TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 d e f
ebrero de 2005, anotado bajo el Nº 28,Tomo 17-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES: ABOGADOS MIGUEL ÁNGEL ÁNDRES MARTÍNEZ, ALEXANDER FERRER LOOKYAN Y GUARY LEON RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.971, 81.166 y 98.540 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, identificada con la cedula de identidad numero V-4.815.566.

APODERADA JUDICIAL: ABOGADA ANA YOLET NIEVES TESORERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el numero 74.027.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXPEDIENTE: 11.997-09
SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Dio inicio al proceso, demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, incoara la Sociedad Mercantil “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 2005, anotada bajo el Nº 28, Tomo 17-A-Pro., representada legalmente por su presidente, ciudadano HÉCTOR CARLOS FIDALGO HERRERA, identificado con la cédula de identidad número V-11.070.472, por intermedio de su apoderado judicial, abogado ALEXANDER FERRER LOOKYAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 81.166; contra la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad número V- 4.815.566.
Alega la parte actora que, la empresa “R. Y. N. 2004, C.A.” sociedad mercantil domiciliada en Caracas, Distrito Capital, debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2004, quedando anotada bajo el Nº 80, Tomo 870-A, representada por la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO antes identificada, y suficientemente autorizada para ello dio, en arrendamiento a la empresa “OPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, antes identificada, un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº 7, que forma parte del Centro Comercial Parque Aragua, ubicado en la Urbanización Base Aragua, con frente a la Avenida Bolívar, entre la calle de servicio de la Avenida Bolívar, la futura prolongación Avenida Fuerzas Aéreas ( avenida 01), futura calle 03 y calle 02, con el número catastral 01-05-03-0-002-004-001-000-003-648, en la ciudad de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua.
Que el local se encuentra ubicado en el nivel cuarto (04) o segundo (02) piso del Centro Comercial Parque Aragua, y posee una superficie de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (75,60 Mts2) y está alinderado así: NORTE: Local número 17; SUR: Pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Local número 8 y OESTE: Local número 6, al local le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas de uso común y la carga de la comunidad de propietarios de DOS MIL SETECIENTOS VEINTICUATRO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (0,2724%).
Que consta de los subsiguientes contratos de arrendamientos, el segundo de ellos autenticados por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 08 de Marzo de 2006, anotado bajo el Nº 23, Tomo 68 de los libros respectivos; el tercero de fecha 09 de marzo de 2007, autenticado ante la citada Notaría, anotado bajo el Nº 74, Tomo 83 de los libros respectivos; y el cuarto autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 52 de los libros de autenticaciones de dicha Notaría. Que el mencionado primer contrato del año 2005 le fue renovado o suscrito durante cuatro (4) años más, manteniéndose en el transcurso de todo ese tiempo como LA ARRENDATARIA DEL INMUEBLE en cuestión.
Que el ciudadano HÉCTOR CARLOS FIDALGO HERRERA en su carácter de presidente de la empresa “OPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, luego de haber insistido en la firma del siguiente contrato de arrendamiento cuya vigencia correspondería al período comprendido entre el 01 de abril de 2009 y el 31 de marzo de 2010, comenzó a discutir, como siempre ha sido durante los cuatro (4) años de relación arrendaticia, esta vez de manera tardía con la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO, quien extrañamente había dejado pasar un par de meses después de vencido el último contrato, la variación que sufría el canon de arrendamiento para el nuevo período. Que sin embargo, sin que se llegara a ningún acuerdo con respeto al tema del mencionado nuevo canon, sorpresivamente llego hasta el inmueble, un sobre cuyo interior contenía el borrador en fotocopia del contrato que daría continuidad a la relación arrendaticia existente.
Prosigue alegando la parte demandante que, leído el mencionado borrador de contrato le llamo la atención que en esa oportunidad para que se firmara el quinto contrato por otro año más, la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO, dejaba de ser una persona autorizada como Administrativa-arrendadora, lo cual había sucedido en los últimos cuatro (4) años, y se identificaba más bien como “LA PROPIETARIA” del inmueble, según la cláusula primera, la cual es del tenor siguiente (sic):
“LA ARRENDADORA da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” un (01) inmueble de su propiedad, constituido por un (01) local comercial, identificado con el Nº 07, ubicado en la Urbanización Base Aragua, Centro Comercial Parque Aragua, Nivel 04 y/o segundo piso, ubicado en la ciudad de Maracay del estado Aragua. El cual me pertenece por haberlo adquirido en fecha 26/06/2008, según consta en el Documento Protocolizado por ante la oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el numero 37, Tomo 25, Protocolo Primero.”

Que días después, HÉCTOR CARLOS FIDALGO HERRERA, en nombre de LA ARRENDATARIA sociedad mercantil “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, se comunicó con la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO, comentándole que había leído el borrador del contrato, que sobre el aumento del canon no se había llegado a un acuerdo, puesto que aún eso estaba en conversaciones y que veía algo apresurado la colocación de una cifra sin su consentimiento, ya que ni siquiera estaba seguro de aceptar un aumento. Finalmente le hizo saber acerca de un error que consiguió en la cláusula primera, por cuanto ella se había identificado como propietaria del inmueble, pero en ese mismo instante la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO, tomo la palabra y aclaro que no existía tal error, afirmando ser ella la nueva dueña del inmueble, en virtud de haberlo comprado.
Que seguidamente, HÉCTOR CARLOS FIDALGO HERRERA, solicitó que notificara a la arrendataria, empresa “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, de la supuesta negociación celebrada, anexándole copia certificada del documento que comprobaba tal circunstancia, pero nunca lo recibió.
Que contrariamente a eso, durante el transcurso de los días siguientes, llegó la oportunidad de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de JUNIO 2009, envió el pago a la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO, pero ésta se rehusó a recibirlo, condicionando el hecho a la firma obligada del contrato que ya se encontraba en Notaría. Que se violó el Derecho de Preferencia Ofertiva, que tenía “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, para el momento en que se llevó a cabo la negociación del inmueble, y que siempre ha tenido y sigue teniendo en su carácter de arrendataria, conforme lo prevé la norma contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 42.
Alega igualmente que la ex-propietaria, sociedad mercantil “DAJUNIS 2001, C.A.”, nunca le notificó su manifestación de voluntad de vender, ni por sí, ni por medio de ningún tercero suficientemente autorizado para ello mediante documento autentico.
Que en virtud de la negativa por parte de la arrendadora del inmueble, ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO, en cuanto a recibir el pago de la pensión de arrendamiento que corresponde al mes de Junio de 2009, se vio en la obligación de recurrir, como de hecho lo hizo el día 19 de junio de 2009, ante el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, para efectuar legítimamente la consignación arrendaticia.
Que “ÓPTICA SOLIDARIA 3000.C.A.”, indiscutiblemente era titular del Derecho de Preferencia Ofertiva, para la fecha en que la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD adquirió el inmueble arrendado, es decir, en fecha 26 de junio de 2008.
Que la arrendataria cumplía y cumple con todas y cada una las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además que no se hizo la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem.
La parte actora fundamenta la presente demanda en los artículos 42, 43, 44, 46, 47, 48, y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que acude ante este Tribunal a demandar, como en efecto lo hace a la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, antes identificada, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en: PRIMERO: Que el mismo contrato de compra-venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el 26 de junio de 2008, quedando anotado bajo el numero 37, Tomo 25, Protocolo Primero, que produjo la transferencia del Local Comercial, identificado con el Nº 07, que forma parte del Centro Comercial Parque Aragua, a favor de la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, pase a producirla con efecto retroactivo, a favor de “ÓPTICA SOLIDARIA 3000,C.A.”. SEGUNDO: Que el precio que debe pagar “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, por esa transferencia o traslación de propiedad, sea el precio puesto al inmueble que se subroga, es decir, la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 134.000,00). TERCERO: Que los CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.134.000,00) se paguen en las mismas condiciones del contrato celebrado con la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD. CUARTO: El pago de las costas y costos causados en virtud del presente juicio incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.
En fecha 23 de julio de 2009, el Tribunal admitió la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se procedió a realizar el emplazamiento de la parte accionada para el acto de contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente al que constara en autos su citación.
En fecha 10 de agosto de 2009, el Alguacil de este Tribunal, consignó las boletas de citación, sin firmar por la demanda.
Mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2008, este Tribunal ordena librar carteles de notificación para ser publicados en dos diarios de circulación regional, de acuerdo a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Los cuales fueron consignados por la parte actora en original y agregados a los autos en fecha 06 de noviembre de 2009.
En fecha 14 de enero de 2010, presenta la demanda, escrito de contestación a la demanda, en el cual señala, entre otras cosas, lo siguiente: En el Capítulo Primero, como punto previo, impugnó el poder otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 53, Tomo 15, a los representantes de la parte actora, por carecer de validez, lo cual lo fundamentó en los artículos 75 de la Ley de Registro Público y Notariado, en concordancia con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, solicitó la Perención de la Instancia, por cuanto consta que la admisión de la presente acción fue en fecha 23 de Julio de 2009, así como consta de haberse librado la compulsa, más no aparece que se le haya entregado al Alguacil de éste Tribunal para que practicara la citación de la demanda, fundamentándose en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
En el Capítulo Segundo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la Caducidad de la acción establecida en la Ley, lo que se complementa con el dispositivo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 1.547 del Código Civil. Que la caducidad para interponer la acción de retracto legal, es de nueve (9) días después de notificado, el que tiene el derecho o de cuarenta (40) días si no estuviere presente o no tuviere quien lo represente, contados a partir del registro. Que es coincidente la jurisprudencia patria al establecer, que dicho termino debe empezarse a computar desde que tuvo conocimiento el accionante, en consecuencia basta con demostrar por cualquier medio probatorio: ¿Cuando tuvo conocimiento el interesado de ocurrencia del registro de la venta?, en este caso especifico. Que en el caso de autos, han transcurrido más de cuarenta (40) días desde que la actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto de esta demanda, debido a que en fecha 17 de febrero de 2008, hoy la actora, fue notificada del ofrecimiento en venta del inmueble en cuestión. Que fue debidamente recibida por la empresa “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, en fecha 18 de febrero de 2009, de la misma forma en fecha 27 de febrero de 2009, se le notifica del nuevo canon de arrendamiento a SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00). Que en consecuencia transcurrieron más de cuarenta (40) días, desde que la hoy demandante hasta la interpretación de la acción, es decir, el 23 de julio de 2009, por lo que la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil ha de prosperar, operando así la Caducidad de la Acción y lo que así solicita que seas declarada.
De la misma forma en su Capítulo Tercero indica la parte demandada, que es preciso señalar que sólo es beneficiario de la preferencia ofertiva, aquel que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario (art. 42 LAI parte in fine). Que es falso que… “de manera extraña haya dejado pasar un par de meses después de vencido el contrato”… y en segundo lugar manifiesta la demandante que de… “manera sorpresiva llegó hasta EL INMUEBLE, un sobre cuyo interior contenía el borrador en fotocopia del contrato”… cuando en realidad recibió con anterioridad las correspondencias y notificaciones que constantemente se han enviado tanto por el entonces propietario como de su parte y que debidamente fueron recibidas por la hoy actora, pues lo cierto, es que la actora-arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril y Mayo del año 2009 a razón de CINCO MIL BOLÍVARES(5.000,00) mensuales y los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del mismo año 2009, a razón se SEIS MIL BOLÍVARES (6.000,00), cuyos pagos debía verificarse los cinco (5) primeros días de cada mes, y no como de manera fraudulenta quiere hacer ver a este digno Tribunal, que por demás son extemporáneas y no satisfacen sus pretensiones, en el expediente Nº 4142 llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Que ya habían convenido para el período subsiguiente, un canon mensual que asciende a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs.6.000,00) y ahora luego de haber convenido el nuevo canon de arrendamiento consigna en forma extemporánea, mala e incompletamente, solo CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00) mas I.V.A., lo que deja ver a toda luces que se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril y Mayo del 2009, a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00) mensuales cada uno, y los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del mismo año 2009,a razón de SEIS MIL BOLÍVARES 6.000,00) cada uno.
En el Capítulo cuarto la parte demanda pasa a contestar el fondo de la presente acción, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la presente acción temeraria, tanto en sus hechos como en el derecho.
Niega, rechaza y contradice, que haya sido el ciudadano HÉCTOR CARLOS HIDALGO HERRERA, en su condición de autos, el que insistiera en el otorgamiento del nuevo contrato, ya que son suficientes los alegatos ya denunciados, en especial que su representada le participó en forma escrita del mismo.
Niega, rechaza y contradice, que haya actuado de manera extraña, y que haya dejado pasar un par de meses de vencido el último contrato, así como de manera sorpresiva haya llegado un sobre, puesto que existe la recepción del mismo, que por cierto la planilla de la notaria Nº 177503, es de fecha 28 de mayo de 2009, lo que desvirtúa los hechos alegados por la parte actora.
Niega, rechaza y contradice, que le hiciera saber acerca de un error en la cláusula primera cuando ella se identificó como propietaria del inmueble.
Niega, rechaza y contradice, que no se haya llegado a un acuerdo en cuanto al canon de arrendamiento, pues sí se había convenido.
Niega, rechaza y contradice, que se le notificara la voluntad de vendérsele el inmueble, puesto que se demuestra con la recepción de la misma.
Niega, rechaza y contradice, que deba producirse el pase retroactivo a favor de la empresa “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”
Niega, rechaza y contradice, que deba haber subrogación.
Niega, rechaza y contradice, que se deban costas y costos procesales.
En el Capítulo quinto de su contestación, impugna las consignaciones arrendaticias llevadas ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry bajo el expediente Nº 4142, puesto que las mismas son extemporáneas y no satisfacen el monto de los frutos civiles. Que asimismo impugna las citadas consignaciones ilegítimas, por cuantos las mismas adolecen de los siguientes requisitos: 1) No se indica a favor de quien se efectúan. 2) No cumplió la arrendataria con la obligación de los datos suficientes para lograr la notificación del beneficiario dentro del plazo no mayor de 30 días siguientes a la primera consignación. 3) Las mismas son extemporáneas, ya que no consignan los meses de abril y mayo de 2009. 4) Son insuficientes ya que consignan el mes de Junio 2009, a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) mas el IVA, cuando el canon es de SEIS MIL BOLÍVARES (BS.6.000,00) mas IVA. 5) igualmente, a todo evento, invoca el contenido del artículo 14 de la LAI.
De la misma forma la parte demandada Reconvino en los siguientes términos:
Que pasa a proponer la Reconvención de acuerdo con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 365, 340 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes: Que a lo largo de su escrito de contestación ha demostrado con suficientes soportes probatorios y de documentos públicos debidamente otorgados y previstos en toda validez, que tiene un derecho que le asiste, y es en razón de que infructuosas como han sido las gestiones a fin de que la arrendataria sociedad mercantil “ÓPTICA SOLIDARIA 3000,C.A.”, antes identificada, cumpla con sus obligaciones contractuales, es por lo que los motiva a comparecer antes esta competente autoridad, con fundamento en las cláusulas contractuales aludidas, y los artículos 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, concatenados con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para demandar a la arrendataria sociedad mercantil “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, antes identificada, en la persona del ciudadano HÉCTOR CARLOS HIDALGO HERERA, titular de la cédula de identidad Nº V-11.070.472, o a cualquiera de sus apoderados judiciales, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en: PRIMERO: En que son ciertos los hechos. SEGUNDO: En la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito en fecha 25 de abril de 2008, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, bajo el Nº 61, Tomo 52, y por lo tanto hacer entrega del inmueble objeto de este acción constituido por un local comercial, identificado con el Nº 7, del Centro Comercial Parque Aragua, ubicado en la Urbanización Base Aragua, Nivel Cuatro (04) o segundo (02) piso del Centro Comercial Parque Aragua, y que posee una superficie de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (75,60 Mts2) y esta alinderado así: NORTE: Local número 17; SUR: Pasillo secundario de circulación peatonal; ESTE: Local número 8 y OESTE: Local número 6; totalmente libre de personas y cosas. Al pago de los cánones de arrendamientos de los meses de abril y mayo de 2009, a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) mensuales, así como los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), así como los que se sigan venciendo hasta la total entrega y desocupación del inmueble. CUARTO: Al pago del atraso establecido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) diarios por gastos de cobranza, según lo consagra la cláusula Segunda del aludido contrato. QUINTO: Al pago de costas y costos del presente juicio.
Seguidamente en fecha 19 de enero de 2010. La parte actora-reconvenida contesto la Reconvención en los términos siguientes:
Negó, rechazo y contradijo todos y cada uno de los hechos así como el derecho invocado en contra de su representada por no ser cierto ninguno de ellos. Entre ellos, que le ofreciera en venta a su representada el inmueble que tiene arrendado. Que “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, no mostrara interés en adquirir el inmueble objeto de esta controversia, siendo que nunca se lo ofreció en venta. Que hubiese un nuevo canon de arrendamiento en su calidad de arrendataria.
Igualmente niega que hubiere convenido en algo que se relacione con el pago del canon de arrendamiento. Que se encuentre insolvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009.
Que este atrasada en el pago de cada pensión de arrendamiento, y que este incumpliendo con el pago oportuno. Que deba cancelar la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (150,00) diarios por gastos de cobranza.
Ahora bien, trabada la litis en los términos antes expuestos, el caso en concreto es referente a la traslación de la propiedad del inmueble que pertenecía a la sociedad mercantil “DAJUNAIS 2001, C.A.”, mediante una venta que esta le hiciera a la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO identificada en autos, sin haberse notificado a la empresa “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, a fin de que esta última ejerciera su derecho preferente, conforme a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien; que en la legislación inquilinaria venezolana se consagra el retracto legal, como un derecho preferente de carácter proteccionista a favor del arrendatario para adquirir el inmueble que posee en calidad de arrendamiento, previsto en el articulo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil, específicamente en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente esta sentenciadora traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Articulo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

De los artículos antes transcritos, se evidencia que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: La venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde (como único titular) ejercer dicho derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la Ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, los cuales se resumen así: 1°) Tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión; 2°) Que se encuentre solvente en los pagos; y 3°) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
PUNTO PREVIO
Como punto previo la demandada en cuestión, impugno el poder otorgado por la accionante a sus apoderados judiciales, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 53, Tomo 15 de los libros respectivos, fundamentando la misma en el artículo 75 de la Ley de Registro Publico y del Notariado, en concordancia con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal observa de la revisión del instrumento poder, el cual corre inserto al folio 14 y 15 del presente expediente, que el mismo llena los extremos contenidos en los precitados artículos, por lo cual cuenta con las solemnidades exigidas en nuestro marco normativo venezolano. Por lo tanto, en función de ello resulta improcedente la impugnación realizada por la parte demandada, y si tiene como válido el referido poder. Y, ASÍ SE DECIDE.
De igual forma la parte accionada solicitó la Perención de la Instancia, por cuanto la parte actora no dejo constancia en el expediente que dio los emolumentos necesarios al Alguacil del Tribunal a los fines de que practicase la citación de la parte demandada dentro de los treinta (30) días transcurridos a partir de la admisión de la demanda, tal y como lo dispone el ordinal 1° del articulo 267 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien; este Tribunal al examinar las actas que conforman el expediente, evidencia que la demanda se admitió mediante auto de fecha 23 de julio de 2009, posteriormente la compulsa fue librada en fecha 29 de julio de 2009. Asimismo se observa que, en fecha 10 de agosto de 2009, el Alguacil de este Juzgado suscribe diligencia en la cual argumenta haberse trasladado en fecha 31 de julio, 05 y 06 de agosto de 2009, a la dirección del demandado señalada en autos, pero que le fue imposible localizarlo, evidenciándose entonces de la revisión del computo de días de despacho, que transcurrieron diecinueve (19) días continuos desde la fecha de admisión de la demanda y la consignación del alguacil de la práctica de la citación personal, reuniendo de esta manera el impulso procesal necesario para interrumpir la perención breve alegada por la parte accionada de conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del articulo 267 ejusdem. Es por lo antes razonado que, este Tribunal debe declarar improcedente la Perención de la Instancia solicitada por la parte demandada. Y, ASÍ SE DECIDE.
DE LA CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada opuso la cuestión previa consagrada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la Acción establecida en la Ley; por lo que este Tribunal pasa a resolver la misma de acuerdo a lo contemplado en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este orden de ideas, y tomando en cuenta que alegada la cuestión previa suscrita por el demandado de autos, éste consignó documento concerniente a la notificación que le hiciera a la sociedad mercantil “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, la cual riela inserta al folio 127 de las actuaciones. De la misma se evidencia que la sociedad mercantil “DUJANAIS 2001, C.A.”, le ofrece en venta el inmueble arrendado a la parte demandante, ello de conformidad con lo preceptuado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; documento este que se observa fue recibido por la empresa arrendataria en fecha 18 de febrero de 2008, según se aprecia en el sello húmedo, firma y fecha presentes en dicho instrumento en su parte inferior derecha. Ahora bien; dicho documento fue impugnado por el apoderado judicial de la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, negando y desconociendo que la ciudadana YENNY SULBARAN lo recibiera en fecha 18 de febrero de 2008, ante lo cual este Tribunal en consideración a ello, deja constancia que para que pueda proceder el desconocimiento de un documento privado, debe ser la parte de la cual supuestamente emana dicho instrumento, por ser un acto estrictamente personal, por lo tanto no puede el apoderado judicial de parte actora desconocer una firma, que no emana de él; todo ello en atención de lo dispuestos en los artículos 444 y 448 del Código de Procedimiento Civil. Es por todo lo antes mencionado que resulta forzoso para este Tribunal desechar el desconocimiento realizado por el apoderado judicial de la parte actora, y tener dicho instrumento como reconocido. Y, ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien; verificado como ha sido el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado objeto de la presente controversia, resulta necesario atender a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual señala:

“Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.

En atención a la norma arriba transcrita, y en aplicación al caso in comento, nos encontramos que la parte accionante, por ser la arrendataria, debió manifestarle al propietario del inmueble objeto de la presente controversia, en el lapso establecido en el mencionado artículo, si aceptaba o rechazaba el ofrecimiento de la venta del inmueble en los términos establecidos en la notificación que fuese recibida en fecha 18 de febrero de 2008, es decir, que la sociedad mercantil “ÓPTICA SOLIDARIA 3000, C.A.”, tuvo la oportunidad legal para ejercer el derecho que le concede la Ley, por lo que al no haberlo ejercido en la oportunidad correspondiente, y dejando pasar el tiempo perentorio que establece la norma sustantiva especial, tal y como se desprende de la revisión de las actas procesales que corren insertas en la presente causa, se tiene así que el propietario de dicho inmueble tenía plena libertad para darlo en venta a terceros en las mismas condiciones en las que fue realizada la oferta, de manera que, al tener plena disposición de trasladar la propiedad un tercero, tal y como lo hizo a la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD suficientemente identificada, el arrendador no cercenó derecho alguno que tuviese el arrendatario, ya que se acogió a lo estipulado en la Ley especial arrendaticia; ello aunado a que se le otorga pleno valor probatorio al documento que riela inserto al folio 127, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
II
Es por todo lo antes expuesto que, se hace indefectiblemente para esta Juzgadora llegar a la convicción de que la cuestión previa planteada por la parte demandada sobre la caducidad de la acción legal, consagrada en el ordinal 10° del artículo 346 ejusdem, debe prosperar en derecho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, teniéndose como consecuencia de ello que desechar la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio y extinguido el proceso, de conformidad con lo señalado en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

III
Este Juzgado de Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, DECLARA CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia queda EXTINGUIDO EL PROCESO.
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.
Por cuanto la presente decisión fue dicta fuera del lapso legal establecido, se ordena notificar a las partes.
Publíquese y regístrese. Déjese copia en el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay,
Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. NORA CASTILLO C. LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ,

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco (3:25pm) horas de la tarde se publico la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ.

Exp. 11.997-09