REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, seis (06) de abril de dos mil once (2011) 200º y 152º PARTE ACTORA: JOSE ANTONIO HERNANDEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.336.852, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.030, actuando en su propio nombre. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AMY MARIELA VIELMA LOZADA, MANUEL ANGARITA S., MERLY KESSA HERSEN MARTIN y OSWALDO ANGULO GODOY, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.873, 3114, 112.681 y 104.873, respectivamente. PARTE DEMANDADA: FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.975.668 y 6.810.410, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL ASDRUBAL PRIETO ALVARAY y MEGDA DE JESUS GUTIERREZ BURGOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 16.994 y 140.025, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN) EXPEDIENTE Nº 9036 I ANTECEDENTES Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 15 de junio de 2010, por la abogada Mecda de Jesús Gutiérrez Burgos, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 140.025, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 21 de mayo de 2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Mediante libelo presentado por ante el sistema de Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ MEDINA, ut supra mencionado, actuando en defensa de sus propios derechos e intereses, presento demanda de cumplimiento de contrato de compra venta, contra los ciudadanos FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, antes identificados. Por auto de fecha 25 de junio de 2007, el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a quien le correspondió conocer de la causa, previa distribución de Ley, dicto auto de admisión de la demanda. En fecha 12 de diciembre de 2007, se libraron las compulsas. Mediante diligencia presentada en fecha 14 de enero de 2008, el alguacil encargado de practicar la citación consignó las resultas mediante la cual dejo constancia de no poder lograr la referida citación. Por diligencia de fecha13 de febrero de 2008, la parte actora solicitó se libraran cartel de citación a la parte demandada en virtud de la imposibilidad de lograr la citación personal, siendo que por auto de fecha 10 de marzo de 2008, el Juez A-quo provee al respecto librando el cartel de citación. En fecha 7 de mayo de 2008, mediante diligencia fue consignada la publicación del cartel. En fecha 2 de junio de 2008, mediante diligencia la parte accionante solicita sea nombrado defensor ad-litem a la parte accionada. En fecha 24 de septiembre de 2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual designó defensor judicial a la parte demandada. Mediante escrito presentado en fecha 19 de noviembre de 2008, la parte demandante consignó escrito de reforma de la demanda. Mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2008, el Tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda. Por diligencia de fecha 3 de abril de 2009, la parte demandada se dio por citada en el presente asunto. Por escrito de fecha 15 de abril de 2009, la parte accionada presentó escrito de contestación a la demanda, y reconviene a la parte actora. Mediante auto de fecha 19 de mayo de 2009, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual declara inadmisible la reconvención interpuesta por la parte demandada. Por diligencia de fecha 28 de mayo de 2009, la parte accionada apeló del auto de fecha 19 de mayo de 2009. Por auto de fecha 15 de junio de 2009, el tribunal A-quo, oyó la apelación en un solo efecto y ordena la remisión de las copias al Superior distribuidor para que previa insaculación correspondiente, fuese sustanciada conforme a la Ley. En fecha 15 de junio de 2009, las partes presentan escrito de pruebas y en la misma fecha el Tribunal de la causa procedió a agregarlas a los autos. En fecha 18 de junio de 2009, se dicta auto de admisión de pruebas. Por diligencia de fecha 18 de junio de 2009, la parte actora apeló del auto de admisión de pruebas. Mediante auto de fecha 26 de junio de 2009, el Tribunal de la causa ordenó la remisión de las copias correspondientes de la apelación al Superior distribuidor para que previa insaculación correspondiente, fuese sustanciada conforme a la Ley. En fecha 3 de marzo de 2010, es recibido en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resultas de la apelación al auto que declaro inadmisible la reconvención, y mediante el cual se evidencia que dicha inadmisibilidad fue ratificada por el Tribunal Superior. Mediante decisión de fecha 21 de mayo de 2010, el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicta sentencia definitiva en el presente asunto. En fecha 4 de junio de 2010, la parte actora se da por notificada de la sentencia. Por diligencia de fecha 15 de junio de 2010, la parte demandada se dio por notificada de la decisión dictada por el Tribunal de la causa y apela. Por auto de fecha 19 de julio de 2010, el Tribunal emite auto mediante al cual oyó la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno de esta misma Circunscripción Judicial. Previa insaculación de Ley, este Juzgado le correspondió conocer del presente asunto por lo cual en fecha 20 de octubre de 2010, le da entrada al expediente y fija el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes solicitaran al tribunal si así lo creían pertinente la constitución de tribunal con asociados, todo de conformidad con los artículos 517 y 118 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 8 de noviembre de 2010 esta Alzada dictó auto mediante el cual fijo el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de informes, y de presentarse aquellos se daba un lapso de ocho (8) días para sus respectivas observaciones, procediéndose a dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes. II CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Siendo la oportunidad para decidir la presente causa esta Alzada lo hace en los siguientes términos: Alega la parte actora que celebró contrato de compra venta con los hoy demandados, que ellos se obligaron a venderle el inmueble apartamento número y letra 10-C, del Edificio Residencias Manzanares 22, ubicado en frente a la calle Este, Sector Este Urbanización Manzanares, jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, que para dicha venta se estipuló el precio en DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 210.000.000, 00); que a la firma del acuerdo fue entregada la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 42.000.000, 00), y el remanente seria entregado en el momento de la protocolización del documento definitivo. Que en dicho contrato se estableció en la cláusula séptima que el inmueble se entregaba, entre otras cosas libre de gravámenes, pero que según la certificación de gravámenes consignada a los autos, se verifica que sobre el inmueble en cuestión que se le ofreció en venta, pesa una hipoteca vigente, de la cual nada hicieron mención, ocultando el hecho. Que de acuerdo a las obligaciones que contrajeron las partes, le entrego al vendedor CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 42.000.000,00), y el remanente la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES BOLIVARES (Bs. 168.000.000, 00), al momento de la firma del documento. Que se estipulo la vigencia del documento de compra venta, el cual sería de ciento ochenta días (180) calendario siguientes a la firma del acuerdo, prorrogable por treinta (30) días más en su decir del 22 de diciembre de 2006 hasta el 22 de enero de 2007, y que en la misma cláusula, se estipula que se aplicara lo establecido en la cláusula novena que aquel que no hubiere podido o querido firmar en dicho plazo, tal como se hace a través de la presente demanda, y la cual expresa que el comprador podrá a su solo criterio exigir el cumplimiento del contrato, si la otra no cumple. Alega igualmente que llegado el momento de la firma del documento de compra venta el inmueble que según lo establecido en la cláusula séptima se entregaba libre de gravámenes, tenía una hipoteca vigente, y que dicho gravamen impedía, en los términos del acuerdo, el otorgamiento del documento definitivo, por parte del vendedor a su persona, y que esto es un hecho imputable a la otra parte y no a el, ya que le oculto la existencia de tal gravamen. Que el vendedor hoy en día ha obtenido provecho de tal hecho, y en total actitud lesiva de sus derechos como comprador se niega a traspasarle la propiedad del bien, pretendiendo indemnizarle con lo establecido en la cláusula penal, lo cual no es procedente sino el cumplimiento del contrato, a su decir su ejecución. Que la finalidad de la presente acción es exigir el cumplimiento del contrato supra identificado y que por ende que la compraventa pactada se materialice, ya que además se trata de su vivienda principal. Por otro lado la parte demandada alega en su defensa, lo siguiente: “…Rechazo y contradijo tantos en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en su contra por el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ MEDINA, por cuanto los hechos narrados en el libelo de dicha demanda no están acordes con la realidad de lo acontecido. Que el contrato suscrito entre las partes se celebró el 22 de junio de 2006, y que realmente de su descripción se desprende que es una vulgar y simple opción de compra, de acuerdo a los términos y condiciones en el implícitas tales como la cláusula quinta que señala taxativamente que la redacción del documento de opción de compra venta como se quiere señalar es por cuenta y a cuenta del comprador, igual que los gastos de Notaria y de Inscripción en el registro, que el precio del inmueble objeto del contrato es de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 210.000.000, 00), que se señala que el inmueble se entrega libre de gravámenes, de servidumbres lo cual es totalmente cierto y que recibió un adelantado de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 42.000.000, 00), quedando un saldo restante de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 168.000.000, 00), para el acto de protocolización definitiva del documento de compra venta, lo cual es también demostrativo que dicho contrato configura una opción de compra, por cuanto prevé una protocolización del documento de venta. Asimismo, expresa que la cláusula novena es el eje vertical de la relación contractual, por cuanto establece que si no se realizare la negociación por acción, omisión o negligencia, impida o simplemente no concurra o se niegue a suscribir el documento definitivo de compra venta por parte de la vendedora, ante la oficina respectiva de registro, dentro del termino y condiciones establecidas en el contrato, las consecuencias serian que el contrato se entendería resuelto de pleno derecho, que la vendedora tendría o debería restituirle al comprador la cantidad recibida hasta el momento de la resolución que debería cancelarle otra suma igual al treinta (30%) por ciento de la cantidad entregada, que los daños no tenían que ser demostrados, que no habría reclamos o acción entre las partes, porque la cláusula penal, expresamente lo excluía, que en fin la cláusula es taxativa al establecer claramente diáfanamente, como penalidad, la del literal “C” y los posteriores literales…”. De igual forma rechazaron y contradijeron lo referente a lo dicho por la actora en cuanto a la obligación venderle, así como la presunta certificación de gravámenes por cuanto dicha afirmación no es cierta, ya que si existió, este gravamen fue liberado en fecha mucho antes de la introducción de esa causa, y que la actora sabia de la liberación, ya que era de su entender la materialización. Que es falso la afirmación de la parte actora, que llegado el momento de la firma tenia un gravamen, una hipoteca vigente, que impedía el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, por cuanto el tenia conocimiento de la liberación de la hipoteca en el banco acreedor, en fecha 20 de marzo de 2007, en razón que dada la amistad existente entre ellos, era el encargado de protocolizar la misma en el registro respectivo. Niegan y rechazan que se hayan apoyado y sacado provecho del gravamen, por cuanto la parte actora sabia que esa liberación o cancelación de la referida hipoteca se produjo en fecha 20 de marzo de 2007, que no fueron en ningún momento ellos quienes incumplieron, que fue la actora que no realizó las diligencias necesarias para la firma y sorprendió su buena fe porque confiaron en el y en la amistad que tenían. De las pruebas aportadas por la parte actora: - Copia certificada del contrato suscrito por las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Pùblica Octava del Municipio Baruta, que corre inserto bajo el Nº 40, tomo 60 de los libros de autenticaciones, y que fuese consignado junto a la libelo, por cuanto, no fue impugnada ni desconocida por ninguno de los medios legales, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 1.360 del Código Civil. - Certificación de Gravámenes, del inmueble es cuestión, expedida por la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 13 de marzo de 2007, y que fuese consignado junto al libelo de demanda marcado con la letra “B”, por cuanto, no fue impugnada ni desconocida por ninguno de los medios legales, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 1.360 del Código Civil. De las pruebas promovidas por la parte demandada: - En cuanto al documento de cancelación de hipoteca, registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2007, consignado junto al escrito de promoción de pruebas, marcado con la letra “A”, por cuanto, no fue desconocido o impugnado por ninguno de los medios legales, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 1.360 del Código Civil. - Asimismo, en relación a la copia certificada del contrato suscrito por las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta, que corre inserto bajo el Nº 40, tomo 60 de los libros de autenticaciones, este tribunal expresa que el mismo fue valorado en el aparte relacionado con las pruebas de la parte actora, anteriormente mencionadas. - En cuanto a los cánones insolutos alegados por la parte demandada (mas de dos) los cuales reposan en el expediente Nº 08-9788, del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual solicitó se trajera a los autos de conformidad con el articulo 401 del Código de Procedimiento Civil, se expresa que no fue próvida a través del medio legal. - En relación a la expresado por la demandada en su escrito de promoción de pruebas sobre la oferta de restitución de la cláusula penal de la cantidad dada como adelanto y la copia del cheque respectivo marcados con la letra “A” y “B” promovidas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece esta Sentenciadora que si bien la misma fue mencionada en el escrito están no fueron evacuadas, por lo cual al ser inexistente en nada tiene que pronunciarse este Tribunal al respecto. Dicho lo anterior pasa esta Alzada a expresar lo siguiente: Ahora bien, en primer lugar este juzgado debe transcribir parcialmente lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su segundo aparte, el cual reza: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Asimismo, en sentencia de fecha 28 de febrero de 1996, con ponencia del magistrado Rafael J. Alfonso Guzmán, juicio Orlando Di Bernardino Di Rocco Vs Ligia Margarita Quintero de Rengifo, estableció lo siguiente: “…los jueces del merito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes…“. De lo antes expuesto debe entenderse que la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad de interpretación de los hechos de la controversia in concreto, que haya sido sometida a su conocimiento, en efecto la apreciación de estos hechos, de conformidad con el aprendizaje de la doctrina mas aceptada, viene a significar un acto de raciocinio, mediante el cual el juzgador de la instancia, estima o da valor a los hechos establecidos, lo que en la esfera contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretación de las declaraciones de la voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho que genera especificas consecuencias en el ámbito jurídico, o dicho en otras palabras los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dada erróneamente otra diferente, este poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que se evidencian en el caso in concreto que se presente. En este orden de ideas, verificado el caso que hoy nos ocupa se nos presenta que la sentencia atacada y dictada por el Juez A-quo, establece que el contrato del cual hoy se exige su cumplimiento, es un contrato de compra venta. Asimismo, se evidencia que las partes sostienen su defensa en esta instancia, los actores alegando que el incumplimiento viene dado por parte de la demandada y expresan que el mismo es un contrato de compra venta, y la accionada a su vez niega y rechaza tal incumplimiento y alega que dicho contrato es de opción de compra venta, por lo cual resulta forzoso para esta Alzada establecer ante que tipología de contrato se nos esta presentando, para así dar merito o no a la sentencia atacada, y sustanciar conforme a derecho el presente asunto. La doctrina ha establecido el concepto de ambos tipos de contratos, tanto el de opción de compra venta, como el de compra venta propiamente dicho, así tenemos que al respecto, el autor Nicolás Vegas, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” Por su parte, Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”. De igual forma, nuestra norma sustantiva Civil, conceptualiza la venta de la siguiente manera: “Artículo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Así tenemos que la venta es la reciproca obligación de transferir y garantizar la propiedad, así como la del comprador de pagar el precio estipulado. Dicho lo anterior podemos precaver que la venta se da cuando el contrato no esta sujeto a ninguna condición por la cual se impida la traslación de la propiedad y por ende su contraprestación el pago del precio establecido, por lo cual tenemos que dicho contrato en un contrato consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Ahora bien, es conocido que se admite otra modalidad de contrato similar pero no el mismo que la venta, como lo es la promesa de venta, la cual a nuestro entender es el contrato mediante el cual los contratantes se obligan a celebrar un contrato futuro de venta. Tal como ha sido señalado en la recurrida, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración de un contrato por cuanto se esta sujeto o al cumplimiento de algún requisito o condicionamiento, se esta frente a una promesa de venta. Debe entenderse según lo ya expuesto, que cuando un contrato de promesa posee elementos pertenecientes a los contratos definitivos como es el pago del precio pactado y la entrega de la cosa se esta desvirtuando y se esta es celebrando el contrato definitivo, pues la promesa simplemente esta indicada es a otorgar un contrato definitivo a posteriori, siendo que dicha promesa no sobrelleva o obliga ni a la transmisión de la propiedad ni la obligación de entregar la cosa, así como la de pagar el precio, por la base de éste es que las partes contratantes se obligan dar su consentimiento para realizar una venta en el futuro, por lo cual los elementos cosa y precio se hallan determinados pero no ejecutados hasta tanto no se celebre el pacto definitivo de venta. la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, sobre el perfeccionamiento de los contratos, dejó sentado lo siguiente: “…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…” . Sumado a lo anteriormente expresado, debe tenerse en cuenta, que conteste a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación. Considera este Tribunal, que en el caso de marras nos encontramos frente a un contrato de compraventa, por cuanto como se observa de las pruebas, efectivamente hubo la concurrencia de las manifestaciones de voluntad por parte del comprador y la vendedora, es decir, no queda lugar a dudas que ha habido manifestación del consentimiento de ambas partes, por un lado de vender el inmueble y por el otro de adquirir la propiedad, ha quedado demostrado el perfeccionamiento del contrato de compraventa, al estar determinados en dicho contrato todos y cada uno de los elementos esenciales del mismo, a saber: el objeto del contrato, el precio y el consentimiento. Así pues, al haberse transmitido la propiedad de la cosa, lo que estaba diferido era la tradición o entrega del inmueble, la cual surgiría al momento de la protocolización, que en ningún caso es requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, toda vez que el mismo ha quedado perfeccionado con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, siendo que dicha protocolización sólo tiene efectos de oponibilidad frente a terceros. Verificado lo anterior, pasa esta Sentenciadora a transcribir parcialmente el contrato suscrito entre las partes, el cual expresa lo siguiente: “Entre FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, (…), identificados como “EL VENDEDOR por una parte; y por la otra JOSE ANTONO HERNANDEZ MEDINA, (…), en lo sucesivo denominado “EL COMPRADOR”, se ha convenido en celebrar un contrato de compra venta de acuerdo a las cláusulas siguientes: PRIMERA: “EL VENDEDOR”, se obliga a vender a “EL COMPRADOR”, y este a comprar, de acuerdo con los términos y condiciones contenidos en el presente documento, (…). SEXTA: el precio de esta compra venta es de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 210.000.000, 00) que “EL COMPRADOR” pagara en dinero en efectivo a completa y entera satisfacción de “LA VENDEDORA” en el acto de Protocolización del documento definitivo de compra venta. OCTAVA: “LA VENDEDORA” declara que recibe en este acto de manos de “”EL COMPRADOR”” (sic), la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 42.000.000, 00) y “EL COMPRADOR” se compromete a entregarle a “LA VENDEDORA”, además de la cantidad anteriormente mencionada, la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (168.000.000, 00) en el acto de protocolización definitiva del documento de compra venta”. De la revisión del mencionado documento se observa que los accionados se obligaron a dar en venta el inmueble mencionado en dicho instrumento, y el demandante a comprar o adquirirlo, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, tal es la obligación pactada que el inmueble fue puesto en posesión del comprador, y este se encuentra habitándolo; asimismo el precio fue fijado en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 210.000.000, 00), de los cuales la parte demandada afirma haber recibido CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 42.000.000, 00), como parte del precio total, es decir, en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transfiere y se obtiene por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. En relación a las anteriores consideraciones evidenciadas en autos, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante decisión de fecha 21 de mayo de 2010, pues aún cuando pueda presentar ciertas apariencias de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. Por los razonamientos antes expuestos considera quien aquí decide, que el A-quo en la decisión apelada actuó conforme a derecho, estableciendo según el criterio imperante la determinación contractual, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. Y ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, tratándose de que la presente acción tiende o propende el cumplimiento del contrato de venta pactado entre las partes, a aquel que no haya cumplido con su obligación, debe quien sentencia establecer según lo aportado en autos de cual de las partes provino el incumplimiento, y a razón de ello pasa a hacer las subsiguientes consideraciones: La cláusula novena del contrato entre partes establece lo siguiente: “(…) NOVENA.- si la negociación no se realizare por causas imputables a “LA VENDEDORA” , quien por acción, omisión o negligencia, impida o simplemente no concurra a se niegue a suscribir el documento definitivo de compra- venta por ante la oficina Subalterna de Registro correspondiente dentro del termino y las condiciones previstas en este documento, exceptuando hecho fortuito o causa mayor, este contrato se entenderá resuelto de pleno derecho y “EL VENDEDOR” deberá restituirle a “EL COMPRADOR” la cantidad recibida hasta este momento y además cancelarle otra suma igual al Treinta por ciento de la cantidad entregada por EL COMPRADOR (Bs. 12.600.000, 00) a titulo de Cláusula Penal, como justa indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasione, los cuales no tendrán que ser demostrados en el entendido, que no habrá lugar a reclamo alguno o acción entre las partes, pues la Cláusula Penal establecida, expresamente lo excluye, sin embargo, “EL COMPRADOR”, también podrá a su solo criterio exigir el cumplimiento de la promesa de compra-venta que por medio de este documento las partes suscriben. Si por el contrario, la negociación no se realizare por causas imputables a “EL COMPRADOR”, quien por acción, omisión o negligencia, impida o simplemente se niegue a otorgar el documento definitivo de la negociación, dentro del termino y las condiciones previstas en este documento, exceptuando hecho fortuito o causa mayor , este contrato se entenderá resuelto de pleno derecho, quedando “LA VENDEDORA” facultada para vender, de manera de manera inmediata sin necesidad de notificar a “EL COMPRADOR”, el inmueble a cualquier tercero interesado y retener en plena y legitima propiedad EL Treinta por ciento de la suma recibida hasta ese momento (Bs. 12.600.000,00), a titulo de Cláusula Penal, como justa indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento de “EL COMPRADOR” les hubiere ocasionado , los cuales tendrán que ser demostrados, en el entendido, que no habrá lugar a reclamo alguno o acción entre las partes, pues la Cláusula Penal establecida, expresamente lo excluye”. Dicho lo anterior debe determinarse que la parte actora consigno junto a su escrito libelar certificación de gravámenes expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 13 de marzo de 2007, donde se evidencia que para esa fecha existía hipoteca legal a favor de un tercero, hasta por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.395.800, 00). En este orden de ideas, según lo alegado por las partes, así como lo que se desprende de autos el documento de compra venta fue notariado en fecha 22 de junio de 2006, ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 40, tomo 60, de los libros de autenticaciones, con lo que de conformidad con lo establecido en su cláusula Décima, en cuanto a la temporalidad del mismo, a partir de ese momento comenzaría a transcurrir el lapso dado a las partes para su protocolización de 180 días, tiempo este el cual venció el día 22 de enero de 2007, siendo que en el momento de dicho vencimiento para el cumplimento de las obligaciones necesarias, aun estaba vigente la mencionada hipoteca legal, asimismo, la liberación de esta hipoteca según se estableció en la cláusula Séptima, estaba en cabeza del vendedor, lo que hace oportuno transcribirla parcialmente: “SEPTIMA: El inmueble se entrega libre de gravámenes o servidumbres (…)”. En relación a lo antes transcrito la parte demandada alego que la actora tenia conocimiento de la existencia de dicha hipoteca, cuestión esta que no fue probada en autos, y en razón de ello es entendible que la protocolización del documento de definitivo a su vencimiento no podía ser llevada a cabo en virtud de la existencia de la hipoteca legal, que fue liberada en fecha 20 de marzo de 2007, según se desprende de los autos del documento de liberación de hipoteca autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Quinta del Municipio Libertador. En razón de las determinaciones antes expuestas considera quien aquí decide que efectivamente el incumplimiento contractual que hoy nos atañe es proveniente de causa imputable a la parte demandada, con lo cual se establece que el comprador esta facultado para ejercer la presente acción por cumplimento de contrato. Y ASÍ SE DECIDE. III DECISIÓN Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación ejercida por la ciudadana MEGDA DE JESUS GUTIERREZ BURGOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 140.025, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos FRANCISCO RAFAEL DUGARTE JORGES y DIANA MARGARITA ZERPA VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.975.668 y 6.810.410, contra la sentencia dictada en fecha 21 de mayo de 2010, del Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se RATIFICA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de abril del año dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA, MARISOL ALVARADO R. LA SECRETARIA, YROID FUENTES L. En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA, YROID FUENTES L. MJAR/YFL/IECA.- Exp. Nº 9036.