REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA EN SU NOMBRE JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN CAGUA 200° y 151° SENTENCIA DEFINITIVA EXPEDIENTE N° 10-16048 MOTIVO: DESALOJO PARTE DEMANDANTE: DOMINGO RODRIGUEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.248.472. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANA EMILIA LA ROSA COELLES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.444. PARTE DEMANDADA: FERNANDO RODRIGUEZ GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.073.224. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LINDA AVILAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 134.723. I Llegan a esta alzada las actuaciones, provenientes del Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadano FERNANDO RODRIGUEZ GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.073.224, en el juicio que por DESALOJO, fuera interpuesto en su contra el ciudadano DOMINGO RODRIGUEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.248.472, contra el fallo dictado por el juzgado a quo, en fecha 31 de mayo de 2010, remitido a este juzgado anexo a oficio N° 2010-496 de fecha 28 de junio de 2010, recibido en esta superioridad en fecha 08 de julio de 2010. Por auto cursante al folio 103, de fecha 09 de julio de 2010, esta alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija el décimo día de despacho siguiente para el pronunciamiento de la sentencia, advirtiendo a las partes que dentro del mencionado lapso podrán las partes promover las pruebas indicadas en el artículo 520 ejusdem. En fecha 28 de julio de 2010, la parte apelante consignó escrito de informes. Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera: PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos. Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas. Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas. TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes. QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido. SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial. SEPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.- Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera: II DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y LOS HECHOS CONTROVERTIDOS De la revisión del libelo de demanda y de la contestación al mismo este juzgador observa que la parte actora afirma que es propietario de unas bienhechurías constituidas por un apartamento ubicado en la Urbanización la Haciendita, Conjunto Residencial Neverí N° CPB-2, Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Con área de estacionamiento N.1 y fachada de acceso del modulo C. SUR: Con fechada posterior del modulo C, ESTE: con hall de distribución que separa a los dos departamentos del modulo C a nivel de la respectiva planta y OESTE: con pared medianera que divide los módulos C y D, por arriba losa de entrepiso que separa a este apartamento del C-12, por abajo losa piso de la edificación, le corresponde un porcentaje de condominio de una unidad con cinco mil setecientos veinticinco diez milésimas por ciento (1.5625,10), que celebró contrato de arrendamiento determinado con el ciudadano FERNANDO RODRIGUEZ GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.073.224, y con el transcurrir del tiempo se convirtió en indeterminado, que en reiteradas oportunidades se le ha solicitado al arrendatario la entrega del inmueble debido a la necesidad de vivienda que tiene su hija con su grupo familiar, siendo que el referido ciudadano ha hecho caso omiso a la referida solicitud. Fundamenta la acción en el literal B del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, demanda el desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble, con la consecuente entrega libre de personas y cosas del inmueble objeto antes identificado, solvente de todos los servicios a que está obligado según el contrato de arrendamiento originalmente firmado. La parte demandada al momento de contestarla opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, niega, rechaza y contradice la necesidad que manifiesta el arrendador de que la hija y sus nietos de habitar el inmueble. III DE CUESTION PREVIA OPUESTA De la revisión integral del fallo se evidencia que la sentencia recurrida se pronunció respecto a la cuestión previa de la siguiente manera: “… Observando esta Juzgadora que del contenido del articulo 72 de la ley en mención, se determina que el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, actuará como instancia mediadora en los conflictos suscitados entre arrendadores y arrendatarios, de viviendas, pero no obstante de la existencia de ese derecho a la mediación, los interesados pueden recurrir por ante los organismos jurisdiccionales competentes; es decir, que la mediación a que tienen derecho no es vinculante, pudiendo en consecuencia cualquiera de ellos accionar ante el tribunal competente y ejercer la acción correspondiente, por cuanto como se deja dicho, no resulta indispensable el agotamiento previo de la vía administrativa. Así se decide…” Del análisis de la contestación de la demanda se evidencia que el demandado opuso la cuestión previa contenida del numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sea de las alegadas en la demanda. Señalando al respecto: “…aclaro que el procedimiento administrativo conciliatorio es una etapa previa al procedimiento judicial y es de obligatorio cumplimiento; así lo establece la última parte del artículo 74 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, como requisito indispensable para acudir a la instancia judicial, donde se deja constancia que tales supuestos mediante acta levantada al efecto… el demandante para llevar al procedimiento judicial… debió haber cumplido con el proceso, la parte demandante NO AGOTÓ EL PROCEDIMIENTO CONCILIATORIO INQUILINARIO EN SEDE ADMINISTRATIVA, por tanto debe el demandante acompañar con el libelo de la demanda una acta suscrita por la dirección de inquilinato, donde se evidencie que se procuró un diálogo previo con mi persona y se dé a conocer que fue agotada esa vía; es decir debe cumplir con el procedimiento conciliatorio, para poder demandar ante los órganos jurisdiccionales…” En este sentido el artículo 72 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, establece: “El Ministerio del Poder popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, a través de la dependencia creada a tal efecto, actuara como instancia mediadora o conciliadora, entre los conflictos que se susciten entre los arrendadores y arrendatarios de viviendas, sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir a los órganos jurisdiccionales competentes”. De la trascripción del artículo anterior este Jurisdicente observa que el Ministerio del Poder Popular, creará dependencias para que sirvan de mediadoras entre conflictos que se susciten en casos arrendaticios. Sin perjuicio de que los interesados o partes involucrados puedan acudir a los órganos jurisdiccionales competentes. En el caso bajo estudio, el ciudadano Domingo Rodríguez Hernández, acudió al Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en razón de la competencia y el territorio, para que le dirimiera el conflicto planteado con el ciudadano Fernando Rodríguez Graterol, por arrendamiento del inmueble anteriormente identificado, sin necesidad de acudir a la vía administrativa, toda vez que no es obligatorio agotar ésta vía para poder acudir los órganos judiciales. Por lo que forzoso es para este Sentenciador declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. IV VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Cursa a los folios 03 y 04, ambos inclusive, documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, protocolizado en fecha 23 de noviembre de 1.993, por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, bajo el Nº 25 Folios 253 al 258, Tomo 07 Protocolo 1º. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 del Código Civil, se valora como documento público, al haber sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, quien está facultado para darle fe pública; de cuyo contenido se desprende que se trata del documento de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, siendo sus propietarios los ciudadanos DOMINGO RODRIGUEZ y FRANCISCA VERDU DE RODRIGUEZ. Y así se valora y aprecia. Cursa a los folios 05 al 10, ambos inclusive, contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de octubre de 2002, por ante la Notaría Pública de Cagua del Estado Aragua, bajo el Nº 71 Tomo 76, suscrito por los ciudadanos Fernando Rodríguez Graterol y la Sociedad de Responsabilidad Limitada Promociones Inmobiliarias Moreno, S.R.L. (PRINMOR, S.R.L.), en el cual se verifica el arriendo del inmueble objeto de la presente controversia. Que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 927 del Código de Procedimiento Civil, como documento privado reconocido, por haber sido autenticado por ante la Notaría Pública antes señalada, al no haber sido desconocido en su contenido y firma, ni tachado en la oportunidad correspondientes así se Valora.- Cursa a los folios 11, 12 y 13, copias simples de actas de nacimiento, correspondiente a los ciudadanos KARINA GUADALUPE, KERELIS MICHELL y OSCAR ANTONIO, expedidas por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia La Vega Departamento Libertador del Distrito Capital, por el Registro Civil del Municipio Zamora del Estado Aragua y por la Directora del Registro Civil del Municipio Autónomo José Ángel Lamas del Estado Aragua. Valorándose como fidedignas de documentos públicos. En los cuales se constata la filiación existente entre ellos y el demandante. Siendo la primera hija y los dos últimos mencionados nietos del demandante. Y así se valoran y aprecian. Cursa a los folios 28 al 32, ambos folios inclusive, contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua del Estado Aragua, de fecha 02 de Octubre de 2002, anotado bajo el N° 71, Tomo 76, el cual ya fue anteriormente valorado. Y así se establece. Cursa a los folios 34 al 54 con sus respectivos vueltos y folio 65, recibos de pago, consignados por la parte demandada para demostrar que ha cumplido con su obligación en el pago de los cánones de arrendamientos del inmueble objeto de controversia. Los cuales se desechan por no ser objeto litigio en la presente causa. Y así se desechan. Cursa al folio 56, Solvencia de Condominio Edificio Nevera, suscrito por la ciudadana YANI TOVAR, en su carácter de administradora del mencionado condominio, la cual se desecha por ser un documento privado emanado de tercero y no estar ratificado en juicio mediante la prueba testimonial. Y así se desecha. Cursa a los folios 58, 59, 60, 62, 63, copias de prorroga y contratos celebrados, con lo que se prueba la existencia de la relación jurídica contractual arrendaticia. Y así se aprecia y valora. Cursa al folio 69, copia simple de acta de nacimiento expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Los Salías, San Antonio de los Altos del Estado Miranda, correspondiente a la ciudadana MARIA PAOLA RODRIGUEZ RAMIREZ, quien es hija del demandado de autos. La cual se desecha por no ser un hecho controvertido en la presente causa. Y así se desecha. Cursa a los folios 67 y 78 del expediente, copia simple y copia al carbón con firmas en original, del ofrecimiento de venta de fecha 13 de noviembre de 2006, al ciudadano Fernando Rodríguez, del inmueble objeto de juicio. Teniéndose como documento privado emanado de las partes, que al no ser desconocido ni impugnado, adquiere pleno valor para demostrar que el inmueble arrendado al demandado, le fue ofertado su compra venta en el año 2006. Y así se valora y aprecia. Cursa a los folios 71, 73 y 77, documentos privados emanados de terceros, los cuales no fueron ratificados mediante la prueba de testigos, en consecuencia, se de desechan. Y así se establece. V MOTIVA De acuerdo a la disposición contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios: “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales....b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo” Ahora bien, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cursante en copias certificada a los folios 05 al 10, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de naturaleza escrita que nació a tiempo determinado revirtiéndose a tiempo indeterminado, por lo cual ha de concluirse que, la parte actora escogió correctamente su acción conforme la Ley que rige la materia. La parte actora fundamenta su acción en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...” En cuyo caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: Primero: La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, pues, de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podría ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; requisito que se cumple en la presente causa, como quedó establecido por el Tribunal a quo. Segundo: La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad de pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo si fuera el caso; en el presente juicio, la cualidad del propietario del actor está demostrada, con documento protocolizado por ante la Oficia de Registro Subalterna del Distrito Sucre del Estado Aragua (hoy Oficina Inmobiliaria de los Municipios Sucre y Lamas), de fecha 23 de noviembre de 1.993, que demuestra la propiedad del inmueble. Tercero: La necesidad del propietario de ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. Al respecto, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO señala que, esta necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, si tal fuere el caso, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento y, debe tratarse de hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. Entiende quien juzga que, son muy diversas las situaciones en las cuales el propietario puede solicitar el desalojo para ocupar él o sus parientes el inmueble arrendado, situación de hecho que debe ser apreciada por el Juez competente, tomando en cuenta entre otros factores: la situación económica del propietario; si el inquilino o el propietario poseen otra vivienda, condiciones de salud del propietario o sus parientes, condiciones de habitabilidad actual del propietario y otros que, deberán probar o impugnar las partes en el correspondiente juicio. No obstante estas alegaciones deben ser demostradas a lo largo del juicio, para poder aplicar el silogismo respecto a la causal b del artículo 34 antes citado, por lo que este Juzgador observa que la parte actora durante el debate procesal, no trajo a los autos prueba alguna que demostrara la necesidad alegada de ocupar el inmueble. Solo se limitó a traer a los autos documentos privados que fueron desechados en el capitulo anterior, por no tener relación con los hechos controvertidos o simplemente por no estar ratificados mediante la prueba testimonial, como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Al efecto, para demostrar la necesidad de ocupar el inmueble de su hija y de sus nietos consignó copias simples de sus actas de nacimiento, las cuales solo sirven para demostrar la filiación entre ellos. Por lo cual la presente acción no debe prosperar. Y así queda establecido. VI DISPOSITIVA Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el demandado ciudadano FERNANDO RODRIGUEZ GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.073.224, contra el fallo dictado por el juzgado a quo, en fecha 31 de mayo de 2010, en el juicio de DESALOJO, incoado en su contra por el ciudadano DOMINGO RODRIGUEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.248.472. SEGUNDO: SE REVOCA parcialmente la sentencia proferida por el Juzgado de Los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 31 de mayo de 2010. TERCERO: En consecuencia se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, CUARTO: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD presentada por el ciudadano DOMINGO RODRIGUEZ HERNANDEZ, suficientemente identificado en autos, en su carácter de arrendador, contra el ciudadano FERNANDO RODRIGUEZ GRATEROL, antes identificado. QUINTO: No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.- Por cuanto la presente decisión se dicto fuera de término, se ordena de conformidad con lo pautado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de las partes mediante Boleta. Líbrese Boletas.- Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los treinta y uno (31) días del mes de enero del año dos mil once. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Regístrese, Publíquese, líbrense boletas.- El Juez, La Secretaria, Abg. Eulogio Paredes Tarazona Abg. Laudy Tineo Acha En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 2:30 p.m.- La Secretaria, Abg. Laudy Tineo Acha Exp. 10-16048.- EPT/LTA/B.