TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO MARIÑO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-

Se dio inicio al presente juicio por libelo de demanda, presentado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por los ciudadanos YNES RODRIGUEZ DE DOS SANTOS Y JOSE DOS SANTOS, portugueses, mayores de edad, casados, titulares de las cedulas de identidad Nros: E-80.111.187 y E-990.753, respectivamente, domiciliados en Turmero Estado Aragua, asistidos en este acto por el ciudadano CARLOS RAFAEL CUBA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº 7.569.413, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 51.407, a través del cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, al ciudadano FRANCISCO BLAS GOMEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nro: V-10.457.488, domiciliado en Turmero Estado Aragua, para que de conformidad con lo establecido en el Artículo 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de cumplimiento a lo siguiente: a) Hacerles entrega del inmueble descrito en autos, el cual ocupa en calidad de arrendatario por haberse vencido la prórroga legal correspondiente b) en hacerles entrega totalmente solvente el inmueble en cuanto a los servicios públicos y privados que se le prestan al inmueble, tales como servicio de agua, fuerza eléctrica, aseo urbano, y para el caso que no lo hiciere solicitan que la sentencia los autoricen cancelar tales servicios a costa del arrendatario deudor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.269 del Código Civil. De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. C) En pagarles la cantidad de Dos Mil Quinientos Sesenta Bolívares (Bs.2.560, 00) equivalentes a 39,384, Unidades Tributarias, correspondientes a treinta y dos (32) días por concepto de cláusula penal, acumulados desde el Primero (01) de Mayo del presente año, fecha en la cual debía hacerles entrega del inmueble arrendado, hasta la fecha de interposición de la presente demanda, ambos inclusive, a razón de Ochenta Bolívares (Bs.80, 00) diarios equivalentes a 1,230 unidades tributarias, y los que se sigan acumulando hasta la fecha en la cual les sea entregado el inmueble.-
Alega la parte actora que en fecha Dieciséis (16) de Junio de 2.005 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano FRANCISCO BLAS GOMEZ RODRIGUEZ, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 22, de la Calle Bermúdez, de la ciudad de Turmero, Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Aragua, cuya vigencia fue estipulada desde el Primero (01) de mayo de 2.005 hasta el Primero (01) de Mayo de 2.006, posteriormente celebraron otros contratos en las fechas del 01 de Mayo de 2.007 al 30 de Abril de 2.009, que en fecha 13 de Mayo de 2.009 le notificaron la no renovación del contrato y en consecuencia le comenzaba a correr la prorroga legal de un año, prórroga esta que finalizó el día 01 de Mayo de 2.010, que a pesar de las múltiples gestiones que han realizado a los efectos de que el arrendatario les haga entrega del inmueble en cuestión, éste se ha negado hacerle la entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario a pesar de estar vencida la prorroga legal.
Estima la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bs.4.900, 00), equivalente a 75,384 Unidades Tributarias.-
Como fundamento jurídico de su acción la parte actora invocó los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y 1.269 del Código Civil.-
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda alega:
Que desde el 16 de Junio del 2.005 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana YNES RODRIGUEZ DOS SANTOS y los subsiguientes contratos a nombre del ciudadano JOSE DOS SANTOS, el cual tuvo un plazo de duración desde el 01 de Mayo de 2.008, hasta el 30 de Abril de 2.009.-
Que en fecha 13 de Mayo de 2.009 recibió notificación judicial en la cual le notificaban que no seria renovado el contrato de arrendamiento a partir del 01 de Mayo de 2.009, hasta el 01 de Mayo de 2.010, igualmente le notificaron que el nuevo canon seria de Mil Trescientos Bolívares (1.300 Bs.). Que tal como lo explana la parte demandante desde el 01 de Marzo de 2.005, hasta el 29 de Abril de 2.009, y la prorroga desde el 30 de Abril de 2.009, hasta el 31 de Mayo de 2.010, han tenido una relación contractual a tiempo indeterminado de 06 años, que dicha prorroga se aplica a los contratos a tiempo determinados y no a los contratos a tiempo indeterminado por lo tanto dicha prorroga legal no es procedente. Que en este sentido estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no puede la parte actora demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término del contrato y la prorroga legal, toda vez que en los contratos a tiempo indeterminados procede es la acción de desalojo fundamentada en cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la presente demanda se encuentra dentro de los supuestos de inadmisibilidad por ser contraria a derecho. Que es falso que los demandantes hayan realizado múltiples gestiones para que hagan entrega del inmueble, que el ciudadano JOSE DOS SANTOS le notifico de forma verbal que el nuevo canon de arrendamiento seria de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000, 00), que en varias oportunidades se reunió con el prenombrado ciudadano para llegar a un acuerdo y persistía que el nuevo canon es la cantidad señalada a pesar de estar vencida la prorroga legal.-
Que dirigió escrito a la Oficina de Regulación inmobiliaria a fin de llegar a un acuerdo conciliatorio con respecto al nuevo canon que notificado como fue el ciudadano JOSE DOS SANTOS, éste no se presentó, que la razón por la cual busco la asesora en la oficina de regulación inmobiliaria fue que existía la voluntad del arrendador en continuar con el contrato al estipular un nuevo canon de arrendamiento, evidentemente su voluntad y la de él era de continuar con el contrato en las mismas condiciones .-
Que por cuanto el ciudadano José Dos Santos no quiso recibir mas el pago, en fecha 03 de Junio de 2.010, consignó por ante el Juzgado del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua, expediente Nº 688-10, el canon correspondiente al mes de Mayo y así sucesivamente realizo otras consignaciones en fechas 08/07/2.010, 03/08/2.010,y 21/09/2.010.-
Que no entregó el inmueble por el simple hecho que el ciudadano José Dos Santos, una vez culminado el plazo de la prorroga legal la cual no es procedente, que en la conversación que sostuvo en reiteradas oportunidades fue referente a que el nuevo canon sería a partir del mes de Mayo 2.010 la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000, 00), en lo que no estuvo de acuerdo, ya que el incremento no esta acorde a lo que establece la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Que todos estos hechos llevan a presumir la tacita reconduccion del contrato, ya que cualquier hecho que lleve a pensar la voluntad presunta del arrendador y del arrendatario de continuar con el contrato, seria suficiente para actualizarlo.-
Así mismo alegó la cuestión previa prevista en el Artículo 346 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, las mismas fueron decididas por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.-
Recibido como fue el expediente por este Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por auto de fecha 01 de Noviembre de 2.010, este Juzgado se avoco al conocimiento del mismo y se le concedió un lapso de tres (03) días para que las partes propusieran las recusaciones que consideraran pertinentes, vencido el mismo el expediente siguió su curso en la etapa procesal correspondiente.-
Al folio setenta y Cuatro (74) corre inserto Poder Apud-Acta, conferido a la abogado en ejercicio MINA ERNESTINA RUBINI MOSCATO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.389, por el ciudadano FRANCISCO BLAS GOMEZ RODRIGUEZ.-
Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora hizo uso de este derecho consignando escrito de pruebas el cual fue admitido por auto de fecha 25 de Noviembre de 2.010.-
Capitulo II
De los medios probatorios aportados por las partes:
De las pruebas de la parte actora:
La parte actora junto con el libelo de la demanda consigno original de contratos de arrendamientos marcados “A”, “B” y “C”, dichos documentos debidamente autenticados por ante la Notaria Publica de Cagua Estado Aragua, por cuanto dichos documentos no fueron tachados, impugnados, ni desconocidos por la parte demandada, es por lo cual este Tribunal conforme a las disposiciones del artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los artículos 429, del Código de Procedimiento Civil, los valora como demostrativo de la relación locativa existente entre las partes.-
Así mismo consignó original de la notificación judicial practicada por la parte actora al accionado con la finalidad de manifestar su intención de no continuar con la relación arrendaticia, este Tribunal considera que la misma es totalmente valida, ya que fue efectuada en el inmueble objeto de la relación locativa, pero no le concede ningún valor probatorio dentro del juicio, toda vez que de la revisión del ultimo contrato celebrado por las partes no se desprende que debía cumplirse alguna condición para poner fin al contrato, y así se decide.-
En el lapso probatorio la parte actora reprodujo el merito favorable que se desprende de las actas procesales en cuanto lo beneficien, respecto a este punto, ha sido criterio sostenido tanto por la Doctrina como por la Jurisprudencia Patria que el merito favorable de los autos consiste en la solicitud efectuada por la parte al Juez de la causa para que el mismo valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Pero cuando como en el presente caso la parte reproduce el merito probatorio no invocando un medio de prueba en especifico y la forma como lo beneficia, el juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales. Por lo cual este juzgado desecha el medio probatorio, por no cumplir con los extremos anteriormente señalados.-
Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la confesión ficta de la parte accionada toda vez que la misma se limito única y exclusivamente a oponer cuestiones previas. Ahora bien de la revisión del escrito presentado por la parte accionada se evidencia que en el petitorio la misma solo se limito entre otros argumentos que son tomados como defensa de sus derechos a oponer cuestiones previas las cuales ya fueron decididas por el Juzgado de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Considera quien sentencia que esto no constituye en si un medio de prueba, sino una observación que el Juez esta en la obligación de declarar si la parte accionada incurrió o no confesión pues debe revisar si se dan todos los elementos para que prospere la confesión ficta en la presente causa dichos elementos están establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha el medio probatorio y así se decide.-
La parte demandada no promovió ningún tipo de probanzas.-
DE LA PROCEDENCIA O NO DE LA ACCION PROPUESTA:
Primero que nada es necesario entrar analizar si la acción propuesta es viable en el presente caso, así tenemos que la parte actora en su libelo, señala expresamente que solicita el CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, y como consecuencia de ello la entrega del inmueble, por cuanto el mismo ha finalizado y la parte demandada ha sido notificada de la intención de la parte actora de no continuar con la relación arrendaticia, basado que en ya venció tanto el contrato de arrendamiento como la prorroga legal, ya que no ha cumplido con sus obligaciones contractuales.-
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria ha determinado que las acciones en materia arrendaticia que van dirigidas a resolver sobre la continuidad o no de la delación locativa, viene a estar suplida a la naturaleza del contrato, dichas acciones han sido divididas de la siguiente manera: 1) Resolución de Contrato de Arrendamiento 2) Cumplimiento de Contrato y, 3) Desalojo.-
1)La Resolución de Contrato: Solo podrá ser intentado si el contrato que lo rige es por escrito y a tiempo determinado, cuando el arrendatario haya incumplido cuales quieras de las causales pautadas entre las partes en dicho contrato, 2) El cumplimiento del contrato: Si la parte interesada pretende la entrega material del inmueble arrendado una vez haya vencido el lapso contratado y prorroga legal, el actor deberá demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por vencimiento del termino y su prorroga legal. 3) El Desalojo: Si el contrato es verbal o escrito a tiempo indeterminado, la acción para resolver dicho contrato por incumplimiento es el DESALOJO, siempre que se ciña a las causales taxativamente planteadas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En base a lo anterior queda en manifiesto que nuestro legislador ha dejado bien claras y delimitadas las acciones que se deben intentar para dar fin a una relación en materia arrendaticia de acuerdo a cada caso.
..En el presente caso nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, el cual ha vencido, al respecto el autor patrio GUERRERO QUINTERO GILBERTO (Tratado de derecho arrendaticio Inmobiliario UCAB, 2.006, Tomo 1, pagina 291) ha manifestado lo siguiente:
“…En el contrato a tiempo determinado, el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido en el tiempo y que el arrendador y arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ab inicio cuando comienza y cuando termina en principio el momento de su duración, sin que surja ninguna duda sobre el inicio del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo, de modo que, como hemos anotado, la certeza temporal caracteriza esa relación en el orden arrendaticio, pues anticipadamente los contratantes conocen cuando nace la misma Así como el momento de su llegada extintiva, incluso por efecto de la prorroga legal. Tal y como hemos observado, se produce una longitud o distancia concreta (tiempo) de momentos sucesivos desde que el contrato se celebra, hasta que el mismo concluye…”
De la revisión del expediente se evidencia que la pretensión de la parte actora es el “CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO”, una vez revisado el contrato se pone de manifiesto que el mismo es a tiempo determinado por lo tanto en principio es totalmente viable la pretensión de la actora, por lo que quien aquí suscribe considera darle procedencia a una acción intentada por el actor en la cual manifiesta una pretensión tendente a dar cumplimiento a lo pactado en el contrato que da origen a la relación locativa. Y así se declara y decide.-
En base a lo anterior tenemos que la parte actora en fecha Dieciséis (16) de Junio de 2.005, inicio una relación arrendaticia con el ciudadano FRANCISCO BLAS GOMEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.457.488, según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua Estado Aragua, anotado bajo el Nº 86, Tomo 160, y su aclaratoria autenticada por ante la Notaria Segunda de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, bajo el Nº 44, Tomo 83, que el referido contrato es a tiempo determinado, y que el mismo ha sido prorrogado con sucesivos contratos donde en el ultimo contrato en la cláusula segunda establece: SEGUNDA “…El plazo de duración del presente contrato será de un año fijo, contado a partir de la fecha 01 de Mayo del año 2.008, hasta el 30 de Abril de año 2.009.En el caso de hacer uso el arrendatario de la prorroga legal correspondiente deberá una vez vencida esta desocupar el inmueble el mismo día, y conviene expresamente que en caso de retraso en desalojarlo, cualquiera que sea la cusa, le acarreará el pago por concepto de cláusula penal de la cantidad de OCHENTA BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.80,00), diarios que el arrendatario pagara al arrendador desde el vencimiento del contrato hasta la fecha que el inmueble le sea entregado al arrendador a su satisfacción, sin que ello implique prorroga o tacita reconduccion del arrendamiento. Dicha indemnización le será pagada al arrendador sin menos cabo de las demás indemnizaciones que por daños y perjuicios sean procedentes, incluyendo gastos judiciales o extrajudiciales y honorarios de abogados…”
Asimismo se puede observar que el contrato se ha ido renovando desde que ocurrió el primero de sus vencimientos y así se ha mantenido la relación arrendaticia en el transcurso del tiempo por lo cual el contrato se renovó por los siguientes periodos, se prorrogo el primer contrato por el lapso comprendido desde el 01 de Mayo de 2.006 al 01 de Mayo de 2.007, luego, se firmo el segundo contrato desde el 01 de Mayo de 2.007 al 01 de Mayo de 2.008 y el tercer contrato desde el 01 de Mayo de 2.008 al 30 de Abril de 2.009, comenzando la prorroga legal de un (1) año, a partir del día 01 de Mayo de 2.009 al 01 de Mayo de 2.010 y así se decide.-

CAPITULO III
En este sentido la acción propuesta en el presente caso se circunscribe al Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes del presente proceso, por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en el incumplimiento de su obligación, a pesar de haber expirado el termino de duración de la prorroga legal, como lo es la entrega del inmueble, hecho que quedó demostrado en autos, pues la parte demandada no desvirtuó ni aportó pruebas por lo que la demanda propuesta no es contraria a derecho y así lo considera el Tribunal.-
En cuanto al pedimento de aplicación de la cláusula penal, se observa que en la cláusula segunda las partes establecieron por el retardo en la entrega del inmueble al terminar la relación arrendaticia, el pago de OCHENTA BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.80, 00) diarios. Dicha cláusula no es contraria a derecho, por lo que en aplicación del principio de autonomía de la voluntad de las partes, este juzgado declara procedente la petición de la parte actora, por concepto de cláusula penal, por el incumplimiento en que incurrió el arrendatario al no entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prorroga legal.-

DISPOSITIVA
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia en nombre de la Republica y por autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de prorroga legal interpusieron los ciudadanos YNES RODRIGUEZ DE DOS SANTOS Y JOSE DOS SANTOS, contra el ciudadano FRANCISCO BLAS GOMEZ RODRIGUEZ, todos plenamente identificados en autos. En consecuencia se condena a la parte demandada a PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2-2, de la calle Bermúdez de la ciudad de Turmero, Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Aragua. SEGUNDO: en pagar a la parte actora la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000, 00), por concepto de la cláusula penal, por los días en que el arrendatario se mantuvo ocupando el inmueble, a pesar del vencimiento del lapso de la prorroga legal, contado a partir del 02 de Mayo de 2.010, hasta la entrega definitiva del inmueble.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Por cuanto la presente decisión se dicto fuera del lapso de ley se ordena la notificación de las partes, por medio de boletas de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, Regístrese y déjese copia del presente fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Turmero a los Once (11) días del mes de Abril del año Dos Mil Once (2.011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

ABG. GLADYS GUADALUPE GIRON
LA SECRETARIA

THAIDES MARTINEZ

En esta misma fecha siendo las 2:00 p.m. . Se registró y publico la anterior sentencia.-
La Stria,
Exp. 2927-10