TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP: Nº 9401-10

DEMANDANTE: Abg. THAIS PERNIA APODERADA JUDICIAL DE LA SOCIEDAD E COMERCIO UNIVERSAL BIENES RAICES (DIAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CIA) SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO.-
DEMANDADO: ALEXANDER ANTONIO VIVAS DUNO mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.982.675
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La presente acción se inició con libelo de demanda presentado en distribución en fecha 28-09-2010, por la abogada THAIS PERNIA MORENO, abogado en libre ejercicio de la profesión, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.722, y de este domicilio, procediendo en este acto en su condición de Apoderada Judicial de la Sociedad de Comercio UNIVERSAL, BIENES, RAICES (DIAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CIA). Alego el demandante que celebró contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, en fecha 21 de julio de 2006, inserto bajo el N° 10, Tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados al efecto, el cual acompaño en original marcado con la letra “C”, que su representada, arriba identificada, cedido en calidad de arrendamiento al ciudadano ALEXANDER ANTONIO VIVAS DUNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.982.675, sobre un inmueble apartamento adecuado para vivienda unifamiliar, identificado como PENT HOUSE B, SITUADO EN LA TORRE B, DEL EDIFICIO RESIDENCIAS PIPINA UBICADO EN LA CALLE CARBOBO SUR C/C SAN MIGUEL OESTE N° 51, DEL BARRIO SANTA ROSA, inmueble propiedad de la Sucesión IVAN FERNANDO MARQUEZ GARCIA, por haberle pertenecido al ciudadano Dr. IVAN FERNANDO MARQUEZ GARCIA, titular de la cédula de identidad Nº 161.907, el cual es administrado por mi representada, en el aludido contrato de arrendamiento ambas partes de mutuo acuerdo establecieron en la Cláusula Segunda que el termino inicial del arrendamiento seria de Un (01) año fijo, contado a partir del Primero de Agosto 2006, (01-08-2006) y que este termino quedaría prorrogado automáticamente por periodos iguales de Un (01) año fijo, si no mediare aviso por escrito en contrario dado por una de las partes a la otra antes del vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prorrogas si las hubiere.
Alega la demandante que de acuerdo con la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, el tiempo de duración del mismo, se estipulo por un lapso o termino inicial de Un (01) año, contado a partir del primero de agosto de 2006 (01-08-2006), termino este que concluyo el día 31 de julio de 2007, operando automáticamente la renovación del segundo periodo de un año, esto es hasta el Primero de Agosto de 2008, a esta fecha nuevamente opero la renovación anual hasta el primero de agosto de 2009, a partir de esta ultima fecha comenzó a transcurrir el periodo de prorroga legal de Un (01) año es decir desde el 01-08-2009, al 01-08-2010, en razón de habérsele notificado al arrendatario a través de telegrama con acuse de recibo, consignado en la oficina del instituto postal telegráfico (IPOSTEL), en fecha 08 de mayo de 2009, con acuse de recibido de fecha 03 de junio 2009, por la ciudadana Mayra Aponte, titular de la cédula de identidad Nº 16.206.910, todo lo cual lo acompaño marcado con la letra D y E, en cumplimiento con lo establecido en la Cláusula Vigésima Segunda.
Con base a los argumentos de hecho debidamente fundamentados en las normas contractuales y legales expuestas en el capitulo anterior, es por lo que recibió instrucciones precisas de su mandante SOCIEDAD DE COMERCIO universal, Bienes Raíces (Díaz, Gutiérrez, Hidalgo & Cia), ya identificada, para demandar como en efecto demandó en nombre de la misma en su condición de parte arrendadora al ciudadano ALEXANDER ANTONIO VIVAS DUNO, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-11.982.675, en su condición de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En el cumplimiento o ejecución del contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: Se haga entrega a la parte actora del inmueble señalado completamente libre de personas y de bienes en el mismo buen estado en que lo recibió, y completamente solvente en cuanto a los servicios públicos prestados al inmueble.
TERCERO: En pagar los daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble de acuerdo a los estipulado en la Cláusula Décima Séptima del contrato de arrendamiento.
CUARTO: En la Entrega de las solvencias correspondientes a los servicios públicos como lo son: Luz, teléfono, aseo urbano, gas, agua, y/o cualquier otro prestado al Inmueble.
QUINTO: En pagar las costas y costos del presente juicio, de conformidad a lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
De conformidad con lo previsto en el articulo 585, Ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios solicito la medida de secuestro sobre el inmueble arrendado ya identificado, el cual tiene una área de Cincuenta y Dos (52,00 mts) y Cuarenta y Dos coma Cincuenta metros de patio denominado Pent House B, compuesto por un dormitorio con baño, star comedor, cocina, dos pérgolas de concreto y pasillo techado de entrada, con linderos y medidas siguientes: NORTE: En Uno coma Treinta (1.30) metros con pasillo de escalera que es su acceso, y Ocho con Quince (8.15) metros con patio de estacionamiento SUR: en Nueve Coma Cuarenta y Cinco (9:45) Metros, con parcela Nº 2, por medio patio de estacionamiento Nº 1, ESTE: Con avenida Carabobo en Diez ( 10,00) metros y OESTE: Parcela Nº 25 en Diez (10,00) a este apartamento no le corresponde estacionamiento. Acompaño titulo supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua debidamente inscrito ante la oficina de registro publico del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua en fecha 24-11-1994, anotado bajo el Nº 32, Tomo 08, Protocolo Primero y el documento de condominio debidamente inscrito en la misma oficina de registro en fecha 24-11-1994, anotado bajo el Nº 33, Tomo 08, protocolo Primero en copias simples marcado letra F y G.
Admitida la demanda en fecha 14 de Octubre de 2010, se emplazó al ciudadano ALEXANDER ANTONIO VIVAS DUNO, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda.-
Al folio 38, por cuanto fueron consignados los fotostatos para la compulsa, se libro la compulsa de Ley.-
Al folio 40, la parte actora solicito la medida de secuestro, el Tribunal mediante lo acordó se libro Despacho y oficio.-
Al folio 46 y 47, aparece escrito de contestación de demanda, el Tribunal mediante auto de fecha 09-12-2010, las agrego y les dio entrada.-
A los folios 50 al 51, cursa escrito de pruebas presentado por el abogado de la parte demandada, las cuales fueron admitidas en fecha 14-12-2010.
A los folios 73 al 78, aparece escrito suscrito por la parte actora. Y escrito de pruebas constante de SEIS (06), folios útiles, junto con sus anexos constante de TRES (03), folios útiles, las cuales fueron admitidas en fecha 20-12-2010.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia en el lapso establecido de Ley.-

- I -

Este Tribunal a los fines de decidir la presente litis con conocimiento de causa observa: Que la acción incoada se trata de una CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la abogada THAIS PERNIA MORENO, en su condición de Apoderada Judicial de la SOCIEDAD DE COMERCIO UNIVERSAL , BIENES, RAÍCES (DÍAZ, GUTIÉRREZ HIDALGO & CIA) sociedad en nombre colectivo de este domicilio, en contra del ciudadano ALEXANDER ANTONIO VIVAS DUNO mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.982.675, arrendatario del inmueble constituido por una vivienda unifamiliar identificado como PENT HOUSE “b”, SITUADO EN LA TORRE “B” DEL EDIFICIO RESIDENCIAS “PIPINA” UBICADO EN LA CALLE CARABOBO SUR, C/C SAN MIGUEL OESTE Nº 51 DEL BARRIO SANTA ROSA de esta ciudad de Maracay, estado Aragua. cuyos linderos se encuentran especificados en la parte narrativa y se dan aquí por reproducidos.-
Que como fundamento de su acción, la demandante alegó que el arrendatario ALEXANDER ANTONIO VIVAS DUNO cumpla con su obligación de entregarle el inmueble, ya que se ha negado en forma reiterada a dar cumplimiento de lo establecido en la Cláusula Vigésima Segunda, y que a partir de la ultima fecha de la renovación del contrato por un segundo periodo de un año, esto fue a partir del primero de agosto de 2009, y a partir de esta ultima fecha comenzó a transcurrir el periodo de la prorroga legal de Un (01) año, es decir desde el día 01-08-2009 al 01-08-2010, en razón de habérsele notificado al arrendatario a través de telegrama con acuse de recibo, consignado en la oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) en fecha 08 de mayo de 2009, con acuse de recibido de fecha 03 de junio de 2009.

ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En tal sentido pasa analizar previamente el Contrato de Arrendamiento, cuyo Cumplimiento se accionó, y, observa que el mismo fue suscrito en forma privada entre las partes que conforman esta litis, (folios 11 al 16) y de la cláusula Segunda que parcialmente transcrita establece: //
“El término inicial del arrendamiento es de un (1) año fijo, contado a partir del primero de agosto de 2006 (01-08-2006). Este Término quedará prorrogado automáticamente por periodos iguales de un (1) año fijo, si no hubiera aviso por escrito en contrario dado por una parte de las partes a la otra, antes del vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prorrogas…Omissis…”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz. Exp. Nº 06-1043
“…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. …Omissis…

Ante este escenario, y, en el entendido, que las partes acordaron que la a partir del 01 de agosto de 2009, comenzó a transcurrir el periodo de la prorroga legal, de Un (1) año, es decir, desde el 01-08-2009 al 01-08-2010, en razón de habérsele notificado al arrendatario a través de telegrama con acuse y recibo, consignado en la Oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), antes del vencimiento del término del referido contrato, el actor interpone su demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de acuerdo a los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al vencerse el lapso posterior a la prórroga, según auto de distribución, de fecha, veintiocho ( 28 ) de septiembre de Dos Mil Diez ( 2010) , folio 04, por lo que es concluyente, para el que decide considerar, que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado, fundamentada en el artículo 1167 del Código Civil.- Así se determina.-

- II –
Una vez cumplidas las formalidades procesales, de los actos comunicaciones del proceso, otorgándosele de esta forma un debido proceso y un derecho a la defensa consagrado en el Artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, el demandado de autos, asistido de abogado procedió a contestar la demanda en fecha 03-12-2010, mediante la cual opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la demanda fue admitida aun cuando que el demandante en su escrito libelar con exactitud en su punto del petitorio demanda los daños y perjuicios por supuesta mora, siendo que para este procedimiento debe admitirse el ordinario. Así mismo admitió los hechos correspondientes a que es arrendataria desde la fecha primero (01) de Agosto del año dos mil siete (2007), admitió que el término de duración es de Un (1) año fijo; negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes; tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo la naturaleza del contrato; negó, rechazó y contradijo, haber sido notificado por Ipostel; la aplicación del artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de haber incumplido con la entrega material del inmueble; en que haya incurrido en alguna de las faltas alegadas por el demandante; en haber estado obligado a entregar el inmueble en fecha 01/08/2010; que deba ser condenado a pagar por daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble;
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
En lo atinente a la cuestión previa propuesta por la parte demandada, establecida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, arguyendo al efecto que la demanda fue admitida aun cuando el demandante en su escrito libelar en el petitorio tercero demanda los daños y perjuicios por supuesta mora, que para este procedimiento debe admitirse el ordinario.
Este Tribunal, aprecia una vez analizado el libelo de demanda que la apoderada judicial de la parte actora demandó el cumplimiento o ejecución de contrato de arrendamiento, fundamentándose en el Artículo 1.167 del Código Civil; y una vez revisado, el contrato de arrendamiento que riela a los folios 10 al 16, ambos inclusive, suscrito entre las partes que conforman el presente juicio, el cual en su cláusula Décima Séptima, estipula:
“Si al finalizar el terminó del arrendamiento o de sus prorrogas, conforme a las estipulaciones del presente contrato, LA PARTE ARRENDATARIA no desocupe el inmueble, deberá pagar por cada día que transcurra sin hacer efectiva la desocupación una cantidad equivalente al quince por ciento (15%) del canon de arrendamiento mensual vigente para ese momento en concepto de Cláusula Penal, sin perjuicio de los otros derechos que asista a la PARTE ARRENDADORA”.-
En tal sentido este Jurisdiccente, tomando en cuenta lo manifestado por la apoderada judicial de la parte actora en su escrito libelar y la cláusula contractual antes transcrita, se infiere que los daños y perjuicios solicitados en el petitorio de la demanda, los solicitó la demandante como una consecuencia por la mora en la entrega del inmueble arrendado de acuerdo a lo establecido en la indicada cláusula contractual, y no como una pretensión que deba admitirse por un procedimiento ordinario, por lo que la cuestión previa opuesta establecida en el Ordinal 11 del citado artículo 346, no debe prosperar y asi se determina.
DE LAS PRUEBAS
PARTE DEMANDADA
Los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de pruebas constante de Dos (02) folios útiles y sus anexos constante de Veinte (20) folios útiles.

PARTE ACTORA:
La apoderada judicial de la parte actora en fecha 17-12-2010, consigno escrito de pruebas constante de Seis (06) folios útiles y sus anexos constante de Tres (03) folios útiles.

Trabada la litis y de las probanzas aportadas, la parte aquí demandada alega en su escrito de pruebas presentado en fecha 10-12-2010, mediante el cual promovió e invoco el valor probatorio de los documentos que acompañó a la demanda marcados “C”, “E”, “D” y “E”;
De las pruebas de la demandante, se aprecia la convención celebrada en fecha primero (01) de agosto de 2006, el término inicial de un (1) año se inició a partir del primero de agosto de 2006; concluyendo el día 31 de julio de 2007, operando automáticamente la renovación del contrato por un segundo periodo de un año, esto es, hasta el primero de agosto de 2008, a esta fecha nuevamente opero la renovación el primero de agosto de 2009, a partir de ésta última fecha comenzó a transcurrir el período de la prórroga legal de Un (1) año, es decir, desde el 01-08-20009 al 01-08-2010; y de la notificación efectuada al arrendatario a través de telegrama con acuse de recibo, consignado en la Oficina del Instituto Postal telegráfico (IPOSTEL), en fecha 08 de mayo de 2009, con acuse de recibo de fecha 03 de junio de 2009, por la ciudadana MAYRA APONTE, titular de la cédula de identidad Nº 16.206.910 (marcados “D” y “E”); y ante la finalización de la prorroga legal que le fue otorgada hasta el 01 de Agosto de 2010, el arrendatario no ha entregado el inmueble, a juicio de quien juzga considera que la Notificación realizada a través del Telegrama con acuse de recibo es oportuna y por ende valida, fue efectuada con anterioridad al vencimiento contractual y ante una Autoridad Administrativa competente y vencido tal lapso le subyace el derecho al los arrendatarios de acceder al Órgano Judicial a los fines de solicitar el cumplimiento de lo acordado en sede administrativa. Así queda plenamente determinado.-
VALOR PROBATORIO
En tal sentido, este Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio a los efectos de esta acción a los instrumentos insertos a los folios 05 al 36, ambos inclusive, al no ser desconocido, tachado ni impugnado por la parte demandada, adquiere pleno valor probatorio, a los efectos de esta acción, tal como está establecido en los Artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
En cuanto a los documentos consignados por los apoderados judiciales de la parte demandada que rielan a los folios 52 al 71, ambos inclusive; este Tribunal los desechas de este litigio, por no contraerse a lo controvertido del proceso.-

DECISIÓN

Al hilo de lo razonado, esta Instancia ve viable que la demanda que inicia estas actuaciones procesales DEBE PROSPERAR, de acuerdo a la Cláusula Tercera del contrato, en armonía con los Artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 12 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

- III -