TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, identificada con la cédula de identidad N° V-3.839.070.-

APODERADOS JUDICIALES: ABOGADOS JENNIFER PLASENCIA MARTINO y LUÍS ALFONSO BASTIDAS OLIVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 99.767 y 72.935 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ, identificada con la cédula de identidad número V-2.608.250.-

APODERADAS JUDICIALES: ABOGADAS THAIS PERNIA MORENO, RAQUEL BONITO y MARLLY GARCÍA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 29.722, 85.600 y 130.659 respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.-
EXPEDIENTE: 11.999-09
SENTENCIA DEFINITIVA.

I
Dio inicio al presente proceso, demanda que por Cumplimiento de Contrato De Opción de Compra-Venta, incoara la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad número V-3.839.070, representada judicialmente por el abogado LUÍS ALFONSO BASTIDAS OLIVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 72.935, contra la ciudadana MARÍA GULLERMINA YÉPEZ CARRERA, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad número V-2.608.250.
Alega la parte actora que, en fecha 07 de noviembre de 2007, suscribió con la demandada, un contrato bilateral de Opción de Compra-Venta, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el N° 16, Tomo 223, de los libros respectivos, a fin de adquirir un inmueble propiedad de esta, según consta en título supletorio expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua, en fecha 01 de de marzo de 2007, y debidamente protocolizado por ente el Registro Inmobiliario de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 09 de noviembre de 2007, anotado bajo el N° 15, Folios 80 al 90, Protocolo Primero, Tomo 14, Cuarto Trimestre. Que dicho inmueble esta constituido por una casa de dos (02) plantas, ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, Estado Aragua, y que se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con inmueble de la Señora Socorro, en quince metros (15,00 mts.); SUR: Con inmueble de Israel Jesús García, en quince metros (15,00 mts.); ESTE: Con inmueble de la Señora Ana Di Triaglia en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.); y OESTE: Con calle Independencia que es su frente, en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.)
Prosigue argumentando la actora que, el monto de la negociación fue convenido en la cantidad de Ciento Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 140.000.000,00) actualmente Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00); de los cuales al momento de la firma del contrato, le entregó a la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, la cantidad de Cincuenta y Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 58.500.000,00) actualmente Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,00), mediante cheque de gerencia N° 14710196, del Banco Banesco; mientras que el saldo restante, la cantidad de Ochenta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 81.500.000,00) actualmente Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 81.500,00), serían cancelados para el momento de la firma del documento definitivo, tal y como lo prevé la Cláusula Segunda del mencionado contrato de Opción de Compra-Venta.
Que el la Cláusula Tercera del mencionado contrato, se estableció igualmente que la duración de la opción sería de cinco (05) meses continuos, tiempo en el cual ella tramitaría, como ya lo sabía la vendedora, un crédito por la caja de ahorros de la Universidad Central de Venezuela. Que vencido dicho lapso, no le fue no le fue aprobado el crédito, por lo cual la accionada en el presente juicio, le entregó en fecha 31 de julio de 2008, un comunicado fechado el 30 de julio de 2008, en cual me solicita la entrega material del inmueble por incumplimiento de la Cláusula Tercera del contrato, y menciona igualmente que debe dar cumplimiento a la Cláusula Quinta, ante lo cual le solicitó a la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, le devolviera el dinero dado en adelanto en calidad de arras, menos el 12% que perdería, según se acordó en la mencionada Cláusula Quinta, entregándole de inmediato la posesión del inmueble objeto la Opción de Compra-Venta, ya que con el dinero devuelto buscaría donde vivir. Pero que la accionada no le devuelto su dinero, al cual restándole el 12%, sería por la cantidad de Cincuenta y Un Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 51.840,00), cantidad esta que la accionada manifestó nunca le entregaría por cuanto ya lo había perdido.
Que en virtud de lo antes expuesto, demanda a la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, para que cumpla con lo señalado en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre ellas, y le devuelva la cantidad de Cincuenta y Un Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 51.480,00) mas los intereses generados por la mora en la devolución para lo cual pide la indexación monetaria.
La parte actora fundamenta su pretensión en lo contenido en los artículos 1.133, 1.134, 1.141, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.184, 1.185, 1.196, 1.197. 1.211, 1.257, 1.264, 1.354, 1.355, 1.356, 1.363, 1.370, 1.371, y 1.374 del Código Civil.

En fecha 23 de julio de 2009, el Tribunal admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, de conformidad con los artículos 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil, y se procedió a realizar el emplazamiento de la parte accionada para el acto de contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente al que constara en autos su citación.
En fecha 24 de septiembre de 2009, el Alguacil de este Tribunal, consignó la boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.

En fecha 23 de octubre de 2009, la parte demandada, por intermedio de su apoderada judicial Abogada THAIS PERNIA, antes identificada, presente escrito de contestación a la demanda, alegando entre otras cosas que son ciertos los hechos en referencia al Contrato de Opción de Compra-Venta con la parte accionada, por el inmueble arriba descrito, y el monto antes señalado, así como lo acordado en las Cláusulas Tercera, Quinta y Sexta del señalado contrato; y que también es cierto el comunicado hecho por ella y dirigido a la accionante en fecha 30 de julio de 2008.
No obstante a lo anteriormente expuesto, la parte demandada niega y rechaza los siguientes argumentos:
Que la demandante, le haya solicitado la devolución del monto dado en arras menos el 12% que perdiera con motivo de lo acordado en la Cláusula Quinta del contrato.
Que esté obligada a devolver la cantidad de Cincuenta y Un Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 51.840,00), debido a que, en primer lugar la cantidad correcta es de Cincuenta y Un Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 51.480,00); y en segundo lugar, los contratos que poseen Cláusulas Penales constituyen en sí mismas los límites de la indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.276 del Código Civil.
Que le deba pagar intereses moratorios, por cuanto ella no fue quien incumplió con la obligación derivada de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra-Venta, pues la demandante esgrimió en su escrito libelar que no le habían aprobado el crédito en el lapso de cinco (05) meses pactado para realizar el pago definitivo.
Alega igualmente en su escrito de contestación a la demanda, la accionada que, ha sido la demandante quien se ha negado a recibir el dinero, pero sin cumplir con la entrega del inmueble, so pretexto de no tener donde mudarse.
Que la demandante ha tenido una conducta ilegitima, en virtud de que, en fecha 01 de diciembre de 2007 ella y su hijo, quien responde al nombre de DANI RIBEIRO YÉPEZ, al llegar a la planta baja del inmueble, el cual ocupan, se percataron de que la demandante y su hijo, de nombre ENRIQUE OLAYA, habían violentado y cambiado las cerraduras, impidiéndoles así la entrada a la casa de su propiedad; ante lo cual su hijo acudió a la Comisaría El Limón a interponer la denuncia formal, y posteriormente realizó la denuncia ante la Fiscalía 27 del Ministerio Público.
Asimismo la demandada Reconviene a la actora, para que sea condenada a: Primero: En el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre ellas en fecha 07 de noviembre de 2007. Segundo: En que se declare el derecho que tiene en preservar en su poder la cantidad de Siete Mil Veinte Bolívares (Bs. 7.020,00) a título de indemnización por daños y perjuicios previstos en la Cláusula Quinta del contrato, lo que equivale al 12% de la cantidad dada en arras, y que entregará la cantidad restante, cuando la demandante entregue el inmueble objeto del presente juicio.
Admitida la Reconvención propuesta por la accionada, la parte demandante-reconvenida, presenta en fecha 02 de noviembre de 2009, escrito de contestación a la misma, en los términos siguientes: Niega y rechaza que la demandada-reconvincente, haya tenido la intención de devolverle el dinero dado en arras previa deducción del 12%, ya que nunca realizó ningún tipo de gestión para entregárselo, por que le manifestaba que ese dinero lo había perdido, incurriendo en consecuencia en mora.
Niega y rechaza que, ella y su hijo hayan violentado y cambiado las cerraduras de la planta baja del inmueble para impedirles el acceso a los propietarios.
Niega y rechaza que, la demandada-reconvincente haya tenido la intención cumplir con lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato.
Niega y rechaza que, la demandada-reconvincente haya puesto a su disposición la cantidad de dinero correspondiente al saldo restante.
Niega y rechaza que, se haya incurrido en mora en el cumplimiento de su obligación.

Habiendo quedado planteada la controversia en los términos antes expuestos, la causa quedó abierta a pruebas, promoviendo la parte demandante, los siguientes elementos probatorios:
Copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, en fecha 07-11-2007, anotado bajo el N° 16, Tomo 223 de los libros respectivos; del cual se desprende que las ciudadanas MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA y GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, suscribieron un contrato denominado de opción de compra-venta, en el cual la primera de las nombradas se comprometía a vender a la segunda, quien se obligaba a comprar, un inmueble constituido por una casa de dos (02) plantas, ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, Estado Aragua, por la cantidad de Ciento Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 140.000.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00), de los cuales la compradora entregó al momento de suscribir el mencionado contrato, la cantidad de Cincuenta y Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 58.500.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,00) mediante cheque de gerencia a cargo de la entidad financiera Banesco, y que el saldo restante, es decir, la cantidad de Ochenta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 81.500.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 81.500,00) los pagaría la compradora al momento de la firma del documento definitivo. Asimismo acordaron las partes que, la duración para la venta definitiva sería de cinco (05) meses continuos, lapso en el cual la compradora tramitaría un crédito ante la Caja de Ahorro de la Universidad Central de Venezuela, y que en caso de no perfeccionarse la venta por culpa de algunas de las partes se perdería el doce por ciento (12%) de la cantidad dada en arras. Ahora bien; este Tribunal por cuanto el mencionado instrumento constituye el instrumento fundamental de la presente acción, y al no haber sido impugnado en la etapa procesal correspondiente, le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Asimismo; promueve copia certificada de Título Supletorio, evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta misma circunscripción judicial, en fecha 01 de marzo de 2007, sobre el inmueble objeto de la presente acción. Al respecto; considera pertinente quien sentencia, establecer que el título supletorio o justificativo para perpetua memoria, consiste en unas simples declaraciones de testigos con las cuales un ciudadano cualquiera busca asegurar o algún derecho sobre una casa o edificio que ha construido a sus expensas. Ahora bien; según lo ha determinado la jurisprudencia patria, el derecho que se adquiere en virtud de un título supletorio, o justificativo de perpetua memoria, declarado como suficiente y bastante por el Juez de Primera Instancia y protocolizado por ante el Registro Público, no es el de propiedad. Lo que se adquiere es la prueba de la posesión de un bien o de algún derecho a partir de su fecha cierta; es decir, es un título que sólo acredita posesión, dejando a salvo los derechos de terceros, y es título suficiente para enajenar bienechurias pero, no puede ser invocado como título inmediato de adquisición, puesto que los actos a los cuales ellos se refieren, no tienen por objeto la propiedad de la tierra, sino una obra proveniente del trabajo del hombre. Al respecto, el título supletorio que nos ocupa en la presente causa, acredita que la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YEPEZ CARRERA, parte demandada en la presente causa, construyó a sus propias expensas las bienechurias construidas sobre un terreno ejidal, ubicadas en el Callejón Independencia N° 10-D, del Sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Es por todo lo antes expuesto, y en vista que la parte contra quien se produce el supra mencionado instrumento, no lo tachó en la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal lo aprecia y lo valora de acuerdo a lo establecido en artículo 1.357 del Código Civil y 936 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve copia simple de título de propiedad, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2008. Al respecto, constata este Tribunal, que la parte demandada, posteriormente a la evacuación del Título Supletorio antes mencionado, compró a la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, la parcela de terreno ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, del Sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en el cual había construido las bienechurias que constituyen la negociación del contrato de opción de compra-venta que dio inicio a la presente demanda, lo cual le acredita la propiedad de la referida parcela. Ahora bien; por cuanto el referido instrumento no fue impugnado por la contraparte en el lapso legal establecido, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme a las reglas de los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve comunicación de fecha 30 de julio de 2008, mediante la cual la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YEPEZ CARRERA, le notifica a la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES que, en virtud del incumpliendo de ésta última en lo establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta, es decir, el pago la suma restante por la cantidad de Ochenta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 81.500.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 81.500,00) en el lapso perentorio de cinco (05) meses, le solicita la entrega material del inmueble, y dar así cumplimiento a la cláusula quinta de la mencionada convención. Ahora bien; aprecia este Tribunal de la revisión de dicha instrumental, que la misma se encuentra suscrita por la parte demandada, pero sólo se aprecia una nota al lado se dicha firma, en la cual se lee textualmente: “Recibido el jueves 31/07/2008”. Al respecto, considera este Tribunal que por cuanto la referida notificación no fue desconocida por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse por reconocida y verdadero las declaraciones en ella contenidas, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, promueve la Confesión espontánea de la parte demandada en cuento a los hechos esgrimidos en su escrito de contestación a la demanda. Ahora bien; este Tribunal, debe desestimar dicha probanza, por las razones que a renglón seguido se enuncian. Por confesión debe entenderse lo siguiente: “Es una declaración de parte, en su sentido procesal, o mejor, una especie de declaración dada por una de las partes, en la cual se aceptan hechos que le perjudican o benefician a la contraparte.” Al aplicar la presente definición, al caso concreto que nos ocupa, vemos que no existe tal confesión, pues la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no acepta hechos que la perjudiquen, sólo se limita reconocer ciertos hechos alegados por la demandante, y por tanto dicho reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil. Esto aunado a que no consta que la parte accionada haya obrado con animus confitendi en el acto de contestación a la demanda. Y, ASÍ SE DECIDE.

Por su parte, la accionada promovió en su escrito probatorio, los siguientes elementos:
Promueve el documento contentivo de la opción de compra-venta suscrito entre las partes. Con respecto a dicho documento, este Tribunal ya se pronunció en líneas atrás, por lo que considera innecesario volver a hacerlo. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve título supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma circunscripción judicial, del cual ya se hizo alusión anteriormente, y por tanto resulta inútil volver a pronunciarse. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve comunicación de fecha 30 de julio de 2008, de la cual, igualmente este Tribunal ya profirió pronunciamiento anteriormente, por lo cual es innecesario volver a hacerlo. Y, ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien; la parte demandada-reconviniente promueve, los siguientes elementos probatorios respecto a los hechos alegados por esta en su escrito de reconvención.
Promueve copia certificada de unas actuaciones cursantes al expediente signado con el número 4920, llevado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Al respecto se observa que las referidas copias certificadas consisten en un libelo de demanda, mediante el cual la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YEPEZ CARRERA, demandó a la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES por la resolución del contrato de compra-venta que en el cual se fundamenta el caso de marras. Asimismo se evidencia del referido instrumento, que los argumentos esgrimidos por la parte demandada en el caso que nos ocupa, son similares en cuanto al fondo, a los explanados en la presente causa, es decir, el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta suscrito entre ellas, así como el cumplimiento en consecuencia, de la cláusula quinta del mismo. Este Tribunal, y por cuanto el referido instrumento, no fue impugnado por la parte contra la cual se opuso, lo aprecia y valora, conforme a las reglas establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve igualmente, un documento manuscrito emanado de un tercero, reconocido posteriormente en su contenido y firma, mediante la prueba de testimonial evacuada en fecha 01 de febrero de 2010, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por el ciudadano DANI LUIS RIBEIRO YEPEZ identificado con la cédula de identidad número V-12.143.154, y que hace referencia una serie de hechos, que si bien versan sobre el inmueble objeto de la acción y que están relacionados directamente con la presunta comisión de un hecho punible, no guardan relación alguna con el fondo debatido en el presente juicio. Por lo tanto este Tribunal debe desechar el referido instrumento y su reconocimiento por impertinente. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve la Confesión espontánea y libre de la parte demandante, en cuanto a los hechos argumentados por esta en su escrito libelar. Al respecto de la confesión, esta sentenciadora ya se pronunció en líneas atrás, y por cuanto dicho pronunciamiento es aplicable a este particular, considera inútil volver a referirse a la misma. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve las testimoniales de los ciudadanos ZAN ENRIQUE GAMEZ y ÁNGEL LUÍS CARRILLO. Observa este Tribunal, que sólo el ciudadano ZAN ENRIQUE GAMEZ rindió declaración por ante este Juzgado en fecha 20 de enero de 2010. Ahora bien; al analizar detenidamente las respuestas dadas por el testigo a las preguntas y repreguntas formuladas por las partes, se evidencia que las mismas están referidas a situaciones de hecho que no tienen relación alguna con los debatidos en la presente causa. Por tanto este Tribunal desecha, la referida testimonial. Y, ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, la parte demandada-reconviniente, promueve prueba de informes así: Dirigida a la Fiscalía Vigésima Séptima del Ministerio Público del Estado Aragua. De la información suministrada por dicho ente, se evidencia que la misma esta referida a una denuncia que hiciera el ciudadano DANI LUÍS RIBERO YÉPEZ, en calidad de victima, por ante la vindicta pública, y que tuvo como acto conclusivo el Sobreseimiento. Ahora bien; por cuanto dicha información no esta relacionada a los hechos debatidos en el caso de marras, este Tribunal desecha dicha probanza. Y, ASÍ DECIDE.
Promueve informes al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil. Respecto a dicho informe, al ser revisado en detalle por este Tribunal, el mismo debe ser desechado por cuanto en nada aporta al fondo debatido en el presente juicio. Y, ASÍ SE DECIDE.

II

Después de haber estudiado y analizado todo el acervo probatorio promovido por las partes en esta causa, este Tribunal pasa a pronunciarse al respecto, sobre la base de las siguientes consideraciones: Se desprende del caso in comento, que el documento fundamental sobre el cual versa la acción propuesta por la parte demandante-reconvenida, es un contrato suscrito entre ella y la parte demandada-reconviniente, denominado de Opción de Compra-Venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el N° 16, Tomo 223, de los libros respectivos, cursante a los folios 5, 6, 7, 8 y 9 del presente expediente, y del cual pide el cumplimiento en virtud de que la parte demandada-reconviniente incumplió con la cláusula quinta del mismo en cuanto al lapso para la concreción y definitiva venta del inmueble objeto de la negociación y supra descrito; ante lo cual la demandada-reconviniente aduce la excepción del pacto no cumplido, argumentando que el demandante-reconvenido no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble referido.
Respecto de este tipo de contratos, la doctrina los ha considerado así (sic):
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera un determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que solo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo” (Vegas Rolando. “Contratos Preparatorios)

Es entonces, que el contrato de opción de compra-venta, es una negociación preparatoria que engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse a un futuro contrato.
En este orden de ideas, se hace necesario destacar que la norma sustantiva en sus artículos 1.159 y 1.160, señala que los contratos son ley entre las partes y en virtud de ello, los mismos deben cumplirse de buena fe tal y como fue acordado por las partes.

Ahora bien; en el caso de marras, ambas partes admiten haber celebrado un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble arriba descrito, y que la venta era por la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00); asimismo admiten que la compradora entregó al momento de la firma de la opción la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,00) y que el saldo restante sería cancelado dentro de los cinco (05) meses siguientes a la firma del mencionado contrato de opción.
Por su parte, la demandante-reconvenida en su escrito libelar acepta su incumplimiento para concretar la venta dentro del lapso arriba señalado, por habérsele negado el crédito que tramitaría durante la vigencia del contrato de opción, lo cual refiere en los términos siguientes (sic): “…vencido el mencionado lapso de los cinco (05) meses no me fue aprobado el crédito para realizar el pago definitivo, por parte de la caja de ahorros…”
Igualmente se desprende de la notificación cursante al folio 19 de expediente, y aceptada por la accionante, que la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA (demandada-reconviniente) le solicitó a la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES (demandante-reconvenida) la entrega del inmueble, y poder con ello dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato.
Conviene transcribir aquí, las cláusulas tercera y quinta del contrato de opción de compra-venta, arriba descritas, a saber:

“TERCERA: El plazo de duración de la presente Opción es de cinco (05) meses continuos, por lo que el documento de compra definitivo deberá otorgarse dentro de ese lapso, ya que es del conocimiento de LA VENDEDORA que LA COMPRADORA tramitará crédito ante la Caja de Ahorro de la Universidad Central de Venezuela, Región Aragua.
(omisis)
QUINTA: En caso de no realizarse la transacción por culpa de algunas de las partes se pierde el doce por ciento (12%) dado en arras, la cual será devuelta en un plazo no mayor de quince (15) días”

Es por todas las consideraciones antes hechas, y sobre la base de los argumentos explanados por ambas partes en la presente causa, que resulta evidente para este Tribunal el incumplimiento por parte de la demandante-reconvenida en su obligación contractual; y que en virtud de dicho incumplimiento, la demandada-reconviniente, se excepciona de su obligación, en razón de lo esgrimido por el legislador patrio en el artículo 1.168 del Código Civil, esto es, la excepción del pacto no cumplido o “exceptio non adimpleti contractus”. Por lo que, en consecuencia, resulta impretermitible concluir que es Procedente la excepción del pacto no cumplido, opuesta por la parte demandada-reconviniente, y forzosamente debe declararse Sin Lugar la demanda. Y, ASÍ SE DECIDE.

III
Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley. DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoada por la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES identificada en autos, contra la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ identificada en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención intentada por la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ identificada en autos, contra la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES. En consecuencia se CONDENA a la demandante-reconvenida a hacerle entrega material a la demandada-reconviniente del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, constituido por constituido por una casa de dos (02) plantas, ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, Estado Aragua, y que se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con inmueble de la Señora Socorro, en quince metros (15,00 mts.); SUR: Con inmueble de Israel Jesús García, en quince metros (15,00 mts.); ESTE: Con inmueble de la Señora Ana Di Triaglia en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.); y OESTE: Con calle Independencia que es su frente, en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.). Asimismo, y una vez conste en autos la entrega material antes condenada, se ORDENA a la parte demandada-reconviniente, devolverle a la demandante-reconvenida la cantidad dada en arras, reteniendo a su favor el doce por ciento (12%) de la misma, es decir, la cantidad de SIETE MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 7.020,00) por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a la cláusula quinta del contrato.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.-
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Maracay . Años 200° de la Independencia y 152º de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. NORA CASTILLO C.
LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ,

En la misma fecha, siendo las tres (3:00pm) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.-

LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ.

Exp.11.999-09