TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD DE COMERCIO CENTRAL INMOBILIARIA, C. A. (CEICA), inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 15 de Diciembre de 1996, bajo el N° 120, Tomo 6.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD DE COMERCIO ESTACIONAMIENTO LUIMAN, C.A., inscrita originalmente como sociedad de responsabilidad limitada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 10 de Septiembre de 1993, bajo el N° 43, Tomo 579-A, y posteriormente cambiada su forma societaria a compañía anónima según inscripción en el prenombrado Registro Mercantil Segundo, en fecha 14 de Noviembre de 2003, bajo el N° 40, Tomo 41-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DONATO VILORIA, YUSMARLY URBINA, ANA DÁVILA Y GREYSI VALENCIA, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N°. 30.869; 86.156; 120.024; 120.065 respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YULY MELERO, abogada en ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 68.276.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXP No. 9893-09.
SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio ordinario en fecha 07 de Mayo de 2009.
En fecha 30 de Junio de 2009, el alguacil consignó recibo de citación sin la firma de la demandada.
En fecha 20 de Julio de 2009, este Tribunal acordó la citación de la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de Julio de 2009, el apoderado actor consignó carteles de citación publicados en prensa.
En fecha 07 de Octubre de 2009, la secretaria de este Tribunal consignó acta en el cual deja constancia que fijó cartel de citación en el domicilio del demandado, cumpliendo lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de Octubre de 2009, fue designado defensor de oficio.
En fecha 12 de Enero de 2010, el alguacil consignó boleta de notificación firmada por el abogado designado. Posteriormente en fecha 15 de Enero de 2010, el abogado defensor designado aceptó el cargo mediante diligencia.
En fecha 27 de Enero de 2010, el alguacil consignó recibo de citación firmada por el defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 02 de Marzo de 2010 el apoderado de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, constante de tres (3) folios y un (1) anexo.
En fecha 10 de Marzo de 2010, el apoderado actor consigna escrito de subsanación de cuestiones previas.
En fecha 06 de Abril la apoderada de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 21 de Abril de 2010, el apoderado actor consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de Abril de 2010, este Tribunal admitió escrito de pruebas presentado por la apoderada de la demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que mi representada dio en arrendamiento a la SOCIEDAD DE COMERCIO ESTACIONAMIENTO LUIMAN, C.A., representada por la ciudadana LUISA ELENA ABDENOUR DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad N° 4.548.636, en su carácter de Presidente, inscrita originalmente como sociedad de responsabilidad limitada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 10/09/93, bajo el N° 43, Tomo 579-A, y posteriormente cambiada su forma societaria a compañía anónima según inscripción en el prenombrado Registro Mercantil Segundo, en fecha 14/11/03, bajo el N° 40, Tomo 41-A, un inmueble constituido por un terreno de doce mil metros cuadrados (12.000 Mts2), alinderado así: Norte: Terreno propiedad de Claudio Zambrano y estacionamiento Luiman; Sur: terreno depósito de la Polar con la autopista regional del centro; Este: Autopista regional del centro y Oeste: terrenos propiedad de Carmen Zambrano y otros (chivera tapa tapa) y cuya ubicación particular es terreno sin número parte posterior de terreno Avenida Bolívar Oeste cruce con Avenida Antón Phillips N° 172, Sector Tapa Tapa. Que en la cláusula tercera se estableció que la duración del mismo sería de un (1) año, a partir del 01 de Octubre de 2000, prorrogable sucesivamente a su vencimiento por períodos iguales, a menos que una de las partes diera a la otra un aviso por escrito, con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de su vencimiento del término correspondiente, su manifestación de voluntad de no prorrogar, y llegada esta oportunidad el arrendatario deberá desocupar el inmueble inmediatamente sin más aviso. Que en la cláusula segunda se especificó que el canón original fue de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales, hoy día quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00) desde su inicio (01/10/2000) hasta el 31/10/2001, y que luego sería de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) mensuales, hoy día seiscientos bolívares (Bs. 600,00), pero en la actualmente cancela la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales. Que en la cláusula cuarta se estableció que el deslindado terreno se destinaría únicamente por el arrendatario a estacionamiento de vehículos, y que cualquier cambio de destinación tendrá que ser decidido por el arrendador, previa solicitud por escrito del arrendatario. Que en fecha 23 de Julio de 2008, bajo la solicitud identificada con el N° 338-08, el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, a petición de mi representada, se trasladó y constituyó en la Avenida Bolívar Oeste sin número, al lado de la Autopista Regional del Centro, donde tiene su asiento la sociedad de comercio ESTACIONAMIENTO LUIMAN, C.A. y le notificó judicialmente el deseo del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento del terreno que ocupa en calidad de arrendatario, con esta notificación debidamente realizada con más de treinta días de anticipación a la fecha de su vencimiento (01/10/08), se cumplió con la obligación estipulada en la cláusula tercera. Que como consecuencia de la no renovación o prórroga del contrato, el arrendatario ha debido desocupar y entregar libre de personas y cosas, el terreno dado en arrendamiento, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, por razón de la extinción de prorroga respectiva. Que mi representada no tiene interés en continuar con la relación arrendaticia, y a consecuencia del incumplimiento de una de las obligaciones legales y contractuales por parte del arrendatario, como lo es la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento, una vez notificado de la prórroga del contrato de arrendamiento, lo cual no cumplió. Fundamentó su acción en los artículos 1.167 en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil Vigente. Que en virtud de ello, es por lo que acude para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la SOCIEDAD DE COMERCIO ESTACIONAMIENTO LUIMAN, C.A., de conformidad con los dispositivos legales citados.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Alega la apoderada judicial de la demandada en su escrito de contestación en nombre de mi representada hago valer en este acto y de acuerdo a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de LIGITIMATIO AD CAUSAM, es decir, la falta de cualidad para intentar y sostener el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO como demandante la SOCIEDAD MERCANTIL CENTRAL INMOBILIARIA, C. A. (CEICA), fundamentos de hecho y de derecho que paso a describir de la siguiente manera: 1) De los autos no se desprende la existencia de algún instrumento que le atribuya a la demandante la condición de poder ejercer la representación legal de la propietaria del bien objeto de la relación arrendaticia que hoy es objeto del presente juicio, ciudadana MARIA FILOMENA DEL CARMEN SANDIA DE ZAMBRANO (fallecida), conforme lo dispone el articulo 150 del Código de Procedimiento Civil, que dicha sociedad mercantil carece de la capacidad de postulación necesaria y por ende de legitimidad para intentar y sostener el presente juicio. Que para el caso de existir algún instrumento legal que le otorgue tales facultades de mandatario a la sociedad mercantil CENTRAL INMOBILIARIA, C. A. el mismo ceso en fecha 05/05/2008, conforme a lo dispuesto en el artículo 165 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la ciudadana MARIA FILOMENA DEL CARMEN SANDIA DE ZAMBRANO, plenamente identificada en autos, propietaria del inmueble arrendado, falleció en la referida fecha, es decir, mucho antes de interponer la presente demanda, tal y como se evidencia de Acta de Defunción emitida por la Oficina de Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, la cual consigno a los fines de que surta sus efectos legales. Que la presentación y tramitación de la demanda fue realizada sin las debidas facultades legales y con posterioridad a la fecha de la muerte de la Ciudadana MARIA FILOMENA DEL CARMEN SANDIA DE ZAMBRANO. Que por lo antes expuesto en esta oportunidad legal opongo la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contentiva de la ilegitimada de la persona que se presenta como representante del actor, por no tener la representación que se atribuye, en virtud de que no existe en los autos el instrumento poder que le otorgue el derecho de representación de la propietaria del bien arrendado ni mucho menos el poder de accionar judicialmente en su nombre, sólo existe una autorización que le fue conferida por la de cujus, para la simple administración del bien arrendado, la cual es insuficiente para demandar y representar el juicio conforme lo dispone el ordenamiento jurídico vigente. Que a todo evento niego, rechazo y contradigo los hechos narrados en el libelo de la demanda por ser falsos los mismos. Que la parte actora no ostenta cualidad o legitimidad para actuar. Que no es cierto que la Ciudadana MARIA FILOMENA DEL CARMEN SANDIA DE ZAMBRANO (fallecida) haya podido solicitar o facultar a la demandante en razón de que había transcurrido más de un año entre la fecha de su muerte 04/05/2008 y la de la presentación o introducción 31/03/2009 de la demanda. Que no es cierto que la propietaria del inmueble arrendado haya podido encomendarle a la sociedad mercantil CENTRAL INMOBILIARIA C. A., CEICA, la notificación de la no renovación o prórroga del contrato de arrendamiento ya que la fecha de presentación de la solicitud de notificación N° 338-2008 fue posterior a la muerte de la propietaria del inmueble y en caso de haberlo encomendado, no tenía la facultad para realizarla por no tener instrumento poder que acreditara tal cualidad y que de haberla tenido habría fenecido de manera inmediata al deceso de la propietaria del inmueble, es por lo que la dicha notificación carece de efecto jurídico alguno frente a mi representada por lo que no le es oponible de forma alguna. Que por todas las razones de hecho y derecho antes esbozadas y por la inexistente capacidad de intentar y sostener el presente juicio por parte la sociedad mercantil CENTRAL INMOBILIARIA C.A., CEICA, es por lo que impugno en este acto el poder apud acta que fuera otorgado por la demandante a los abogados Donato Vitoria, Yusmarly Urbina, Ana Dávila y Greysi Valencia plenamente identificados en autos.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1. Copia simple de los estatutos y actas de asambleas folios (5 al 21).
2. Original del Contrato de Arrendamiento folios (22 al 24).
3. Solicitud original de Notificación N° 338-08 folios (25 al 34).
4. Copia simple de Certificación de Declaración Sucesoral expedida por el SENIAT folios (99 al 110).Copia simple del documento de partición (111 al 119).

La parte demandada promovió:
1. Acta constitutiva de la empresa ESTACIONAMIENTO LUIMAN, C. A. y Acta Extraordinaria de Asamblea folios (64 al 92).
2. Copia certificada del acta de defunción de la ciudadana MARIA FILOMENA DEL CARMEN SANDIA DE ZAMBRANO folios (96).
3. Originales de los recibos de pago emitido por la parte demandante signados con los números 03540; 03659; 03780; 04031; 03904; 03419; 04159 folios (126 al 128)
PARA DECIDIR SE OBSERVA:
De la cuestiones previas
La parte demandada en su escrito de contestación opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo opone la falta de cualidad y contesta al fondo de la demanda. Al respecto El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado, en vez de contestarla, promover las cuestiones previas a las que alude dicha norma.
De lo anterior, se entiende que la parte demandada puede oponer las cuestiones previas o directamente contestar el fondo de la demanda, por lo cual, si el mismo opta por contestar la demanda, quedan inhibidos los efectos de una posible decisión respecto a la cuestión previa planteada.
En efecto, con la entrada en vigencia del Código de Procedimiento Civil se deja sentado con claridad la distinción entre ambas figuras jurídicas -cuestiones previas y contestación de la demanda- desarrollada la primera en el Capítulo III y la segunda en el Capítulo IV, ambas del Título I del mencionado Código.
La primera tiene como principal objetivo resolver todo lo concerniente a la regularidad del procedimiento, bien para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales deben actuar o para resolver sobre la regularidad de la demanda o cualquier otro requisito de la instancia, en tanto que la contestación de la demanda tienen como fundamental objetivo permitir el derecho a la defensa del demandado y completar de este modo los términos y límites de la controversia a decidirse.
La contestación de la demanda está reservada para el supuesto de no haberse propuesto cuestiones previas o para el caso en que las mismas hayan sido desechadas por el tribunal de la causa, de tal modo que estas cuestiones no puedan ya ser consideradas, formando parte del acto de contestación de la demanda en sentido amplio.
Por lo cual, debe decirse que ambas figuras son actos del procedimiento causal y temporalmente diferentes e independientes entre sí, pero ambas coordinadas al efecto que persigue la etapa de introducción de la causa, cual es depurar el procedimiento y permitir la transparencia del mismo, garantizando en todo momento la válida intervención de las partes.
Nuestro Máximo Tribunal al respecto ha dicho:
“…En el caso de autos el demandado en un mismo escrito opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda. En efecto, riela del folio 52 al 67 del anexo 1 del expediente que el demandado opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal para conocer de la causa; no obstante, en el segundo capítulo del mismo escrito, pasa a desvirtuar los argumentos de fondo alegados por la demandante en su libelo, por lo cual, de acuerdo a lo señalado anteriormente, el Tribunal de la causa actuó correctamente al indicar que la primera se consideraba no opuesta, en razón de ello, esta Sala considera que la actuación del referido tribunal no quebrantó, como lo denunció el accionante, los lapsos procesales a que se refiere el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, la no reposición de la causa en este sentido por parte del Juzgado Superior, no configura la vulneración al derecho constitucional alegado, y así se declara…” ( Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 19 de Junio de 2000 Exp. 00-0131)
En el caso de autos la parte demandada opone cuestiones previas y contesta al fondo, por lo que este Despacho acogiéndose al criterio sostenido por la Sala Constitucional, establece como no opuesta la cuestión previa, y así se declara.
De la falta de cualidad
La parte demandada opone la falta de cualidad basado en que la actora no tiene la representación legal de la propietaria y que la propietaria del inmueble, ciudadana María Sandía murió el 04 de mayo de 2008.
En este sentido debe señalarse que la cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. (Ensayos jurídicos, 1987, 183). En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Estar legitimado, según el citado autor, significa tener derecho a exigir que se resuelva sobre las peticiones formuladas en la demanda, es decir, sobre la existencia del derecho material pretendido, ya por medio de sentencia favorable o desfavorable.
En el caso de autos, según el libelo de demanda el ciudadano Ramón Zambrano actuando como presidente de Central Inmobiliaria C.A. procede a demandar el cumplimiento del contrato basado en el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, constatándose entonces que la accionante es Central Inmobiliaria C.A., quien actúa en su propio nombre, por lo que es claro que no se está atribuyéndose la representación de la propietaria, y así se declara.
Por otro lado observa esta juzgadora que a los folios 22 al 24 cursa original de instrumento privado, no desconocido, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre Central Inmobiliaria C.A., y la demandada, instrumento éste que le otorga a la referida empresa su condición de arrendadora y por ende la legitimación para demandar. En efecto quienes tienen la cualidad para demandar la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento, son tanto el propietario como el arrendador, quien siguiendo instrucciones del propietario, celebra contrato de arrendamiento con el inquilino, adquiriendo así la legitimación activa para accionar, de manera que la vinculación jurídica efectiva en el caso de autos es el contrato de arrendamiento, existente entre el arrendador y el arrendatario, que son las partes del contrato, independientemente del derecho del propietario del inmueble.
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló: “Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P.301).
Igualmente el Artículo 1603 del Código Civil establece “ El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario “ de manera que inferimos que la muerte del propietario quien no es parte en el contrato de arrendamiento, tampoco tendrá ese efecto jurídico, otra cosa sería el poder otorgado el cual se extingue con la muerte del poderdante, el asunto aquí es que la cualidad de arrendador la adquirió Central Inmobiliaria, por mandato del propietario encontrándose éste en vida y no la pierde con la muerte del propietario, porque: El arrendador conserva tanto el corpore y el anirnus que son inseparables en cabeza del arrendador siendo por tanto el legitimado activo en la relación procesal, y así se declara.
Del cumplimiento del contrato
La parte accionante demanda el cumplimiento del contrato basado en el vencimiento del contrato. En este sentido constatamos que en el contrato suscrito por las partes en su cláusula tercera se estableció: La duración de este contrato es de un año a partir del primero de octubre del 2.000 prorrogable sucesivamente a su vencimiento por períodos iguales a menos que una de las partes de a la otra un aviso por escrito con no menos de treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar. Llegada esta oportunidad El arrendatario deberá desocupar el inmueble inmediatamente sin más aviso”
De la cláusula trascrita se desprende con toda claridad que se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado que se inició el 01 de octubre del 2000, prorrogable por iguales períodos de tiempo, y así se declara.
Por otro lado observamos que cursa a los folios 25 al 34 original de notificación judicial, no impugnada, donde se constata que en fecha 23 de Julio de 2008 el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción practicó notificación de no prorroga del contrato. De tal manera que realizada la notificación en dicha fecha, y con suficiente antelación al vencimiento de la prórroga, acorde con lo previsto contractualmente, el contrato venció el 01 de octubre de 2008, siendo obligación de la demandada entregar el inmueble, lo que hace procedente la acción conforme a lo pautado en los artículos 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Respecto a la inspección practicada por este mismo Despacho cursante al folio 144 donde se deja constancia de la existencia del inmueble objeto de arrendamiento, la cual fuera promovida por la parte demandada para demostrar que existen unas bienhechurías en el inmueble y que por tanto no está excluida de la aplicación de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho observa que se trata de un argumento no esgrimido en la contestación, la cual junto con el libelo circunscribe el objeto de estudio de la sentencia, aunado que en el contrato de arrendamiento está claramente identificado el inmueble, específicamente en su cláusula primera, coincidiendo con el objeto señalado por el actor en su libelo, es decir que se trata del arrendamiento de un terreno y la inspección practicada aun cuando evidencia algunas construcciones sobre el inmueble, no arroja la data de las mismas, y así se declara.
Sobre los informes solicitados al Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción, cursante al folio146 se constata que en el mismo se señala que la demandada realizó consignaciones arrendaticias a favor de la actora y que la última consignación fue retirada en Julio de 2008, todo lo cual sólo evidencia que las consignaciones fueron recibidas hasta antes del vencimiento del contrato, y así se declara.
Realizado el anterior análisis se concluye que la relación arrendaticia invocada quedó plenamente comprobada, así como la obligación cuyo cumplimiento se demanda, sin que se evidencie observancia de la misma por parte de la demandada o cualquier otro hecho extintivo de la misma, siendo procedente la demanda según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.