TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-002034

PARTE ACTORA: EMILIA ROSA PIRE VARGAS, venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.726.034.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ELSA FABIOLA CASTILLO GOMEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 127.578.-
PARTE DEMANDADA: ELIAS TOLEDO ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 9.190.545.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS CASTELLANOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.804. MOTIVO DE LA DEMANDA: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana EMILIA ROSA PIRE VARGAS en contra del ciudadano ELIAS TOLEDO ROJAS.-
La demanda fue admitida mediante auto de fecha 07 de junio de 2010, por los trámites del procedimiento breve.-
En fecha 22 de junio de 2010 se libró la compulsa de citación a la parte demandada.-
En fecha 23 de julio de 2010, el alguacil adscrito a este Juzgado consignó recibo de citación debidamente firmado por el demandado.-
En fecha 28 de julio de 2010 compareció el ciudadano ELIAS TOLEDO ROJAS, asistido por el abogado LUIS CASTELLANOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.804 y consignó escrito de contestación a la demanda.
En el lapso probatorio, solamente la parte demandada cumplió con su carga procesal.-
Estando este Tribunal en la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva que resuelva el fondo de la pretensión alegada en la presente demanda, pasa de seguidas a decidir de la siguiente forma:
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó en su escrito libelar la parte actora, que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano ELIAS TOLEDO ROJAS, sobre un inmueble identificado de la siguiente manera: Apartamento N° 14-05, ubicado en la Vía El Encantado, Urbanización Pablo Sexto, Edificio Altaír, piso 14, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 2003, según contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la relación arrendaticia se tornó a tiempo indeterminada en virtud de haber operado la tácita reconducción, por cuanto una vez finalizada la prórroga del contrato permitió que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble.-
Alegó que su hija BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 15.170.746, tiene necesidad de ocupar el inmueble objeto del contrato, puesto que vive como inquilina en otro inmueble y que le ha sido exigida la entrega del mismo, por lo que solicita al arrendatario la desocupación del apartamento por la necesidad e interés de la hija, en el sentido de que cuente con un lugar para vivir y culminar sus estudios y ejercer su profesión.-
Fundamentó su demanda en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó su demanda en la cantidad de Bs.F 3.000,00
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA:
Alega la parte demandada en su escrito de contestación, que se ha obligado a efectuar pagos de cánones de arrendamiento por montos superiores al establecido en el contrato de arrendamiento, por la necesidad de permanecer en el inmueble y que esos pagos superiores pueden considerarse como anticipos a futuros cánones de arrendamiento.
Que dichos montos adicionales del último año, sin considerar los años anteriores ascienden a la cantidad de Bs.15.240 y, que al dividirlo en el canon de arrendamiento establecido en el contrato, da un pago anticipado de aproximadamente de 66 meses, es decir, 5 años.
Que necesita permanecer por un periodo de un año y medio como mínimo y si se considera improcedente este punto solicita se cuantifique la totalidad de los cánones de arrendamiento pagados en exceso y se declare el reintegro de los alquileres con sus respectivos intereses causados, señaló igualmente que si se considera que los pagos efectuados en exceso por solicitud de la parte actora son aumentos de los mismos, se presume la renovación tácitamente del contrato de arrendamiento, y que si fuere éste el caso, se estaría en curso de contratos renovados semestralmente y por ende el último contrato vencería el 23 de septiembre de 2010, fecha ésta de inicio de la prorroga legal de dos años, por lo que niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos con en el derecho, así como la extemporaneidad de la demanda por todo lo antes expuesto.-
Explana la parte demandada que la actora demanda basándose en la necesidad establecida en el literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que dicha necesidad debe de probarse y que no basta con consignar un contrato de arrendamiento y una solicitud de entrega del inmueble arrendado por la hija de la propietaria, y que no consta una inspección judicial donde se verifique la necesidad por parte de la hija de la propietaria, por lo que solicita se efectúe una inspección para verificar si realmente existe un verdadero estado de necesidad, es por lo que niega, rechaza y contradice que exista un estado de necesidad por parte de la actora a favor de su hija.-
Que hay rumores que la propietaria quiere la desocupación para vender el inmueble a un tercero y no ofrecerle la oferta de compra.
Que necesita un año y medio para mudarse y efectuar la entrega material del inmueble ya que ha comprado un terreno y va a construir una casa.
III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana EMILIA PIRE VARGAS y el ciudadano ELIAS TOLEDO ROJAS, autenticado por ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de mayo de 2003, inserto bajo el N° 51, Tomo 29, de los libros llevados por esa Notaria.-El tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada se le tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole pleno valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo la relación locativa existente entre las partes, la naturaleza del contrato, así como las obligaciones en él asumidas, Y ASI SE DECIDE.
• Original de constancia de estudio emanada de la Dirección de Post-Grado de Cirugía General del Hospital General del Este “Dr. Domingo Luciani”, Ministerio del Poder Popular para El Trabajo y la Seguridad Social Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, correspondiente a la ciudadana BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, de fecha 18 de mayo de 2010.- El Tribunal le otorga valor probatorio.
• Copia simple de la partida de nacimiento perteneciente a la ciudadana BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, expedida por el Registro Civil Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda. El Tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada se le tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole pleno valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil le otorga valor probatorio, de desprendiéndose de la misma el parentesco consanguíneo entre la misma y la actora.-
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano LUIS BELTRAN URRIOLA AGUILERA y la ciudadana BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, de fecha 22 de febrero de 2009.- El Tribunal le otorga valor probatorio.
• Original de un Desahucio de fecha 10 de febrero de 2010, dirigido por el ciudadano LUIS BELTRAN URRIOLA AGUILERA a la ciudadana BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, en la cual le comunica su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento que vence en fecha 22 de agosto de 2010. El Tribunal le otorga valor probatorio.
• Copia del documento de compra-venta entre los ciudadanos HELY JOSE MILINA Y YAJAIRA ORTEGA con la ciudadana Emilia Rosa Pire Vargas, del inmueble identificado de la siguiente manera: Apartamento N° 93-A, ubicado en la Vía El Encantado, Urbanización Pablo Sexto, Edificio Altaír, piso 14, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda.-inserto bajo el N° 1, tomo 127, de los libros llevados por esa Notaría.- Dicho documento solo tiene validez entre ambas partes y no frente a terceros, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Original de depósitos bancarios efectuados en el Banco Mercantil, cuenta corriente N° 0105-0095-84-0095270892, a nombre de EMILIA PIRE, correspondientes a pagos de cánones de arrendamiento, desde el mes de julio de 2003 a julio de 2010, ambos inclusive, del apartamento 14-05, cursantes a los folos que van desde el treinta y seis (36) al cuarenta y cuatro (44). El Tribunal les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Recibos de condominio generados por el apartamento arrendado, debidamente cancelados correspondientes a los meses de marzo de 2003 a junio de 2010, a nombre de HELY JOSE MOLINA. El Tribunal le otorga valor probatorio.
• Copia simple de depósitos bancarios realizados en la cuenta N° 0108-0011-12-0100000458, del Banco Provincial, cuya titular es el Condominio Edificio Altair, de fechas 06-10-08 y 10-07-09. El tribunal los desecha del proceso por ilegales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

Con la presente acción, la parte actora pretende el DESALOJO del inmueble que señala es de su propiedad identificado como: Apartamento N° 14-05, ubicado en la Vía El Encantado, Urbanización Pablo Sexto, Edificio Altaír, piso 14, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual dio en arrendamiento al ciudadano ELIAS TOLEDO ROJAS, mediante contrato suscrito por ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de mayo de 2003, inserto bajo el N° 51, Tomo 29, alegando que necesita el inmueble por necesidad de que su hija lo habite para que termine sus estudios, fundamentando sus alegatos en lo establecido en el Artículo 34 literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…). b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”, pues alega que el contrato de arrendamiento se indeterminó al permitirle al inquilino seguir habitándolo después de vencido el mismo.
Por su parte, la parte demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, señalando que necesita permanecer por un periodo de un año y medio como mínimo y si se considera improcedente este punto solicita se cuantifique la totalidad de los cánones de arrendamiento pagados en exceso y se declare el reintegro de los alquileres con sus respectivos intereses causados.
A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con el cual demostró la relación arrendaticia existente y la naturaleza indeterminada de ésta. Trajo además partida de nacimiento perteneciente a la ciudadana BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, con la cual demostró el parentesco de consanguinidad entre ambas y, constancia de estudio emanada de la Dirección de Post-Grado de Cirugía General del Hospital General del Este “Dr. Domingo Luciani y contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano LUIS BELTRAN URRIOLA AGUILERA y la ciudadana BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, de fecha 22 de febrero de 2009, así como Desahucio de fecha 10 de febrero de 2010, dirigido por el ciudadano LUIS BELTRAN URRIOLA AGUILERA a la ciudadana BERTHA FELICIA MOLINA PIRE, en la cual le comunica su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento que vence en fecha 22 de agosto de 2010, documentos con los cuales demostró la necesidad de su hija de ocupar el inmueble.
Ahora bien, la Ley exige tres requisitos, para la procedencia de la presente acción a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cual quedo verificada toda vez que el demandado admitió la relación arrendaticia, además de haberse probado ésta con el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. 2) La necesidad del propietario o de su pariente de ocupar el inmueble, la cual según lo afirma el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario: “viene dada por una especial circunstancia que obliga de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar, así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble y no en otro particular.”.-
Dicho requisito de procedencia quedó demostrado con el Contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora suscrito entre su hija y un tercero, así como la constancia de estudios presentada, a los cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio, sin necesidad, a pesar de ser documentos emanados de terceros, de que éstos ratificaran en juicio, criterio este que comparte esta juzgadora con el sostenido por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, que copiado a la letra es del siguiente tenor: “ En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando-directamente o por un familiar-otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que seria absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traida a juicio por “haber emanado de terceros”, pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Asis las cosas, esta últimas denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado”.
3) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento del demandante. Observa esta juzgadora, que la parte actora a los fines de demostrar la propiedad sobre el inmueble arrendado trajo a los autos documento de venta suscrito entre HELY JOSE MOLINA Y YAJAIRA ORTEGA con la ciudadana Emilia Rosa Pire Vargas, cuyo objeto es el inmueble identificado de la siguiente manera: Apartamento N° 1405 ubicado en la Vía El Encantado, Urbanización Pablo Sexto, Edificio Altaír, piso 14, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda.-inserto bajo el N° 1, tomo 127, de los libros llevados por esa Notaría, con lo cual no demostró que es propietaria del inmueble cuyo desalojo pretende, pues el documento privado notariado que presentó sólo es válido entre las partes, no es oponible frente a terceros, amén que conforme al artículo 1920 ordinal 1° del Código Civil que señala:” Artículo 1.920.- Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”

Es un documento que contiene un acto traslativo de propiedad que debe registrarse para que tenga validez.
Por los hechos señalados anteriormente y conforme a las normas antes transcritas, considera esta Juzgadora que la parte actora no dio cumplimiento con su carga procesal establecida en el Artículo 1.354 del Código Civil el cual señala: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 254 ejusdem que señala: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…” no resulta procedente en derecho la demanda intentada Y ASI SE DECIDE.
V
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO intentada por la ciudadana EMILIA PIRE VARGAS contra el ciudadano ELIAS TOLEDO ROJAS, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
REGISTRESE y PUBLÍQUESE .-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de Dos Mil Diez (2010). 200 Años de la Independencia y 151 Años de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA ACC
YVETTE DALILA REYES,

En la misma fecha, siendo las 03:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC,