TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce de febrero de dos mil once
200º y 151º

PARTE ACTORA: LUÍS ENRIQUE RODRÍGUEZ GUARDIA, MARIA MARGARITA GUARDIA DE RODRÍGUEZ Y CARLOS EMILIO RODRÍGUEZ GUARDIA, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Cagua Estado Aragua y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.916.070, V-619.518 y V-6.916.071, respectivamente
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARÉVALO ÁLVAREZ MARÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.378.-
PARTE DEMANDADA: DOUGLAS QUERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.281.189.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL MEZZONI RUÍZ Y JESÚS ENRIQUE RAMÍREZ PAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.076 y 71.213, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
SENTENCIA DEFINITIVA
La presente causa se inició por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas y recibido por Secretaria en fecha 26 de noviembre de 2009.-
En fecha 30 de noviembre de 2009, se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento breve.-
En fecha 2 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, consignó mediante diligencia en la que solicitó al Tribunal la corrección del auto de admisión de la demanda.-
En fecha 03 de diciembre de 2009, se dejó sin efecto el auto de admisión de demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Texto Adjetivo Civil. Asimismo, se admitió nuevamente la presente demanda por Cumplimiento de Contrato por los trámites del procedimiento breve.
En fecha 14 de diciembre de 2009, se ordenó librar compulsa a la parte demandada y se ordenó librar despacho anexo a oficio al Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, comisionándolo para la práctica de la citación respectiva.
En fecha 22 de febrero de 2010, se dictó auto mediante el cual se agregaron resultas provenientes del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Carrizal, constante de doce (12) folios útiles.-
En fecha 1° de marzo de 2010, se recibió escrito de contestación de demanda y de la reconvención presentado por la parte demandada.-
En fecha 02 de marzo de 2010, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente juicio, contra la parte actora, ciudadanos Luís Enrique Rodríguez Guardia, María Margarita Guardia de Rodríguez y Carlos Emilio Rodríguez Guardia.-
En fecha 05 de marzo de 2010, se recibió Escrito de Oposición a la admisión de Pruebas y de contestación a la Reconvención presentada por el apoderado judicial de parte actora.-
En fecha 09 de marzo de 2010, re recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte demandada, debidamente asistido por el abogado Manuel Mezzoni, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.076.-
En fecha 09 de marzo de 2010, se recibió diligencia presentada por el ciudadano Douglas Enrique Quero, mediante la cual otorgó poder Apud-Acta a los abogados Manuel Mezzoni y Jesús Enrique Ramírez Paz, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.076 y 71.213, respectivamente.-
Por auto de fecha 09 de marzo de 2010, el Tribunal negó las aseveraciones efectuadas por la representación judicial de la parte actora reconvenida y se le hizo saber que está en pleno derecho de ejercer los recursos que considere pertinentes para la defensa de su mandante. Asimismo se ordenó realizar cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos desde el día 22 de febrero de 2010, (exclusive), hasta el día 01 de marzo de 2010, (inclusive).
En fecha 10 de marzo de 2010, se recibió diligencia presentada por el apoderado actor, mediante la cual manifestó impugnar las copias simples y los originales los tacha por falsedad y los contratos que se encuentran agregados al expediente y solicitó se comisione al Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda, a los fines de la evacuación de las testimoniales.-
En fecha 12 de marzo de 2010, el Tribunal proveyó con respecto a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora reconvenida y la parte demandada reconviniente en el presente proceso.
En fecha 18 de marzo de 2010, se ordenó librar despacho y oficio al Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda, a los fines de la evacuación de las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.-
En fecha 14 de abril de 2010, se recibió oficio Nº 5290-105-2010, de fecha 26 de Marzo de 2010, proveniente del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, mediante la cual remiten resultas constantes de cuarenta y nueve (49) folios útiles.
Siendo la oportunidad de emitir un pronunciamiento al fondo, el Tribunal observa:
II
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Como punto previo al fondo debe ser resuelta la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa.
En el caso sub iudice observa esta sentenciadora que en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso el apoderado de la parte demandada la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio en base al argumento de que ni son arrendadores, ni son propietarios del inmueble objeto de la demanda.
Al respecto el Tribunal observa:
De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
En el caso de autos, aportó la parte actora con el libelo de la demanda, copia fotostática certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 13 de mayo de 1.968, el cual da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, de cuyo texto se desprende que el inmueble allí descrito fue adquirido por el ciudadano Luís Manuel Rodríguez Morales y que al ser compaginado dicho documento con la copia certificada de la declaración sucesoral rielante a los folios sesenta al sesenta y cuatro del presente expediente, permite inferir que la parte actora siendo heredera universal del ciudadano Luís Manuel Rodríguez, tiene pleno derecho de subrogarse en los derechos de propiedad del citado inmueble. Asimismo, constata el Tribunal que riela en autos como instrumento fundamental de la presente demanda, documento autenticado ante la Notaría Pública de Los Teques, Estado Miranda, de fecha 4 de octubre de 1.991, no tachado en forma alguna por la parte demandada, por tanto dicho instrumento hace plena fe de las declaraciones en el contenidas, es el instrumento que vincula a las partes del presente proceso y del mismo se desprende con meridiana claridad la obligación que la parte actora pretende ejecutar, esto es el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes, hecho que no deja dudas acerca de la veracidad del negocio jurídico celebrado entre las partes y es de esa relación jurídica que deriva expresamente su cualidad activa para ejercer su derecho a accionar, sin perjuicio de que en materia de arrendamientos la acciones derivadas de una determinada convención pertenecen al propietario, quien puede asumirlas directamente, razón por la cual la falta de cualidad aducida debe ser desechada por improcedente. Así se decide.
DEL FONDO
En el caso sub. Iudice observa el Tribunal, que la pretensión contenida en el libelo de la demanda, se contrae al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 4 de octubre de 1.991, entre la parte actora y la parte demandada.
En tal sentido adujo la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos:
Afirmó que el cuatro de enero de 1.991 sus tres representados, de manera verbal y por un canon de arrendamiento de dos mil quinientos bolívares, hoy dos bolívares fuertes, dieron en arrendamiento el inmueble de su propiedad al ciudadano Douglas Quero.
Que el ciudadano Douglas Quero resultó ser un arrendatario irresponsable, pues incurrió en atraso en el pago de las mensualidades, ya que para la fecha 01-10-1991 estaba en mora en el pago de los últimos cinco meses, es decir, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 1.991.
Que ante este atraso se celebró una reunión para buscarle una solución al problema, culminando con la suscripción entre las partes de un documento al cual se le endilgó el calificativo de transacción, que fue empleado como sinónimo de convenio entre las partes y no como contrato civil con proyecciones procesales, sin embargo en dicho contrato ambas partes mantuvieron su condición de arrendadores y arrendatario.
Citó textualmente las cláusulas del contrato.
Precisó que hace dieciocho años que se firmó tal convenio y han sido innumerables las veces que sus representados han tratado de que el ciudadano Douglas Quero cumpla con lo convenido, pero siempre tiene excusas para tratar de justificar el no cumplimiento de sus obligaciones, tales como que está sin trabajo, que se le han enfermado sus familiares etc.
Que como la propiedad tiene una extensión grande de terreno, descubrieron que el arrendatario tiene alquilados espacios o puestos para vehículos particulares y de carga, asimismo tiene alquiladas camas para dormir, es decir que en un dormitorio tiene 3 o 4 triliteras.
Añadió que desde hace muchos años con exagerada consideración engañados, pues no sólo reside gratis en el inmueble, sino que cobra un dineral por arriendo y cuido de vehículos particulares y de carga y que tiene ingresos económicos importantes por el alquiler de camas individuales, no ha cumplido con lo pactado en el documento de fecha 4 de octubre de 2.010.
Señaló que tiene una deuda de 12.500, por meses de arrendamiento no pagados, 16.500 por tres bimensualidades, 6.570 por daños y perjuicios.
Por las razones expresadas demandó el cumplimiento del contrato y que como consecuencia de ello el demandado entregue el inmueble que fue objeto de la convención y pagar las sumas anteriormente citadas.
La pretensión deducida estuvo fundada en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.160, 1.167, 1.264, 1.266 y 1.270, respectivamente del Código Civil.
Frente a los hechos expuestos como sustento de la pretensión deducida, la representación judicial de la parte demandada expuso que desde el año 1.985, vive en el inmueble por haber sido contratado por su propietario, Luís Manuel Rodríguez Morales para que la limpiara, reparara y viviera en el, con el ofrecimiento de darle una suma de dinero cuando se vendiera, pero nunca se hizo la venta y a finales de 1.991, fue visitado por la parte actora quien le informó que venía en nombre del propietario y lo invitó a firmar un contrato, el cual se firmó bajo la figura de una transacción, sin ningún beneficio para el, sorprendiéndolo en su buena fe, por cuanto se desvirtuó la realidad de los hechos, por eso decidió ejercer la posesión legítima del inmueble en forma pública, pacífica, no interrumpida.
Sostuvo que el documento fundamental de la demanda fue calificado como transacción pero el propio apoderado de los demandados cuestiona esa calificación, cuando dice que se celebró una reunión para buscarle solución al problema, culminando con la suscripción de un documento que se le endilgó el calificativo de transacción.
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada, en base al argumento de que no es cierto que los demandantes hayan sido arrendadores y propietarios del inmueble, pues nunca ha existido un contrato de arrendamiento ni escrito ni verbal.
Añadió que su presencia en el inmueble se originó por que fue contratado por su propietario para que lo reparara, quien le ofreció una parte de su valor.
Alegó la prescripción de la acción intentada en base al supuesto fáctico de que en el documento fundamental de la demanda, suscrito hace 18 años, se establecieron una serie de obligaciones personales que prescriben a los diez años.
Opuso la prescripción de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 1.991.
DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN
En lo que se refiere a la prescripción invocada por la representación judicial de la parte demandada, en base al argumento de que las obligaciones asumidas en el instrumento fundamental de la presente demanda, se encuentran prescritas, por tratarse de obligaciones personales que prescriben a los diez años el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
En el caso bajo análisis, la acción intentada se contrae a la acción de desalojo prevista en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante, observa el Tribunal que el supuesto de hecho que sustentó la pretensión deducida se fundó en el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el instrumento fundamental de la demanda, en el cual ambas partes por vía de transacción extrajudicial convinieron en la terminación del contrato de arrendamiento que les vinculaba en fecha 4 de octubre de 1.991, tal y como se desprende del propio instrumento fundamental de la demanda, el cual no fue tachado en forma alguna, por tanto tiene plena validez y da fe de las declaraciones allí contenidas, en el cual ambas partes declaran que deciden dar por terminado el contrato de arrendamiento vigente hasta la fecha y se le concede al arrendatario un lapso de seis meses para la desocupación del inmueble, que si bien es cierto, no señalan a partir de que fecha, debe precisarse que dicho lapso debe contarse a partir de la suscripción del documento, pues evidentemente la manifestación de las partes manifestada en el texto del contrato, fue de dar por terminado el contrato de arrendamiento que les vinculaba a partir de la firma del mismo, de tal manera que las obligaciones asumidas se hicieron exigibles a partir de su autenticación, esto es a partir del 4 de octubre de 1.991. Así se decide.
De las afirmaciones de la partes en el decurso del debate procesal, así como de las probanzas aportadas se evidencia que ciertamente para la fecha de celebración de la transacción, esto es para el día 4 de octubre de 1.991, la posesión que venía ejerciendo el ciudadano Douglas Quero, en el inmueble que es objeto de la presente demanda, era una posesión precaria en virtud del contrato de arrendamiento extinguido mediante el negocio jurídico antes señalado, es decir, que el inmueble fue ocupado por el demandado en su condición de arrendatario del mismo, condición como se señaló de poseedor precario por que poseía en nombre e interés de los arrendadores propietarios. Esta situación fáctica se desprende de lo manifestado en el contrato por las partes donde expusieron entre otras cosas; que decidieron celebrar la transacción para dar por terminado el contrato de arrendamiento vigente hasta la fecha y para precaver entre ellos eventuales juicios y dar por terminadas sus diferencias.
La transacción, de acuerdo con el artículo 1.713 del Código Civil es un contrato mediante el cual las partes, mediante reciprocas concesiones terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
Se deduce de forma evidente y categórica de la disposición legal citada que la transacción es un contrato que presupone por una parte la existencia de un litigio pendiente, es decir, supone la existencia ante un Tribunal de un proceso judicial, que vincula a las partes que la suscriben, a la cual se le denomina transacción judicial; o por otra parte; la eventual que es aquella que se celebra entre partes entre quienes existe una determinada relación jurídica, pero que aún no han acudido al órgano jurisdiccional a dirimir diferencias, a la cual se le ha dado el nombre de transacción extrajudicial.
En el caso de autos, el negocio jurídico contenido en el instrumento fundamental de la presente demanda, se contrae a una transacción celebrada ante una Notaria Pública, con el fin de precaver un eventual litigio, situación fáctica que le confiere la naturaleza de una transacción extrajudicial; de tal suerte que al no tratarse de una sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada por virtud de la homologación que a estos efectos imparte el Tribunal, la misma no es susceptible de producir la ejecutoria, que de acuerdo con el ordenamiento jurídico tiene un lapso de prescripción de veinte años.
Lla acción incoada en el caso que se analiza, se contrae a una acción de cumplimiento de contrato; el cual como se ha venido señalando tiene las características propias de una transacción extrajudicial, que comporta un derecho de crédito a favor de la parte actora, el cual se traduce en una determinada conducta por parte del arrendatario, esto es la entrega del inmueble en un lapso de seis meses contados a partir de la fecha de celebración del contrato y el pago de una indemnización, todo lo cual permite determinar que la acción intentada en el presente juicio es una acción personal que gira en torno a un contrato que engendra obligaciones, diferente en su esencia y contenido a las acciones reales, las cuales nacen de un derecho real, tal es el caso de la acción reivindicatoria que nace del derecho de propiedad que se posea sobre un bien.
Ahora bien, desde la fecha de celebración de la transacción por la cual se dio por extinguido el contrato, en la cual el demandado asumió una serie de obligaciones tales fueron la de devolver el inmueble en un plazo de seis meses y pagar ciertas cantidades de dinero, transcurrieron más de diez, años sin que se evidencie de las actas procesales ninguna manifestación de voluntad del arrendador de ejercitar su derecho a accionar el cumplimiento de la convención.
En este orden de ideas, el artículo 1.977 del Código Civil establece lo siguiente: “Todas las acciones reales prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe y salvo disposición contraria de la Ley.
La acción que nace de una ejecutoria se prescribe a los veinte años y el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva se prescribe por diez años”.
La prescripción, extintiva, como lo señala Eloy Maduro Luyando es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación o de un derecho real (salvo el derecho de propiedad), recuperando el deudor su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas en la Ley.
En el caso de autos, ante la inercia de su titular, en este caso la parte actora; de ejercer su derecho a reclamar el cumplimiento de la obligación asumida en el contrato celebrado en fecha 4 de octubre de 1.991, que en opinión de quien decide, es una acción personal y no real, por que en el presente juicio no obstante ser propietario del inmueble, la obligación que se pretende ejecutar se contrae aun derecho de crédito que el tiene frente al demandado; que gira en torno a la devolución del inmueble que le pertenece, en virtud del tantas veces nombrado contrato, la acción intentada se encontraba prescrita y así será decidido en el dispositivo del fallo, por que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.977, las acciones personales prescriben a los diez años, lapso que a la fecha de interposición de la demanda se encuentra completamente vencido así como se encuentra prescrita la obligación de pagar los cánones de arrendamiento reclamados. Así se establece.
No obstante lo anteriormente expresado, debe señalarse que aún cuando la acción intentada se encuentra prescrita, por las razones que se han dejado expresadas en el texto del presente fallo; en virtud de la acreditación de la parte actora de su condición de propietaria del inmueble de marras, todo lo cual se constata del instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 13 de mayo de 1.968, el cual reúne los extremos del artículo 1.357 del Código civil y en tal virtud conforme al 1.360 da fe entre las partes y frente a terceros de la realización de la transmisión de la propiedad del inmueble al causante de la parte actora y además cumple con el requisito de solemnidad previsto en el 1.920 ejusdem y la de declaración sucesoral aportada; ante la ocurrencia del hecho material que menoscaba su derecho a ejercer la posesión del inmueble del cual es propietario, esto por que quien la detenta lo hace sin derecho alguno para ello; la vía procesal a seguir en opinión de quien aquí sentencia es a través de la acción reivindicatoria, la cual ha sido definida como el derecho que se reconoce al propietario de un determinado inmueble de rescatarlo de manos de quien no puede alegar titulo alguno que justifique su ocupación y cuyo fin es recuperar la posesión del mismo. Así se establece. (Negrillas del Tribunal).
DE LA RECONVENCION
Siendo la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, la parte demanda intentó reconvención contra la parte actora en base a las siguientes argumentaciones fácticas:
Que ha sido demandado para que cumpla con unas obligaciones establecidas bajo engaño afortunadamente ya prescritas y como su presencia en el inmueble data de 1.985, no bajo la figura del arrendamiento, sino bajo la oferta de obtener parte de su valor, a cambio de mantener, mejorar y cuidar el inmueble, hecho que ha cumplido a cabalidad.
Que como se evidencia del documento fundamental de la demanda, la parte actora pretendió eludir su compromiso inicial, en perjuicio de sus legítimos intereses y estando en posesión del inmueble desde 1.985, sin haber sido perturbado ha decidido convertirse en poseedor legítimo del inmueble.
Afirma que la posesión legítima la ejerce desde el 4 de octubre de 1.991, con ánimo de tener la cosa como suya y es por ello que reconviene a la parte actora para que convengan que es poseedor legítimo del inmueble que originó la demanda y que esta posesión la ejerce desde el 4 de octubre de 1.991.
La parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Señaló que es falso que ocupe el inmueble desde el año 1.985, pues lo ocupa desde el 4 de enero de 1.991, pues es falso que Luís Manuel Rodríguez lo haya contratado para que viviera en la vivienda objeto de la demanda ya que este ciudadano falleció el día 16 de de septiembre de 1.979.
Que es falso que haya sido engañado cuando suscribió el contrato por el cual se obligó a entregar la vivienda y nunca quiso cumplir.
Que sus representados son los únicos propietarios del inmueble en su condición de únicos y universales herederos del ciudadano Luís Manuel Rodríguez Morales quien ni siquiera conoció al demandado.
El Tribunal para pronunciarse observa:
Las argumentaciones fácticas expuestas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente como fundamento de su mutua petición, se circunscriben expresamente a hechos que en su esencia constituyen una verdadera contradicción a los hechos que conforman el presupuesto fáctico de la pretensión incoada, es decir, lo verdaderamente peticionado por la parte demandada no es otra cosa que el simple rechazo a los hechos que fueron invocados como presupuestos de la pretensión contenida en el libelo de la demanda.
Al respecto es pertinente traer a colación lo afirmado por el Tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Volumen III, Pág. 145, cuando expone; “La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia.
Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos una demanda reconvencional”…(Negrillas y subrayado del Tribunal).
….Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda”.
El Autor José Ángel Balzan en la obra LECCIONES DE DERECHO PROCESAL, PAG 410 señala lo siguiente: “La reconvención implica el ejercicio de una acción tan principal como la que ha ejercicio el demandante, por lo que siendo la demanda principal, tal como la que propuso el demandante, produce sus mismos efectos, ya que nuestra Ley no establece ni permite establecer doctrinariamente distinción entre la demanda y la contrademanda, ya que la reconvención no tiene efectos de excepción, efectos meramente defensivos, por más que sea conexa con la demanda por depender del mismo título que ella o que únicamente tenga relación con las excepciones opuestas y nazca de esa conexitas su relación con el juicio principal.”
De esta manera pues, estando en perfecta sintonía quien aquí sentencia, con los criterios doctrinarios citados, constata que en los términos que ha sido planteada la reconvención intentada, no está pretendiendo el demandado, ninguna contraprestación independiente ni distinta de lo que en realidad consistió la excepción perentoria expuesta en la contestación,
No obstante lo anteriormente expresado este Tribunal en obsequio del derecho constitucional a la defensa que asiste a las partes procede a analizar las actas procesales y en tal sentido observa:
En el caso bajo estudio, de las propias afirmaciones de la partes en el decurso del debate procesal, así como de las probanzas aportadas en especial del instrumento fundamental de la demanda, no tachado en forma alguna por la parte demandada se evidencia que ciertamente para la fecha de celebración de la transacción, esto es para el día 4 de octubre de 1.991, la posesión que ejercía el ciudadano Douglas Quero, en el inmueble que es objeto de la presente demanda, era una posesión precaria en virtud del contrato de arrendamiento extinguido mediante el negocio jurídico contenido en el instrumento antes señalado, es decir, el inmueble fue ocupado por el demandado en su condición de arrendatario del mismo, condición que como se señaló, era la de un poseedor precario que poseía en nombre e interés de los arrendadores propietarios. Esta situación fáctica se desprende expresamente de lo manifestado en el contrato por las partes donde expusieron entre otras cosas; que decidieron celebrar la transacción para dar por terminado el contrato de arrendamiento vigente hasta la fecha y para precaver entre ellos eventuales juicios y dar por terminadas sus diferencias.
Por otra parte constata el Tribunal que asumió el demandado la obligación de entregar el inmueble a los seis meses contados a partir de la fecha de celebración del contrato, esto es en el mes de abril de 1.991, fecha a partir de la cual se hizo exigible la obligación de entrega del inmueble hecho que no se verificó y es por esa razón que acudió la actora a demandar el incumplimiento.
Lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que el demandado ocupa el inmueble desde el mes de enero de 1.991, pero lo que si no puede afirmarse es que esa posesión la ostenta de manera pacífica y no interrumpida con la anuencia de los propietarios del inmueble pues evidentemente, con la interposición de la presente demanda se deja por sentado que la parte actora no convalida en modo alguno el incumplimiento de las obligaciones que asumió el demandado para con ellos, esto es la devolución y entrega a sus propietarios.
En este orden de ideas es oportuno traer a colación lo señalado por el autor José Luís Aguilar Gorrondona en su obra COSAS, BIENES Y DERECHOS REALES, Pág. 138 donde precisa: “ Textualmente dice nuestra Ley que: La posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia.” (CC art, 772). En realidad los requisitos de que la posesión no sea interrumpida y de que se ejerza con intención de tener la cosa como suya propia son requisitos específicos de la posesión legítima y su ausencia produce efectos más graves que viciar la posesión. En efecto cuando la posesión de alguien está interrumpida lo que sucede es que esa persona no posee y cuando carece de la intención de tener la cosa como suya propia lo que ocurre es que es una simple detentadora.
En concordancia con lo anteriormente expresado, el artículo 776 del Código Civil señala que los actos meramente facultativos y los de simple tolerancia no pueden servir de fundamento para la adquisición de la posesión legítima.
En el caso de autos, como se señaló la posesión que ejerció el ciudadano Douglas Quero en el inmueble que es objeto de la presente demanda, lo fue en su condición de arrendatario del mismo, de tal suerte que la inercia de la parte actora al no haber accionado con anterioridad el cumplimiento del contrato, lo que le trajo como sanción fue prescripción de la acción personal, pero ello no puede servir de fundamento al Tribunal, para considerar que la posesión que ejerce el demandado en el inmueble es pacífica y legítima, razón por la cual es forzoso para quien aquí sentencia declarar sin lugar la reconvención intentada por resultar a todas luces improcedente en derecho su viabilidad. Así se decide.
Asimismo observa el Tribunal que las documentales aportadas por la parte demandada no fueron ratificadas en la secuela del proceso, por tanto deben ser desechadas, sin perjuicio de que nada aportan a su reconvención.
Por último, vistas las diligencias efectuadas por ambas partes respecto a los lapsos cumplidos en el presente proceso, considera oportuno quien aquí sentencia aclarar a las partes, en primer lugar que ciertamente la contestación a la demanda incoada fue efectuada al tercer día de despacho, en razón de que el propio despacho de comisión le concedió al demandado un día como término de la distancia, de tal manera que su contestación fue efectuada de manera tempestiva, así como la contestación a la reconvención.
De la misma manera debe señalarse que si bien las pruebas de la parte actora fueron promovidas con un día de anticipación al inicio del lapso de promoción y evacuación de pruebas, en opinión del Tribunal y en sintonía con el criterio sostenido por la sentencia dictada por la Sala Constitucional N° 2973 del 10 de octubre de 2005, caso: Servicios Halliburton de Venezuela, S. A. Así se establece.
III
En virtud a la motivación anteriormente expresada, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD, CON LUGAR LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN INTENTADA POR LUIS ENRIQUE RODRIGUEZ GUARDIA, MARIA MARGARITA RODRIGUEZ GUARDIA Y CARLOS EMILIO RODRIGUEZ GUARDIA CONTRA DOUGLAS QUERO Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTENTADA POR DOUGLAS QUERO CONTRA LUIS ENRIQUE RODRIGUEZ GUARDIA, MARIA MARGARITA RODRIGUEZ GUARDIA Y CARLOS EMILIO RODRIGUEZ GUARDIA.
Dada la naturaleza de la decisión no hay condena en costas.
PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días de febrero de dos mil once. Años 200° de la independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA

Exp AP31-V-2010-00153.