REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 05-12-2011.- Años 201° y 152°.- PARTE ACTORA: COLEGIO HUMBOLDT, C.A., domiciliada en está ciudad de Maracay, en la calle Sucre Norte Números: 49,51 y 45, constituida inicialmente por ante el Juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº 40, Tomo 10 del libro de Registro de Comercio llevado por dicho Juzgado, posterior reforma consta de documento inscrito por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de marzo de 1978, bajo el N° 52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de Julio de 1986, por ante la señalada Oficina de Registro, bajo el Nº 38, Tomo 200-B y su última modificación inscrita por antes la Oficina de Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 4 de Junio de 2003, bajo el Nº 60, Tomo 18-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AMERICA RENDON MATA, DULCE MARIA RUBIO y JOSÉ CASTILLO SUÁREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.262, 1729 y 30.911, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, domiciliada en la Urbanización La Granja, Avenida Cementerio, Centro Comercial Paseo La Granja, Piso 2, Oficina 205, Valencia, Estado Carabobo, constituida por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre de 2000, bajo el No. 53, tomo 90-A.- APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NELSON JOSE LIRA ROMERO y NESTOR ALBERTO DÍAS LIRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 79.432 y 94.491, respectivamente.- MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Sentencia definitiva). EXPEDIENTE: Nº 38599. (Nomenclatura de este Tribunal).- I PRIMERA PIEZA Iniciaron las presentes actuaciones en fecha 13 de septiembre de 2006, por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que interpuso la abogada AMERICA RENDÓN MATA, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 4.262, en su carácter de apoderada judicial de COLEGIO HUMBOLDT, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., en la persona de los ciudadanos DUMAR RIVERO CRUCES y SANTOS DI BLASSI COLLI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. 3.843.958 y 7.182.805, respectivamente. (Folio 1 al 17). Mediante auto de fecha 14 de septiembre de 2006, se le dio entrada a la presente demanda. (Folio 18). Se admitió la demanda por auto de fecha 25 de octubre de 2006, se ordenó emplazar a la parte demandada mediante comisión, para lo cual, se libró despacho de comisión y oficio con el N° 6658-06, al juzgado distribuidor de los municipios de Valencia del Estado Carabobo. (Folios 48 al 51). En fecha 7 de diciembre de 2007, se recibieron y agregaron actuaciones provenientes del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego De La Circunscripción Del Estado Carabobo, que guardan relación con el expediente, de la cual se desprende que en fecha 20 de diciembre de 2006, el ciudadano JARLIND DÍAZ, titular de la cedula de identidad N° V-11.590.460, en su carácter de Alguacil del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego De La Circunscripción Del Estado Carabobo, consignó el recibo de citación de la parte demandada los ciudadanos DUMAR RIVERO CRUCES y SANTOS DI BLASSI COLLI, representantes de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AXM 44, C.A., sin firmar. (Folio 54 al 81). La apoderada judicial de la parte actora abogada, antes identificada, en fecha 22 de febrero de 2007 solicitó la citación por carteles de la parte demandada ya que fue imposible la citación personal. (Folio 82). Por auto de fecha 15 de Abril de 2007, se ordenó la practica de la citación de la parte demandada por carteles, y para su fijación, se acordó comisionar a la Secretaria del Juzgado de los Municipios de Valencia Estado Carabobo. (Folios 83 al 86). La abogada America Rendón, antes identificada, en fecha 16 de Abril de 2007, consignó dos (2) ejemplares de los diarios “EL PERIODIQUITO” y “EL ARAGÜEÑO”, donde se encuentran debidamente publicados los carteles de citación de la parte demandada. (Folio 87 al 89). En fecha 30 de Julio de 2007, se agregó a los autos comisión N° 12713 proveniente del Juzgado Tercero del Municipio Valencia del Estado Carabobo. (Folios 90 al 97). Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se le designara defensor ad litem a la parte demandada. (Folio 98). El Abogado Nelson José Lira Romer, actuando como apoderado judicial de la parte demandada en fecha 17 de octubre de 2007, se dio por citado, dio contestación a la demanda e interpuso reconvención, acompañando sus respectivos anexos. (Folios 100 al 140). Por auto de fecha 22 de octubre de 2007, el Tribunal previo cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 17 de octubre de 2007, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y se ordenó emplazar a la parte actora reconvenida. (Folios 141 al 143). El apoderado judicial de la parte demandada reconviniente en fecha 26 de octubre de 2007, solicitó que la causa se abriera a pruebas por cuanto la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención. (Folio 151). Mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, apeló del auto que dio admisión a la reconvención. (Folio 152). Por auto de 30 de octubre de 2011, se negó lo solicitado tanto por la parte actora como por la parte demandada. (Folio 153). En esa misma fecha 30 de octubre de 2011, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito por medio del cual solicitó la reposición de la causa al estado de volverla a admitir por cuanto se cometió un error en el auto de admisión dictado en fecha 25 de octubre de 2006 por cuanto se admitió una “RESOLUCIÓN DE CONTRATO” siendo lo correcto un “RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO”, a su vez, la reconvención del demandado debe ser invalida por que al apoderado le otorgaron poder en nombra de personas naturales y no de la empresa demandada. (Folio 154 al 157). El apoderado judicial de la parte demandada reconviniente en fecha 31 de octubre de 2011, solicitó que se tomará como improcedente la reposición de la causa requerida por la parte actora reconvenida, por cuanto la invocó por haber quedado confesa en la reconvención y a su vez, añadió que no fue error del Tribunal admitir la Resolución del Contrato de Arrendamiento, sino por la propia parte actora reconvenida, por haber acumulada varias pretensiones en una, es decir, por pretender la resolución y retracto a la vez. (Folios 158 al 161). En esa misma fecha 31 de octubre de 2007, la parte demandada consignó un escrito de pruebas. (Folios 150 al 155) Por auto de fecha 1 de noviembre de 2007, este Tribunal se pronunció con respecto a lo peticionado por las partes en cuanto a la solicitud de reposición de la causa y la admisibilidad de las pruebas promovida por la parte demandada reconvincente, y en tal sentido, acordó que en cuanto al primer punto se pronunciará en la definitiva y con respecto a las prueba las admitió y ordenó oficiar al Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial. (Folio 164 al 166). En fecha 2 de febrero de 2007, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, antes identificada, impugnó las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, la cual este Tribunal acordó decidir en la sentencia definitiva que se dicte. (Folio 167 y 168). La apoderada judicial de la parte actora abogada AMERICA RENDÓN, antes identificada, en fecha 5 de noviembre de 2007, consignó escrito de impugnación de los medios probatorios promovidos por la parte demandada y a su vez, promovió pruebas, este Juzgado por auto de esa misma fecha las admitió. (Folio 170 al 178). En fecha 5 de noviembre de 2007, compareció ante el juzgado el abogado NELSON JOSE LIRA ROMERO, antes identificado, para consignar los fotostatos correspondientes a la causa Nº 37.427, para que sean cotejadas con el expediente original y ser certificadas a objeto de dar cumplimiento a lo ordenado en el auto de admisión de pruebas de fecha 1 de noviembre de 2007. (Folio 176). Por auto de fecha 5 de octubre de 2007, el Tribunal ordeno practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 22 de octubre de 2007, y ordeno agregar a los autos el escrito de pruebas consignado por la parte actora. (Folios 177 al 536). En fecha 8 de noviembre de 2007, compareció ante el juzgado el abogado NELSON JOSE LIRA ROMERO, antes identificado, y consignó escrito del análisis del escrito de informe. (Folio 538 al 544). En fecha 13 de noviembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora abogada, antes identificada, consignó escrito de informes. (Folio 545 al 554). Por auto de fecha 14 de noviembre de 2007, por cuanto la primera pieza se encontraba voluminosa constante de 555 folios, el Tribunal ordenó dar apertura a una segunda pieza. (Folio 555) SEGUNDA PIEZA Por auto de fecha 20 de noviembre de 2007, se agregaron a los autos actuaciones que guardan relación con la presente causa, provenientes del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (Folios 3 al 682). La apoderada judicial de la parte actora reconvenida en fecha 14 de diciembre de 2007, consignó escrito de conclusiones. (Folio 683 y 684). Quien suscribe se abocó a la presente causa en fecha 12 de abril de 2010. (Folio 728). TERCERA PIEZA En fecha 21 de abril de 2010, la apoderada judicial de la parte actora abogada AMERICA RENDÓN, antes identificada, sustituyó su poder APUD ACTA en la persona del abogado JOSE CASTILLO SUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.911. (Folio 3 y 4). En fecha 11 de noviembre de 2010, este Tribunal ordenó la acumulación de las causas Nº 38599 y Nº 37427 para evitar sentencias contradictorias, además se libró oficio al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante le cual se le solicitó que se enviare información de la causa Nº 10.800, nomenclatura interna de ese Tribunal. (Folio 17 al 29). En fecha 3 de mayo de 2011, compareció ante el juzgado el abogado NELSON JOSE LIRA ROMERO, antes identificado, y solicitó que se dictara sentencia en la presente causa. (Folio 30 y 31). II ALEGATOS DE LAS PARTES ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO LIBELAR: “…Consta a la cláusula del Acta constitutiva y Estatutos de mi representada, que esta es un ente privado delicado a una función de interés social, como lo es el de impartir educación a la infancia, como lo es impartir educación a la infancia y juventud aragueña con el fin de cumplir con su misión, mi representada celebro en el año 1978, con la Compañía en Nombre Colectivo de este mismo domicilio, denominada PELETEIRO y NAVARRO, debidamente inscrita en el Registro de Comercio llevado anteriormente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y del Trabajo de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 9 de noviembre de 1965, bajo el Nº 247, un contrato de arrendamiento sobre ellas construidas, situado en la Calle Sucre Norte, hoy Avenida Sucre de la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado Aragua. En efecto, consta de documento reconocido por ante la Notaria Publica Primera de Maracay, en fecha 11 de mayo de 1978, bajo el Nº 346, Tomo 4to, que anexo en copia marcado “B”, que la mencionada Compañía en nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO, le cedió en arrendamiento a mi representada COLEGIO HUMBOLDT C.A, un bien in mueble, constituido por varias parcelas contiguas y las edificaciones sobre ellas construidas, perfectamente determinadas e identificadas en el mencionado documento. Dicho contrato fue prorrogado en forma sucesiva y permanente, por medio de sendos contratos de arrendamiento escritos, siendo el último de ellos el celebrado en fecha 28 de agosto de 2001, en instrumento privado que anexo marcado “C”, donde a las cláusulas PRIMERA y SEGUNDA se lee. “…PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un edificio de dos plantas (2) distribuido en la siguiente forma: cinco aulas (5) y un deposito (1) en la planta alta; queda comprendido en dicho contrato además: 1. un casa quinta con su correspondiente terreno anexo al mencionado edificio y consta de siete (7) aulas, tres (3) salas de baños, una piscina (1), jardín y un (1) garaje 2. Cuatro aulas (4) y un local comercial en construcción, anexos al mencionado edificio, constituyendo un solo cuerpo. 3. Un intercomunicador (1), dos (2) aparatos de aire acondicionado. SEGUNDA: Los inmuebles objeto del presente contrato de arrendamiento están ubicados en la Calle Sucre Norte Nº 49,51 y 45, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua…”. Asimismo, en la cláusula TERCERA del mencionado contrato se estableció como duración del mismo, el termino de dos (2) años “…contados a partir del 1ero de septiembre de 2001…”, plazo que al vencerse opero la tacita preconducción, ya que la arrendadora dejo en posesión del inmueble arrendado a mi representada y siguió recibiendo los cánones de arrendamiento correspondientes, convirtiéndose así en un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo. Ahora bien, en fecha 15 de mayo de 2006, como a las nueve de la mañana (9:00 am), aproximadamente, estando en el recinto del Tribunal Tercero en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el abogado MAX ANTONIUO FIGUEROA BARBERI me manifestó que la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y COLEGIO HUMBOLDT, C.A. Tenia el dinero para pagarlo, no había inconveniente en dárselo. Yo le manifesté que mi representada si tenia el dinero y que en beneficio de la negociación, el directivo PEDRO ALEJANDRO NAVARRO se comunicaría con el a tal fin. De seguidas, el mencionado colega me suministro el número de su teléfono celular 0414-3450236, para que este directivo de mi representada lo llamara. El Sr PEDRO ALEJANDRO NAVARRO, no pudo comunicarse de inmediato con el mencionado colega, porque tuvo que ser intervenido de urgencia por un problema renal, situación que le fue comunicada al mencionado abogado, que como hemos afirmado, es a la vez apoderado de INVERSIONES AZM 44, C.A. Al estar en condiciones, en un lapso aproximado de 15 días, el directivo de mi representada, arriba señalado, llamo por teléfono al mencionado colega para comenzar las negociaciones y ponerse de acuerdo sobre el sitio y la hora en que se efectuaría la primera conversación. Sorpresivamente este le manifestó que no tenia nada que hablar con el sobre la venta, que lo que se tenia pendiente eran los juicios y que habían que esperar el resultado de los mismos. Así las cosas, a los dos (2) meses, aproximadamente, de esta ultima conversación telefónica, concretamente en horas de la mañana del día 7 de agosto de 2006, con la presencia de la Notaria Publica Quinta de Maracay, visitaron las instalaciones de mi representada los apoderados de INVERSIONES AZM 44, C.A dejándole a nuestro vigilante una participación de que ALICIA NAVARRO DE STEINER, en representación de la arrendadora, la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO, le había vendido el inmueble ocupado en arrendamiento por mi representada. Haciendo las investigaciones en la Oficina Subalterna de Registro Publico del Primer Circuito de este Municipio Girardot del Estado Aragua, nos encontramos que efectivamente, la arrendadora, la Compañía en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, en fecha 28 de junio de 2006, según documento protocolizado bajo el Nº 30, Protocolo 1ero, Tomo 3ero, que anexo en copia marcado “F”, había “vendido” a la misma INVERSIONES AZM 44, C.A, los siguientes lotes de terreno y bienhechurias ocupadas por mi representada y sobre las cuales esta había manifestado su voluntad de ejercer su derecho preferente para adquirirlos frente a cualquier otra persona, en el precio y en la modalidad de estricto contado fijado por la propietaria arrendadora en su notificación. Como puede observarse, además de lo ya señalado anteriormente, esta determinación e identificación del área “vendida” no coincide con la modalidad establecida por la arrendadora en la notificación que del ofrecimiento de venta le hiciera la propietaria-arrendadora en la notificación que del ofrecimiento de venta le hiciera la propietaria-arrendadora a mi representada en fecha 15 de febrero de 2006. En efecto, la arrendadora ofreció en venta a mí representada parte y no la totalidad de la parcela 51, además en la notificación hecha a mi representada no se le indicaron los linderos y medidas del área ofrecida en venta. Es por ello que podemos afirmar con toda seriedad Ciudadano Juez, que las evidentes y flagrantes. Nuevamente PELETEIRO y NAVARRO, asistida por el abogado MAX ANTONIO FIGEROA BARBERI, en connivencia con INVERSIONES AZM 44, C.A. cuyo apoderado es el abogado MAX ANTONIO FIGUEROA BARBERI pretenden violar el derecho preferente que tiene mi representada de adquirir los inmuebles que ocupa desde el año 1978, como arrendataria, y donde desempeña una función de interés social desde esa fecha. II DEL DERECHO El articulo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley, en beneficio a los arrendatarios, son de orden publico, por lo que su interpretación debe ser extensiva en su beneficio y no restrictiva. En efecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha mantenido un criterio claro e inequívoco, en cuanto al criterio de orden publico, con el concurso de la mas reputada doctrina extranjera, estableciendo que el orden publico representa una noción que representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés publico que exigen una observancia incondicional Y QUE NO SON DEROGABLES POR DISPOSICION PRIVADA. Cuando la ley establece que las normas para proteger a una de las partes en una controversia son de orden publico, significa que estas no pueden ser vulneradas por convenios privados y que en caso de duda debe beneficiarse al protegido por ese interés público. En consecuencia, mi representada tiene derecho preferente a comprar la totalidad o parte del inmueble que ocupa en su condición de arrendataria y por ello, en su aceptación de ejercer el derecho preferente, manifestó su voluntad de adquirir todo el inmueble ocupado, constituido según lo previsto en el contrato de arrendamiento que consignamos marcado “E”. Hemos comprobado, Ciudadano Juez que mi representada, en forma ineducable y a través de un Tribunal, notifico su aceptación a la oferta de venta hecha a favor por la propietaria del inmueble dentro del lapso de ley, por lo que esta no estaba en libertad de vendérselo a un tercero, a tenor de lo establecido en esta ultima norma transcrita y mucho menos venderle a ese tercero la totalidad de la parcela 51 cuando a mi representada solo ofreció venderle parte de ella. En efecto, el ofrecimiento de venta hecho por la arrendadora a mi representada, no esta sometido a ninguna condición, por cuanto la existencia de la obligación no dependía de un acontecimiento futuro e incierto, a tenor de la norma establecida en el articulo 1.197 del Código Civil, aplicable en este procedimiento en forma supletoria, por remisión de la norma contenida en el articulo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la modalidad o naturaleza de la operación que era la adquisición del inmueble ocupado así como la modalidad de pago, de estricto contado, fue aceptado por mi representada. Asimismo, a tenor de lo establecido en el articulo 1.214 del Código Civil siempre que en los contratos se estipula un termino o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor y el único aparte del articulo 1.213 eusdem, dispone que es un enriquecimiento del acreedor el pago anticipado que le haga el deudor de una obligación, por lo que este tiene el derecho de reclamar, en la medida de su perjuicio, el enriquecimiento que su pago anticipado le ha procurado al acreedor. Por otra parte, las normas establecidas en los artículos 1.486 y 1.487 eiusdem disponen que es obligación principal del vendedor el de la tradición y que esta se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador. En consecuencia, cuando la ley habla de precio, condiciones y modalidades, debe entenderse que son las que puedan serles impuestas legalmente al arrendatario. De lo contrario, se corre el riesgo, de que se “fabriquen” términos inaceptables para el inquilino, pero aceptados por cualquier “tercero” acomodaticio, para pretender vulnerar el derecho vulnerar el derecho preferente que tienen los arrendatarios para comprar el bien arrendado. En otro orden de ideas, el Código Civil, cuyas normas en el Titulo VI de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son aplicables, como dirigimos anteriormente, en forma supletoria por remisión que del mismo hace la norma contenida en el articulo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su articulo 1160 que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley. En consecuencia se debe reconocer que mi representada cumplió con las expectativas legales y licitas que rodearon la oferta de la vendedora: por cuanto manifestó su voluntad de adquirir todo el inmueble arrendado dentro del precio y modalidades que reunía la negociación con el arrendador en el caso concreto que aquí hemos referido, por lo que ejerció legalmente su derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado y tiene derecho también, por ende, de ejercer el retracto legal arrendaticio consagrado en el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, el ordinal b) del articulo 48 eiusdem establece como uno de los requisitos exigidos para ejercer el derecho de retracto, el que las condiciones en que se le vendió al tercero fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendador y ya hemos comprobado que a mi representada solo se le ofreció en venta parte de la parcela Nº 51 mientras que al tercero-demandado se le vendió la totalidad de la misma; pero además los requisitos consagrados en la demanda norma no pueden considerarse como taxativos, por la noción de orden publico que rodea los derechos de los arrendatarios, por lo que los efectivos de dicha norma debe extenderse a todo acto que vulnere sus derechos. En efecto, resultaría absurdo por ejemplo que el arrendatario que le hiciere uso, en el termino legal, de su derecho de preferencia, no tuviere derecho a ejercer el retracto legal porque supuestamente las condiciones en que “compro” el tercero, fueren mas “desfavorables” que las contenidas en la oferta hecha al inquilino. III PETITORIO Por las razones expuestas es por lo que acudo a su competente autoridad, para demandar, como en efecto demando formalmente, a la Compañía Anónima domiciliada en Valencia, Estado Carabobo, denominada INVERSIONES AZM 44, C.A debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de Noviembre de 2000, bajo el Nº 53, Tomo 90-A, en la persona de sus representantes legales, ciudadanos DUMAR AMILCAR RIVERO CRUCES y SANTOS DI BLASSI COLL, ambos mayores de edad, venezolanos, médicos y de este domicilio para que convenga, así sea declarado por este Tribunal a su cargo: PRIMERO: La subrogación o sustitución de mi representada COLEGIO HUMBOLDT, C.A, arriba identificada, en la situación de la “compradora” demandada INVERSIONES AZM 44, C.A, también identificada anteriormente, adquirida en el documento de compra-venta celebrado con la Sociedad en Nombre Colectivo denominado PELETEIRO y NAVARRO, identificada anteriormente, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 28 de Julio de 2006, bajo el Nº 30, protocolo 1ero, Tomo 3ero, sobre los siguientes inmuebles propiedad de esta ultima y ocupados por mi representada como arrendataria, a saber: PRIMERO: LA TOTALIDAD DE LAS BIENHECHURIAS SOBRE ELLA CONSTRUIDAS situada en la Avenida Sucre de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, con los siguientes linderos: NORTE: Parcela que es o fue del Dr. Héctor Argenis Moreno; SUR: Con parcela que fue del Teniente Coronel Enrique González Pachano, hoy con la parcela Nº 49, propiedad de la Sociedad en nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO; ESTE: su frente, la Calle Sucre; y OESTE: Parcela que fue de Domingo Vásquez, hoy propiedad de la Sociedad en nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO, con un área de diez y ocho metros (18 mts) de frente por treinta y ocho metros (38 mts) de fondo, con una superficie de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (684 M2), Nº catastral: 010503030007012028000000000 y que le pertenece a la Sociedad en nombre Colectivo denominado PELETEIRO y NAVARRO, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 26 de Julio de 1971, bajo el Nº 16, folio 64 vto, protocolo 1ero, y SEGUNDO: menor extensión de la parcela Nº 49, cuyos linderos y medidas generales son: NORTE: Con casa que fue del mayor Pedro Quevedo, luego de Euclides Álvarez y actualmente propiedad de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO; SUR: Casa que fue de Leopoldo Tiramizu, hoy propiedad de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO; ESTE:, la calle sucre; y OESTE:, Parcela que fue de los hermanos Morales hoy propiedad de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO, con un área de diez y ocho metros (18 mts) de frente por sesenta y siete metros con ochenta centímetros (67,80 mts) de fondo le corresponde el Nº Catastral 010503030007012030000000000 y le pertenece a la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO con una superficie inicial de un mil doscientos veinte metros con cuarenta decímetros cuadrados (1.220,40 m2), según documento registrado en la misma Oficina Subalterna de Registro, en fecha 26 de Julio de 1971, bajo el Nº 7, folio 19 vto, Protocolo 3ero, Tomo Único, siendo la menor extensión de terreno vendido un área aproximada de seiscientos ochenta y siete metros cuadrados con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (687,48 M2) y las bienhechurias en ella enclavadas, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En dos segmentos, el primero de treinta y ocho metros (38 mts ) con la parcela Nº 51, propiedad de la sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, y el segundo, de doce metros con cincuenta y cuatro centímetros (12,54 mts) con parcela Nº 10, propiedad de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: En dos segmentos, el primero en veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terrenos “propiedad” de INVERSIONES AZM 44, C.A (área en litigio según expediente Nº 10.800 llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, señalado en el Capitulo I de este libelo); y el segundo, en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO; ESTE: Con la Calle Sucre, su frente en doce metros con cuarenta y un centímetro (12,41 mts.) y OESTE: En dos segmentos, el primero en dos metros con once centímetros (2,11 mts) con terreno “propiedad” de de INVERSIONES AZM 44, C.A” (área en litigio según consta de expediente Nº 10.800 arriba señalado) y el segundo, en catorce metros con cincuenta y dos centímetros (14,52 mts) con la parcela Nº 49 propiedad de la Sociedad en Nombre COLECTIVO PELETEIRO Y NAVARRO. SEGUNDO: La resolución, es decir, la nulidad de la venta con respecto a la compradora, celebrada entre la demandada INVERSIONES AZM 44, C.A y la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, identificadas debidamente en este libelo, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 28 de Julio de 2006, bajo el Nº 30, protocolo 1ero, Tomo 3ero y se establezca en ella, como compradora, a COLEGIO HUMBOLDT, C.A, también identificada en este documento. TERCERO: Que la sentencia que recaiga sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad, a favor de mi representada, de las parcelas de terreno y las edificaciones sobre ellos construidas, objeto de la acción de retracto y que una vez registrada, sirva de titulo de propiedad a mi representada de los mismos, cuyos linderos y medidas se dejaron establecidas en el aparte primero de este petitorio e identificadas en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 28 de Julio de 2006, bajo el Nº 30, Protocolo 1ero, Tomo 3ero. CUARTO: El monto de la cantidad a reembolsar por mi representada a la demandada, por concepto de los gastos y costos de la venta. QUINTO: El ultimo en que mi representada deberá pagarle a la demandada, la suma de un mil quinientos millones de bolívares (Bs. 1500.000.000,0) que fue el precio de venta fijado por la arrendadora en su notificación, a tenor de lo establecido en el articulo 1.212 del Código Civil, mas los gastos y costos de la venta. SEXTO: El pago de las costas y costos del proceso, cuya estimación dejamos al mejor criterio del Tribunal. IV ESTIMACION DE LA DEMANADA De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo esta acción en la suma de trescientos sesenta millones de bolívares (Bs. 360.000.000,00), a los fines de la competencia por la cuantía. VII CONCLUSIONES Por las razones expuestas, Pido que la presente demanda sea admitida, se decrete la medida cautelar solicitada, se habilite el tiempo necesario para la admisión de la acción y para el decreto de la medida, jurando la urgencia del caso. Asimismo, ruego que la demanda sea sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con los correspondientes pronunciamientos de ley…”. (Negritas del texto, subrayado del Tribunal) ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: “…I DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA En primer lugar, alertamos a este Juzgador respecto al hecho de que la actora no dio cumplimiento, o al menos no se hizo constar en esta causa lo contrario, a sus obligaciones relativas al logro de las diligencias pertinentes a la citación de la demanda dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda,. Por lo que se habrá verificada de la Perención Breve de la instancia a tenor de lo dispuesto en el numeral 1 del articulo 267 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. De hecho, tal y como se dijo, no consta que el actor haya diligenciado exponiendo que deba cumplimiento a sus obligaciones relativas al logro de la citación. Nótese que la demanda fue admitida en fecha 25 de octubre de 2006, y tendrá la demandante hasta el 25 de noviembre para dar cumplimiento a la carga procesal de diligenciar en constancia del cumplimiento de tales obligaciones, y en virtud de no constar que se hubiere verificado esta actuación procesal, habrá que decir que se configuro, de pleno derecho, la perención de la instancia. A este efecto, 6 de Julio de 2004, la Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº 01-436, Caso José Ramón Barco Vásquez contra Seguros Caracas Liberty Mutual. II. DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA PARA SOSTENER EL PRESENTE LITIGIO. Es preciso señalar, en primer lugar, que la parte actora ejercita un conjunto de pretensiones que dirige única y exclusivamente a nuestra representada, la Sociedad de Comercio INVERSIONES AZM 44,C.A., cuando, jurídicamente, del análisis del contenido de las mismas y su efecto, debió dirigirlas a otros sujetos respecto de los cuales que omite dirigir su acción. Tal como lo señala la parte actora, nuestra representada hace parte del presente proceso en razón de que funge como compradora de un bien inmueble que constituye el objeto de un contrato de arrendamiento celebrado entre la hoy demandada y la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, vendedor en la operación jurídica de compra que atribuyo a nuestra representada los mencionados derechos de propiedad, que consta de venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 28 de Julio de 2006, y que quedo anotado bajo el Nº 30, Folios 272 al 278, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Tercer Trimestre, el cual acompañamos al presente escrito de contestación en copia simple marcado con la letra “A”. Ahora bien, es evidente que la operación jurídica de venta, es decir, el contrato de venta celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, CA y la Sociedad en nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, es la fuente jurídica de la actual condición de esta representada como propietaria del bien inmueble arrendado a la demandante. Asimismo, debe señalarse que los hipotéticos derechos subjetivos que la parte actora en este proceso pretende hacer valer, subyacen en la existencia de una relación jurídica contractual de naturaleza arrendaticia sostenida con la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO. Véase que ambas relaciones jurídicas contractuales está presente la figura de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, pues, en la relación jurídica nacida del arrendamiento del inmueble se vincula con la demandante; mientras que en la relación que se generó de la venta del bien inmueble se une en un lazo jurídico con nuestra representada. Es decir, tanto en lo qua respecta al contrato de arrendamiento como en lo atinénte al contrato de venta hizo vida jurídica activa la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, haciendo nacer situaciones Jurídicas con su voluntad manifestada, e incluso, generando con actos y hechos, situaciones fácticas con consecuencias jurídicas de esencial importancia para esclarecimiento del tema judicial hoy controvertido. Esta realidad jurídica tiene relevantes consecuencias en el aspecto adjetivo o procesal, pues, la parte actora ha omitido la esencial incorporación, de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO al presente proceso, constituyendo una situación jurídico-procesal imperfecta que no puede producir efectos jurídicos válidos bajo ningún aserto, en razón de que no se han incorporado todos los sujetos procesales que precisan incorporarse en la presente causa. La predicada necesidad jurídica de incorporación de ese “otro” sujeto procesal a la presente causa se traduce en la obligatoriedad de participación activa de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO en el presente litigio, sujeto jurídico sin el cual, como se dijo, el presente proceso adolecería de defectos en su formación que afectaría la decisión de fondo. Es necesario en este punto expresar que analizadas las pretensiones de condena hechas valer por la parte demandante podemos notar que pide simultáneamente su subrogación en la persona del comprador del bien inmueble vendido, la resolución del contrato, y la nulidad del contrato, es decir, a todo evento; la parte actora pide sea analizado el contrato de compraventa celebrado entre INVERSIONES AZM 44, C.A y la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO en fecha 28 de julio de 2006. Debe decirse que el espectro o dimensión del análisis jurisdiccional del contrato compraventa señalado inmediatamente antes está dado por la pretensión hecha valer por Ia parte actora, a saber, va a depender de modo directo de lo que ha pedido la actora, primero, la subrogación en la persona de nuestra representada respecto a la venta del inmueble, segundo, la resolución del contrato, y tercero, la nulidad del contrato. - De la petición relativa a la subrogación en la persona de nuestra representada su condición de compradora del bien inmueble vendido en razón de la existencia de un pretendido derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio; dimana claramente la necesidad de incorporación activa en la causa del vendedor del bien inmueble, la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, pues, es incuestionable que como vendedor del bien cuyo retracto se pide, también tendrá derecho a exponer las razones por las cuales el negocio jurídico por esta persona jurídica celebrado deba asumirse valido y legitimo. Asimismo, deberá permitírsele exponer en el presente proceso las razones que pueden enfrentar los alegatos de incumplimiento de la normativa inquílinaria proferidos por la parte actora, y en general de señalar a este Juzgador aquéllas circunstancias fácticas relacionadas con el desenvolvimiento de la relación arrendaticia sostenida con la actora que puedan contradecir el alegado derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal que aquella pretende hacer valer, todo esto como lógico aserto del hecho de que es la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO el sujeto jurídico que se vinculó con la demandante hasta el momento de la venta, a saber, tanto en lo relativo al desarrollo de la relación arrendaticia, como en lo atinente las ofertas de venta y demás minucias fácticas relacionadas con el asunto. Asimismo, es incuestionable que una hipotética y negada desde ya- declaratoria de procedencia de la pretensión de subrogación, implicaría que la Sociedad en Nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO tendría ahora como contratante a un sujeto con el que inicialmente no celebró contrato de venta alguno, es decir, con el cual no escogió estar vinculado en una relación contractual, y frente al cual, innegablemente, tendría un lazo jurídico contractual que lleva consigo consecuencias jurídicas evicción, responsabilidad mencionada a través de una activa participación en el presente proceso a objeto de evitar tal subrogación, pues, se le ha omitido de la causa. Asimismo, es necesario poner de manifiesto lo que se profundizará en este escrito de contestación- que la parte demandante en apoyo a su pretensión de retracto legal alega incluso que el ofrecimiento de venta proferido por la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO en su condición de arrendador propietario, no fue voluntad que la actora cuestiona fue materializada idóneamente será el arrendatario propietario oferente, lo que constituye otra evidencia de que es forzosa la incorporación a la referida persona jurídica en el presente litigio. Por estas razones es que asumimos que es incuestionable que el sujeto jurídico que mejor puede exponer las razones por las cuales no vendió el inmueble a la hoy demandante sino a nuestra representada, es la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO. En cuanto a la segunda y a la tercera petición hechas valer por la actora en la presente causa, a saber, la resolución y la nulidad del contrato, debemos hacer notar que la parte demandante, en su libelo de demanda, y específicamente al vuelto del folio 7 del escrito referido, señala que pide “SEGUNDO: La Resolución, es decir, la Nulidad de la venta respecto a la compradora es decir, pretende la parte actora lograr un pronunciamiento que a la vez declare la resolución y la nulidad de la venta, es decir, pide se determine judicialmente al contrato resuelto y nulo, pretensiones que claramente son incompatibles con la petición de subrogación, y que por tanto provocan que las mismas se excluyan mutuamente. En este respecto cabe decir que, si bien la parte demandante pide que el contrato sea resuelto y anulado respecto a la compradora -lo que a nuestro criterio es inexacto y erróneo, dado el argumento señalado respecto a la incompatibilidad de las pretensiones acumuladas necesariamente, ante todo análisis, deberá efectuarse un análisis de la juridicidad del contrato, en el caso se la petición de nulidad, y de la conducta contractual de las partes intervinientes en el contrato de venta, para el caso de la petición de resolución. En cuanto al hecho de que la actora haya pedido la resolución del contrato debe decirse que, en términos jurídicos amplios a objeto de privilegiar la síntesis la declaratoria judicial de resolución de un contrato será aquella que causada en la verificación procesal de un incumplimiento de una estipulación contractual, extinguida del mundo jurídico sus efectos jurídicos, es decir pedida por uno de los contratantes la resolución, tocara al juez analizar si efectivamente se produjo el incumplimiento aducido, y constatado el mismo, se declarara la extinción de la situación jurídica producida por el contrato; por lo que se hace evidente que, siendo el efecto de la resolución pedida, ante el evento de su procedencia, la declaratoria de extinción de la situación jurídica generada por el contrato de venta, se afectara la esfera jurídico-subjetiva del comprador, en este caso, nuestra representada, y del vendedor, a saber, la sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO. Así las cosas, estaremos en presencia de un evidente litisconsorcio pasivo necesario a tenor de lo dispuesto en los artículos 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, lo que ha sido ampliamente reconocido tanto por la doctrina como una causal de falta de cualidad. Respecto de la existencia del referido litisconsorcio pasivo necesario, debemos decir en este caso es patente que sin la participación de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO en la presente causa, los efectos de una eventual decisión judicial incidirían directamente en la esfera jurídica del señalado sujeto jurídico vulnerando el principio de audiencia del interesado e incurriendo en indefensión, pues, se habría omitido participación activa en la causa, vulnerando su derecho a ser oído, a defenderse, y a una tutela judicial efectiva, y en fin se vulneraría el principio de que “nadie puede ser condenado y vencido en juicio sin ser oído.”. Son múltiples las decisiones judiciales constituidas en criterios jurisprudenciales dado su carácter pacifico y reiterado, que exponen que en aquellos casos en los que la relación jurídica material resulte única e indivisible para cada una de sus partes deberán participar en el proceso todos los involucrados en tal relación, lo que ocurre en el presente proceso judicial, en el que la operación jurídica de compraventa celebrada entre la Sociedad de Comercio INVERSONES AZM 44, CA y la Sociedad en nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, constituye el titulo jurídico común que enlazada a los dos sujetos mencionados, título jurídico cuya modificación no puede dividirse ni aislarse bajo una pretensión de subrogación, resolución y nulidad- para uno sólo de los sujetos contratantes sin que afecte ineludiblemente al otro. Consideramos pertinente y valioso para el mejor entendimiento del planteamiento propuesto en este escrito de contestación respecto al tema tratado en este Capitulo expresar que el maestro Chiovenda señalaba que “...el litisconsorcio necesario existe además de los casos reconocidos por una norma legal, en todos aquellos otros en que la acción se persigue el cambio de una relación o estado jurídico, ya que existe lógica y jurídicamente como unidad compuesto de vanas sujetos, no puede dejar de existir como tal sino respecto a todos.” Mientras que respecto al tema el Dr. Devis Echandía exponía que “…hay relaciones jurídicas sustanciales sobre las cuales no es posible pronunciarse por partes, fraccionándolas o calificándolas respecto de alguno de los sujetos, porque indispensablemente la decisión comprende y obliga a todos...”. También la doctrina venezolana, de la cual hacemos valer las palabras del ilustre procesalista Dr. Aristides Rengel Rornberg (en Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nueva Código de 1987), ha dicho que: “El Iitisconsorcio necesaria o forzosa, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal formo que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, par tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. (Arts. 145y 148 CP.C). En estos casos y en otras semejantes, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno a varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación paro contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de’ ella, siendo por tanto necesario a forzoso el litisconsorcio.” Finalmente, es con fundamento en los argumentos que ya señalamos en este capitulo 11, que oponemos formalmente a la actora, de conformidad con lo establecido en el articulo 361 de Código de Procedimiento Civil, como Defensa Perentoria de Fondo, la falta de Cualidad de nuestra representada, la Sociedad INVERSIONES AZM 44, CA., para sostener el presente proceso, ante la evidencia del ya patentizado Litisconsorcio Pasivo colectivo necesario que compele a que se deba integrar en la causa a la Sociedad en Nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, sujeto jurídico que no fue demandado en el presente proceso, para lo que pedimos formalmente, como punto previo a la sentencia de fondo que haya de recaer, se declare la improcedencia de la presente acción. III DE LA INEXISTENCIA DEL DERECHO A LA PREFERENCIA OFERTIVA PRETENDIDO POR LA ACTORA Para el supuesto hipotético y eventual posibilidad que desde ya consideramos remota ante la fuerza de los argumentos ya explanados en los Capítulos anteriores- de este Juzgador no asuma como jurídicamente procedentes las defensas peticiones y opuestas supra, se hace necesario señalar que la parte actora, en su condición de arrendatario del inmueble hoy propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44,C.A., no tenía ni tiene derecho a la preferencia ofertiva respecto de la adquisición del bien inmueble arrendado y en este proceso pedido en retracto. Establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios que para hacerse destinatario del derecho a la preferencia del inmueble ocupado, el arrendatario debe cumplir con 2 requisitos concurrentes, a saber, primero, una ocupación en condición de arrendatario superior en tiempo a los 2 años, y segundo, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. En el presente proceso, dada la dimensión del sustrato fáctico de la causa inicialmente determinado por el actor, debemos precisar que en lo que respecta a la existencia de la relación arrendaticia sostenida desde el año 1978 entre la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO y la hoy demandante, y a la existencia del contrato de arrendamiento celebrado en último término entre ambos sujetos jurídicos en fecha 28 de agosto de 2001, asumimos expresamente como ciertos tales extremos de hecho. Respecto al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de agosto de 2.001 entre los hoy demandantes y la Sociedad en Nombre Colectivo PELFTEIRO Y NAVARRO, y que el demandante acompaña a su libelo marcado “C” en copia simple: manifestamos en esté acto que le atribuimos plenos efectos jurídicos como prueba documental ante la certeza de su exacta correspondencia con el ejemplar original del referido documento que reposa en los autos de la causa signada con el N° 37427 correspondiente a este Juzgado. Debe .señalarse que las estipulaciones contractuales establecidas en el referid contrato de arrendamiento, que inicialmente estaba celebrado a tiempo determinado siguieron en vigencia y lo están aun ante la verificación de la tácita reconducción d contrato —salvo en lo relativo a la duración del contrato, lo que es lógico-1 es decir, el contrato de arrendamiento siguió rigiendo desde la fecha de la expiración de su término sigue rigiendo hasta ahora las relaciones jurídicas arrendaticias sostenidas por la demandante, primero, con la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO antiguo arrendador, y en último término, con ocasión de la subrogación arrendaticia verificada con la venta, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, CA., con la que aun se vincula en el referido arrendamiento. Ahora bien, de entre las estipulaciones contractuales establecidas, la sociedad demandante se obligó al pago del canon de arrendamiento, el cual, según la Cláusula Cuarta del referido contrato, se pagaría por mensualidades vencidas, a saber, en la referida cláusula contractual, respecto al pago de los cánones de arrendamiento, “LA ARRENDATARIA se compromete o cancelar puntualmente al vencimiento de cada una.”. Es de puntualizar que no contradecimos el hecho de que la arrendataria hoy actora en esta causa efectivamente ocupa el inmueble desde el año 1378, lo que implica Ial verificación del primer requisito establecido en el articulo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, una ocupación como’ arrendatario superior a los 2 años a la fecha en que el arrendador manifieste su voluntad de enajenar el bien arrendado. Por el contrario es obligatorio poner de relieve que en lo que respecta al pago del canon, léase, en lo atinente a la solvencia en el pago del canon, la hoy actora, bajo ningún concepto puede asumirse puede considerarse que ha satisfecho este requisito legal. Es un hecho cierto el que la arrendataria, desde el mes de agosto del año 2003 específicamente desde el de agosto del año 2.003, ha consignado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Maño Briceño lragorry del Estado Aragua, en expediente signado con el N° 397-03, los cánones de arrendamiento correspondientes al pago de su obligación pecuniaria principal como arrendatario. Es de resaltar que el Decreto con Rango y Fuerza de Lev de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo. 51 contempla los requisitos para la realización de una válida consignación arrendaticia, a saber, que sea efectuada en el tribunal competente dentro de los días siguientes a la fecha del vencimiento de la mensualidad correspondiente, es decir, antes del 15 del mes siguiente al mes vencido, lo que en el presente caso aplica plenamente ante la omisión de estipulación contractual que establezca otro régimen a favor del arrendatario hoy actor. Asimismo, es innegable que con la existencia de una sola consignación tardía es decir, posterior al día 15 del mes siguiente al mes vencido cuyo pago se consigna habrá de verificarse la insolvencia del arrendatario en el pago del canon. Es de hacer notar es que sólo a los efectos de la interposición de una acción de desalojo, que la normativa legal inquilinaria vigente, específicamente el articulo de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, contempla un régimen más amplio para establecer la insolvencia del arrendatario, que se produzcan 2 o más pagos tardíos consecutivos, es decir, que el arrendatario pague 2 o más mensualidades consecutivas luego de vencidos los 15 días que tiene consignación por lo que la oportunidad para establecer la insolvencia del arrendatario sólo para el caso especial de demandarse el desalojo, será el transcurso de quince días siguientes al segundo mes vencido consecutivo sin haberse consignado oportunamente Ahora bien asumimos con la existencia de 1 sola consignación tardía, a saber, posterior a los 15 días calendario siguientes al vencimiento de la mensualidad que se pretende consignar, el juez de la causa deberá declarar en estado de insolvencia al arrendatario, esto con independencia de la naturaleza y duración del contrato de arrendamiento, mas, para el caso hipotético de que el criterio de este juzgador sea que, ante un contrato de arrendamiento; mas, para el caso hipotético de que de que el criterio de este juzgador sea que, ante un contrato escrito a tiempo indeterminado como el que regula la relación arrendaticia examinada en el presente litigio, se precisen de 2 consignaciones tardías por parte del arrendatario, esto con apoyo en la norma establecida en el articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que el tribunal de la causa no asuma como valido nuestro argumento de la suficiencia de una única consignación tardía para establecer la insolvencia, manifestamos que, incluso ante la aplicación del hipotético criterio narrado, también la arrendataria hoy actora esta en estado de insolvencia, tal y como se evidenciara a seguido. Puede constatarse fácilmente del contenido del expediente Nº 397-O3 sustancio ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño lragorry del Estado Aragua, que la sociedad hoy actora consignó, luego del día 15 deI mes siguiente al mes vencido cuyo pretendían consignar, en las siguientes ocasiones: 1- Noviembre de 2.003, fue consignado en fecha 27 de enero de 2.004. (Depósito caño de fecha 21 de enero de 2.004). 2.- Diciembre de 2.003, fue consignado en fecha 9 de marzo de 2.004. (Depósito Bancario del mes de marzo de 2.004). 3.-Enero de 2.004, fue consignado en fecha 17 de mayo de 2.005. (Depósito Bancario del mes de mayo de 2.005). 4-Febrero de 2.004, fue consignado en fecha 17 de mayo de 2.005. (Depósito Bancario de mayo de 2.005). 5-Marzo de 2.004, fue consignado en fecha 17 de mayo de 2.005. (Depósito Bancario de mayo de 2.005). 6.- Abril de 2.004, fue consignado en fecha 17 de mayo de 2.005. (Depósito Bancario de mayo de 2.005). 7. Mayo de 2.004, fue consignado en fecha 30 de Junio de 1005. (Depósito Bancario de mayo de 2.005). 8.- Agosto de 2.004, fue consignado en fecha 23 de septiembre de 2.004 (Depósito Bancario en fecha 22 de septiembre de 2.004). 9.- Septiembre de 2.004, fue consignado en fecha 8 de noviembre de 2.004 (Depósito Bancario de noviembre de 2.004). 10-Octubre de 2.004, fue consignado en fecha 3 de diciembre de 2.004 (Depósito-Bancario de fecha 3 de diciembre de 2.004). 11.- Noviembre de 2.004, fue consignado en fecha 18 de enero de 2.005 (Depósito-Bancario de fecha 18 de enero de 1005). 12.- Diciembre de 2.004, fue consignado en fecha 5 de abril de 2.005 (Depósito-Bancario de fecha 4 de abril de 2.005). 13.- Enero de 2.005, fue consignado en fecha 4 de mayo de 2.005 (Depósito-Bancario de 4 de mayo de 2.005). 14.- Febrero de 2.005, fue consignado en fecha 9 de mayo de 2.005 (Depósito Bancario de fecha 6 de mayo de 2.005). 15.- Marzo de 2.005, fue consignado en fecha 4 de julio de 2.005 (Depósito Bancario de fecha 4 de julio de 2.005). 16.- Abril de 2.005, fue consignado en fecha 4 de julio de 2.005 (Depósito Bancario de fecha 4 de julio de 2.005). 17. Mayo de 2.005, fue consignado en fecha 4 de junio de 2.005 (Depósito Bancario de arrendamiento, fecha 4 de julio de 2.005). 18.- Agosto de 2.005, fue consignado en fecha 26 de septiembre de 1005 Bancario de fecha 26 de septiembre de 2.005). 19.- Septiembre de 2.005, fue consignado en fecha 17 de noviembre de 2.005 Bancario de fecha 15 de noviembre de 2.005). 20.- Noviembre de 2.005, fue consignado en fecha 10 de enero de 2.006 Bancario de fecha 10 de enero de 2.0%). 21. Diciembre de 2.005, fue consignado en fecha 6 de febrero de 2.006 Bancario en el mes de febrero de 2.005). REVISALO 22.-Enero de 1006, fue consignado en fecha 20 de febrero de 2;006 (Depósito de fecha 16 de febrero de 2.006). 23.- Febrero de 2.006, fue consignado en fecha 22 de marzo de 2.006 (Depósito de fecha 21 de marzo de 2,006). 24.-Marzo de 2.006, fue consignado en fecha 8 de junio de 2.006 (Cheque de Gerencia librado en fecha 7 de junio de 2.006). 25.- Abril de 2.006, fue consignado en fecha 13 de junio de 2.006 (Cheque de Gerencia librado en fecha 13 de junio de 2.006). 26.- Mayo de 2.006, fue consignado en fecha 11 de julio de 2.006 (Cheque de Gerencia librado en fecha 10 de julio de 2.005). Es evidente el estado franco y patente de insolvencia del arrendatario que debe ser declarado por este Juzgado, pues, desde & mes de julio de 2.003 hasta el mes de mayo de 2.006, a saber, de 35 mensualidades correspondientes al mencionado período, la arrendataria consignó tardíamente, o mejor, extemporáneamente, 26 cánones de arrendamiento, es decir, solamente puede asumirse que consignó en tiempo hábil 9 cánones de arrendamiento en ese especio temporal. Incluso si se analiza la fecha en 18 que la arrendataria efectuó los depósitos o libré os cheques de gerencia, es decir, el momento en el que enteró las cantidades de dinero en la cuenta abierta por el Tribunal de la consignación, se constatará que en muchas ocasiones efectué tales operaciones bancarias en fechas ostensiblemente posteriores a los 15 días siguientes al vencimiento del mes cuyo pago se pretendía consignar. Es evidente entonces que sólo puede asumirse que el arrendatario se encuentra en un innegable estado de insolvencia derivado del retardo en la consignación de los cánones de arrendamiento, lo que, como ya se expuso, ocurrió respecto de 26 cánones de arrendamiento, y que se constaté se produjo de manera consecutiva en más de una por ejemplo, de noviembre de 2005 hasta mayo de 2.006-. Así las cosas, será evidente que para el momento de la exteriorización de la manifestación de voluntad de enajenación del bien inmueble proferida por la Sociedad en nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, a saber, el 15 de febrero de 2006; e incluso al momento de la efectuación de la venta del bien inmueble a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., léase, en fecha 28 de julio de 2.006; el arrendatario estaba en manifiesto estado de insolvencia en el pago, por consignación, de los cánones de arrendamiento a los que está obligado con ocasión del pacto arrendaticio. Es por estas razones que entendemos suficientemente fundado el argumento conforme al cual el arrendatario no tiene derecho a la preferencia ofertiva, pues, no cumplió cabalmente con su obligación de pago del canon de arrendamiento, ya que innegablemente procedió su consignación de modo tardío, extemporáneo, y francamente violatorio del dispositivo legal contemplado en el articulo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley, del artículo 34 ieusdem, y de las estipulaciones contractuales pactadas. Por tal motivo, pedemos formalmente a este Juzgador declare en estado de insolvencia al arrendatario que funge como actor en la presente causa, y con fundamento en lo establecido en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contemplativo de la condiciones de procedencia del derecho a la preferencia ofertiva, declare la improcedencia de la acción hecha valer en este proceso, petición que formulamos se encuentra causada en la ya evidenciada inexistencia del derecho en referencia. IV.- DE LA INEXISTENCIA DEL DERECHO A RETRAER QUE PRETENDE OSTENTAR 14 ACTORA Establece el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos InmobiIiarios que la procedencia del la acción por retracto legal arrendaticio está supeditada al cumplimiento a verificación del cumplimiento de las condiciones establecidas en el articulo 42 del referido instrumento normativo. Así las cosas, para que el arrendatario pueda ostentar el derecho al retracto, y consecuencialmente, a la subrogación en la persona del tercero adquirente del bien inmueble arrendado, necesariamente deberá, primero, estar ocupando el inmueble en arrendamiento por más de 2 años, y segundo, estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Tal y como se evidenció en el Capítulo III del presente escrito de contestación, el arrendatario hoy actor está en un innegable estado de insolvencia en lo que respecta al pago, en este caso por consignación judicial, de los cánones de arrendamiento, por lo cual, ni ostenta el derecho a la preferencia ofertiva conforme al artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni ostenta el derecho al retracto legal arrendaticio, a tenor de los establecido en el artículo 43 del instrumento legal en mención. Este innegable hecho remite necesariamente a concluir que la acción intentada es manifiestamente improcedente, lo que pedirnos sea declarado por este Juzgador en fuerza de los argumentos ya suficientemente explanados. V- DE LA IMPROCEDENCIA DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Aun cuando asumimos como innegables los elementos de juicio que hemos hecho valer para contradecir y rechazar la pretensión deducida de la demanda interpuesta, ante la eventual asunción, por este Juzgador, de un criterio distinto a los ya explicitados respecto a la inexistencia del derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, consideramos preciso que, ante aquel escenario, analicemos una nueva circunstancia jurídica que enfrenta sólidamente la procedencia de la acción intentada por la actora. Es necesario señalar que tal y corno lo ha expresado la actora, la Sociedad en Nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO efectuó un ofrecimiento de venta del bien inmueble arrendado, tal y como consta de notificación efectuada por la Notario Público Quinto de Maracay en fecha 15 de febrero de 2006, y que en este acto acompañamos al presente escrito marcado con la letra “B” en copia certificada. Ahora bien, debemos rechazar de modo absoluto y pleno —rechazo que idóneamente tocaría exteriorizar al vendedor, quién fue el que efectuó el ofrecimiento, de allí la evidencia de su incorporación a este proceso de manera obligatoria y forzosa es el hecho de que “...fa modalidad establecida por la arrendadora...” en el ofrecimiento de venta sea distinta, en perjuicio del arrendatario hoy demandante, respecto de Ia establecida en el documento de venta que instrumentaliza la enajenación del inmueble celebrada entre la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO y nuestra representada, la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, CA. A este respecto rechazamos formalmente el alegato proferido por la actora respecto a que a nuestra representada se le vendió la totalidad de la parcela 51 y que el ofrecimiento contempló la oferta de venta de parte de la misma parcela 51, lote de terreno que forma parte integrante del total del inmueble arrendado. Claramente se evidencia del contenido del documento que instrumentaliza el ofrecimiento de venta efectuado en fecha 15 de febrero de 2.006 -y acompañado al presente escrito marcado con la letra “B”, específicamente al vuelto del folio 1, líneas 21, 22 y 23, que la Sociedad PELETEIRO Y NAVARRO, representada por la ciudadana Alicia Navarro de Steiner, ofreció “…eI terreno y las bíenechurías por ellos ocupados En calidad arrendatarios, que forman parte de las parcelas Números: 4.9 y SL.”, es decir, no puede en modo alguno asumirse del análisis del documento en mención que el arrendador —propietario que efectúa el ofrecimiento haya expresado que vende parte de parcela 51, pues, claramente se evidencia que ofrece el inmueble arrendado (bienhechurías y terreno), léase, si no distingue el oferente, debe entenderse que ofrece todo el bien inmueble arrendado, lo que es ostensible y prestinamente derivable de una rasa lectura del contenido del referido ofrecimiento de venta, por lo que consideramos ininteligible la alegación de existencia de una diferencia en las modalidades de la alegación de existencia contempladas en el ofrecimiento de venta efectuado al actor en fecha 15 de febrero de 2.006, respecto del contrato de venta celebrado por el arrendador —propietario con nuestra representada en fecha 28 de julio de 2.006. Es importante destacar que el ofrecimiento de venta no contempló todo lo arrendado al hoy actor, púes, parte de lo arrendado fue vendido en fecha 22 de octubre de 2.001 a nuestra representada, la Sociedad de Comercio INVERSIONES AZM 44, C.A., tal y como consta de documento de venta debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, y que quedó anotado bajo el N° 24, Folios 187 al 195, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre, y que acompañamos al presente escrito identificado con la letra “C” en copia simple. En este respecto es incuestionable es que la demandante basa su alegato de procedencia del retracto en el hecho de que no se le ofreció la totalidad de la parcela 51, cuando la realidad es que se le ofreció la totalidad de lo arrendado, y si es un hecho cierto para la actora que la parcela 51 está ocupada por sí misma en su totalidad, tal y como lo manifiesta en notificación judicial efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha 1 de marzo de 2.006, arrendado cómo se dijo, en el ofrecimiento no se hizo mención a venta parcial de parcela alguno entonces deberá concluirse necesariamente que con el hecho de ofrecer todo de venta arrendado —siendo que la parcela 51, a decir de la actora, la ocupa en su totalidad voluntad ocasión del arrendamiento entonces se habrá efectuado un ofrecimiento idóneo. Asimismo, rechazamos el alegato proferido por la actora respecto a la omisión de señalamiento de los linderos y medidas del área ofrecida en venta, pues, el ofrecimiento de venta cuyo documento hartamente hemos mencionado acompañamos marcado “B”’ al presente escrito de contestación, se señala el área que se ofrece en venta; mientras que en lo relativo a los linderos nos parece inverosímil que la arrendataria hoy actora precise de tales detalles para establecer cual es el inmueble que ocupa, mas si se tiene en cuenta que ni la ocupación la materializa desde el año 1.978, amen del hecho de que ni el Documento que instrumentaliza el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 28 de agosto de 2.001, raíz de los pretendidos derechos que alegar ostentar la actora —y que ya evidenciamos no tiene- nada expresa respecto de los linderos ni de las medidas del lote ni de las bienhechurías arrendadas, es decir, el documento de arrendamiento hecho valer en esta causa por el demandante marcado con la letra “C”, el cual es el que regla la relación arrendaticia sostenida entre el actor y los arrendatarios anteriores y actuales, no expresa ni los linderos ni las medidas del inmueble arrendado, por lo que mal podría establecerse, documentalmente a través de un cotejo entre escrituras, si lo ofrecido es lo mismo que Io arrendado, o si lo vendido fue lo mismo que lo arrendado. Lo que sí puede verificarse plenamente es que el arrendatario-propietario que efectúa el ofrecimiento de venta propone al arrendatario hoy actor venderle el inmueble arrendado, tanto el terreno como las bienhechurías, deduciendo lo vendido a nuestra representada en fecha 22 de octubre de 2.001, e incluso, un inmueble que no forma parte del arrendamiento, es decir, si la manifestación de voluntad del oferente en venta es la enajenación del lote arrendado, no entendemos cómo podría asumirse que se pretenda que se hay ofrecido parte de uno de los lotes cuando nada se dice respecto de parcialidad de la parcelas- alguna. Es importante destacar además, amen del La inexistencia del derecho a la preferencia ofertiva en la esfera jurídica del arrendatario hoy demandante, que el arrendatario-propietario oferente, a saber, la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, estaría obligado sólo a ofrecer lo arrendado, es decir, el ofrecimiento del inmueble arrendado es obligatorio siempre y cuando se pretenda su venta, mientras que la inclusión de inmuebles que no forman parte del arrendamiento en el mismo acto de oferta de venta no se causa en una obligación legal, sino que constituye una manifestación de voluntad libre y autónoma del oferente, no una obligación derivada de la operatividad un mandato legal imperativo. Así las cosas, no puede asumirse que la oferta u ofrecimiento de venta proferida la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO en fecha 15 de febrero de 2006 haya estado reñida con las determinaciones legales establecidas en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del mismo modo, no puede asumirse que las condiciones y modalidades de la negociación materializada entre nuestra representada, la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A. y la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, sean más favorables que las ofrecidas al arrendatario hoy actor. Respecto de este punto cabe destacar que la venta en términos más favorables no es un alegato producido por la actora, la cual sólo alega o relativo al ofrecimiento de la parte de la parcela 51, ya tratado en este escrito, por lo que no será un hecho que forme parte del “thema decidendum”. Ahora bien, a todo evento, en caso de que se asuma, contrariamente al alegato que proferimos en el párrafo anterior -de que este tema no es parte del asunto controvertido- que sí se alegó que hubo una negociación más favorable en perjuicio del oferido, incumbirá a la parte que lo haya alegado —en este caso la actora-, por operatividad de simples principios adjetivo-probatorios, la prueba de la veracidad de tal circunstancia, y deberá analizar el Juez de la Causa si, existiendo una hipotética diferencia, esta corresponde y puede encuadrarse en la noción de “más fovorable” acuñada por el artículo 48 del Decreto con Rango Y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este mismo sentido, y ante la eventualidad o hipótesis de que pueda asumirse que la demandante sí alegó que las condiciones propuestas en el ofrecimiento de venta fueron más desfavorables que las negociadas con nuestra representada, consideramos correcto hacer el siguiente ejercicio intelectual de análisis de la posibilidad de que el negocio jurídico celebrado entre la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO y nuestra representada, la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., a saber, la venta del bien inmueble hoy reclamado por la actora en retracto; resulte un negocio jurídico en condiciones “más favorable” que las condiciones establecidas en el ofrecimiento de venta efectuado por la primera de las nombradas al arrendatario ante que el actor en la presente causa. Si se asume hipotéticamente que los demandantes llegaron a alegar en su libelo de ofrecimiento era más gravoso o más desfavorable en sus modalidades y condiciones que la venta efectuada a nuestra representada, deberemos remitirnos en primer lugar a los alegatos proferidos por la accionante en la presente causa. La actora en su libelo (folio 5 del expediente de la causa) alega que al “acepta” el ofrecimiento, señaló que pidió “...se incluya en la compra la totalidad del área de las parcelas N° 45, 49 y 51, arriba señalados, por cuanto la arrendadora no puede vender con violación al derecho de preferencia que tiene la arrendataria... “, es decir, la actora alego que debía ofrecérsele la totalidad de las parcela 49 y 51 pues a eso tenía derecho como arrendatario; y asimismo que aceptó pagar el precio de 1.500.000.000 de bolívares de la operación de venta ofrecida. Si partimos del supuesto lógico de que, como ya se evidencié, el ofrecimiento contempló la venta del bien arrendado con deducción de lo vendido a nuestra representada en el año 2.001, es decir, todo lo arrendado que podía vender la oferente propietario, entonces, de ser hipotéticamente cierto el dicho de la actora de que ocupaba la totalidad de la parcela 49 -hipótesis que no estamos aceptando bajo ningún concepto-entonces el ofrecimiento habría incluido la totalidad de la parcela 49. Asimismo, si analizamos el objeto de la venta efectuada a nuestra representada en fecha 28 de julio de 2.006, constataremos que se le vendió parte de la 49 y la totalidad de tendida la 51, en un precio de 1.550.000.000, lo que nos llevaría a concluir, en este ejercicio lógico, que si se le ofreció a la demandante lo arrendado que era propiedad del oferente, entonces se le habría ofrecido la totalidad de la parcela 49 más la parcela 51 en su totalidad; por lo que a nuestra representada se le habría vendido menos superficie del inmueble que la que se ofreció al demandante —pues se le vendió parte del lote 49 a nuestra representada- por un precio superior en 50.000.000 de bolívares al precio ofrecido al demandante en venta. Por otro lado, en cuanto al punto tratado en este Capítulo, debemos señalar también que la hoy demandante expone que en el ofrecimiento de venta, se omitió, en su perjuicio, la inclusión de la Parcela 45, la cual formaba parte del inmueble arrendado, mas, lo que no señala es que ese lote de terreno fue vendido también a nuestra representada INVERSIONES AZM 44, CA., en fecha22 de octubre de 2.001, y que incluso la demandante, que funge como arrendataria de la parcela 45 y de sus bienhechurías, cié una acción por retracto legal arrendaticio —tramitada en causa signada con el N° II del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la inscripción Judicial del Estado Aragua- pretendiendo subrogarse en la compra de ese no lote que en la “aceptación” que pretendió ejercer respecto del ofrecimiento, pide incluida en la referida proposición de venta. Es innegable que es inconsistente pretender que el ofrecimiento de venta efectuado por el arrendador-propietario en fecha 15 de febrero de 2.006 hubiere incluido la parcela 45, pues, es completamente conocido por la hoy actora que fue vendido a nuestra representada en el año 2.001, y que es objeto de un litigio judicial —retracto legal arrendaticio en causa 10.800 en Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial- iniciado por la misma actora de este proceso, por lo que no podría pretender la oferida que se incluyera un lote que ya no pertenece al oferente, con independencia de que efectivamente aun constituya parte del inmueble objeto del arrendamiento, por lo cual debe asumirse que tal alegato no tiene asidero jurídico alguno Idos efectos de cuestionar la validez del ofrecimiento de venta. Adicionalmente, en cuanto a) punto de la improcedencia del retracto legal arrendaticio que estamos tratando en este capítulo debe hacerse mención al hecho de la parte actora alega que incluso habría cumplido con una id6hea aceptación del ofrecimiento, y que por tanto tendría derecho al retracto legal con fundamento en esa pretendida circunstancia. Es preciso acotar que si bien la oferida hoy demandante profirió una respuesta al ofrecimiento de venta materializado por la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, -tal y como consta de notificación judicial efectuada por el Juzgado Tercero de Municipios Girardot y Mario Briceño lragorry del Estado Aragua en fecha 1 de marzo de 2.006, documento que instrumenta tal “aceptación”- no puede asumirse como una manifestación de voluntad que produzca la configuración de la venta ofrecida, es decir, no puede considerarse válida tal “aceptación” como acto jurídico suficiente e idóneo para producir la constitución de la situación jurídica contractual correspondiente. Nótese del contenido de la notificación judicial contemplativa de la pretendida aceptación, que la hoy demandante al manifestar su voluntad expone en 5 puntos lo que considera pertinente respecto a la “aceptación de La oferta”. Se hace primero ininteligible tal alegato de la actora, pues, es perfectamente posible, ante la operatividad del Principio de Autonomía de la Voluntad, que las partes establezcan un plazo para la entrega del bien vendido, todo a tenor de lo en el artículo 1.212 deI Código Civil Venezolano, y más generalmente en la relativa a la sección II relativa a Las Obligaciones a Término. Así las cosas en cuanto al sustrato fáctico relacionado con la oferta efectuada por la sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, y los efectos de la “aceptación” establezcan un plazo para la entrega del bien vendido, todo a tenor de lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil Venezolano, y más generalmente en la II relativa a Las Obligaciones a Término. Del mismo modo, respecto a la tradición y entrega del bien vendido, regulada en artículos 1.486 y 1.487 del Código Civil, y que invoca la demandante, debe decirte que disposiciones legales no prohíben que los contratantes posterguen la entrega del en su pacto contractual, es decir, que establezcan un término distinto a la entrega del bien. Aunado a esto, no entendemos cómo puede pretenderse que el pedir la entrega inmediata cuando se ofreció la entrega a término, no sea una modificación de las acciones y modalidades de la oferta, tal y como alegamos. Ahora bien, volviendo al efecto de la nueva oferta, contentiva, primero, de la inclusión en la oferta de lotes de terreno que según el ofendo —la damandante- se debían incluir (Punto Tercero de la notificación judicial), y segundo, de la petición de entregar inmediata en la eventual negociación del lote ofrecido en venta que no formaba parte del arrendamiento (punto Cuarto de la notificación judicial), debemos ajar que la misma fue respondida por el oferente inicial, a saber, la Sociedad en libre Colectivo PELETERO Y NAVARRO, en fecha 3 de marzo de 2.006 (dos días después de recibida la notificación judicial) por medio de participación de conocimiento actuada por el Notario Público Quinto de Maracay, tal y como consta de copia certificada del referido documento que acompañamos al presente escrito de contestación con la letra “D”, en la cual señaló que: “La notificación efectuada por Colegio HumboIdt CA. NO SATISFACE LAS CONDICIONES Y MODALIDADES HECHAS POR MI RESENTADA...”, es decir, no aceptó la nueva oferta efectuada por la hoy demandante o cual nunca se habrá formado el contrato de venta. Así las cosas en cuanto al sustrato fáctico relacionado con la oferta efectuada por Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, y los efectos de la “aceptación” manifiestamente condicionada y modificatoria efectuada por la hoy demandante, sólo podrá concluirse que, en el caso de asumirse hipotéticamente que la arrendataria ostentaba el derecho a la preferencia ofertiva -lo que ya evidenciamos no es posible jurídicamente-, deberá concluirse que no ejerció la aceptación, pues, aceptó condicionadamente , y ante la negativa de la inicialmente oferente respecto a esa nueva oferta, habrá quedado la oferta de venta concluida sin la formación del contrato, es decir, el arrendador habrá cumplido con su obligación legal de ofrecer el inmueble, y el arrendatario no habrá ejercido su derecho idóneamente, por lo que la conducta del arrendatario-ofendo equivaldrá a una no aceptación, pues, la voluntad expresada respecto a la oferta no fue capaz de formar el contrato. Con fundamento en esta realidades fácticas y jurídicas, es que debe asumirse que la parte demandante, amen de lo señalado en el Capítulo anterior, no tiene derecho al retracto, pues, no están satisfechas ninguna de las condiciones establecidas en el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, primero, consta suficientemente que se hizo el ofrecimiento, y como ya lo evidenciamos, fijé efectuado de idóneo; y segundo; la parte demandada no alegó que las condiciones de la venta respecto de la cual pretende subrogarse la actora como compradora fueran más favorables que las contempladas en el ofrecimiento de venta, por o que no podría este argumento ser analizado por este Juzgado, mas, aun en el caso hipotético —que negamos- de que tal argumento fuera analizado, es ostensible que las condiciones en las que se vendió a nuestra representada —y lo señala así la actora al folio 12 de4l expediente de la causa- fueron más desfavorables que las ofrecidas al actor, lo que en ningún caso puede ser asumido como subsumible en le supuesto de hecho contemplado en la norma establecida en el ordinal 2 del artículo 48 mencionado en lo atinente al concepto jurídico “más favorables que las ofrecidas inicialmente...”. Por tal motivo, pedimos que en el caso de que se asuma el análisis jurisdiccional del derecho al retracto legal arrendaticio, declare este Juzgador en la sentencia correspondiente, la improcedencia del derecho al retracto pretendido por el actor, con fundamento en los argumentos explanados en este escrito de contestación. VI DE LA IMPROCEDENCIA DE LA PRETENSIÓN DE LA ACTORA RESPECTO DE LA ILICITUD DE SU OBJETO Es preciso indicar que el objeto de la pretensión del demandante es la subrogación en la persona de nuestra representada INVERSIONES AZM 44,C.A., respecto de la venta efectuada en fecha 28 de julio de 1006, en los mismos términos tal negociación. Ahora bien para el caso eventual e hipotético de que este Juzgador —posibilidad remota- asuma que el actor tiene derecho al retracto legal, lo que en este acto en fuerza de los argumentos señalados en este escrito, debemos lo pedido en esta sede judicial por el actor, en retracto incluye un inmueble que la parte del objeto del arrendamiento aun en vigencia. Es de hacer notar que a nuestra representada se le vendió en fecha 28 de julio de un late de terreno que incluía un espada físico que no ocupa la arrendataria hoy sino que por el contrario es ocupada por el Colegio La Calicantina. Este espacio físico vendido a nuestra representada corresponde a la planta baja de mueble que en su parte superior es ocupado en arrendamiento por la hoy actora, con superficie aproximada de 247 metros cuadrados en el cual funcionan las oficinas administrativas del Colegio La Calicantina y que se encuentra ubicado dentro de los vendidos a nuestra representada e fecha 28 de julio de 2.006, inmueble que no e pedir en retracto la demandante. El fundamento de la imposibilidad jurídica de que la actora pretenda en retracto tal inmueble estriba en el hecho de que no puede reclamar el arrendatario sino sólo aquellos inmuebles que le han sido arrendados, no otros incluidos en la venta respecto de la cual subrogarse. Este argumento es aserto lógico del hecho de que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 43 establece que el derecho del atrayente se reduce sólo al inmueble arrendado. Así las cosas, y aunado al argumento de que la efectuación de la contraoferta y su rechazo por parte de la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, implicó la posibilidad de que se formara el contrato de venta ofrecido deberá decirse que el actor puede asumir tener derecho a retraer un inmueble que, si bien fue vendido a nuestra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., junto con otros inmuebles que constituyen el objeto del arrendamiento, no constituye un inmueble ocupado por el demandante en arrendamiento Incluso si se asume hipotéticamente que el actor hubiera con su aceptación perfeccionado el contrato de venta ofrecido —lo que negamos y rechazamos-no sería este el proceso compatible con una pretensión de cumplimento de contrato que hiciera posible una eventual e hipotética reclamación de entrega de tal inmueble, pues tal proceso debería encaminarse a través de una demanda distinta yen un procedimiento ordinario. Por estos motivos, pedimos a este Juzgador, que para el caso hipotético remoto rechazado de que se declare que el actor tiene derecho al retracto, se excluya del dispositivo del fallo el inmueble ocupado por el Colegio La Calicantina como formando parte de sus oficinas administrativas, con una dimensión aproximada de 247 metros cuadrados, y que se encuentra ubicado dentro de los inmuebles vendidos a nuestra representada e fecha 28 de julío de 2.006. VII.- DE LA RECONVENCIÓN Dada la ya evidenciada insolvencia del arrendatario demandante en el cumplimiento de su obligación de pago del canon, la cual ha pretendido cumplir a través de la consignación de tales montos en sede judicial, consideramos pertinente y oportuno el ejercicio de una acción judicial de desalojo contra la sociedad demandante. Es de hacer notar que cuando reseñamos a detalle los meses que fueron consignados por el arrendatario demandante de modo ilegal, tardío y extemporáneo, sólo evidenciamos el examen de las mensualidades hasta el mes de julio de 2.006, mes en el que se efectuó la venta del inmueble comprado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., lo que estuvo motivado en el hecho de que no interesaba al análisis efectuado en aquél Capítulo acerca de la corrección de las consignaciones arrendaticias posteriores a la venta referida. Consta suficientemente de las actuaciones correspondientes al expediente signado con el N° 397-03 sustanciado por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño lragorry del Estado Aragua, que a partir del mes de julio de 2.006, la arrendataria consignó el canon de arrendamiento con posterioridad a los 15 días siguientes al vencimiento del mes cuyo pago se pretendía, en las siguientes oportunidades: 1.- Agosto de 2.006, consignación anticipada efectuada en fecha 10 de agosto de 2.006. 2.- Diciembre de 2.006, consignación anticipada efectuada en fecha 19 de diciembre de 2.006. 3.- Enero de 2.007, fue consignado en fecha 22 de febrero de 2.007 (Depósito Bancario en fecha 5 de febrero de 2.007). 4.- Febrero de 2.007, fue consignado en fecha 29 de marzo de 2.007 (Depósito Bancario de fecha 22 de marzo de 2.007). 5-Marzo de 2.007, fue consignado en fecha 7 de mayo de 2.007. (Depósito Bancario de mayo de 2.007). 6.- Abril de 2.007, fue consignado en fecha 7 de mayo de 2.007. (Depósito Bancario de mayo de 2.007). 7. Mayo de 2.007, fue consignado en fecha 17 de mayo de 2007. (Depósito Bancario de 6 de junio de 2.006). 8.- junio de 2.007, fue consignado en fecha 17 de Julio de 2.007 (Depósito Bancario en fecha 12 de Julio de 2.007). 9.- Julio de 2.007, fue consignado en fecha 18 de septiembre de 2.007 (Depósito Bancario de fecha 17 de 2.007). 10.- Agosto de 2.007, fue consignado en fecha 18 de septiembre de 2.007 (Depósito Bancario de fecha 17 de 2.007). Es evidente entonces que de las 51 mensualidades correspondientes al periodo transcurrido desde el inicio del pago por consignación, hasta la presente fecha la arrendataria consigno tardíamente, léase, extemporáneamente, 36 cánones de arrendamiento, es decir, solamente puede asumirse que consigno un tiempo hábil 15 cánones de arrendamiento en ese espacio de tiempo. Tal y como se señalo supra en el presente escrito, solo puede asumirse que el arrendatario se encuentra en un innegable estado de insolvencia derivado del retardo en la consignación de los cánones de arrendamiento, lo que se verifico respecto de 36 cánones de arrendamiento, y que se constato se produjo de manera consecutiva en mas de una ocasión, la ultima de estas, de enero a agosto del año 2007. Es este innegable y evidente fundamento de la acción de desalojo interpuesta contra la demandante reconvenida, a saber, su ya frontal estado de insolvencia y de irrespeto y violación del pacto contractual. Es innegable también que se encuentra plenamente cumplió y satisfecho el requisito de procedencia del desalojo establecido en el literal “A” del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, es ostensible que en múltiples oportunidades, la ultima de estas de enero a agosto de 2007, el arrendatario incumplió, por mensualidades consecutivas, a saber, por 2 o mas meses seguidos, con el pago de los cánones de arrendamiento al consignar en flagrante violación de la disposición establecida en el articulo 51 ejusdem, es decir consigno con posterioridad a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad cuyo pago pretendía con la consignación en múltiples oportunidades por 2 o mas mensualidades consecutivas. Es con este fundamento fáctico y jurídico que en este acto demandamos formalmente a la sociedad mercantil Colegio Humboldt, actora en el presente proceso, y constituida por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción judicial del Estado Aragua en fecha 25 de noviembre de 1.975, quedando anotado bajo el N° 40, Tomo 10, para que convenga o sea condenada a desalojar los inmuebles arrendados, y a la entrega de todos los bienes muebles e inmuebles vinculados con el arrendamiento, conforme a Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 28 de agosto de 2.001, excluyendo los inmuebles que constituyen el objeto de la demanda por desalojo sustanciada por este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en causa signada con el N° 37.427 de la nomenclatura de este Tribunal. Ahora bien, a objeto satisfacer los requisitos legales establecidos en el numeral 4 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Venezolano relativos a la identificación del objeto de la pretensión, debemos señalar que el contrato escrito de arrendamiento celebrado por la actora en fecha 28 de agosto de 2.001, no señala la alinderación, medidas, ni la identificación de los inmuebles arrendados, pues, sólo hace una referencia nimia acerca de que los inmuebles arrendados “...están ubicados en la Calle Sucre Norte N° 49, 51 y 45, Municipio Girardot del Estado Aragua.”, referencia contemplada en la Cláusula Segunda del mencionado contrato de arrendamiento. Asimismo, en la Cláusula Primera del hartamente mencionado contrato de arrendamiento de fecha 28 de agosto de 2.001, se señala que se arrienda primero, un edificio de dos (2) plantas distribuido en la siguiente forma: cinco (5) aulas y un (1) depósito en la planta alta, dos (2) oficinas, una (1) aula pequeña y servicio sanitario en la planta alta; segundo, además una casa quinta con su correspondiente terreno anexo al mencionado edificio y consta de siete (7) aulas, tres (3) salas de baños, una (1) piscina, jardín y un (1) garaje; tercero, cuatro (4) aulas y un local comercial anexos al mencionado edificio; y cuarto, un (1) intercomunicador y dos (2) aparatos de aire acondicionado. Es decir, el contrato de arrendamiento sólo menciona los lotes en los que están ubicadas las bienechurías que constituyen el objeto del arrendamiento, más la identificación física de tales bienechurías, por lo que asumimos como suficiente el identificar el inmueble —bienechurías- objeto del arrendamiento conforme a la Cláusula Primera del Contrato celebrado en fecha 28 de agosto de 2.001, tal y como se hizo en el párrafo inmediatamente superior, haciendo énfasis en la exclusión de los lotes demandados en desalojo en causa N° 37.427. A todo evento señalamos que es innegable la legitimidad de la demandada reconviniente, a saber, la sociedad de Comercio INVERSIONES AZM 44, C.A., para ejercer el presente acción de desalojo, pues, es propietaria de todos los inmuebles constitutivos de las parcelas y las bienechurías en ellas enclavadas, que constituyen el objeto del arrendamiento, tal y como consta suficientemente de sendos documentos de venta de fechas 22 de octubre de 2.001 y 28 de julio de 2.006, acompañados en copia simple marcados con las letras “C” y “A” respectivamente. Asimismo, en cuanto a la identificación de los inmuebles que señalamos como propiedad de nuestra representada, y cuyo desalojo y entrega material pedimos, damos por reproducida en este escrito la identificación plena de los bienes comprados por nuestra representada, que en linderos y medidas, se encuentra contenida en los documentos señalados en el párrafo anterior, y acompañados a la presente macados con las letras “A” Y “C” por lo cual asumimos como formando parte integrante del presente escrito la referida determinación física de los inmuebles cuyo desalojo pedimos, constante en la documentación anexada, a saber, los documentos de venta señalados. Finalmente, a objeto de circunscribir idóneamente el objeto de nuestra pretensión, señalamos que excluimos de nuestro pedimento los lotes ya reclamados en desalojo por instrumento de proceso judicial sustanciado en causa N° 37.427, a saber, os lotes “C” y “D” que en su conjunto tienen una superficie aproximada de 382,55 metros cuadrados, hendidos a nuestra representada en fecha 22 de octubre de 2.001, y que se encuentran 1 suficientemente identificados tanto en el documento que anexamos al presente escrito marcado con la letra “C”, como en el libelo de demanda que forma parte de la actuaciones constitutivas del proceso judicial señalado, y que acompañamos a la presente marcada con la letra “E” en copia simple, respecto de la cual damos por reproducidos en este escrito todas y cada una de las determinaciones físicas que permiten identificar, con sus linderos y medidas, el inmueble excluido de la presente demanda reconvencional, que establecemos como formando parte de este escrito las determinaciones contempladas en el referido documento y en el libelo, como lo excluido de la pretensión hecha valer en esta causa. Estimamos la presente demanda reconvencional de desalojo en la cantidad de setenta y dos millones de bolívares (72.000.000 Bs.), monto aproximado resultante de multiplicar el monto del Canon de arrendamiento por las mensualidades, ya señaladas, en las que el arrendatario omitió su pago correcto y conforme a la Ley y al Pacto Contractual. PETITORIO Finalmente, una vez hechos valer los argumentos que fundan las actuaciones procesales materializadas en este acto, pedimos formalmente a este Juzgador: 1.- Declare la perención de la instancia de la presente reclamación operado la perención breve conforme al ordinal 1 del artículo 267 de Procedimiento Civil Venezolano. 2.-De no ser asumida la verificación de la perención de la instancia, Declare la improcedencia de la acción motivada en la falta de cualidad de nuestra representada opuesta como defensa perentoria de fondo conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ante la evidencia de existencia de un litisconsorcio pasivo necesario forzoso. 3.- De no ser asumida la configuración de la falta de cualidad, improcedente la acción por retracto propuesta por el actor en razón de la inexistencia derecho a la preferencia ofertiva motivado en el innegable estado de insolvencia actora en el cumplimiento de su obligación de pago del canon de arrendamiento. 4.- Declare la improcedencia del derecho al retracto legal motivado en la referida insolvencia, yen la no verificación, en este asunto jurídico de las condiciones señaladas en el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el retracto. 5.- Declare, en el caso hipotético negado de que se asuma que si ostentaba el derecho a retraer, la exclusión en la subrogación, del inmueble demandado en retracte que no ocupa la arrendataria en tal condición, inmueble identificado pertinentemente el presente escrito. – 6.- Declare sin lugar la acción que por retracto legal arrendaticio, resolución, nulidad ha sido interpuesta, y la condenatoria en costas y costos procesales demandante perdidosa. 7.- Admitida la demanda reconvencional interpuesta, inicie el trámite procesal correspondiente, la declare con lugar y ordene a Colegio Humboldt C.A., en su condición de arrendatario, y con ocasión de la reconvención hecha valer, el desalojo y entrega Sociedad de Comercio INVERSIONES AZM 44, C.A., del inmueble arrendado, identificado, por exclusión del lote y las bienechurías en éste enclavadas que se demando ya en desalojo conforme a causa Nº 37.427 de la nomenclatura de este mismo juzgado, y condene a la actora reconvenida al pago de las correspondientes costas y costos procesales…” III DE LA VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO De las pruebas consignadas por la parte actora:  Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la Compañía PELETEIRO Y NAVARRO como arrendador, y COLEGIO HUMBOLDT C.A, como arrendatario, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maracay de fecha 11 de mayo de 1978, el cual se encuentra inserto bajo el Nº 346, tomo 4to. este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así expresamente se decide.  Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes antes mencionadas, donde fue prorrogado el contrato ya existente, celebrado en fecha 28 de agosto de 2001, respectivamente. este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así expresamente se decide.  Copia simple de Notificación de oferta de venta de fecha 15 de febrero de 2006, cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remitida por la Sociedad en Nombre Colectivo PELEITEIRO Y NAVARRO, mediante la Notaria Pública Quinta de Maracay, dirigida a los Representantes del COLEGIO HUMBOLDT, C.A., del inmueble constituido por las parcelas 49 y 51 que ocupa la oferente antes mencionada. Este Tribunal observa que a pesar que son copias simples, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  Copia simple de expediente No. 75-06, contentivo de la Notificación remitida por la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A., mediante el Juzgado Tercero de Los Municipios de esta Circunscripción judicial del Estado Aragua, a la Sociedad en Nombre Colectivo PELEITEIRO Y NAVARRO, dando respuesta a la oferta que se le realizó con fecha 15 de febrero de 2006 mediante Notaria; la notificación en cuestión se llevó a cabo en fecha 1º de marzo de 2006. Asimismo, de dicho expediente se puede observar Acta Constitutiva de la Empresa Colegio Humbolt C.A. Este Tribunal observa que a pesar que son copias simples, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  Copia simple de documento de venta del inmueble constituido por las parcelas 49 y 51 del objeto de la presente litis, realizado por la Sociedad Mercantil PELETEIRO Y NAVARRO, C.A, quien le cedió en venta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua. de fecha 28 de Julio de 2006, el cual se encuentra inserto bajo el Nº 30, Protocolo 1º tomo 3º, de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria. Este Tribunal observa que a pesar que son copias simples, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  Poder Judicial debidamente autenticado ante la Notaria Pública tercera de Maracay en fecha 19 de agosto de 2003, el cual se encuentra inserto bajo el Nº 84, tomo 113, de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria, del cual desprende el poder amplió y suficiente que le otorgó los ciudadanos ZORAIDA ANGÉLICA PEREIRA DE NAVARRO y PEDRO LEOPOLDO NAVARRO RODRÍGUEZ, titulares de la cédulas de identidad Nos. 3.202.392 y 2.751.167, respectivamente, en su carácter de representantes legales de la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLT, C.A., a la abogada AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 4.262. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual queda evidenciado la facultad de representación que tiene la abogada supra mencionada en nombre de la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLT, C.A. Así expresamente se decide. De las pruebas consignadas por la parte demandada:  Copia de Poder Judicial debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maracay de fecha 24 de agosto de 2007, el cual se encuentra inserto bajo el Nº 16, tomo 103, de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria, del cual desprende el poder amplió y suficiente que le otorgó los ciudadanos DUMAR AMILCAR RIVERO y SANTOS DI BLASSI, representantes legales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., a los abogados NELSON JOSE LIRA ROMERO y NESTOR ALBERTO DÍAS LIRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 79.432 y 94.491, respectivamente. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual queda evidenciado la facultad de representación que tienen los abogados supra mencionados en nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., Así expresamente se decide.  Documento de venta del inmueble constituido por las parcelas 49 y 51 del objeto de la presente litis, realizado por la Sociedad Mercantil PELETEIRO Y NAVARRO, C.A, quien le cedió en venta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua. de fecha 28 de Julio de 2006, el cual se encuentra inserto bajo el Nº 30, Protocolo 1º tomo 3º, de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria. Este Tribunal observa que a pesar que son copias simples, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  Notificación de oferta de venta de fecha 15 de febrero de 2006, cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remitida por la Sociedad en Nombre Colectivo PELEITEIRO Y NAVARRO, mediante la Notaria Pública Quinta de Maracay, dirigida a los Representantes del COLEGIO HUMBOLDT, C.A., del inmueble constituido por las parcelas 49 y 51 que ocupa la oferente antes mencionada. Este Tribunal observa que a pesar que son copias simples, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  contrato de compra-venta de fecha 22 de octubre del año 2001, el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 24, folio 187 al 195, Protocolo Primero, tomo cuarto, en la cual la Sociedad Mercantil PELETEIRO Y NAVARRO, C.A, dio en venta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, un lote de terreno: LOTE A: Con un área de terreno de aproximadamente nueve metros cuadrados con cuatro decímetros cuadrados(9,04 m2) que forma parte de mayor extensión de la parcela N° 49-A y las bienhechurías sobre ella construidas, siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de cinco metros con ochenta y siete centímetros (5,87 mts.) con lote de mayor extensión de la parcela N° 49-A propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: En una extensión de cinco metros con ochenta y siete centímetros (5,87 mts.) con terreno que del Dr. Ramón Merchán, hoy propiedad de clínica calicanto, C.A.; ESTE: En una extensión de un metros con cincuenta y cuatro centímetros (1,54 mts.) con terreno que fue de Leopoldo Taribuza, hoy propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; OESTE: En una extensión de un metros con cincuenta y cuatro centímetros (1,54 mts.) con lote de mayor extensión de la parcela N° 49-A propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO”, el área vendida forma parte del lote de terreno de mayor extensión de la parécela No. 49-A, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificada anteriormente con el número catastral 03-01-01-74-12, actualmente identificada con el N° catastral: 04-01-01-74-12-08, tiene aproximadamente SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (659, 58 M2), siendo sus linderos: NORTE: Inmueble que es o fue de Colegio Calicanto en 43,29 mts.; SUR: Inmueble que es o fue de Dr. Ramón Merchan en 36,82 mts.; ESTE: Inmueble que es o fue de Leopoldo Tarimuza en 16,82 mts.; OESTE: Inmueble que es o fue de Manuel Toro en 17,57 mts., y que pertenece a PELETEIRO Y NAVARRO, según documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia San Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha 28 de noviembre de 1973, anotado bajo el No. 21, folios 54, tomo 9, protocolo primero, y las bienhechurías dadas en venta, según documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha 21 de diciembre de 1998, anotado bajo el No. 6, folios 19 al 21, tomo 16, protocolo primero. LOTE B: Con un área de terreno de aproximadamente CIENTO SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (164 m2) que forma parte de mayor extensión de la parcela N° 45 y las bienhechurías sobre ella construidas, siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de dieciocho metros con quince centímetros (18,15 mts.) con inmueble que es propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: En una extensión de dieciocho metros con quince centímetros (18,15 mts.) con inmueble que es o fue propiedad de Clínica Calicanto, C.A.; ESTE: En una extensión de nueve metros con cuatro centímetros (9,04 mts.) con inmueble que es o fue propiedad de Clínica Fajardo, C.A.; OESTE: En una extensión de nueve metros con cuatro centímetros (9,04 mts.) con inmueble de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote de terreno de mayor extensión de la parcela N° 45, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del estado Aragua, identificada con el Número Catastral 04-01-01-74-12-25, la referida parcela N° 45 tiene un aproximado de ciento sesenta y cuatro metros cuadrados (164 m2) siendo sus linderos originales los siguiente; NORTE: Inmueble que es o fue de PELETEIRO Y NAVARRO S.N.C. en dieciocho metros (18 mts.); SUR: Inmueble que es o fue de Clínica Calicanto, C.A. en dieciocho metros con cinco centímetros (18,05 mts.); ESTE: Inmueble que es o fue de Clínica Fajardo, C.A. en nueve metros con cinco centímetros (9,05 mts.); OESTE: Inmueble que es o fue de PELETEIRO Y NAVARRO en nueve metros con diez centímetros (9,10 mts.) y que pertenece a PELETEIRO Y NAVARRO, según documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia San Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha 19 de junio de 1996, anotado bajo el No. 11, folios 71 al 73 protocolo primero, tomo 22. LOTE “C”: Con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20 m2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela N° 49, y las bienhechurías sobre él construida siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts.) con terreno propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts.) con terrenos que fueron de Rosa tarimaza, hoy propiedad de clínica Fajardo y en parte con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; ESTE: En una extensión de ocho metros (8,08 mts.) con Avenida Sucre que es su frente; OESTE: En una extensión de ocho metros (8,08 mts.) con lote de menor extensión de la parcela N° 49 Propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote de terreno de mayor extensión de la parcela N° 49, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del estado Aragua, identificada con el Número Catastral 04-01-01-74-12-26, la referida parcela tiene un área aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados (272 m2) siendo sus linderos originales los siguiente; NORTE: Instituto Escuela Calicanto, en treinta y cuatro metros con cinco centímetros (34,05 mts.); SUR: Rosa de Tarimaza, en cuarenta y tres metros con sesenta y dos centímetros (43,62 mts.); ESTE: Calle Sucre, (su frente) en ocho metros (8,00 mts.); OESTE: Instituto Escuela Calicanto, en ocho metros (8,00 mts.) y que pertenece a PELETEIRO Y NAVARRO, según documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia San Joaquin Crespo del Estado Aragua, en fecha 26 de septiembre de 1988, anotado bajo el No. 41, folios 113 al 115, tomo 15, protocolo primero. LOTE “D”: Con un área de terreno de aproximadamente cientos cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157,35 m2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela N° 49, y las bienhechurías sobre él construida siendo los linderos y medidas del área dada en venta los siguientes: NORTE: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts.) con terreno propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: En una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts.) con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; ESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts.) con Avenida Sucre que es su frente; OESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts.) con parcela N° 49 Propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO. El área de terreno dada en venta forma parte del lote de terreno de mayor extensión de la parcela N° 49, ubicada en la Urbanización Calicanto, Municipio Girardot del estado Aragua, identificada con el Número Catastral 04-01-01-74-12-24, la referida parcela tiene un área aproximada de mil doscientos veinte metros cuadrados con cuarenta centímetros (1.220,40 m2) siendo sus linderos originales los siguiente; NORTE: Casa que fue del Mayor Pedro Quevedo, luego de Euclides Álvarez y actualmente propiedad de en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: Casa que es o fue de Leopoldo Tarimuza; ESTE: Calle Sucre; y OESTE: Parcela que es o fue de Hermanos Morales, y que pertenece a PELETEIRO Y NAVARRO, según documento debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot de la Parroquia San Joaquín Crespo del Estado Aragua, en fecha 26 de julio de 1971, anotado bajo el No. 7, folio 19vto, tomo único, protocolo tercero.”, ahora bien, se observa que el instrumento probatorio en mención fue impugnado en fecha 17 de junio de 2005, por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, sin embargo, por ser una impugnación simple, las aseveraciones hechas tratan sobre el fondo de la presente litis, y ser la presente prueba un instrumento público, este Juzgado le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.  Ratificación de fecha 3 de marzo de 2007, de la notificación de oferta de venta realizada en fecha 15 de febrero de 2006, cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remitida por la Sociedad en Nombre Colectivo PELEITEIRO Y NAVARRO, mediante la Notaria Pública Quinta de Maracay, dirigida a los Representantes del COLEGIO HUMBOLDT, C.A., del inmueble constituido por las parcelas 49 y 51 que ocupa la oferente antes mencionada. Este Tribunal observa que a pesar que son copias simples, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  Escrito libelar de una demanda que por desalojo interpuso la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., contra COLEGIO HUMBOLDT, C.A. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el Sistema de la Sana Critica. Así se decide.  Expediente No. 37427 nomenclatura de este Juzgado, contentivo de demanda que por desalojo interpuso la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., contra el COLEGIO HUMBOLDT, C.A., en la persona de sus representantes legales ciudadanos ZORAIDA ANGELICA PEREIRA DE NAVARRO y PEDRO LEOPOLDO NAVARRO RODRÍGUEZ, antes identificados, el cual se decidirá por medio de decisión en esta misma fecha, previo análisis exhaustivos de las actas que lo conforman, de la cual se desprenden una serie de hechos, como lo es que el actor de dicha litis tiene legitimidad para solicitar la restitución de su propiedad, que el contrato es a tiempo indeterminado y que efectivamente la parte demandada incurrió en insolvencia. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  Expediente No. 397-03, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, contentivo del procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento realizada por la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A., a favor de la Sociedad Mercantil PELETEIRO Y NAVARRO, C.A. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos. Así expresamente se decide.  Planos de levantamiento planimétrico realizado por el Arquitecto JOSE ANTONIO PEÑA PINO, para la Sociedad Mercantil PELETEIRO Y NAVARRO, C.A., sobre los terrenos ubicados en la Urbanización Calicanto, Calle Sucre Norte. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente instrumental de conformidad con el Sistema de la Sana Critica. Así se decide. IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR Este Tribunal, una vez realizado el recuento de los actos procesales determinantes de la presente causa y haber observado las pruebas cursantes en autos, observa que estamos en presencia de un juicio que por retracto legal arrendaticio, resolución y nulidad, que intenta la Compañía Anónima Colegio HUMBOLDT, C.A., representada por PEDRO LOPOLDO NAVARRO RODRÍGUEZ y ZORAIDA ANGELICA PEREIRA DE NAVARRO, venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio, con cedula de identidad números: V-2.751.167 y V-3.202.392, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., en la persona de los ciudadanos DUMAR RIVERO CRUCES y SANTOS DI BLASSI COLLI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. 3.843.958 y 7.182.805, respectivamente, por cuanto es arrendataria de un bien inmueble ubicado en la Calle Sucre Norte, constituido por parcelas numeradas 49,51 y 45, en el Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, y se le notificó que el mismo fue cedido por su arrendador la Sociedad Mercantil PELETEIRO Y NAVARRO, C.A., a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A. Que la parte actora requiere la subrogación o sustitución de COLEGIO HUMBOLDT, C.A, arriba identificada, en la situación de la “compradora” demandada INVERSIONES AZM 44, C.A, también identificada anteriormente, adquirida en el documento de compra-venta celebrado con la Sociedad en Nombre Colectivo denominado PELETEIRO y NAVARRO. Que solicita la resolución, es decir, la nulidad de la venta con respecto a la compradora, celebrada entre la demandada INVERSIONES AZM 44, C.A y la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, identificadas debidamente en este libelo Que la sentencia que recaiga sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad. De igual forma, se observa que por medio de escrito interpuesto con posterioridad la parte actora manifestó que la presente demanda fue admitida de manera errónea, por lo cual solicitó la reposición de la causa al estado de volverla admitir, por cuanto a su juicio estamos en presencia de un Retracto Legal Arrendaticio y no de una Resolución de Contrato de Arrendamiento. Asimismo, se observa que la parte demandada rechazó en todos sus términos la presente demanda, por cuanto la parte actora se encontraba en insolvencia con los cánones de arrendamiento para el momento en que se perfeccionaron las ventas. Y, con posterioridad manifestó que la reposición de la causa era improcedente por cuanto no fue por error del Tribunal admitir la presente demanda como Resolución de Contrato de Arrendamiento si no de la propia parte actora, por cuanto pretende ambos procedimientos en uno, acumulándolos como si fuera uno. Ahora bien esta Juzgadora a los fines de resolver el fondo de la presente demanda encuentra necesario hacer las siguientes consideraciones: El Retracto legal Arrendaticio se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa, lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.” Así las cosas, es necesario determinar con exactitud, qué abarca el derecho de retracto legal y cuales son los requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, explica que: “Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. En cambio, el Derecho de Retracto, sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.” Por su parte, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha de 20 de mayo de 2005, dejó sentado lo siguiente: “…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”. (Negritas y Subrayado del Tribunal) . Del criterio doctrinario y jurisprudencial precedentemente transcrito se comprueba que son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: 4) Que el arrendatario ejerza el derecho de Retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria, los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) Se requiere el incumplimiento de alguna de las partes, c) es fundamental que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir; y, d) Es necesario que el juez declare la resolución. En lo concerniente a los efectos de la acción de resolución de contrato, además debe considerarse que al declararse la resolución, el contrato se considera terminado y se considera como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que se encontraban antes de contratar, y por ende, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Asimismo, ha de estimarse que la parte cuyo incumplimiento culposo haya dado motivo a la resolución, queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante, si los mismos hubieren sido solicitados. En ese orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia han dejado sentado que la resolución del contrato se puede incoar cuando se trate de contratos cuyos efectos son susceptibles de destruirse retroactivamente, hasta el punto de dejar a las partes en el mismo estado en que se encontraban antes de la celebración del acuerdo disuelto -efectos ex tunc- , y, contrario sensu, la terminación se encuentra reservada para aquellos contratos con prestaciones de ejecución periódica, sucesiva o continuada, puesto que, precisamente, dada la ejecución de las obligaciones en el tiempo y su aprovechamiento por el acreedor, no resulta posible deshacerlas respecto del pasado sino sólo hacia el futuro –efectos ex nunc-, lo que dicho en otras palabras significa, que estas obligaciones adquieren plena firmeza con ocasión de su autonomía y en virtud de sus efectos jurídicos y económicos, que se van consolidando a lo largo del tiempo. Sumado a lo antes expresado, debe considerarse que por la declaratoria judicial de terminación del contrato, se extingue su eficacia hacia el futuro, sin embargo se mantienen los efectos del mismo hasta ese entonces, puesto que éste existió desde la concurrencia de las voluntades de ambas partes, hasta que se declaró su extinción mediante sentencia. De allí que, el sentido de la terminación del contrato, resulte aplicable con preferencia a los llamados contratos de tracto sucesivo ejecutorios, por oposición a ejecutados, cuyo cumplimiento se hace en prestaciones periódicas. No así la resolución judicial, puesto que por ésta, cesa el contrato para lo futuro; esto es, se extingue retroactivamente desde su nacimiento, se desligan todos los derechos y obligaciones que se originaron del contrato, es decir, se retrotraen todos los eventos al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato, por lo que se tiene el acuerdo por no realizado. Asimismo, véase que la acción resolutoria, obra de dos maneras sobre el contrato: en cuanto a lo futuro, quitándole su fuerza, respecto del pasado, deshaciendo sus efectos. La resolución únicamente produce el primer resultado. Ahora bien, en muchos casos, claro está, según las particularidades que cada uno ofrezca, la labor interpretativa que en relación con la demanda le compete a los juzgadores de instancia puede permitirles, por una parte, deducir que, pese a haberse solicitado la “resolución” de un contrato, la reclamación que ha debido hacerse conforme a derecho, concierne a la terminación del mismo, dado el incumplimiento de lo pactado, puesto que por la naturaleza de los deberes de prestación asumidos por los contratantes no resulta factible retrotraer lo ya dado o entregado. Considera oportuno quien decide, traer a colación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente reza: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. El contrato bilateral se caracteriza por generar obligaciones contrapuestas entre las cuales existe un nexo de interdependencia, es decir, la obligación de una de las partes constituye el presupuesto inevitable de la obligación o de las obligaciones de la otra parte contratante. En virtud de ello, cada una de las partes se hace a la vez acreedora y deudora de la otra; en otras palabras, el contrato genera crédito y deuda para cada una de las partes contratantes. De esa manera, bajo el contrato bilateral la parte puede demandar la resolución del contrato por incumplimiento culpable de una de las partes, siempre y cuando no pueda imputársele a quien demanda haber incumplido su obligación; en ese caso, podría oponerse la excepción de contrato no cumplido, es decir, que consiste en que una de las partes puede negarse a cumplir su obligación mientras su contraparte no cumpla la suya. Estas figuras están contempladas en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, que respectivamente señalan: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones” Al respecto, José Melich-Orsini expresa lo siguiente: “... A) La acción de resolución por incumplimiento (Art. 1.167) y la excepción non adimpleti contractus (Art. 1.168), sólo se conciben en los contratos bilaterales. La primera consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no puede imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio éste fuere el caso. La segunda consiste en el derecho de esa misma parte inocente a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, conforme al enunciado principio “dando y dando”, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación recíproca de su contraparte no esté suspendida por un término o una condición” (Doctrina General del Contrato. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana, 1985, pp. 44 y 45). (Cursivas del autor). (Negritas de la Sala). Por su parte, el autor Maduro L. Eloy, al referirse a la resolución de un contrato como medio de terminación de los contratos bilaterales, señala que: “…se entiende por resolución de un contrato la terminación del mismo en virtud de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes. Esta resolución tiene efecto retroactivo, una vez declarado el contrato se considera extinguido, como si jamás hubiese existido…”. Ahora bien de la definición legal del contrato prevista en el artículo 1.133 del Código Civil, tenemos que la misma señala que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Asimismo, obsérvese que el artículo 1.474 del Código Civil, establece que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Así, pues, el contrato una vez celebrado válidamente produce sus efectos normales, pero con la especial característica de que las consecuencias, las relaciones jurídicas, no tienen un cariz definitivo sino provisorio. (Mosset Iturarspe, Jorge, en su obra “Contratos”, Buenos Aires, 1981, página 329). Entonces, en cuanto la consolidación indisoluble de las relaciones jurídicas depende de la no aparición de una causal de resolución que ponga fin al contrato por su simple ocurrencia, o por autoridad de las partes o por declaración judicial. Aunado a lo antes considerado, debe concluirse que se tiene el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración. Así, pues, tanto la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido, pero la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato. Otra diferencia es que la rescisión se declara judicialmente; en cambio, la resolución puede ser judicial o extrajudicial. No obstante, téngase en cuenta que tanto la acción de nulidad, como la que persigue la rescisión, así como la resolución del contrato tienen efectos retroactivos al momento de su celebración, salvo que la naturaleza del contrato no lo permita como sucede con los contratos de ejecución continuada en los que no es posible destruir los efectos ya producidos. En cuanto a los efectos de la resolución del contrato, se repite, debe tenerse en cuenta la naturaleza de las obligaciones, puesto que la esencia de las cosas, va regida por las leyes de la causalidad, que no pueden ser modificadas por las leyes del deber ser (como es la norma jurídica), determina que la resolución actúe con efectos retroactivos, ex tunc, entre las partes, salvo el caso de los contratos de ejecución continuada o tracto sucesivo, en los cuales los efectos de la disolución del contrato por rescisión o por resolución no se extienden a las prestaciones ya ejecutadas. El pacto en contrario a la retroactividad sólo opera en caso que la naturaleza de las cosas lo permita. Es la naturaleza de las cosas (del ser) la que determina que la resolución del contrato de ejecución instantánea sea retroactiva, ex tunc; y que la resolución del contrato de ejecución continuada, en los que parte de las prestaciones ya han sido realizadas, rija para el futuro, ex nunc, es decir, las prestaciones ejecutadas quedan firmes por no ser posible su destrucción; es imposible físicamente su restitución. En efecto, son contratos de ejecución instantánea aquellos en los que es posible que las prestaciones se ejecuten en un solo momento, ya sea inmediatamente a la celebración como en la compraventa al contado (contrato de ejecución inmediata), o que se difiera la ejecución de la prestación, de una de las partes o de ambas, para un momento ulterior, por ejemplo se fija un plazo para la entrega del bien vendido o para el pago del precio (contrato de ejecución diferida), o que la ejecución de la prestación se divida en partes o cuotas como en la compraventa a plazos (contrato de ejecución escalonada). No porque se difiere o divide la ejecución de las prestaciones, el contrato de ejecución instantánea se convierte en uno de ejecución o tracto sucesivo. En el contrato de tracto sucesivo, pues, no es posible que la prestación de una de las partes o de ambas se ejecute en solo momento, sino que necesariamente debe ejecutarse durante un cierto tiempo, determinado o determinable; el contrato de tracto sucesivo es de duración porque dura la ejecución de la prestación, por ejemplo, el trabajador desarrolla su actividad material o intelectual objeto de su prestación no instantáneamente, pues es imposible, sino durante un cierto tiempo; el arrendador cede el uso del bien al arrendatario por un cierto plazo, ejecuta su prestación manteniendo al arrendatario en el uso del bien por todo el plazo que se ha convenido, pues no sería contrato de arrendamiento, ni ningún otro contrato de cesión del uso de un bien, aquél por el cual el arrendador entrega el bien al arrendatario y éste inmediatamente deba devolverlo. En los contratos de ejecución instantánea, por ser posible la destrucción retroactiva de los efectos producidos, es decir, es posible que las partes se restituyan las prestaciones ya ejecutadas, la consecuencia natural de la resolución es su retroactividad al momento de su celebración. Por ejemplo, si un contrato de compraventa a plazos se resuelve por falta de pago del precio, el comprador devuelve el bien al vendedor y éste devuelve al comprador la parte del precio recibido, teniendo derecho a una compensación por el uso del bien y a la indemnización de daños, salvo pacto en contrario. Entonces, es forzoso concluir, que la resolución tiene efectos retroactivos entre las partes, salvo los ya cumplidos en los contratos de ejecución continuada, en los cuales las obligaciones ya cumplidas quedan firmes; por tanto, los efectos de la sentencia de resolución se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva. Justamente, en este último supuesto, la resolución, aunque se hubiese pactado expresamente, no perjudica los derechos adquiridos por los terceros, salvo los efectos de la transcripción de la demanda de resolución. A diferencia de los contratos de ejecución instantánea, resuelto un contrato de ejecución continuada o tracto sucesivo no es posible destruir las prestaciones ejecutadas, en otros términos, físicamente es imposible que el acreedor devuelva la prestación o prestaciones continuadas ejecutadas por el deudor. Por ejemplo, si se resuelve un contrato de arrendamiento, las partes no se pueden restituir las prestaciones ejecutadas, por ser imposible que el arrendatario devuelva el uso que hizo del bien que recibió del arrendador, por todo el tiempo que lo poseyó; el beneficio obtenido por el arrendatario durante el tiempo que uso el bien no puede borrarse, en otros términos, el tiempo que el arrendatario permaneció en el uso del bien no se puede destruir. La resolución de los contratos de tracto sucesivo surte efectos para el porvenir, ex nunc, es decir, sólo para el futuro, no se proyecta hacia el pasado, la naturaleza de estos contratos no permite borrar la prestación ejecutada. En los contratos de tracto sucesivo, continuado, con prestaciones recíprocas (arrendamiento, contrato de trabajo), por la interdependencia de las prestaciones, basta que no sea posible destruir la prestación a cargo de una sola de las partes para que opere la irretroactividad. En todo contrato con prestaciones recíprocas existe la facultad de resolver cuando uno de los contratantes no ejecuta su prestación. Como siempre existe la posibilidad de que una de las partes contratantes falte al cumplimiento de su prestación, “la suerte del contrato está sometida a la posibilidad de resolución por incumplimiento” Si el acreedor no tiene interés en la prestación no ejecutada, total o parcialmente, opta por la resolución en vez del cumplimiento. La decisión del acreedor de extinguir el contrato es la razón suficiente que justifica la resolución, no teniendo el juez la facultad de modificar esa decisión, salvo que constituya un abuso de derecho. Si el acreedor ha optado por demandar la resolución del contrato, no podrá sucesivamente demandar el cumplimiento, puesto que la resolución significa que el demandante no tiene más interés en obtener la prestación, y el deudor, confiando en esa decisión del demandante, puede enajenar el bien que es objeto de la prestación debida o asumir otras obligaciones que le impiden cumplir a favor del demandante. Tampoco podrá demandarse en una misma demanda la resolución y nulidad, por las razones antes expresadas; dado que, se repite, se tiene el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración. La resolución judicial por incumplimiento requiere: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero o del propio acreedor. La inejecución de las obligaciones por una de las partes contratantes, rompe la interdependencia de las prestaciones recíprocas y el equilibrio contractual, destruyendo la finalidad económica del contrato, lo que conduce a terminar con éste mediante la resolución, salvo que el acreedor todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, o sea que, no obstante el incumplimiento, todavía sea posible que el contrato cumpla con su finalidad. El acreedor de la prestación no ejecutada tiene la facultad de optar entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato. A diferencia de la rescisión o nulidad que ataca el contrato desde su nacimiento; la resolución encuentra su fundamento en un hecho sobreviniente a la celebración que incide en la función económica y social que debe cumplir el contrato, y una de esas causales es precisamente cuando una de las partes falta al cumplimiento de su prestación. Lo anterior tiene su fundamento, en que con excepción del contrato real que se perfecciona con la entrega del bien, los efectos del contrato se producen en un momento sucesivo a su celebración, sea inmediatamente que se perfecciona o en un momento ulterior o que la eficacia se duradera (contratos de tracto sucesivo). Resuelto el contrato, ambas partes quedan liberadas de sus respectivas obligaciones, debiendo restituirse las prestaciones ya ejecutadas y, si ello no fuera posible pagarán su valor, salvo que el contrato sea de ejecución continuada, en cuyo caso las prestaciones ejecutadas, por ser físicamente imposible su restitución, quedan firmes e inmóviles. De acuerdo a lo afirmado por los hermanos Mazeaud, la retroactividad es la que le da toda utilidad a la resolución. En virtud de ello, la resolución presenta una ventaja considerable para el acreedor, la otra parte tendrá la posibilidad no sólo de no cumplir, sino de recobrar su propia prestación si la ha cumplido; por el contrario, al reclamar el cumplimiento, se encontraría en concurso con los demás acreedores de su deudor. La resolución crea así una situación privilegiada para el acreedor: no sufre por la insolvencia de su deudor. Si el contrato es de ejecución continuada la resolución del contrato rige para el futuro debido a la imposibilidad de restitución de las prestaciones ejecutadas. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento celebrado por el plazo de dos años, que luego de haber sido ejecutado por un año, el contrato se resuelve debido a que el arrendatario se atrasa en el pago por dos meses y quince días. Como el arrendatario ha ocupado el inmueble por el primer año y esa ocupación no puede ser borrada, la resolución opera solamente para el futuro, no puede tener efectos retroactivos. Por razones de seguridad jurídica, la resolución por incumplimiento no afecta los derechos de terceros adquiridos de buena fe. En este orden de ideas, resulta determinante traer a colación lo expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia reciente de fecha 13 de julio de 2011, en la cual dejó sentado lo siguiente: “…De acuerdo con lo expuesto por el demandante, el Juzgado supuesto agraviante actuó fuera de su competencia al haber declarado de oficio la inepta acumulación de pretensiones; pues, en criterio de los agraviados el juzgado no podía declararla de oficio, porque si bien había incompatibilidad de procedimientos, la conexión de ambas pretensiones justificaba la tramitación de la pretensión de nulidad contractual de la compraventa por la vía del procedimiento breve, pese a que, por superar la cuantía que establece el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, su tramitación debía hacerse por el procedimiento ordinario. Respecto de la supuesta violación constitucional producto de la declaración de oficio de la inepta acumulación de pretensiones la Sala en diversas oportunidades ha manifestado que la circunstancia de la inepta acumulación de pretensiones es una cuestión que afecta el orden público procesal y, por tanto, debe ser declarada por los jueces aún en ausencia de la proposición de la cuestión previa correspondiente; por lo que, a fortiori, la falta de declaración de tal circunstancia habría contradicho la postura que esta Sala asumió en su pronunciamiento n.° 2458 del 28.11.01, caso: Aeroexpresos Ejecutivos, C.A., en el cual se estableció lo siguiente: “De manera que, en el proceso laboral que se examina, puede observarse y apreciarse que las demandantes que lo impulsaron actuaron, ab initio, en contravención con lo que regula el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 52, ordinales 1º, 2º y 3º eiusdem, que, como ya se analizó, son normas de orden público. En relación con la acumulación de demandas sin cumplir con lo que preceptúan los dos artículos precitados, cabe destacar lo que, al respecto, apunta RENGEL-ROMBERG: ‘..., varios actores pueden plantear contra uno o varios demandados, diversas pretensiones en el mismo proceso, siempre que haya entre ellas conexidad por el título, como ocurre conforme al Artículo 3 del código, cuando varias personas demandan de una o más, en un mismo juicio, la parte que las demandantes tengan en un crédito (acumulación subjetiva); (...) En virtud de esta exigencia, ha sido negado entre nosotros por la casación, la asociación de varios actores para acumular las acciones que tienen contra un mismo patrono, derivadas de distintas relaciones o contratos laborales, sin vinculación alguna. En esta forma, ha dicho la Corte, podrían originarse verdaderos laberintos procesales y llegar a quedar derogadas las reglas mismas de la admisibilidad del recurso de casación, cuando se pretenda reunir en una misma demanda varias pretensiones de menor cuantía y sumarlas para obtener así el limite de la cuantía admisible para el recurso.’ (RENGEL-ROMBERG, Arístides, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Editorial Arte, Caracas 1992, Tomo II, p. 126) (subrayado añadido) Con fundamento en las motivaciones que anteceden, la Sala concluye que, además de las contravenciones de las actoras, también existen las del Tribunal que conoció en primera instancia del procedimiento laboral que se analiza en esta sentencia. En efecto, es bien cierto que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece el derecho de acceso a la administración de justicia y, con él, el derecho de acción; pero también es verdad que éste último configura la llave que abre las puertas del proceso, el cual ha de transcurrir debidamente, según los artículos 49 (...el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales...) y 253, primer aparte (...corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que establecen las leyes...), ambos del texto constitucional. En el caso laboral de autos y ante la acumulación planteada al juez de primera instancia que conoció la causa, por la aplicación de las normas constitucionales anteriormente mencionadas y de los artículos 146, 52 y 341 del Código de Procedimiento Civil, debió negar la admisión de dichas demandas, aún de oficio, por ser contrarias al orden público y a disposición expresa de la ley. Por ello considera la Sala que la inaplicación de las normas últimas citadas, a la hipótesis de acumulación de las demandas que consta en autos, se traduce en una violación a los imperativos constitucionales precedentemente nombrados, y así se decide con fundamento en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.” (Destacado añadido). En sintonía con este criterio, la Sala expresó en la sentencia n.º 779 del 10 de abril de 2002 (caso: Materiales MCL C.A.) con ocasión de una demanda de amparo contra la declaración de oficio de inepta acumulación de pretensiones en juicio inquilinario lo siguiente: “En el caso de autos, esta Sala observa que, de la lectura de las actas que conforman el expediente y muy en particular del análisis de la decisión objeto de la acción de amparo, no se evidencia que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta haya violado directa e inmediatamente los derechos constitucionales al debido proceso, a la defensa, a la igualdad y a la seguridad jurídica de la accionante, en razón de que lo que se estimó lesivo del acto judicial impugnado se reduce al juicio que realizó el mencionado Juzgado con respecto a la inepta acumulación de una pretensión de resolución de contrato con otra de cumplimiento de contrato, para declarar inadmisible la demanda en atención con lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual recae dentro de la esfera de la soberanía del Juez. Por ello, esta Sala advierte que la accionante al hacer uso de la acción de amparo constitucional, sólo pretendió lograr la revisión del criterio de interpretación del Juzgador en su decisión, pues su inconformidad con la misma resulta manifiesta cuando alegó, lo siguiente: ‘...Cuando el juez de la alzada (II de primera instancia) decide conocer de una cuestión que no le estaba planteada, ya que nada de eso se dijo en la sentencia apelada, viola la garantía del debido proceso, violación que se hace aún más evidente cuando, para sostener su decisión, le da una interpretación errónea a lo expresado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que de acuerdo a lo expresado en su decisión la prohibición que contiene le mencionado artículo, sería una prohibición que involucra el orden público; consideración ésta que sin lugar a dudas constituye una errónea interpretación de la norma, por cuanto nada de lo que dice el artículo 78 del C.P.C., involucra al orden público, ya que de ninguna forma ni manera se relaciona con éste, y tan esa (sic) así, que si bien es cierto que en su primera parte dice que no se podrán (...) acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, pero también es cierto que la misma norma indica que dos o mas acciones aunque fueran incompatibles, pueden acumularse en un mismo libelo, pero interponiéndose una subsidiaria de la otra. En consecuencia permitiéndose de una manera que se propongan las acciones que fueran excluyentes entre sí, no existe prohibición absoluta, y al no existir la prohibición absoluta, no puede decirse que se ha trastocado o violentado el orden público, como erróneamente así lo interpretó el Juez Accidental II de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial(...). Por la errónea interpretación que de la norma hizo el sentenciador de segunda y última instancia, se violó la garantía del debido proceso, violándose también la garantía del derecho a la defensa (...) el derecho a la igualdad de las partes (...) –por haber el Juez suplido defensas a la demandada-‘ (Subrayado de esta Sala). Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso. Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. Así pues, con independencia de cualquier consideración acerca de los razonamientos del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta acerca de la existencia o no de una inepta acumulación de pretensiones y del carácter de orden público que ostenta la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Sala reiterar que, la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes -si bien deben ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver una controversia- disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del juez en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole notoriamente derechos o principios constitucionales.” En relación con la posibilidad de que se permita la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles, lo que en criterio de los demandantes no infringiría el debido proceso ni la tutela judicial eficaz, la Sala reitera el criterio que expresó con ocasión del análisis de la acumulación de pretensiones de amparo y revisión constitucional en el sentido de que: “Por último esta Sala considera oportuna la cita del único aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que complementa al artículo transcrito supra, en los siguientes términos: ‘... podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otrasiempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí’ (Subrayado añadido). De la lectura de la norma en cuestión se colige que sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles, en una misma demanda, cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo, el mismo artículo coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles. Entiende entonces esta Sala que la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.” (s. S.C. n.º 3045 02.12.02, caso: Micro Computers Store S.A.) De manera que está fuera de la consideración de esta Sala permitir la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles y mucho menos ordenarle a otro Juzgado actuar fuera de su competencia. Para mayor abundamiento, debe esta Sala observar a los peticionantes de revisión que contrariamente a lo que ellos afirman, la nulidad de la venta en la que las solicitantes pretenden subrogarse es incompatible con la demanda de retracto legal arrendaticio, cuestión que esta Sala expresó en sentencia n.º 04 del 26 de febrero de 2010 (caso: María Manuela Oliveira de Martins) en la que se afirmó la incompatibilidad de las pretensiones de simulación –la que acarrearía la nulidad del acto simulado incluso respecto de los terceros que conocían la simulación- y el retracto legal arrendaticio, por cuanto dichas pretensiones “…son excluyentes entre sí, ya que no se puede pedir la simulación de una venta y pretender subrogación en la misma”. En el caso bajo análisis los arrendatarios pretendieron que el Juzgado de la causa anulase la venta a las ciudadanas Etelvina Pitta Vanegas y Rosa Edilenia Pita y que, concomitantemente, se les subrogase en la venta cuya nulidad pretenden, peticiones entre las cuales no establecieron subsidiariedad alguna, en su demanda. (Negrita de este Tribunal). En virtud de todo lo antes expuesto, así como del criterio jurisprudencial antes transcrito, esta Juzgadora debe forzosamente concluir en virtud de ser obligatoria la declaratoria de inepta acumulación de los procedimientos, como es el caso de autos, en el cual se demandó la resolución y la nulidad de contrato, así como el retracto legal arrendaticio, pues las dos primeras pretensiones se tramitan por el procedimiento ordinario y la tercera por el procedimiento breve, conforme lo estipulaba el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33, del cual se lee: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobreaIquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Sumado a lo anterior, cabe destacar que la Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba.). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa. Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. Se desprende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. Por consiguiente, se declara inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones, ya que la sociedad mercantil Colegio Humboldt C.A., demandó por resolución y nulidad del contrato de compra venta y el retracto legal arrendaticio a la empresa Inversiones AZM 44 C.A., sin tomar en consideración que dichas pretensiones deben ser sustanciadas por procedimiento diferentes e incompatibles entre sí, es decir, que se excluyen debido a su naturaleza, y así será declarado en la parte dispositiva del fallo. Así se decide. Reconvención: Se desprende del presente expediente que la parte demandada en su debida oportunidad interpuso reconvención contra la parte actora por desalojo, a los fines de que se sirva hacer entrega de todos los bienes muebles e inmuebles vinculados con el arrendamiento, conforme al Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 28 de agosto de 2001, excluyendo los inmuebles que constituyen el objeto de la demanda por desalojo sustanciada por este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en causa signada con el N° 37.427 de la nomenclatura de este Tribunal, por haber incurrido en insolvencia con respecto al pago de arrendamiento que sostiene sobre el bien inmueble de su propiedad. Ahora bien, se observa que la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención, lo cual la obligaba entonces, a traer a los autos una prueba fundamental que fuera capaz de desvirtuar el hecho alegado por el demandado reconviniente, para no incurrir en confesión ficta, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandado no de contestación a la demanda ni promueva prueba capaz de enervar la pretensión de la parte actora debe ser considerado contumaz y por ende cumplidos los requisitos del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir que la demanda no sea contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público. En efecto, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “...Si el demandado no diere contestación dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso para la contestación de la demanda u oposición de cuestiones previas como es el caso sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes del vencimiento...”. El citado artículo consagra la institución de la confesión ficta, que no es más que la conjunción de una serie de reglas destinadas a imponer una sanción rigurosa al demandado contumaz por no cumplir con su carga, esto es, para el caso en que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados, ni presentare la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, y siempre que las pretensiones del actor no sean contrarias a derecho. La expresión “si nada probare que le favorezca”, ha dado lugar a una severa discusión doctrinaria. No obstante, conforme a la tesis mayoritaria, que es la acogida por esta Sala en forma reiterada, al demandado sólo le está permitido proporcionar aquellas pruebas que sean capaces de enervar o frustrar la acción intentada, es decir, las que constituyan la contraprueba de los hechos alegados por el actor; porque si se considerará lo contrario, se le estaría permitiendo al demandado proporcionar elementos probatorios de hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda, lo cual colocaría en desigualdad a la parte contraria, además, el contumaz tendría una mejor, o al menos igual condición, que si hubiere concurrido a contestar la demanda, pues el actor ignoraría los hechos nuevos hasta el momento en que los alegue en el lapso de promoción de pruebas, limitando su posibilidad de controlarlas. En este orden de ideas, el tratadista Ricardo Henríquez La Roche sostiene que “el demandado confeso puede presentar en el curso probatorio la contraprueba de los hechos alegados en el libelo de demanda que debía haber acreditado el actor de no haberse producido la ficta confessio. Pero no puede probar últimamente todo aquello que presupone –por introducir hechos nuevos a la litis- una excepción en sentido propio”. (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III, Caracas, 2000, p. 130-131). La Sala de Casación Civil en decisión del 3 de noviembre de 1993, caso: José Omar Chacón c/ Maura Josefina Osorio de Fortoul, expresó al respecto lo siguiente: “...La Sala, acogiendo la posición del Maestro Arminio Borjas en la materia, y que el legislador de 1916 y 1986 adoptó en los artículos 276 y 362 del Código de Procedimiento Civil, ha sostenido que el demandado confeso puede hacer la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, por aquello de que ‘se tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca’. Esta última frase, como la Sala señaló en su decisión del 30 de octubre de 1991, se ha interpretado que es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, o hacer la contraprueba de los hechos alegados en la demanda, los cuales en virtud de la confesión operada están amparados por la presunción iuris tantum. Aceptar la tesis del recurrente, sería ir al extremo contrario, y prácticamente condenar al demandado confeso a perder irremediablemente el juicio, atribuyendo a los hechos libelados una presunción iure et de iure, de no admitir prueba en contrario, que en definitiva no fue la intención del legislador. En efecto, ya de por sí la sanción de haber quedado confeso, y que todos los hechos quedan admitidos, salvo prueba en contrario, es lo suficientemente grave, como para ir más allá... Ahora bien, como el legislador autoriza al confeso para comprobar en el término probatorio algo que lo favorezca, es evidente que, a más de las expresadas circunstancias, cuya prueba debe serle aceptada para desvirtuar los efectos de la confesión, puede hacer la de cualquier otra que tienda al mismo objeto, pero no con la absoluta libertad que proclama Feo, so pretexto de que la ley no hace distingos ni excepciones, sino dentro de la libertad que, según se deja expuesto, permiten los principios que rige en la materia; y por consiguiente, no podrá ser admitida la prueba de ninguna excepción de hecho extraña a la contraprueba de la confesión, es decir, de ninguna de las excepciones que deben ser opuestas expresa y necesariamente en el acto de contestar de fondo la demanda. Si ello se permitiese, la ley consagraría el absurdo de hacer privilegiada la situación jurídica del reo contumaz, a quien se pretende penar. Pero la demostración de aquellos hechos que no constituyen una excepción, sino las contrapruebas de los alegados por el actor, la comprobación de que son contrarios a la verdad, no puede serle negada al reo confeso sin menoscabar su derecho de defensa, porque nadie necesita más de la prueba que aquél contra quien existe una presunción: ubi praesimptio est contra illum, ibi plus probare debet’...”. (Negritas de la Sala). Queda claro, pues, que la referida Sala acogió el criterio del tratadista Arminio Borjas que hoy este Tribunal acoge, porque es el que mejor se adapta al contenido del citado artículo 362, en virtud del cual “...el demandado confeso puede hacer la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, interpretado esto, en el sentido de que a éste le está permitido traer a los autos la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, o hacer la contraprueba de los hechos alegados en la demanda, los cuales en virtud de la confesión operada están amparados por la presunción iuris tantum...”. Por otra parte, nuestro Alto Tribunal ha dejado expresamente establecido que corresponde a los jueces de instancia, para declarar la confesión ficta, tomar en consideración los principios generales que rigen la prueba judicial, entre otros, el de exhaustividad probatoria y el de adquisición procesal o comunidad de la prueba. Al respecto, la citada Sala ha expresado, que si el demandado incumple la carga de contestar la demanda, y tampoco prueba en su favor, entonces el tribunal deberá sentenciar la causa dentro de los ocho (8) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso de promoción ateniéndose a la confesión producida, con lo cual se acelera el proceso, si el reo ni siquiera intenta desvirtuar los hechos alegados en el libelo. (Sentencia del 3 de mayo de 2005 caso: Marco Antonio Rojas Toledo y Carolina Giovanna Pérez de Rojas, c/ Máximo Enrique Quintero Cisnero). Aun más, bajo estas circunstancias, sólo son aplicables aquellas disposiciones que no contraríen el espíritu, propósito y razón de esta institución. En efecto, el artículo 22 del Código de Procedimiento Civil establece que “...Las disposiciones y los procedimientos especiales del presente Código se observarán con preferencia a los generales del mismo, en todo cuanto constituya la especialidad...”. (Negritas de la Sala). En consecuencia, esta Juzgadora estima que si no se presenta la contestación a la demanda es obligatorio para los jueces de instancia aplicar las reglas contenidas en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, ya que la citada disposición “...constituye una norma especial respecto de la general prevista en el artículo 509 eiusdem y, por ende, de aplicación preferente, con base en lo cual la Sala dejó sentado que una vez operada la confesión ficta, corresponde al demandado probar algo que le favorezca durante el lapso probatorio, con exclusión del principio de comunidad de la prueba respecto de aquellas consignadas en el libelo...”. (Sent. 12 /4/05, caso: Heberto Atilio Yánez Echeto, c/ Carlos Gerardo Velásquez Luzardo); Entonces, al verificarse la falta de contestación de la demanda, conforme al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil se establece en contra del demandado la presunción juris tantum de la confesión, siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, el demandado nada probare que le favorezca dentro del lapso de ley, lo cual obliga al juez a sentenciar en un plazo de ocho (8) días ateniéndose a la confesión, debido a la situación de rebeldía que es colocado el demandado frente a la ley. En ese sentido, esa Sala en la citada sentencia del 12 de abril de 2005, dejó establecido que “...el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil constituye una norma especial respecto de la general prevista en el artículo 509 eiusdem y, por ende, de aplicación preferente, con base en lo cual la Sala dejó sentado que una vez operada la confesión ficta, corresponde al demandado probar algo que le favorezca durante el lapso probatorio, con exclusión del principio de comunidad de la prueba respecto de aquellas consignadas en el libelo, a menos que sea para sostener que la demanda es contraria a derecho. En estos casos, deben presumirse ciertos los hechos alegados en la demanda, quedando relevado el actor de la carga de probarlos, lo cual se invierte en cabeza del demandado, quien debe probar su falsedad durante el lapso probatorio...”. (Sentencia citada). Lo anterior pone de manifiesto, que se han cumplido los supuestos para declarar confesa a la parte demandada al no haber dado contestación a la reconvención ni promover prueba alguna capaz de enervar la pretensión de la parte actora, y así será declarado en el dispositivo del fallo. Así se decide. En vista que la parte demandada ha quedado confesa por no haber alegado ni probado nada a su favor, para determinar si el último de los requisitos para declarar la confesión ficta, se cumplió, en que la demanda no sea contraria a derecho, esta Juzgadora encuentra menester hacer las siguientes consideraciones: Así pues, veamos que el artículo 1.159 del Código Civil dispone: “Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Además, el artículo 1.160 del Código Civil establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Por su parte, el precitado artículo 1.592 del Código Civil indica que: “el arrendatario tiene dos obligaciones principales, siendo la más importante: ... 2.º …pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Aunado a lo anterior, observemos que el artículo 1.579 del Código Civil, establece, lo que de seguidas se transcribe: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Asimismo, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone que: “…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” Hechas estas consideraciones, quién aquí decide debe dejar sentado que efectivamente la contrademanda no es contraria al orden público, y en virtud de ello, por encontrarse llenos los extremos para que tenga lugar la confesión ficta, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, y así expresamente se declarara en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. V DISPOSITIVA Con fuerza de las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por retracto legal arrendaticio, resolución y nulidad del contrato de compraventa fue interpuesta por la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., por haber una inepta acumulación de pretensiones. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo interpuso la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A., contra el COLEGIO HUMBOLDT, C.A. TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. CUARTO: Notifíquese a las partes. Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo. Dada, sellada y firmada en la sala del despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay, a los 05-12-2011, año 200° de la Independencia y 152° de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA LA SECRETARIA, DELIA LEÓN COVA DALAL MOUCHARRAFIE SAAB En esta misma Fecha se Publicó la anterior decisión siendo las 11:54 a.m. LA SECRETARIA, DALAL MOUCHARRAFIE SAAB