TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL EMPAQUES DIVERSOS C.A., inscrita originalmente por ante el Registro mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el Veintisiete (27) de octubre de Mil Novecientos Sesenta y Seis (1966), bajo el N° 49, Tomo 49-A, a la presente fecha el expediente se encuentra en los Archivos del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, signado con el N° 29.528.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 94.077 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil TRATTORIA IL PEPERONE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha Cuatro (04) de marzo de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1998).
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 99.542 y de este domicilio.-
EXPEDIENTE: 10.972
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 13-12-2010 y posteriormente su reforma admitida en fecha 12.01-2011.
En fecha 01 de Febrero de 2011, el Alguacil de ese Juzgado, consignó boleta de citación con su compulsa sin la firma del demandado, por cuanto fue imposible de localizar.
En fecha 03 de febrero de 2011 fueron librados los carteles a la parte demandada.
En fecha 15 de febrero de 2011, el abogado de la parte actora consigna las publicaciones de los carteles.
En fecha 25 de Febrero de 2011, la suscrita secretaria deja constancia que fijo cartel de citación en la morada del demandado.-
En fecha 06 de abril de 2011 se designo Defensor de Oficio de la parte demandada al abogado Carlos Romero.
En fecha 13 de abril de 2011, el alguacil consigna recibo de citación firmado por el Defensor designado abogado Carlos Romero.
En fecha 15 de abril de 2011 el Defensor designado acepta el cargo.
En fecha 03 de mayo de 2011 el alguacil consigna recibo de citación firmado por el abogado Carlos Romero.
En fecha 09 de mayo de 2011, el abogado Carlos Romero da contestación a la demanda. Asimismo la parte demandada asistidas de abogado dan contestación a la demanda y proponen reconvención. En esta misma fecha fue admitida la reconvención.-
En fecha 11 de mayo de 2011 la parte actora da contestación a la reconvención.
En fecha 13 de mayo de 2011 la parte demandada promueve escrito de pruebas.
En fecha 17 de mayo de 2011 la parte actora promueve pruebas.
En fecha 20 de mayo de 2011 mediante auto se admiten las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 23 de mayo de 2011 la parte demandada presenta escrito de alegatos. Asimismo la demandada confiere Poder Apud Acta al abogado Juan Delgado.
En fecha 25 de mayo de 2011 se levanto acta de Inspección Judicial promovida por la parte actora.
En fecha 20-09-11 se dictó sentencia interlocutoria donde se ordena la reposición de la causa al estado de pruebas.
En fecha 30-00-11 la parte demandada ratifica las pruebas promovidas.
En fecha 13-10-11 la parte actora promueve pruebas.
En fecha 18-10-11 se admiten las pruebas
En fecha 2410-11 se evacua la prueba de inspección.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora en su libelo de demanda que en fecha Catorce (14) de febrero de Dos Ml Dos (2002), su representada inició una relación arrendaticia con la hoy demandada mediante contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica de Turmero, Estado Aragua, el cual quedo debidamente autenticado bajo el Nº 03, Tomo 11, en los libro de autenticaciones llevados por la referida Notaria, con Sociedad Mercantil TRATTORIA IL PEPERONE, C.A., ya identificado. Que el objeto del referido contrato es un inmueble constituido por Cinco (05) locales comerciales, los cuales forman parte de un Edificio ubicado en la Calle Mariño cruce con la Avenida El Hipódromo, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, y se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Avenida Hipódromo en Noventa y Dos Metros con Veinte Centímetros (92,20 Mts.); SUR: Con terrenos municipales en Noventa y Dos Metros con Veinte Centímetros (92,20 Mts.); ESTE: Terrenos municipales, en Cincuenta y Dos Metros con Veinte Centimetros (52,20 Mts.) y OESTE: Con la Calle Mariño, en Setenta y Seis Metros (76 Mts.), el cual es propiedad de su representada según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha Once (11) de febrero de Mil Novecientos Setenta y Siete (1977), quedando registrado bajo el N° 21, protocolo 1ero., Tomo 6°. Que en el referido contrato de arrendamiento se dejo por sentado de mutuo acuerdo que la fecha de inicio de la relación locativa es desde el día Primero (01) de enero de Dos Mil Dos (2002) y la fecha de culminación era el día Treinta y Uno (31) de diciembre de Dos Mil Cuatro (2004) tal como se evidencia de la Cláusula Tercera del instrumento arrendaticio que establece textualmente: “…El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración fija de tres (03) años contados a partir del primero (1°) de enero de dos mil dos (2002), venciéndose el día 31 de diciembre de 2004…”. Que posteriormente debido a las buenas relaciones mantenidas entre su persona y la accionada el contrato se fue ido renovando automáticamente desde que ocurrió el primero de sus vencimientos, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado y así se ha mantenido la relación arrendaticia en el transcurso del tiempo, de hecho es necesario acotar que el inquilino en la actualidad se ha mantenido efectuando el pago correspondiente al canon de arrendamiento mensual, mediante consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, expediente N° 4266. Que el problema en el presente caso radica en que la arrendataria ha incumplido con la cláusula primera del referido contrato en donde se establece: “…Dichos Locales Comerciales serán destinados por LA ARRENDATARIA única y exclusivamente para la instalación y funcionamiento de un Fondo de Comercio de su propiedad, dedicado a la explotación de un bar-restaurante que expende comidas nacionales e internacionales, bebidas alcohólicas y no alcohólicas, presentará talento en vivo, y en general, realizara actividades inherentes a esos ramos. A tales fines, La Arrendataria deberá obtener a su nombre de las Autoridades competentes, la conformidad de uso, el permiso de bomberos, la patente de industria y comercio, el permiso sanitario, la licencia para el expendio de licores y cualquier otro tipo de permisos que se requiera para el funcionamiento de su negocio, no haciéndose La Arrendadora responsable por la obtención o no de lo antes indicado. La Arrendataria, no podrá cambiar el destino o uso de los Locales Comerciales, sin la aprobación previa y por escrito de La Arrendadora. El incumplimiento por parte de La Arrendataria de lo aquí convenido, dará a derecho a LA ARRENDADORA a dar por resuelto este contrato y exigir el pago de los daños y perjuicios correspondientes…” . Que lo cierto es que, al visitar en una oportunidad el local objeto de la relación locativa, se observo que el mismo se encontraba con una serie de carteles que anunciaban que allí funcionaba una “Vende y Paga” que no es más que un Centro Hípico, es decir un comercio dedicado a las apuestas relacionadas con el hipismo, por lo que el inmueble objeto de la relación locativa estaba y está siendo destinado a una actividad totalmente distinta a la que fue pactada en el contrato de arrendamiento, tal y como se evidencia de la clausula anteriormente trascrita. Que así mismo, se observo que el inmueble antes identificado se encontraba en un estado precario, es decir, que la arrendataria no ha actuado como un buen padre de familia y ha permitido que el inmueble se deteriore, incumpliendo de esta forma, con sus obligaciones contractuales y en especifico, con la clausula DECIMA del contrato en especifico, lo siguiente: “…La Arrendataria es responsable del deterioro o perdida que sufrieran los locales comerciales…”. Que la clausula DECIMA OCTAVA del contrato establece: “…La Arrendadora podrá dar por resuelto este contrato y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, hasta la entrega de los Locales Comerciales, o pedir la ejecución del mismo y el pago de daños y perjuicios, en los siguientes casos: 1°) Si La Arrendataria incumpliere cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y este contrato y muy especialmente si cambiara el uso de los Locales Comerciales arrendados…”. Que de todo lo anterior se evidencia que el arrendatario ha incumplido con sus obligaciones contractuales. Que así mismo se observa claramente que la accionada sigue usando la misma denominación Comercial a pesar de que en el local se realizan actividades distintas a las estipuladas en el contrato de arrendamiento que da origen a la relación contractual. Que por cuanto la inquilina en la oportunidad legal correspondiente no efectuó la entrega del inmueble, lo cual fue aceptado por su representada quien se mantuvo recibiendo el pago correspondiente al canon de arrendamiento por lo que se configuro la tacita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil. Que como consecuencia el contrato suscrito entre su representada y el arrendador dejo de ser un contrato a tiempo determinado y paso a ser un contrato a tiempo indeterminado. Que fundamenta la demanda en el artículo 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1579, 1600 del Código Civil, 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y en específico en sus ordinal “D” y “E”. Que en el presente caso la arrendataria no ha cumplido con sus obligaciones en la forma en la cual fueron contraídas las obligaciones basados en dos hechos ciertos: a) Ha destinado el inmueble para un uso distinto al que fue pactado inicialmente en el contrato que da origen a la relación locativa; b) No ha cumplido con su obligación de ser responsable por el mantenimiento de las buenas condiciones del inmueble, por lo cual con los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos demando como en efecto lo hago el desalojo y entrega del inmueble objeto de litigio. Que por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que acude ante el Tribunal para demandar como formalmente lo hace a la Sociedad Mercantil TRATTORIA IL PEPERONE, C.A., antes identificada, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en que son ciertos los hechos narrados y en consecuencia entregarle el inmueble antes identificado totalmente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió la arrendataria, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones de aguas blancas y aguas negras, electricidad, ventanas, vidrios, pintura, etc., así como solvente en el pago de los servicios públicos y privados que hubiere utilizado el inmueble tales como: agua, luz, teléfono, aseo, etc., y pagar las costas y costos del presente proceso.

ALEGATOS DEL DEFENSOR DE OFICIO

Alega el Defensor de oficio que le fue imposible ubicar y contactar a la parte demandada en la presente causa, siendo el caso que fue enviado telegrama solicitando contacto con su persona e igualmente en varias oportunidades se traslado hasta el lugar identificado como domicilio por la parte actora, a sabe Local Comercial ubicado en la Calle Mariño cruce con Avenida el Hipódromo de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, pero de ninguna forma obtuvo respuesta alguna y vista la condición que el suscrito tiene acreditada a los autos, procede a contestar la demanda, y por tanto niega, rechaza y contradice todos los hechos sustentatorios alegados por la parte actora, por lo que rechaza todas las solicitudes, pretensiones y peticiones contenidas en el escrito libelar relativas a los conceptos demandados.

DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
1) Copias certificadas de Registros Mercantil (folios 9 al 24).
2) Copia simple de Acta constitutiva de la Empresa EMPACA (Folios 25 al 30).
3) Copia certificada de Documento Registrado (31 al 38).
4) Copia simple de expediente de consignación n° 4266 (folios 39 al 42).
5) Original de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios (folios 43 al 85).
6) Inspección Judicial (folios 119 al 124, segunda pieza).

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1) Copias simples de contratos suscritos con el Instituto Nacional de Hipódromo (6 al 23 segunda pieza).
2) Planillas de deposito bancario (folios 24 al 72 segunda pieza).
3) Original de Factura emitida por Empaca (folio 73 segunda pieza).

PARA DECIDIR SE OBSERVA

Cursa a los folios 25 al 28 copia simple de instrumento autenticado , no impugnado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, quedando así plenamente demostrada la relación arrendaticia, y así se declara.
En la cláusula Primera se acordó: “ La arrendadora da y a la arrendataria recibe en arrendamiento cinco locales comerciales propiedad de la primera, los cuales se encuentran en perfecto estado, que forman parte de un edificio ubicado en la calle Mariño cruce con la avenida El hipódromo en la ciudad de Maracay estado aragua… Dichos locales comerciales serán destinados por la arrendtaria única y exclusivamente para la instalación y funcionamiento de un fonde de comercio de su propiedad dedicado a la explotación de un bar-restaurant que expenderá comidas nacionales e internacionales , bebidas alcohólicas y no alcohólicas, presentará talento en vivo, y en general , realizará actividades inherentes a eso ramos…”

Entendemos por restaurante aquel establecimiento o comercio en el cual se provee a los clientes con un servicio alimenticio de diverso tipo. Un restaurante (o restaurant como también puede conocérselo) es un espacio público ya que cualquier persona puede acceder a él. Sin embargo, no es una entidad de bien público ya que el servicio de alimentación se otorga a los clientes a cambio de un pago y no gratuitamente.
También se entiende por restaurante o restorán es un establecimiento comercial en el mayor de los casos, público donde se paga por la comida y bebida, para ser consumidas en el mismo local o para llevar.
En cuanto a la noción de bar (del inglés bar, barra) es un establecimiento comercial donde se sirven bebidas alcohólicas y no alcohólicas y aperitivos, generalmente para ser consumidos de inmediato en el mismo establecimiento en un servicio de barra. La persona que atiende el bar suele estar de pie, tras la barra, y en el mundo anglosajón se le conoce tradicionalmente con el nombre de barman o bartender. (http://es.wikipedia.org/wiki/Bar)
Los centros hípicos los define el Instituto Nacional de Hipódromos como la persona jurídica que recibe autorización para la explotación del juego y la apuesta hípica oficial que se realice con ocasión a las carreras de caballos y afines celebradas en los hipódromos nacionales e internacionales.
Asimismo tenemos que es un hecho notorio que la actividad de restaurtant y/o bar-restaurant y centro hípico, son diametralmente diferentes, pues es alto conocido en las ciudades del país la existencia de restaurants y de centros hípicos.
En el caso bajo estudio esta Juzgadora a través de la inspección evacuada durante el juicio cursante a los autos pudo constatar que efectivamente en el inmueble arrendado funciona un centro hípico, situación que ni siquiera resulta controvertida, pues la misma parte demandada aportó como elementos probatorios contratos suscritos entre ella y el Instituto Nacional de Hipódromos, cursante a los folios 06 al 23 d ela segunda pieza, donde se define y detalla lo que constituye un centro hípico, que como se dijo anteriormente es una actividad totalmente diferente al servicio de bar-restaurant, resultando entonces que la parte demandada trasgrede lo acordado en el contrato en su cláusula primera, supra transcrita, y subsume su conducta en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (subrayado nuestro), y así se declara.