I.- ANTECEDENTES Suben las presentes actuaciones al conocimiento de ésta Instancia Superior procedentes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación interpuesto por la ABG. PATRICIA FIOCCO MAURIELLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, en su carácter de apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. antes identificadas, parte demandante en la presente causa, en contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de octubre de 2009, donde declaró Sin Lugar la demanda por Resolución de Contrato incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., en contra del ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512 y, declaró Con Lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512 en contra de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. (folios 394 al 915 primera pieza). Dichas actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada en fecha 03 de febrero de 2010, contentivos de una (01) pieza principal de setecientos cincuenta y cinco (755) folios útiles y una segunda pieza de ocho (08) folios útiles y por auto de fecha 08 de febrero de 2010, se ordenó darle entrada, y, ésta Alzada fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido éste lapso el Tribunal sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 521 ejusdem (folios 9 y 10 segunda pieza). En fecha 22 de marzo de 2010, fue presentado por la parte demandada, ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 50.017 y por la apoderada judicial de la parte demandante, abogada PATRICIA FIOCCO MAURIELLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, escrito de informes (folios 20 al 29 y sus vueltos segunda pieza y, folios 31 al 56 de la segunda pieza respectivamente). Asimismo, en fecha 09 de abril de 2010, la parte demandada GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 50.017 y la apoderada judicial de la parte demandante, abogada PATRICIA FIOCCO MAURIELLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, presentaron escrito de observaciones (folios 60 al 82 segunda pieza). II. DE LA DECISIÓN RECURRIDA En fecha 06 de octubre de 2.009, consta sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, la cual fue objeto del presente recurso de apelación (Folios 394 al 415 segunda pieza), y señaló lo siguiente: “… en nombre de los ciudadanos y ciudadanas de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L. inscritas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 25, tomo 462-A, el 03 de enero de 1991 y bajo el N° 67, tomo 135-A, el 27 de noviembre de 1984, respectivamente en contra del ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No 9.120.512. SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA antes identificado en contra de las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., anteriormente identificadas. En consecuencia se condena a las referidas sociedades mercantiles reconvenidas a: 1°) Concluir el contrato de compra venta que celebraron con el ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, otorgando ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el documento definitivo de venta el inmueble que a continuación se describe: Un local comercial ubicado en el Centro Comercial Las Américas... el cual se encuentra identificado con el número y letras PB-10…Se advierte que si las sociedades condenadas no cumplieran voluntariamente con lo aquí condenado, en tiempo oportuno, se ordenará el registro de esta sentencia para que surta los efectos del contrato no cumplido y sirva de titulo de propiedad del inmueble vendido. Todo de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.2°) A la entrega material y definitiva del inmueble vendido arriba descrito libre de personas y cosas al demandado reconviniente GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, antes identificado. 3°) A pagar a GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, antes identificado, la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F. 50.000,oo) como indemnización del daño moral causado al demandado, en los términos establecidos en la motiva de esta sentencia. 4°) A pagar las costas y costos causados en el curso del proceso que concluye con esta sentencia por haber quedado totalmente vencidas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic). III.- DE LA APELACIÓN La apoderada judicial de la parte actora, abogada PATRICIA FIOCCO MAURIELLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, mediante diligencias presentadas en fechas 16, 19, 21 y 22 de octubre de 2009, apeló de dicha decisión (folios 16 y 19 de la primera pieza y folios 2 y 3 segunda pieza), en los términos siguientes: “…En nombre y representación de mis poderdantes y encontrándome dentro del término procesal correspondiente establecido en el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil APELO de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 06 de octubre de 2009 que declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención por estar en total desacuerdo e inconforme con lo sentenciado por este despacho… (Sic)”. IV.- ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA En fecha 22 de marzo de 2010, consta escrito de informe presentado por el ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 50.017, parte demandada reconviniente en la presente causa (folios 20 al 29 y sus vueltos de la segunda pieza), señaló: “DE LA DEMANDA …En dicha oportunidad procesal, fueron alegadas por la parte demandada-reconviniente, los siguientes hechos: 1) De la Contestación de la Demanda:…rechazo y contradigo que el contrato que vincula a mi persona con la vendedora sea un contrato de Opción de Compra Venta, toda vez que un contrato de esta clase obliga a una de las partes a comprar y a la otra a vender, y claramente se desprende de la lectura del contrato fundamento de la demanda, y de la voluntad declarada de las partes en el mismo, refleja simplemente un contrato de venta a plazo, cuyo objeto material es el local comercial descrito en él… …En el caso que nos ocupa no podrá entenderse jamás que el contrato realizado entre mi persona y la demandante sea uno de opción de compra. Si como anteriormente ambas partes pactaron de común y mutuo acuerdo en vender y en el precio que se debía pagar, el vinculo que los une es un contrato de Compra Venta y no una Opción de compra venta… DEL PAGO DEL PRECIO CONVENIDO:…En este sentido advierto al Tribunal que la demandante pretende confundir al expresar que el saldo restante o deudor se debió cancelar a los noventa (90) días calendarios siguientes a la protocolización y otorgamiento del documento de condominio del Centro Comercial Las Américas, cuando en realidad y según lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato de Compraventa, un eventual incumplimiento en cuanto a la cancelación del saldo restante o deudor, el cual asciende a la suma de Once Millones de Bolívares con 00/100 Ctmos. (Bs. 11.000.000,00), ocurriría luego de transcurrir CUARENTA Y CINCO (45) DÍAS CALENDARIO CONSECUTIVOS al incumplimiento del pago de la cuota vencida, lo cuales comenzarían a transcurrir a partir de la fecha de protocolización del documento de condominio del Centro Comercial Las Américas; pero es el caso ciudadano Juez, que para la fecha de admisión de la presente demanda (29 de marzo de 2001) solo habían transcurrido un total de DIECISEIS (16) DIAS CALENDARIOS de los cuarenta y cinco (45) días calendarios a que el incumplimiento del cronograma de pago, plazo éste estipulado en la cláusula séptima… …Continuo advirtiendo al tribunal que lo que malamente alega la demandante es la falta de pago de la ULTIMA CUOTA establecida en el contrato de compraventa, RECONOCIENDO QUE TODAS LAS DEMAS CUOTAS, INCLUYENDO LA CUOTA INICIAL, YA LE HABIAN SIDO PAGADAS POR MI PERSONA, Lo que demuestra la mala intención, descarada a todas luces, para no cumplir un compromiso adquirido de BUENA FE, por lo que a mi persona respecta, y eso debe ser objeto de un análisis particular por parte de esta Alzada en su Sentencia, y así lo pido expresamente… II DE LA RECONVENCIÓN Como quedó anteriormente demostrado en el Capitulo anterior “ DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA”, mi persona ha cumplido cabal y satisfactoriamente con su obligación de pagar el precio convenido con PROMOCIONES LAS AMERICAS , C.A., ambas plenamente identificadas por la compraventa del Local descrito en el libelo de la demanda y en el primitivo contrato celebrado entre las partes, por lo tanto quien no ha cumplido con la obligación consecuencial a la de transmitir la propiedad, es la vendedora, ahora demandante-reconvenida. Esa es la obligación esencial de dar, se concreta en otorgar el documento definitivo de compraventa y hacer la entrega material del inmueble vendido. Estas dos ultimas obligaciones han sido incumplidas por la vendedora, por razones llenas de egoísmo, avaricia, mercantilismo salvaje, y no por razones de hechos ni mucho menos de derecho, siendo la Vendedora debidamente reconvenida, aquí, para que ejecute la obligación debida. Es conveniente aclarar expresamente que esas obligaciones conforme a la letra del contrato suscrito entre mi persona y la demandante reconvenida, estaban condicionadas a que la vendedora terminara la obra y registrara el documento de condominio… IV CONCLUSIONES …Ciudadana Juez, note que el monto de esa ultima cuota reclamada por la vendedora, representa MENOS DEL DIEZ POR CIENTO (10%) del precio pactado por la compra del local, y note igualmente que pagué pacíficamente todas las cuotas anteriores todo lo cual evidencia claramente que la presente acción interpuesta con el firme propósito de tratar de despojarme de lo que compré y pagué… …De esta manera pretende hacer ver este Tribunal la parte actora-reconvenida, que el demandado-reconviniente debía tener conocimiento de la fecha de protocolización del documento de condominio y que mi persona debía redactar y presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro, todo lo cual resulta a todas luces descabellado e irracional, ello en virtud de que el primero de los acontecimientos señalados, es decir, la protocolización del documento de condominio, el cual es un acto exclusivo del demandante, no constituye un hecho público y notorio del cual el demandado debe tener conocimiento, y en relación al segundo de los presupuestos, invocado anteriormente y el cual es consecuencia directa de la verificación, en primer lugar, es igualmente irracional, descabellado e ilógico, ya que según se desprende del contenido de la cláusula sexta del contrato, es obligación de la vendedora, la redacción del documento definitivo de compra venta, ello también por el hecho de ser quienes conocen en forma perfecta los datos relativos al inmueble que se encuentra identificado en el documento de condominio… …es importante señalar que no hay forma de conocer la fecha cierta de protocolización del Documento de Condominio si la Vendedora no notifica de ello, lo cual es además de un acto lógicamente obligado para la vendedora, una demostración de buena fe y una manifestación de la voluntad de cumplir con el contrato en la forma en que fue convenida, máxime cuando la circunstancia que según lo pactado en la Cláusula tercera en esa oportunidad de realizarse el pago de la última cuota o saldo deudor. Igualmente pretende la demandante hacer ver al Tribunal que “las gestiones necesarias para que el documento definitivo de compra venta de los locales otorgado debidamente ante la Oficina Subalterna de registro respectiva”, van mas allá del pago de Aranceles y Derechos de Registros, así como la presentación de los documentos, solvencias, etc., que sean requeridas por ella, para la elaboración del documento definitivo. Dichas “gestiones necesarias” no han sido en ningún caso efectuadas, por cuanto la vendedora no ha requerido del demandado la ejecución de las mismas, ello como consecuencia de no habérsele notificado al momento y en ninguna forma, que había protocolizado el documento de Condominio y que se había elaborado o redactado el documento definitivo de compra venta. En relación al supuesto incumplimiento de la cláusula tercera del contrato a la supuesta falta de pago de la cuota restante , es evidente que dicho pago esta unido a una condición que se traduce en el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro, hecho éste que constituye una obligación de la vendedora... (Sic)”. V.- ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE ACTORA En fecha 22 de marzo de 2010, consta escrito de informe presentado por la abogada PATRICIA FIOCCO MAURIELLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de la parte actora- reconvenida en la presente causa (folios 31 al 56 de la segunda pieza), señaló: “PUNTO PREVIO 1.- DE LA IMPROCEDENCIA E INADMISIBLIDAD DE LA RECONVENCIÓN …las co-demandantes alegaron y solicitaron que se declarase la improcedencia e inadmisibilidad de la reconvención propuesta con fundamento a que la parte demandada-reconviniente fundamentó su reconvención en los mismos hechos narrados en su escrito de contestación al fondo de la demanda… …la reconvención es una demanda que debe plantearse como una demanda autónoma… ...Evidentemente ciudadana Juez Superior de lo antes expuesto se constata que la mutua petición interpuesta en el caso de autos resulta a todas luces inoperante e inadmisible por equivaler a un rechazo puro y simple de las pretensiones de la parte actora reconvenida… 2. DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACION DE LA CUANTIA DE LA RECONVENCIÓN …la parte actora reconvenida PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A., siendo la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la reconvención propuesta en su contra, impugnó la cuantía por la cual fue estimada la reconvención, por considerar tal estimación exagerada, la impugnación se realizó conforme al contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y con fundamento tal y como fue en puntos de derecho, ya que la exagerada estimación fue hecha sobre la base de unos supuestos perjuicios que en ningún momento fueron especificados, ni detallados por el demandado-reconviniente en su escrito de reconvención. …el Tribunal Aquo al momento de decidir el punto previo de la impugnación de la cuantía solo se limita sin ningún análisis de los argumentos legales que motivaron la impugnación, a decir, que quien impugna la cuantía debe probarlo pero olvidó el Aquo que es una máxima del ordenamiento jurídico que el derecho no se prueba o esta exento de prueba… CAPITULO PRIMERO DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO ... el contrato celebrado por las partes en fecha 19 de diciembre de 1996, el cual cursa de los folios 19 al 22 en su vuelto, es un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con fundamento a lo establecido por la mas calificada doctrina patria e internacional, el respecto me permito señalar: …El contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de venta, es un acuerdo de voluntades que lleva implícito el compromiso de celebrar un contrato futuro siendo determinantes, en este caso, los móviles que llevan a las partes a contratar. En efecto, para determinar la existencia de un contrato definitivo o un preparatorio de éste se deben delimitar, ante todo, las razones que han llevado a las partes a obligarse… …Los contratos preparatorios son perfectamente lícitos en el derecho venezolano, aun cuando carecen de regulación expresa; por ende de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.140 del Código Civil, los mismos se rigen por las reglas generales establecidas en el Titulo II “De las Obligaciones” del citado cuerpo legal… …El tratadista patrio MADURO LUYANDO, define esta clase de contratos como aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho que puedan servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores… …De los conceptos antes descritos es posible distinguir las siguientes características en los denominados por la doctrina Contratos Preparatorios: 1.- Tienen carácter no definitivo; 2.- Sirven de base a contratos posteriores, 3.- Son consensúales de tipo unilaterales o bilaterales, 4.- Preestablecen condiciones para la creación a posteriori de nuevos vínculos jurídicos; 5.- Son principales, toda vez que cada uno de los contratantes tiene derecho de exigir al otro se preste a la estipulación del contrato definitivo, y 7.- Comportan principalmente una obligación de hacer… … En contraposición a las características de los contratos preparatorios precedentemente mencionados, el contrato de compra venta posee las siguientes particularidades, 1.- Es bilateral; 2.- Es definitivo; 3.- Tiene por objeto la transmisión de la propiedad del bien u otro derecho vendido, 4.-Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, y 5.- Conlleva principalmente obligaciones de dar… … evidentemente la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de opción de compra venta sobre un posible futuro inmueble ( local), cuyo consentimiento definitivo debía verificarse en el futuro, es decir, cuando el inmueble (local) así como la edificación del cual formaría parte estuviera ya terminado y siempre sujeto a que las partes cumplieran a cabalidad con cada una de las obligaciones asumidas por ellas en virtud del contrato de opción de compra venta, siendo así el contrato que nos ocupa no puede ser otro distinto a los contratos preparatorios, específicamente el “compromiso bilateral de compra venta” de donde se derivan para ambas partes derechos y deberes de obligatorio cumplimiento para una futura transmisión de la propiedad del bien una vez que el mismo se encuentre terminado y que las partes hayan cumplido con sus obligaciones contractuales tal y como fueron pactadas… ... el contrato ciertamente es de tipo preparatorio, pues comporta principalmente para las partes obligaciones de hacer y no de dar tal y como caracteriza a los contratos de venta… …en el caso que nos ocupa en autos, no le son aplicables las normas contenidas en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil , ni la sentencia dictada por el juez Aquo, por cuanto 1.- Las partes convinieron de una forma perfectamente valida y permitida por la Ley, un régimen distinto especificando en cabeza de quien estaban cada una de las obligaciones pactadas, obligándose el demandado a realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo se realizara en el lapso perentorio ya tantas veces mencionado, y el demandado incumplió con esta obligación que era su obligación; y 2.- Por cuento como hemos visto, al no ser el contrato de autos un contrato de compra venta que comportaría una obligación de dar, mal podría serle aplicables las referidas normas citadas por el A- quo; por el contrario Ciudadana Juez Superior, al ser el contrato de autos un contrato de opción de compra venta que comporta obligaciones de hacer, las normas que resultan aplicables al caso en concreto, son aquellas que consagran que el contrato es ley entre las parte y que las obligaciones deben ser cumplidas tal y como fueron pactadas y además con la diligencia propia de un buen padre de familia, y como se evidencia de autos el demandado incumplió… …mis representadas si cumplieron con las obligaciones de hacer derivadas del contrato de opción de compra venta (terminar la obra y otorgar el documento en tiempo establecido para tal obligación), así mismo se evidencia de los autos, que el demandado no hizo ninguna gestión para que se otorgara el documento definitivo, en el lapso perentorio al que se obligó, gestiones que estaban en cabeza del demandado…es decir, si incumplió con la cláusula tercera y quinta del contrato de opción de compra venta… Solicito al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua que en la oportunidad de dictarse Sentencia por esta Superioridad sea: 1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION INTERPUESTO POR MIS REPRESENTADAS… 2.- Sea declarado que el contrato cuya resolución se demandó…es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA… 3.- Sea declarado que el demandado incumplió con las cláusulas tercera y quinta del contrato de opción de compra venta y como consecuencia de ello debe ser declarada con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta… 4.- Sea declarada como punto previo la inadmisibilidad y/o improcedencia de la reconvención propuesta por el demandado en contra de mis representadas en fecha 18 de junio de 2002 y consecuencialmente como punto previo también sea declarada con lugar la impugnación de la cuantía en que fue estimada la reconvención que es improcedente e inadmisible… (Sic)”. VI. ESCRITO DE OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA En fecha 09 de Abril 2010, consta escrito de observaciones presentado por el ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 50.017, parte demandada - reconviniente en la presente causa (folios 60 al 70 de la segunda pieza), señaló: “...la parte demandante-reconvenida insiste en impugnar la estimación de la cuantía de la Reconvención propuesta y declarada CON LUGAR en la sentencia definitiva del Tribunal de la causa, en virtud de que la demandante-reconvenida no probó sus alegatos de que la estimación de la reconvención era exagerada, a lo cual estaba obligada a demostrar… …del contrato suscrito entre las partes se concluye, con toda claridad y sin lugar a dudas, que las partes al momento de la celebración de este contrato, acordaron comprar y vender un local perfectamente mediante un precio definitivo, previa la identificación exacta del inmueble objeto de la compra venta, de ello que no cabe la menor duda, como así lo demostró el Tribunal de la causa en su sentencia definitiva… …la parte demandante reconvenida insiste en considerar, como pruebas, las mismas que fueron desechadas por el tribunal de la causa en su sentencia definitiva…Estos medios probatorios fueron desechados por el Juez del A-quo en su sentencia definitiva, mediante argumentos ajustados a derecho… …la demandante pretende confundir al expresar que el saldo restante o deudor se debió cancelar a los noventa (90) día calendario siguientes a la protocolización y otorgamiento del documento de condominio del Centro Comercial Las Américas, cuando en realidad, y según lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato de compraventa, un eventual incumplimiento en cuanto a la cancelación del saldo restante o deudor, el cual asciende a la suma de Once Millones de Bolívares con oo/100 Ctms. (Bs. 11.000.000,oo), ocurriría luego de transcurrir CUARENTA Y CINCO (45) DIAS CALENDARIO CONSECUTIVOS al incumplimiento del pago de la cuota vencida, los cuales comenzarían a transcurrir a partir de la fecha de la protocolización y otorgamiento del documento de condominio del Centro Comercial Las Américas; pero es el caso ciudadano Juez, que para fecha de admisión de la presente demanda (29 de marzo de 2001) solo habían transcurridos un total de DIECISEIS (16) DIAS CALENDARIOS de los cuarenta y cinco (45) días calendarios a que se refiere el plazo perentorio para considerar un eventual incumplimiento del cronograma de pago, plazo este estipulado en la cláusula séptima… …lo que temerariamente alega la demandante, es la falta de pago de la ULTIMA CUOTA establecida en el contrato de compraventa, RECONOCIENDO QUE TODAS LAS DEMAS CUOTAS, INCLUYENDO LA CUOTA INICIAL, YA LE HABIAN SIDO PAGADAS POR MI PERSONA… …Ratifico que ésta última cuota reclamada infundada y maliciosamente por la demandante, porque el plazo para considerar un eventual incumplimiento no había transcurrido en su totalidad… …FUE LA VENDEDORA LA QUE INCUMPLIÓ CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES, AL INTENTAR UNA TEMERARIA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO CUANDO LO QUE FALTABA POR PAGAR ERA MENOS DEL DIEZ POR CIENTO (10%) DEL PRECIO DEFINITIVO ACORDADO DE MUTUO ACUERDO ENTRE AMBAS PARTES...” VII. ESCRITO DE OBSERVACIONES DE LA PARTE ACTORA En fecha 09 de Abril 2010, consta escrito de observaciones presentado por la abogada Patricia Fiocco Mauriello, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de la parte actora- reconvenida en la presente causa (folios 72 al 82) de la segunda pieza), señaló: “…el contrato que se demandó en resolución fue un contrato de los denominados preparatorios, específicamente un contrato de opción de compra venta, por lo cual resulta ilegal y contraria a derecho la sentencia del A-quo…el demandado pretende que el tribunal Superior se pronuncie sobre un hecho nuevo relacionado a la supuesta mala fe o supuesta buena fe con que las partes del contrato de opción de compra venta cuya resolución se demandó… …sobre la inadmisibilidad de la reconvención propuesta por el demandado…es inadmisible e improcedente, por la cual resulta ilegal y contraria a derecho la sentencia del Aquo recurrida en apelación por la parte actora… …respecto sobre la valoración que de las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora hiciera el Tribunal A-quo…mis representadas cumplieron con sus obligaciones y quien incumplió con sus obligaciones fue el demandado…de la sentencia apelada por la parte actora, se evidencia que el Tribunal aquo hubo pruebas que no valoró o desechó contraviniendo con ello el derecho contenido en nuestras normas adjetivas y la jurisprudencia; hubo pruebas sobre las cuales no se pronunció; y hubo pruebas de las cuales el Tribunal A-quo en su propósito desmesurado y desesperado de satisfacer al demandado, obvió establecer, pronunciarse o concluir lo que de cada una de estas pruebas se evidencia y se desprende para el caso en concreto que nos ocupa en autos… …es realmente patético observar durante tantos años como el demandado no ha aprendido a usar la calculadora, ya que de una simple operación aritmética se puede evidenciar que la suma de Bolívares antiguos Once Millones Ciento Sesenta y Cinco Mil, representa el Veintiún coma cero nueve (21,09%) por ciento y no el diez por ciento al que se refiere el demandado… …el demandado por su dicho pretende hacer ver ante esta Superioridad que el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes fue supuestamente modificado por convenio entre las partes, lo cual además de ser totalmente falso e incierto, no fue parte del tema dicidemdum de la presente causa, pero es que además… el contrato de opción de compra venta cuya resolución se demandó no fue objeto nunca de ninguna modificación… …Me permito señalar lo siguiente: …1.- si hay forma de conocer la fecha cierta de protocolización del documento de condominio; 2.- si fue un hecho público y notorio la inauguración y apertura de la edificación “Centro Comercial Las Américas”…3.- El demandado no puede, ni debe pretender imponerle a mis representadas obligaciones que no existen en el contrato de opción de compra venta y mucho menos puede ni debe el demandado pretender que este Tribunal Superior le imponga a mis representadas obligaciones que no fueron pactadas en el contrato de opción de compra venta… …Con respecto a lo anterior vale decir que: 1.- La realización de la obligación de hacer por parte del demandado de las “gestiones necesarias” para que fuera protocolizado u otorgado el documento definitivo de venta en el lapso perentorio de los 90 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento de condominio de la edificación…fue una obligación de hacer que pactó el demandado en el contrato, por lo cual estaba en cabeza del demandado la ejecución de la obligación lo cual no lo hizo…3.- No puede, ni debe el demandado pretender justificar su incumplimiento contractual, en la supuesta carencia de una notificación que debía supuestamente informar al demandado que se había protocolizado el documento de condominio, ya que esa supuesta notificación a la que se refiere el demandado nunca fue pactada en el contrato de opción de compra venta, así que mal podría ser una obligación de mis representadas, como en efecto no es una obligación de la parte actora de autos… …el contrato de autos, es un contrato de opción de compra venta…la obligación que tenia el demandado de autos “ de pagar la suma restante o saldo deudor, es decir, la cantidad de Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000.000,00), a la fecha de firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna respectiva, efectivamente si fue incumplida por el demandado, ya que el pago tal y como fue pactado debió realizarse en la oportunidad de la firma del documento definitivo, y esa oportunidad precluyó el día Noventa (90) calendario siguiente al otorgamiento del documento de condominio, por cuanto era el lapso común perentorio e improrrogable que tenia el demandado para otorgar el documento definitivo y pagar, la cual no hizo el demandado, y por ello también incumplió con la cláusula tercera del contrato…(sic)”. VIII.-CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Cumplidos los trámites en éste Tribunal de Alzada, vistas y revisadas las presentes actuaciones, pasa a decidir la presente causa, en los términos siguientes: La causa se inicia mediante libelo de demanda presentada en fecha 26 de marzo de 2001, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por la abogada Patricia Fiocco Mauriello, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, actuando como apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., en contra del ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, en el juicio por Resolución de Contrato (folios 1 al 6 y sus vueltos de la primera pieza). Y Posteriormente, por auto dictado por el Juez de la causa de fecha 29 de marzo de 2001, fue admitida la presente demanda (folio 23 primera pieza). En fecha 16 de junio de 2002, el apoderado judicial del ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, parte demandada, presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda (folios 60 al 80 de la primera pieza). Y luego por auto de fecha 12 de julio 2002, el Tribunal Aquo admitió escrito de contestación y reconvención presentada por la parte demandada (folio 81 de la primera pieza). En fecha 07 de marzo de 2003, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención (Folios 85 al 96 de la primera pieza). Y asimismo la apoderada judicial de la parte actora, en fecha 04 de abril de 2003 presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 107 al 115 de la primera pieza). Y en esa misma fecha, la parte demandada reconviniente presentó escrito de pruebas (Folio 301 y su vuelto de la primera pieza). Por autos de fecha 14 de abril de 2003, el Tribunal Aquo admitió escrito de pruebas presentados por la parte actora reconvenida y por la parte demandada reconviniente (Folios 303 y 304 de la primera pieza). En fecha 12 de junio de 2003, la parte demandada reconviniente presentó escrito de recusación en contra el Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (Folio 314 y su vuelto de la primera pieza). Ahora bien, por auto de fecha 18 de junio de 2003, el Juzgado Distribuidor de causas, ordenó la remisión inmediata de la presente causa al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, para el conocer de la misma, y fue recibida por éste mediante auto de fecha 20 de junio de 2003, avocándose al conocimiento de la presente causa por auto de fecha 04 de septiembre de 2003 (folios 319 al 320 y 322 de la primera pieza). Luego en fecha 25 de septiembre de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de informes (folios 331 al 348 y sus vueltos de la primera pieza). Y seguidamente, en fecha 13 de enero de 2004, la parte actora reconvenida presentó escrito de informes (folios 356 al 375 de la primera pieza). Posteriormente, en fecha 06 de octubre de 2009 el Tribunal Aquo dictó sentencia mediante la cual declaró lo siguiente: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L… SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA antes identificado en contra de las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., anteriormente identificadas…” (Folios 394 al 415 de la primera pieza). Luego mediante diligencia suscritas en fechas 16, 19, 21 y 22 de octubre de 2009, por la abogada Patricia Fiocco Mauriello, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de la parte actora reconvenida, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal Aquo (folios 16 y 19 de la primera pieza y folios 2 y 3 segunda pieza), en los términos siguientes: “…En nombre y representación de mis poderdantes y encontrándome dentro del término procesal correspondiente establecido en el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil APELO de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 06 de octubre de 2009 que declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención por estar en total desacuerdo e inconforme con lo sentenciado por este despacho… (Sic)”. Ahora bien, dicha apelación fue fundamentada ante ésta Alzada por la parte actora, mediante escrito de informes presentado en fecha 22 de marzo de 2010, (folios 31 al 56 de la segunda pieza), señalando lo siguiente: “…Solicito al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua que en la oportunidad de dictarse Sentencia por esta Superioridad sea: 1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION INTERPUESTO POR MIS REPRESENTADAS… 2.- Sea declarado que el contrato cuya resolución se demandó…es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA… 3.- Sea declarado que el demandado incumplió con las cláusulas tercera y quinta del contrato de opción de compra venta y como consecuencia de ello debe ser declarada con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta… 4.- Sea declarada como punto previo la inadmisibilidad y/o improcedencia de la reconvención propuesta por el demandado en contra de mis representadas en fecha 18 de junio de 2002 y consecuencialmente como punto previo también sea declarada con lugar la impugnación de la cuantía en que fue estimada la reconvención que es improcedente e inadmisible… 5.- Sea condenado el demandado al pago de las costas y costos procesales… (sic)”. Expuesto lo anterior, éste tribunal Superior, considera que el núcleo de presente apelación, se circunscribe en: 1.- Si es procedente la impugnación a la cuantía estimada en la reconvención, por cuanto la estimación fue hecha sobre unos supuestos daños y perjuicios no especificados por la parte demandada reconviniente. 2.- Determinar si el contrato cuya resolución se demanda, es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra venta. 3.- La procedencia de la demanda por resolución del contrato interpuesta por la parte actora. 4.- Si es procedente la Reconvención formulada por la parte demandada. PUNTO PREVIO Ahora bien, antes de entrar a analizar sobre el fondo del asunto debatido, esta Alzada pasara a revisar como punto previo, la impugnación de la estimación de la cuantía formulada por la apoderada judicial de las sociedades mercantiles Promociones Las Americas, C.A. e Inversiones Castilla, C.A., en la oportunidad procesal de la contestación de la reconvención respectiva. En este sentido, se observa que la parte actora reconvenida en su escrito de informes presentado ante esta Superioridad, solicitó lo siguiente: “(…) Como quedó suficientemente expuesto en el capitulo referente a la Impugnación de la cuantía de la reconvención, se evidencia que la motivación de la impugnación y su argumentación se basó en puntos de derecho eximidos de prueba alguna; no obstante ello el Tribunal A-quo al momento de decidir el punto previo de la impugnación, a decir que quien impugna la cuantía debe probarlo, pero olvido el A-quo que es una máxima del ordenamiento jurídico que el derecho no se prueba o está exento de prueba, por lo cual y siento que la impugnación de la cuantía se fundamento principalmente en: 1.- Que los supuestos daños y perjuicios reclamados no fueron especificados, ni detallados, así como tampoco sus supuestas causa, conforme lo establecido por el artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil ... (Sic)”. En cuanto a la impugnación de la cuantía formulada en la reconvención por la parte demandante reconvenida, ésta Alzada pudo constatar de la revisión de las actas procesales, específicamente del escrito de reconvención (folios 60 al 80) que la misma fue estimada en la cantidad de UN MIL MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000, oo), tal y como se evidencia de la siguiente trascripción: “…CAPITULO II… …DE LA RECONVENCIÓN… …Asimismo dado que el contrato que une a mi representado con la reconvenida es un contrato bilateral y como quiera que ha cumplido con su obligación de pagar el precio y en consideración a que la otra parte no ha cumplido con su obligación de entregar el local objeto de la venta y otorgar el documento definitivo de venta, se encuentra legitimado para exigir la ejecución o cumplimiento de esas dos obligaciones conforme al artículo 1.167 del Código Civil, con los daños y perjuicios que el incumplimiento de la vendedora le ha causado por los beneficios que ha dejado de obtener al no poder utilizar su local comercial y además por el sufrimiento a que ha sido sometido junto a su familia por la maliciosa actitud de la demandante de haber intentado la presente acción a sabiendas de que la misma es totalmente infundada, lo cual le ha perjudicado ante la sociedad y los círculos en que se desenvuelven junto a su familia, además del daño que ha causado a su reputación entre el gremio profesional (…) TERCERO: Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios materiales que estimo en la cantidad de UN MIL MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), suma ésta que deberá ser indexada conforme a los índices inflacionarios emitidos por el Banco Central de Venezuela para el momento en que se haga efectivo dicho pago…”. Habida cuenta de qué la parte demandante reconvenida, impugnó la estimación de la reconvención y la rechazó por considerarla excesiva, éste Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello. Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”. De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento. Ahora bien, del análisis del escrito de contestación de la reconvención, se colige que la demandante-reconvenida, impugnó la cuantía, y al no alegar hechos nuevos de los planteados en la demanda, se considera que tal impugnación la realizó en forma pura y simple. Con respecto a la impugnación de la estimación de la cuantía establecida en la reconvención, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3 de agosto de 2007, expediente N°. 06-297, estableció lo siguiente: “...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma (…)”. (Subrayado de la Alzada). En atención al anterior criterio jurisprudencial compartido por quien decide; y revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, se constató que la parte demandante reconvenida impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, es por lo que, ésta Alzada declara improcedente la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandante reconvenida. Y Así se decide. Con relación al SEGUNDO PUNTO de ésta apelación, referida a la naturaleza del contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, ésta Alzada debe hacer las siguientes consideraciones: El Código Civil establece en relación a la naturaleza de los contratos, lo siguiente: "Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” “Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” Al respecto, se observa en el caso de autos, que la parte actora ha demandado la resolución de un contrato que se denomina en el libelo de la demanda, como de “opción de compraventa”, mientras la demandada en su escrito de contestación califica al referido contrato como un contrato de “venta a plazos”. Es por ello que, surgen diferencias entre las partes contratantes, en la calificación del contrato, motivo por el Juez de la causa debe hacer uso de la facultad que le otorga la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad, o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la naturaleza de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina. Atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Ciertamente, ardua ha sido a la discusión doctrinaria en cuanto a la definición y a la diferenciación de los contratos denominados opción de compraventa y los denominados de compra-venta. Expuesto lo anterior, esta Alzada pasa a analizar el convenio celebrado entre las partes, a fin de establecer la naturaleza del mismo, es decir, si es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra-venta. Al respecto, la parte actora, en el libelo de la demanda lo califica como un “contrato de opción de compra venta”, lo cual es una de las acepciones doctrinarias de lo que han denominado “Promesa bilateral de vender y comprar”, y para otros autores como Francesco Messineo, lo califica como “contrato preliminar”. Entendiéndose por contrato promisorio, aquél cuya finalidad consiste en preparar la celebración de un contrato, que en ese momento no se quiere o no se puede realizar. En este sentido, la utilidad de este tipo de convenio no es otra que asegurar y facilitar a través del mismo, la posibilidad que en un futuro, sus suscritores puedan consumar el negocio definitivo. En razón de ello, las obligaciones que se contraen son únicamente diligencias instrumentales con el propósito de facilitar y resolver los obstáculos que podrían impedir la consumación el acuerdo final. Ahora bien, los rasgos que identifican al contrato promisorio de compraventa conforme a la doctrina, son: a) Es un contrato; b) Su finalidad se contrae a facilitar la celebración de otro contrato, llamado definitivo, mediante la realización de actividades instrumentales, por tanto no constituye ni traslada derechos sustanciales, b) comportan principalmente una obligación de hacer y, c) Puede ser unilateral o bilateral, según obligue a una o ambas partes. En nuestra legislación no están expresamente reglamentados los contratos promisorios, sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia los reconocen. Por tanto, se deduce que, la promesa bilateral de compraventa no tiene entre sus efectos la entrega de la cosa objeto del convenio, sino la obligación de exigirla una vez que quede consumado el contrato concluyente, en razón de qué sus obligaciones no se traducen en actos traslativos ni constitutivos de derechos reales, puesto que ellos únicamente puede originarlos el contrato final. Según, el Tratadista Maduro Luyando, define a éste tipo de contratos como aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho que puedan servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores. Por otra parte, el contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”. La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales. En éste contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, a saber: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes. De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, han identificado tres elementos específicos del contrato de compra-venta, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compra-venta este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compra-venta, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compra-venta, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma. Ahora bien, establecido el perfil jurídico del contrato de opción de compraventa y del contrato de compraventa a plazos, procede ésta Sentenciadora a realizar una revisión de la convención cuya resolución ha sido solicitado en la presente causa, con el propósito de establecer si la calificación que se le ha asignado durante el proceso ha sido jurídicamente interpretada. Para ello, debe inicialmente analizarse algunas de las cláusulas del contrato de autos. En este sentido, en la introducción de dicho contrato, se evidencia que ambas partes se comprometieron recíprocamente a vender y a comprar, estableciendo en la cláusula primera, lo siguiente: “…EL COMPRADOR, expresamente se obliga a adquirir en propiedad, UN (1) BIEN INMUEBLE, constituido por UN LOCAL DESTINADO PARA EL Comercio… Dicho local consta de dos niveles denominados Planta baja y Mezanine cuyos linderos y medidas se especificaran en el contexto del presente contrato…(sic).” (Folio 19 de la primera pieza). Asimismo, se observó que en la cláusula segunda del contrato se establece que: “…el precio de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA es la cantidad de NUEVE MILLONES CIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/00 (Bs.9.165.000,oo), que EL COMPRADOR cancelará de la manera siguiente: la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.4000,oo) que ha sido cancelada en distintas fechas y con antelación al otorgamiento de este instrumento, y en este acto la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 5.765.000,oo) para completar la suma antes indicada……(sic).” (Folio 19 y su vuelto de la primera pieza). Por otra parte en su cláusula tercera, establece: “… el precio definitivo de venta de el LOCAL, ha sido pactado en la suma de CINCUENTA Y DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.52.165.000,oo), que el COMPRADOR se obliga a cancelar de la manera siguiente: La cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.165.000,oo) que se el precio de esta opción de compra-venta que EL COMPRADOR canceló en la forma antes indicada. La suma restante o saldo deudor, será cancelado mediante el pago de OCHO (8) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 4.000.000,oo), cada una, siendo pagadera la primera de dichas cuotas el día 30 de marzo de 1997 y así sucesivamente hasta completar la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,oo), y la suma restante o saldo deudor, es decir, la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,oo) a la fecha de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna respectiva…(sic).” (Folio 20 de la primera pieza). De las mencionadas cláusulas se desprenden los siguientes particulares; primero, que aunque en varias oportunidades se denomina como un contrato de opción de compra-venta, los otorgantes son llamados en el contrato vendedor y comprador. En este orden de ideas, cabe señalar que en sentido jurídico, en un contrato preliminar de venta, no se presenten alocuciones tales como vendedor y comprador, ya que en este tipo de contratos no existen propiamente vendedores o compradores, sino promitentes y aceptantes (promesa unilateral) o recíprocos promitentes (promesa bilateral). Sin embargo, del análisis de lo establecido en dichas cláusulas se pudo observar que las partes tuvieron como intención lo siguiente: una, la de vender el local comercial perfectamente descrito y la otra, de comprar dicho local comercial. Y asimismo, que la demandante manifiesta su voluntad de vender dicho local por un precio perfectamente determinado y acepta como pago de ese precio la cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/00 (Bs. 9.165.000,oo),en el mismo acto de otorgamiento del contrato. Igualmente, es necesario traer a colación los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de venta, a saber, consentimiento, capacidad, causa, legitimación y objeto, todo ello a los fines de verificar si el contrato objeto de análisis es o no un contrato de compra venta. Con relación al consentimiento dicho elemento se evidencia de lo establecido en la cláusula primera de referido contrato, ya que las partes convinieron en vender y comprar un determinado local comercial. Con respecto a la capacidad, se pudo observar que este punto no fue objetado por la partes en el presente juicio, por lo que se deduce, que las partes contratantes tenían capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato. Respecto a la legitimación para enajenar el inmueble, se estableció en la cláusula primera que: “ el local, formará parte de un centro comercial actualmente en construcción…ubicado sobre una parcela de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASTILLA C.A…quien mediante acta de asamblea general extraordinaria de fecha 18 de noviembre de 1.992 e inscrita en el señalado Registro Mercantil en fecha 24 de noviembre de 1992, bajo el N° 61, Tomo 516-B…confirió amplias facultades de administración y disposición de todos sus bienes a la Empresa Mercantil PROMOCIONES AMERICAS, C.A …(sic).” (Folio 19 de la primera pieza), y al no haber sido contradicha tal afirmación por la parte demandada en la presente causa, se tiene como cierta, por lo cual, se evidencia que la vendedora tenía legitimación para enajenar dicho inmueble. En relación a la causa, ésta Juzgadora, tomando en consideración que éste elemento no es mas que la finalidad perseguida por las partes; en el contrato de marras, se desprende de la cláusula primera ut supra citada (folio 19 de la primera pieza), que el fin perseguido por el comprador fue adquirir la propiedad del inmueble identificado, y por su parte la finalidad perseguida por el vendedor fue la de vender, ya que en la cláusula segunda (folio 19 de la primera pieza), se estableció el pago del precio, en consecuencia, considera este Sentenciador que se encuentra presente el elemento analizado. Con respecto al objeto, se desprende que éste elemento se divide a su vez en dos particulares, a saber, el bien vendido y el precio; el bien vendido se encuentra plenamente identificado en la cláusula primera del referido contrato (folio 19 de la primera pieza) y el precio del inmueble, esta dispuesto en la cláusula segunda y tercera del referido contrato (folio 19 de la primera pieza), por lo que, se evidencia del análisis de las cláusulas antes señaladas, que efectivamente la demandante manifestó su voluntad de vender dicho local por un precio perfectamente determinado, en los montos señalados y así fue aceptado por los compradores, para ser pagadas bajo las condiciones establecidas en dicho contrato, y así se declara. Ahora bien, analizadas las conductas asumidas en las cláusulas antes citadas por las partes, al momento de la celebración del contrato cuya resolución se pide, ésta Alzada concluye del estudio del mismo que, ambas partes convinieron en vender y comprar un local comercial perfectamente determinado y alinderado, por un precio establecido y con una modalidad de pago sujeta a plazos. Y además, se verificó que se encuentran presentes los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de compra-venta, por cuanto el consentimiento fue legítimamente manifestado, las partes gozaban de capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato y el objeto y la causa son lícitos y posibles. Razón por la cual, en apego a las razones antes expuestas, es por lo que, ésta Alzada considera que la verdadera naturaleza del negocio jurídico suscrito por la partes y cuya resolución se solicita, es la de un contrato de compraventa sujeta a plazos y no un contrato de opción de compra venta, por cuanto para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, se pacto el pago de cuotas parciales hasta el pago total de la deuda adquirida por el comprador, el cual se llevara a cabo en el momento de la firma del contrato de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Por lo que resulta IMPROCEDENTE el alegato de la parte actora en cuanto a que la naturaleza del negocio jurídico es la de contrato de opción a compra. Y así se declara. Con relación al TERCER PUNTO de apelación, referido a la procedencia o no de la demanda por resolución de contrato interpuesta por la parte actora, le corresponde a ésta Juzgadora revisar minuciosamente todas las actuaciones contenidas en el expediente, para verificar la legalidad del fallo recurrido. Y en tal sentido, se observa: La parte actora en su demanda (folios 01 al 06 y sus vueltos de la primera pieza), alega que sus representadas celebraron un contrato de opción a compra venta con el demandado el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotada bajo en N° 20, Tomo N° 298, en fecha 19 de diciembre de 1996, solicitando la resolución del mismo porque a su decir, el demandado no solo incumplió con sus obligaciones de gestionar, otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta del local comercial objeto del contrato, sino que además incumplió con el cronograma de pago establecido en la cláusula tercera del contrato, es decir, dejo de pagar la última cuota que debía pagar al momento de la protocolización del documento. Por lo que en su petitorio solicitó lo siguiente: - La resolución del contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda. - Sea condenado por los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento, sea decretado por ese Tribunal que las sumas entregadas por el comprador a sus poderdantes quede en plena propiedad de éstas, suma de dinero que se estima en la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 41.165.000,oo) - Se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos procesales. Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada en el acto de contestación (folio 60 al 80 de la primera pieza), negó y rechazó los hechos expuestos por la parte demandante y reconvino en la presente demanda por Resolución del contrato de Opción de Compra Venta, alegando en su contestación lo siguiente: - Negó y rechazó que el contrato que los unía con las vendedoras sea un contrato de opción de compra venta sino que era un contrato de venta a plazo. - Negó y rechazo que su representado había incumplido con el cronograma de pago, ya que según lo dispuesto en el cláusula séptima del contrato, un eventual incumplimiento en cuanto a la cancelación del saldo restante comenzaría a transcurrir a partir de la fecha de protocolización y otorgamiento del documento de condominio del Centro Comercial las Américas, pero alega que para la fecha de admisión de la presente demanda (29 de marzo de 2001) solo habían transcurrido un total de dieciséis (16) días de los cuarenta y cinco (45) días calendarios a que se refiere el plazo perentorio para considerar un eventual incumplimiento del cronograma de pago. - Alegó además que gestiones de registro del documento de compra venta no le corresponden al comprador sino que es una obligación de la vendedora la redacción del documento definitivo de venta, ya que son las vendedoras las que conocen los datos definitivos del inmueble que se encuentran plasmado en el documento de condominio. Asimismo, la parte demandada en el acto de contestación plantea su Reconvención en los términos siguientes: - Que quien no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad es la vendedora aquí demandante reconvenida, en consecuencia solicitó en su petitorio: - Se condene a la parte demandante reconvenida a otorgar el documento de venta sobre el local objeto del contrato y para el caso que ello no ocurra disponga este Tribunal que la sentencia que se dicte al efecto sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos y manifestó su disposición de consignar en la oportunidad en que sea requerido al saldo que adeuda al vendedor. -Que condene a la demandante reconvenida a que cumple con su obligación de entregar el local que le vendió a su representado. - Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado en la cantidad de (Bs. 1.000.000.000,oo) con su indexación. - El pago de las costas y costos del presente. De esta forma, los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar: La parte actora: - Que sus representadas celebraron con el demandado un contrato de opción a compra que fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotada bajo en Nº 20, Tomo Nº 298, en fecha 19 de diciembre de 1996, solicitando la resolución del mismo porque a su decir, el demandado no sólo incumplió con sus obligaciones de gestionar, otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta del local comercial objeto del contrato sino que además deje de pagar la última cuota que debía pagar al momento de la protocolización del documento. En consecuencia pide la resolución del contrato y que el Tribunal declare que las cantidades recibidas por las demandantes queden a su favor como compensación de daños y perjuicios, suma de dinero que se estima en la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 41.165.000,oo) La parte demandada: - Que el contrato que lo vincula con la demandante es un contrato de venta a plazos y que ya pagó a la misma la mayor parte del precio. - Que el plazo a considerar un eventual incumplimiento no había transcurrido en su totalidad, ya que dicha cuota debía ser cancelada en el momento del otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. - Que las gestiones de registro del documento de compra venta no le corresponden al comprador sino al la vendedora y por lo tanto no había incurrido en ningún incumplimiento. - Que las demandantes deben otorgarle el documento de venta definitivo o que en su defecto el Tribunal así lo ordene en la sentencia y la misma sirva de documento de propiedad a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, para verificar la procedencia o no de la presente Acción por Resolución de Contrato, ésta Alzada entra a revisar el acervo probatorio presentado por las partes, así como las demás actuaciones contenidas en el expediente, a fin de verificar si lo señalado por el Juez A quo, se encuentra ajustado o no a derecho. En este sentido, la parte actora junto al libelo de la demanda, presentó lo siguiente: a) Original de contrato del contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 19 de diciembre de 1996, bajo el Nº 20, Tomo 298 de los libros llevados por esa Notaria (folios 19 al 22). Al respecto, ésta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil , por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado que existe una relación contractual entre las partes que intervienen en el presente juicio, en el cual se establecieron cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación y son de estricto cumplimiento para las partes. Así se declara. En este orden de ideas, la parte demandante presentó en su escrito de pruebas (folios 107 115), lo siguiente: En el Capitulo I, reprodujo e invocaron a su favor el merito favorable que se desprende de los autos. Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara. - En el Capítulo II, promovió las siguientes documentales: a) Original de Documento de Condominio del Centro Comercial Las Américas, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 13 de diciembre de 2000, anotado bajo el N° 21, Tomo 16 de los libros llevados en dicho Registro (folios 116 al 176). Al respecto ésta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario por lo que, el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado con dicha documental, lo siguiente: 1) el otorgamiento y registro por parte de la demandante del documento de condominio del Centro Comercial Las Américas; y 2) que el local comercial objeto del contrato cuya resolución se demanda, forma parte de dicho condominio. Y así se decide. b) Promovieron documentos originales de ventas de otros locales existentes en el Centro Comercial Las Américas, debidamente registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, los cuales se señalan a continuación: b1) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana CAROL ELENA BONNICE en fecha 17 de enero de 2001, anotado bajo el N° 11, Tomo 3°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 178 y 179 ) b2) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por los ciudadanos MIMMA YEMMO de DOS SANTOS y ANTONIO CELESTINO RODRIGUEZ DE MATOS, en fecha 19 de enero de 2001, anotado bajo el Nº 7, Tomo 4°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 181 al 183 ). b3) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la Sociedad de Comercio “PROMOTORA PEDIPA S.A.” en fecha 25 de enero de 2001, anotado bajo el N° 44, Tomo 3°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 184 AL 191 ). b4) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por el ciudadano JICHAN RANDU ZAATINI KHOURI en fecha 09 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 43, Tomo 7°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 192 y 194). b5) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana MADAY ARLINE PERALTA ARANGUREN en fecha 14 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 16, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 195 y 197 ). b6) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana ROSA MARIA FERREIRA de VIEIRA en fecha 14 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 7, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 198 al 200 ). b7) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana YURAIMA JOSEFINA OKUDA GOMEZ de CASTILLO en fecha 20 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 43, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 201 al 205). b8) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por los ciudadanos CARMEN MARIA ALMENARA de DORTA YURAIMA JOSEFINA y DOMINGO DORTA NAVARRO en fecha 20 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 44, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 206 al 211). b9) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano ANTONIE ABOU OUYOUN EL SOUDE HOMSI en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 30, Tomo 8°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 212 al 214). b10) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano FRANCISCO CORREA PESCOSO en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 09, Tomo 8°, Protocolo 9°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 215 al 217). b11) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano ADAN DE LEON ROSENDO en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 31, Tomo 8°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 218 al 220). b12) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano OMAR ONORIO CROQUER MARCANO en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 10, Tomo 1°, Protocolo 9°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 221 al 223). b13) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano OMAR JOSE EULOGIO SALAS ESCALANTE en fecha 08 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 05, Tomo 9°, Protocolo 9°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 221 al 223). b14) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y la ciudadana ELSA CAROLINA SIERRA PEREZ, en fecha 08 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 12, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 224 al 229). Con relación a ésta prueba, ésta Superioridad pudo constatar que dichos instrumentos no constituyen una prueba conducente para la demostración de los hechos controvertidos en la presente causa, por cuanto las mismas versan sobre documentos de ventas suscritos por la parte actora con terceras personas que no son parte en este juicio, por lo que deben ser desestimados del proceso por inconducentes. Y así se declara Igualmente en el Capítulo III, promovió como hecho notorio y comunicacional de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los siguientes ejemplares del Diario el Aragüeño: - Marcado “D.1” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha 15 de noviembre de 2000 (folios 277 al 282 de la primera pieza). - Marcado “D.2” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha 20 de noviembre de 2000 (folios 283 al 286 de la primera pieza). - Marcado “C.3” Ejemplar Diario Aragüeño de fechas jueves 23 (folios 287 al 290 de la primera pieza), viernes 24 (folios 291 al 296 de la primera pieza) y sábado 25 de noviembre de 2000 (folios 297 al 300 de la primera pieza). Con respecto a ésta prueba, es menester traer a colación que la Doctrina, define al hecho notorio y comunicacional como una subespecie del hecho notorio tradicional, el cual proviene del conocimiento que tiene la comunidad de determinados hechos, por la difusión que se le ha hecho por los medios de comunicación escrita, radial o visual, es decir, por radio, prensa o televisión, y que se fundamenta en los artículos 2°, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para desarrollar un proceso justo, idóneo y sin formalismos inútiles.- En Venezuela, comienza a tomar auge el hecho notorio comunicacional, como consecuencia de la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de marzo de 2000, expediente N° 00-0146, quien señaló lo siguiente: “…Sala considera que para desarrollar un proceso justo, idóneo y sin formalismos inútiles, el sentenciador puede dar como ciertos los hechos comunicacionales con los caracteres que luego se indican, y por ello puede fijar como cierto, los hechos que de una manera uniforme fueron objeto de difusión por los medios de comunicación, considerándolos una categoría de hechos notorios, de corta duración. (Omissis). Es cierto que el hecho comunicacional, como cualquier otro hecho, puede ser falso, pero dicho hecho tiene características que lo individualizan y crean una sensación de veracidad que debe ser tomada en cuenta por el sentenciador. Esos caracteres confluyentes son: 1) Se trata de un hecho, no de una opinión o un testimonio, si no de un evento reseñado por el medio como noticia; 2) Su difusión es simultánea por varios medios de comunicación social escritos, audiovisuales, o radiales, lo cual puede venir acompañado de imágenes; 3) Es necesario que el hecho no resulte sujeto a rectificaciones, a dudas sobre su existencia, a presunciones sobre la falsedad del mismo, que surjan de los mismos medios que lo comunican, o de otros y, es lo que esta Sala ha llamado antes la consolidación del hecho, lo cual ocurre en un tiempo prudencialmente calculado por el juez, a raíz de su comunicación; y 4) Que los hechos sean contemporáneos para la fecha del juicio o de la sentencia que los tomará en cuenta. (…) Pero para el juez, conocedor del hecho, de oficio puede acogerlo y fijarlo en el fallo, siempre que reúna las condiciones que permiten al hecho comunicacional considerarse notorio…” (Sic). Se desprende de la decisión antes citada, que el hecho notorio comunicacional, es un hecho notorio de corta duración, que da certeza de la ocurrencia del hecho reseñado por los medios de comunicación aunque sea falso. Pero para que el hecho pueda calificarse o considerarse como comunicacional, deben conjugarse los siguientes elementos: 1) Que se trate de un hecho y no de una opinión o testimonio; 2) Que el hecho sea reseñado por los medios de comunicación escrito, radial o visual, en forma uniforme; 3) Que la difusión se haga por los medios de comunicación de forma simultanea; 4) Que el hecho reseñado por los medios de comunicación, no haya sido rectificado o desmentido y, 5) que el hecho acontecido y reseñado por los medios de comunicación sea contemporáneo con el momento en que se trae al proceso. En este sentido y en aplicación al criterio jurisprudencial antes señalado, ésta Alzada pudo constatar de la revisión de los ejemplares del Diario el Aragüeño, promovidos por la parte actora, que los mismos no cumplen con los requisitos que deben concurrir para calificarse como Notorio Comunicacional, por cuanto la parte actora, no promovió otro medio de difusión que simultáneamente haya reseñado dicho hecho. Razón por la cual ésta Alzada considera que deben ser desestimadas del proceso y así se declara. Por otra parte, la parte actora promovió en su Capítulo Cuarto, la prueba de informes, con el fin que el Tribunal A Quo ordenara oficiar a: - A la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, Dirección de Desarrollo Urbano, a los fines que informe: 1) si en fecha 15 de noviembre de 2000 fue expedida por esa dirección, la Habitabilidad o Constancia de Terminación de Obra para la obra Centro Comercial Las Delicias, Lote 11; y 2) Si dicha habitabilidad o constancia de terminación de obra se identifica con las letras D.D.U-0023. - Se oficie al diario El Aragüeño a los fines que informen: a) Si en fecha Maracay, miércoles 15 de noviembre de 2000, se publicó en la pagina 1 (portada), 2 y 3 (información) la inauguración del Centro Comercial Las Américas, y b) si en fecha Maracay lunes 20 de noviembre de 2000, se publicó en la pagina 7 (información) un reportaje sobre el recién inaugurado y abierto (para esa fecha) Centro Comercial Las Américas. Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se constató que la referida prueba fue admitida y se ordenó librar los oficios correspondientes y, en este sentido, consta resultas de la Dirección de Ingeniería Municipal y Proyectos especiales, en oficio D.I.M.P.E 03-274 de fecha 12 de junio de 2003 remitido a este Tribunal (folio 323 segunda pieza) en el cual señaló lo siguiente: “…en referencia al primer punto: efectivamente en fecha 15 de noviembre de 2000 fue expedida por la Dirección de Desarrollo Urbano, una Constancia de Recepción de Terminación Parcial de Obra al Centro Comercial Las Américas, específicamente para la culminación de su Primera Etapa…en referencia al segundo punto: el numero de asignación de dicha Habitabilidad corresponde al D.D.U-00-023 otorgada en fecha 15/11/2000… …” Y asimismo, corre inserto a los folios 312 y 313 de la segunda pieza, comunicación de fecha 02 de junio de 2003, constante de las resultas procedentes del Diario el Aragüeño, en el cual señaló que, efectivamente en las fechas 15, 20 y 23 de noviembre de 2000, se publicaron el Diario el Aragüeño un reportaje reseñando la recién inauguración y apertura del Centro Comercial Las Américas. Del contenido de los informes antes mencionados, ésta Juzgadora constata que no se desprenden de los mismos, indicio alguno que prueben los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que deben ser desestimadas del proceso por inconducente. Y así se declara. Por otra parte, en el Capítulo Quinto, promovió de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de la confesión y alega la confesión espontánea y judicial hecha por la demandada en el acto de contestación de la demanda y reconvención. De conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba” Es así como, Doctrinaria y Jurisprudencialmente, se ha entendido que la confesión es una declaración de parte contentiva del reconocimiento de un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante; un medio especial de prueba obtenida mediante declaraciones o manifestaciones de las partes que tienden a formar la convicción judicial. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 00794 de fecha tres (03) de agosto de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez, señaló lo siguiente: “Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte…”. (Subrayado de la Alzada). En este sentido, ésta Alzada pudo constatar que la parte actora invoca la confesión de la parte demandada sobre los alegatos y defensas expuestos por ésta en su escrito de contestación, razón por la cual ésta Superioridad, aplicando el criterio antes citado de la Sala de Casación Civil al caso de autos, considera que los alegatos señalados por la parte demandada en el escrito de contestación no pueden ser considerados como una confesión. Por lo tanto, está Sentenciadora, no le confiere valor probatorio. Y así se declara. En este orden de ideas, la parte demandada presentó en su escrito de pruebas (folios 301 y su vuelto), lo siguiente: En el Capítulo I, reprodujo e invocó a su favor el merito favorable que se desprende de los autos. Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara. - En el Capítulo III, promovió la prueba de confesión que se desprende de los dichos de la parte demandante- reconvenida y que se encuentran contenidos en el escrito de contestación a la reconvención. Con relación a esta prueba, es menester señalar que los alegatos y defensas hechos por la parte demandante en la contestación no pueden ser considerados como confesiones espontáneas. Por lo que se desestiman del proceso. Y así se declara. Ahora bien, una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta Sentenciadora considera pertinente hacer las siguientes consideraciones: La parte actora en la presente acción de resolución del referido contrato, alega que el demandado no cumplió con la obligación establecida en la cláusula quinta del contrato de autos, es decir, de realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro respectiva. Al respecto, éste Tribunal, debe comenzar invocando la norma que establece la referida obligación y especificar cuáles son las obligaciones legales que les corresponden, a los signatarios de un contrato de compraventa, el artículo 1.488 del Código Civil establece que: “el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”; y por su parte, el artículo 1.491, ejusdem, estipula que: “…los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta, que son de cargo del comprador…” y el artículo 1.527 del mismo Código Civil, cuyo texto establece de manera categórica que: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”. Es por ello, que en la norma sustantiva civil, haya incluido en la disposición legal concerniente al Capítulo IV del Título V, Libro Tercero del Código Civil, destinado a establecer las obligaciones del vendedor y del comprador. Ahora bien, la obligación identificada doctrinariamente como es la tradición de la cosa vendida y fundamentada en lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil antes citado, supone como requisito imprescindiblemente a los fines de su cumplimiento, la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor. El pago de los gastos de la escritura tiene que considerarse como un accesorio del precio de la venta, pero que en modo alguno, ésta carga secundaria pueda ser condicionante o prelativa para que el vendedor se exima de cumplir a su vez con la obligación de efectuar la tradición de la cosa por medio de la escritura registral. De tal manera que la obligación de gestionar el otorgamiento de la escritura de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente es una obligación del vendedor y no del comprador. Así lo ha establecido la jurisprudencia al respecto, la Sala de Casación Civil, según sentencia N° 612, Exp. No. 02-237, de fecha 30-9-2003 con Ponencia del Magistrado Suplente Tulio Álvarez Ledo, señaló lo siguiente: “La circunstancia de correr por cuenta del comprador los gastos de escritura (art. 1.491 CC) no significa el estar a su cargo la redacción documental ni mucho menos la presentación registral, pues no se concibe en elemental lógica jurídica, que la tradición, como debito del vendedor, cristalizada en el otorgamiento documental requiera ineluctablemente de actos preliminares de preparación instrumental por parte del comprador, consagrando una especie de prestación subordinada, en abierta contradicción a la verdadera naturaleza y jerarquía de la tradición”. Ahora bien, en razón a lo antes expuesto y analizado el contrato de autos, se observa que en la cláusula quinta, se impone al comprador la siguiente obligación: “…realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la oficina Subalterna de registro respectiva…”. Al respecto, ésta Superioridad, debe señalar que en nuestra legislación sustantiva civil y en especial, las disposiciones que regulan las obligaciones del vendedor y el comprador, disponen expresamente que en los referidos artículo 1488 y 1491 del Código Civil “el vendedor cumple con su obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, que “la obligación fundamental del comprador es pagar el precio del objeto de la compraventa…” y la obligación accesoria que tiene el comprador, es pagar los gastos de la escritura del documento, no es prelativa ni condicionante para que el vendedor, se exima de cumplir con su obligación de otorgar el documento respectivo. En este orden de ideas, se debe fijar criterio en torno a la disponibilidad que tienen las partes para la distribución y variedad en el modo de ejecución de las distintas obligaciones que pesan sobre los suscritores de un contrato de compraventa. Debe convenirse que algunas de ellas son modificables o disponibles por las partes, tal como las modalidades en el pago del precio del objeto de la venta; el tiempo o lugar para la entrega material del bien vendido, pero análogamente existen preceptos legales que implican deberes inalterables por voluntad de las partes, puesto que de permitírselo se estaría desnaturalizando la arquitectura legal de dicho negocio jurídico. De tal manera, que no pueden las partes, como indebidamente lo hicieron, imponerle al comprador como obligación sinalagmática la elaboración del documento de compraventa, toda vez que conforme a las máximas de experiencia, y a lo establecido por la Jurisprudencia Nacional, que la persona que vende un inmueble es quien tiene la obligación y disposición de los recaudos que acreditan tanto su titularidad como también aquellas concernientes a la cadena de tradición del bien vendido, por lo que, se evidencia que lo establecido en la cláusula Quinta del contrato de marras, constituye un deber contractual impuesto al comprador del local comercial objeto del presente litigio vulnerando el contenido de los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil. Con apego a los precedentes razonamientos, éste Tribunal concluye que no constituye obligación o deber contractual alguno para el comprador el ejecutar las diligencias concernientes al registro del título o documento de propiedad. Por lo tanto, ésta Alzada considera que, en el caso de autos, el demandado no ha incumplido obligación alguna por no gestionar, protocolizar y otorgar por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo el documento definitivo de compra venta del local comercial cuya resolución se pide, en la presente causa. Y así se decide. Con respecto al incumplimiento del pago de la última cuota por un monto de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,oo), ésta Alzada pudo constatar que la cláusula tercera del contrato de marras establece que: “…el COMPRADOR se obliga a cancelar de la manera siguiente…la suma restante o saldo deudor, es decir, la cantidad DE ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,oo), a la fecha de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna respectiva…” (Folios 19 al 22). Ahora bien, del análisis de la cláusula antes citada ésta Superioridad declara que no existe tal incumplimiento por parte del comprador demandado, ya que el pago de dicha cuota no se ha hecho exigible, en vista de que la vendedora no ha realizado las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de venta, acto en el cual se hará exigible el pago de dicha ultima cuota del precio. Por lo tanto, resulta improcedente el alegato de la actora en relación a que la parte demandada no pagó la última cuota del precio convenido en el referido contrato, toda vez que aún no se ha dado ésta condición para que se efectúe dicho pago. Y así se decide. En razón a todo lo anteriormente expuesto es por lo que, ésta Alzada considera que la acción de resolución del contrato interpuesta por la parte actora no debe prosperar y por tanto, la decisión del Tribunal A Quo referida a la declaratoria sin lugar de la presente acción de resolución de contrato propuesta por la parte actora en la presente causa, se encuentra ajustada a derecho. Y así se decide. Ahora bien, en cuanto al CUARTO PUNTO de ésta apelación, referido a la inadmisibilidad e improcedencia de la reconvención formulada, éste Tribunal debe hacer las siguientes consideraciones: El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”. Por su parte, el artículo 365 eiusdem, expresa: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.” La reconvención, tal como la ha definido el Dr. Arístides Rengel Romberg, en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, (Pag. 145 y ss.), como: “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”, continua señalando el referido autor que con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor y se le denomina demandado reconviniente, y el actor en la demanda principal, contra quien se hace valer la demanda reconvencional, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor reconvenido…”. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según sentencia N° RC-00131, de fecha 11 de marzo de 2008, con Ponencia de la Magistrado Yris Armania Peña, estableció: “…Ahora bien, respecto a la naturaleza jurídica de la reconvención la Sala ha señalado que ésta representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio tiene vida, autonomía y cuantía propia, por lo que el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, y cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil… De esta manera, con fundamento en la Jurisprudencia transcrita ut supra, criterio que comparte este Juzgado, se concluye que la Reconvención se equipara a una demanda, es un medio de ataque a favor del demandado, a través del cual hace valer contra el demandante pretensiones basadas en el mismo título de la demanda principal, o en uno diferente, y, que por razones de economía procesal y conexión el legislador permite que sea interpuesta en el mismo proceso y que sea resuelta en una sola sentencia, pero siempre una mutua petición entre demandado y demandante. De las normas citadas se extrae que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado; 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal. Ahora bien, en el caso de autos, de la revisión realizada a las actas procesales, se pudo verificar; que la reconvención propuesta por la parte demandada esta referida al cumplimiento de un contrato suscrito entre las partes, alegando el incumplimiento de las obligaciones contractuales contraídas en el mismo y consecuencialmente solicitó al Tribunal A quo, condenara al demandante reconvenido otorgar el documento definitivo de venta del local objeto de resolución en la presente causa, 2) que cumpla con la obligación de entregar el local ofrecido en venta en el referido contrato y, 3) al pago de los daños y perjuicios causados. En este sentido, analizado en los términos en que fue interpuesta la reconvención, se pudo observar que la parte demandada Reconviniente, expresó con precisión el objeto y los fundamentos de hecho y de derecho de la reconvención, razón por la cual concluye ésta Alzada que la reconvención propuesta por la parte demandada, cumple con los requisitos de procedencia para su admisión, por lo que resulta improcedente el alegato de la parte actora, en relación a la inadmisibilidad de la señalada reconvención. Y así se declara. Resueltos los puntos anteriores, ésta Alzada procede a verificar si es procedente o no la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente. Al respecto, ésta Superioridad pudo constatar que la reconvención propuesta por la parte demandada quedó planteada en los términos siguientes: 1° - Que el demandado ha cumplido cabalmente con la obligación de pagar el precio convenido con la demandante por la venta del local comercial objeto del presente litigio. 2° - Que la parte demandante reconvenida es quien no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad, siendo que esa obligación corresponde únicamente a la vendedora. Y para el caso que ello no ocurra, disponga éste Tribunal que la sentencia que se dicte al efecto sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos y manifestó su disposición de consignar en la oportunidad en que sea requerido el saldo que adeuda a la parte demandante. Analizados, los alegatos y los elementos probatorios traídos a los autos por las partes litigantes en este proceso, ésta Juzgadora para decidir, en los términos siguientes: 1°- En lo que respecta a si el demandado incumplió o no con el pago pactado en el citado contrato, más específicamente con el pago de la última cuota del precio convenido, establecida en la cláusula tercera del contrato objeto del presente litigio (folio 20), el mismo fue un hecho ya analizado anteriormente en el presente fallo, en la decisión correspondiente a la demanda por resolución del contrato interpuesta por la actora en la presente causa, en el cual se estableció que el pago de dicha cuota no se ha hecho exigible, por cuanto su exigibilidad depende del acto del otorgamiento del documento definitivo de venta y dicho acto no se ha realizado, en razón a que la vendedora no ha realizado las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de venta. En consecuencia, ésta Superioridad considera que no se verificó el incumplimiento por parte del demandado de la cláusula tercera del referido contrato. Y así se decide. 2°- A los efectos de determinar quien detenta la obligación de transferir la propiedad, ésta Sentenciadora debe destacar que la parte demandada reconviniente no posee la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, éste punto ya fue analizado y decidido en el presente fallo, en el momento de dirimirse sobre la procedencia de la demanda de resolución de contrato propuesta por la parte actora, y allí se estableció que no constituye una obligación o deber contractual alguno para el comprador, el de gestionar y tramitar la protocolización del documento definitivo de venta, toda vez que conforme a lo establecido en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil y por la Jurisprudencia Nacional, que la persona que vende un inmueble es quien tiene la obligación y disposición de los recaudos que acreditan tanto su titularidad como también aquellas concernientes a la cadena de tradición del bien vendido, por lo que, se evidencia que lo establecido en la cláusula Quinta del contrato de marras, constituye un deber contractual impuesto de manera totalmente ilegal al comprador del local comercial objeto del presente litigio. Razón por cual ésta Alzada, considera que la obligación de gestionar el otorgamiento de la escritura de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente es una obligación del vendedor y no del comprador. Y así se decide. Con relación al pedimento realizado por la parte demandada reconviniente, referido a que la sentencia que se dicte en el presente juicio sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos, es importante señalar que la Cláusula Tercera del contrato de venta a plazos, contempla que “(…) la suma restante o saldo deudor, es decir la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,00), a la fecha de firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna respectiva (…)”; de igual forma esta Juzgadora, constata que la parte demandada reconviniente mediante escrito de informes presentado ante ésta Alzada (folios 20 al 29), esgrimió lo siguiente: “(…) En relación al supuesto incumplimiento de la cláusula tercera del contrato a la supuesta falta de pago de la cuota restante, es evidente que dicho pago está unido a una condición que se traduce en el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro, hecho éste que constituye una obligación de la Vendedora (…)”, verificándose de la revisión del contrato y de los propios argumentos del demandado reconviniente, que la protocolización del documento definitivo se encuentra sujeta al pago de la última cuota del precio total por parte del demandado reconviniente, lo cual se llevará a cabo al momento de la firma ante el Registrador Subalterno correspondiente, por lo que, declarar que la presente sentencia es el titulo traslativo de propiedad del inmueble, es improcedente en el presente juicio, ya que tal obligación de hacer esta sujeta al pago de la ultima cuota correspondiente. Y así se decide. Con relación al incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, referida a la protocolización del contrato definido de venta, esta Juzgadora determina que con fundamento en la normativa jurídica que regula las obligaciones del vendedor y en base a la doctrina y al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, ésta Alzada concluye que es la parte demandante quien ha incumplido con su obligación de gestionar la tramitación y protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y hacer la entrega material del inmueble vendido al comprador tal como lo estipulan los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil. Por lo tanto, debe ésta Juzgadora condenar a la parte demandante que cumpla con el contrato de compra venta celebrado con la parte demandada, otorgando el documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente y, así lo hará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide. Por lo tanto, con fundamento en las razones de hechos y de derecho anteriormente expuestas, le resulta forzoso para ésta Superioridad declarar SIN LUGAR, el recurso de Apelación interpuesto por la Abogada Patricia Fiocco Mauriello, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. antes identificadas, parte demandante en la presente causa; en consecuencia se MODIFICA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de octubre de 2009, únicamente con relación al numeral primero (1°) del punto primero del dispositivo de la sentencia dictada en fecha 06 de octubre de 2009 por el Juez A quo, referido al registro de esta Sentencia como titulo traslativo de propiedad. Y así se decide. IX. DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señalada, éste Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por la Abg. Patricia Fiocco Mauriello, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, en su carácter de apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 25, tomo 462-A, en fecha 03 de enero de 1992, siendo su última reforma estatutaria protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 39, tomo 905-A, en fecha 19 de junio de 1998 e INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 67, tomo 135-A, en fecha 27 de noviembre de 1984, siendo su última reforma protocolizada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 27 de julio de 1998 y anotado bajo el N° 80, tomo 911-A, parte demandante en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 06 de octubre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: SE MODIFICA, la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de octubre de 2009, en el juicio por Resolución de Contrato incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., ya identificadas, en contra del ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, únicamente con relación al numeral primero (1°) del punto primero del dispositivo de la sentencia dictada en fecha 06 de octubre de 2009 por el Juez A quo, referido al registro de esta Sentencia como titulo traslativo de propiedad. TERCERO: SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 25, tomo 462-A, en fecha 03 de enero de 1992, siendo su última reforma estatutaria protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 39, tomo 905-A, en fecha 19 de junio de 1998 e INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 67, tomo 135-A, en fecha 27 de noviembre de 1984, siendo su última reforma protocolizada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 27 de julio de 1998 y anotado bajo el N° 80, tomo 911-A, en contra del ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V- 9.120.512. CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado, ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad numero V- 9.120.512, en contra de las sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 25, tomo 462-A, en fecha 03 de enero de 1992, siendo su última reforma estatutaria protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 39, tomo 905-A, en fecha 19 de junio de 1998 e INVERSIONES CASTILLA C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 67, tomo 135-A, en fecha 27 de noviembre de 1984, siendo su ultima reforma protocolizada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 27 de julio de 1998 y anotado bajo el N° 80, tomo 911-A. Y en consecuencia: QUINTO: SE ORDENA a las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 25, tomo 462-A, en fecha 03 de enero de 1992, siendo su ultima reforma estatutaria protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 39, tomo 905-A, en fecha 19 de junio de 1998 e INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 67, tomo 135-A, en fecha 27 de noviembre de 1984, siendo su ultima reforma protocolizada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 27 de julio de 1998 y anotado bajo el N° 80, tomo 911-A; concluir el contrato de compra venta que celebraron con el ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, otorgando ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el documento definitivo de venta el inmueble que a continuación se describe: Un local comercial ubicado en el Centro Comercial Las Américas, ubicado en la Avenida Las Delicias, Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, con las siguientes características: Dos niveles denominados Planta Baja y Mezzanina. La planta baja tiene un área aproximada de ciento un metros cuadrados (101 mts2) y la Mezzanina tiene un área aproximada de ciento doce metros cuadrados (112 mts2), el cual se encuentra identificado con el número y letras PB-10 y está alinderado así: NORTE: Hall principal y pasillo de circulación que es su frente, SUR: Pasillo de circulación; ESTE: Local PB-12 y OESTE: Local PB-8 y le corresponde un porcentaje de condominio sobre los bienes comunes indivisibles de 0,1711%, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil. SEXTO: SE ORDENA a las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., parte demandante reconvenida, la entrega material y definitiva del inmueble vendido, supra descrito, libre de personas y cosas al demandado reconviniente, ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad numero V- 9.120.512, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 1.487 del Código Civil. SEPTIMO: SE CONDENA a las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., parte demandante reconvenida, a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS. 50.000, oo) como indemnización del daño moral ocasionado a la parte demandada reconviniente, ciudadano GERMAN ENERIO GONZALEZ VERGARA, titular de la cedula de identidad numero V- 9.120.512. OCTAVO: Se condena la parte actora, a pagar las costas y costos causados en el curso del proceso, por haber quedado totalmente vencidas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. NOVENO: Se condena en costas por la interposición del presente recurso a la parte actora, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. DECIMO: Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión. Déjese copia. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los once (11) días del mes de agosto de 2011. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación. LA JUEZ SUPERIOR TITULAR, DRA. CARMEN ESTHER GOMEZ CABRERA LA SECRETARIA TEMPORAL ABG. FARANAZ ALI La anterior decisión fue publicada en esta misma fecha siendo las 1:30 p.m. de la tarde. LA SECRETARIA TEMPORAL ABG. FARANAZ ALI CEGC/FA/ml Exp. C-16.559-10