TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: MIRNA ARACELYS WIEDEMAR GARCIA Y FIDIAS RAFAEL PRIETO CEDEÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-7.236.373 y V-12.386.802 respectivamente, y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LILIANA BEATRIZ PEREZ GONZALEZ, Abogada en ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 76.289, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL DAANKA C.A., por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 16 de Agosto de 1993, bajo el N° 22, Tomo 571-A, representada por la Ciudadana MAGALY DEL CARMEN REY BARILLAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-4.210.617 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANA RAQUEL CONTRERAS y MARIA CASTELLANO, Abogadas en ejercicio e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros 21.178 y 100.907 respectivamente, y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA.
EXP No. 10.510
SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 11 de Junio de 2009, se inicia el presente juicio, admitido por los trámites de procedimiento ordinario por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En fecha 29 de Julio de 2010, el Alguacil consigna Recibo de Citación, sin la firma de la parte demandada por cuanto le fue imposible localizarla.
En fecha 20 de Octubre de 2009, el Tribunal acordó citación por carteles.
En fecha 29 de Octubre de 2009, la secretaria dejó constancia de haberse cumplido con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de Noviembre de 2009, la parte actora consignó carteles de citación publicados en prensa.
En fecha 08 de Diciembre de 2009, la parte actora solicita se nombre defensor Ad Litem.
En fecha 15 de Diciembre de 2009, comparece la parte demandada y se da por citada en el presente juicio.
En fecha 28 de Enero de 2010, la parte demandada consigna escrito de contestación.
En fecha 23 de Febrero de 2010, las Apoderados Judiciales de la parte demandada consignan escrito de pruebas.
En fecha 25 de Febrero de 2010, la Apoderada Judicial de la parte actora consigna escrito de pruebas.
En fecha 05 de Marzo de 2010, fueron admitidos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
En fecha 25 de Marzo de 2010, la parte actora procedió a recusar a la Ciudadana Juez Primera de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
En fecha 13 de Abril de 2010, este Juzgado le dio entrada y se avocó al conocimiento de la causa.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la Apoderada Judicial de la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 18 de Marzo de 2008, realizaron un acuerdo con la Ciudadana MAGALY DEL CARMEN REY BARILLAS, en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil DAANKA C.A., un Contrato de Opción Compra-Venta de un inmueble tipo apartamento ubicado en la Avenida Bermúdez C-3, Conjunto Residencial El Centro, Edificio El Turpial, Piso 01, N° 11, de esta ciudad de Maracay del Estado Aragua; el cual le pertenece a la parte demandada como evidencia documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua bajo el N° 06, que por error involuntario se puso en el documento privado el N° 05, folios del 15 al 17 del Protocolo Primero, Tomo 22, de fecha 17 de Diciembre de 1993. Se establece en el contrato que la promitente vendedora se comprometía a vender, y la promitente compradora se comprometía a comprar en forma definitiva. de la misma forma se estableció que la promitente vendedora se obligó que la realización de la operación ante la oficina de registro inmobiliario que corresponda en un lapso no mayor de noventa (90) días continuos más un mes de prórroga. que dicho plazo comenzaría a computarse a partir de la entrega por parte de la promitente vendedora de los documentos necesarios para que los promitentes compradores tramiten ante la institución financiera de su preferencia el crédito para adquirir el inmueble objeto del contrato. el precio de venta se estableció en doscientos ochenta mil bolívares fuertes exactos (bs. 280.000,00), a los cuales los promitentes compradores dieron cuarenta y cinco mil bolívares fuertes exactos (bs. 45.000,00) en calidad de arras, de los cuales la promitente vendedora recibió quince mil bolívares fuertes exactos (bs. 15.000,00), en fecha 01 de noviembre de 2006, quedando un saldo pendiente de treinta mil bolívares fuertes exactos (bs.30.000,00), que la promitente vendedora recibe a su entera satisfacción en el acto de celebración del contrato de manos de los promitentes compradores mediante cheque de gerencia n° 14521006 del banco banesco, a nombre de Magaly Rey Barillas. que la operación indicada que va desde el 18 de marzo de 2008 hasta la presente fecha ha sido imposible, por falta de interés de la promitente vendedora. que los promitentes COMPRADORES por medio de sus mandantes realizaron diversas gestiones para obtener la documentación necesaria para la tramitación del crédito ante alguna institución bancaria, todo ello por ante la Ciudadana MAGALY DEL CARMEN REY BARILLAS en su carácter de Representante legal de la parte demandada, siendo infructuosos todos esos intentos. Estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 165.000,00) equivalentes a TRES MIL Unidades Tributarias (3.000 U.T.)

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alega que no es cierto que se este frente a un contrato de Compra Venta, que en la Cláusula Primera se establece que los PROMITENTES COMPRADORES, se comprometen a comprar en forma definitiva por ante el Registro Inmobiliario respectivo en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos más un (01) mes de prórroga, así como que el lapso indicado iniciará a partir del acto de la firma del documento definitivo de Opción de Compra Venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario que corresponda. Que nunca se realizo tal contrato de Compra Venta, por lo cual lo único que existe es una Promesa Bilateral de Compra y no un contrato de Compra Venta como tal. Niega y rechaza la acción intentada contra la parte demandada por no haber incumplido esta con contrato alguno, pues como se ha demostrado no existe tal contrato. Que los daños y perjuicios demandados por la parte actora por no efectuarse la venta por causas imputables a la parte demandada son inciertos, ya que la Promesa de Venta fue firmada en fecha 18 de Marzo de 2008, y que no se indica plazo para la firma del Contrato de Compra Venta, lo cual indica que no existe incumplimiento de la parte demandada. Que ha transcurrido más de un (01) año de la firma de la Promesa de Venta sin que se evidencie que fueron efectuadas las gestiones para que se realizare la firma del Contrato de Opción de Compra Venta, lo cual evidencia que los promitentes perdieron el interés legitimo en la adquisición del bien inmueble, ya que paso más de un (01) año sin que ejercieren ningún tipo de diligencias por ante la demandada. Que la parte demandada en su calidad de arrendataria del inmueble objeto de la presente causa ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual motivo que se produjese una acción judicial por este hecho, la cual cursa por ante este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Expediente N° 9.981, la cual fue declarada con lugar ordenando la entrega del inmueble por parte de la demandada. Esto a su vez muestra su pérdida de interés en realizar la realización del Contrato de Opción de Compra Venta. Rechaza que exista transgresión de la Cláusula Tercera de la Promesa de Venta, así como cualquier otro incumplimiento en relación con la Promesa de Venta.

DE LAS PRUEBAS.
La parte actora promovió:
1) Original del Documento Notariado, contentivo del Poder otorgado por MIRNA ARACELYS WIEDEMAN GARCIA y FIDIAS RAFAEL PRIETO CEDEÑO a la Abogada LILIANA BEATRIZ PEREZ GONZALEZ. (Folios 05 al 07)
2) Original del Acuerdo suscrito entre las partes. (Folio 08)
3) Copia Simple del Documento de propiedad del Inmueble, debidamente Registrado (Folios 09 al 11)
4) Copias Simples del Documento Notariado, contentivo de Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes. (Folios 12 al 16)
5) Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Acta Constitutiva y Estatutos de la Sociedad Mercantil DAANKA C.A. (folios 17 al 20)
6) Copias Simples de Documento Notariado, contentivo de Liquidación y Partición de Bienes de la Comunidad Concubinaria de los Ciudadanos MAGALY DE CARMEN REY BARILLAS y BRUMAR IRLANDO ALTAMIRANDA COLMENARES (Folios 90 al 92)
7) Informes emitidos por Banesco Banco Universal, (Folios 94 al 99).

La parte demandada promovió:
1) Copia Simple del Acuerdo suscrito entre las partes. (Folio 54)

PARA DECIDIR SE OBSERVA
Cursa al folio 08 original de instrumento privado, conforme al cual las partes suscriben un acuerdo, instrumento que no fue desconocido, por lo que se le da pleno valor probatorio y así se declara.
En las cláusulas primera y segunda del contrato se dispuso:

“PRIMERA: La PROMITENTE VENDEDORA, se compromete a vender y los PROMITENTES COMPRADORES, se comprometen a comprar en forma definitiva por ante el registro Inmobiliario correspondiente, en un plazo no mayor de NOVENTA (90) días continuos, mas un (1) mes de prórroga, un inmueble tipo
apartamento, distinguido con el N° 11, ubicado en la Avenida Bermúdez C-3, en el Conjunto Residencial el Centro, Edificio Turpial, Piso 1, en la ciudad de Maracay, Estado Aragua” y le pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA según se evidencia en instrumento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot, del Estado Aragua, bajo el N° 5, folios 15 al 17 del Protocolo Primero, Tomo 22 y cuyos linderos y medidas constan en el referido documento de propiedad del inmueble y que damos aquí por reproducidos. El lapso aquí establecido iniciará a partir del acto de la firma del documento definitivo de opción de compra – venta ante la Oficina de registro Inmobiliario que corresponda y de la entrega, en ese mismo acto, por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA de los documentos necesarios para LOS PROMITENTES COMPRADORES tramiten ante la institución financiera de su preferencia el crédito para adquirir el inmueble objeto de este contrato.”
SEGUNDA: El precio acordado para la venta definitiva es de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.280.000, 00), de los cuales LOS PROMITENTES COMPRADORES, se comprometieron a entregar a LA PROMITENTE VENDEDORA en calidad de garantía para la realización futura de la operación de compra – venta definitiva, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.45.000.000, 00), equivalentes a CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.45.000,00), de los cuales LA PROMITENTE VENDEDORA recibió QUINCE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.15.000.000,00), equivalentes a QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.15.000,00), en fecha 01 de noviembre de 2006, quedando un saldo pendiente de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.30.000.000,00), equivalentes a TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS(Bs.F.30.000,00), que LA PROMITENTE VENDEDORA, recibe a su cabal y entera satisfacción en este acto, de manos de LOS PROMITENTES COMPRADORES, en cheque de gerencia N° 14521006, del Banco Banesco , a nombre de MAGALY REY BARILLAS.” TERCERA: Se establece como cláusula penal, por daños y perjuicios a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA, y solo para el caso en que por causas imputables a LOS PROMITENTES COMPRADORES, no llegue a realizarse la operación definitiva de compra – venta, en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.45.000, 00); por otra si por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA la operación definitiva de compra –venta no llegare a efectuarse ésta deberá indemnizar por daños y perjuicios a LOS PROMITENTES COMPRADORES por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.45.000,00).”

En el presente caso es claro que si existe una negociación llámese opción o promesa de venta, lo importante no es la denominación que le demos, sino su contenido, del cual efectivamente emerge que las partes, en el marco de la autonomía de las partes, firmaron un acuerdo regulado por unas cláusulas perfectamente válidas, asumiendo obligaciones; acuerdo que es susceptible de una acción de resolución y que por supuesto acarrea consecuencias para la parte que incumple sus obligaciones, y así se declara.
Respecto a las obligaciones de la demandante, esta se comprometió a cancelar, como en efecto hizo, la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (45.000,00), por concepto de garantía, y así se declara.
En cuanto al tiempo y las obligaciones asumidas por la demandada, observamos que si bien es cierto que en la cláusula primera se dispuso que el lapso allí establecido iniciaría a partir del acto de la firma del documento definitivo de opción de compra – venta ante la Oficina de registro Inmobiliario que corresponda y de la entrega, en ese mismo acto, por parte de la promitente vendedora de los documentos necesarios para los promitentes compradores tramiten ante la institución financiera el crédito para adquirir el inmueble, es claro que no podemos establecer que el obligado tenga un lapso de tiempo indefinido para cumplir o que nunca puede haber incumplimiento. En efecto, en el caso de autos la promitente vendedora se obligó a suministrar todos los documentos necesarios para que la promitente compradora tramitara el crédito hipotecario.
De tal manera que probada como está la obligación a cargo de la demandada, a ésta le correspondía la carga de probar el cumplimiento, el hecho extintivo o la causa extraña no imputable para ser exonerada de responsabilidad, máxime cuando ha transcurrido más de un año desde la firma del acuerdo, y así se declara.
Al respecto nuestro Código Civil dispone:
Artículo 1.270.- La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito.
Por lo demás, esta regla debe aplicarse con mayor o menor rigor, según las disposiciones contenidas, para ciertos casos, en el presente Código.
Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.
Artículo 1.272.- El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido.
Artículo 1.276.- Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.
Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.
Por lo tanto, ante el incumplimiento por parte de la demandada resulta aplicable lo acordado en la cláusula tercera del contrato en cuanto a la indemnización a los accionante, y así se declara.
Artículo 1.270.- La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito.
Por lo demás, esta regla debe aplicarse con mayor o menor rigor, según las disposiciones contenidas, para ciertos casos, en el presente Código.
Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.
Artículo 1.272.- El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido.
Artículo 1.276.- Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.
Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”.
En este orden de ideas los contratantes acordaron: “TERCERA: Se establece como cláusula penal, por daños y perjuicios a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA y solo para el caso en que por causas imputables a LOS PROMITENTES COMPRADORES, no llegue a realizarse la operación definitiva de compra-venta, en la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (45.000,00), por otra parte si por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA la operación definitiva de compra-venta no llegare a efectuarse ésta deberá indemnizar por daños y perjuicios a LOS PROMITENTES COMPRADORES por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (45.000,00)”
Por lo tanto, siendo que correspondía a la parte demandada, en su carácter de promitente vendedora cumplir con su obligación como un buen padre de familia, es decir poniendo en ella toda la diligencia a los fines de hacer entrega de la documentación necesaria para la tramitación del crédito, sin que lo haya realizado, la acción resulta procedente en derecho según la normativa invocada y lo dispuesto en los artículos 1159 y 1167 del Código Civil, y así se declara.