TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: LUÍS MARTÍNEZ VÁZQUEZ y RICARDO GUZMÁN MOREIRA, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.318.713 y V-6.297.891 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GONZALO GARCÍA MENA y MIGUEL GABALDÓN GABALDÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 4.825 y 4.872 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, venezolana, la primera y portugués el segundo, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nº V-13.968.352 y E-82.084.544 respectivamente y en sus propios nombres, y la Sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 2005, bajo el Nº 67, Tomo 542-A-VII, en su carácter de fiadora solidaria y principal pagadora.
APODERADOS JUDICIALES DE LA SOCIEDAD MERCANTIL AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000 C.A.: Abogados INSOLINA CAMINERO, JOSÉ NÚÑEZ, SHEILA NÚÑEZ, EDGAR NÚÑEZ y FERMÍN TORO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 17.246, 11.742, 38.311, 49.219 y 49.966, respectivamente.
ABOGADOS ASISTENTES DE LOS CIUDADANOS GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM: Abogados FELIPE SEGUNDO MENESES PÉREZ Y ARMANDO ERASMO MENESES PÉREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 170 y 95.837, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 06 de Julio de 2011, por el abogado GONZALO GARCIA MENA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión del 05 de Mayo de 2011, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:
“…PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término incoada por los ciudadanos LUÍS MARTÍNEZ VÁZQUEZ y RICARDO GUZMÁN MOREIRA, en contra de los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, y de la Sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultada totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.”.-

Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 20 de Julio de 2011, el Tribunal fijó oportunidad para dictar decisión, al décimo (10º) día de Despacho siguiente a la presente fecha, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-
En escrito del 29 de Julio de 2011, suscrito por el Abogado GONZALO GARCIA MENA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante, ciudadanos LUIS MARTINEZ VASQUEZ y RICARDO GUZMAN MOREIRA, conforme lo pautado en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil y 520 ejusdem, consigna en originales de cuatro (4) folios útiles, marcadas “A”, las planillas de Liquidación del pago de Impuesto Inmobiliario Urbano, expedidas y liquidadas por la Alcaldía del Municipio Chacao, correspondiente al inmueble de autos, y objeto del contrato de arrendamiento, distinguidas con los Nros.00188158, 00245474, 00604646, y 01169429, que se corresponden a los años 2003, 2004 y 2005e, los cuales se identifica dicho inmueble con el Nro. Catastral 208-03-050-00000, y donde en los datos del Contribuyente, se indican los nombres de sus propietarios Luis Martínez y Ricardo Guzmán Moreira, donde se señala como dirección: Calle Andrés Galarraga C/C El Samán, y en las cuales se indica que se trata de un (1) galpón.-
Consigna en originales en seis (6) folios útiles, marcado “B”, otro grupo de planillas de liquidación del pago del Impuesto Inmobiliario Urbano expedidas y liquidadas por la Dirección de Administración Tributaria del Municipio Chacao, correspondiente a los años 2009, 2010 y 2011, en donde se indica como contribuyente al ciudadano LUIS MARTINEZ, y se identifica al inmueble como una Edificación ubicada en Estado Leal, calle Andrés Galarraga, Galpón Autolavado.-
Consigna en un (1) folio útil marcado “C”, ficha catastral expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01 de Febrero de 2002, en la cual se indica Nro. Catastral. 208-03-050-00-00000, donde se determina en forma detallada el tipo de inmueble, señalándolo como Galpón, área de terreno, porcentaje de construcción, área de construcción bruta 1294,97 mts2, valor de terreno, valor de la construcción, y específicamente el valor de la edificación Bs.1586.420.631,00.-
Este Tribunal Superior, pasa dictar sentencia, en base a las siguientes consideraciones:
II.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inicia ésta causa por libelo de demanda presentado el 24 de noviembre de 2010, por los Apoderados judiciales de la parte accionante, mediante el cual demandan por cumplimiento de contrato arrendaticio por vencimiento del término a los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, y a la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A, , el Tribunal dictó auto de admitiendo la demanda y ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos que del último de los co-demandados se haga en el Expediente. Aduce la parte actora en su libelo de demanda:

a) Que el 14 de septiembre de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, mediante el cual se les dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un terreno de mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 Mts2) aproximadamente, ubicado en la Calle Galarraga (anteriormente Calle Las Mercedes), esquina con calle El Samán, distinguido con el Nº 208-350, Municipio Chacao del Estado Miranda, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2005.

b) Que los co-demandados GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, se obligaron a utilizar el referido inmueble para el funcionamiento de un fondo de comercio denominado AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., del cual son accionistas y representantes legales, no pudiendo cambiar el uso con previa autorización dada por escrita, so pena de rescisión del citado contrato.
c) Que el término de la duración del citado contrato de arrendamiento era de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga contractual, contado a partir del día 01 de septiembre de 2005.

d) Que la relación arrendaticia contractual, entró en vigencia el 01 de diciembre de 2002, habiéndose suscrito sucesivos contratos con el mismo objeto y duración.

e) Que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), es decir, hoy la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs.F 25.000,00).

f) Que el referido canon de arrendamiento sería incrementado cada año de conformidad con el Índice de Precio al Consumidor (IPC), que fijara el Banco Central de Venezuela, en base a la inflación habida en el último período anual finalizado el 31 de agosto de cada año.

g) Que el 27 de enero de 2009, por medio de la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, le notificaron a los arrendatarios, su intención de no renovar el referido contrato, una vez vencido para el 31 de agosto de 2009, el término del contrato y su prórroga contractual y que éstos podían hacer uso de la prórroga legal de un año establecida en la ley, la cual debería finalizar el 31 de agosto de 2010.
h) Que en fecha 14 de junio de 2010, por medio de la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, le notificaron a los arrendatarios que la prórroga legal establecida en la ley y de la cual estaban haciendo uso finalizaba el 31 de agosto de 2010, fecha en la cual debían hacer entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes.

i) Que el 04 de noviembre de 2009, le comunicaron por escrito a la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., quien se constituyó a los efectos de dicho contrato de arrendamiento en fiadora de los arrendatarios, que por acta Nº24 levantada por la Notaría Pública Novena del Municipio libertador del Distrito Capital, se dejó constancia que los arrendatarios quedaron notificados que no se renovaría el contrato y que éstos podían hacer uso de la prórroga legal y que el canon de arrendamiento durante dicho término sería de cincuenta y seis mil cuatrocientos treinta y siete bolívares fuertes con cincuenta y tres céntimos (Bs.F 56.437,53).

j) que los arrendatarios además de las construcciones ya existentes realizaron en el inmueble arrendado una serie de construcciones destinadas a la puesta en funcionamiento del fondo de comercio que allí funciona.
k) Que vencida la prórroga legal, los arrendatarios no han hecho entrega del inmueble arrendado.
l) Que por lo antes expuesto es que comparecen por ante este órgano jurisdiccional para demandar el cumplimiento del contrato y piden que se les haga entrega formal del inmueble arrendado.

m) Demandan subsidiariamente el pago de los daños y perjuicios, de conformidad con lo estipulado en la cláusula décima curta del contrato, los cuales estiman en la cantidad de trescientos treinta y ocho mil seiscientos veinticinco bolívares fuertes con dieciocho céntimos (Bs.F 338.625,18), cantidad ésta que equivalente a un incremento del cien por ciento (100%) del canon de arrendamiento mensual vigente para el momento del incumplimiento, el cual era de cincuenta y seis mil cuatrocientos treinta y siete bolívares fuertes con cincuenta y tres céntimos (Bs.F 56.437,53), y que se obligaban a pagar por cada mes de mora en la entrega del bien arrendado, los cuales comprenden para el momento de introducción de la demanda los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2010, más los que se sigan hasta que el fallo que se dicte en éste proceso sentencia que quede definitivamente firme.

El 08 de diciembre de 2010, los apoderados judiciales de la parte accionante, presentó escrito de reforma del libelo de demanda.

En fecha 13 de enero de 2011, el Tribunal admitió la reforma del libelo de demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del procedimiento breve, establecido en la Ley Adjetiva Civil.

El 11 de marzo de 2011, previa citación de la parte demandada, compareció los Apoderados judiciales de la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A. y dio contestación a la demanda.

En escrito del 17 de marzo de 2011, comparecieron los co-demandados, ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM,, debidamente asistidos por los abogados Felipe Segundo Meneses Peréz y Armando Erasmo Meneses Pérez, y solicitaron la reposición de la causa al estado de que se practicara su citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la boleta de notificación librada en fecha 24 de febrero de este año, y que le fuera entregada por la secretaria de este Despacho, hacía referencia a que se les emplazaba a dar contestación a una demanda que por “partición” había sido incoada en su contra por los ciudadanos LUÍS MARTÍNEZ VÁZQUEZ y RICARDO GUZMÁN MOREIRA, parte demandante en éste proceso.

El 24 de marzo de 2011, compareció los apoderados judiciales de la parte actora y los apoderados judiciales de la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., y presentaron sus escritos de pruebas, los cuales fueron admitidos por el Tribunal en fecha 29 de marzo de 2011.

En fecha 5 de abril de 2011, comparece la representación judicial de la parte demandante, y solicita que se dicte sentencia respectiva, y se desestime la solicitud de reposición planteada por los co-demandados GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM.

-III-
ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte co-demandada, Auto Lavado Expreso Chacao 2000, C.A, basa su escrito de contestación de la demanda, en los siguientes argumentos:

1) Conviene que el 14 de septiembre de 2005, celebraron con la parte actora un contrato de arrendamiento, el cual tenía como objeto un inmueble constituido por un terreno de mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 Mts2), ubicado en la Calle Galárraga (anteriormente Calle Las Mercedes), esquina con Calle El Samán, distinguido con el Nº 208-350, Municipio Chacao del Estado Miranda.

2) Convinienen que en dicho inmueble levantaron una serie de construcciones, ello con el objeto de su adecuación para el funcionamiento del lavado de vehículos automotores.
3) Que no es cierto que la prórroga de un (1) año pactada en el contrato, la cual se verificó desde el 1 de septiembre de 2008, hasta el 31 de agosto de 2009, sea una prórroga convencional, sino que la misma es una prórroga legal, ya que así fue convenido.
4) Que el contrato de arrendamiento y la prórroga legal habían vencido en fecha 31 de agosto de 2009, y permaneció ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde el 1 de septiembre de 2009, hasta el 31 de agosto de 2010, por lo cual se verificó la tácita reconducción del contrato.
5) Que siendo que se verificó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, éste se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
6) Que a partir de agosto de 2010, la parte accionante, cerró la cuanta bancaria en donde realizaba el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que se vio obligada a realizar el pago de dichos cánones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el Nº 2010-1726, de la nomenclatura interna de ese Juzgado.

Por las razones antes expuesta, solicita que la presente acción sea declara sin lugar

-V-
DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE ACTORA:

Por escrito del 24 de Marzo de 2.011, la parta actora procedió a promover el siguiente material probatorio:

1) Contrato de arrendamiento celebrado el 14 de septiembre de 2005, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2005. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga todo valor probatorio, en atención a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

2) Notificación efectuada por la Notaría Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de octubre de 2009, a los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, marcada “C”, mediante la cual la parte demandante les comunica su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y que éstos estaban haciendo uso de la prórroga legal. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga valor probatorio, con arreglo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

3) Notificación efectuada por la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de junio de 2010, a los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, marcada “D”, mediante la cual la parte demandante les comunica que una vez finalizada la prórroga legal debían hacer entrega del bien arrendado. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

4) Cartas de notificación dirigidas por la parte actora a la sociedad mercantil AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., de fechas 4 y 9 de noviembre de 2009, mediante la cual le comunica que los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA y JOSÉ EMILIO DE SOUSA JARDIM, fueron debidamente notificados que no se renovaría el contrato de arrendamiento y una vez vencida a prórroga legal debían hacer entrega del bien arrendado. Al respecto, el Tribunal observa los referidos documentos fueron recibidos por la codemanda, según acuse de recibido contenido en el mismo, y como quiera que la firma estampada en dicho acuse de recibo no fue desconocido por la codemandada tiene el mismo como tácitamente reconocido el acuse de recibo de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

VI
DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A.

Por escrito del 24 de Marzo de 2.011, la parte co-demandada, procedió a promover las pruebas que ahora se describen y se valoran posteriormente:

1) Doce (12) facturas originales emitidas por la parte actora a nombre de la ciudadana GLORIA COROMOTO RODRÍGUEZ de DE SOUSA, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010. Al respecto, este Tribunal Superior, le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, toda vez que no fueron desconocidos por la parte contra la cual se oponen, y ASI SE DECIDE.-
2) Catorce (14) vouchers o planillas de depósitos emitidas por la sociedad mercantil BFC, Banco Fondo Común, de la cuenta signada con el Nº LD-500-077348-0, a nombre de Luís Martínez Vásquez. Al respecto, este Tribunal Superior, les otorga todo valor, conforme a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, considerando que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, tal y como lo ha expresado en numerosos fallos el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil con Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, en fecha 20 de diciembre de 2005, y ASI SE DECIDE.-
3) Copia certificada del expediente Nº 2010-1726, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual se evidencia que la parte demandada pagó por ante el citado Despacho Judicial, los cánones de arrendamientos que van desde septiembre de 2009, hasta febrero de 2010. Al respecto, este Tribunal Superior, les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil., y ASI SE DECIDE.-

VII
DE LA SENTENCIA DICTADA EL 05 DE MAYO DE 2011:

“Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Este Tribunal observa que el caso que hoy nos ocupa es una acción de cumplimiento de contrato arrendamiento, especificamente de la obligación que tiene la demandada de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la término convencionalmente pactado entre las partes, toda vez que la demandada ya hizo uso del beneficio de la prórroga legal establecido en la ley y por cuanto el actor no tiene deseo de continuar con la relación arrendaticia.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha consignado en autos el contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada en fecha 14 de septiembre de 2005, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2005, el cual cursa a los autos de este expediente, y ha sido valorado en el capítulo tercero de éste fallo.
Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y consignado en autos, aunado a la circunstancia que la existencia de dicha relación contractual arrendaticia es un hecho admitido por ambas partes. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la no entrega del inmueble arrendado, toda vez que se venció el término convencionalmente pactado entre las partes, y que la demandada luego de haber hecho uso del beneficio de la prórroga legal establecido en la ley, aún permanece ocupando dicho inmueble.
Por otro lado, la parte demandada alega que nos hayamos ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto la prórroga contractual de un (1) año pactada en el contrato, no es una prórroga convencional como afirma el actor, sino que la misma es una prórroga legal ya que así fue convenido y que una vez que la prórroga legal había vencido en fecha 31 de agosto de 2009, permaneció ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde el 1° de septiembre de 2009, hasta el 31 de agosto de 2010, por lo cual se verificó la tácita reconducción del contrato.
En este sentido, a los fines de determinar si ciertamente la parte demanda incurrió en mora al no haber hecho la entrega del inmueble objeto arrendado, el Tribunal considera oportuno verificar si ciertamente nos hallamos ante un contrato a tiempo determinado, tal como afirma el actor, o a tiempo indeterminado, como alega la demandada.
Así las cosas, el Tribunal de una revisión del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, observa que de la cláusula primera del mismo se lee textualmente lo siguiente:

“PRIMERA: Los Arrendadores dan en arrendamiento a Los Arrendatarios, un inmueble constituido por un terreno de 1.400 M2, aproximadamente, debidamente cercado, ubicado en la Calle Galárraga anteriormente Calle Las Mercedes, esquina con Calle El Samán número: 208-350, Chacao, propiedad de Los Arrendadores. Queda expresamente entendido que Los Arrendatarios se obligan y se comprometen a utilizar el inmueble arrendado para el funcionamiento del fondo de comercio denominado “Autolavado Expreso Chacao 2000” del cual Los Arrendatarios son accionistas y representantes legales de la misma y a utilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente como autolavado y venta de productos inherentes a la actividad principal de autolavado, no pudiendo cambiar el uso sin previa autorización dada por escrito por Los Arrendadores, so pena de rescisión inmediata del presente contrato.”
(Resaltado del Tribunal).-
De la cláusula anteriormente trascrita, se desprende que el contrato celebrado entre las partes tiene como objeto el arrendamiento de un lote de terreno de aproximadamente mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 Mts2) el cual se encuentra debidamente cercado.
En vista de lo anterior, y como quiera que las partes intervinientes en este proceso, en cuanto al término del contrato, tienen posiciones que se contraponen entre si, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor Hernando Devis Echandía ha considerado lo siguiente:
“REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponde los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.” (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).
Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

“... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por Oscar Pierre Tapia, 1987, N° 6, pág. 156).
Tal doctrina de casación ha permanecido invariable en el tiempo, al punto que recientemente, nuestra Sala de Casación Civil dictó sentencia de fecha 16 de diciembre de 2009, en expediente Nº 2009-000430, mediante la cual formuló las siguientes consideraciones en torno al principio de la carga de la prueba:

“Ahora bien, con respecto a la presente denuncia, esta Sala considera que el verdadero sentido y alcance de la misma está dirigido a delatar la errónea interpretación de una norma jurídica, razón por la cual, en virtud de la tutela judicial efectiva que asiste a todos los justiciables, esta Sala entra a conocerla en atención al vicio señalado.
Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:

“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.”

Es menester observar por este sentenciador, que afirma el actor en el libelo de la demanda que “...sobre el referido inmueble dado en arrendamiento, además de las construcciones ya existentes...”, haciendo alusión a que dicho lote de terreno se hallaba edificado al momento de la celebración del contrato, y por consiguiente, sí se encuentra amparo en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho alegato no puede tomarse como un hecho convenido por la parte demandada ya que de la contestación no se evidencia que ésta explícitamente halla convenido en que dichas construcciones formaran parte de la cosa que constituyó el objeto del arrendamiento. La parte demandada, al dar contestación a la demanda contradice los hechos alegados por la parte actora, lo que trae como consecuencia que la carga de la prueba, respecto de la afirmación de hecho referida al objeto del contrato celebrado entre las partes obviamente recae en cabeza del accionante, que no probó tal afirmación. Así se establece.
Visto lo anterior, el Tribunal considera oportuno traer a colación el literal “A” del artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual reza textualmente de la siguiente manera:

“Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬ Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.”
(Resaltado del Tribunal).-
La norma antes trascrita, establece que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no ampara los contratos que tienen como objeto terrenos urbanos y suburbanos no edificados, por consiguiente, el instituto de la prórroga legal consagrado en el artículo 38 de dicha Ley, no puede ser aplicado al contrato cuyo juicio hoy nos ocupa. En atención a lo anterior, resulta que el contrato en comento está regulado por las disposiciones contenidas en el Título VIII, Del Arrendamiento del Código Civil, cuyos artículos 1.599, 1.600 y 1.614, son del tenor siguientes:

“Artículo 1.599 Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Artículo 1.600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Las normas antes trascrita, señala que cuando se ha celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado éste concluye el día prefijado, siendo dicho día cuando el arrendatario debe hacer la entrega de la cosa arrendada. Asimismo, en las referidas normas se establece que cuando el término fijado en el arrendamiento expire, si el arrendatario queda y se le deja el posesión de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, el contrato se presume renovado y el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero a tiempo indeterminado, produciéndose a tal efecto la tácita reconducción del contrato.
Así las cosas, y como quiera que ha quedado establecido que el contrato celebrado por las partes tiene como objeto el arrendamiento de un lote de terreno debidamente cercado, y en virtud de que el demandante no probó que al momento de la celebración del contrato sobre dicho terreno habían edificaciones, y siendo que el mencionado contrato está regulado por las disposiciones contenidas en el Título VIII, del Código Civil, este juzgador en atención a las normas antes trascritas deja constancia de lo siguiente: i) Que el contrato celebrado entre las partes en fecha 14 de septiembre de 2005, tuvo una duración de tres años fijos los cuales trascurrieron desde el 1 de septiembre de 2005, hasta el 31 de agosto de 2008: ii) Que una vez finalizado el término de la duración del contrato, trascurrió la prórroga convencional de un (1) año pactada por las partes en el contrato de arrendamiento, la cual se verificó desde el 1° de septiembre de 2008, hasta el 31 de agosto de 2009; y, iii) Que finalizada la prórroga convencional el arrendatario continuó en posesión de la cosa arrendada, pagando los cánones correspondientes a los mese que van desde el mes de septiembre de 2009, hasta agosto de 2010, cánones que fueron debidamente aceptados por el arrendador.
En consecuencia de lo anterior, este juzgador declara que en el presente caso una vez finalizada la prórroga convencional pactada en el contrato, es decir, en fecha 31 de agosto de 2009, y el demandado continuara en posesión de la cosa arrendada en consentimiento del arrendador, se renovó el contrato, verificándose la tácita reconducción del contrato.
Establecido lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse con respecto a la posibilidad del ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato en los casos de arrendamientos sin determinación de tiempo.
Para esclarecer este punto, se deben analizar los razonamientos contenidos en sentencias No. 834, de fecha 24 de abril de 2003; y Nº 1391, de fecha 28 de junio de 2005, ambas proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que literalmente rezan:

Sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2003:

“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)”

Sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005:

“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, (...)

No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”

Del estudio de las sentencias parcialmente transcritas, se evidencia que los asuntos donde se originan dichos pronunciamientos de la Sala Constitucional, se trataban de dos juicios de cumplimiento de contratos de arrendamiento por expiración del término (incluida una supuesta prórroga legal en el segundo caso), vale decir, que la pretensión deducida en dichas demandas se circunscribía concretamente al cumplimiento de la obligación que tiene todo arrendatario de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento.
En ese tipo de convenciones locativas, la lógica más elemental indica que para que exista la obligación de devolver la cosa al final del arrendamiento, obviamente, la convención arrendaticia debe tener determinada la oportunidad de su finalización, siendo que ese tipo de arrendamientos son los que se denominan arrendamientos a tiempo determinado. Esta especie de convenciones arrendaticias es el tipo opuesto a aquellas en que no existe una delimitación temporal que defina el día de su finalización, las cuales son denominadas arrendamientos a tiempo indeterminado.
Naturalmente, con sentido absolutamente lógico estableció nuestra Sala Constitucional que en los arrendamientos que no tengan determinada la fecha de su finalización (contratos a tiempo indeterminado), es inconcebible por absurdo pretender el cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento, toda vez que en este tipo de convenciones la culminación del arrendamiento no se encuentra establecida, y consecuentemente, la obligación cuyo cumplimiento se pretendía en esos casos nunca llegó a existir.
En consecuencia, este sentenciador acata y comparte los criterios esgrimidos anteriormente la Sala Constitucional, considerando que no es concebible en el caso de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado la acción cumplimiento por lo que necesariamente debe quien aquí decide declarar sin lugar la presente acción. Así se establece.

PUNTO PREVIO
DE LA RELACION ARRENDATICIA:

La actora persigue la entrega del inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, por cuanto considera que la relación contractual es de tres (3) años, más uno de prórroga, siendo éste año de prórroga el equivalente a la prórroga legal, lo cual lo considera en conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez vencida ésta prórroga, fue cuando le notificaron a los arrendatarios por intermedio de la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 27 de Octubre de 2009, que el contrato y su prórroga contractual finalizaba el 31 de Agosto de 2009, iniciándose a partir de esa fecha la prórroga legal que les correspondía y que en consecuencia el inmueble arrendado debía ser entregado al vencimiento de la prórroga legal, es decir, el 31 de Agosto de 2010, circunstancia que no ocurrió, por lo que procedieron a notificarles por intermedio de la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 14 de Junio de 2010, que la prórroga legal a que hace referencia el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, finalizaría el 31 de Agosto de 2010, notificándoles igualmente su voluntad de pedirles formalmente la desocupación y entrega del inmueble.-

Observa éste Tribunal Superior, que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de autos, celebrado el 14 de Septiembre de 2005, con vigencia el 01 de Septiembre de 2005, dispone lo siguiente:

“De manera expresa se establece y así lo aceptan Los Arrendatarios, que el plazo de duración del presente contrato será de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga. Se acuerda y conviene entre las partes que este año de prórroga equivale a la prórroga legal que el establece el Art.38, aparte b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este contrato se iniciará a partir del día primero de septiembre de 2005”.-

En el presente caso, considera éste Tribunal Superior, es preciso resaltar, que evidentemente existe una relación arrendaticia entre los ciudadanos : LUIS MARTINEZ VAZQUEZ y RICARDO GUZMAN MOREIRA como Arrendadores y los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRIGUEZ DE DE SOUSA y JOSE EMILIO DE SOUSA JARDIM como Arrendatarios, la cual será objeto de análisis a fin de verificar si la misma se encuentra a tiempo determinado o no, por el inmueble constituido por un (1) terreno de mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 Mts2) aproximadamente, debidamente cercado, ubicado en la Calle Galarraga (anteriormente Calle Las Mercedes), esquina con calle El Samán, distinguido con el Nº 208-350, Municipio Chacao del Estado Miranda, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, Tomo 186, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2005.

Dicho inmueble, considera ésta Juzgadora, está dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto de una lectura del libelo de demanda, se expresa la afirmación de la parte accionante, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra edificado, lo cual se ratifica con el material probatorio traído en ésta Instancia Judicial, por la parte actora, referido a actuaciones emanadas de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, que riela a los folios 244 al 254, en donde se constata que el inmueble de autos, se encuentra edificado, actuaciones que éste Juzgado valora como documentos públicos administrativos, conforme lo pautado en el artículo 1357 del Código Civil, y ASI SE ESTABLECE.-

Establecen los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil lo siguiente:

“Artículo 1133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”.

“Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo
consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.-

“Artículo 1.160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.-

”Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.-

Considera éste Tribunal Superior, que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentran directamente relacionadas con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

En éste orden de ideas, es oportuno destacar para ésta Juzgadora el contenido de la Sentencia No.300, de fecha 17 de marzo de 2011, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, que dispone:

“Al analizar el fallo accionado y las actas del expediente esta Sala constata que el Juez del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al resolver la apelación ejercida por la parte demandada, con ocasión a la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana BOZENA SZABO DE KUZATKO contra la Asociación Civil Religiosa “LA IGLESIA UNIVERSAL DEL REINO DE DIOS QUE HACE LA ORACIÓN FUERTE AL ESPÍRITU SANTO”, estableció en la decisión proferida que “(…) en caso de no renovación del contrato, una de las partes debía notificarlo a la otra, por supuesto, antes de que el lapso de la convención se prorrogara”.
Tal afirmación –aprecia la Sala- no tiene sustento en las actas del expediente, ya que el instrumento contentivo de la convención locativa no establece tal obligación, ni ello se puede deducir de la intención de los contratantes. En efecto, la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes estableció, lo siguiente:
“El presente contrato tendrá una duración de cuatro (4) años contados a partir de la fecha de celebración del presente contrato, el cual podrá ser prorrogado por las partes por un período igual, mayor o menor. En caso de que ambas partes manifiesten su voluntad de prorrogarlo, deberán hacerlo por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su vencimiento, caso en el cual se deberá firmar un nuevo contrato. Las partes constituyen como condición para la celebración de este contrato que en ningún caso: a) la prórroga de su término, duración o vigencia, según lo establecido anteriormente; b) la aceptación de algún canon de arrendamiento verificada después de su conclusión por cualquier causa o c) cualquier otra circunstancia, producirá el efecto de que la relación contractual que las vincula o llegue a vincular en el futuro sea a tiempo indeterminado, salvo que las partes de mutuo acuerdo declaren expresamente y por escrito su intención de que la relación contractual arrendaticia que las vincula o llegue a vincular en el futuro lo sea sin determinación de tiempo. Adicionalmente y de acuerdo a lo antes expuesto, las partes dejan claro su común intención de que el presente contrato de arrendamiento permanezca siempre como un contrato por tiempo determinado y bajo ningún concepto ocurra la tácita reconducción”. (Subrayado añadido)
La cláusula DÉCIMA QUINTA del contrato en referencia, es del siguiente tenor:
“Vencido el contrato y habiendo comunicado una de las partes su decisión de no renovarlo, operará de pleno derecho la prórroga legal que le corresponda a LA ARRENDATARIA de acuerdo al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, debiendo remitirse las partes al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para determinar con precisión el tiempo exacto de la prórroga legal. (Subrayado añadido)

Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de deshaucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil. (Subrayado y negritas de éste Juzgado Superior” Por ello, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos existía la necesidad de notificar tanto la prórroga, como la no prórroga del contrato.
Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal una beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)” (subrayado y negritas de éste Juzgado Superior).-
Aprecia ésta Juzgadora, que el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia conformidad las reglas de carácter legal, que prevé la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por el ordenamiento jurídico vigente, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado.
En éste sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2036 del 19 de agosto de 2002 (Caso Plaza Suite I, C.A.) ha señalado que:
“...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.
Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad”.

Dentro del campo de aplicación de ésta actividad jurisdiccional, a la cual le corresponde al Juez resolver los asuntos contenciosos que se la ha sometido para su conocimiento, considera el Tribunal que la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la parte actora en éste juicio, busca la entrega del inmueble de autos, vencido el lapso del contrato y su prórroga legal.- De una lectura del contenido de la cláusula segunda del citado contrato de autos, puede concluir ésta Superioridad, que en base al Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes, los sujetos intervinientes en el negocio jurídico locativo denominado contrato de arrendamiento, celebrado el 14 de Septiembre de 2005, con vigencia a partir del 01 de Septiembre de 2005, fijaron en forma clara y precisa, las obligaciones contractuales para cada una de ellas, en especial, es preciso resaltar la determinación de la duración de la relación arrendaticia y ASI SE DECIDE.-

La citada cláusula segunda, prevé que la duración del contrato es de tres (3) años fijos más uno (1) de prórroga, y acuerda que éste año de prórroga equivale a la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “B”. Por su parte la parte actora, considera que dicha prórroga era contractual más no prórroga legal, en arreglo a lo pautado el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Conforme lo prevé el contrato de arrendamiento de autos, con vigencia del 01 de Septiembre de 2005, observa éste Tribunal Superior, que la duración contractual fenece el 01 de Septiembre de 2008, iniciándose automáticamente el lapso de prórroga legal, la cual culminó el 01 de Septiembre de 2009, de conformidad a lo pautado en el literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como lo manifiesta la parte demandante en su libelo de demanda, que la relación contractual concluía el 31 de Agosto de 2010, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, está referida a un tiempo determinado y no puede desconocerse en ningún momento esa voluntad manifiesta por la partes interventoras, y ASI SE DECIDE.-

En éste sentido, observa éste Tribunal Superior, que vencida la prórroga legal, para el momento en que fue interpuesta la presente demanda, la parte demandada, continúa ocupando el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones previstas en el mencionado contrato de arrendamiento. Ahora bien, se desprende del análisis del asunto que, desde la fecha en que culminó la prórroga legal, los arrendatarios han permanecido en el inmueble y, por otra parte, la arrendadora ha percibido el pago de los cánones de arrendamiento siguientes al vencimiento de la citada prórroga legal, es decir, los meses que van desde septiembre de 2009 hasta el 31 de Agosto de 2010, como lo señala la parte co-demandada AUTOLAVADO EXPRESO CHACAO 2000, C.A., en su escrito de contestación a la demanda, de fecha 11 de marzo de 2011, lo que permite concluir que el contrato en cuestión se indeterminó en el tiempo, tal y como lo establece el A-quo en su fallo, y ASI SE DECIDE.-

De allí pues, esta Juzgadora observa que, al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas el contrato de arrendamiento que inicialmente estuvo a tiempo determinado pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Por consiguiente, la parte actora intentó una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza del contrato, lo que podrá intentar es una demanda el DESALOJO fundamentada su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)”.-

El Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAB, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, al intentar una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual no le es aplicable al caso bajo estudio. Por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar la Improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por la parte actora contra el fallo dictado el 05 de mayo de 2011, por el Tribunal de la causa, y ASÍ SE DECIDE.

Considera éste Tribunal Superior, que verificada la Improcedencia de la acción interpuesta por la parte actora, hace inoficioso pronunciarse sobre los otros alegatos, defensas y probanzas aportadas al presente proceso judicial.

VII
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la Apelación ejercida por la parte demandante, representada por el Abogado GONZALO GARCIA MENA, contra la sentencia definitiva dictada el 05 de mayo de 2011, por el Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.-

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos LUIS MARTINEZ VASQUEZ y RICARDO GUZMAN MOREIRA contra los ciudadanos GLORIA COROMOTO RODRIGUEZ DE DE SOUSA, JOSE EMILIO DE SOUSA JARDIM y AUTOLAVADOEXPRESO CHACAO 2000, C.A.

TERCERO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 05 de mayo de 2011, por el Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.-

CUARTO: De conformidad a lo establecido en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso judicial.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los doce (12) días del mes de Agosto de dos mil once (2.011). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.

LA SECRETARIA,

Abog. MARIELA ARZOLA P.

En esta misma fecha, siendo las 10:00 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley.
LA SECRETARIA.

IPB/ma/jhonme.
EXP.No.11-10488.
SENTENCIA DEFINITIVA.