TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES
Las presentes actuaciones se relacionan con el Recurso de Apelación interpuesto por la ciudadana YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 122.964, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, en la persona de su Representante ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065, contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de abril de 2011, mediante el cual declaró Con Lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, asimismo, ordenó la entrega del inmueble objeto del contrato.
Dichas actuaciones, fueron recibidas en este despacho en fecha 06 de julio de 2011, contentivas de una (01) pieza, constante de ciento cuarenta y cinco (145) folios útiles, tal como se evidenció de la nota estampada por la secretaria cursante al folio ciento cuarenta y seis (146). Posteriormente, mediante auto de fecha 20 julio de 2011, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente, para dictar sentencia (Folio 147).
II. DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 08 de abril de 2011, el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión (folios 117 al 123), mediante la cual declaró:

“…De tal manera que en el caso de autos, la relación arrendaticia se inició el 23 de junio de 2005 y después de vencido el lapso inicialmente pactado de dos años el 23 de junio de 2007, se prorrogó por igual período, venciendo el 23 de junio de 2009 por efecto de la notificación practicada por la arrendadora, momento a partir del cual comienza la prórroga legal que es de un año por imperio de lo dispuesto en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el 23 de junio de 2010, y así se declara.
Por lo tanto aun cuando el arrendatario hubiese continuado ocupando el inmueble y pagado el canon no puede oponer la tácita reconducción en virtud del desahucio efectuado, según la normativa señalada, y así se declara.
De allí que la acción sea procedente según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil…(…)
(…)CON LUGAR la demanda interpuesta por IRIS DE JESUS TEJADA MUÑOZ…
(…) PRIMERO: entregar el siguiente inmueble… (…)
(…)SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio…” (sic)

III. DEL RECURSO DE APELACIÓN

Ahora bien, en fecha 16 de mayo de 2011, fue presentada diligencia por la ciudadana YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 122.964, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, (Folio 133), en el cual expreso:
“...APELO de la sentencia dictada por este honorable Tribunal la cual fue dictada el 08 de abril de 2011 y fue publicada en la misma fecha…” (Sic).

IV. - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente juicio se inicio mediante libelo de demanda por Cumplimiento de contrato de Arrendamiento, incoado por la ciudadana IRIS DE JESÚS TEJADA MÚÑOZ, Venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.175.497, contra la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, en la persona de su Representante ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065 (folios 01 y 02).
Luego en fecha 22 de Septiembre de 2010, el Tribunal A Quo admitió la demanda por los trámites del juicio breve, librando exhorto de citación al Juzgado del Municipio Libertador del Estado Aragua (folio 18).
En fecha 22 de Noviembre de 2010, la Apoderada Judicial de la parte actora, consignó ante el A Quo escrito de contestación a la demanda y opone cuestiones previas (folios 55 al 62).
En fecha 24 de Noviembre de 2010, el Apoderado Judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas (folios 87 al 88). En la misma fecha consigna escrito de pruebas, siendo admitido en fecha 01 de diciembre de 2010 (folio 89).
En fecha 02 de Diciembre de 2010, la Apoderada Judicial de la parte actora, consigna escrito de pruebas, siendo admitido en fecha 07 de diciembre de 2010 (folio 99 y vto.).
Luego, en fecha 08 de abril de 2011, el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimento de contrato de arrendamiento (folios 117 al 123).
En razón de lo anterior, mediante diligencia de fecha 16 de mayo de 2011, presentada por la ciudadana YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 122.964, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, (Folio 133), apelo de la sentencia de fechas 08 de abril de 2011 dictada por el A Quo, en los siguientes términos:
“...APELO de la sentencia dictada por este honorable Tribunal la cual fue dictada el 08 de abril de 2011 y fue publicada en la misma fecha…” (Sic).

Ahora bien, este Tribunal Superior determinó que la presente apelación fue formulada de forma genérica, por lo que, se entrará a revisar el contenido y la legalidad de la decisión recurrida y a tal efecto observa:
HECHOS CONTROVERTIDOS:
La parte actora en el libelo de demanda alego lo siguiente:
. Que en fecha 21 de Noviembre de 2005, cedió en arrendamiento un Local Comercial, ubicado en la Calle Ribas Dávila cruce con Negro Primero, Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua, a los ciudadanos Antonio de Sousa Pestana y Josefa Isabel Vergel, en representación de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, según consta de Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, donde quedo inserto bajo el N° 46, Tomo 161 de fecha 21 de Noviembre de 2005.
. Que el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de Dos Mil Doscientos Bolívares. (Bs. 2.200,00).
. Que en la Cláusula segunda del referido contrato se estableció que la duración del mismo sería de dos (02) años y podría ser prorrogado por períodos de igual duración, si con no menos de sesenta (60) días de anticipación los arrendatarios no notifican a la arrendadora su expreso deseo de no prorrogarlo.
. Que tal como lo establecía la cláusula ates mencionada, las partes suscribieron un contrato debidamente autenticado, la vigencia de ese contrato comenzó a regir a partir del día 23 del mes de junio del año 2005 hasta el día 24 de junio de 2007, a partir de esa fecha se prorrogó automáticamente, dentro de las mismas cláusulas y condiciones establecidas en el anterior, y comenzó a transcurrir el tiempo de prórroga por un termino igual de dos (02) años, que concluyó el día 24 de junio de 2009.
.Que los arrendatarios fueron notificados que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado, mediante carta con acuse de recibo de fecha 18 de marzo de 2009 y otra con acuse de recibo de fecha 08 de mayo del mismo año. Cumplido así los extremos contractuales, y vencido el término de la prórroga el día 23 de junio de 2009, comenzó a correr el término de la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual concluyó el día 24 de junio de 2010, siendo así y que hasta la fecha los arrendatarios no han hecho entrega del inmueble, es evidente que incumplieran la obligación contractual. Por todo lo antes expuesto es que demanda a la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, por cumplimiento del contrato de arrendamiento y solicita se decrete la Medida de Secuestro, según lo establecido en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
La parte demandada en el escrito de contestación alego lo siguiente:
. Niega rechaza y contradice la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho.
. De conformidad con lo pautado en el artículo 348 del Código de Procedimiento Civil, opuso las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, Ordinal 6° ejusdem, por cuanto considera que no fueron cumplidos en el libelo de demanda, los requisitos que indica el artículo 340, Ordinal 4° el cual establece: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos…”. Es el caso que la demandante alega que es propietario del inmueble, sin embargo consta en su escrito libelar, en todo su contenido, y su reforma, omitió señalar la tradición del inmueble y su situación legal.
. Igualmente opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 6° del articulo 340 ejusdem, el cual establece que “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”, en virtud que la demandante no consignó el Instrumento del inmueble, donde demuestre ser propietaria y la del Ordinal 9° por cuanto considera que omitió la sede o dirección de la demandante a que refiere el artículo 174 del mismo Código.
. Asimismo, alega que la demandante suscribió contrato de arrendamiento con la empresa Las Chuitas C.A, en fecha 21 de Noviembre de 2005, con vigencia de dos (02) años y sería prorrogado por periodos iguales. En este sentido, el tiempo de la prórroga legal de ley, expiró en fecha 23 de junio de 2010, quedando la demandada en posesión del inmueble, y la demandante continuó cobrando el canon de arrendamiento aunado a ello, por lo tanto se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. .Que es necesario aclarar que el arrendador, no impidió la tácita reconducción, por cuanto no intentó acción alguna, y estuvo inactivo, lo que demuestra el poco interés que tenía por recibir el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, por consiguiente se entiende esa inactividad como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado, y por otro lado el hecho de recibir los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, constituye otro elemento para considerar que ha habido tácita reconducción, todo de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil.
En este orden de ideas, observa ésta Superioridad que los hechos controvertidos quedaron limitados en demostrar la procedencia o no del cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia.
Ahora bien, ésta Alzada a los fines de determinar la procedencia o no de la del cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia y en consecuencia verificar la legalidad o no del fallo recurrido, pasará a efectuar la valoración del acervo probatorio cursante en las actas procesales:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora consignó los siguientes medios probatorios:
1. Copia Certificada de Poder otorgado por la ciudadana Iris Tejada al Abg. Jesús Flex, autenticado por ante la Notaría Pública del Estado Aragua, en fecha 10 de agosto de 2010, bajo el N° 46, Tomo 119. (Folios 5 al 7).
El anterior documento se cataloga como documento público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizado por un Notario con las solemnidades de Ley, y que ésta Juzgadora así lo aprecia en virtud que el mismo no fue tachado por la parte demandada de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación que ostenta el abogado JESUS FLEX APONTE. Y así se decide.
2. Copia Simple del Acta de Inspección realizada por Fiscal de Seguridad y Resguardo de la Oficina de Inquilinato del Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua (folio 8). Al respecto, observa ésta Superioridad que la anterior documental resulta inconducente a los fines de demostrar el hecho controvertido en la presente causa el cual es, la procedencia o no de la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, razón por la cual, se desecha del proceso. Y así se decide.
3. Copia Simple del comprobante de Ingreso a caja, emitido por Cooperativa Sumafin, R.L en fecha 09 de julio de 2008 (folio 9). Al respecto, observa ésta Superioridad que la anterior documental fue presentada en copia simple y una vez analizada la misma, se verifico que no corresponde a las copias permitidas por el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se desecha del proceso. Y así se decide.
4. Copia Simple de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Aragua, en fecha 21 de noviembre de 2005, bajo el N° 46, Tomo 161, suscrito por la ciudadana IRIS DE JESUS TEJADA, con el carácter de arrendadora y la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, en la persona de su Representante ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065, en su condición de arrendataria, sobre un local comercial ubicado en la Calle Ribas Dávila cruce con Negro Primero, Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua, del cual se observa lo siguiente (folios 11 al 13):
“…se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra, un contrato de arrendamiento el cual se regirá por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente y por las cláusulas que a continuación se determinan: (…) SEGUNDA: La duración de este contrato de arrendamiento será de dos (02) años y podrá ser prorrogado por periodos de igual duración, si con no menos de sesenta (60) días de anticipación al final de término inicial o de cualesquiera de sus posibles prórrogas LOS ARRENDATARIOS, no notifican a LA ARRENDADORA, su expreso deseo de no prorrogarlo. Igualmente LA ARRENDADORA, se reserva el derecho de notificar por escrito a LOS ARRENDATARIOS, con sesenta (60) días de anticipación, al vencimiento del término inicial y/o de sus prorrogas, su deseo de no prorrogar el contrato. A los efectos de esta notificación bastará con que LA ARRENDADORA envíe carta o telegrama certificada a la dirección del inmueble arrendado. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas se considerarán a tiempo determinado… la vigencia de este contrato comenzó a regir a partir del día veintitrés del mes de junio del presente año dos mil cinco… “ (sic)

Como se puede observar, existe una relación arrendaticia entre las partes, en la cual establecieron cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación.
En este sentido, ésta Superioridad constató, que el contrato de arrendamiento fue presentado junto con el libelo de la demanda, por lo que, le correspondía a la parte demandada desconocerlo en el acto de contestación, verificándose de las actuaciones, que éste no fue desconocido ni impugnado en su oportunidad por el adversario, en consecuencia se tiene por reconocida la relación arrendaticia surgida entre los contratantes y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento, por lo que, ésta Superioridad le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.
5. Originales de las Notificaciones dirigida a los ciudadanos Antonio De Sousa Pestana y Josefa Isabel Vergel Álvarez, de fechas 08 de mayo de 2009 y 18 de marzo de 2009 (folios 15 y 17).
Ahora bien, observa ésta Alzada que la instrumental arriba descrita, constituye un documento privado, por lo que, es necesario hacer mención, al contenido del artículo 1.368 del Código Civil, que señala lo siguiente:
“El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y, además debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquéllos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero”.

Estas normas sustantivas, no deben ser analizadas en forma aislada, sino concatenada con el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“…La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento… (Sic)”.

La norma antes transcrita establece el mecanismo procesal a través del cual, una vez producido un instrumento en juicio, debe manifestar formalmente si lo reconoce o no, toda vez que, los mismos aparecen suscritos por quienes lo pactaron. De manera expresa tal procedimiento consiste, en rechazar el instrumento y al producirse el desconocimiento, se abre una incidencia la cual según la doctrina es ope legis, es decir, sin necesidad de decreto del Juez a los fines de la comprobación del documento. El desconocimiento debe ser realizado por el adversario en la oportunidad legal establecida para ello, porque una vez precluida ésta, ya no será valido.
Ahora bien, en concordancia con lo antes señalado, se pudo constatar de las actuaciones procesales, que dicha documental no fue desconocida por la parte demandada, lo que da fe del contenido de las mismas para quien decide, por lo tanto, se le otorga valor probatorio, quedando demostrado que la parte actora notifico a la parte demandada la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes. Y así se establece
6. Original de la Inspección Judicial, realizada por el Juzgado de los Municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua. (Folios 25 al 39). Al respecto, observa esta Superioridad que la inspección judicial constituye un documento publico, el cual merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en los articulo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.429 y 1.430 eiusdem, quedando demostrado los hechos que de la misma se desprende, como lo es, entre otras cosas, la notificación a la demandada por parte del Tribunal de los Municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua sobre el vencimiento de lapso de prorroga legal. Así se declara.
7. Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Titulo Supletorio del inmueble, tramitado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua. (Folios 91 al 97). Al respecto, observa esta Superioridad que aun cuando el anterior documento es público, el mismo resulta inconducente a los fines de demostrar el hecho controvertido, en el presente caso, el cual es la procedencia o no de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, razón por la cual, se desecha del proceso. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada consignó los siguientes medios probatorios:
1. Copia simple del Cuadro de Póliza, (folios 63 y 64). Al respecto, observa ésta Superioridad que la anterior documental fue presentada en copia simple y una vez analizada la misma, se verifico que no corresponde a las copias permitidas por el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se desecha del proceso. Y así se decide.
2. Copia Certificada del Documento Notariado, contentivo del Poder otorgado por los Gerentes de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A a la Abg. YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA, en fecha 23 de febrero de 2010 (folios 65 al 67).
El anterior documento se cataloga como documento público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizado por un Notario con las solemnidades de Ley, y que ésta Juzgadora así lo valora en virtud que los mismos no fueron tachados por la parte demandante de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación que ostenta la abogada YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA. Y así se decide.
3. Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Acta de Asamblea Extraordinaria de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A. (folios 68 al 74
4. Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Acta Constitutiva y estatutos de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A. (folios 75 al 79).
5. Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A. (folios 80 al 85)
Los anteriores documentos constituyen documentos públicos de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizados por un Registrador con las solemnidades de Ley, y que ésta Juzgadora así lo valora en virtud que los mismos no fueron tachados por la parte demandante de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065, es el representante legal de la mencionada Sociedad Mercantil. Y así se decide.
6. Copias al carbón de las planillas de depósitos bancario (folios 100 al 105). Al respecto, considera esta Superioridad que las referidas documentales resultan inconducentes con el hecho controvertido en la presente causa, razón por la cual, se desecha del proceso. Y así se decide.
Ahora bien, una vez analizado todo el acervo probatorio traído a los autos, esta Superioridad considera oportuno estudiar como punto previo las cuestiones previas opuestas por el demandado, en este sentido se observa:
Que la parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil referido a : “El libelo de la demanda deberá expresar: (…) 4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales...” (sic)
Para fundamentar la cuestión previa, la parte demandada expresó: “… Sin embargo consta del escrito libelar, en todo su contenido, y su reforma. La demandante omitió señalar la tradición del inmueble, y su situación legal…” (sic), luego hace un serie de referencias a doctrina y jurisprudencia relativa a la legitimación ad-causam, todo lo cual, evidentemente no guarda relación alguna con la cuestión previa invocada, menos aun cuando se evidencia de autos que la cuestión previa opuesta, no tiene razón de ser, toda vez que, la parte actora en su libelo de demanda señalo el objeto de su pretensión, el cual es, el cumplimiento del contrato de arrendamiento fundado en el vencimiento de la prorroga legal, por lo que, este Despacho declara improcedente la cuestión previa opuesta. Y así se declara.
Igualmente, la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem basado en que la parte actora no consignó el instrumento que acredite la propiedad del inmueble. Al respecto, observa esta Superioridad que en el presente caso la parte accionante acompañó a su libelo de demanda contrato de arrendamiento cursante a los folios 11 al 13, el cual no fue impugnado, donde se evidencia que la actora figura como arrendadora. De tal manera que siendo la arrendadora quien demanda, el contrato de arrendamiento es el instrumento idóneo a los efectos de la acción incoada, por lo que, la cuestión previa se desestima, y así se declara.
Asimismo, la demandada de autos opuso la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6° en concordancia con el artículo 340, ordinal 9° del Código de Procedimiento Civil, basado en la falta de indicación de sede o dirección. Al respecto, el artículo 174 eiusdem expresa: “Las partes y sus apoderados deberán indicar una sede o dirección en su domicilio o en el lugar del asiento del Tribunal, declarando formalmente en el libelo de la demanda y en el escrito o acta de la contestación, la dirección exacta. Dicho domicilio subsistirá para todos los efectos legales ulteriores mientras no se constituya otro en el juicio, y en él se practicarán todas las notificaciones, citaciones o intimaciones a que haya lugar. A falta de indicación de la sede o dirección exigida en la primera parte de este artículo, se tendrá como tal la sede del Tribunal”
De lo anterior se observa que al no indicarse la sede o dirección se tiene como tal la sede del Tribunal, por lo que, a criterio de quien juzga, la cuestión previa, debe ser desestimada. Y sí se declara.
Ahora bien, observa esta superioridad que la pretensión de la parte actora, esta dirigida al cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada por el vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, en este sentido, quien juzga considera oportuno efectuar las siguientes consideraciones:
El artículo 1.160 de Código Civil Venezolano, dispone lo siguiente:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

El artículo 1.167 eiusdem, expresa lo que sigue:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”

De igual modo, es necesario indicar que el artículo 1.264 de nuestra Ley sustantiva civil establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

En este orden de ideas, el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone:
“… Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”

Ahora bien, la Prórroga Legal Arrendaticia, es un lapso otorgado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el Arrendador y potestativamente para el arrendatario. Es un tiempo otorgado con la finalidad de proteger a las partes al momento del vencimiento del contrato en caso de no existir intención de contratar nuevamente, en base a la figura jurídica se da al arrendatario un lapso prudencial para seguir ocupando pacíficamente el inmueble bajo las condiciones originales, para que logre la ubicación de otro inmueble digno, sin dejar de pagar al arrendador el canon correspondiente durante el lapso de duración de la prórroga. El lapso de prórroga es de carácter obligatorio para el arrendatario, por lo que cualquier disposición convenida entre las partes en referencia a la renuncia del arrendatario del lapso de prórroga al momento del inicio de la relación, es nula. El arrendatario, en cambio, tiene la potestad de hacer o no uso de su derecho llegado el vencimiento del contrato, puede decidir ocupar el inmueble durante el tiempo de la prórroga o abandonarlo antes, con el previo cumplimiento de las obligaciones contraídas originalmente, pero esta potestad se hace efectiva al momento del vencimiento del contrato, no puede el arrendatario hacer una renuncia previa de sus derechos, porque se vería menoscabado el sistema de protección consagrado en la Ley.
En este orden de ideas, los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señalan:
“ Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

En este sentido, para la Procedencia del Cumplimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, es indispensable verificar que haya existido entre las partes actuantes, una relación inquilinaria a Tiempo Determinado; lo cual en el caso de autos quedó demostrado, toda vez que, la parte actora consignó copia de contrato de arrendamiento, cuya vigencia comenzó a regir a partir del día 23 del mes de junio del año 2005 hasta el día 23 de junio de 2007, a partir de esa fecha se prorrogó automáticamente, dentro de las mismas cláusulas y condiciones establecidas en el anterior, vale decir, desde el día 24 de junio de 2007 hasta el 23 de junio de 2009, por lo que se evidenció que efectivamente la relación arrendaticia existente entre las partes del proceso es de naturaleza determinada. Y así se decide.
De la revisión de las actas procesales, se observa que en el presente caso la parte demandada alego que en la relación arrendaticia existente entre ambas partes, operó la tacita reconducion. Al respecto, la tacita reconducion, configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.
En este sentido, consta en autos, contrato cursante a los folios 11 al 13, el cual no fue impugnado, donde se evidencia que en la cláusula segunda se acordó: “la duración de este contrato de arrendamiento será de dos años y podrá ser prorrogado por períodos de igual duración, si con no menos de sesenta días de anticipación al final del término inicial o de cualesquiera de sus posible prórrogas los arrendatarios no notifican a la arrendadora su expreso deseo de no prorrogarlo. Igualmente la arrendadora se reserva el derecho de notificar por escrito a los arrendatarios la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, con sesenta días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cualesquiera de sus posible prórrogas su deseo de no prorrogar el contrato…La vigencia de este contrato de arrendamiento comenzó a regir a partir del día veintitrés del mes de junio del presente año dos mil cinco…”
Igualmente, cursa a los folios 15 y 17 originales de instrumentos privados, no desconocidos por la parte demandada y que fueron valorados por ésta Superioridad, conforme a los cuales la parte actora en fecha 18 de marzo de 2009 y 08 de mayo de 2009 notificó a la demandada de la no prórroga del contrato; actuación que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción, esto por aplicación del artículo 1601 del código Civil que dispone: ”Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
De tal manera que, en el caso de autos, la relación arrendaticia se inició el 23 de junio de 2005 y después de vencido el lapso inicialmente pactado de dos (02) años, vale decir, el 23 de junio de 2007, se prorrogó por igual período, venciendo el 23 de junio de 2009, por efecto de la notificación practicada por la arrendadora, momento a partir del cual comienza la prórroga legal que es de un año por imperio de lo dispuesto en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el 23 de junio de 2010. Y así se declara.
Por lo tanto, aun cuando el arrendatario hubiese continuado ocupando el inmueble y pagado el canon no puede oponer la tácita reconducción en virtud del desahucio efectuado, según la normativa señalada, razón por la cual, a criterio de quien juzga, la acción interpuesta por la parte actora es procedente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.579 y 1.594 del Código Civil y articulo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Por todo lo antes analizado, este Tribunal Superior considera que la decisión dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de abril de 2011, se encuentra ajustada a derecho, por lo tanto, a esta Alzada le resulta forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 122.964, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, en la persona de su Representante ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065, contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de abril de 2011, en consecuencia, se CONFIRMA, en los términos expuestos por ésta Alzada, la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 08 de abril de 2011. Y así se decide.
V. DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudenciales ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 122.964, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 29 de marzo de 1993, bajo el N° 99, Tomo 539-B, en la persona de su Representante ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065, contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de abril de 2011.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, en los términos expuestos por esta Alzada en su parte motiva, la decisión de fecha 08 de abril de 2011, dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la ciudadana IRIS DE JESÚS TEJADA MÚÑOZ, Venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.175.497, debidamente asistida por el abogado JESÚS FLEX APONTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.343, contra la sociedad de comercio LAS CHUITAS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 29 de marzo de 1993, bajo el N° 99, Tomo 539-B, en la persona de su Representante ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065, de conformidad con lo establecido en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.579 y 1.594 del Código Civil y articulo 12 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada la sociedad de comercio LAS CHUITAS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 29 de marzo de 1993, bajo el N° 99, Tomo 539-B, en la persona de su Representante ciudadano ANTONIO DE SOUSA PESTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065, que entregue libre de bienes y personas el bien inmueble ubicado en la calle Ribas Dávila cruce con Negro Primero N 23, Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua, constituido por un local comercial principal que mide aproximadamente quince metros (15 mts) de ancho por diez metros treinta y seis centímetros, (10,36 mts) de largo; y un local para depósito de licores, que mide aproximadamente ocho metros veinte centímetros (8,20 mts) por dos metros treinta centímetros (2,30 mts).
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada en el juicio principal por resultar totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se condena en costa a la parte recurrente por la interposición del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los ocho (08) días del mes de agosto de 2011. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GÓMEZ CABRERA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. FARANAZ ALÍ
En la misma fecha, se público la decisión anterior siendo las 11:05 a.m de la mañana.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. FARANAZ ALÍ

CEGC/fcz.-
Exp. C-16.940-11