República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Fernando Quevedo Rojas y Eglys Josefina Mata de Quevedo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 926.401 y 3.820.756, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Víctor Hugo Leal Lepe, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.923. PARTE DEMANDADA: Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, alemán y venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-82.232.449 y 5.628.603, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Rommel Andrés Romero García y José Ramón Castillo Chacín, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.804.459 y 12.748.700, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 92.573 y 85.443, respectivamente. MOTIVO: Desalojo. Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión de desalojo deducida por los ciudadanos Fernando Quevedo Rojas y Eglys Josefina Mata de Quevedo, en contra de los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 18.08.1999, bajo el N° 95, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 39, que forma parte integrante de la primera etapa del Conjunto Residencial Las Villas, Urbanización Los Parques, sector Barrialito, Municipio Carrizal del Estado Miranda, en virtud de la alegada necesidad del hijo de los accionantes de ocupar dicho inmueble, de conformidad con lo establecido en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: – I – ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda presentado en fecha 03.12.2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de efectuar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. A continuación, en fecha 08.02.2010, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. Acto seguido, el día 11.02.2010, se dictó auto por medio del cual se concedió a la parte demandada un (01) día calendario consecutivo como término de la distancia, el cual correría con prelación al término de comparecencia, durante las horas destinadas para despachar, acordándose además la entrega de la compulsa a la parte actora, a fin de que gestionase la citación con un alguacil del lugar donde reside la parte demandada, constituyendo tal actuación parte integrante del auto de admisión, Luego, en fecha 08.04.2010, el abogado Víctor Hugo Leal Lepe, consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 12.04.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa dirigida al ciudadano Hugo Johann Feddern Reinhard, así como se instó a la parte actora a que consignara las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa correspondiente a la ciudadana Migdalia Morales Mulato. Después, en fecha 29.04.2010, el abogado Víctor Hugo Leal Lepe, dejó constancia de haber retirado la compulsa. De seguida, el día 31.05.20101, los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, confirieron poder apud-acta a los abogados Rommel Andrés Romero García y José Ramón Castillo Chacín. Acto continuo, en fecha 03.06.2010, consignó las resultas de la práctica de la citación del ciudadano Hugo Johann Feddern Reinhard, procedentes del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. A continuación, el día 07.06.2010, el abogado José Ramón Castillo Chacín, consignó escrito de contestación de la demanda. Después, en fecha 10.06.2010, el abogado José Ramón Castillo Chacín, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 17.06.2010, siendo que en relación a la prueba de informes, se ordenó oficiar al Colegio Unidad Educativa José María Vargas C.A., a quién se ordenó remitir copias certificadas del escrito de promoción de pruebas y del auto que las admite, a fin de que informase lo pretendido por la parte demandada. Luego, en fecha 01.07.2010, el abogado José Ramón Castillo Chacín, consignó las copias fotostáticas requeridas para la evacuación de la prueba de informes, siendo que el día 13.07.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado oficio N° 458-10 y copias certificadas. Acto seguido, en fecha 04.11.2010, el abogado Víctor Hugo Leal Lepe, consignó original del acta levantada el día 30.10.2010, en virtud del supuesto abandono del bien inmueble arrendado por parte de los arrendatarios, así como solicitó fuese declarada de derecho la restitución de dicho bien a sus propietarios, cuya petición fue ratificada en fecha 03.02.2011. Acto continuo, el día 08.02.2011, se dictó auto mediante el cual se negó las peticiones formuladas por el abogado Víctor Hugo Leal Lepe, en fecha 04.11.2010 y 03.02.2011, puesto que el acta consignada no comportaba un acto de composición procesal. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN Los ciudadanos Fernando Quevedo Rojas y Eglys Josefina Mata de Quevedo, debidamente asistidos por el abogado Víctor Hugo Leal Lepe, en el escrito libelar continente de su pretensión, adujeron lo siguiente: Que, son propietarios del bien inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 39, que forma parte integrante de la primera etapa del Conjunto Residencial Las Villas, Urbanización Los Parques, sector Barrialito, Municipio Carrizal del Estado Miranda, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 17.07.1987, bajo el N° 43, Tomo 22, Protocolo Primero, segundo trimestre. Que, han mantenido una relación arrendaticia con los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, desde el día 18.08.1999, sobre el referido bien inmueble, conforme se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 18.08.1999, bajo el N° 95, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual ha sido objeto de renovaciones automáticas y voluntarias. Que, en el mes de julio de 2.007, se pusieron en contacto con los demandados a través de su hijo, ciudadano Ulises Eduardo Quevedo Mata, para informarles que, por consenso familiar, habían tomado la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento y, por ende, la entrega del bien inmueble arrendado, en virtud de la necesidad de su hijo de ocupar el mismo, debido al matrimonio que contrajo en el mes de septiembre de 2.009. Fundamentaron jurídicamente su pretensión en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo anterior, los ciudadanos Fernando Quevedo Rojas y Eglys Josefina Mata de Quevedo, por intermedio de su representante judicial, procedieron a demandar a los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, a fin de que conviniesen o en su defecto, fuesen condenados por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del bien inmueble arrendado; en segundo lugar, en el resarcimiento de los daños y perjuicios económicos y morales que en ocasión a las costas y costos procesales se han generado por estar obligados e involucrarse en un proceso judicial para recuperar su bien; en tercer lugar, en el resarcimiento del daño económico generado por la contratación de un abogado, cuyos honorarios ascienden a la cantidad de sesenta mil bolívares (BsF. 60.000,oo); y, en cuarto lugar, en el pago de las actualizaciones de los cánones de arrendamiento, desde el momento en que dejó de ser reajustado, hasta el momento de la entrega material del bien, de acuerdo a la tasa de interés fijada por el Banco Central de Venezuela. - III - ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA El abogado José Ramón Castillo Chacín, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 07.06.2010, aseveró lo siguiente: Que, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existe una condición o plazo pendiente, según consta en la carta suscrita en el mes de abril de 2.008, por sus mandantes y el demandante. Que, es cierto que sus representados se encuentran arrendados en un inmueble propiedad de los demandantes desde el día 18.08.1999, así como que la relación arrendaticia tuvo inconvenientes propios de una relación de ese tipo, ya que el arrendador en múltiples ocasiones solicitaba el canon de arrendamiento por adelantado, pues no tenía la más mínima ayuda familiar, conforme lo manifestaba y que con ese dinero pagaba medicinas y gastos médicos. Que, es cierto que en la mayoría de las veces se ha logrado un consenso y por lo tanto, atendiendo al principio de buena fe y por propia iniciativa de ambas partes, no fue considerado necesario realizar nuevos contratos de arrendamiento, sino que los mismos fueron producto de la renovación automática y voluntaria, debido a que sus mandantes son unos magníficos arrendatarios, quienes cancelaban los montos por adelantado hasta con un período de más de ocho (08) meses. Que, no es cierto que sus representados hayan sido contactados por el hijo del demandante en el mes de julio de 2.007, y mucho menos que se les informara que por consenso familiar habían tomado la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, al igual que niega y rechaza que se haya exigido la entrega del bien inmueble arrendado al vencimiento del plazo. Que, el señor Fernando Quevedo Rojas, hizo presencia en casa de su mandantes, tal y como lo hizo en muchas oportunidades, y llevó una carta de notificación donde les manifestaba su deseo de renovar el contrato suscrito en fecha 18.08.1999, por un nuevo y último período, esto es, hasta el día 17.08.2011, vista la necesidad que tenían sus representados de esperar a que su hija culminara el bachillerato en el mes de agosto de 2.010, para luego preparar todo e irse a Alemania. Que, niega, rechaza y contradice que los demandantes nunca hayan actuado de mala fe, pues con la demanda temeraria e infundada, sólo demuestra que pactó una cosa y luego demanda con fines económicos oscuros y siniestros, por cuanto lo más importante no es la devolución del inmueble, sino el resarcimiento de honorarios del abogado que ascienden a la cantidad de sesenta mil bolívares (BsF. 60.0000,oo), considerándose ésta la cuantía de la demanda por no haber sido señalada en ningún otro renglón. - IV - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - IV.I - DE LA CUESTIÓN PREVIA El abogado José Ramón Castillo Chacín, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 07.06.2010, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, con fundamento en que según carta suscrita en el mes de abril de 2.008, por el ciudadano Fernando Quevedo Rojas y sus mandantes, fue manifestado a éstos la voluntad de aquél de renovar el contrato de arrendamiento accionado por un nuevo y último período, esto es, desde el día 18.08.2008, hasta el día 17.08.2011. En este sentido, referirse a la condición y al plazo remiten al campo de la obligación, definida por Henri Capitant, como un vínculo de derecho por el cual una o varias personas determinadas están obligadas a dar, hacer o no hacer algo respecto de otra u otras personas, en virtud de un contrato, cuasicontrato, delito, cuasidelito o la ley; mientras que Louis Josserand, en su obra de Derecho Civil, define la obligación como una relación jurídica que asigna a una o a varias personas, la posición de deudores, frente a otra u otras, que desempeñan el papel de acreedores y respecto de las cuales están obligadas a una prestación ya positiva (obligación de dar o hacer), ya negativa (obligación de no hacer); de modo que, en este sentido, se considera dos partes: a.- El acreedor y desde cuyo punto de vista se considera la obligación como un crédito y b.- El deudor para el cual la obligación resulta una deuda. Cabe destacar, que la condición y el plazo, en cuya norma adjetiva en referencia concierne al término, son modalidades de las obligaciones, especialmente de aquellas cuya fuente es el contrato, en cuanto a que la condición puede ser suspensiva o resolutoria, en tanto que el término determina la culminación del plazo pactado para el cumplimiento o la extinción de la obligación. En este contexto, el Dr. Arístides Rengel Romberg, respecto a la defensa previa bajo análisis, ha precisado lo siguiente: “…algunas de las cuestiones tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), como la de condición o plazo pendiente y la cuestión prejudicial, no son atinentes al proceso, sino que se relacionan con el derecho deducido y provocan no una paralización del proceso, sino una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión, y constituyen, no un defecto del proceso, sino del derecho reclamado, una limitación temporal del derecho, que afecta a la pretensión misma. Y en efecto, la alegación de una condición o de un plazo pendiente (Ordinal 7º) implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión …”. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, sexta edición; Caracas, 1997, página 78) En el mismo orden de ideas, el exegeta Emilio Calvo Baca, sostiene en cuanto a la cuestión previa en comento, lo siguiente: “…La condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquel acontecimiento. La norma se refiere a la que produce efectos pendente conditionem o suspensiva, mientras esta condición no se realiza, la obligación a ella sometida no ha nacido y por lo tanto no existe. El plazo o término es un acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeta la eficacia o extinción de una obligación. El legislador emplea ambos vocablos como sinónimos, sin embargo, la doctrina los distingue: el término es el momento en que ha de extinguirse una obligación y el plazo es el lapso en el cual puede realizarse; en otras palabras, el término es el fin del plazo…”. (Calvo Baca, Emilio. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Libra C.A.; Caracas, páginas 669 y 670) Por su parte, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en cuanto al análisis del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha comentado lo que sigue: “…La condición o plazo pendiente atañe directamente al interés procesal, sobre el cual trata el artículo 16. Esta norma se refiere a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener, con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar. La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. Esta falta de interés procesal constituye un presupuesto de la sentencia de mérito (al igual que la competencia por valor), según se verá al comentar el artículo 355. La cuestión previa atañe sólo a estipulaciones contractuales de término o condición no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía de la cuestión previa 7º, toda vez que la inexistencia de incertidumbres a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del Estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones - atañederas al interés procesal, ciertamente -, pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis…”. (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Editorial Torino; Caracas, 1996, páginas 59 y 60) En virtud de los criterios autorales antes citados, estima este Tribunal que la cuestión previa contemplada en el ordinal 7º, comprende la existencia de una condición o término que obsta a la exigibilidad de la obligación reclamada, ya que supedita su existencia o resolución a un acontecimiento futuro o incierto (artículo 1.197 del Código Civil) o bien, porque fija el momento de su cumplimiento o extinción (artículo 1.211 ejúsdem). En el presente caso, observa este Tribunal que la pretensión deducida por los accionantes persigue el desalojo del bien inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 39, que forma parte integrante de la primera etapa del Conjunto Residencial Las Villas, Urbanización Los Parques, sector Barrialito, Municipio Carrizal del Estado Miranda, en virtud de la alegada necesidad del hijo de los accionantes de ocupar dicho inmueble. Pues bien, juzga este Tribunal que la cuestión previa opuesta con base a la existencia de una condición o plazo pendiente, debido a que no ha vencido la prórroga contractual pactada por las partes, no resulta el medio de defensa acorde para enervar la pretensión de la parte actora en un proceso de desalojo donde se invoca la necesidad de ocupar el inmueble, ya que ante la existencia de una prórroga contractual, ella desvirtúa la calificación jurídica dada al contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a la pretensión, en vista de que el desalojo sólo procede ante la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando opera alguna de las causales que para su procedencia impone el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a desestimar la cuestión previa opuesta en fecha 07.06.2010. Así se decide. - IV.II - DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA Resuelto el anterior punto previo, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por los ciudadanos Fernando Quevedo Rojas y Eglys Josefina Mata de Quevedo, en contra de los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 18.08.1999, bajo el N° 95, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 39, que forma parte integrante de la primera etapa del Conjunto Residencial Las Villas, Urbanización Los Parques, sector Barrialito, Municipio Carrizal del Estado Miranda, en virtud de la alegada necesidad del hijo de los accionantes de ocupar dicho inmueble, de conformidad con lo establecido en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por los accionantes, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo. Así las cosas, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 18.08.1999, bajo el N° 95, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por el plazo de tres (03) años, la cual podía prorrogarse una o más veces, por igual o distinta extensión, siempre que sobre ello lo acordaren las partes por escrito, por lo menos con tres (03) meses de anticipación, conforme se desprende de las cláusulas primera y séptima de la convención locativa. En tal sentido, se aprecia tanto del escrito de demanda como del escrito de contestación que las partes han sido contestes en afirmar que el contrato de arrendamiento ha sido objeto de prórrogas automáticas y voluntarias, siendo que durante la fase probatoria, la parte demandada acreditó original de la carta suscrita en el mes de abril de 2.008, por el ciudadano Fernando Quevedo Rojas, en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, en sus caracteres de arrendatarios, por medio de la cual fue manifestado a éstos la voluntad de aquél de renovar el contrato de arrendamiento accionado por un nuevo y último período, desde el día 18.08.2008, hasta el día 17.08.2011. Por lo tanto, estima este Tribunal que la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de tres (03) años, contados a partir del día 18.08.1999, cuyo vencimiento aconteció el día 17.08.2002, prorrogándose automáticamente dicho plazo por voluntad de las partes, desde el día 18.08.2002, hasta el día 17.08.2005, así como volvió a prorrogarse automáticamente desde el día 18.08.2005, hasta el día 17.08.2008, siendo que nuevamente se prorrogó automáticamente desde el día 18.08.2008, cuyo vencimiento de esta prórroga contractual ocurrirá en fecha 17.08.2011, de tal manera que estas circunstancias conllevan a calificar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, ya que la duración del mismo se encuentra aún vigente. Al respecto, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, el cual regula jurídicamente la pretensión de desalojo deducida por el accionante, puntualiza lo siguiente: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la procedencia de la pretensión de desalojo deducida por los accionantes, para exigir de los arrendatarios la entrega del bien inmueble arrendado, por la alegada necesidad de su hijo de ocupar el bien inmueble dado en arriendo, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo determinado, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978) Por consiguiente, la acción de desalojo ejercida por los accionantes no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, en vista de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste a tiempo determinado, debieron reclamar la ejecución o la resolución del mismo, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, toda vez que el ejercicio de aquélla supone la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, ante la ocurrencia irrestricta de cualesquiera de las causales que la ley admite para su procedencia, dada la aplicación restrictiva de las normas prohibitivas y sancionatorias. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente: “…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones: 1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad. 2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. 3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”. 4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. (…) Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Entre tanto, resulta oportuno hacer referencia a la sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, que sostuvo lo siguiente: “…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial de los accionantes incurrió en un desacierto al solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por la alegada necesidad de ocupar el mismo, ya que siendo el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda a tiempo determinado, la vía idónea y eficaz para lograr la satisfacción de su pretensión está constituida por la ejecución o la resolución del contrato, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda sometida a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma sobrevenida durante la secuela del presente procedimiento, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Aunado a lo anterior, los ciudadanos Fernando Quevedo Rojas y Eglys Josefina Mata de Quevedo, también procedieron a demandar a los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, a fin de que conviniesen o en su defecto, fuesen condenados por este Tribunal, en el resarcimiento de los daños y perjuicios económicos y morales que en ocasión a las costas y costos procesales se han generado por estar obligados e involucrarse en un proceso judicial para recuperar su bien, así como en el resarcimiento del daño económico generado por la contratación de un abogado, cuyos honorarios ascienden a la cantidad de sesenta mil bolívares (BsF. 60.000,oo). En tal sentido, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente: “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Como puede observase, la anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, puesto que tales inconsistencias no pueden plantearse en una demanda, ya que por una parte limita el derecho de la parte demandada de defenderse eficazmente de las imputaciones dirigidas en su contra y por la otra, veda cualquier posibilidad al Juez de analizar cabalmente los planteamientos fácticos y jurídicos que justifican la reclamación invocada. Pues bien, juzga este Tribunal que no resultaba dable para la parte actora reclamar conjuntamente con el desalojo del bien inmueble arrendado, los daños y perjuicios generados por la contratación de un abogado que represente sus intereses en el presente juicio, ni mucho menos aspirar que la parte demandada sea condenada al pago de la cantidad de sesenta mil bolívares (BsF. 60.000,oo), por concepto de honorarios profesionales del abogado actuante, puesto que los procedimientos por los cuales se dilucidan son totalmente incompatibles entre sí, ya que la pretensión de desalojo se dilucida por los cauces del procedimiento breve, a que hace referencia el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que el cobro de honorarios profesionales judiciales encuentra su trámite en el artículo 22 y siguientes de la Ley de Abogados, aparte de que tal pretensión sería exigible en caso de que la parte accionada resulte perdidosa en la sentencia definitiva, lo que no ha acontecido en el caso de autos, razón por la que estas circunstancias conllevan a afianzar una vez más que la demanda es contraria a Derecho, en virtud de la indebida acumulación de pretensiones en que incurrieron los accionantes. Así se decide. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por los ciudadanos Fernando Quevedo Rojas y Eglys Josefina Mata de Quevedo, en contra de los ciudadanos Hugo Johann Feddern Reinhard y Migdalia Morales Mulato, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem. Tercero: Se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 233 ejúsdem, a los fines de garantizar el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo consideran pertinente, en protección de sus derechos e intereses. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril del año dos mil once (2.011).- Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. N° AP31-V-2009-004304