TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y
JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
200° y 151°

CAUSA N° 4202-11
MOTIVO: DESALOJO
DEMANDANTE: ASSUNTA MORO DE FACCA.
APODERADO JUDICIAL: MARTIN LEONARDO SANTORO GARCIA.
DEMANDADA: THE HEALTH CLUB C.A. Representada por el ciudadano ALVES ENRIQUE PEDREAÑEZ RUBIO.
APODERADOS JUDICIALES: ANA LOPEZ GIL y LUIS ROSALES MEDRANO

I
Se inicia el presente procedimiento en virtud de demandada por DESALOJO, incoada por la ciudadana ASSUNTA MORO DE FACCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-348.582, debidamente asistida por el Abg. MARTIN LEONARDO SANTORO GARCIA, Inpreabogado Nº 94.116; contra la Sociedad Mercantil THE HEALTH CLUB C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de enero de 1995, anotado bajo el N° 94, tomo 663-B, representada por el ciudadano ALVES ENRIQUE PEDREAÑEZ RUBIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.604.360.-
En fecha 08 de Abril de 2011, mediante auto cursante al folio 31, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada.-
En fecha 03 de Mayo de 2011, según consta al folio 33, se libró compulsa y se le entregó al alguacil para la práctica de la citación.-
En fecha 19 de Mayo de 2011, según consta al folio 34, el Alguacil titular de este Juzgado consignó recibo de constancia de citación sin firmar, por cuanto la parte Demandada se negó a firmar el mismo.-
En fecha 26 de Mayo de 2011, mediante auto cursante al folio 37, se acordó la Notificación de la parte Demanda, relacionada con su citación.-
En fecha 31 de Mayo de 2011, la Secretaria de este Tribunal, al folio 40, dejó constancia de entregar la Boleta de Notificación de la citación a la parte demandada.
En fecha 02 de Junio de 2011, la parte demandada, mediante escrito cursante a los folios 41 al 47, ambos inclusive, dio contestación a la demanda.-
En fecha 10 de Junio de 2011, la parte demandada, promovió pruebas.
Las pruebas fueron admitidas, mediante auto de fecha 15 de Junio de 2011, cursante al folio 78.
En fecha 16 de Junio de 2011, la parte actora, mediante escrito cursante a los folios 79 al 81, promovió pruebas. Admitidas, mediante auto de fecha 16 de Junio de 2011, cursante al folio 94.-
En fecha 21 de Junio de 2011, mediante diligencia cursante al folio 96, la parte actora desconocio el instrumento marcado P2 cursante al folio 84, asimismo en fecha 22 de junio de 2011 desconocio el contenido del folio 82 y su Vto.-
En fecha 28 de Junio de 2011, este juzgador dictó auto en el cual de conformidad con lo dispuesto en los artículos 7 y 14 del Código de Procedimiento Civil, otorgó un plazo de cinco (05) días de despacho para que la parte actora gestionara ante la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua los informes requeridos, computándose seguidamente un plazo máximo de diez (10) días para que la referida institución diera respuesta y remitiera a este tribunal lo solicitado, so pena de pasar a dictar sentencia sin las referidas probanzas. Asimismo se informó que en caso de negativa de la institución a la que se le ha requerido informes, o que ésta requiera mayor tiempo para la emisión de los mismos, el promovente tendrá la carga de anunciar este hecho ante el tribunal dentro de los plazos mencionados, para que pudieran tomarse las medidas pertinentes al efecto.-
En fecha 12 de julio de 2011 se agregó a los autos resultas de informes.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del escrito de demanda se evidencia que la parte actora, ciudadana ASSUNTA MORO DE FACCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-348.582, debidamente asistida por el Abg. MARTIN LEONARDO SANTORO GARCIA, Inpreabogado Nº 94.116; pretende el DESALOJO de un inmueble constituido por un local comercial con una superficie de seiscientos treinta y dos metros cuadrados (632 mts2) ubicado en el Centro Comercial del Este, piso 2, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, Estado Aragua, contra la Sociedad Mercantil THE HEALTH CLUB C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de enero de 1995, anotado bajo el N° 94, tomo 663-B, representada por el ciudadano ALVES ENRIQUE PEDREAÑEZ RUBIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.604.360.
La demanda es sustentada en el hecho del supuesto cambio de uso o destino del local según contrato de arrendamiento.
Por su parte la demandada interpone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la inadmisibilidad de la demandada, cuestión que se ha de decidir con preferencia conforme lo estipulado en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III
CUESTION PREVIA

En relación a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alega la parte Demandada: que existe es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por lo tanto el ejercicio de la misma no puede ser objeto de acciones de desalojo tal como lo dispone el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque es una acción exclusiva para los contratos a tiempo indeterminado. A tal efecto trae a colación la estipulación contractual que prevé que el contrato era por un plazo fijo de tres (03) años prorrogable por periodos iguales de tiempo, lo que a su entender se ha extendido a la actualidad existiendo en consecuencia un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en virtud de las prórrogas convencionales pactadas contractualmente.
En relación a la prohibición de admitir la acción propuesta este juzgador evidencia que la admisión de la demanda se niega conforme lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que establece “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
En este sentido, dispone el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”
A este respecto, este juzgador evidencia que existe la necesidad de valorar primariamente las pruebas acompañadas al proceso tendentes a demostrar la temporalidad contractual a los efectos de determinar si en el presente caso nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado, o si por el contrario el contrato es a tiempo indeterminado, ya que de ello dependerá que la demanda pueda resultar inadmisible o no y seguidamente si se desechare la cuestión previa al pasar a pronunciarse sobre el fondo se valorarían las restantes pruebas con criterio de exhaustividad.

Valoración de las Pruebas

Cursa a los folios 08 al 10 y 74 al 77, ambos inclusive, contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de enero de 1995 y copias simples del mismo; el cual se valora como documento tenido legalmente por reconocido toda vez que el mismo fue traído a los autos por la parte actora como documento fundamental de la demanda y la parte demandada no lo desconoció en su contenido y firma, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. En consecuencia al referido contrato se le atribuyen efectos probatorios para demostrar que entre las partes existe una relación arrendaticia que data del 15 de enero de 1995, que el inmueble alquilado es un local comercial constituido por un salón de fiestas o reuniones con una superficie de seiscientos treinta y dos metros cuadrados (632 mts2) ubicado en el Centro Comercial del Este, ubicado en la calle Páez, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, Estado Aragua, que el plazo de duración del contrato era de tres años fijos a contar desde el 01 de febrero de 1995, asimismo que las partes acordaron que si finalizado el mismo ninguna de las partes manifestaba su voluntad con por lo menos quince días de anticipación de no renovar el contrato, este se prorrogaría automáticamente por un periodo igual y así sucesivamente, asimismo que el local sería utilizado únicamente para fines comerciales. Y así se valora.
Cursa a los folios 82 y 83 ambos inclusive, contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de Octubre de 1999; el cual no fue acompañado conjuntamente con la demanda a pesar de constituir un documento fundamental, por lo que forzoso resulta aplicar lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos. En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.” (Subrayado y negrillas adicionados). Por tal motivo se desecha la documental referida, la cual ademas fue desconocida en su contenido en lo que respecta a la primera de sus paginas que no presenta firma de las partes. Y así se desecha.
No existiendo ninguna otra prueba que este juzgador deba valorar primariamente por guardar relación con la temporalidad contractual.

Consideraciones para decidir respecto a la Cuestión Previa

Valoradas las pruebas anteriores toca a este juzgador pronunciarse sobre el contrato de arrendamiento, interpretando al efecto el mismo a objeto de determinar la temporalidad contractual. En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece en su parte final que: “ …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”. Debiendo resaltar que la interpretación de un contrato por parte del órgano jurisdiccional constituye una actividad de apreciación de los hechos, implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento.
En efecto, apreciar los hechos, conforme a la enseñanza de la más autorizada doctrina, significa un acto de raciocinio, por medio del cual el Juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos, lo cual en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de específicas consecuencias jurídicas que, es una cuestión de hecho reservada a los Jueces de instancia. Con base a lo cual, se hace necesario interpretar la cláusula del contrato locativo en el que se fija la temporalidad, pues el actor, al intentar la acción desalojo, considera que el contrato es a tiempo indeterminado, mientras la parte demandada, al excepcionarse y oponer la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta está señalando que el contrato es a tiempo determinado y no procede a su juicio el desalojo.
Así pues, de las pruebas valoradas, este juzgador concluye que efectivamente el contrato indicó una fecha de terminación, ya que el mismo tenía una duración de tres (3) años contados a partir del día 01 de febrero de 1995, por ende su culminación era el día 31 de enero de 1998.
En este orden de ideas, cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado.
Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal.
Siguiendo con la interpretación del contrato se verifica que en el mismo se estableció que el plazo de duración del contrato era de tres años fijos a contar desde el 01 de febrero de 1995, asimismo que las partes acordaron que si finalizado el mismo ninguna de las partes manifestaba su voluntad con por lo menos quince días de anticipación de no renovar el contrato, este se prorrogaría automáticamente por un periodo igual y así sucesivamente. En consecuencia el contrato tenía una duración de tres (3) años contados a partir del día 01 de febrero de 1995, por ende su culminación era el día 31 de enero de 1998, pero el mismo se seguía renovando automáticamente por periodos iguales, es decir, de tres años en tres años, vale decir que luego se prorrogó desde el año 1998 hasta el 2001, seguidamente desde el 2001 hasta el 2004, luego desde el 2004 hasta el 2007, y finalmente desde el 2007 hasta 2010, momento en el cual no se renueva por otro período en atención a que alcanzó su límite máximo de quince (15) años.
Ahora bien en relación al tope máximo de duración de los contratos de arrendamientos distintos a casas, este juzgador en sentencia de fecha siete (7) de Julio de dos mil once (2011) dictada en el expediente N° 4087-11 asentó el criterio siguiente:

En consecuencia, si bien es cierto que en el contrato inició en fecha 13 de Mayo de 1994, y no como pretende la parte Demandada demostrar con unos recibos a nombre de un tercero, que no es parte de este Juicio, el contrato se prorrogó en el tiempo por voluntad de las partes mediante nuevos contratos suscritos por ante la Notaría Pública de La Victoria, en fechas 17 de Enero de 1996, celebraron nuevo Contrato, autenticado por ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 30 de Abril de 1996, bajo el Nº 85, Tomo 28, suscribiendo el último fecha 14 de Marzo de 2002, bajo el Nº 83, Tomo 4, y por cuanto el artículo 1580 del Código Civil dispone que “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años.” Y que los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años y que toda estipulación contraria no tiene ningún efecto; y siendo que el contrato de arrendamiento en la presente Causa, tal y como se estableció anteriormente, inició el 13 de Mayo de 1994, la terminación legal del mismo, fue el día 12 de Mayo de 2009, por lo que a partir del día 13 de Mayo de 2009, de conformidad con lo pautado en artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó de pleno derecho la prorroga legal; la cual se computa de conformidad con lo pautado en el literal “d” del artículo 38 ejusdem, que dispone textualmente “el lapso máximo de prorroga para los contratos cuya duración sea mas de diez años, es de máximo 3 años”.
Por lo que, en consecuencia, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado finalizó el día 12 de Mayo de 2009, fecha en que el contrato alcanzó su limite temporal máximo de quince (15) años, y para el momento de la interposición de la demanda, 16 de Diciembre de 2010, estaba en curso la prorroga legal del contrato de arrendamiento. Por lo que fue bien escogida la pretensión del Actor. Y así se Declara.-

En este sentido, como el contrato subjudice tenía una duración de tres (3) años contados a partir del día 01 de febrero de 1995, por ende su culminación era el día 31 de enero de 1998, pero el mismo se seguía renovando automáticamente por periodos iguales, es decir, de tres años en tres años, vale decir que luego se prorrogó desde el año 1998 hasta el 2001, seguidamente desde el 2001 hasta el 2004, luego desde el 2004 hasta el 2007, y finalmente desde el 2007 hasta 2010, en dicho momento alcanzó su límite máximo de quince (15) años, siendo procedente computar la prórroga legal que de conformidad con lo pautado en artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera de pleno derecho; la cual se computa de conformidad con lo pautado en el literal “d” del artículo 38 ejusdem, que dispone textualmente “el lapso máximo de prorroga para los contratos cuya duración sea mas de diez años, es de máximo 3 años” por ende en la relación contractual supra citada, el contrato feneció en fecha 31 de enero de 2010 al haber alcanzado su límite máximo, momento en el cual comenzó a correr la prórroga legal a que hace alusión el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en este caso es de tres (03) años, por lo que para el momento de la interposición de la demanda se encontraba en curso la prórroga legal antes referida.
Ahora bien, disponen los artículos 38, 39, 40 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Por lo que, de las normas antes citadas se verifica que el contrato de arrendamiento para el momento de la interposición de la demanda, se califica a tiempo determinado, toda vez que se estaba computando la prórroga legal de 3 años que corresponde a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fenece en fecha 31 de enero de 2013. Y así se establece.
Ahora bien, el litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado; una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
Por otra parte, las acciones de desalojo establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en Gaceta Oficial N° 36.687, de fecha 26 de Abril de 1.996, que creó un cuerpo normativo a los fines de resolver los problemas habitacionales, específicamente en el caso de las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley sub lite, tienen como objetivo poner fin a una relación arrendaticia indeterminada sobre bienes inmuebles urbanos o sub urbanos cuyos inquilinos o arrendatarios hayan incurrido, o su conducta contractual se ha subsumido en algunos de los supuestos que dicho artículo contempla, así dicho iter procesal, está destinado a dirimir única y exclusivamente los conflictos de intereses generados en la relación arrendaticia allí establecida.
A este respecto, el tratadista DOMINGO SOSA BRITO (Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios. Ed. UCAB,Caracas. 2009, pág.183) ha expresado que: “… en el contrato a tiempo indeterminado se aplicarán las causales del art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el contrato celebrado a tiempo determinado las reglas respectivas son las que aporta el Código Civil…”
Asimismo el autor nacional GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Pág. 193. Caracas. Año 2.000), ha expresado que: “…el desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la ley.”
Dentro de este marco, debe destacarse el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “Presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”. De allí se desprende que la acción tiene que tener identificación con su pretensión. Vale decir, no puede intentarse un desalojo, cuyo fin es la entrega del inmueble por parte del arrendatario al arrendador, con base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues es claro el contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. Asimismo no puede pedirse el cumplimiento del contrato, si este lo es a tiempo indeterminado.
Existiendo así la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, la demanda de desalojo debe declararse inadmisible, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el actor debió haber utilizado otra vía procesal sí es que consideraba ajustada a derecho su petición.
En efecto, la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de desalojo de un contrato a tiempo determinado (toda vez que durante la prórroga legal el contrato se entiende a tiempo determinado conforme lo dispone el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), debiendo haber utilizado otra vía procesal, y no la establecida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sólo es procedente en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo).
De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), ha señalado: “…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.
Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente demanda de desalojo es contraria a derecho, pues el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y siendo el presente contrato a tiempo determinado la vía del desalojo resulta inadecuada, por lo que, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley. Y así se declara.

IV
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, fundamentada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la inadmisibilidad de la acción propuesta. SEGUNDO: INADMISIBLE la pretensión de DESALOJO incoada por la ciudadana ASSUNTA MORO DE FACCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-348.582, debidamente asistida por el Abg. MARTIN LEONARDO SANTORO GARCIA, Inpreabogado Nº 94.116; por un inmueble constituido por un local comercial con una superficie de seiscientos treinta y dos metros cuadrados (632 mts2) ubicado en el Centro Comercial del Este, piso 2, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, Estado Aragua, contra la Sociedad Mercantil THE HEALTH CLUB C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de enero de 1995, anotado bajo el N° 94, tomo 663-B, representada por el ciudadano ALVES ENRIQUE PEDREAÑEZ RUBIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.604.360. TERCERO: Por haber vencido la parte demandada en la incidencia de cuestiones previas se condena en costas a la parte actora conforme las previsiones del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro de término.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, al primer (01) día del mes de Agosto del año dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez temporal,

Abg. Camilo E. Chacón Herrera
La Secretaria,

Abg. Indira Oropeza Añez

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 12:20 p.m.-

La Secretaria,

CCH.-
Exp. 4202-11.