ASUNTO: AP31-V-2010-003214
Se refiere el presente asunto a una demanda de cobro de bolívares por devolución de arras dadas en contrato de opción que presentó el ciudadano JULIO ENRIQUE BOLIVAR DELGADO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.6.173.291, representado por los abogados Pedro V. Beltrán A y Roque Ramón Mora Gil, IPSA #46.048 Y 39.042 respectivamente; contra el ciudadano RICARDO JOSE RIVERO SALCEDO, mayor de edad, de ste domcilio, C.I. No. 7.923.876.
Planteamiento de la demanda
Libelo de la demanda
Refieren los apoderados del actor (comprador) que su defendido celebró (05-09-2006) con la parte demandada (vendedor) un contrato de opción de compra venta sobre un apartamento ubicado en Caracas, Municipio Libertador, Distrito Federal. Urbanización 23 de Enero, sector Central, Bloque 30-C, Piso 14, N C-144, No. Catastral 15-02-05-03-C, según se evidencia de documento notariado que acompaña con el libelo.
En dicho contrato se dijo que sobre dicho inmueble no existía ningún gravamen y que no adeudaba impuestos. Lo cual era falso; ya que dicho apartamento se encontraba hipotecado para la fecha del otorgamiento de la opción, como se evidencia del documento notariado de liberación de hipoteca que lleva fecha 24 de noviembre de 2006, que fue registrado en fecha 20 de abril de 2007.
A la parte demanda se le conminó innumerables veces para que liberara el inmueble objeto de la opción y poder así perfeccionar el documento definitivo de compra venta; pero sin resultados positivos.
Menciona que el plazo de la opción era de 90 días, más 30 días de prórroga, a partir de la autenticación del documento.
Es el caso que el registro de la liberación de la hipoteca ocurrió el 20 de abril de 2007, cuando el plazo de 120 días de la opción ya se encontraba vencido, que ocurrió el 5 de enero de 2007.
Además, ahora el vendedor decía que el apartamento tenía un valor superior y se negaba a celebrar el contrato definitivo. Lo que al final condujo que la parte actora no pudiera comprar el apartamento arriba señalado.
En el contrato de opción se estipuló que si, vencido el plazo de 120 días, la compra venta definitiva no se llegare a realizar por causas imputable al vendedor, éste deberá devolverle al comprador la cantidad de bs.30.000.000, oo, que fue dada en reserva.
Procede a demandar al vendedor:
1. La cantidad de bs.30.000, oo que le fue entregado por concepto de arras o adelanto.
2. La cantidad de Bs.16.784, 10, por concepto de intereses a la tasa del 12% anual sobre el principal a devolver. Pasa a desglosar dicha suma, por los años 2007, 08, 09 y 10.
3. Las costas y costos que estima en Bs.14.035,23
Establece el valor de la demanda en bs.60.819, 33.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir por el abogado en ejercicio Henry Adrián Gómez, IPSA # 95.055, quien pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes alegatos:
1. Dice que es práctica común que se vendan inmuebles hipotecados, para liberarlos después durante el lapso de la opción con el dinero que se recibe con la celebración de la opción.
2. La liberación de la hipoteca fue registrada el 19 de diciembre de 2006, cuando estaba todavía vigente la opción;
3. por ello es falso que la liberación fuera registrada en fecha 20 de abril de 2007, cuando habían transcurrido los 120 días de la opción, como se dice en el libelo.
4. Dice que la parte actora olvida que después de haberse vencido esa opción, que fundamenta la demanda del actor, se firmó otra quedando sin efecto la primera, donde se estipularon nuevas condiciones, como un nuevo precio por Bs.1001, 000, 000, oo, unas arras o adelanto por Bs.3001.000,oo, que eran las ya entregadas anteriormente, y una penalidad de Bs.10.000,oo para el caso de incumplimiento y un plazo de 150 días, desde el 4 de julio de 2007 hasta 01 de diciembre 2007.
5. El lapso de esta nueva opción no fue respetado por el comprador, ya que fue a mediados de enero de 2008 cuando él se comunicó para firmar, a lo cual el vendedor se negó, por haber culminado el lapso.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a hora a analizar los medios probatorios aportados por las partes distribuyendo la carga de la prueba conforme al art. 172 CPC.
1.-
Al folio13 y ss corre un documento notariado (05-09-2006) que se presenta en copia certificada, representativa de un contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes sobre e l apartamento ya identificado en el libelo. Fue acompañado con el libelo por el actor.
En este contrato se entregaron Bs.30.000.000, oo que se adelantan o se dan a cuenta del precio de Bs.90.000.000, oo; y la diferencia faltante se terminaría de pagar en el momento de la protocolización del documento del contrato definitivo.
Ahora bien, la parte demandada en contestación invocó como excepción la extinción de este contrato; por cuanto las partes celebraron otro contrato de opción de compra venta sobre el mismo apartamento, pero por otro precio y con nuevo lapso de tiempo para la firma del contrato definitivo de compra venta. Lapso que, según la parte demandada, el comprador (actor) incumplió
Debemos entonces esperar examinar ese otro contrato de de compra venta de que habla el demandado, para fijar nuestro criterio al respecto; ya que de existir ese segundo contrato, es evidente que el contrato de opción que acompañó el actor con su demanda para fundamentar su acción, habría quedado sin efecto por virtud de la novación que significó el segundo contrato de opción.
2.-
Al folio 16 y ss corre documento notariado (24-noviembre de 2006) representativo de la liberación del préstamo por Bs.21.6000.000,oo y extinción de la hipoteca de primer grado que hizo el banco Provincial (prestamista) a favor del demandado (vendedor), sobre el apartamento de autos.
Dicho documento notariado quedó protocolizado en el Registro Inmobiliario en fecha 20 de abril de 2007.
Sin embargo, la part4e demandada dijo en contestación que la liberación de esa hipoteca se había registrado en el Registro Inmobiliario el 19 de diciembre de 2006
Esta claro que existe una diferencia entre las dos fechas.
3.-
Al folio 20 y ss corre documento notariado (20 de marzo de 2002) representativo del contrato de Préstamo por Bs.21.600.000, oo que el Banco Provincial le habría hecho a la parte demandada (vendedor en la opción) por cuya garantía se habría constituido la hipoteca de primer grado, que después se habría liberado.
No tiene mayor incidencia sobre los temas debatidos, ya que lo que interesa es la liberación o no de la hipotecas, y no el crédito garantizado.
4.-
Al folio 68 y ss corre documento notariado (24 de noviembre de 2006), aportado por la parte demandada, representativo de la liberación del préstamo por Bs.21.600, oo y la extinción de la hipoteca de primer grado a favor del Banco Provincial.
Aparece registrado en el Registro Inmobiliario en fecha 19 de diciembre de 2006.
Podemos ver que existen en los autos dos documentos públicos de liberación:
• Uno que presentó la parte actora, de fecha 20 de abril de 2007;
• Y otro, aportado por el demandado, de fecha 19 de diciembre de 2006.
Como ninguno de los dos ha sido tachado de falso, debemos pensar que ambos conservan su valor probatorio; pero debemos preferir al primero cronológicamente hablando, esto es el de 19 de diciembre de 2006; ya que el segundo del 20 de abril de 2007, no sería otra cosa que una liberación de una hipoteca ya liberada, vale decir, una repetición o redundancia de lo mismo.
En conclusión la hipoteca quedó, liberada antes que se cumpliera el plazo de 120 días del plazo previsto en el contrato de opción que fundamentó la demanda del actor. Plazo que se contaba a partir de la autenticación de ese documento, esto es, desde el 05 de septiembre de 2006.
Sin embargo esto último tendría importancia, en tanto en cuanto ese contrato de opción de compra venta hubiere conservado su vigencia; habida cuenta que la parte demandada alegó que las partes habían suscrito un segundo contrato de opción que dejaba sin efecto el primero que accionó el comprador.
5.-
Al folio73 y ss corre en fotostato un documento notariado (4 de julio de 2007) representativo de un contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes del presente juicio, sobre el mismo apartamento de autos.
En este contrato las partes le dan un precio distinto, establecen un plazo de 150 días a contar de la fecha de ese documento, para celebrar el contrato definitivo de compra venta.
Allí se estipuló que de los Bs.30.000.000, oo que habían sido entregado o adelantado, el vendedor retendrá Bs.10.000.000, oo, en caso de la que la opción se incumpla por culpa del comprador; o devolvería Bs.40.000.000, oo si el incumplimiento se debiera a la culpa del vendedor.
Ahora bien, es evidente que este segundo contrato dejó sin efecto vinculante al primer contrato de opción que presentó el comprador como fundamento de su demanda, por virtud del carácter novatorio que necesariamente debemos atribuirle, de conformidad con el art. 1314 No.1 del Código Civil.
En otras palabras, la acción incoada del actor ha quedado sin causa o fundamento, aún cuando el comprador en el futuro pudiera servirse o invocar este segundo contrato para ejerce una nueva acción de cobro de bolívares por devolución de sus arras o adelanto en un nuevo proceso donde se ventilaría de que quien fue la culpa por no haberse celebrado el contrato definitivo, dilucidando si el vendedor tiene que devolver Bs.20.000.000, oo ó tiene que devolver Bs.40.000.000,oo, dependiendo de quien fue la culpa por la no firma del contrato definitivo, como se establece en la cláusula quinta del este segundo contrato de opción.
En este juicio no podríamos resolver ese conflicto en base a este segundo contrato; porque ello significaría negarle a las partes su derecho a la defensa respecto a este segundo contrato de opción, que no ha sido accionado ni ha sido objeto de debate; y correspondería a otra causa, que merecería su debido proceso.
Por lo tanto, esta sentencia no causa cosa juzgada en relación a este segundo contrato de opción, de conformidad con el art. 1395, No.3° del Código Civil.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Julio Enrique Bolivar Delgado contra Ricardo José Rivero Salcedo, ambas partes arriba identificadas. Hay imposición en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese, Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veintiocho días del mes de enero de dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS