TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos de febrero de dos mil once
200º y 151º
PARTE ACTORA: ZADIE CASTRO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, portadora de la cédula de identidad Nº 8.466.885
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAMON S. BURGOS R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 6.109.
PARTE DEMANDADA: ALESSANDRO GRASSO, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. V-5.538.295.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ISMAEL MONZON BARRERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 130.951.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentada por el abogado RAMON S. BURGOS R., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ZADIE CASTRO, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.
El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al cumplimento del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por una Quinta denominada “ZADIE”, ubicada en la Urbanización La Tahona, calle del Parra, Sector E-1 del Conjunto Residencial Las Esmeraldas, Municipio Baruta del Estado Miranda, demanda que es intentada por la ciudadana Zadie Castro, en su condición de arrendadora del citado inmueble, contra el ciudadano Alessandro Grasso.
Por auto de fecha 14 de julio de 2010, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 19 de octubre de 2.010, el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de haberse traslado a la dirección indicada en el libelo de la demandada, no obstante consignó la compulsa sin firmar al expediente, en virtud de que le fue imposible localizar al demandado.
En fecha 22 de octubre de 2010, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal libró Cartel de Citación, al demandado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 4 de noviembre de 2010, el Tribunal ordenó agregar a las actas del expediente dos ejemplares de la publicación del cartel librado, los cuales fueron previamente consignados por el apoderado judicial de la actora.
En fecha 5 de noviembre de 2010, la Secretaria Titular del Tribunal, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 24 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la actora solicitó el nombramiento de defensor judicial.
En fecha 26 de noviembre de 2010, el Tribunal designó defensora judicial a la abogada en ejercicio Karen Sánchez.
Mediante diligencia de fecha 16 de diciembre de 2010, la defensora judicial aceptó el cargo previo su notificación.
En 20 de diciembre de 2010, compareció el demandado asistido por el abogado en ejercicio Carlos Monzón, se dio por citado en la demanda, solicitó dar por terminado el cargo de la defensora judicial y otorgó poder apud acta al abogado asistente.
En fecha 7 de enero de 2011, la representación judicial de la parte demandada, compareció al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra.
Llegada la etapa de promoción de pruebas, ninguna de las partes realizó actividad probatoria.
Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa:
II
En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al cumplimento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el inmueble constituido por una Quinta denominada “ZADIE”, ubicada en la Urbanización La Tahona, calle del Parra, Sector E-1 del Conjunto Residencial Las Esmeraldas, Municipio Baruta del Estado Miranda, y a la entrega material, real, física y efectiva, del inmueble antes descrito, en su condición de arrendadora del citado inmueble
Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos:
Expuso que su representada como arrendadora y el ciudadano Alessandro Grasso como el arrendatario celebraron un contrato en el cual entre otros acuerdos se estableció que el mismo tendría una duración de un año fijo, contado a partir del día 1° de diciembre de 2.002, el cual se prorrogó por cinco períodos iguales de un año fijo hasta el 1 de diciembre de 2.007.
Que el 27 de agosto de 2.007, con más de sesenta días de anticipación a la fecha de terminación del contrato, la arrendadora le comunicó al arrendatario el día 4 de septiembre de 2.007 que el contrato no sería renovado.
Que posteriormente en fecha 22 de septiembre de 2.008, la arrendadora le remitió una segunda comunicación al arrendatario, quedando este notificado el 13 de octubre de 2.008, donde se le ratificó que el contrato no sería renovado y que de la prorroga de dos años había transcurrido uno.
Señaló que vencida la prorroga, estando el arrendatario aún antes del vencimiento del término contractual incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, solicitó la arrendadora que por razones de salud de su pareja celebraran una transacción donde se le otorgaba un plazo adicional hasta el 28 de febrero de 2.010.
Que pese a las gestiones realizadas, las mismas han resultado infructuosas.
En base a los hechos planteados demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con la consecuente entrega del inmueble anteriormente descrito.
La pretensión deducida estuvo fundada en los artículos 38 y 39 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Procedimiento Breve, previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 respectivamente del Código Civil.-
Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la parte actora.
Expuso que la parte actora promueve el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, cuya celebración admite expresamente.
Negó y rechazó lo aducido en el libelo en base al argumento de que el contrato de arrendamiento sólo podría renovarse por un único período, lo cual ocurrió en el año 2003 y se renovó hasta el año 2.004, luego se abrió el lapso de prorroga legal que transcurrió íntegramente hasta el año 2.005 y una vez vencida al aceptar que el continuara en el goce pacífico del inmueble, operó la tácita reconducción y el contrato pasó de ser un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, por la cual la parte demandante ha debido accionar el desalojo y no el cumplimiento del contrato como lo hizo.
Por las razones expresadas pidió al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada.
II
Ahora bien, determinados los términos en que quedó planteada la litis se observa.
En el caso bajo estudio, el Thema decidendum se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de noviembre de 2.002, cuya naturaleza jurídica resultó controvertida, al exponer la parte demandada en su contestación que dicho contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por que la arrendadora no le notificó el desahucio y que una vez vencido el lapso de prorroga legal continuó retirando los cánones de arrendamiento.
En este sentido el Tribunal a los fines de emitir un pronunciamiento al fondo, procede previamente a analizar la naturaleza del contrato que vincula a las partes en el presente proceso.
En ese aspecto se observa que con el libelo de la demanda, aportó la parte actora, en original el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento acciona y cuya existencia fue expresamente reconocida por la parte demandada, de manera que su celebración no formó parte de lo controvertido.
Ahora bien, la cláusula octava del contrato reza textualmente lo siguiente: “La duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del día primero de diciembre de 2.002, pudiendo prorrogarlo por un período igual, si una de las partes no diere aviso a la otra con por lo menos sesenta días de anticipación ala fecha de vencimiento del término fijo, de su voluntad de dar por terminado el presente contrato”.
Del texto anteriormente trascrito se desprende que el plazo de duración fijado al contrato fue de un año fijo contado a partir del día 1° de diciembre de 2.002, prorrogable un año, salvo que una de las partes diere aviso a la otra con sesenta días antes del vencimiento, es decir, sesenta días antes del día 1° de diciembre de 2.003 de su voluntad de darlo por terminado.
De acuerdo con lo anteriormente expresado, la voluntad tanto de la arrendadora como del arrendatario, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado de un año, prorrogable por el plazo fijo de un año, a menos que una de las partes manifestara a la otra su voluntad de no prorrogarlo, de tal modo que al transcurrir el primer año de vigencia del contrato y no constar en las actas procesales ningún elemento demostrativo del cual se desprenda la notificación a la cual hace referencia la cláusula octava, éste se prorrogó por un año más, el cual venció el 1 de diciembre de 2.004, sin necesidad de desahucio alguno por así haberlo establecido las partes; por tanto la prorroga legal empezó a regir de pleno derecho desde esa fecha y venció el 1 de diciembre de 2.005, pues que de acuerdo con lo dispuesto en el literal c, artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un año; de tal manera que una vez vencido ese plazo el día 1° de diciembre de 2.005 y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento de la arrendadora, tal y como se desprende de las propias afirmaciones de las partes, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
Adicionalmente debe precisarse que las documentales aportadas por la parte actora, nada abonan a su pretensión pues en virtud del principio de autonomía de las partes en la celebración del contrato, las cláusulas fijadas en el instrumento que contiene el negocio jurídico celebrado por ellas, son ley entre las partes, por tanto; resulta irrelevante que se le haya notificado desahucio alguno cuanto el contrato ya se había indeterminado por efectos de la tácita reconducción, siendo importante acotar que el documento aportado a los folios dieciocho y diecinueve del expediente carece de todo valor probatorio, por tratarse de un documento no suscrito por ninguna de las partes. Así se establece.
En ese aspecto cabe resaltar que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En sintonía con lo anterior la Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:
”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica”.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos, con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse”.
En el caso de marras la acción pretendida por la parte actora es la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 39 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es la acción aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como sucede en el caso bajo análisis, la acción procedente es el desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se hace forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda, por no ser la vía procesal idónea para satisfacer la pretensión de la actora, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue valorado en el texto del presente fallo, se convirtió en un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó ZADIE CASTRO contra ALESSANDRO GRASSO. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días de febrero de dos mil once (2011). Años 200° de la independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

EXP: AP31-V-2010-002725