REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Expediente Nº CB-10-1185
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 1º de noviembre de 2008, bajo el Nº 22, Tomo 255-A-Sgdo, y cuya última modificación se encuentra protocolizada por ante la misma Oficina de Registro en fecha 19 de diciembre de 2008, bajo el Nº 22, Tomo 255-A-Sgdo, representada en la persona de MARISOL CAMACHO MORA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.443.886.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Luisa Alejandra Nieto Sánchez, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.593.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN, de este domicilio e inscrita en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 25 de junio de 1990, bajo el Nº 8, Tomo 1º, Protocolo 1º, cuya última modificación se registró por ante la misma Oficina, en fecha 27 de julio de 2005, bajo el Nº 12, Tomo 4, Protocolo 1º, representada en la persona de su Presidente ALEJANDRO RAMÓN SÁNCHEZ VALERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V-3.781.055
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Rafael Benigno Román Loyo, abogado en ejercicio, de éste domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 101.982.
MOTIVO: DESALOJO (Definitiva).
-I-
ANTECEDENTES ANTE ESTA ALZADA
Conoce esta Superioridad de estos autos en virtud de la apelación interpuesta en fecha 06 de octubre de 2010, por el abogado Rafael Benigno Román Loyo, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de mayo de 2010, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró Parcialmente Con Lugar la demanda que por Desalojo incoara la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A., en contra de la prenombrada sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN.
Cumplida la insaculación de causas, por auto de fecha 10 de noviembre de 2010, se le dio entrada al expediente asignándole el No. CB-11-1085, y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (F. 442 de la pieza No. 2).
Encontrándonos fuera de la oportunidad procesal debido a la gran cantidad de trabajo existente en éste Juzgado Superior, se pasa a dictar sentencia tomando en cuenta las siguientes consideraciones.
-II-
RELACIÓN DE LOS HECHOS EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio mediante demanda por Desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. contra la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN por ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Por auto del 20 de julio de 2009, el Tribunal de la causa admitió a sustanciación la demanda de Desalojo.
Citada la parte demandada, en fecha 02 de noviembre opuso la cuestión previa 11º contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y en fecha 05 de noviembre del mismo año, presentó escrito de contestación a la demanda y Reconvención.
El 09 de noviembre de 2009, la parte actora procedió a contradecir las cuestiones previas opuestas y a dar contestación a la Reconvención.
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada en fecha 09 de noviembre de 2009, presentó escrito de promoción de pruebas, y en fecha 10 de noviembre de 2009, presentó escrito complementario de promoción de pruebas.
El 12 de noviembre de 2009, la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 12 de noviembre de 2009, la instancia municipal proveyó con relación a las pruebas ofrecidas por la parte demandada.
El 02 de diciembre de 2009, el tribunal de la causa fijó oportunidad para que tuviera lugar un acto conciliatorio entre las partes.
En fecha 14 de diciembre de 2009, se llevó a cabo el Acto Conciliatorio.
Y, en fecha 14 de enero de 2010, la parte actora presentó escrito de conclusiones en la presente causa
Finalmente, el 25 de mayo de 2010, el tribunal municipal dictó sentencia definitiva declarando Parcialmente Con Lugar la demanda, y siendo apelada en fecha 06 de octubre de 2010. Por auto del 29 de octubre de 2010, se oyó el recurso y se ordenó la remisión de los autos al Juzgado superior distribuidor de turno a los fines consiguientes.
Por acto de insaculación de fecha 03/11/2010, fue distribuida la presente causa a éste Juzgado Superior (F. 441 de la pieza No.2).
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
a.- De la nulidad de la sentencia apelada
Esta jurisdicente como contralora de la legalidad de la sentencia de primera instancia y en una suerte de revisión del cumplimiento de los requisitos de validez de la misma –exartículo 243 del Código de Procedimiento Civil- por ser los mismos de orden público, constata que la sentencia sub-apelación se encuentra viciada de nulidad por incurrir en incongruencia negativa o Citrapetita, al omitir un pronunciamiento con relación a: a) la cuestión previa 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada, y b) la extemporaneidad de la contestación y confesión ficta sostenida por la parte actora.
En efecto, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala los requisitos que debe contener toda sentencia, al expresar:
“Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”
Por su parte, el artículo 244 eiusdem, establece los casos de anulabilidad de la sentencia, cuando prescribe:
“Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”
Ahora bien, el vicio de incongruencia negativa o Citrapetita, constituye una violación al ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, ha dicho la Sala de Casación Civil en su sentencia de fecha 30 de julio de 2009 (caso: RAFAEL LUCIANO FIGUEROA CASTILLO), lo siguiente:
“…La doctrina inveterada de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva).
El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 c.p.c.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…”.
En efecto, en el sistema dispositivo el Juez debe dictar su sentencia con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, y en torno a ello, fijar el thema decidendum. Cuando el Juez omite pronunciamiento sobre alguno de los términos del proceso planteados por las partes, la incongruencia es negativa (Citrapetita); cuando se extiende de los términos planteados, la incongruencia es positiva (Ultrapetita); y si se enfoca en términos diversos a los planteados, la incongruencia es mixta (Extrapetita). En este orden, el principio de exhaustividad impone la obligación al sentenciador de pronunciarse sobre todo lo alegado, y sólo sobre lo alegado.
Pues bien, como se expresó esta sentenciadora constata que la sentencia se encuentra viciada de incongruencia de carácter negativo o Citrapetita al haberse omitido pronunciamiento expreso en relación a la cuestión previa 11° del artículo 346 del Código adjetivo opuesta por la parte demandada al momento de darse por citada y de la confesión ficta necesariamente aparejada a la extemporaneidad del escrito de contestación a la demanda y que tímidamente alegó la parte actora.
En consecuencia, se declara la nulidad del fallo apelado por haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa o Citrapetita. Por haber declarado éste Tribunal Superior la nulidad del fallo, carece de sentido pronunciarse sobre las delaciones que a este respecto sostiene la apelante. ASI SE DECLARA.
Por consiguiente, se asume el conocimiento del fondo del asunto bajo litis, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.
b.- De la cuestión previa 11º -exartículo 346 CPC-
En lo relativo a la oposición de la cuestión previa 11° del Código adjetivo, anticipadamente al haberse hecho en el mismo día de la citación, debe desecharse por dos razones, y es que en el juicio breve arrendaticio las cuestiones previas han de oponerse conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda dada la unicidad y celeridad que le ha querido imprimir el legislador al ámbito procesal; y porque la validez del acto defensivo anticipado como ha señalado nuestra Sala Constitucional en sentencia de fecha 05 de octubre de 2007 (caso INVERSIONES BLABLA) “es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve”.
c.- De la confesión ficta
En el procedimiento breve arrendaticio, el legislador procesal establece un término para contestar la demanda, al señalar que el emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada donde además deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. (Art. 883 Código de Procedimiento Civil y 35 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
A esa óptica, corresponde examinar en la presente causa la conducta contumacial evidenciada por la parte demandada y la eventual confesión ficta. Y a tal respecto, se pasan a revisar los eventos procesales en el presente juicio, teniéndose el siguiente escenario:
Consta en autos que: (i) en fecha 02 de noviembre de 2009, la parte demandada se dio por citada en la presente causa y opuso la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (f.343 y 344 de la 1rª p.); (ii) en fecha 05 de noviembre de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda (346 al 383 de la 1rª p.); y, (iii) por auto de fecha 12 de noviembre de 2009, el tribunal de la causa estableció que la causa a partir del día 05 de noviembre de 2009, inclusive, comenzó a transcurrir el lapso de promoción y evacuación de pruebas.
Es, sin duda, una situación muy sui generis, en la que la parte demandada se da por citada y opone la cuestión previa 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil de forma extemporánea por anticipada, y luego presentó su contestación al fondo de la demanda de forma extemporánea por tardía.
En lo relativo a la oposición de la cuestión previa 11° del Código adjetivo, anticipadamente al haberse hecho en el mismo día de la citación, debe desecharse por dos razones, y es que en el juicio breve arrendaticio las cuestiones previas han de oponerse conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda dada la unicidad y celeridad que le ha querido imprimir el legislador al ámbito procesal; y porque la validez del acto defensivo anticipado como ha señalado nuestra Sala Constitucional en sentencia de fecha 05 de octubre de 2007 (caso INVERSIONES BLABLA) “es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve”.
Por otro lado, en cuanto a la contestación al fondo de la demanda no cabe duda de que la misma fue extemporánea por tardía y, por lo tanto, se desecha sin mayor dificultad y estableciéndose la presunción iuris tantum de confesión.
En efecto, la Sala de Casación Civil al establecer los requisitos para la procedencia de la confesión ficta, en forma pacífica y reiterada ha dejado sentado lo siguiente:
“En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362, establece en su contra, la presunción juris tantum de la confesión.
Vencido el lapso de promoción de pruebas sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por la Ley, no como presunción sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanzas, aún en contra de la confesión. Y el Juzgador no tiene porqué entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces los hechos y la trama jurídica de los mismos, sino constatando que la pretensión no está prohibida por la Ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado…
La Sala ha reiterado pacíficamente, la siguiente doctrina en cuanto a la confesión ficta, se requieren tres requisitos, a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho; y c) Que el demandado no probare nada que le favorezca durante el proceso (vid. f. 19.06.1996, con ponencia del Magistrado DR. ANÍBAL RUEDA, Caso: Maghglebe Landaeta Bermúdez contra la Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora, exp. N° 95-867, St. N° 173).
Ahora bien, se constató que el escrito de contestación al fondo de la demanda, se presentó de manera extemporánea por tardía. En tal virtud, se declara indefectiblemente la extemporaneidad de la contestación a la demanda, y en consecuencia, surge la presunción iuris tantum de confesión, desvirtuable sólo a través de prueba que favorezca al demandado. ASI SE ESTABLECE.
Examinando ahora el despliegue probatorio de la parte presuntamente contumaz, se advierte que sólo es admisible la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor o demostrar que ellos son contrarios a derecho. En este sentido, se observa que la parte demandada promovió en el lapso probatorio las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias sustanciado por el correspondiente Juzgado municipal con el fin de demostrar su solvencia, y considerando que la demanda se funda en la falta de pago, esta sentenciadora sin prejuzgar sobre el mérito del mencionado expediente, lo aprecia como una prueba que tiene por objeto sostener lo argumentado por el demandante en relación al impago de cánones arrendaticios. De manera, pues, que pudiera inscribirse esta probanza dentro del mote de la “contraprueba de los hechos alegados por el actor”; admisible como prueba que hace improcedente la confesión ficta.
En opinión de quien decide, por ende, no puede ser considerada en rebeldía la parte demandada, al no serle aplicable el segundo requisito de procedencia de la confesión ficta establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el no haber promovido prueba que le favorezca. ASI SE ESTABLECE.
Respecto el requisito según el cual se exige que la petición del demandante no sea contraria a derecho, se observa que la pretensión de la parte actora es el desalojo del inmueble por parte del demandado arrendatario, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecida en la convención celebrada entre las partes hoy en juicio, la cual –prima facie- no constituye una pretensión contraria a derecho, pues se circunscribe a una petición tutelada y amparada por nuestro ordenamiento jurídico, de la cual se verificará infra si cumplió con todos los requisitos de ley para su incoación, y así se establece.
De conformidad con las consideraciones precedentes, advierte quien sentencia que, desechada la confesión ficta por no cumplirse los requisitos concurrentes de procedencia, será objeto de examen en el mérito de este fallo la pretensión de la actora así como la defensa de la demandada. ASI SE ESTABLECE.
d.- De la Reconvención planteada
Aun cuando no fue aclarado por el tribunal de la causa, debe señalarse que en razón de la extemporaneidad del escrito de contestación de la demanda, indudablemente se considera como extemporánea, y en consecuencia, inadmisible la reconvención.
e.- De los límites de la controversia
La parte actora en su libelo de demanda expuso su pretensión en los siguientes términos:
“Mi representada es la legítima propietaria de un inmueble constituido por dos (2) parcelas de terreno y el inmueble sobre ellas construido denominado
“R.C.G”, ubicado en la Plaza Madariaga, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas, donde funcionan diversos locales comerciales (…)
Ahora bien, el día Cinco (5) de septiembre de 1996, fecha en que mi representada y la Asociación Civil “INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN”, sin fines de lucro (…) suscribieron contrato de arrendamiento y último contrato en fecha 1ª de Marzo de 2004, de forma privada, sobre el inmueble constituido por Un (1) Local Comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en
la Planta Alta (Mezzanina) del Edificio R.C.G, situado en la Avenida Losa Liberales cruce con Avenida Los Samanes, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador, por un canon a esa fecha de Un Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. F, 1.900,00), y con un canon de arrendamiento actual de NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 9.358,74), según Resolución Nº 012383 de fecha 15 de agosto de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Infraestructura y Obras Públicas (…)
Empero, ciudadano Juez, desde el mes de abril de 2007 la demandada dejo de cancelar el canon de arrendamiento a mi representada y procedió a consignar a partir del mes de mayo de 2007, en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2007-0832, hasta el mes de mayo de 2009, todos a razón de Dos Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.300,00), es decir, con los ajustes conforme al IPC publicado por el Banco Central de Venezuela y no conforme a la Regulación que hiciera la Dirección de Inquilinato, supra mencionada, la cual quedó definitivamente firme al no ejercer la hoy demandada, las acciones que la Ley pone a su disposición, de allí que a partir del mes de enero del corriente año, fecha en que quedaron notificados los inquilinos en su totalidad, ha debido pagar por concepto de canon de arrendamiento la suma de NUEVE MIL TRESCEINTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. F. 9.358,74), ocasionándole graves perjuicios patrimoniales a mi representada. Aunado a lo anterior el inmueble ha sido objeto de perturbaciones y deteriores por parte de los alumnos, que en su debido momento le han sido notificados a la hoy demandada, haciendo caso omiso a ello, las paredes se encuentran sucias, impiden el acceso tanto a los inquilinos de los otros locales, como a las personas que lo visitan, ya que en las instalaciones del Edificio funcionan oficinas y un gimnasio, no obstante la demandada a pretendido realizar gestiones en pro (sic) de en el inmueble objeto de la presente acción de desalojo, alegando el derecho a la educación, que estamos concientes que es un valor fundamental de nuestra sociedad, pero ello no obsta para incumplir con las obligaciones legales adquiridas y ocasionar daños desmesurados a los que legítimamente lo ocupan, inclusive a los accionistas de mi mandante quienes viven en un apartamento que queda (sic) en el terraza del Edificio (…)
En fecha 08 de junio de 2009, por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, a las 10:47 AM, se traslado y constituyó en local arrendado e identificado con el Nº 3, a los fines de notificarle a la demandada “INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN”, (…) que la rescisión del contrato le había sido notificada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; que el canon de arrendamiento ha sido consignado sin que medie justificación alguna por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pero que (sic) se ha negándose a depositar o cancelar el canon establecido por la Dirección de Inquilinato el 15 de agosto de 2008, encontrándose insolvente; que conforme a la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento tanto el personal Directivo, como el personal docente y los alumnos deben mantener el decoro, orden, evitar daños, peligros y perjuicios a la propietaria, inquilinos y a las áreas comunes, que han deteriorado las áreas comunes con grafitos, impiden el acceso, los visitantes han sido testigos de acto pocos decorosos; se les notificó igualmente que los daños los alumnos y demás personas que concurran al local Nº 3, que serán notificados y se le presentaran las facturas para su reparación; que conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuyas normas son de orden público, los derechos y beneficios que la misma consagran se pierden al encontrarse insolvente; se le informó el horario de acceso al Edificio; se le solicitó la autorización por escrito para que el personal contratado (sic) accese al local para trasladar puerta de emergencia por razones operativas; se le solicitó la entrega material del inmueble y se abstuviera de autorizar inscripciones de los alumnos (…)
Es el caso Ciudadano Juez, que no obstante las gestiones efectuadas, la Arrendataria aún no ha pagado a mi representada para esta fecha, las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO de 2009 ambos extremos inclusive, lo cual totaliza SEIS (6) meses de insolvencia, a razón de la cantidad mensual de NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. F. 9.358,74), según Resolución Nº 012383 de fecha 15 de agosto de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Infraestructura y Obras Públicas, en el expediente signado con el Nº 89665, y que alcanza la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 56.152,44), constituyendo un incumplimiento grave por parte de la inquilina tanto al contrato que le vincula con mi mandante –ley entre las partes- así como a las disposiciones legales especiales sobre la materia como específicamente la contenida en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)
PETITORIO
PRIMERO: DESALOJAR de conformidad con lo previsto en el artículo 34 ejusdem, un inmueble constituido por Local Comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la Planta Alta (Mezzanina) del Edificio R.C.G, situado en la Avenida Los Liberales cruce con Avenida Los Samanes, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador.
SEGUNDO: PAGAR a mi poderdante la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. F. 56.152,44), por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios ocasionados equivalentes al monto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO de 2009 ambos extremos inclusive lo cual totaliza seis (6) meses de insolvencia.
TERCERO: Para que CONVENGA o en defecto de ello, el Tribunal lo CONDENE apagar a título de Indexación (corrección monetaria) la disminución del valor adquisitivo del Bolívar calculado con base al aumento de la inflación en el Área Metropolitana de Caracas desde el momento en que su obligación de pago era exigible y hasta el día en que efectivamente se produzca el pago. Nos reservamos el derecho de solicitar a este Tribunal, en el momento que lo considere oportuno, la designación de un experto a fin de que haga el cálculo correspondiente al ajuste del valor monetario.
CUARTO: Para que CONVENGA o en defecto de ello, el Tribunal lo CONDENE a pagar a mi representada la suma de NUVE MIL TRESCINTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 9.358,74), mensuales desde la fecha de admisión de esta demanda (momento a partir de la cual se operará la eficacia resolutoria de la sentencia ex nunc) hasta el día de la sentencia definitivamente firme que lo condene a la entrega del inmueble como consecuencia del DESALOJO, como INDEMNIZACIÓN COMPENSATORIA por los DAOS derivados de la ocupación que haga del inmueble.
Por su lado, la parte demandada presentó su escrito de contestación a la demanda de forma extemporánea por tardía, conforme lo estableció la primera instancia, de modo que no se tomará en cuenta a los fines de la presente decisión. No así, las pruebas acompañadas a la contestación de la demanda, dado que las mismas se considerarán como si fuesen medios probatorios promovidos en el lapso de pruebas. ASI SE DECLARA.
f.- Pruebas en autos
Parte actora
En el sub iudice la parte actora presentó los siguientes medios probatorios con el libelo de demanda:
1.- Marcadas con la letra “A”, Actas de Asambleas de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. debidamente inscritas por ante la oficina de Registro Mercantil correspondiente. Las mencionadas documentales se constituyen en documentos públicos que no fueron impugnados ni tachados por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, para dar por demostrada la representación orgánica-legal que ostenta la ciudadana MARISOL CAMACHO MORA sobre la sociedad mercantil hoy demandante en el presente asunto. ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Marcado con la letra “C”, Registro de Información Fiscal de la sociedad mercantil INVERISONES SILVERTREAM, C.A. La documental antes reseñada es catalogada como documento administrativo considerado por la jurisprudencia como un instrumento que merece fe pública, y el mismo es valorado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrado el Número de Registro de Información Fiscal perteneciente a la sociedad mercantil INVERISONES SILVERTREAM, C.A. y tramitado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
3.- Marcado con la letra “B”, Documento de Compra-Venta suscrito entre la firma mercantil “CONSORCIO R.C.G., C.A.” (Vendedora) y la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. (Compradora). En relación a la presente prueba documental la misma constituye en un documento público que no fue impugnado ni tachado por la parte contraria en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y por medio del cual se da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, un inmueble constituido dos (02) parcelas de terreno y la edificación sobre ellas construido denominado “EDIFICIO R.C.G.”. Por ende, sirve para considerar a la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. como propietaria del preindicado bien inmueble. ASI SE ESTABLECE.
4.- Marcado con la letra “D”, copia simple de expediente de consignaciones arrendaticias del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas signado con el Nº 2007-0832, donde aparece como consignataria la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN, y como beneficiaria la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. Con relación a esta documental, se observa que se trata de la copia simple de un expediente de consignaciones arrendaticias, que merece fe pública, el cual al no haber sido impugnado por la parte contraria se le tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; asimismo conforme lo dispuesto en el artículo 56 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la referida documental hace prueba de la relación arrendaticia, y en principio, hace considerar al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez. En este sentido, el expediente sub examine sirve para acreditar que la consignataria INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN, ha cancelado los cánones correspondientes a los meses de Abril-Diciembre del 2007, Enero-Diciembre del 2008 y Enero-Marzo de 2009, cada uno por la cantidad de Dos Mil Trescientos Bolívares (Bs. 2.300,00). ASI SE ESTABLECE.
5.- Marcado con la letra “F”, expediente administrativo signado con el Nº 89.665, emanado del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura-Dirección General de Inquilinato, contentivo del procedimiento de regulación de cánones de arrendamientos. La documental antes reseñada es catalogada como documento administrativo considerado por la jurisprudencia como un instrumento que merece fe pública, y el mismo es valorado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrado la fijación del canón de arrendamiento sobre el inmueble de marras según el contenido de la resolución que se pasa a transcribir:
“En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales y de conformidad con lo establecido en los artículos 9, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual a las partes que se regulan para comercio, oficina y otros usos, a los (Locales Nos. 1,2,3,4,5 y 6) del inmueble identificado como Edificio “R.C.G.”, ubicado en la Calle Liberales, Urbanización El Paraíso, Parroquia El Paraíso; en la cantidad de: SETENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. F. 75.703,81), la cual queda distribuida de la siguiente manera:
Local No. 1-PB, con 473,40 m2 de placa. Bs.F. 17.095,66
Local No. 2-PB, con 317,77 m2 de placa. Bs.F. 13.942,16
Local No. 3-P1, con 346,62 m2 de placa. Bs.F. 9.358,74
Local No. 4-P1, con 422,77 m2 de placa. Bs.F. 11.492,90
Locales Nos. 5 y 6-P2, con 866,84 m2 de placa. Bs.F. 23.894,35
TOTAL................................... Bs.F. 75.703,81” (Negritas de esta Alzada)
En consecuencia, se acredita en autos el anterior procedimiento administrativo regulatorio y los montos del canon allí determinados, en especial el del inmueble objeto de la relación arrendaticia bajo litis. ASI SE ESTABLECE.
6.- Marcado con la letra “G”, notificación notarial de la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. dirigida a la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN practicada por la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 08/06/2009. El anterior documento se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, para dar por demostrada la notificación que realizara la parte demandante a la demandada por intermedio de Notario Público sobre los siguientes particulares: (i) la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01 de marzo de 2004, y la necesidad de que sea entregado el inmueble; (ii) que la arrendataria se encuentra se encuentra insolvente en relación al pago de los cánones arrendaticios; (iii) que el personal directivo, docente y alumnado que concurren al inmueble arrendado deben mantener el decoro y el orden y evitar daños, peligros y perjuicios a la propietaria; (iv) que los daños ocasionados por el alumnado y demás personas que concurran al inmueble arrendado, deberán ser pagados por la arrendataria; (v) que no será titular de los derechos que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, al tiempo que se advirtió que no se ha pagado la suma establecida por la Dirección General de Inquilinato; (vi) que la puerta de acceso al inmueble arrendado donde funciona el instituto educativo permanecerá cerrada de lunes a viernes a partir de las diez de la noche (10:00 pm), y los días sábado a partir de las cuatro de la tarde (4:00 pm); (vii) que autorice por escrito el acceso al personal contratado para la colocación de una puerta de emergencia; y, (viii) que se proceda a la entrega material del inmueble bajo arriendo. Y ASÍ SE DECIDE.
En fecha 14/08/2009 la representación judicial de la parte demandante solicitó al Tribunal de la Causa decretara medida de secuestro sobre el inmueble de marras y medida cautelar innominada consistente en que se le ordenara al INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN abstenerse de formalizar nuevas inscripciones y de reinscribir a los estudiantes, toda vez que las condiciones del inmueble no se encontraban aptas; y que no se le permitiera utilizar el local propiedad de la actora por falta de pago y a tal efecto consignó como anexo a su solicitud lo siguiente:
- Copia Certificada de inspección ocular extralitem llevada a cabo por la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31/07/2009 sobre el inmueble de marras, a solicitud de la hoy demandante y en el cual se dejó constancia del estado del inmueble para la fecha de la referida inspección ocular extralitem según se constata de los folios 269 al 280 ambos inclusive de la pieza No. 1.
Con relación a las inspecciones oculares extra litem, practicadas dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, se tiene que la misma adquiere el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ella no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazarse de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada. En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración. Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…” (Sentencia Nº 367, de fecha 15/11/2000, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia). Y en sentencia Nº 399 de fecha 30/11/2000 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con respecto a la Inspección Judicial extra litem se señaló: "...la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho..." En razón de lo anterior, el Tribunal aprecia y valora la referida Inspección ocular extrajudicial y le atribuye valor probatorio en el presente juicio, para dar por demostradas las condiciones del inmueble objeto de juicio en fecha 31/07/2009. Y así se declara.
En el período probatorio la parte actora presentó las siguientes probanzas:
1.- Ratificaron el valor probatorio de los siguientes documentos: documento de propiedad del inmueble arrendado, expediente administrativo emanado de la Dirección General de Inquilinato contentivo del procedimiento regulatorio del canon arrendaticio, el expediente de consignaciones arrendaticias del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y notificación notarial practicada por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital. En relación a esta documentales, se observa que las mismas ya fueron examinadas y, por lo tanto no tiene juicio valorativo que emitir esta sentenciadora. ASI SE ESTABLECE.
2.- Notificación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. dirigida a la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 29/09/2.006. En relación a la referida prueba documental la misma fue valorada supra como un documento público judicial a través del cual se daba por demostrada la comunicación que hiciera la parte actora a la demandada en fecha 29/09/2006 sobre los siguientes particulares: (i) que la arrendadora en su condición de propietaria del inmueble dado en arrendamiento, ha decidido dar por terminada la relación arrendaticia con el arrendatario que comenzó en fecha 01 de febrero de 2004, por un período de tres (03) años; (ii) que la presente notificación se realiza de conformidad con la cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento; (iii) que el inmueble deberá ser entregado en fecha 30 de enero de 2007, totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que fue recibido; y, (iv) que la entrega del depósito será efectuada a los treinta (30) días contados a partir del recibo del inmueble.
3.- Prueba de Informes dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que sirva informar lo siguiente: (i) si la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN consigna a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A., los cánones de arrendamiento, en el expediente signado con el Nº 2007-0832; (ii) en caso de sostener la afirmativa, señalar desde que fecha se encuentra efectuando las consignaciones el INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN; (iii) la suma a la que ascienden cada uno de los depósitos realizados y si todos han sido por el mismo monto; (iv) las fechas en que han sido depositados los cánones de arrendamiento y a que meses corresponden; (v) indicar la persona que actúa en nombre y representación y apoderado judicial de la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN. En relación a la presente prueba de informes esta sentenciadora considera que de la misma se desprende la veracidad de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada de los siguientes meses: abril de 2007 a diciembre 2007; enero 2008 a Diciembre 2008; enero 2009 a octubre 2009. Todos inclusive, para dar por demostrada la solvencia de la parte demandada de los cánones de arrendamiento anteriormente mencionados.
4.- Diversos contratos de arrendamiento suscritos entre la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. y la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA LA CHARLOT, C.A./ ciudadano JOSÉ ELÍAS ARAUJO IGLESIAS/ ciudadanos NELISA JOHANA RAMÍREZ ESCALONA, ALFONSO ANTONIO MARQUÉZ DELGADO y REINALDO REMY GONZÁLES SILVA/ sociedad mercantil GIMNASIO DARWICH, C.A., respectivamente. A tal respecto, se observa que se trata de unos contratos que merece fe pública notarial, y en consecuencia se valoran conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. No obstante, se constata que los contratos bajo examen acreditan unas relaciones arrendaticias no controvertidas por lo que se desechan dada su impertinencia. ASI SE ESTABELCE.
Parte demandada
Por su lado, la parte demandada presentó los siguientes medios probatorios:
1.- Marcado con la letra “A” documento poder conferido por el ciudadano RAMON SANCHEZ VALERO, venezolano mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.781.055, en su condición de representante legal del INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN al abogado RAFAEL BENIGNO ROMÁN LOYO inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 101.982, el cual quedó asentado en los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro. 58, Tomo 103. La referida documental se constituye en un documento autenticado que hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, para dar por demostrada la representación judicial de la parte demandada.
2.- Marcado con la letra “B” copia simple de acta de Asamblea General de la Sociedad Civil de la Sociedad Civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN celebrada en fecha 01 de junio de 2005 y registrada ante el Registro Inmobiliario Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro. 12, Tomo 4, protocolo Pro. La referida documental se constituye en un documento público que no fue impugnado ni tachado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, para dar por demostrada la representación orgánica-legal que ostenta el ciudadano RAMÓN SANCHEZ VALERO sobre la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN hoy demandada en el presente asunto. ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Copia Certificada de actuaciones inherentes al Expediente de consignaciones arrendaticias signado bajo el No. 2007-0832 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual se desprende lo siguiente:
a.- Auto de egreso de consignaciones correspondiente a los cánones que van de abril de 2007 a abril de 2008.
b.- Auto de egreso de consignaciones correspondiente a los cánones que van de abril de 2007 a abril de 2008, diciembre 2008 y enero 2009.
c.- Certificación de consignaciones arrendaticias que van desde el 17/05/2007 al 07/10/2009 sobre el inmueble de marras.
Las copias certificadas antes reseñadas dan cuenta de un documento que hace fe pública de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, para dar por demostradas los egresos de consignaciones arrendaticias contenidos en el referido documento así como las respectivas consignaciones arrendaticias antes detalladas.
4.- Marcado con la letra “C” copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio en fecha 05/09/1.996, ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas-Paraíso, el cual quedó anotado bajo el No. 18 tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. La referida documental da cuentas de un documento autenticado que hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, para dar por demostrada la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio.
5.- Marcados “C1”, “C2”, “D1”, “D2”, “D3”, “e2”, “e3” y “e4” recibos por concepto de cánones de arrendamientos. Se observa que se trata de registros o papeles domésticos los cuales no hacen fe a favor de quien los ha escrito pero hacen fe contra él cuando enuncian un pago que se le ha hecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.378 del Código Civil, en razón de lo cual los referidos recibos dan cuenta del pago de alquiler por parte de la demandada de los meses de enero y febrero 1997; el mes de febrero 1998, octubre y noviembre de 1999; mayo 2003, diciembre 2003; febrero 2004, diciembre 2005; febrero 2006; mayo 2006; junio 2006; noviembre 2006; sin embargo aprecia ésta jurisdicente que ninguno de los recibos antes enunciados corresponden a los meses reclamados por el actor como insolutos, esto es, meses que van de enero a junio de 2009, en virtud de lo cual a juicio de quien aquí decide no aportan nada con relación a los hechos controvertidos por lo que quedan desechados del material probatorio. Y así se decide.
6.- Marcado con la letra “C3”, recibo de luz emitido por SERDECO, C.A. La documental antes referida a criterio de quien aquí se pronuncia no contribuye a dilucidar los hechos controvertidos en el presente asunto, en virtud de lo cual queda desechada del material probatorio.
7.- Marcado con la letra “e”, copia simple de contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio, el cual al no haber sido impugnado por la parte contraria se le tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la suscripción de un contrato de arrendamiento entre las partes en litigio sobre el inmueble de marras en fecha 01/03/2004.
7.- Marcado con la letra “F”, copia certificada expedida por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. En cuanto a las referidas actuaciones judiciales debe decirse que las mismas merecen fe pública, y en consecuencia son admisibles y se valoran conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De las mismas se evidencia que se ha impugnado por ante la jurisdicción contencioso administrativa la Resolución N° 012383, de fecha 15 de agosto de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato, que fijó el canon máximo al inmueble bajo arriendo. No obstante, no se acredita la modificación de la misma. ASI SE ESTABLECE.
8.- Copia certificada de opinión fiscal y decisión dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas inherentes a la acción de amparo constitucional interpuesto por la hoy demandada contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A.. En cuanto a las presentes actuaciones judiciales debe decirse que las mismas merecen fe pública, y en consecuencia son admisibles y se valoran conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se evidencia que las referidas actuaciones judiciales contienen un procedimiento de amparo declarado Parcialmente Con Lugar a favor de la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN contra la empresa INVERSIONES SILVERTREAM, C.A., ordenándose la restitución de las vías de ventilación y acceso a las puertas de emergencia del local No. 3, ubicado en la planta baja del edificio R.C.G. Por lo tanto, se desechan por no estar relacionadas con el pago o no de los cánones arrendaticios, resultando impertinentes en la presente causa. ASI SE ESTABLECE.
9.- Contestación a la demanda y Reconvención planteada en esta causa. En relación a este instrumento se observa que no es propiamente un medio probatorio sino más bien la contestación a la demanda presentada en el caso de autos, y que por lo demás, se declaró extemporánea. Por consiguiente se desecha. ASI SE ESTABLECE.
10.- Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. y la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN de fechas 05.09.1996. La referida documental ya fue valorada supra.
11.- Copia de documento privado que se denomina ANEXO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes en litigio en fecha 01.09.1998, mediante el cual se afirma la modificación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01/09/1.996 en sus cláusulas Segunda, Décima Cuarta y Vigésima Sexta, referidas la primera a la fijación del canon de arrendamiento, la segunda a la duración del contrato el cual quedó fijado en dos (02) años fijos contados a partir del primero (1º) de septiembre de 1998 con fecha de vencimiento el 31/08/2000 y la tercera a la entrega realizada por la arrendataria a la arrendadora de la suma de Bs. 1.200.000,00 como ajuste por concepto de depósito. La referida documental se constituye en un documento privado suscrito entre las partes en litigio que al no haber sido impugnado por la contraria se le tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
12.- Copia de contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio en fecha 01/03/2004. La referida documental se constituye en un documento privado suscrito entre las partes en litigio que al no haber sido impugnado por la contraria se le tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
13.- Copia simple de notificación judicial dirigida por la parte demandada a la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. En cuanto al documento bajo examen, se observa que el mismo es merecedor de fe pública, y en consecuencia, es admisible de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil. En la misma se comunicó que la consignación de cánones arrendaticios se haría por ante el Juzgado municipal de consignaciones, y que no se acogerían a la cantidad fijada por la Dirección General de Inquilinato, ya que ahí no se indicó la fecha del contrato, que la matrícula había bajado, y que apenas alcanzaba para los gastos operativos, además se señaló que contra dicho decisión administrativa fue ejercido un recurso legal. ASI SE ESTABLECE.
12.- Copia simple del documento constitutivo del INSTITUTO MÉDICO DOCENTE DE EDUCACIÓN. El presente documento fue promovido por la parte demandada a los fines de demostrar que la parte actora en las líneas de su libelo demanda a una “asociación civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN”, siendo lo correcto “sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN”. Ahora bien, es totalmente inepta la prueba en cuestión dado que como ha dicho la doctrina de la Sala Civil de vieja data, el error material o lapsus calami ocurrido en el nombre de una de las partes o como en este caso en el calificativo social de una persona jurídica de comercio, excluye la idea de una interpolación de persona extraña en el proceso. ASI SE ESTABLECE.
13.- Posiciones Juradas de la ciudadana Luisa Alejandra Nieto Sánchez en su carácter de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. La referida prueba fue declarada inadmisible por la primera instancia dada su ilegalidad, por lo que no tiene esta sentenciadora juicio valorativo que emitir. ASI SE ESTABLECE.
14.- Testimoniales de los ciudadanos Simón Rivas, Jesús Alberto Reyes, Carlos Eduardo Martínez Salaverria. En cuanto a dichas testificales, las mismas fueron declaradas inadmisibles por la primera instancia dada su impertinencia, por lo que no tiene esta sentenciadora juicio valorativo que emitir. ASI SE ESTABLECE.
f.- De los fundamentos de la apelación
El apelante en sus escritos de alegatos presentados por ante esta Alzada aduce una serie de defensas, de las cuales se pasan a examinar las siguientes:
De la Competencia de esta Alzada
Corresponde aclarar al apelante, no como resolución de una improcedente regulación de competencia, sino con fines de orientación, que en el ordinario civil mercantil se ha establecido un régimen especial de apelaciones previsto en la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009, por virtud de la cual y en interpretación de la Sala Civil (vid. sentencias Nros. 00740, 00046 y 00049) los Juzgados Superiores asumen en el ordinario civil el conocimiento de las apelaciones ejercidas contra las sentencias de los Juzgados de Municipio.
Por otro lado, el hecho de no encontrarse la competencia estimada en Unidades Tributarias no implica -como aduce el apelante- una violación al debido proceso al derecho a la defensa ni mucho menos. Esta exigencia es sólo necesaria a los fines de determinar la competencia cuántica del órgano jurisdiccional, por ello si es omitida no será óbice ni siquiera para admitir a sustanciación la demanda puesto que lo que está en juego es sólo la competencia cuántica y el conocimiento jerárquico vertical de causas. ASI SE ESTABLECE.
De la perención breve de la causa por no constar diligencia del alguacil de haber recibido los emolumentos
Sin entrar a considerar los fundamentos de la apelante como la ausencia de diligenciamiento del alguacil, esta sentenciadora sólo quiere sostener como lo ha hecho alguna doctrina judicial, la improcedencia de la perención breve, en segunda instancia. Esto se explica porque, al haberse cumplido toda la secuela procesal y las partes han demostrado interés en litigar (vgr. –contestación a la demanda, promoción de pruebas, proferida una sentencia definitiva-), decretar la perención en alzada sería por el contrario cercenar la tutela judicial efectiva y eficaz que tan celosamente deben cuidar los tribunales de justicia. En otras palabras sería arrebatar a las partes su derecho a acceder al proceso para dirimir sus conflictos. Y es que esa conducta de alegar la perención breve en alzada está seriamente reñida con los deberes de lealtad y probidad procesales que se deben las partes (Art. 170 Código de Procedimiento Civil).
Por esas consideraciones se desestima la perención breve peticionada. ASI SE ESTABLECE.
De la reposición de la causa
Se solicita la reposición de la causa al estado de notificar nuevamente a la Procuraduría General de la República de la presente causa, dada la defectuosidad de la notificación practicada a ésta – según lo aduce el apelante - al carecer de los recaudos necesarios para que el mencionado organismo procediera a formarse opinión, y en definitiva no emitiera dictamen jurídico sobre el sobre el asunto. Ahora bien; en este aspecto es cierto que en el sub iudice, se ordena en el auto de admisión de la demanda la citación de la Procuraduría General de la República al tratarse de “un servicio privado de interés público”. La citación al parecer no reunió los extremos de ley al no aportarse a plenitud los recaudos necesarios para que la Procuraduría General de la República pudiera formarse opinión, razón por la cual no se emitió dictamen alguno, y de primera impresión pudiera pensarse que una citación o notificación defectuosa hace procedente indefectiblemente la reposición de la causa.
Sin embargo, cabe en este sentido recordar lo dicho en relación a la teoría de las nulidades y reposición, que, según criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 96 de fecha 22 de febrero del 2008, “queda claro que en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el vigente Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad procesal, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales. Por tanto, es indispensable para que proceda la reposición que, además, haya quedado comprobado en el juicio que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes o a una de ellas y que el acto no haya cumplido su finalidad”.
Por ello, conviene señalar que el caso sub-litis no es un caso donde se afecten de manera directa o indirectamente los derechos, bienes e intereses patrimoniales de la República, de tal suerte que prima facie no constituye una de las causas donde deba intervenir la Procuraduría General como parte en juicio, y en donde sin duda alguna sí sería sancionable con la nulidad y reposición la falta o defecto en la citación o notificación.
No es pues, este el caso. Como bien lo indicó la primera instancia en el auto de admisión de la demanda, se trata de un juicio en que eventualmente puede ser dictada una medida procesal de ejecución preventiva o definitiva sobre bienes que están afectados a un servicio privado de interés público, y en los cuales antes de su ejecución el Juez debe notificar al Procurador o Procuradora General de la República acompañando las copias certificadas de lo conducente a los fines de que el organismo público correspondiente adopte las previsiones necesarias para que no se interrumpa la actividad o servicio a la que esté afectado el bien objeto de ejecución, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 99 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
Partiendo de esa premisa, debe decirse que al no ser un asunto donde puedan verse afectados directa e indirectamente los derechos, bienes e intereses patrimoniales de la República, no es necesaria ni imperativa la actuación de la Procuraduría, a los fines de fungir como parte o de emitir dictámenes u opiniones en juicio. Y no será necesaria su intervención, en tanto y en cuanto, eventualmente no se dicten medidas de ejecución sobre los bienes objeto de la causa, los cuales, ciertamente si encuadran dentro del supuesto de bienes afectados a un servicio privado de interés público.
Por tales motivos, carece de sentido y utilidad la reposición de la causa al estado de que se cite o notifique nuevamente a la Procuraduría de la República, al no ser necesaria su intervención en juicio, circunstancia que cambia en la fase de ejecución en el caso de proferirse una sentencia condenatoria. En razón de ello, se declara improcedente la reposición de la causa solicitada por el apelante. ASI SE ESTABLECE.
De la falta de interés de la parte actora
La presente defensa constituye una defensa perentoria no alegable en segunda instancia, sino con la contestación al fondo de la demanda conforme lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por constituir una excepción que trae a la causa hechos nuevos. En consecuencia, se desecha dada su extemporaneidad. ASI SE ESTABLECE.
g.- Del mérito
En el presente asunto la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. reclama el Desalojo del inmueble en arriendo de la parte demandada sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN, con fundamento en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que a partir de la Resolución Nº 012383 de fecha 15 de agosto de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Infraestructura y Obras Públicas, que reguló el canon de arrendamiento en la cantidad de Nueve Mil Trescientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. F. 9.358,74), sólo se ha venido cancelando la cantidad de Dos Mil Trescientos Bolívares (Bs. 2.300,00), lo cual se hace por ante el Juzgado municipal de consignaciones.
En el mismo sentido, la parte actora funda su demanda en el impago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009, por la cantidad de Nueve Mil Trescientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. F. 9.358,74) cada uno, según la Resolución Nº 012383 de fecha 15 de agosto de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Infraestructura y Obras Públicas, en el expediente, cuyo monto global asciende a la suma de Cincuenta y Seis Mil Ciento Cincuenta y Dos Bolívares con Cuarenta y Cuatro Céntimos (Bs. F. 56.152,44).
En efecto, se está ante una demanda por Desalojo fundamentada en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual expresa:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuado la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Evidentemente la interpretación que debe dársele a la causal precitada es la de que la falta de pago de dos pensiones o cánones arrendaticios, así se haya convenido que deba hacerse el pago semanal, mensual, trimestral o semestral, dará lugar al desalojo, siendo equivoca la expresión de la norma cuando se refiere a mensualidades.
Ahora bien, es un presupuesto necesario para incoar una demanda por Desalojo que la temporalidad de la relación arrendaticia que se pretende finalizar sea de carácter indeterminada, es decir, que no se sepa con certeza su duración en el tiempo por haberse convenido así entre las partes o por haber operado la tácita reconducción.
Sentadas esas precisiones, se pasa a examinar la temporalidad arrendaticia de la relación bajo litis, para lo cual esta sentenciadora profundiza en el contenido clausular de los diversos contratos celebrados por las partes a los fines de determinar con precisión la voluntad de éstas (Art. 12 Código de Procedimiento Civil). Al respecto, se observa que:
1.- Las partes suscribieron un primer Contrato de arrendamiento en fecha 05 de septiembre de 1996, con una duración de dos (02) años contados a partir del 01 de septiembre de 1996 y que vencería el 31 de agosto de 1998 (Cláusula Décima Cuarta 14º).
2.- Luego, las partes suscribieron un documento en fecha 01 de septiembre de 1998 -denominado ANEXO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 01/09/1196- es decir inmediatamente al término del contrato anterior, con una duración de dos (02) años contados a partir del 01 de septiembre de 1998, y que vencería el 31 de agosto del año 2000 (Cláusula Décima Cuarta 14º)
3.- Finalmente, las partes suscribieron un último Contrato de arrendamiento en fecha 01 de marzo de 2004, con una duración de tres (03) años contados a partir del 01 de febrero de 2004, y que concluiría el 31 de enero de 2007 (Cláusula Tercera 3º).
De los contratos de arrendamiento suscritos por las partes se puede arribar a las siguientes conclusiones:
Tenemos que la relación arrendaticia bajo exámen inició por voluntad de las partes manifestada en forma escrita por contrato otorgado ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas en fecha 05/09/1996, y siendo que en la Cláusula Décima Cuarta de dicho contrato se estableció que el plazo de duración del mismo era de dos (02) años fijos contados a partir del 01 de septiembre de 1.996, por lo que su vencimiento –según lo establecido en dicha cláusula- se verificaría en fecha 31/08/1.998. Luego se evidencia de los autos la firma de un nuevo documento esta vez privado denominado “Anexo al Contrato de Arrendamiento” suscrito en fecha 01/09/1998, el cual igualmente en su Cláusula Décima Cuarta estableció un plazo de duración de dos (02) años fijos contados a partir del día 01/09/1998, y con vencimiento el día 31/08/2000; luego se observa una especie de vacío en el tiempo en cuanto a la firma de un contrato escrito que renovara la relación arrendaticia cuyo vencimiento se verificó el 31/08/2000 pero de acuerdo a los alegatos de las partes la relación continuó y finalmente el día 01/03/2004 éstas decidieron firmar un nuevo contrato de arrendamiento para el cual establecieron una duración de tres (03) años fijos contados a partir del 01/02/2004, con fecha de vencimiento establecida en su cláusula tercera el día 31/01/2007.
Ahora bien, bajo los supuestos enunciados supra nos encontramos con una relación arrendaticia que en su conjunto tuvo una duración de 10 años y 4 meses, en razón de haberse iniciado el día 01/09/1996; y luego haber sido objeto de sucesivas prorrogas -no obstante que entre las fechas 31/08/2000 al 29/02/2004 se produjo un vacío- siendo la última de las prórrogas la contenida en el contrato suscrito en fecha 01/03/2004, con vigencia desde el día 01/02/2004 y fecha de vencimiento el día 31/01/2007.
En efecto, puede suceder que los primeros contratos, por ejemplo, sean verbales o escritos a tiempo indeterminados, y luego, por voluntad de las partes deciden colocarle tiempo fijo; pero también puede ocurrir a la inversa, que los primeros contratos sean determinados y luego pasen a convertirse a tiempo indeterminado por voluntad de las partes o por sus actuaciones.
Pero, en este caso, quedó comprobado del cúmulo de contratos, y del último que sustituye a todos, que la voluntad del arrendador y del arrendatario fue que jamás se convirtiera el contrato a tiempo indeterminado, y ello quedó evidenciado del contenido clausular de los diversos contratos firmados entre las partes a saber: Cláusula Décima Cuarta (14º) del contrato suscrito en fecha 05/09/1996 con vigencia a partir del 01/09/1996 y vencimiento en fecha 31/08/1998; cláusula Décima Cuarta (14º) del contrato privado denominado “Anexo al Contrato de Arrendamiento” suscrito en fecha 01/09/1998, el cual mantuvo en plena vigencia el contenido de la referida cláusula contenida también en el contrato firmado en fecha 05/09/1996 modificando sólo el plazo de duración del mismo; y finalmente cláusula Tercera (3º) del contrato suscrito en fecha 01/03/2004, con vigencia desde el día 01/02/2004 y fecha de vencimiento el día 31/01/2007. Entonces, siendo un requisito para la incoación de una demanda de desalojo que se trate de un contrato a tiempo indeterminado, quien decide está obligada a analizar si el último contrato mantuvo su naturaleza determinada, o si quedó afectado y se indeterminó en alguna forma.
Del conjunto de contratos, se observa que al vencerse el primero en fecha 31/08/1.998, el día inmediato siguiente 01/09/1998 se celebró uno nuevo y el vencimiento de éste fue pautado para el día 31/08/2000, luego se produjo un vacío en el cual la relación arrendaticia aunque no avalada por contrato escrito mantuvo su vigencia hasta que el día 01/03/2004 las partes decidieron firmar un nuevo contrato con fecha de vigencia a partir del 01/02/2004 y con fecha de vencimiento el día 31/01/2007.
De la revisión de los contratos traídos a los autos, se evidencia que el celebrado entre las partes en fecha 01/03/2004 con fecha de vigencia a partir del día 01/02/2004 pasó a sustituir los anteriores, observándose en la cláusula tercera que el mismo se celebró por tres (03) años fijos y comenzó a regir en fecha 01/02/2004, teniendo como fecha de vencimiento el día 31/01/2.007, con una prorroga contractual por períodos de un (01) año, estableciéndose que en todo caso la parte que no deseara prorrogar el contrato, debía notificar por escrito a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo ó las posibles prorrogas que pudiera sufrir el contrato. La referida cláusula tercera fue redactada textualmente en la siguiente forma:
“…TERCERA: El término fijado para la duración del presente contrato será de TRES AÑOS (03) FIJOS, contados a partir del día primero (1º) de febrero de dos mil cuatro (2004) y concluirá el treinta y uno (31) de enero de dos mil siete (2007); prorrogable automáticamente por otros períodos de UN (1) AÑO, en el entendido entre las partes, que el nuevo canon de arrendamiento para el segundo y el tercer año del plazo fijo, así como para la prórroga ó prórrogas, deberá estar ajustado a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela. En todo caso la parte que no desee prorrogar el contrato, deberá notificar por escrito a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato. Cuando LA ARRENDADORA notifique a EL ARRENDATARIO, su voluntad de no prorrogar el contrato, éste deberá devolver el inmueble arrendado en buen estado, al vencimiento del plazo estipulado ó de cualquiera de las prórrogas que pueda haber sufrido el mismo. En todo caso, cualesquiera prórrogas si las hubieren, se considerarán como plazo fijo, ya que en ningún caso operará la tácita reconducción del contrato por haberlo acordado así las partes…” (Negrillas y subrayado del texto transcrito).
Así las cosas, vencido el último contrato suscrito por las partes en fecha 31/01/2007 se pudieron plantear dos escenarios a saber:
1.- De haberse verificado notificación escrita de la voluntad de una de las partes de no prorrogar el contrato con por lo menos treinta días de anticipación al vencimiento del plazo fijo ó la prórroga –según el caso-, comenzaba a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 literal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000), esto es, tres (03) años para el caso concreto dado que la relación arrendaticia data de más de diez años.
2.- De no haberse verificado notificación escrita de la voluntad de una de las partes de no prorrogar el contrato con por lo menos treinta días de anticipación al vencimiento del plazo fijo ó la prórroga –según el caso-, se prorrogaría el contrato automáticamente por períodos de un (01) año.
En este sentido, tenemos que el quid del presente asunto estriba en la oportunidad de la notificación escrita del deseo de no prorrogar el contrato hecha por una de las partes a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo ó de la prorroga correspondiente.
Así las cosas, observa ésta jurisdicente que en el caso bajo análisis la parte actora afirma haber notificado a la demandada de su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento a través de dos notificaciones a saber:
1.- Notificación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. dirigida a la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 29/09/2.006. En relación a la referida prueba documental la misma fue valorada supra como un documento público judicial a través del cual se daba por demostrada la comunicación que hiciera la parte actora a la demandada en fecha 29/09/2006 sobre los siguientes particulares: (i) que la arrendadora en su condición de propietaria del inmueble dado en arrendamiento, ha decidido dar por terminada la relación arrendaticia con el arrendatario que comenzó en fecha 01 de febrero de 2004, por un período de tres (03) años; (ii) que la presente notificación se realiza de conformidad con la cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento; (iii) que el inmueble deberá ser entregado en fecha 30 de enero de 2007, totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que fue recibido; y, (iv) que la entrega del depósito será efectuada a los treinta (30) días contados a partir del recibo del inmueble.
2.- Marcado con la letra “G”, notificación notarial de la sociedad mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A. dirigida a la sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN practicada por la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 08/06/2009. El anterior documento se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, para dar por demostrada la notificación que realizara la parte demandante a la demandada por intermedio de Notario Público sobre los siguientes particulares: (i) la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01 de marzo de 2004, y la necesidad de que sea entregado el inmueble; (ii) que la arrendataria se encuentra insolvente en relación al pago de los cánones arrendaticios; (iii) que el personal directivo, docente y alumnado que concurren al inmueble arrendado deben mantener el decoro y el orden y evitar daños, peligros y perjuicios a la propietaria; (iv) que los daños ocasionados por el alumnado y demás personas que concurran al inmueble arrendado, deberán ser pagados por la arrendataria; (v) que no será titular de los derechos que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, al tiempo que se advirtió que no se ha pagado la suma establecida por la Dirección General de Inquilinato; (vi) que la puerta de acceso al inmueble arrendado donde funciona el instituto educativo permanecerá cerrada de lunes a viernes a partir de las diez de la noche (10:00 pm), y los días sábado a partir de las cuatro de la tarde (4:00 pm); (vii) que autorice por escrito el acceso al personal contratado para la colocación de una puerta de emergencia; y, (viii) que se proceda a la entrega material del inmueble bajo arriendo.
Ahora bien, en cuanto a la oportunidad en que se dieron las notificaciones in comento tenemos que al haber sido practicada la primera de ellas –notificación judicial de fecha 29/09/2006-, ésta se hizo bajo la vigencia del último de los contratos de arrendamiento celebrado por las partes, esto es, bajo la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/03/2004 el cual establecía un plazo fijo de tres (03) años comenzando a regir a partir del día 01/02/2004 y , teniendo como fecha de vencimiento el día 31/01/2.007, por lo que si nos guiamos por el texto expreso del contrato la parte que no quisiera prorrogar el mismo debía notificar en forma escrita a la otra de tal decisión con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del plazo fijo ó de la prorroga.
Siendo ello así, tenemos que la notificación practicada en fecha 29/09/2006 se produjo 118 días antes del vencimiento del plazo fijo pautado por las partes -31/01/2007- es decir dentro del plazo estipulado por la cláusula tercera del contrato, pero se debe tener en cuenta que una vez verificado el vencimiento del plazo fijo acordado por las partes debía empezar a computarse la prorroga legal establecida en el artículo 38 literal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000), la cual como se indicara supra es de tres (03) años y vencía el 31/01/2010.
Con relación a la notificación notarial practicada en fecha 08/06/2009, ésta también se realizó bajo la vigencia del último de los contratos de arrendamiento celebrado por las partes, esto es, bajo la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/03/2004 el cual establecía un plazo fijo de tres (03) años comenzando a regir a partir del día 01/02/2004 y teniendo como fecha de vencimiento el día 31/01/2.007, toda vez que como se indicara supra una vez vencido el contrato en fecha 31/01/2007, y tomando en cuenta la notificación de no prorroga realizada por la parte actora a la demandada en fecha 29/09/2006, debía comenzar a computarse de pleno derecho el lapso de prorroga legal previsto en el artículo 38 literal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios(Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000), el cual vencía el 31/01/2010, por lo que es de hacer notar que al haber sido interpuesta la presente demanda en fecha 01/07/2009, la misma se interpuso en el lapso de prórroga legal que tenía la demandada. Y así se decide.
En fin, para quien decide está claro que:
(i) El contrato de arrendamiento inició el 01/09/1996, (ii) que el último contrato data del 01/02/2004 y fue pautado como un contrato a tiempo determinado;
(ii) que la relación arrendaticia en su conjunto fue de 10 años y 4 meses, en razón de haberse iniciado el día 01/09/1996; y luego haber sido objeto de sucesivas prorrogas, siendo la última de éstas, la contenida en el contrato suscrito en fecha 01/03/2004, con fecha de vencimiento en fecha 31/01/2007.
(iii) que la notificación realizada en fecha 29/09/2006 por la parte demandante se produjo 118 días antes del vencimiento del plazo fijo pautado por las partes es decir dentro del lapso previsto en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
(iv) que una vez verificado el vencimiento del plazo fijo acordado por las partes en el último de los contratos -31/01/2007- debía empezar a computarse la prorroga legal establecida en el artículo 38 literal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000), la cual es de tres (03) años.
(v) que en el presente caso la prorroga legal vencía el 31/01/2010.
(vi) que al haber sido interpuesta la presente demanda en fecha 01/07/2009, la misma fue incoada en el lapso de prórroga legal que tenía la demandada.
(vii) que la acción de desalojo sólo es posible incoarla en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.
(viii) que en el presente caso el contrato no se indeterminó.
Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, conforme al artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios(Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000), lo correcto era intentar la acción de cumplimiento ó resolución contrato de arrendamiento –según la escogencia de la parte accionante- y no como ocurrió en el presente caso intentar demanda por desalojo.
En este orden de ideas, es oportuno indicar que el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y las de cumplimiento ó resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo las acciones de cumplimiento ó resolución de contrato de arrendamiento según su cuantía pueden acceder a la sede casacional.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, dejó sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”
En efecto, la acción escogida por la parte demandante, que lo fue la de desalojo por falta de pago, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo determinado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria a una disposición expresa de la ley – artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000), y así se decide.
Por todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expresados, considera este Juzgado Superior que debe ser declarado con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, por lo que debe revocarse la decisión recurrida y declararse en consecuencia INADMISIBLE la demanda de Desalojo incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SILVERTREAM C.A. contra el INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN condenando en las costas del juicio a la parte demandante conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 684, Exp. 2007-000848 de fecha 22/10/2008 con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, tal y como será declarado en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
-IV-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 06 de octubre de 2010, por el abogado RAFAEL BENIGNO ROMÁN LOYO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de mayo de 2010, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró Parcialmente Con Lugar la demanda que por Desalojo incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A., en contra de la prenombrada sociedad civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN.
SEGUNDO: SE REVOCA, la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de mayo de 2010, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró Parcialmente Con Lugar la demanda que por Desalojo incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A., en contra de la Sociedad Civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN.
TERCERO: INADMISIBLE, la demanda que por Desalojo incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES SILVERTREAM, C.A., en contra de la Sociedad Civil INSTITUTO CENTRO DOCENTE DE EDUCACIÓN.
CUARTO: Al haber prosperado el recurso de apelación no se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandada. Se condena en costas del juicio a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 684, Exp. 2007-000848 de fecha 22/10/2008 con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ.
Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera de sus lapsos naturales se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 05 días del mes de diciembre del año dos mil once (2011). Años 201° y 152°.
LA JUEZA,
DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABG. MARIA ANGÉLICA LONGART V.
En esta misma fecha 05/12/2011, siendo las 2:00p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABG. MARIA ANGÉLICA LONGART V.
Exp. Nº CB-10-1185
RDSG/MALV/Rodolfo/aml.
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