TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno de febrero de dos mil once
200º y 152º

PARTE ACTORA: sociedad mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ, C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil 2° de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (ahora Capital) y Estado Miranda el día 16 de mayo de 2000, bajo el Nro. 71, Tomo 110-A-Sgdo modificada su denominación social según consta de Asiento de Comercio inscrito por ante la mencionada Oficina de Registro Mercantil en fecha 26 de junio de 2001, bajo el Nro. 75, Tomo 121-A-Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Cora Farias Altuve, Teresa Borges García, Nora Rojas y Ana Consuelo Pérez Useche, abogadas en ejercicio inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.595, 22.619, 104.901 y 117.188, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil Inversiones Camlex de Venezuela, C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 18 de junio de 2001, bajo el Nro. 59, Tomo 113-A-Pro, en la persona de su Administrador Principal, ciudadano Juan Carlos Lazo Campos, quien es de nacionalidad peruana, mayor de edad y portador del pasaporte No. 0528980.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Sol Marina Hidalgo Trujillo, abogada en ejercicio inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 14.067.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inició el presente juicio, por demanda incoada por las abogadas Cora Farias Altuve, Teresa Borges García, Nora Rojas y Ana Consuelo Pérez Useche, quienes en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil Administradora Inmobiliaria Eraluz, C.A., demandaron a la firma Inversiones Camlex de Venezuela C.A a la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por las oficinas distinguidas con las letras “C“ y “D”, ubicadas en el piso 10 del edificio “Torre Delta”, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Sector Altamira en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Por auto de fecha 3 de junio de 2010, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante auto dictado en fecha 14 de junio de 2010, el Tribunal dejó sin efecto el auto de admisión de la demanda, solo en lo que respecta al emplazamiento de la parte demandada y ordenó la citación de la empresa demandada inversiones Camlex de Venezuela, C.A., en la persona de su Administrador Principal, ciudadano Juan Carlos Lazo Campos. Asimismo, se ordenó librar la compulsa de citación.
En fecha 29 de junio de 2010, el alguacil encargado Miguel Bautista, consignó compulsa de citación sin firmar a nombre de la demandada, en la persona de su Administrador Juan Carlos Lazo Campos.
Mediante auto de fecha 12 de julio de 2010, el Tribunal libró cartel de citación a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 224 de Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 13 de agosto de 2010, el Tribunal decretó medidas de secuestro y medida preventiva de embargo, en el presente juicio.
Mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2010, el Tribunal ordenó agregar a los autos del expediente, los carteles consignados por la representación judicial de la actora.
En fecha 17 de noviembre de 2010, el Tribunal previa solicitud de la actora, designó al abogado Roberto Salazar, defensor judicial del demandado.
En fecha 28 de de enero de 2011, compareció la abogada en ejercicio Sol Hidalgo Trujillo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.067, y consignó Poder conferido por el ciudadano Juan Carlos Lazo Campos, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Inversiones Camlex de Venezuela, C.A., y se dio por citada en la presente acción.
Mediante auto dictado en fecha 1 de febrero de 2011, el Tribunal negó lo solicitado por la parte actora en el sentido de que se le designara como depositaria judicial del inmueble.
En fecha 1 de febrero de 2011, compareció la representación judicial de la parte demandada consignó escrito dando contestación a la demanda y oposición a las medidas cautelares decretadas.
En fecha 2 de febrero de 2011, la representación judicial de la actora consignó diligencia mediante la cual apelo del auto de fecha 1 de febrero de 2011. Asimismo, se opuso a la contestación de la demanda, y solicitó sea mantenida la medida de secuestro.
En fecha 3 de febrero de 2011, la parte actora consignó escrito de alegatos a la contestación de la demanda.
Mediante diligencia de fecha 7 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada impugnó las diligencias consignadas por la parte actora en fecha 2 y 3 de febrero, respectivamente
Mediante auto dictado en fecha 8 de febrero de 2011, oyó la apelación del auto de fecha 1 de febrero de 2011, en el solo efecto devolutivo.
Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.
En fecha 16 de febrero de 2011, la representación judicial de la demandada consignó diligencia mediante la cual se opuso e impugnó en todo su contenido, el escrito de pruebas consignado por la parte actora.
Siendo esta la oportunidad procesal para pronunciarse al fondo, el Tribunal lo hace en base a las consideraciones siguientes:
II
En el caso de autos la pretensión deducida se contrae a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por las oficinas distinguidas con la letra “C“ y “D”, ubicadas en el piso 10 del edificio “Torre Delta”, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Sector Altamira en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, basada en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.009, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010 que de acuerdo con lo afirmado en el libelo, de mutuo acuerdo entre las partes se estableció la suma de ocho mil ochocientos cuarenta y nueve bolívares fuertes con veinticinco céntimos por cada oficina, que ascienden a la suma de DIEZ Y SIETE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 17.698,50), por ambas y cuya deuda en su totalidad asciende a la suma de CIENTO VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 123.889,49).
Alegó la representación judicial de la actora como sustento fáctico de su pretensión que su representada suscribió un contrato privado de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2005, que comenzó a regir en esa misma fecha, con la sociedad mercantil Inversiones Camlex de Venezuela, C.A., el cual tuvo por objeto las oficinas descritas en el párrafo anterior.
Que la contratación locativa está integrada por treinta y seis cláusulas y observaciones.
Citó lo dispuesto en las cláusulas primera, tercera cuarta precisó que la cláusula quinta determinó que cualquier decisión emanada de la Dirección de Inquilinato sería de aplicación inmediata desde la fecha que haya sido dictada, bien sea que resultase un aumento o disminución del canon.
Que por resolución de fecha 9 de diciembre de 2.009, se fijó al inmueble arrendado como canon máximo mensual la suma de treinta y cuatro mil seiscientos ochenta y nueve bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos y no obstante las partes acordaron que el canon mensual para el periodo en curso sería la suma de ocho mil ochocientos cuarenta y nueve bolívares fuertes con veinticinco céntimos por cada oficina que ascienden a la suma de diecisiete mil seiscientos noventa y ocho bolívares fuertes con cincuenta céntimos.
Afirmó que de la cláusula séptima (Duración del Contrato), dispone estará en vigencia por un (1) año fijo, contado a partir del día primero de abril de 2005, prorrogable automáticamente a su vencimiento por periodos sucesivos de un (1) año cada vez, salvo que con dos (2) meses de anticipación por lo menos, a la fecha del vencimiento del plazo inicial contractual o de una cualquiera de sus prórrogas, cualesquiera de las partes notifique a la otra por escrito, su voluntad de no prorrogarlo. Asimismo, que en caso de producirse prorrogas se considerarían a tiempo determinado quedando sujetas a las estipulaciones que rigen el contrato inicial.
Alegaron que la inquilina no cumplió con la obligación de pagar puntualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes calendario por mensualidades adelantadas, el monto de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre de 2009 a mayo de 2010, ambas fechas inclusive, lo cual significa siete meses (7), de insolvencia que alcanzan la suma total de CIENTO VEINTITRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 123.889,49).
Citaron las cláusulas octava, décimo tercera, Vigésimo Tercera, Vigésima Cuarta del contrato y añadieron que la arrendataria no ha pagado a la arrendadora de la manera pactada los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.010.
Por otro lado expusieron que la cláusula vigésima tercera establece que en caso de resolución del contrato por causa imputable a la arrendataria, daría derecho a la arrendadora a exigir el pago de la suma de diecisiete mil trescientos cincuenta dólares de los Estados Unidos, siendo su equivalente la suma de setenta y cuatro mil seiscientos cinco bolívares fuertes, como cláusula penal para resarcir los daños y perjuicios por la terminación anticipada del contrato independientemente del pago que debía hacer por el tiempo que faltare para el vencimiento del plazo fijo del contrato.
Que igualmente se obligó a constituir fianza comercial a satisfacción de su patrocinada para garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato.
Que pese a las gestiones realizadas, a la fecha de interposición de la demanda, la arrendataria no ha pagado las pensiones correspondientes a los meses arriba señalados, lo cual constituye sin duda un incumplimiento grave a las obligaciones contractuales asumidas.
En virtud de los hechos narrados demandaron la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones adeudados, a la entrega de la totalidad de los recibos y finiquitos que acreditan la solvencia de cada uno de los servicios que genera el inmueble arrendado.
La pretensión deducida estuvo sustentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.592, respectivamente del Código Civil.
Frente a los hechos expuestos como sustento de la pretensión deducida, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos, sin exponer defensa concreta dirigida a enervar los hechos expuestos por la actora.
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que el Thema decidendum se contrae a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 2.005, sobre los locales para oficinas distinguidas con la letras “C“ y “D”, ubicadas en el piso 10 del edificio “Torre Delta”, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Sector Altamira en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, basado en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de noviembre de 2.009 al mes de mayo de 2.010, ambos inclusive, por haber sido negados y contradichos en forma genérica por la parte demandada, todos los hechos expuestos por la actora.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
En este sentido y a los fines de resolver el Tribunal observa que de acuerdo con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 2° del 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que si la pretensión de la actora es resolver un contrato de arrendamiento; que de acuerdo con lo que aduce en el libelo, celebró con la parte demandada, de resultar rechazada la celebración del mismo, de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba; surge en cabeza de la parte actora la obligación legal de probar la existencia de ese contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, entonces corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con las obligaciones que se le imputan como incumplidas y a las cuales está obligado por virtud del referido vínculo jurídico.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En el caso de autos, aportó la parte actora como instrumento fundamental de la demanda, instrumento privado suscrito en fecha 1 de abril de 2.005, cuya firma no fue desconocida en su debida oportunidad procesal por la representación judicial de la parte demandada, quedando reconocida a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose por demostrada la existencia del contrato cuya resolución se acciona en el presente proceso. Así se establece.
Copia fotostática certificada de la Resolución dictada en fecha 9 de diciembre de 2009 por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras públicas y vivienda cuyo aporte a la pretensión deducida será analizado en la motivación del fallo. Así se decide.
Promovió el mérito de la solicitud efectuada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de demostrar la insolvencia de la parte demandada, frente cuya promoción observa el Tribunal que los hechos negativos no son objeto de prueba. Así se establece.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, probada como quedó la existencia del contrato que vincula a las partes del presente proceso, el cual es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas y del mismo se desprende la existencia de la obligación que la parte actora reclama; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, al ser contradichos por la parte demandada, los hechos en los cuales se originó el derecho en el cual se basó la pretensión de la parte actora, corresponde a la actora la prueba de los mismos; en tal sentido observa el Tribunal que ciertamente aportó la parte actora a los autos la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, de cuyo texto se desprende que el canon de arrendamiento fijado al inmueble objeto de la demanda fue la suma de treinta y cuatro mil seiscientos ochenta y nueve bolívares con ochenta y cuatro céntimos, sin embargo; no aportó al proceso prueba alguna de cuyo análisis pudiera desprenderse que el canon de arrendamiento fue expresamente convenido por las partes en la suma de ocho mil ochocientos cuarenta y nueve bolívares fuertes con veinticinco céntimos, de manera que; esta alegación efectuada por la actora en el libelo no fue demostrada en su debida oportunidad, es decir, no logró probar que el canon de arrendamiento aplicable a cada uno de los meses de noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.010 sea la cantidad de ocho mil ochocientos cuarenta y nueve bolívares fuertes con veinticinco céntimos por cada oficina tal y como lo señaló en su libelo. En ese sentido, debe expresamente señalarse que la regulación de alquileres de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes. En ese orden de ideas, el artículo el artículo 13 de la ley en comento, establece la prohibición de pagar más de lo fijado en la regulación, de tal manera que de acuerdo con la ley especial de la materia las partes son libres de pactar convencionalmente un monto menor al establecido en la regulación, lo que no pueden es pactar un monto superior al fijado. En el caso bajo análisis, si bien ambas partes estaban en plena libertad de fijar montos menores al establecido en la regulación, no se desprende de las actas procesales elemento probatorio alguno del cual se desprenda el consenso de voluntades que a tales fines debía concurrir para su establecimiento, aunado a lo anterior, es preciso acotar que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las decisiones dictadas por el organismo regulador quedan dotadas de ejecutoriedad, una vez que transcurren diez días contados a partir de la notificación del interesado, hecho que tampoco se constata de las actas procesales, de tal modo que si el organismo regulador aumento el canon de arrendamiento, el mismo empezaba a regir a partir de la notificación del interesado que en el caso que se analiza debía ser con posterioridad al día 9 de diciembre de 2.009, por tanto, mal puede empezar a regir el canon de arrendamiento a partir del mes de noviembre, siendo que la resolución fue dictada en diciembre, tanto es así que del escrito dirigido al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial por la actora, se desprende que el canon es el pactado en el contrato por tanto, el canon a tomar en consideración a los fines de la presente acción es el canon pactado en el instrumento fundamental de la demanda, esto es, la suma de cuatro mil seiscientos cincuenta y siete bolívares con cincuenta céntimos. Así se decide.
Ahora bien, en el caso bajo estudio demostrada como ha quedado la existencia del contrato cuya resolución se acciona así como su naturaleza jurídica; los hechos expuestos por la parte demandada como fundamento de su excepción, no producen efectos liberatorios a su favor, al no aportar a los autos ningún elemento de prueba que haga surgir en quien aquí decide, la plena convicción de que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados por la parte actora como incumplidos., de tal suerte que siendo la obligación principal del arrendatario la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, los hechos expuestos nada aportan a su favor, pues no logró desvirtuar en la secuela del proceso, las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde el mes de noviembre de 2.009 al mes de mayo de 2010, ambos inclusive.
Al respecto, se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso bajo análisis, razón por la cual
En razón a la motivación efectuada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ C.A contra INVERSIONES CAMLEX DE VENEZUELA C.A, en consecuencia se declara resuelto el contrato que les vinculaba con la parte actora y se condena a la parte demandada:
PRIMERO: Como consecuencia de haber declarado resuelto el contrato de arrendamiento que les vinculaba, deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el inmueble constituido por las oficinas distinguidas con la letra “C“y “D”, ubicadas en el piso 10 del edificio “Torre Delta”, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Sector Altamira en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda
SEGUNDO: A pagar a la parte actora, por los cánones dejados de percibir durante los meses de noviembre de 2.009 a mayo de 2.010, la suma de treinta y dos mil seiscientos dos con cincuenta céntimos de bolívar fuerte (Bs. 32.602,50) a razón de cuatro mil seiscientos cincuenta y siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos por mes. Así se decide.
TERCERO: A entregar a la parte actora, la totalidad de los recibos y finiquitos que acreditan la solvencia en el pago de los servicios que genera el inmueble arrendado.
CUARTO: Se ordena la corrección monetaria de la suma condenada a pagar en el particular segundo del dispositivo del presente fallo, que se calculará mediante experticia complementaria del fallo, desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, tomando como base el índice de precios al consumidor que a tales efectos señale el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días de febrero de dos mil once. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP.AP-V-2010-2152.