TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y PROTECCION DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
La Victoria, 28 de septiembre de 2010
200º y 151º
EXPEDIENTE 21.634
PARTE DEMANDADANTE Giovanni Duran y Lilia Vasilerna Duran
PARTE DEMANDADA Maria Luisa Acosta
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA
En fecha 28 de Marzo de 2007, se recibió libelo de la demanda por Cumplimiento de Contrato con opción de compra venta sobre inmueble constituido por un apartamento distinguido con Nº PH-E que forma parte del grupo de apartamentos Oeste del Edificio Residencias Samy, ubicado en la calle Libertador de la ciudad de La Victoria Estado Aragua, intentado por el abogado Alejandro Puccini Miranda, inscrito en el inpreabogado Nro 15.105, actuando en su carácter de apoderado judicial de los demandantes ciudadanos Giovanni Rafael Duran Hernández y Lilia Vasilerna Duran Hernández, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas Nros V 8.585.986 y V 23.603.309 contra la ciudadana Maria Luisa Acosta Valdemoso, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V 6.091.728, Constante de Tres (03) folios y sus anexos.
En fecha 30 de marzo de 2007, se admitió la demanda y ordeno emplazar a la parte demandada para la contestación de la demanda.-Hubo citación por carteles, por no haberse logrado la citación personal de la demandada.
En fecha 02 de marzo de 2007, el Tribunal acordó aperturar el cuaderno de medidas y decretar medida de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 05 de octubre de 2007, la parte demandada previa citación presento escrito alegando la cuestión previa de conformidad con el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil constante de Dos (02) folios útiles.-
En fecha 23 de Octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de contestación y subsanación de cuestiones previas.
En fecha 01 de Noviembre de 2007, la parte demandada presento escrito de contestación de la demanda rechazando y contradiciendo la demanda incoada en su contra y reconvino por cumplimiento de la cláusula especial del contrato
En fecha 29 de Febrero de 2008, el apoderado judicial de la parte actora presento escrito de contestación a la reconvención constante de Dos (02) folios útiles.-
En la oportunidad probatoria ambas partes presentaron sus pruebas.-
En fecha 03 de Diciembre de 2008, la suscrita se aboco al conocimiento de la causa y se ordeno la notificación de la parte demandada reconviniente. En fecha 07 de Enero de 2009, la Alguacil del Tribunal consigno boleta debidamente suscrita por la apoderada judicial de la parte demandada.-
En fecha 05 de Febrero de 2009, el Tribunal declaró con lugar la oposición a la admisión de la prueba presentada por la apoderada judicial de la parte demandada.-
En fecha 05 de Febrero de 2009, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora y fijó el décimo día de despacho para la práctica de la inspección al Registro Inmobiliario.- En la misma fecha admitió las pruebas de la parte demandada ordeno librar oficio a la entidad Bancaria Mercantil y Banesco, para la evacuación de las testifícales fijo el cuarto día de despacho siguiente.
La prueba exhibición fue negada por no haber acompañado copia del documento cuya exhibición se solicita.
En fecha 26 de Febrero de 2009, siendo la oportunidad para la realización de la inspección Judicial, este Tribunal se traslado y constituyó en el Registro Inmobiliario y dejo constancia de los particulares solicitados.
En fecha 06 de Marzo de 2009, se tomaron las declaraciones de los ciudadanos Samuel Achuelos y Mildre Janett Tovar a las diez (10:00 a.m.) y Once (11:00 a.m.) respectivamente.-
En fecha 11 de Mayo de 2010, el Tribunal fija el décimo quinto día de Despacho para la presentación de informes, siendo presentados solamente por la parte demandada.
ACTUACIONES REALIZADAS EN EL CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 02 de mayo de 2007, se apertura el cuaderno de medidas y se decreto medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la demandada constituido por un apartamento ubicado en el grupo d apartamento Oeste del edificio Residencias Samy, con las siglas PH-E, Planta Baja PH, calle Libertador Sur, La victoria, Estado Aragua, se libró oficio Nro 837 al Registro Inmobiliario informando sobre el decreto de la medida y en fecha 09 de mayo de 2007, se recibió respuesta del Registro informando que estamparon la nota marginal.-
En fecha 29 de Julio de 2008, el Tribunal se pronuncio sobre la oposición a la medida declarando que transcurrieron mas de Tres días d despacho, por lo que la oposición se realizo de forma extemporánea por tardía.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA
Expone el apoderado judicial de los actores que celebraron formal contrato de opción de compra venta con la ciudadana Maria Luisa Acosta Valdemoro plenamente identificada como la demandada, según consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica de la Victoria, de fecha 14 de Julio de 2006, asentado bajo el numero 54, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, es el caso que la demandada estaba casada bajo el régimen de capitulación matrimonial, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de La Victoria del Municipio José Félix Ribas, de fecha 07 de Junio de 1991, bajo el Nro 06, Folio 30 al 33, protocolo 02, señala que todas las obligaciones contenidas contractualmente fueron cumplidas religiosamente por sus mandantes quienes fungen en el documento como opcionados, por petición de la demandada en esta causa se aumento el precio de la venta de Cien Millones de Bolívares ahora Cien Mil Bolívares a Ciento Treinta Millones de Bolívares a Ciento Treinta Mil bolívares, que en dos oportunidades seguidas los mandantes han llevado el documento a la Oficina de Registro para su presentación y la demandada se ha negado a firmar exigiendo un precio superior al pactado.-
Que la demandada se niega a dar cumplimiento a las obligaciones contractuales relativas al pago de lo adelantado, el reembolso de los gastos incurridos por tramite, para la obtención del crédito y demás gastos efectuados para el perfeccionamiento de la venta, y la penalización contractual, expresamente contemplada en la cláusula penal de los precipitados contratos.-
Que tiene consecuencias como a) Vieron frustrada la negociación de la compra del inmueble, para lo cual gestionaron cuanto en derecho se debe gestionar, b) Hicieron todos los tramites relacionados con la obtención de los documentos requeridos para la protocolización; c) Hicieron la totalidad de los pagos correspondientes a tal protocolización; D) Perdieron la oportunidad de adquirir otra vivienda; e) Perdieron el crédito otorgado por el Banco; f) Que se niega a devolverles la cantidad de Treinta Millones Novecientos Cincuenta y tres mil bolívares (30.953.000,00) ahora Treinta mil novecientos cincuenta y tres bolívares (30.953,00), como parte del precio al momento de la autenticación de la primera opción, Diez Millones de Bolívares ahora Diez mil bolívares como anticipo, C) Novecientos cincuenta mil bolívares ahora Novecientos Cincuenta Bolívares, por gastos notariales, de registro y tramitación de crédito, d) Tres mil Bolívares ahora Tres bolívares por gastos de emisión de solvencia de servicios públicos y se niega a cancelar Veinte Millones de Bolívares ahora Veinte Mil Bolívares que establece la penalización de la cláusula penal.-
En definitiva, los demandantes señalan que la demandada no dio cumplimiento a lo establecido en el contrato de opción de compra venta, y por tanto solicita que se le devuelva las cantidades adeudadas por el incumplimiento, que convenga que su incumplimiento, devenido de su irresponsabilidad para mantener las condiciones originales de negociación y otorgar el documento definitivo de la venta, les causo daños irreparables.-
DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDADA EN EL ACTO DE LA CONTESTACION Y DE LA RECONVENCION.-
La parte demandada, rechazo y contradijo los hechos como el derecho de la demanda incoada en su contra, expone que el documento autenticado por ante la Notaria pública de la Victoria de fecha 14 de Julio de 2006 que celebro con la ciudadana Lilian Duran, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro PH-E, que forma parte del grupo de apartamentos oeste del edificio Residencias Samy, ubicado en la ciudad de La Victoria , de su propiedad, tal como consta en instrumento autenticado por ante la Notaria Publica de la Victoria bajo el Nro 54, Tomo 81 de los Libros de autenticaciones
Que el precio de la venta fue de Cien Millones de Bolívares de los cuales recibió veinte millones el resto que son Ochenta millones se comprometió a cancelarlo en Ciento veinte días, que la entidad bancaria Banesco le rechazo el crédito, la demandante le manifestó su voluntad de continuar la negociación y nuevamente en fecha 06 de Noviembre de 2006, se realizo un nuevo contrato y recibí Diez Millones mas con un nuevo plazo de Ciento veinte días continuos, y al ciudadano Giovanni Duran también le negaron el crédito por Banesco.-
Posteriormente, los demandantes acudieron al Banco Mercantil pero el lapso terminaba el 06 de marzo de 2007 y para ganar tiempo tuvo la buena fe de llevar ella misma el día 06 de marzo de 2007, al Registro Inmobiliario el documento que le había dado el banco y se evidencia en constancia de recepción Nro 24, pero dicho documento no fue presentado por los compradores al Registro Inmobiliario por el lapso convenido en el documento de compra venta y en consecuencia el día 06 de marzo de 2007, a las Doce de la noche, se extinguió la obligación contractual de venderles.-
DE LA RECONVENCION
Reconvino por la acción de cumplimiento de la cláusula penal del contrato suscrito en fecha 06 de Noviembre de 2006 a los ciudadanos Giovanni Duran y Lilian Vasilerna, por la cláusula especial, señala que el opcionante esta obligado a cancelarle a los accionados la cantidad de Veinte Millones de Bolívares, en el supuesto de que decida no venderles el referido inmueble en el lapso establecido, para que le paguen la cantidad de Diez Millones de Bolívares por concepto de daños y Perjuicios estimados en la cláusula especial, mas las costas y costos del juicio calculados al 30% del valor de la demanda.-
Impugno el original del documento privado de opción de compra venta que corre al folio 12 en virtud de que no fue mencionado en el libelo ni tiene que ver con la relación contractual.-
Impugno los originales de los recibos de Hidrocentro pagados en fecha 06 de Marzo de 2007.-
Rechaza niega y contradice la estimación del valor de la demanda hecha por la parte demandante y fundamenta la demanda en el contrato celebrado en fecha 06 de Noviembre de 2006.-
DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL ORDINAL 6TO
La parte demandada promovió en su oportunidad la cuestión previa de conformidad con el artículo 346 ordinal 6to, del Código de Procedimiento Civil vigente, el cual reza textualmente “El defecto de forma de la demanda por no haberse llenado el libelo los requisitos que indica el 340…” La cual fue subsanada. Y así lo decidió el Tribunal
En base a lo alegatos y defensas esgrimidos por ambas partes y en vista de cada una de ellas hizo uso a su derecho a la defensa aportando pruebas al proceso, se hace necesario valorarlas de la siguiente manera.
VALORACION DE LA PRUEBAS
PARTE ACTORA
1) Documento Poder otorgado por los demandantes al abogado Alejandro Puccini inpreabogado Nro 15.105, por ante la Notaria Publica de la Victoria Estado Aragua, bajo el Nro 72, Tomo 28 de fecha 16 de Marzo de 2007.-Dicho poder demuestra la cualidad que tiene como representante de los demandantes y goza de plana validez por cuanto llena las formalidades de Ley.-
2) Contrato de Opción de Compra venta en original, celebrado entre las partes, presentado por ante la Notaria Publica de La Victoria, bajo el Nro 54, Tomo 81, de fecha 14 de Julio de 2006.- Dicho documento tiene plena validez probatorio por cuanto el mismo fue presentado en original y en copia simple además ambas partes lo presentaron en el proceso, se valora de conformidad con principio de comunidad de las pruebas y con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, al cual se le otorga pleno valor probatorio.
3) Documento privado celebrado entre las partes contratantes, relativo a una opción de compra venta.-Dicho documento fue impugnado por el adversario y por ser un documento privado no fue ratificado para darle su valor probatorio y se desecha del proceso.-
4) Copia simple de documento de opción de compra venta presentado por ante la Notaria Publica de La Victoria bajo el Nro 34, Tomo 131 de fecha 06 de Noviembre de 2006.-Dicho documento es la prueba fundamental de la acción y por cuanto fue presentado por ambas partes se le otorga todo su valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil al no ser impugnado.
5) Copia de constancia de recepción de documentos en el Registro Inmobiliario del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua.-Dicho instrumento fue presentado por ambas partes en el juicio en las diversas etapas en tal sentido el mismo se reconoce como valido de conformidad con el principio de comunidad de las prueba y sirve de sustento para determinar el momento en que se presento el documento en el Registro Inmobiliario.-
6) Constancia de presentación de documento ante el Registro Inmobiliario de los Municipios José Félix Ribas y Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar.-De igual forma fue presentado por ambas parte en el proceso por tanto tiene pleno valor y demuestra la fecha de presentación del documento
7) Comprobantes de gastos en original, cursantes al folio 20 Dichos comprobantes no tienen relevancia en este proceso.
8) Copia certificada del documento presentado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de fecha 07/06/0991, numero 06, Folios 30 al 33, Protocolo: Segundo (2°), Trimestre 2°.- Dicha prueba tiene pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento civil, la misma demuestra la capitulaciones matrimoniales celebradas por la demandada, pero sin relevancia para el juicio.
9)Copia certificada del documento presentado por ante el Registro Inmobiliario de fecha 22/12/1988, Numero 28, Folios 156 al 161, Protocolo Primero (1°), Tomo 812), Trimestre 4°. Dicho documento tiene pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo demuestra la cualidad de propietaria de la parte demanda
10) De la inspección judicial realizada ante la Oficina Inmobiliario de registro de los Municipios Ribas, Revenga, Michelena, Bolívar y Tovar.-La misma se realizo en fecha 26 de Febrero de 2009,a las Diez de la mañana, la misma tiene pleno valor probatorio por cuanto fue realizado por el Juez de la causa en cumplimiento de sus funciones, dejando constancia de los particulares observados, por tanto se tiene como cierto todo lo descrito en acta de inspección levantada, y la misma tiene pleno valor probatorio
11) De la presentación de documentos personales como identificación como abogado, copia del carnet, fondo negro del diploma e informe medico, los cuales tienen su valor probatorio, pero nada aportan al proceso.
PARTE DEMANDADA
1) Copia de la opción de compra venta de fecha 14 de Julio de 2006, bajo el numero 54, Tomo 81 ante la Notaria Publica de La Victoria., Copia simple de documento presentado ante la Notaria Publica de La Victoria, bajo el número 34, Tomo 131, de fecha 06 de Noviembre de 2006,Copia simple de la constancia de no presentación de documento ante el Registro Inmobiliario de La Victoria.,Constancia de recepción de documento del Registro Inmobiliario de La Victoria.-Dichos documentos fueron valorados de conformidad con la comunidad de las pruebas ya que fueron presentados por ambas partes tanto en el libelo, como la contestación y en el lapso probatorio.-
2) Promovió el merito favorable de los autos especialmente en la terminación de la relación contractual

La parte demanda invoco en su escrito de pruebas el “merito favorable” al respecto se considera que el merito favorable de los autos no es un medio probatorio, es cierto que el Juez, esta obligado a valorar todas y cada una de las pruebas, por mínimas que sean so pena de incurrir en su sentencia en el vicio de silencio de prueba, Este deber lo cumple el Juez, con arreglo al principio de la comunidad de la prueba, recogido por el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, así “ El merito favorable de los autos”, no es un medio de prueba, así lo ha establecido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 31 de Agosto de 2004, expediente 2003-1380, caso Román Reyes Vásquez, bajo la ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa omissis
…” Así, corresponde al Juez de merito declarar la legalidad y pertinencia de la prueba promovida una vez realizado el juicio analítico que le corresponde respecto a las condiciones exigidas para la admisibilidad del medio probatorio escogido por las partes, atendiendo a lo dispuesto en las normas que regulan las reglas de admisión de las pruebas contenidas en el Código de Procedimiento Civil; y será en la sentencia definitivamente firme cuando el Juez de la causa, como resultado del juicio de valor que debe realizar sobre la prueba promovida, determine la incidencia de la misma sobre la decisión que habrá de dictar en cuanto a la legalidad del acto impugnado precisado lo anterior, advierte la Sala que en la Jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien esta dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio Venezolano ( Énfasis del Fallo)…” Porque tal expresión así utilizada como medio de prueba es improcedente y así se establece.-

3) Promovió y consigno original a efectos videndi del pasaporte Nº C- 18604444413, expedido por el Consulado de La Republica Bolivariana de Venezuela., Informe medico expedido por el Hospital Universitario de Caracas e Informe medico expedido por el Seguro Social de La Victoria.- Dichos documentos nada aportan al proceso por cuanto lo que se discute recae sobre el cumplimiento de contrato, y se basa específicamente en el estudio del mismo, no hay relación con el estado físico de la demanda, Así se decide
4) Solvencia en original expedida por Hidrológica del centro de fecha 06 de marzo de 2007, sin relevancia para este proceso.
5) Copia de cheque Nro 00000285 del Banco Provincial de la cuenta Nro 0108-0073-12-01-00102321 a nombre de Condominio Residencias Samy, del cual no se evidencia ningún valor probatorio.
6) Promovieron pruebas de informe para el Banco Mercantil y Banco Banesco.-
Las resultas de dichos informes fueron recibidos y agregados a los autos, los mismos tiene pleno valor probatorio, quedando demostrado con dicha prueba el destino de las solicitudes de crédito realizadas por los demandantes.
7) Promovieron Inspección judicial para el Banco Banesco y Banco Mercantil ubicados en la Ciudad de La Victoria.-La misma se declaro inadmisible por cuanto era suficiente con la prueba de informe
8) Promovieron a los ciudadanos Samuel Achuelos Hernández y Mildre Janett Tovar, titulares de las cedulas Nros V 8.581.094 y V 8.581.429.-
De las testimoniales: en Fecha 06 de marzo de 2009, siendo las 10:a.m. se presentó a rendir declaración el ciudadano Samuel Achuelos Hernández titular de la cedula de identidad Nro 8.581.094, el cual respondió a las preguntas de la siguiente manera: Primero: La Conozco de vista como conozco a la Dra. Mayra, un apartamento que ella tenia a la venta, me comunique con ella para saber el precio del mismo; Segundo: Cuando por la radio escuche el aviso que tenia; Tercero: Si, me consta, ya que para el momento estaba registrando un documento de propiedad; Cuarto: Me consta porque en horas de la mañana cuando lleve el documento a registrar, la vi., y estaba conversando con el Registrador, en cuanto a las repreguntas contesto de la siguiente manera: Primero: No tenia conocimiento; Segunda: No se, ni un segundo contrato ni del primero; Tercero: Pues no con exactitud, pero si recuerdo los primeros días de Marzo de esa fecha, ya que soy comerciante, compro y vendo y estoy pendiente de los avisos; Cuarto: Pues no se registro, ya que el mismo tenia problemas de redacción, de hecho estoy por registrarlo y Quinta: Porque me consta que la Dra. Maria Luisa se encontraba en el registro.-
Por otra parte la ciudadana Mildre Janett Tovar, titular de la cedula Nro 8.581.429 rindió su declaración el día 06 de marzo de 2009, a las 11:00 a.m. y respondió de la siguiente manera: Primero: Yo la conozco a ella. Así como conozco al Dr. Puccini, y a la Dra. Mayra, Así como se conocen loas abogados de aquí de La Victoria; Segunda: Si, si me consta Tercera: se que ese Pent House estaba en venta por radio, lo leí, por la prensa el anuncio y también por comentarios; Cuarta: si, si me consta; y respondió a las repreguntas de las siguiente manera: Primera: La verdad que no se a quien se lo vendió; Segunda: Yo no recuerdo fecha exacta, pero creo que fue en el 2006, no estoy segura que se promociono en esa fecha, pero no recuerdo en si cual es la fecha, Tercera: Que tiene que ver mi hora de trabajo y donde trabajo para lo que estamos haciendo aquí, no entiendo; Cuarta: Yo no era que estaba dentro del Registro si estuve aquí en la mañana todo el día pero no dentro del registro, yo estaba afuera, estaba acompañando a una persona que iba al Registro a hacer una gestión: Quinta: me consta porque en esa trayectoria la Dra Maria Luisa estaba en el Registro, lo salude, le dije como esta doctora, y me imagine que lo vendió, si porque las personas cuando van a los registros van a firmar cuando una compra o vende; Sexta: Bueno, porque me consta.-
En cuanto a las testimoniales evacuadas, esta Juzgadora considera que dichas declaraciones fueron impertinentes e irrelevantes por cuanto nada aportan al proceso respecto a lo que se discute, sus dichos no demuestran los hechos materia del conflicto y por ello esta Juzgadora las desecha del proceso, así se decide
9) Promovió la prueba de exhibición de documento propiedad de la demandada como la Solvencia de Hidrocentro, Rif de la vendedora, Solvencia Municipal. La misma no se evacuo, por cuanto no se demostró que los documentos solicitados se encuentran en poder de la Parte actora.-
10) Constancia de Registro de Inmueble objeto del juicio, con valor probatorio por emanar de funcionario competente.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La presente demanda funge por cumplimiento de contrato, de opción de compra venta en tal sentido se dice que existe un contrato cuando dos o mas personas se obligan entre si a algo, ese algo puede ser cualquier cosa que acuerden hacer o dejar de hacer.-

El articulo 1.133 del Código Civil señala…” El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico

El contrato es un acto jurídico porque emana de la voluntad de las personas y tiene efectos patrimoniales, el caso en marras se refiere a la voluntad de ambas partes por cuanto una de ellas se compromete a vender un inmueble en un tiempo estipulado y la otra se compromete a comprar el inmueble que trae consigo el pago de lo acordado en un tiempo determinado lo cual quiere decir que es un contrato bilateral de titulo oneroso. Es bilateral porque ambas partes se obligan mutuamente a cumplir lo pactado y oneroso porque consiste en pago, se puede decir que es consensual por cuanto el mismo se perfecciona cuando se llega el acuerdo entre le vendedor y el comprador y se consume cuando se paga el precio de lo acordado y se entrega el inmueble.-
Que la demandada se niega a dar cumplimiento a las obligaciones contractuales relativas al pago de lo adelantado, el reembolso de los gastos incurridos por tramite, para la obtención del crédito y demás gastos efectuados para el perfeccionamiento de la venta, y la penalización contractual, expresamente contemplada en la cláusula penal de los precitados contratos.-
Los demandantes acudieron al Banco Mercantil para solicitar el préstamo para adquirir el inmueble, luego que Banesco le negara el crédito al actor Giovanni Duran Hernández, pero el lapso terminaba el 06 de marzo de 2007 y el mismo día 06 de marzo de 2007, presentan al Registro Inmobiliario el documento que le había dado el banco y se evidencia en constancia de recepción Nro 24, que dicho documento no fue presentado por los compradores al Registro Inmobiliario dentro del lapso convenido en el documento de compra venta y en consecuencia el día 06 de marzo de 2007, a las Doce de la noche, se extinguió la obligación contractual de venta.

EN CUANTO A LA DEMANDA PRINCIPAL
Se desprende en autos, que los actores demandan a la ciudadana Maria Luisa Acosta Valdemoro, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 06 de noviembre 2006 cuyo vencimiento era de fecha 06 de Marzo de 2007 y no cumplió con lo pactado en el contrato, por tanto debe devolver la cantidad de Veinte mil Bolívares (20.000,00), como parte del precio al momento de la autenticación de la primera opción, y Diez Millones de Bolívares ahora Diez mil bolívares ( Bs10.000) como anticipo dado en la segundo opción, Novecientos cincuenta mil bolívares ahora Novecientos Cincuenta Bolívares, por gastos notariales, de registro y tramitación de crédito, Tres mil Bolívares ahora Tres bolívares por gastos de emisión de solvencia de servicios públicos y se niega a cancelar Veinte Millones de Bolívares ahora Veinte Mil Bolívares que establece la penalización de la cláusula penal.-
En tal sentido se hace necesario revisar el contrato objeto de la demanda para precisar lo términos pactados
“……..2 El precio de esta opción de compra venta es por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 100.000,000), de la cual declaro recibir en este acto de manos de la compradora la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 20.000.000,00) en dinero en efectivo, de curso legal y a entera satisfacción, y el resto, es decir, la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 80.000.000,00) en el lapso de Ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del presente documento de opción de compra venta donde los opcionantes deberán entregar la solvencia de todos los servicios públicos que existan en la propiedad para realizar la venta definitiva CLAUSULA ESPECIAL: Esta Opción a compra- venta se establece para ser ejecutada la obligación a que se contre en el lapso de Ciento veinte (120) días continuos, la prorroga será de mutuo acuerdo si es necesario, contados a partir de la firma del presente documento, pero el incumplimiento por parte de los mismos al termino del mencionado lapso consecutivos para la cancelación total del monto convenido en esta opción les obligara a cancelar al opcionante la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 10.000.000,00), por concepto de Daños y Perjuicios.- Por su parte el opcionante queda obligado a cancelarle al opcionado la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000,00) en el supuesto que decida no venderle el referido inmueble en el lapso establecido..
Las partes contratantes convienen en que la entrega de la propiedad, posesión, uso disfrute del inmueble objeto de la transacción se hará al momento de la cancelación definitiva del valor del mismo por parte del opcionado……”

Se desprende del sustrato extraído del contrato, que las partes convinieron en que una se comprometía a la entrega la inmueble es decir propiedad, posesión y disfrute y la otra a pagar el precio convenido en lapso de Ciento veinte días.-
El artículo 1264 del Código Civil establece
…” Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención…”

Por otra parte el artículo 1.167 ejusdem prevé:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

Ahora bien, el contrato no se cumplió en los términos pactados pero hay que determinar cual es la parte que origino tal incumplimiento. De las pruebas aportadas al proceso se determina que el tiempo establecido en el contrato de ciento veinte días (120) no se verifico el pago de la cantidad restante para que la opcionante trasladara la propiedad del inmueble. Se evidencia que los demandantes pretendía cancelar el monto restante a través de un préstamo Bancario, la primera opción de compra venta era por el Banco Banesco que según el informe realizado por ellos mismos indica que si existía una solicitud de crédito Bancario a nombre del Sr. Duran Hernández Giovanni Rafael del inmueble constituido por una apartamento ubicado en la calle Libertador Edif. Samy Piso 9, casco central de la Ciudad de La Victoria Estado Aragua, que se le negó el crédito porque demostraba ingresos mayores a 150 UT.-
Por otra parte, cuando celebraron la segunda opción de compra venta el día 06 de Noviembre de 2006, intento solicitud de crédito ante el Banco Mercantil el cual se evidencia según informe proveniente de dicha entidad bancaria el cual informó que el ciudadano Duran Hernández Giovanni Rafael C.I 8.585.986, realizó los tramites de crédito hipotecario en fecha 19 de Diciembre de 2006 y se identificó en los archivos con el numero 0620740442, aprobado en fecha 13 de Febrero de 2007 por Bs. 92.000.000,00 ( Bsf 92.000) para adquirir un inmueble ubicado en calle Libertador Sur Edificio Residencias Samy, Grupo de Apartamentos Oeste, Planta Ph, Apartamento PH-E, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, Estado Aragua. Asimismo informaron que el documento de constitución de hipoteca fue entregado al precitado ciudadano el 05 de marzo de 2007(ultimo registro en su sistema) y revocaron la solicitud el 26/06/2007 por cuanto el solicitante informó que el vendedor desistió de la operación.-
Se determinó de la inspección judicial realizada por este Tribunal y de lo dicho por la Registradora Subalterna que el documento fue presentado en fecha 12 de Marzo de 2007, para ser otorgado en fecha 30 de Marzo de 2007, según constancia de presentación emitida por el sistema sadac, asimismo, se evidencio del asiento Nro 51, Folio 18 Vto, el documento 39, Protocolo Primero, Tomo 19, que el documento donde Maria Luisa Acosta de García, vende apartamento a Giovanni Duran, aparece anulado al fin de trimestre de fecha 30 de Marzo de 2007.-
De los antes expuesto, se evidencia que los demandantes no cancelaron la cantidad faltante en el plazo de los Ciento veinte días (120), ni ninguna de las partes hizo la presentación del documento de compra venta al registro dentro del plazo estipulado en el contrato y se verifica en la inspección judicial y en la constancia de presentación al registro que la presentación del documento al Registro Inmobiliario fue de fecha 12 de marzo de 2007, y dicha opción se vencía el 06 de marzo de 2007, .-
Vencida la opción de compra venta donde establecieron un tiempo en que el opcionado debería pagar la cantidad de dinero y no lo hizo no seria imputable a la opcionante el incumplimiento del contrato de opción de compra venta y lo establecido en la clausula especial del referido contrato seria en beneficio de la opcionante.

Después de analizado el contrato se llega a las siguientes conclusiones:
Los demandantes no cumplieron con lo establecido en el contrato respecto a cancelar la cantidad restante es decir Cien Millones de Bolívares ahora Cien Mil Bolívares al vencimiento de los ciento veinte días 120 otorgados en el contrato (06/03/2007), en consecuencia deben cancelar el monto acordado en la cláusula especial por Diez mil Bolívares.-
2.- Por no haberse concretado la venta definitiva la demandada esta en la obligación de devolverles a los demandantes la cantidad dada en las opciones de compra venta la primera por Veinte Mil Bolívares y la Segunda Diez Mil Bolívares lo que da un total de Treinta mil bolívares.-
3.- No procede el pago de los gastos efectuados para saldar gastos admiistrativos de tramite de créditos y solvencias, equivalentes a Novecientos Cincuenta y tres Bolívares ( Bs. 953,00), por cuanto no consta en autos prueba suficiente de que los mismo hayan cancelado dicho monto .-
4.- Respecto al monto solicitado por cláusula penal (Bs. 20.000) no procede por cuanto la demandada no desistió de la venta ni incumplió en el lapso convenido entre las partes.-
Finalmente la demanda principal debe ser declarada parcialmente con lugar por cuanto los demandada tiene la obligación de devolver integra la parte dada al momento de celebrar el contrato.-
DE LA RECONVENCION
La parte demandada reconvino por acción de cumplimiento de la cláusula especial del contrato suscrito en fecha 06 de Noviembre de 2006 a los ciudadanos Giovanni Duran y Lilian Vasilerna, señala que los demandantes están obligados, a pagarle la cantidad de Diez Millones de Bolívares por concepto de daños y Perjuicios estimados en la cláusula especial, mas las costas y costos del juicio calculados al 30% del valor de la demanda
Por su parte los demandates reconvenidos exponen el escrito de contestación de la reconvención que Rechazan y niegan los hechos esgrimidos por la ciudadana Maria Luisa Acosta puesto que la afirmación corrobora dos cosas Primero: Que la vendedora y los compradores ratifican e insisten en negociar el inmueble cuyo primer documento se firmó en fecha 14 de Julio de 2006, segundo : Que la vendedora Maria Luisa Acosta, exigió a los compradores un aumento de Treinta Mil Bolívares, que los demandantes debieron aceptar.-Que en las oportunidades fijadas para la protocolización de documentos de venta la demandada se negó a firmarlos.-
A los fines de determinar la oportunidad en que fue presentado el escrito de reconvención se revisan las actas procesales y se realiza cómputo por secretaria.
En fecha 01 de Noviembre de 2007, la parte demandada contesta la demanda y reconviene, el día 5 de Noviembre se da por notificada la parte demandada, y el 23 de Enero de 2008, la Alguacil consigna boleta de notificación firmada por el apoderado judicial de la parte demandante. Desde ese día empieza a correr el término de los cinco días.
Según el computo realizado por libro diario del Tribunal los días de despacho transcurridos desde el 23 de Enero de 2008: 24, 25, 28,29 y 30 de Enero de 2008.
Entonces, la contestación de la reconvención correspondía el día 30 de enero 2008 y la presento el día 29 de febrero del 2008, lo que significa que lo hicieron extemporáneamente por tardía, en consecuencia carece de validez en el proceso la contestación presentada por los demandantes reconvenidos y como tampoco nada probaron al respecto, de conformidad con lo establecido en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil y por no ser contraria a derecho la petición de la demandada reconviniente, se debe declarar procedente la reconvención planteada.
La reconvención recae sobre el cumplimiento de la cláusula especial contenida en el contrato que anteriormente fue objeto de estudio y se determinó que la causa que ocasiono que el contrato no se perfeccionara es imputable a la parte demandante reconvenida, por cuanto, le correspondía pagar la cantidad de dinero en el lapso de Ciento veinte días para que esta hiciera la transmisión de la propiedad, no evidenciándose de los autos que la promitente vendedora en ningún momento incumplió o desistió de dicha venta, no demostraron los actores tal incumplimiento.
De acuerdo a lo que establece el articulo 1257 del Código civil la obligación del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato, esa es la obligación fundamental del comprador y el vendedor por su parte según lo establecido en el articulo 1.488 del Código Civil especifica que “el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad” y por su parte el articulo 1.4919 ejusdem, estipula que los gastos de la tradición son por cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta, que son de cargo del comprador”
No corresponde al comprador la imposición que se le hizo la elaboración del documento de compraventa, ni las solvencias, permisos y demás recaudos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de la venta, no puede concebirse que estén a cargo del comprador que estos actos preliminares de la misma, ya que la tradición es un debito del vendedor, y ello estaría en abierta contradicción a la verdadera naturaleza y jerarquía de la tradición.
De lo expuesto se evidencia que la promitente vendedora falto a sus deberes cuando le endilgo a los compradores obligaciones que solo eran de su incumbencia.
Del análisis del contrato suscrito por las partes, que a los efectos del presente fallo se aprecia como un Contrato de Opción de Compraventa y el incumplimiento de las condiciones contractuales traería como efecto la imposición de la penalidad y la devolución del dinero entregado como parte del precio.

Se ratifica por tales razones que los demandantes reconvenidos son lo que deben cancelar la cláusula especial por el Monto de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000), así se decide.
Finalmente, valoradas las pruebas y analizado el contrato de opción de compraventa considera esta Juzgadora que la demanda principal debe ser declarada parcialmente con lugar y la reconvención con lugar y así se decide.
Respecto de la Impugnación hecha por la parte accionada de la estimación del valor de la demanda planteada por la parte demandante en su libelo, quien decide desestima tal impugnación realizada en forma pura y simple por cuanto la demandada no alego un hecho nuevo respecto de dicha estimación negada, como tampoco demostró en el curso del proceso nada en el sentido contrario de la misma. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, así si nada prueba el demandado en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por los actores y consecuencialmente se declara improcedente la impugnación de la estimación de la cuantía de la demanda principal hecha por la parte demandada y así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente explanados, y en merito de las anteriores consideraciones, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Se declara parcialmente con lugar la demanda intentada por el abogado en ejercicio Alejandro Puccini, inpreabogado Nro 15.105, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Giovanni Rafael Duran Hernández y Lilia Vasilerna Duran Hernández, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V 8.585.986 y V 23.603.309 contra la ciudadana Maria Luisa Acosta Valdemoso, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula Nro V 6.091.728 , SEGUNDO Se declara con lugar la reconvención intentada por la ciudadana Maria Luisa Acosta Valdemoso contra Giovanni Rafael Duran Hernández y Lilia Vasilerna Duran Hernández, plenamente identificados. TERCEROS: La parte demandante debe cancelar el monto de Diez Mil Bolívares ( Bs10.000) por cumplimiento de la cláusula especial y la parte demandada deberá cancelar el monto de Treinta mil Bolívares ( Bs. 30.000) , cantidad correspondiente al anticipo recibido a la firma del contrato de opción de compra venta CUARTO: No hay condenatoria en costas por cuanto las partes no resultaron totalmente vencidas.-
REGÍSTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA DEL PRESENTE FALLO.-
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua a los veintiocho (28) días del Mes de Septiembre de 2010.- Años 200° y 151°.-
La Jueza Provisoria
Abg. Eumelia Velásquez M. La Secretaria Titular
Abg. Jheysa Alfonzo Castro
En la misma fecha, siendo las 02:40 pm., se publico la anterior sentencia.-
La Secretaria
EV/jac/ma EXP.21. 634