TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: MARÍA DE LA SOLEDAD SÁNCHEZ DE SANDOVAL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-298.798.

DEMANDADA: MARÍA SOLEDAD BARRERA NEWSON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-22.017.267.

APODERADOS
DEMANDANTES: Carlos Machado Manrique, Ramiro Sosa Rodríguez, Luis Manuel Palis Acquatella, Ramón Alfredo Aguilar Camero, María Fátima Da Costa Gómez, Daniel Alberto Fragiel Arenas, Sarai Cecilia Barrios Ramírez y María Verónica Zapata Arvelo, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 17.201, 37.779, 46.703, 38.383, 64.504, 118.243, 120.687 y 131.662, respectivamente.

APODERADA DE
LA DEMANDADA: María Antonieta Gíl Pérez, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 131.264.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-003993.

- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de octubre de 2.010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo de Ley a este Juzgado; el cual fue reformado mediante escrito presentado el 10 de noviembre de 2.010.
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2.010, se admitió la reforma de demanda interpuesta, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana MARÍA SOLEDAD BARRERA NEWSON, para que compareciera ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda, por lo que se ordenó librar compulsa.
Tramitada como fue la citación personal de la demandada, quien se negó a firmar la compulsa, se libró boleta de notificación conforme lo prevé el artículo 218 del Código de Procedimiento, de cuya constancia la Secretaria del Tribunal asentó en fecha 10 de marzo de 2.011, del cumplimiento de las formalidades relativas a la citación.
En fecha 22 de marzo de 2.011, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado el 23 del mismo mes y año.
- II -
-MOTIVA-

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Manifiesta la parte actora en su escrito libelar, que su representada dio en arrendamiento mediante contrato suscrito a la demandada, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento de habitación, destinado al uso de vivienda, distinguido con el N° 6-B, ubicado en el segundo (2do.) piso de la Torre Sur del edificio Hollywood, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador del Municipio Chacao del Área Metropolitana de Caracas.
Que el referido contrato se pactó con una duración de tres (3) años contados a partir del 1° de enero de 2.006 hasta el 31 de diciembre de 2.008, sin posibilidad de prórroga, con un canon mensual de arrendamiento equivalente a Doscientos Veintiséis Bolívares Con Cincuenta y Nueve Céntimos (Bs.226,59) conforme Resolución N° 003453, de fecha 02 de octubre de 2.001, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Que el contrato finalizó el 31 de diciembre de 2.008, más la prórroga legal concedida a la arrendataria de un (1) año de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó el 1° de enero de 2.010, fecha en la cual se extinguió el término contractual y legal de arrendamiento y fecha en que la arrendataria estaba obligada a entregar el inmueble a la arrendadora, libre de personas y bienes.; así como suscribir conjuntamente con la arrendadora el finiquito correspondiente.
Que la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble objeto de la presente controversia, en fecha 1° de enero de 2.010 y que ha transcurrido un lapso de once (11) meses y dos (2) días, ocasionado a su representada, daños y perjuicios, por cuanto se le ha impedido el disfrute y posesión del inmueble.
Que conforme la cláusula penal (cláusula vigésima) suscrita por las partes en el contrato, la arrendataria debe pagar a la arrendadora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.50,00) por cada día que ha transcurrido sin que la demandada haya entregado el inmueble, a partir del 1° de enero de 2.010 al 3 de noviembre de 2.010, ambos inclusive, y que arroja una suma de Quince Mil Trescientos Bolívares (Bs15.300), más los que se sigan causando hasta el cumplimiento efectivo del contrato.
Que la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble, por lo que procede a demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por incumplimiento de entregar el inmueble a su representada en las mismas condiciones que fue dado en arrendamiento.
Que solicita al Tribunal se declare lo siguiente:
PRIMERO: Con lugar la demanda;
SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar el inmueble libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que se encontraba para el momento del arrendamiento.
TERCERO: Se condene a la demandada el pago de los daños y perjuicios, desde el 1° de enero hasta el 3 de noviembre de 2.010, que alcanza la suma de Quince Mil Trescientos (Bs.15.300,00), producto de multiplicar trescientos seis (306) días por Cincuenta Bolívares (Bs.50,00) , fijado en la cláusula vigésima-cláusula penal- por cada día de atraso en al entrega del inmueble.
CUARTO: Que pague las costas y costos del presente proceso.
Estimó la demanda en Diecinueve Mil Ochocientos Noventa Bolívares Con Cero Céntimos (Bs.19.890,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno a exponer lo que consideraba pertinente en relación a la acción incoada, más sin embargo en el lapso de pruebas aportó pruebas por lo que no es procedente la confesión ficta, siendo aplicable el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Trabada de esta forma la presente controversia, este Tribunal procede a resolverla, y a tales fines observa:

Pruebas de la parte actora
- Cursante a los folios 10 al 11, Copia simple de poder otorgado por la ciudadana María de la Soledad Sánchez de Sandoval, a los abogados en ella mencionados, documento autenticado ante la Notaria Pública Trigésimo Octavo del Municipio Libertador-Sabana Grande del Distrito Capital, en fecha 29 de julio de 2.010, anotado bajo el N° 42, tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas. Así se decide.-
- Cursante a los folios 12 al 16, Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente proceso, sobre el inmueble antes identificado, el cual se encuentra autenticado el 23 de diciembre de 2.005, ante la Notaría Pública Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 41, tomo 115 de los libros llevados por esa Notaría. y que al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas. Así se decide.-

Pruebas de la parte demandada
- Cursante a los folios 56 al 59, Copia simple de sentencia dictada el 28 de enero de 2.010, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró la Perención Breve de la Instancia en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuso la ciudadana María de la Soledad Sánchez de Sandoval contra la ciudadana María Soledad Barrera Newson, en el expediente N° AP31-V-2009-000262, nomenclatura de ese Juzgado. En relación con esta probanza se observa que con la misma la parte demandada no logra demostrar nada que le favorezca, que es lo cual estaba limitado en el lapso de pruebas al no haber dado contestación oportuna a la demanda, y siendo que en la decisión cuya copia se consigna se decretó la perención de la instancia sin que exista ninguna cosa o elemento de fondo juzgado que pueda influir en la presente causa, dicha probanza es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante a los folios 60 al 68, Copia del libelo de demanda presentado el 06 de febrero de 2.009, ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En relación con esta probanza se observa que con la misma la parte demandada no logra demostrar nada que le favorezca, que es lo cual estaba limitado en el lapso de pruebas al no haber dado contestación oportuna a la demanda, y siendo que las copias del libelo de demanda presentado no le favorecen, dicha probanza es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante a los folios 69 al 74, Dieciséis (16) recibos de pago ante el Banco de Venezuela, consignados en el Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por la cantidad de Doscientos Veintiséis Bolívares Con Sesenta Céntimos (Bs.226,60) cada uno, a nombre de María Soledad Sánchez (parte actora) por la ciudadana María Soledad Barrera (demandada), correspondiente a los meses desde enero a diciembre de 2010, y enero a marzo de 2010. En relación con estas probanzas, las mismas son apreciadas y valoradas y apreciadas por este Tribunal al no haber sido impugnadas. Así se decide.-

Así las cosas, observa este Tribunal del análisis efectuado a las actas que conforman este expediente, diligencia consignada el 10 de marzo de 2.011 por la Secretaria de este Juzgado, a través de la cual dejó constancia que se dio cumplimiento con las formalidades relativas a la citación de la demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que entonces desde esa fecha exclusive, comenzó a correr el lapso para la contestación, y ésta no puede ser otra que al segundo día de despacho siguiente a ésa, tal como lo prevé el citado artículo, vale decir el 14 de marzo de 2.011, conforme revisión del Calendario Judicial del año en curso llevado por este Juzgado y de los asientos del Libro Diario llevado por el Tribunal.
En ese orden, la oportunidad de contestación a la demanda, es de vital importancia porque es la única ocasión que tiene la parte demandada para oponer las defensas pertinentes al caso y no después, por lo que no habiendo ejercido ese derecho, corresponde únicamente el análisis probatorio de los medios que hubiere producido en relación a la pretensión de la parte actora en el presente caso, y que deben tender a desvirtuarlas, por lo que este Tribunal no entrará a analizar los alegatos, ni afirmaciones que aquella hubiere formulado con posterioridad a ello.
Así las cosas, la parte actora aportó al presente proceso contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, en el cual se estableció que:
“CLAUSULA SEGUNDA: La vigencia de este Contrato es de tres (3) años, contados a partir del Primero (1°) de enero de 2006 hasta el Treinta y uno (31) de diciembre de 2008. Los primeros dos años se renovaran automáticamente siempre y cuando el ARRENDATARIO cumpla con las estipulaciones establecidas en el presente documento. El tercer año correrá a termino fijo, en consecuencia el treinta y uno (31) de diciembre de 2008 se considera este contrato extinguido sin posibilidad de renovarse, fecha en la cual el ARRENDATARIO tendrá que entregar el inmueble sin requerimiento previo el primer día hábil siguiente a la terminación del mismo, libre de personas y bienes. Igualmente a la terminación de este contrato, ambas partes se obligan a firmar el finiquito correspondiente, a los fines de dar por totalmente extinguidos cualesquiera derechos, obligaciones o reclamos entre las partes como consecuencia de esta relación contractual.”.

Así las cosas, en relación a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, en relación a su lapso de duración, encontramos que de conformidad con lo establecido en dicha cláusula segunda, el contrato se firmó por un tiempo fijo de tres (3) años, a partir del 1° de enero de 2.006 hasta el 31 de diciembre de 2.008, por lo que conforme con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, correspondía una prórroga legal máximo de un (1) año, lo cual así manifestó la actora y reconoció la demandada le fue otorgada, es decir, hasta el 1° de enero de 2.010. En tanto, lo que se deriva del contrato es que hubo un lapso fijo que venció, y una vez cumplida la prórroga legal; al no existir de autos ninguna prueba que evidencie una voluntad distinta que haga presumir la continuidad de la relación arrendaticia, como pudiera serlo el retiro por parte del arrendador de los cánones de arrendamiento que consignó la arrendataria, debe tenerse que el contrato era a tiempo determinado, y al finalizar la prórroga legal no ha ocurrido la tácita reconducción. Así se establece.-
En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que ha dado cumplimiento, y en este caso demostrar que dio cumplimiento con su obligación contractual de entregar el inmueble, lo cual no hizo.
Así, el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y el artículo 1.160 eiusdem señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil señala que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos.
Así las cosas, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”
Por otra parte, en el contrato de arrendamiento las partes en la cláusula vigésima (cláusula penal) establecieron que:
“Si el ARRENDATARIO permaneciera en posesión del inmueble dado en arrendamiento sin tener derecho a ello o en infracción del presente contrato, deberá cancelar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs 50.000,00 ) por cada día de ocupación sin que ello le exima de devolver el inmueble o paga los demás daños y perjuicios que pudiera haber ocasionado al ARRENDADOR o terceros”.

Por lo que conforme a todo lo anterior, al finalizar el tiempo de duración del contrato celebrado – 1° de enero de 2010, exclusive – el arrendatario debió entregar el inmueble libre de personas y bienes, y sin necesidad de notificación alguna. De tal manera que el demandado incumplió con una de sus obligaciones contractuales, por lo que le corresponde cancelar una suma de Cincuenta Bolívares (Bs. 50,00) diarios, como lo establece la cláusula penal del mismo.
Es por todo lo anterior, que en la presente causa, la parte demandada no demostró plenamente el haber dado cumplimiento efectivo a una de sus obligaciones contractuales, por lo que la pretensión de la parte actora se hace procedente en derecho. Así se decide.-

- III -
- DISPOSITIVA -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpuesto por la ciudadana MARÍA DE LA SOLEDAD SÁNCHEZ DE SANDOVAL contra la ciudadana MARÍA SOLEDAD BARRERA NEWSON, ambas partes ya identificadas en este fallo, y se condena a la demandada a lo siguiente, PRIMERO: a entregar el inmueble constituido por un (1) apartamento de habitación, destinado al uso de vivienda, distinguido con el N° 6-B, ubicado en el segundo (2do.) piso de la Torre Sur del edificio Hollywood, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador del Municipio Chacao del Área Metropolitana de Caracas; libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que se encontraba para el momento del arrendamiento. SEGUNDO: Al pago de QUINCE MIL TRESCIENTOS (BS.15.300,00), equivalente a daños y perjuicios, desde el 1° de enero hasta el 3 de noviembre de 2.010, que se pactó la demandada en la cláusula vigésima - cláusula penal - del contrato accionado, por cada día de atraso en la entrega del inmueble. TERCERO: De conformidad con el artículo 274, se condena en costas a la parte demandada al haber sido vencida en la presente litis.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los OCHO (08) días del mes de ABRIL del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Temporal
Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de diez (10) folios útiles.-
El Secretario Temporal
Edwin Díaz Acevedo

EJFR/eda.-
Exp. AP31-V-2010-003993