TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPEDIENTE N° 3960-09.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PARTE ACTORA: FRANCA CARUSO DE CAIRO y GIOVANNA CAIRO CARUSO

APODERADO JUDICIAL: OTELIO PITOCCO DI GREGORIO

PARTE DEMANDADA: YOEL CÁCERES SILVA

APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO CLARET GAMBOA HERNANDEZ y GERMAN RAFAEL FLEITAS FREITES

-I-
Se inicia el presente procedimiento en virtud de demandada incoada por el Abg. OTELIO PITOCCO DI GREGORIO, Inpreabogado N° 26.331, en su carácter de apoderado judicial de la señora FRANCA CARUSO DE CAIRO y la ciudadana GIOVANNA CAIRO CARUSO, italiana y venezolana, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° E-581.425 y V-12.482.653, respectivamente, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 186-A, ubicado en la calle Rivas Dávila de la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua, cuyos linderos no fueron especificados en el escrito libelar.
En fecha 25 de Junio de 2010 se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada ciudadano YOEL CÁCERES SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.107.765.
En fecha 06 de Julio de 2010, se libró compulsa y se le entregó al alguacil para la práctica de la citación.
En fecha 05 de Noviembre de 2010 este juzgador se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha 10 de Noviembre de 2010, el Alguacil titular de este Juzgado, manifiesta que se trasladó a citar a la parte demandada y el mismo se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 03 de Diciembre de 2010 se acordó librar boleta de notificación conforme las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Diciembre de 2010 la secretaria consignó boleta de notificación debidamente firmada.
En fecha 15 de Diciembre de 2010 la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 22 de Diciembre de 2010 la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 10 de enero de 2011.
En fecha 10 de enero de 2011 la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 12 de enero de 2011.
En fecha 20 de enero de 2011 fue diferido el pronunciamiento para el segundo (2do) día de despacho siguiente.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

-II-
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del libelo de demanda se evidencia que el litisconsorcio que conforma la parte actora: señora FRANCA CARUSO DE CAIRO y ciudadana GIOVANNA CAIRO CARUSO, italiana y venezolana, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° E-581.425 y V-12.482.653, respectivamente, accionan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 186-A, ubicado en la calle Rivas Dávila de la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua, contra el ciudadano YOEL CÁCERES SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.107.765, tal como se colige del petitorio; aducen al efecto las accionantes que celebraron contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (01) año contado desde el 01 de noviembre de 2008 hasta el 31 de Octubre de 2009, que seguidamente el inquilino comenzó a disfrutar de la prórroga legal de seis meses que concede el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiempo que expiró en fecha 30 de abril de 2009, siendo que el demandado de autos no ha querido hacer entrega del inmueble a pesar de que se le notificó en fecha 25 de Noviembre de 2009 de que disfrutaría de la prórroga legal, motivo por el cual demandan la resolución del contrato de arrendamiento y pide la inmediata desocupación del local comercial.
De igual forma se verifica que en el capítulo atinente al derecho, la parte actora fundamentó su demanda en los artículos 33 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el demandado opuso la falta de cualidad de las demandantes para sostener el juicio, rechaza y contradice los hechos narrados por las demandantes, afirma estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y que el se encuentra arrendado en el inmueble desde el ano 1996, por lo que aduce posee mas de catorce años arrendado; motivo por el cual los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar:
La parte actora: que el contrato de arrendamiento se celebró a tiempo determinado por el lapso de un (01) año contado desde el 01 de noviembre de 2008 hasta el 31 de Octubre de 2009, que seguidamente el inquilino disfrutó de la prórroga legal de seis meses que concede el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dicha prórroga expiró en fecha 30 de abril de 2010.
La parte demandada: que se encuentra arrendado en el inmueble desde el año 1996 por lo que el arrendamiento data de más de catorce (14) años. Y así se establece.

-III-
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Cursa a los folios 9 al 13 contrato de arrendamiento notariado, de fecha 09 de Diciembre de 2008 bajo el N° 69, Tomo 114 de los Libros respectivos llevados por la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, celebrado entre FRANCA CARUSO DE CAIRO y la ciudadana GIOVANNA CAIRO CARUSO, italiana y venezolana, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° E-581.425 y V-12.482.653, respectivamente por una parte, y el ciudadano YOEL CÁCERES SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.107.765, por la otra, que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, como fidedigna de documento autenticado, con lo que queda demostrada la existencia de una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 186-A, ubicado en la calle Rivas Dávila de la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua. De dicho contrato se evidencia que el mismo se estipuló por un año fijo del 01 de Noviembre de 2008 al 31 de octubre de 2009. Y así se valora.
Cursa a los folios 14 al 25 original de solicitud N° 3401, iniciada por ante este Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 23 de Noviembre de 2009 y evacuada en fecha 25 de Noviembre de 2009, que constituye una actuación en jurisdicción voluntaria que crea una presunción desvirtuable (iuris tantum), en la que consta que en dicha oportunidad se le notificó al inquilino que comenzaría a disfrutar de la prórroga legal, debiendo hacer entrega del inmueble en fecha 30 de abril de 2010. Y así se valora.
Cursa al folio 38 recibos de pago, correspondiente al mes de diciembre de 2010, el cual se valora como documento privado reconocido, toda vez que no fue desconocido, ni tachado de falso por la contraparte, con el que se demuestra el pago del canon de arrendamiento del referido mes por la cantidad de NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES, correspondiente al segundo mes de prórroga legal. Y así se valora.
Cursa a los folios 39 al 42 copia de contrato de comodato notariado, de fecha 19 de Diciembre de 1996, anotado 59 Tomo 99 de los Libros respectivos llevados por la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, celebrado entre FRANCA CARUSO DE CAIRO italiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-581.425 por una parte, y el ciudadano YOEL CÁCERES SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.107.765, por la otra, que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, como fidedigna de documento autenticado, con lo que queda demostrada la existencia de un contrato de comodato sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 186-A, ubicado en la calle Rivas Dávila de la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua (Inmueble posteriormente dado en arrendamiento). De dicho contrato se evidencia que el mismo se estipuló por un año fijo del 01 de Diciembre de 1996 al 01 de Diciembre de 1997. Y así se valora.
En relación a la prueba de confesión espontánea que el demandante promueve en el capítulo I de su escrito de pruebas, aduciendo se produce en el acto de contestación de la demanda, este juzgador advierte que la confesión no se hace constar en el libelo ni en la contestación, pues estos actos documentales del proceso, sirven para fijar los hechos controvertidos y objeto de prueba, por lo que, lo que el demandado reconozca en su contestación no ha de tenerse como una confesión sino como un hecho que no requiere ser demostrado, pues sobre el mismo no existe contradicción. Y así se ilustra.
No existiendo ninguna otra prueba que este juzgador haya de valorar.

-IV-
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD

De la lectura de la contestación a la demanda se evidencia que el accionado alega la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, fundamentándose en el hecho que su arrendador es la sucesión FRANCESCO CAIRO.
En este sentido, la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “...relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.
En este sentido, de las pruebas antes valoradas se evidencia que según contrato de arrendamiento notariado, de fecha 09 de Diciembre de 2008 bajo el N° 69, Tomo 114 de los Libros respectivos llevados por la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, la sra. FRANCA CARUSO DE CAIRO y la ciudadana GIOVANNA CAIRO CARUSO, italiana y venezolana, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° E-581.425 y V-12.482.653, respectivamente son las arrendadoras del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 186-A, ubicado en la calle Rivas Dávila de la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua, en consecuencia procedente resulta desechar la defensa de fondo opuesta, declarando sin lugar la falta de cualidad. Y así se declara.

-V-
MOTIVA

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:
El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato cuyo tiempo expiró y seguidamente se dejó transcurrir la prórroga legal, exigiendo en consecuencia las arrendadoras que el inquilino haga entrega del inmueble en la forma y modo pactada, accionando por la vía de la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por lo que este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y así se declara.
Asimismo analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado que las partes en el presente juicio celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 186-A, ubicado en la calle Rivas Dávila de la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua.
Asimismo la parte actora logró demostrar que el contrato de arrendamiento se celebró a tiempo determinado por el lapso de un (01) año contado desde el 01 de noviembre de 2008 hasta el 31 de Octubre de 2009, que seguidamente el inquilino disfrutó de la prórroga legal de seis meses que concede el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que dicha prórroga expiró en fecha 30 de abril de 2010.
A este respecto es necesario citar lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Negrillas adicionadas)

Por su parte el demandado no logró demostrar que se encontraba arrendado en el inmueble desde el año 1996 ni que tenía más de catorce (14) años como inquilino, pues únicamente demostró que el inmueble le fue cedido en comodato en el año 1996 por un periodo fijo de un año.
Es por lo que, al haber plena prueba en autos del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, procedente resulta fallar a favor de las accionantes, declarando con lugar la demanda con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil que dispone “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” . Y así se declara.
-VI-
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo opuesta por el ciudadano YOEL CÁCERES SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.107.765, consistente en el la falta de cualidad de las demandantes para sostener el juicio. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el Abg. OTELIO PITOCCO DI GREGORIO, Inpreabogado N° 26.331, en su carácter de apoderado judicial de la señora FRANCA CARUSO DE CAIRO y la ciudadana GIOVANNA CAIRO CARUSO, italiana y venezolana, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° E-581.425 y V-12.482.653, respectivamente, contra el ciudadano YOEL CÁCERES SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.107.765. TERCERO: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 09 de Diciembre de 2008. CUARTO: Se condena al demandado a la entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido con el N° 186-A, ubicado en la calle Rivas Dávila de la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua, libre de personas y cosas. QUINTO: Por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro de término.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veinticuatro (24) días del mes de Enero del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez temporal,
La Secretaria Accidental,
Abg. Camilo E. Chacón Herrera
Ingrid Mendoza Hinojosa.
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 12:20 p.m.-
La Secretaria Accidental,

Ingrid Mendoza Hinojosa.
CCH.-
Exp. 3960-10.