REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 28 de Septiembre de 2010 Años 200° y 151° PARTE ACTORA: HOTEL FLORIDA, S.R.L, sociedad mercantil constituida y domiciliada en esta ciudad e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, en fecha 2 de Febrero de 1983, bajo el Nº 9, Tomo 69-B, representada por el ciudadano VICENIO DI IENNO ODORISIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.037.255. en su carácter de Director Gerente- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ RAFAEL TORREALBA RANGEL e IRIS RODRÍGUEZ DE RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.290 y 13.079, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: INVERSIONES K.L.B, C.A., sociedad mercantil constituida y domiciliada en Maracay, Estado Aragua, debidamente inscrita en fecha veintiséis (26) de Diciembre de 12002, bajo el N° 55, Tomo 63-A, representada por la Ciudadana GUADALUPE CLARET BIANCHI DE KIZER, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad No. V-3.573.283; quien a su vez, actúa como representante legal del ciudadano, JACOBO ZALTZMAN, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-323.235, domiciliado en Caracas; según consta en el poder que le fuera conferido ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 8 de Marzo de 2001, el cual quedó inserto bajo el N° 53, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CÉSAR EDUARDO CHACÓN MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO EXPEDIENTE: Nº 449(Nomenclatura de este Tribunal) Suben las presentes actuaciones por apelación de la parte demandada propuesta en fecha 6 de Octubre de 2009, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial. I Se iniciaron las presentes actuaciones en fecha 12 de febrero de 2009, por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por Sociedad Mercantil HOTEL FLORIDA, antes identificada, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES K.L.B, C.A., también identificada, presentada ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de ésta Circunscripción Judicial, (Folios 1 al 13). Admitida como fue la misma en fecha 17 de febrero de 2009 por el Tribunal a quo, se ordenó emplazar a la parte demandada, (Folio 50.). Asimismo, en fecha 19 de febrero de 2009, consta en autos que mediante diligencia, el apoderado Judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la práctica de la citación de los demandados, y en esa misma fecha se dejó constancia que se libró las compulsas correspondientes. (Folios 51). El Alguacil de ese Juzgado compareció ante el Tribunal a quo en fecha 20 de febrero de 2009, dejando constancia de la imposibilidad de practicar las citaciones ordenadas. (Folios 53 y 54). Por auto de fecha 2 de marzo de 2009, el Tribunal a quo ordenó la citación de la parte demandada. (Folios 59 al 60). En fecha 3 de marzo de 2009, el apoderado Judicial de la parte actora consignó los fotostatos. (Folio 60Vto). Por auto de fecha 6 de marzo de 2009, el Tribunal a quo acordó librar la compulsa correspondiente a la ciudadana GUADALUPE CLARET BIANCHI DE KIZER representante legal de la Empresa INVERSIONES K.L.B, C.A y quien a su vez actuó en el caso de marras, como representante legal de dicha empresa y del ciudadano JACOBO ZALTZMAN, ambos previamente identificados. (Folios 61). El Alguacil de ese Juzgado compareció ante el Tribunal a quo en fecha 10 de marzo de 2009, y consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana GUADALUPE DE KIZER supra identificada. (Folio 62 y 63). En fecha 6 de abril de 2009, compareció ante el Tribunal a quo, el abogado CESAR EDUARDO CHACON, supra identificado, y consignó contestación de la demanda. (Folio 64 al 68). En fecha 30 de abril de 2009, la apoderada Judicial de la parte actora, abogada IRIS DE RODRÍGUEZ, Inpreabogado Nº 13.079, consignó escrito de pruebas constante de tres (3) folios útiles. (Folio 70 al 73). Por diligencia de fecha 5 de mayo de 2009, la abogada IRIS DE RODRÍGUEZ, en su carácter de autos respectivos, solicitó cómputo de los días de despacho transcurrido en esta causa. En fecha 5 de mayo de 2009, compareció ante el Tribunal a quo, el abogado CESAR EDUARDO CHACON, supra identificado, para consignar escrito de pruebas constante de 8 folios útiles. (Folio 75 al 82). Por auto de fecha 6 de mayo de 2009, el Tribunal a quo conforme a lo peticionado, ordenó practicar por secretaría el cómputo de los días de despacho transcurridos, y de igual manera le dio entrada al escrito de prueba cursante al folio setenta y cinco (75) del referido expediente, presentado por el abogado CESAR EDUARDO CHACON, en su carácter de autos respectivos. (Folio 83). Por auto de fecha 29 de junio de 2009, el Tribunal a quo fijó al décimo quinto (15°) día de despacho, a cualquiera de las horas de despacho fijadas en la tablilla del Tribunal, para que las partes presentaran sus informes, de conformidad con el artículo 511 del código de procedimiento civil. En fecha 20 de julio de 2009, compareció ante el Tribunal a quo la abogada IRIS de RODRÍGUEZ, quien con el carácter de autos, consignó escrito de informes constante de seis (6) folios útiles. (Folios 87 al 93). Por su parte, el 20 de julio de 2009, el abogado CESAR EDUARDO CHACON, apoderado de la parte demandada, consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles. (Folios 94 al 97). Mediante diligencia de fecha 31 de julio de 2009, la abogada IRIS de RODRÍGUEZ, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada en la causa, constante de siete (7) folios útiles. (Folio 99 al 106). Por auto de fecha 3 de agosto de 2009, el Tribunal a quo fijó lapso legal para dictar sentencia. (Folios 107). El Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de ésta Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 2 de octubre de 2009, declaró inadmisible la demanda, la cual fue apelada el día 6 de octubre de 2009, por la representación judicial de la parte demandada. La referida apelación se oyó en ambos efectos por auto de fecha 8 de octubre de 2009, y se remitió el expediente mediante oficio Nº 790-09, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de ésta Circunscripción Judicial. (Folios 108 al 115). En fecha 9 de octubre de 2009, este Tribunal recibió el expediente signado con el Nº 8285-09, (nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial), constante de ciento quince (115) Folios útiles, dándosele entrada, controlándose estadísticamente y asignándosele el Nº 449, (nomenclatura interna de éste Juzgado). (Folios 1 al 115). Por auto de fecha 4 de diciembre de 2009, éste Juzgado fijó oportunidad para dictar sentencia. No obstante, dicho auto fue anulado a solicitud de la parte actora, y en fecha 22 de enero de 2010, se fijó la oportunidad para la presentación de los informes, para el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente a éste, a los fines de velar por la estabilidad procesal se ordenó notificar a las partes y se librasen las boletas. (Folios 123 al 125). Mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el abocamiento de quien suscribe la presente decisión, razón por la cual, por auto de fecha 25 de marzo de 2010, se dictó el auto de abocamiento y se ordenó la notificación de dicha actuación a la parte actora. (Folios 128 al 129). Sin embargo, nuevamente el Tribunal por error involuntario en fecha 17 de mayo de 2010, fijó el décimo (10mo) día para dictar sentencia; y, posteriormente, a solicitud de la apoderada actora se decretó la nulidad del referido auto e informó que se encontraba transcurriendo el lapso de informes y subsiguientes. (Folio 139). Compareció ante éste Tribunal en fecha 3 de junio de 2010, la abogada IRIS RODRÍGUEZ de RODRÍGUEZ, Inpreabogado Nº 13.079, apoderada judicial de la parte actora, y presentó escrito de informes en la presente causa. (Folios 140 y 176). En fecha 18 de junio de 2010, la abogada IRIS RODRÍGUEZ DE RODRÍGUEZ, Inpreabogado Nº 13.079, consignó escrito de informe en la presente causa constante de veintidós (22) folios, al cual acompañó dos (2) anexos; asimismo, pidió a éste Tribunal que el Secretario certificara en autos, el cómputo de los días de despacho transcurridos en la causa desde el día 3 de mayo de 2010, fecha de la consignación de la boleta de notificación del abocamiento de fecha 25 de marzo de 2010, cursante al folio 131. (Folio 177 Vto). Por medio de auto de fecha 28 de junio de 2010, éste Juzgado fijó el lapso legal de sesenta (60) días para dictar sentencia. (Folio 213). Estando en la oportunidad para decidir, este Juzgado pasa a hacerlo previo resumen de los alegatos de las partes, con la finalidad de determinar el thema decidendum. II ALEGATOS DE LAS PARTES ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO LIBELAR: Que en fecha 26 de febrero de 1986, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, según consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, el cual quedó inserto bajo el N° 47, Tomo 276 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaria. Que el arrendamiento fue convenido sobre dos 2 Locales Comerciales para el funcionamiento de un Restaurante y un Hotel con veinte (20) habitaciones en la segunda planta, y una lavandería en la tercera Planta, ubicado entre la avenida Páez y Soublette, marcado con el número 30 y 32 Sur, de ésta ciudad Maracay, Estado Aragua. Que en el referido contrato se fijó en la cláusula Segunda lo siguiente: “que la duración de este contrato es de 4 años fijos, contados a partir del 25 de febrero de 1986, y que se ha venido prorrogando sucesivamente, sin interrupción alguna, en forma pacífica, tolerable y continua, donde cada una de las partes viene cumpliendo las obligaciones co–respectiva al instrumento arrendaticio por más de veintidós (22) años”. Que en fecha 25 de enero de 2007, el representante legal de dicha empresa, JACOBO ZALTZMAN, ya identificado, procedió a notificar a su mandante, que el contrato de arrendamiento celebrado el 26 de febrero de 1986 y con fecha de inicio del 25 de febrero 1986, se le puso fin y entró a regir una prórroga legal de tres (3) años, contados a partir del 25 de febrero de 2007, con vencimiento el 25 de febrero del 2010. Que después de veintiún (21) años de relación arrendaticia, la arrendadora pretendió considerar el contrato como a tiempo determinado, en clara violación a la voluntad de las partes y a lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, en consecuencia de lo anteriormente expresado, aduce que la última prórroga en la cual se basó el arrendador, no podía haberse producido sino que la situación debe regularse de conformidad con lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil. Que posteriormente en fecha 7 de noviembre de 2008, se le reiteró con otra notificación, que debería desocupar el inmueble arrendado, indicándose en dicha notificación como fecha tope, el día 25 de febrero de 2009. Que en aquella notificación, “se podía observar la inidoneidad de las notificaciones por ellos mencionadas”. Que la prórroga era de tres (3) años; sin embargo, se instó a su representada a una desocupación inmediata, violenta y sin derecho a la defensa. Fundamentó su pretensión, en lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil Venezolano. Solicitó, por último que fueran condenados en las costas y costos desde el inicio proceso, hasta la definitiva; y estimaron la presente demanda en la cantidad de cinco mil bolívares fuertes (5.000,00 Bs.) ALEGATOS DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Negó rechazó y contradijo, tanto los hechos narrados como los fundamentos de derechos alegados en el libelo de demanda. Negó rechazó y contradijo, -por no ser cierto-, que hubiese operado la tácita reconducción del contrato, razón por la cual solicitó que se declararan sin lugar las pretensiones de la parte actora. III DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES EN EL PRESENTE JUICIO DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: 1) Invocó el merito favorable de las actas procesales, en todo y en cuanto lo favorezca. Al respecto, debe esta Sentenciadora indicar que el mérito favorable, no es un medio de prueba que exija pronunciamiento previo del Tribunal en cumplimiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, aún más cuando los instrumentos referidos por la apoderada actora deban forzosamente ser examinados, los cuales ésta Juzgadora valorara en la oportunidad correspondiente. 2) Invocó con toda su eficacia y valor probatorio, el contrato de arrendamiento que cursa en las actas procesales, a los folios 29 al 33. Éste Tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observando éste Tribunal que la relación arrendaticia efectivamente se inició en fecha 26-2-1986, según consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, bajo el Nº 47, Tomo 276 de los libros respectivos. Del contenido del mismo se desprende la existencia de la relación arrendaticia; de igual modo se evidencia que dicha relación, se pactó inicialmente a tiempo determinado. 3) Instrumento poder en copia certificada, que el demandante otorgó a los abogados JOSÉ RAFAEL TORREALBA e IRIS RODRÍGUEZ DE RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.290 y 13.079 respectivamente, por ante la Notaria Pública Quinta del Estado Aragua, en fecha 14 de noviembre de 2008. Éste Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicho documental por tratarse de un documento público, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código de Civil Venezolano. 4) Instrumento poder en copia simple, que el ciudadano JACOBO ZALTMAN otorgó a la Sociedad de Comercio INVERSIONES KLB, C.A domiciliada en la ciudad de Maracay Estado Aragua, ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, de fecha 8 de Marzo de 2001. Éste Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicho documental por tratarse de un documento autentico y fidedigno, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.366 del Código de Civil Venezolano. 5) Contrato de Arrendamiento en copia certificada, celebrado entre el ciudadano VINCENZO DI IENNO ODORSIO y JACOBO ZALTMAN previamente identificados, ante la Notaria Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, quedando autenticado bajo el N° 47 Tomo 276 de fecha 26 de febrero de 1986. Éste Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicha documental por tratarse de un documento público, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código de Civil Venezolano. El referido contrato es del siguiente tenor: “…entre el Sr. JACOBO ZALTMAN, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 325235. Propietario del inmueble ubicado en esta ciudad, entre la Av. Páez y Soublett, marcado con el N° 30 Y 32 Sur, donde funciona el Hotel Florida y Restaurant, quien a los efectos de este contrato se denominara EL ARRENDADOR, por una parte y por la otra la sociedad Mercantil, “HOTEL FLORIDA S.R.L”, de este Domicilio inscrito en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. el 02 de febrero de 1.983, bajo el N° 09, Tomo 69-B, que a los efectos indicados se denominara LA ARRENDATARIA representada en este acto por su Director-Gerente y único Socio VICENIO DI IENNO ODORISIO, mayor de edad, Comerciante, Soltero, con cedula de identidad N° E- 81.037.255, quien obra debidamente facultado en este acto por la cláusula Décima Sexta del acta constitutiva de dicha sociedad, hemos convenido en celebrar como en efecto se hace, el contrato de arrendamiento se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: El arrendador da en arrendamiento a la arrendataria dos locales en planta baja para Restaurant y Hotel con veinte habitaciones en la segunda planta y una lavandería en la tercera planta. SEGUNDA: Este contrato tendrá una duración de cuatro (04) años fijos contados a partir del 25 de febrero de 1986. Vencido dicho plazo se prorrogara automáticamente por un (1) año más y en igual forma se procederá para las prorrogas siguientes que serán siempre de un (1) año, a menos que alguna de las partes de aviso a la otra con treinta días de anticipación por lo menos, antes de vencerse el plazo fijo o la prorroga que está corriendo si fuera el caso, manifestando por su escrito su deseo de no querer continuar el contrato. TERCERA: El canon de arrendamiento que pagara la Arrendataria al Arrendador, es el siguiente: DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 17.500,00) para el primer año: y para los tres (3) años siguientes DIEZ Y OCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) mensuales, precio de la regulación. CUARTA: El arrendador declara recibir en este acto la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs, 70.000,00) por los siguientes conceptos CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 52.500,00), en calidad de depósito para garantizar el pago de tres mensualidades de alquiler a Bs. 17.500,00; y DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 17.500,00), para garantizar el pago de los servicios públicos que haga uso la arrendataria. QUINTA: queda convenido sin perjuicio de la puntualidad a que se obliga la arrendataria en la cláusula tercera de este contrato, que si por cualquier motivo, dejare de pagar las pensiones de arrendamiento en la fecha establecida para efectuar los pagos el arrendador tendrá derecho a pedir la resolución del presente contrato, quedando obligada la arrendataria a hacer entrega inmediato del inmueble completamente desocupado, obligándose a pagar los daños, perjuicio, cobranzas judiciales, extra judiciales, etc., que por su incumplimiento se ocasionen, SEXTA: Es pacto expreso y así lo acepta el arrendatario que si se solicitasen nuevas regulaciones del inmueble arrendado este se someterá inmediatamente después de haber obtenido las mismas a pagar el nuevo canon de arrendamiento que se a fijado por el Departamento de Inquilinato del Consejo Municipal, y en el supuesto caso de que este no le convenga se obliga a entregar el inmueble completamente desocupado y en las misma condiciones como lo reciben. SÉPTIMA: La arrendataria podrá durante la vigencia del presente contrato sub-arrendar total o parcialmente el inmueble alquilado, pero quedando en todo caso responsable por todas las cláusulas del presente contrato hasta su vigencia y podrá vender su negocio sin el consentimiento del arrendador siempre y cuando esté solvente en todo con el arrendador siempre y cuando el nuevo inquilino, presente fianzas referencias a satisfacción del arrendador. OCTAVA: En caso de venta del Hotel y Restaurant, el nuevo propietario queda obligado a pagar la regulación máxima del inmueble, o sea, cantidad de DIECIOCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 18.100,00) mensuales, la arrendataria en el caso señalado deberá previamente obtener del comprador y presentar al arrendador el compromiso formal, por escrito de obligarse a pagar al arrendador el canon de arrendamiento máximo sin lo cual no podrá efectuar válidamente dicha venta, NOVENA: Los locales objetos de contrato están regulador por el departamento de inquilinato del Consejo Municipal del Distrito Girardot, en fecha 10 de octubre de 1982, según expediente N° 222-82. DÉCIMA: La arrendataria manifiesta que recibe en buen estado de conservación los locales objeto del presente contrato, asimismo manifiesta que tanto la instalación eléctrica, las cerraduras, las puertas, pisos, techos internos, los grifos, pinturas, sanitarios, tuberías y accesorios del inmueble en cuestión se encuentra en buen estado de funcionamiento y se obliga a entregarlo en el mismo estado al termino del presente contrato igualmente serán por cuenta de la arrendataria, todas aquellas reparaciones menores ordenadas por la sanidad y otras autoridades competentes y que el arrendador ponga en su conocimiento, haciéndose responsable en caso contrario de las sanciones que fueron impuestas por su ejecución. En síntesis serán por cuenta de la arrendataria todas las reparaciones menores, y también las que se hagan mayores causadas por inadecuadas o inoportuna ejecución o provengan a omisiones, intencionales, o no de la arrendataria o de las personas a quienes permita el acceso al inmueble arrendado, cualquiera que se su valor. DECIMA PRIMERA: Es expresamente entendido entre las partes que el arrendador no se hace responsable por vicios y defectos del inmueble arrendado, tampoco por los daños y perjuicios que puedan ocasionar esos vicios y no, sera responsables por perdidas daños o perjuicios materiales o morales, causados a la arrendataria, sea cual fuere el alcance de aquellos o la entidad de la persona o persona que los causen, y no sera responsables ninguna caso por robos, incendios, etc, que pueda sufrir la arrendataria en el inmueble arrendado. Tampoco asume la responsabilidad alguna por interrupciones parciales o totales de los servicios de agua, luz, aseo urbano, etc; aunque dependa de las instalaciones de tuberías, aparatos o medidores instalados en el inmueble. DÉCIMA SEGUNDA: Queda terminantemente prohibido depositar en el inmueble arrendado materias que por su peso o condiciones pueden ocasionar desperfectos, y asimismo materiales inflamables de cualquier clase. DÉCIMA TERCERA: queda expresamente convenido entre las partes contratantes que, si en razón de obras urbanismo o de cualquier otra naturaleza dispuestas por la autoridad competente creada o se creare, aun cuando sea de los llamados organismos autónomos o sociedades privadas que dependen de aquellos, que afectaren con sus obras directas o indirectamente el inmueble objeto de este contrato, y que su propietario se viera obligado a enajenar, disponer, derribar y en cualquier forma gravar el inmueble y pedir desocupación, este contrato quedara de pleno derecho rescindido, sin que la arrendataria pueda reclamar a el arrendador ni a terceros ninguna clase de indemnización. DÉCIMA CUARTA: En todo lo no previsto en el presente contrato, las partes se regirán por las disposiciones legales pertinentes. DÉCIMA QUINTA:La arrendataria se obliga expresamente a no hacer ninguna modificación o alteración en lo que se refiere la estructura o distribución del inmueble arrendado sin el previo consentimiento por escrito del arrendado sin el previo consentimiento de arrendador, cualquier bienhechuría, que se ejecuté, quedara en beneficio del inmueble son la obligación del arrendador de pagar ninguna clase de indemnización por tal respecto. DÉCIMA SEXTA: La arrendataria se obliga a poner en conocimiento al Arrendador por escrito, y a la mayor brevedad cualquier novedad dañosa o indicios que pueda ser necesaria alguna reparación mayor en el inmueble, y de no hacerlo será responsable de los daños y perjuicios que pueda ocasionar su negligencia. DÉCIMA SÉPTIMA: El arrendador se reserva el derecho de ejecutar los trabajos necesarios se cual fuera su duración, aun cuando excediere a los previsto en el artículo 1.590 del Código Civil y la arrendataria no podrá oponerse a ello ni exigir indemnización ni rebajas en las pensiones de arrendamiento. DÉCIMA OCTAVA: El arrendador se reserva el derecho de practicar por sí o por intermedio de la persona que designe, visitas de inspección al inmueble a fin de asegurarse de que este se mantiene en perfectas condiciones. Cualquier desperfecto o alteración no autorizado debidamente, la arrendataria se obliga a repararla o restituirla en un lapso no mayor de 60 días de haber sido notificado por escrito. DÉCIMA NOVENA: La falta d cumplimiento de las cláusulas del presente contrato, será causa suficiente para que el Arrendado, lo considere rescindido, y puede exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. En dicho caso la arrendataria se compromete a pagar los daños y perjuicios, y desocupar el inmueble sin más demora. VIGESIMA: Será por cuenta de la arrendataria todo lo relativo al servicio y pago de suministro de: Agua, Luz, Aseo Urbano y cualquier otro servicio público que le sea prestado al inmueble. La arrendataria se compromete a entregar al arrendador, al finalizar el presente contrato, cuando el arrendador lo estime conveniente, las solvencias de todos los servicios mencionados. VIGESIMA PRIMERA: La arrendataria se obliga a dar libre paso a el arrendador y sus empleados autorizados por el, a un deposito de Ochenta M2 el cual está ubicado en la terraza del edificio, y que es de exclusivo uso del arrendador, que contiene materiales para el mantenimiento del mismo edifico y para cualquier otro fin que el arrendador considere necesario usarlo. VIGESIMA SEGUNDA: la Arrendataria se compromete a entregar al arrendador copia de los recibos de luz, agua y aseo urbano cuando así se lo exija él o su representante y a falta de pago de una mensualidad dará derecho al Arrendador de rescindir del presente contrato VIGESIMA TERCERA: para todos los efectos de este contrato y derivados queda elegida como domicilio especial la ciudad de Maracay, a la jurisdicción de cuyos Tribunales las partes declaran someterse, sin perjuicio para el arrendador de poder acudir a otros Tribunales de conformidad con la Ley. VIGESIMA CUARTTA: este contrato constituye cualquier otro que la arrendataria hubiere celebrado con anterioridad sobre el mismo inmueble. Y yo CONCEZIO DOMENICO DI IENNO ODIRISIO con cédula de identidad N° E-81.037.007, venezolano, mayor de edad, comerciante declaro: Que me constituyo en fiador solidario y principal pagador de la Sociedad de Responsabilidad Limitada “HOTEL FLORIDA S.R.L” para responder por todas y cada una de las obligaciones que deja contraídas en este contrato a favor JACOBO ZALTZMAN. En caso de cobranzas judiciales, extra judiciales, pagos de las pensiones de arrendamiento, daños y perjuicios, etc., que sufre el inmueble durante la vigencia de este contrato, me obligo al pago de todos los gastos que se ocasionen con tal motivo, sometiéndome a la elección del domicilio acordado por El Arrendador. Esta fianza es válida por todo el tiempo que mi afianzada ocupe el inmueble. Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. Maracay. Veintiséis de febrero de Mil Novecientos Ochenta y Seis, EL ARRENDADOR, FIRMA ILEGIBLE, POR LA ARRENDATARIA, FIRMA ILEGIBLE Y FIADOR FIRMA ILEGIBLE...”. 6) Dos (2) Notificaciones Judiciales que cursan en autos en copia simple, efectuadas por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de fechas 25 de Enero de 2007 y 7 de Noviembre de 2008. (Folios 35 al 38.). Este Tribunal aprecia dichas documentales con plena eficacia probatoria por tratarse de documentos públicos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.366 del Código Civil. 7) Notificación judicial, en original efectuada por el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de ésta Circunscripción Judicial en fecha 19-11-2008 (folios 39 al 49). Considera ésta Juzgadora que por tratarse de un documento público, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.366 del Código Civil. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: 1) Invocó e hizo valer el merito favorable que se desprende de los autos y muy especialmente el contrato de arrendamiento de fecha 26 de febrero de 1986, que se encuentra anexo al escrito libelar marcado “C”. Debe esta Sentenciadora reiterar que el mérito favorable no es un medio de prueba que exija pronunciamiento del Tribunal en cumplimiento del artículo 509 del código de procedimiento civil, aún más cuando la instrumental antes referida, debe forzosamente ser examinada por esta juzgadora al examinar el material probatorio traído al expediente por las partes del presente juicio. 2) Reprodujo e hizo valer, las documentales promovidas por la parte actora, anexas al escrito libelar y marcadas con las letras “C” y “E”. Sobre el particular, debe esta Sentenciadora dejar expresamente establecido que en virtud de los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, independientemente de quién haya promovido las documentales, éstas una vez que cursan en el expediente pertenecen al proceso y deben forzosamente examinarse en la sentencia de mérito, de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, extrayendo de ellas las consecuencias y efectos jurídicos aplicables al caso en concreto. 3) Notificación Judicial en copia simple, cuyo original fue presentado ad efectum videndi en el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 10 de febrero de 2009. Este Tribunal aprecia la citada documental de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.366 del Código Civil. Con el escrito de informes la representación judicial de la parte demandada consignó un documento autenticado por ante la Notaría Quinta de Maracay, bajo el Nº 26, Tomo 99 de fecha 25 de abril de 2000; el cual aprecia esta sentenciadora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.366 del Código Civil, por tratarse de un documento público de fecha cierta. El referido contrato es del siguiente tenor: “…Nosotros Sr. JACOBO ZALTMAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 323235. Propietario del inmueble ubicado en esta ciudad, entre la Av. Páez y Soublett, designado con los Nos. 30 y 32 Sur y la sociedad Mercantil, denominada HOTEL FLORIDA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. el 02 de febrero de 1.983, bajo el N° 09, Tomo 69-B, debidamente representada en este acto por el ciudadano VICENZO DI EIENNO ODORISIO, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° E- 81.037.255, en su carácter de Directo-Gerente, hemos convenido de común acuerdo en renovar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, celebrado privadamente entre ambas partes el día 26 de febrero de 1986, el cual se anexa para que forme parte integrante de este. CLÁUSULA SEGUNDA: Este contrato tendrá una duración de cuatro (04) años fijos contados a partir del 25 de febrero de 1986. Vencido dicho plazo se prorrogara automáticamente por un (1) año más y en igual forma se procederá para las prorrogas siguientes que serán siempre de un (1) año, a menos que alguna de las partes de aviso a la otra con treinta días de anticipación por lo menos, antes de vencerse el plazo fijo o la prorroga que está corriendo si fuera el caso, manifestando por su escrito su deseo de no querer continuar el contrato.- Es entendido que se deja sin efecto la notificación judicial de desalojo realizada por el Juzgado Segundo de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 25 de enero del año 2000, expediente 4368. se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil.- JACOBOI ZALTMAN, FIRMA ILEGIBLE, VICENIO DI IENNO ODORISIO POR: HOTEL FLORIDA S.R.L FIRMA ILEGIBLE…”. Por consiguiente, debe esta Juzgadora dejar expresamente establecido que a pesar que las pruebas de la parte demandada fueron presentadas fuera del lapso establecido en el Código adjetivo, dada su naturaleza de instrumentos públicos, deben ser forzosamente examinados, aun más cuando se trata de los mismos instrumentos promovidos por la parte actora. Así se deja expresamente establecido IV DECISIÓN DEL TRIBUNAL DE LA CAUSA El Juzgado a quo declaró parcialmente con lugar la demanda, en los términos siguientes: “Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES intentado por la SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL FLORIDA S.R.L, mediante sus apoderados Judiciales abogados JOSE RAFAEL TORREALBA RANGEL e IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ, inpreabogados Nº 6.290 y 13.079 respectivamente, contra el ciudadano JACOBO ZALTZMAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-323.235 en su carácter de arrendatario de un inmueble ubicado entre la avenida Páez y Soublette, marcado con el Nº 30 Y 32 Sur de ésta ciudad de Maracay, Estado Aragua, donde funciona el ente Mercantil Hotel Florida S.R.L, Maracay, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle Páez, SUR: Con antigua posesión denominada El Mangal, ahora casa de Tácito Martínez; ESTE: Calle Soublette y OESTE: Casa y solar que fue de Santos Rodríguez, hoy propiedad de Jacobo Linc y del señor Jacobo Zaltzman.- DEL ANALISIS DEL CONTRATO Se constata de autos, al folio 29, contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes que conforman esta acción, en el que acordaron en su Cláusula Segunda: “Este contrato tendrá una duración de cuatro (4) años fijos contados a partir del 25 de Febrero de 1986. Vencido dicho plazo se prorrogará automáticamente por un (1) año más y en igu7al forma se procederá para las prórrogas siguientes que serán siempre de un (1) año menos que una de las partes de aviso a la otra con treinta días de anticipación por lo menos ” antes de vencerse el plazo fijo o la prórroga que esta corriendo si fuere el caso, manifestando por escrito su deseo de no querer continuar el contrato” Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. N° 06-1043: 6-10436-1043 “omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.- De la Cláusula contractual Segunda del contrato de arrendamiento bajo análisis, de la sentencia reseñada, de la contestación de la demanda y, de la normativa legal mencionada, se puede, interpretar que posterior al vencimiento del lapso de duración de Cuatro (04) años fijos, se vislumbra de las actas procesales una notificación de la no prórroga del referido contrato arrendamiento (folios 35 y 36). Así las cosas, siendo deber de los Jueces atenerse a alegado y probado en autos tal como lo establece el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo alegado por la parte actora, y, a su vez se infiere, de la cláusula segunda contractual antes transcrita, en cuanto a la duración del contrato, que posterior al vencimiento del primer plazo de la relación arrendaticia de fecha 26 de Febrero de 1.986, de cuatro (4) años, el contrato se prorrogó automáticamente por periodos de Un (1) año, siendo el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se accionó es a tiempo determinado. Al haber elegido el actor incoar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y fundamentar la misma en su libelo de demanda en el hecho de que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción del contrato, invocando al efecto los artículos 1580 y 1.600 del Código Civil. Este Tribunal aprecia del contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de lo alegado por la parte demandante estamos en presencia de una pretensión contraria a derecho pues la acción de cumplimiento de contrato es aplicable sólo para los contratos a tiempo determinados y amparado en el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no para los contratos a tiempo indeterminado, tal como lo señaló la parte actora como fundamento de su acción, y se estaría contraviniendo el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden publico al ser el contrato, en este caso, a tiempo determinado, por lo que forzosamente debe declararse la inadmisibilidad de la acción propuesta En virtud de lo antes decidido y con fundamento en el tercer supuesto del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal declara INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento al ser ella contraria a una disposición expresa de la ley como lo es el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que solo permite, para los contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, el desalojo, y no el cumplimiento del contrato en lo que se fundamentó la parte actora en su demanda. Y, así se decide. Concluyendo quien Juzga, que la acción propuesta por la parte que accede al órgano judicial, fundamentada en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, en el Artículo 1.600 del Código Civil, no se ajusta a derecho, siendo inadmisible, por lo antes sustentado, es por lo que no se entra analizar el fondo del proceso aquí debatido. Así queda plenamente decidido.” Una vez examinadas las pruebas, corresponde a ésta sentenciadora pronunciarse sobre la procedencia de la acción incoada, por lo que pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones: V PUNTO PREVIO En primer término, aduce la parte actora que no correspondía al Juez de la recurrida sustentar su decisión en el criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. N° 06-1043: 6-10436-1043, al no ser aplicable al caso de autos. Al respecto, debe dejar sentado esta Sentenciadora que en conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, aun en los casos en los que el Juez del primer grado utilice fundamentos de hecho y de derecho que no son aplicables al caso en concreto, ello no da lugar a la nulidad del fallo y subsecuente reposición de la causa, pues corresponderá al Juez de Alzada dictar nuevo fallo sin incurrir en los vicios detectados en la decisión recurrida. En efecto, el artículo 209 del mismo Código dispone lo que se transcribe a continuación: “...La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246...”. (Negritas de la Sala). Conforme al citado artículo es deber del juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia aun cuando la sentencia apelada se halle viciada por defectos de forma; en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa fundado en la nulidad de la sentencia apelada, pues conforme al actual régimen procesal el sentenciador de alzada tiene el deber de reexaminar la controversia corrigiendo los defectos de actividad advertidos en la sentencia de primera instancia, y si en definitiva incurre en los mismos vicios, éstos pueden ser denunciados en casación a través del correspondiente ordinal del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como vicio formal de la sentencia del superior. Ciertamente, como lo ha indicado en sus fallos la Sala de Casación Civil, bajo el régimen del Código de Procedimiento Civil de 1916, tal declaratoria originaba a la nulidad de la sentencia de primer grado y a la consecuente reposición de la causa al estado de que el a quo dictara nueva decisión. Al modificar el legislador el sistema de la “Querella Nulitatis”, y establecer que la existencia de vicios en la decisión apelada no conduce a la reposición, restringió la posibilidad de declarar la nulidad y consecuente reposición al supuesto de que se hubieren quebrantado formas procesales relacionadas con en el íter que culmina con la sentencia de mérito.Al respecto, se pronunció dicha Sala, entre otras, en sentencia de fecha 29 de julio de 1994, reiterada en fallo N° 81 de 30 de marzo de 2000, (Caso: Bertha Celina Ramírez y otros contra Fabio German Duque y otra), en la cual dejó sentado: “...De acuerdo al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de la sentencia definitiva de la instancia inferior se hace valer mediante la apelación; la declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición, y éste decidirá el fondo del asunto. En la legislación derogada, tal declaratoria conducía a la nulidad de la sentencia de primera instancia, y a la consiguiente reposición de la causa, al estado de que el a quo dicte nueva sentencia. Esta decisión era el contenido de una sentencia definitiva formal, inmediatamente recurrible en casación. Al modificar el legislador el sistema, y establecer que la existencia de vicios en la decisión apelada no conduce a la reposición, restringió la posibilidad de nulidad a la existencia de quebrantamiento de formas procesales, cometidos en el íter que conduce a la sentencia; por tanto, carece de trascendencia en el curso del proceso el examen que al respecto realiza el Superior. Si bien, en nuestra legislación, y en la mayor parte de los ordenamientos procesales, está inmerso en el recurso de apelación el antiguo recurso ordinario de nulidad, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, por el efecto devolutivo del recurso, y a ello debe referirse la Casación, a menos que el recurso no se interponga contra una sentencia que resuelva el fondo de la apelación, sino contra una decisión de reposición al estado de que se vuelva a practicar alguna actividad procesal, ello dejando a salvo el control de la casación sobre la reposición preterida. Por no tener en este caso trascendencia para la resolución de la apelación el examen de la sentencia apelada, en cuanto a los vicios que ésta pudiese contener, carecería de propósito útil el examen de esta Corte acerca de la apreciación realizada por el Juez sobre esa sentencia. Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada...”. SEGUNDO: Respecto de la contradicción del fallo, esta Sentenciadora da por reproducido lo explanado en el particular anterior, pues como se expresó corresponderá a esta Superioridad pronunciarse sobre el mérito del asunto, corrigiendo los vicios de forma en los cuales ha incurrido el tribunal de primera instancia. Por otra parte, debe esta Sentenciadora dejar sentado que el pronunciamiento sobre la admisibilidad de la demanda puede hacerlo el Juez aún de oficio en cualquier estado y grado de la causa, pero las razones deberán ser siempre las mismas, esto es, será un razonamiento del sentenciador que se origina del estudio sumario de la demanda y de los recaudos acompañados a ella, para luego verificar si existe una disposición constitucional (orden público), legal (ordenamiento jurídico), o ética (buenas costumbres), que impide se sustancie el juicio conforme fue planteado. Esta facultad que se le otorga al juez de declarar in limine la inadmisibilidad de la demanda, permite que no se sustancie un juicio en todas y cada una de sus etapas, lo cual constituiría un exceso de jurisdicción, pues qué sentido tendría tramitar todo un juicio, si la demanda era contraria a derecho?; sin embargo, aun en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva, como sucede en el caso de autos, puede, se repite, el juez con base en el mismo razonamiento que ha debido hacer in limine, declarar inadmisible la pretensión o pretensiones de la parte actora. En efecto, esta herramienta otorgada por la ley tiene justificación en los casos en los que el juez al hacer un estudio de la norma que regula la institución que sirve de fundamentación a la demanda, evidencia, que sus planteamientos son en definitiva, contrarios a lo dispuesto en el citado artículo 341. Por ejemplo, cuando se pretende ejecutar una deuda de juego o cuando se hacen ineptas acumulaciones de pretensiones, entre otras. En estos casos queda comprobado que el juez no se pronuncia sobre el asunto de mérito, se trata pues, únicamente de un cotejo de certeza o verosimilitud de la demanda y sus anexos, con el ordenamiento jurídico. Por el contrario, cuando se trata de juicios ejecutivos (vía ejecutiva), en los cuales se permite un adelantamiento de la fase de ejecución, o en los casos de los procedimientos que nacen ejecutivos (ejecución de hipoteca, procedimiento monitorio o de intimación, partición de bienes, ejecución de créditos fiscales, entre otros), sí se le permite al juez hacer un examen de la demanda y del documento o los documentos fundamentales para establecer si se cumplen con los requisitos para admitir el procedimiento, pues si el demandado no se defiende, queda apercibido de ejecución. Por ello, se le ha otorgado a los jueces, bajo estas circunstancias, hacer uso de la figura del despacho saneador, para requerir del actor la subsanación o corrección de los errores u omisiones advertidos. Hechas estas consideraciones, valdría la pena preguntarse si el juez puede examinar el documento fundamental y hacer pronunciamientos de mérito o sobre el fondo, en un juicio que debe ventilarse por el procedimiento ordinario o el breve, éste último similar al primero, pero con una abreviación en sus lapsos. Así, pues, podemos observar que los jueces de instancia de manera reiterada han declarado, incluso in limine, inadmisible la demanda cuando la parte actora se equivoca en la calificación de la acción y demanda por ejemplo el desalojo acompañando a los autos un contrato a tiempo determinado, o cuando por el contrario demanda un cumplimiento de contrato de arrendamiento o su resolución anexando a su demanda un contrato que luego de su examen resulta que es a tiempo indeterminado En estos casos, con base en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone que: “…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”, se ha venido declarando inadmisible la demanda, pero no siempre en la oportunidad de la definitiva, oportunidad en la cual no sería discutible que el juez hiciera ese pronunciamiento habiéndosele dado a las partes oportunidad de defenderse y demostrar sus afirmaciones de hecho, no obstante la misma ley en su Artículo 3 literal “D” dispone que “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto ¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de….. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. Veamos, entonces, que el sentenciador al declarar en estos casos, inadmisible la demanda, hace un razonamiento de fondo luego de examinar el contrato y procede de seguidas a calificar la acción, lo cual en principio no es aplicable en el presente caso, pues la demanda en el sub iudice es perfectamente admisible, dado que se demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento, a través del procedimiento ordinario, por tratarse del arrendamiento de un “hotel”. Respecto de la calificación de la acción, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha dejado expresamente establecido que “…el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho, el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes”, de conformidad con el principio iura novit curia. (Ver, entre otras, sentencia de fecha 20 de abril de 2005, caso: Rubén Antonio Istúriz, c/ Gerardo Aranguren Fuentes). Asimismo, la Sala, en su sentencia N°00008 de fecha 23 de octubre de 2007, dejó sentado lo siguiente: “…En este sentido, la Sala evidencia de lo antes expresado que el juez de alzada simplemente aplicó su criterio jurídico a los argumentos planteados en el libelo de la demanda, en cuanto a que lo pretendido por el actor era improcedente, por cuanto no encuadra en alguna de las reglas relacionadas con los contratos. Esto es: solamente dio sus razones de derecho conforme al principio de iura novit curia, para lo cual el juez está plenamente facultado, sin sujeción a los alegatos que sobre ese particular hubiesen expuestos las partes. En sintonía con el criterio expuesto, la Sala reitera el precedente jurisprudencial establecido, entre otras, en sentencia N° 261 de fecha 10 de agosto de 2001, caso: Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez contra Manuel Rodrigo Bernal, expediente N° 2001-252, en los siguientes términos: “...Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes. Si el recurrente no comparte el razonamiento seguido por el juez para calificar el crédito exigido y establecer que el mismo no es líquido ni exigible, ha debido formular la respectiva denuncia por error de juzgamiento...”. De conformidad con las consideraciones expuestas y el precedente jurisprudencial trascrito, la Sala deja sentado que corresponde al juez calificar jurídicamente los hechos alegados, sin sujeción a los alegatos expuestos por las partes sobre ese particular…” Por otra parte, en cuanto a los errores cometidos por el juez al incurrir en una desviación intelectual del Juez al analizar el contrato, la precitada Sala ha tratado este aspecto, como un problema de casación sobre los hechos, que debe ser atacado a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, puede evidenciarse en el VOTO CONCURRENTE expuesto por la Magistrada ISBELIA PÉREZ Velásquez, en la Sentencia de la Sala de Casación Civil N° 187 de fecha 26 de mayo de 2010, caso: VICENTE EMILIO CAPRILES SILVAN, contra DESARROLLOS VALLE ARRIBA ATHLETIC CLUB C.A., estableció lo siguiente: "...La Magistrada Isbelia Pérez Velásquez aún cuando comparte el dispositivo del fallo de la mayoría sentenciadora, difiere de la motivación de la sentencia y, por esa razón, presenta voto concurrente, de conformidad con lo previsto en el artículo 62 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, en los siguientes términos: En la sentencia dictada por la mayoría sentenciadora, se concluye que ha habido una suposición falsa, con fundamento en la idea de ha ocurrido lo que la Sala denomina tergiversación intelectual. A esta conclusión se llega luego de revisar la doctrina creada bajo la vigencia del Código de Procedimiento Civil de 1916 que incorporó la doctrinas italianas y francesas de la tergiversación de los contratos, pero que introducía el denominado falso supuesto negativo, excluido de las hipótesis de suposición falsa, siempre asociadas en nuestra casación con un hecho positivo y concreto, como lo admite la motivación del fallo. La argumentación continua con el reconocimiento de que el actual Código Procedimiento Civil descarta el hecho negativo y centra en el hecho positivo el fundamento de la ahora denominada suposición falsa y de la separación de toda consideración respecto en la suposición falsa de las conclusiones de orden intelectual del Juez respecto a las consecuencias jurídicas de los hechos. Una vez realizadas las precisiones mencionadas, el fallo descarta que se trate de una conclusión jurídica por parte del Juez pero, no obstante esa afirmación, las razones que ofrece para llegar a ese convencimiento utilizan repetidamente la palabra conclusión para describir lo que ha hecho el Juez. Concluye afirmando la motivación del fallo, que la denuncia es por desviación intelectual, pero sin dejar claro el origen de la figura y sin que medie explicación de cómo la tergiversación o desviación ideológica pertenece al campo de los hechos, a pesar de que se afirma que la denuncia tiene por objeto las conclusiones erróneas del Juez (circunstancia que agrega cierta confusión a la motivación, pues en ella se descarta que se trate de conclusiones, lo que la parte afirma es el hecho falsamente establecido), de forma que no es posible comprender porque se puede concluir que ha habido una suposición falsa, más allá de la vinculación que se pretende establecer con la interpretación de los contratos, que tampoco ofrece certeza para saber cómo se establece el vínculo con el establecimiento de un hecho falso que caracteriza a la falsa suposición, con la idea de lo que se discute son las conclusiones erróneas del Juez. Si bien, como he indicado, estoy de acuerdo con que se ha ocurrido una suposición falsa, las razones que a mi juicio demuestran el vicio, son las siguientes: Ha sido doctrina reiterada de la casación señalar que la motivación de los fallos está compuesta por motivaciones de hecho y de derecho. En las primeras se encuentran las razones que permiten establecer los errores cometidos por los jueces, en el establecimiento de los hechos o de las pruebas. En ese punto el Juez, eso es obvio, no ha calificado jurídicamente los hechos, sino señala los que declara establecidos. Luego, con su apreciación comienza el proceso de calificación jurídica y las consecuencias que tienen estos hechos en la escogencia de las normas que se van a utilizar para resolver la controversia. Por tanto, en ese acto complejo que es la argumentación jurídica de los fallos, es posible separar los razonamientos del Juez que se relacionan con el establecimiento de los hechos, del resto del proceso de argumentación. Consecuencia de lo anterior es, sin duda, que en la búsqueda de los errores cometidos por el Juez en el establecimiento de los hechos, particularmente, cuando se trata de la suposición falsa, pueden formar parte de la demostración de su existencia el proceso argumentativo por el cual el Juez concluyó, por ejemplo, cual es el negocio jurídico realizado por las partes en un contrato que se presenta como prueba dentro de un juicio. Este proceso intelectual forma parte del establecimiento de los hechos y revela para nosotros como el juez ha establecido un hecho falsamente. Esas conclusiones si pueden ser consideradas a los fines de la apreciación y comprobación del vicio cometido, no así las que elabora posteriormente cuando aprecia el hecho jurídico previamente establecido y en las que obtiene otras conclusiones, como puede ser aplicar una determinada norma jurídica al caso concreto para resolver la controversia. Dicho de otro modo, caracteriza a los argumentos que hace el Juez para afirmar cuál es el hecho que contiene una determinada prueba presente en el expediente, que concluyen en una afirmación que es, obviamente, un hecho positivo y concreto. Por tanto, aún cuando su punto de partida haya sido una mención o menciones del documento, su declaración en la cual afirma cuáles es el hecho o los hechos presentes en la prueba, luego de examinarlas, no son otra cosa sino el hecho falsamente establecido. Por consiguiente, el proceso de interpretación de los contratos por parte del Juez, se puede dividir en dos partes: en la primera el Juez, con la finalidad de establecer la intención de las partes, fija un hecho que es el negocio jurídico que las partes han realizado, esto es, cual fue la voluntad de las partes en el contrato que celebraron. En la segunda, determina los efectos jurídicos que produce el negocio jurídico que las partes han realizado. Luego, si la interpretación dada al negocio jurídico, vale decir, si el negocio jurídico es fijado incorrectamente, incorrecta ha de ser también la decisión, por la influencia que tiene en el dispositivo el hecho falsamente establecido. En el caso concreto existe una claro ejemplo de lo anterior, el Juez ha tomado una mención que sí contiene el documento que le correspondió analizar y estableció un nuevo hecho por medio de un proceso de argumentación que lo llevo a afirmar que el negocio jurídico que las partes decían haber realizado en el documento que examinaba, era diferente al que invoca el demandante. Se trata de conclusiones que demuestran el error cometido, pues sirven de fundamento al establecimiento del hecho falso y que contienen, como he indicado, el hecho falsamente establecido. Puedo concordar con la idea de que el proceso de argumentación realizado por el juez en el caso concreto puede concluir en una tergiversación o distorsión del negocio jurídico celebrado por las partes, como afirma la sentencia de la Sala, pero este proceso intelectual se realiza con anterioridad al proceso de calificación jurídica de los hechos establecidos, de modo que en él podemos distinguir un hecho positivo y concreto que es, en este caso, cuál es el negocio jurídico que el Juez dice han celebrado las partes, como ocurrió en este caso. No se trata, como afirma la motivación de la sentencia de la Sala, de una desviación o tergiversación ideológica de la finalidad del contrato que puede ser denunciada por sí misma, sino del establecimiento de un hecho diferente al que se deduce del texto de la prueba, cuya demostración es la descripción del negocio jurídico que ofrece el Juez, luego de examinar las menciones del documento. No podemos pensar que el establecimiento de un hecho falso por parte del Juez carece de argumentación. Por el contrario, si tomamos, por ejemplo, la hipótesis de suposición falsa que se debate en este caso atribuir a un instrumento del expediente menciones que no contiene, es imposible pensar que la manera en la cual el Juez atribuye al expediente una mención falsa, que no es otra cosa sino un hecho falso, no tiene un proceso de argumentación en el cual el Juez explica las razones por las cuales considera cuál es, por ejemplo, el negocio jurídico celebrado por las partes o cuáles son las obligaciones a las que se comprometieron las partes en el contrato. Por tanto, la idea ofrecida en los razonamientos de la sentencia de la Sala de que habría una categoría de denuncias por distorsión o desviación ideológica es inexacta pues, como se ha explicado con anterioridad, siempre es posible distinguir en la argumentación del fallo, esto es, en las razones que justifican la decisión, la motivación que se relaciona con el establecimiento de los hechos y con ello, cómo se ha producido, el establecimiento de un hecho falso, de modo que siempre se trata de un hecho positivo y concreto que va a ser el hecho o los hechos que el Juez dice se deducen de la prueba o el negocio jurídico que el Juez asevera realizaron las partes…”. Ciertamente, respecto a la desnaturalización de la voluntad contractual, precisamente en un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, dejó sentado que la misma está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato. (Sent. S.C.C de fecha 22-09-09 caso Inversiones Alvamart C.A contra Edoval, C.A. y otra, reiterada el 2 de marzo de 2010, caso: Bar Restaurant El Que Bien, C.A., contra la empresa Florida Renta-Cars, C.A., y otro) En el mismo orden de ideas, estableció dicha Sala que la desnaturalización de los contratos, es entendida como un vicio enmarcado dentro del primer caso de falso supuesto, por lo que esta Sala en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros contra Asociación Civil Ávila, señaló: “...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: ‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’ “Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato. En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...” (caso: Carlos Rodríguez Palomo, c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala). En consecuencia, por tratarse el problema que nos ocupa de un asunto que guarda relación con la interpretación del contrato, perfectamente podía hacer el juez de la causa un examen del contrato, para luego declarar inadmisible la demanda si ello fuere lo que correspondiere, pues ese pronunciamiento se hizo una vez sustanciado completamente el procedimiento, restando el pronunciamiento sobre el fondo del asunto. Otra cosa distinta, es que el juez al interpretar el contrato en la definitiva, haya incurrido en la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual que está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, veremos que si el establecimiento de los hechos por el Juez es incompatible con la expresión de la voluntad de las partes, estaríamos sin lugar a dudas, en presencia de una desnaturalización del contrato, que siempre será una cuestión de fondo, cuyo pronunciamiento no puede bajo ningún concepto hacerse in limine litis. Se trata pues, de un examen que hace el sentenciador para determinar la calificación de los hechos, que puede o no coincidir con la que le dio el accionante en la demanda, cuestión que además puede cambiar el juez en aplicación del principio iura novit curia, vista la pretensión y las pruebas, estando obligado a verificar posteriormente si en vez de declarar por ello inadmisible la demanda, -por la falta de coincidencia en la calificación de la acción hecha por el actor en el libelo de demanda y la que considera aplicable al caso, conforme al criterio del juez-, deba hacerse más bien un pronunciamiento sobre el fondo del asunto, con base a los postulados y principios desarrollados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para comprobar si el demandado ha incumplido o no con sus obligaciones. En efecto, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, acorde con las tendencias de países de avanzada, consagró el derecho a una justicia, accesible, imparcial, oportuna, autónoma e independiente. Tales aspectos integran la definición que de la tutela judicial efectiva expone la Convención Americana Sobre Derechos Humanos (Pacto de San José), cuyo artículo 8 dispone que el derecho de acceso a los órganos de justicia consiste en “... la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter...”. Es por ello que el artículo 26 de nuestra Carta Magna deja claramente evidenciada la voluntad del constituyente de preservar a toda costa la justicia, pues en dicha norma se desarrollan los aspectos que contempla esa garantía a la tutela judicial efectiva. Ella no se satisface únicamente con el acceso e interposición de la petición ante el órgano jurisdiccional; además, es obligatorio que en cada caso se dicte una sentencia oportuna, justa y ejecutable, evitando obstáculos y formalismos inútiles que impidan llevar el proceso a todos sus grados e instancias. Así pues, la Sala Constitucional en sentencia N° 708 de fecha 10 de mayo de 2001, (Jesús Montes de Oca Escalona y otra), dejó claramente estableció lo siguiente: “... el artículo 26 de la Constitución vigente, consagra de manera expresa el derecho a la tutela judicial efectiva, conocido también como la garantía jurisdiccional, el cual encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presente en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social. Es así como el Estado asume la administración de justicia, esto es, la solución de los conflictos que puedan surgir entre los administrados o con la Administración misma, para lo que se compromete a organizarse de tal manera que los mínimos imperativos de la justicia sean garantizados y que el acceso a los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, en cumplimiento de su objeto, sea expedito para los administrados. El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura. La conjugación de artículos como el 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles...”. En concordancia con lo precedentemente expuesto, el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, sin que ésta pueda ser sacrificada en ningún caso por la omisión de formalidades no esenciales. En ese sentido, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha deja expresamente establecido que el Estado es garante del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso. (Ver, entre otras, Sent. 10/5/05, caso: Doris Josefina Araujo c/ Michele Marcaccio Bagaglia). Indudablemente, que la función pública que cumple el Estado a través de los órganos jurisdiccionales, tanto para hacer efectivo el derecho, como para lograr la justicia, pone de manifiesto la importancia del rol del juez, quién además de director del proceso, es el instrumento del cual se vale el Estado para alcanzar sus fines y asegurar la continuidad del orden jurídico. Por esa razón, es al sentenciador a quién “…le corresponde impulsar el proceso, mediante la formación progresiva del procedimiento como fase externa de aquel, a través de su intervención o dirección tendente a obtener la mayor cercanía posible de la averiguación de la verdad material de los hechos, ya que, si se dejara a merced de las partes la labor de indagar la verdad del objeto de la controversia, éstas tan sólo lo harían dentro de los parámetros que más convengan a sus respectivos intereses…” (Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 22 de junio de 2001, caso: Williams Chacón Noguera). El tratadista José Rodríguez Urraca sostiene en ese sentido, que “…El proceso es un medio para lograr que, mediante un acto decisorio emanado de un órgano del Estado, se cumpla el derecho objetivo, se lo actúe. Por lo tanto, todo el derecho tiende, en definitiva, a actuar el derecho objetivo, a provocar la consecuencia de la norma cuando el supuesto de hecho previsto en ella llega a producirse. ”. (Rodríguez Urraca, José, “El Proceso Civil”, Caracas, Editorial J. Alva, 1984, p.p. 34). Aunado a lo anterior, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal en sentencia de fecha 9 de junio de 2005, caso: Banco Industrial de Venezuela C.A., estableció: “…de acuerdo a lo previsto en el artículo 257 del Texto Constitucional, el proceso es un instrumento fundamental para la realización de la justicia, por lo que el mismo no debe ser discrecional de las partes, de conformidad con el principio de seguridad jurídica y estado de derecho. Por otro lado, se observa que, efectivamente la Sala ha asentado opinión, en cuanto al deber de los jueces de contraponer el incumplimiento de la formalidad con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. En la sentencia. Nº 389 del 7 de marzo de 2002. Caso: Agencia Ferrer Palacios C.A., la Sala advierte que: “…el juez puede constatar el incumplimiento de alguna formalidad y desestimar o inadmitir la pretensión de alguna de las partes, sin que ello se traduzca, en principio, en una violación al derecho a la tutela judicial efectiva, ya que esas formalidades han sido establecidas como una protección de la integridad objetiva del procedimiento. Pero no todo incumplimiento de alguna formalidad puede conducir a la desestimación o inadmisión de la pretensión, ya que para ello el juez debe previamente analizar: a) la finalidad legítima que pretende lograrse en el proceso con esa formalidad; b) constatar que esté legalmente establecida, c) que no exista posibilidad de convalidarla; d) que exista proporcionalidad entre la consecuencia jurídica de su incumplimiento y el rechazo de la pretensión….” (Subrayado de la Sala). De manera similar, esa Sala dejó expresamente establecido que “…en un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura…” (Sentencia N° 708, del 10 de mayo de 2001, caso: Juan Adolfo Guevara y otros). Sobre el particular, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 14 de febrero de 2006, entre otras, caso: Julio E. Ramírez Rojas, contra Julio Ramón Vásquez, expresó: “…Observa esta Sala, que el artículo 26 de la Constitución vigente, consagra de manera expresa el derecho a la tutela judicial efectiva, conocido también como la garantía jurisdiccional, el cual encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social. Es así como el Estado asume la administración de justicia, esto es, la solución de los conflictos que puedan surgir entre los administrados o con la Administración misma, para lo que se compromete a organizarse de tal manera que los mínimos imperativos de la justicia sean garantizados y que el acceso a los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, en cumplimiento de su objeto, sea expedito para los administrados. El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura...”. (Sentencia del 2/6/03, caso: Leonor María Infante y otra). (Negritas de la Sala y Cursivas del texto). De igual modo, esta Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, (caso: Mario Castillejo Muelas, c/ Juan Morales Fuentealba), dejó establecido: “…la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en sus artículos 26 y 257, deja claramente evidenciada la voluntad del constituyente de preservar a toda costa la justicia por encima de cualquier formalidad no esencial en el proceso y la necesidad de que ésta se imparta sin dilaciones o reposiciones que en nada contribuyan al alcance de tal fin. …Omissis… De allí que: “…la conjugación de artículos como el 2, 26 o 257 de la Constitución de 1999, obligue al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles...”. (Sentencia de la Sala Constitucional del 2/6/03, caso: Leonor María Infante y otra). (Negritas del texto). Queda claro, pues, que el fin último del proceso es la realización de la justicia; por tanto, quién se vea lesionado en sus derechos e intereses puede acudir al órgano jurisdiccional con el propósito de obtener una justicia expedita, real y efectiva en un marco de un proceso regido por la igualdad, lealtad y probidad, cuyo fin es que se dicte una sentencia justa. Hechas las anteriores argumentaciones esta Juzgadora observa con preocupación, que en casos como el de autos, a quienes nos corresponde administrar justicia hemos dejado de lado la aplicación preferente de las normas de primer orden, como lo son las desarrolladas en nuestra Carta Magna, sacrificando la justicia del caso concreto, en perjuicio de los derechos del actor, con base a un aspecto meramente formal, sin hacer un pronunciamiento sobre el fondo del asunto. Ciertamente, si se demandó convenir en el cumplimiento de contrato basándose equivocadamente en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o convenir en el cumplimiento del contrato cuando según su propia apreciación el mismo era a tiempo indeterminado; por qué el Sentenciador en vez de declarar la inadmisibilidad de la demanda, no verificó las pruebas de las partes para concluir si efectivamente ocurrió el incumplimiento?, y por vía de consecuencia establecer que a pesar de haber denominado la acción erradamente, del material probatorio se demuestra el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, lo cual evidencia que cuando se trate simplemente de un problema de error de calificación de la acción, ello no daría lugar a la inadmisibilidad, pues corresponderá al juez dar la calificación que corresponda y aplicar las consecuencias jurídicas conforme a las pruebas que cursen en los autos, con una salvedad, cuando se hayan demandado en una misma demanda pretensiones incompatibles o cuando estas deban ser tramitadas por procedimientos diferente, forzosamente deberá declararse la inadmisibilidad de la demanda; verbi gracia, cuando se demande el desalojo y la resolución en un mismo contrato. Queda claro pues, que cuando se demande el desalojo y la resolución del contrato, que no es el caso que nos ocupa, queda evidenciado que ineludiblemente deberá declararse la inadmisibilidad de la demanda, pues si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo. En efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Editorial Livrosca, Tomo I, p. 193, Caracas 2000, al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, sostiene: “…DIFERENCIAS: a.- Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem. b.- Según se admita o no el recurso de Casación La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…). c.- De acuerdo con el motivo o causa: La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador. d. Según la falta de pago del alquiler, la acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI) e. Con vista al pago por consignación: El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem)...” El anterior razonamiento, permite concluir a esta Sentenciadora, que en modo alguno es dable a los jueces declarar inadmisible la demanda en los casos en los que no se hayan acumulado pretensiones incompatibles o con procedimientos diversos, pues si sólo se trata de un problema de calificación de la acción, corresponderá como punto previo al fondo señalar si en el sub iudice, quedó demostrado de los alegatos y pruebas que a pesar de haberse demandado el desalojo, lo que realmente quiso el actor fue demandar el cumplimiento del contrato o su resolución, pues como se dijo, la calificación final de la acción corresponderá al juez, quién es quién conoce el derecho y lo aplica al caso concreto. Y así se decide. Con base a lo antes expresado, esta Juzgadora declara que en el presente caso no le era dable al juez del primer grado declarar la inadmisibilidad de la demanda, contrario a ello, ha debido determinar si era procedente el planteamiento realizado por la parte actora en su demanda, estableciendo en el fallo todas las consecuencias jurídicas, conforme a las normas que considerare resultaran aplicables al caso concreto. Y así se decide. VI SEGUNDO PUNTO PREVIO En fecha 26 de febrero de 2009, el apoderado de la parte demandada diligencia para alegar luego de precluída la fase de alegaciones, que el inmueble de marras fue vendido a la empresa Administradora Gama S.C., representada por el ciudadano Shimon Berlagosky Testa, en fecha 8 de Septiembre de 2006, según documento emanado de la Oficina inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Girardot y Mario Briceño Irragorry del Estado Aragua, quedando registrado bajo el Nº 14, folios 98 al 108, Tomo 36 del año 2006. Observa quién suscribe la presente decisión que el apoderado de la empresa demandada trae un hecho nuevo, es decir expuesto luego de concluida su oportunidad para presentar sus excepciones y defensas, como lo es la contestación de la demanda, además refirió tal circunstancia, pero sin que haya traído a los autos prueba alguna capaz de demostrar lo alegado; lo que a juicio de esta Juzgadora significa que dejó de tomar en consideración la jurisprudencia que sobre el particular ha dejado sentada nuestro Máximo Tribunal. En efecto, en nuestro procedimiento Civil, la actividad de las partes en el juicio, se encuentra guiada o sustentada en una serie de principios que deben cumplirse fielmente a los fines de evitar violaciones al debido proceso y derecho de defensa. Dentro de esos principios, nos encontramos con dos de suma importancia, como lo vendría a ser el principio dispositivo y el principio de preclusión de los actos procesales. El principio dispositivo, se rige por lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual consiste, precisamente, en que el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Por consiguiente, el Juez se encuentra circunscrito o limitado al momento de pronunciar el fallo a los alegatos de la demanda y la contestación; de allí que, se ponga de manifiesto la estrecha relación del principio dispositivo con el principio de preclusión de los actos procesales, en virtud del cual las partes para realizar cada actuación, disponen de una oportunidad específica para ello, y una vez vencida dicha oportunidad ya no puede realizar tales actos o alegatos, ni puede reabrirse la fase de alegaciones. Es evidente, pues, que el Juez se encuentra obligado a decidir según todas las cuestiones y alegatos propuestos en la oportunidad prevista en la Ley para ello. Así, pues, el Juez únicamente debe decidir sobre aquellas pretensiones y alegatos traídos por la parte actora en la oportunidad de presentar la demanda, y los hechos aducidos como sustentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, por el accionado, quedando así trabada la litis, y en tal sentido con posterioridad a tales actos, no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 109 de fecha 25 de abril de 2004, entre otras, dejó sentado lo siguiente: “…mediante reiterada doctrina ésta Sala ha mantenido el criterio según el cual es deber de los jueces realizar el análisis de las alegaciones que los litigantes esgriman en la oportunidad de presentar informes, siempre que estas sean peticiones relacionadas con la confesión ficta, reposición de la causa u otra petición similar, sin pretenderse con éllo descalificar tal acto procesal -los informes-, sino simplemente dejar sentado que cuando en tales escritos sólo se sinteticen los hechos acaecidos en el proceso o dirigidos a reafirmar los derechos que le asisten de las actas que rielan al expediente conforme a la pretensión o defensas esgrimidos en el libelo o en su contestación y se apoye la posición de la parte informante en doctrina y jurisprudencia que, a su juicio, sea aplicable al caso controvertido, tales dichos no son vinculantes para el juez. Tampoco lo serán aquellos alegatos o defensas que constituyan hechos nuevos no debatidos, diferentes a los que conforman la litis, ya que ellos deben ser formulados sólo en la demanda o su contestación…”. Queda evidenciado, entonces, que esta Superioridad se ve eximida de decidir sobre todos aquellos alegatos argüidos por la representación judicial de la parte demandada fuera de la fase de alegaciones, por cuanto los mismos quedaron fuera del thema decidendum, en virtud de la extemporaneidad en que fueron introducidos al proceso, todo ello conforme lo dispuesto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que los principios anteriormente enunciados así lo prohíben. Así se decide. VII MOTIVACIONES PARA DECIDIR Ahora bien, con base al principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que determina que las reglas de la apelación que son: la medida de la apelación (tantum devolutum quantum appellatum) y la de no empeorar la condición del apelante o (prohibición de la reformatio in peius), esta juzgadora pasa a analizar la presente causa objeto de apelación. Por consiguiente, y analizadas como han sido las actas que conforman el presente expediente y establecido el límite de la controversia, que tiene por objeto el cumplimiento de contrato de arrendamiento con fundamento en los artículos 1.580 y 1.600 del Código Civil, resulta claro que en el presente caso debe considerarse que tal y como la alega la parte actora, vencido el plazo a que se contrae el referido artículo 1.580, el contrato se convierte a tiempo indeterminado. Y así se declara. En efecto, señala dicha disposición que “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación en contrario es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos pueden extenderse hasta cincuenta años.” Así las cosas, tenemos que en el presente caso, una vez celebrado el contrato, éste se fue renovando, pero bajo ningún concepto puede admitirse que en casos como el de autos sea posible considerar que después del décimo quinto año el mismo el contrato puede seguir renovándose y seguir siendo a tiempo determinado, pues ello constituiría un fraude a la prohibición legal de arrendar por más de 15 años consagrada en el artículo 1.580 del Código Civil, ya que si bien en los restantes casos previstos en el Código Civil, precisamente en este capítulo, se permite que los arrendamientos sea por más de quince años, específicamente en los supuestos de arrendamientos de un inmueble para habitarlo o el de los terrenos incultos, ello no aplica en el caso de marras, ya que el objeto del presente contrato de arrendamiento es un inmueble en el cual se ejecuta una actividad comercial. Por consiguiente, al estipularse en la cláusula segunda del contrato de renovación de la relación arrendaticia, antes examinado que el mismo tendría “…una duración de cuatro (04) años fijos contados a partir del 25 de febrero de 1986. Vencido dicho plazo se prorrogara automáticamente por un (1) año más y en igual forma se procederá para las prorrogas siguientes que serán siempre de un (1) año, a menos que alguna de las partes de aviso a la otra con treinta días de anticipación por lo menos, antes de vencerse el plazo fijo o la prorroga que está corriendo si fuera el caso, manifestando por su escrito su deseo de no querer continuar el contrato…”; puede observarse entonces que se estipuló que el mismo se renovaría, pero al llegar el décimo quinto año el mismo no puede entenderse como renovado por otro lapso fijo, sino que al haber quedado la arrendataria en posesión del inmueble y así haberlo aceptado el arrendador operó sin lugar a dudas, la “Tácita Reconducción”, consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil que establece que : “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Hechas estas consideraciones, esta sentenciadora observa que en el presente caso el contrato de arrendamiento de autos, definitivamente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.- Por consiguiente, tomando en consideración el aspecto temporal del contrato, dado que la parte actora alegó que en virtud que el contrato se inició a partir del año 1986, para el año 2001, ya se habían cumplido los 15 años de dicha relación arrendaticia, por lo que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.580 del Código Civil, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, operando así la tácita reconducción de acuerdo a lo estatuido en el artículo 1.600 eiusdem, el cual dispone que: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Queda claro, pues, que no le era dable a la empresa demandada notificar judicialmente para solicitar la desocupación del inmueble, pues como se expresó al haber permitido que la arrendataria se quedara ocupando el inmueble, después de establecido el término de quince (15) años, se repite, operó la tácita reconducción del contrato en los términos estipulados en la referida convención. En consecuencia, esta Sentenciadora considera que la presente demanda debe prosperar en derecho, y así se declarará en el dispositivo del fallo. Así se decide. VII DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra la decisión de fecha en fecha 6 de Octubre de 2009, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial., y en consecuencia declara: PRIMERO: REVOCADA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda intentada por SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL FLORIDA, S.R.L., contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES K.L.B, C.A representada por la Ciudadana GUADALUPE CLARET BIANCHI DE KIZER, todos plenamente identificados. Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente al Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Maracay, a los veintiocho (288) días del mes de septiembre de 2010. Años 200° y 151°. LA JUEZ PROVISORIA EL SECRETARIO DELIA LEÓN COVA RAFAEL INDRIAGO En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana ( p.m.), previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión. EL SECRETARIO RAFAEL INDRIAGO