TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: JAROSLAVA CERNY VERGARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.518.586 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: MANUEL DE GOUVEIA Y MARIA JOSE DE ABREU DE DE GOUVEIA, de nacionalidad Portuguesa, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. E-245.916 Y E-660.500 respectivamente y de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ÁNGEL SÁNCHEZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 50.194.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: DORIS DE LUCA MENDOZA, LEONCIO VALERA BARRIOS, SALVADOR GAMBINO, JOHAN CASTELLANOS OSTOS, JUAN JOSE CASTRO YAMARTE Y BRENDA MEJIAS, Abogados en ejercicio, Inscritos en el IMPREABOGADO bajo los números N° 26.743, 94.077, 94.105, 106.163, 94.284 y 94.129 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
EXP. 10.169.-
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 19 de Octubre de 2009.
En fecha 09 de Marzo de 2010, el Alguacil consigna compulsas sin la firma de los demandados.
En fecha 22 de marzo de 2010 fueron librados los carteles a los demandados.
En fecha 10 de mayo de 2010, la parte actora consigna las publicaciones de los carteles.
En fecha 19 de Mayo de 2010 la secretaria deja constancia que se traslado y fijó los carteles en la morada de los demandados.
En fecha 08 de junio de 2010 se designa defensor de oficio.
En fecha 28 de junio de 2010 el alguacil consigna la boleta firmada por el defensor designado.
En fecha 23 de julio de 2010 se libro compulsa al defensor de oficio.
En fecha 29 de julio de 2010, la parte demandada asistida por el abogado Leoncio Valera, se da por citado en la presente causa y consigna poder.
En fecha 03 de Agosto de 2010, el apoderado de la parte demandada mediante escrito da contestación a la demanda.
En fecha 11 de Agosto de 2010 la parte actora promueve pruebas mediante escrito.
En fecha 13 de Agosto de 2010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 05 de octubre de 2010, fue evacuado el testigo promovido por la parte actora.
En fecha 24 de septiembre de 2010 el apoderado de la parte demandada promueve pruebas. Asimismo rinden declaración los testigos promovidos por la parte actora y se admiten las pruebas promovidas por la demandada.
En fecha 04 de octubre de 2010 mediante auto se difiere la sentencia a dictarse el día de hoy para dentro de los treinta días siguientes.
Encontrándonos en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora en su libelo que su padre, MILAN CERNY TUSSOVA, venía celebrando contratos de arrendamiento privados sobre el inmueble ubicado en a Avenida Bolívar, c/c Carabobo, edificio Bella Vista, Apartamento N° 04, Maracay, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: CoN pasillo de circulación y escalera; SUR: Con fachada Sur; ESTE: Con fachada Este y OESTE: Con fachada oeste. Que el último contrato se efectuó con la Administradora CENTRAL INMOBILIARIA, COMPAÑÍA ANONIMA (CEICA), empresa inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Aragua, bajo el N° 120, Tomo 6° de fecha 15 de Diciembre de 1966, hoy llevados bajo la misma numeración por ante el Registro Mercantil Primero, representada por su presidente ciudadano RAMÓN ARGENIS ZAMBRANO SANDIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.513.915, quienes a su vez actuaban en nombre y representación de los propietarios ciudadanos MANUEL DE GOUVEIA Y MARIA JOSE DE ABREU DE DE GOUVEIA. Que el contrato en cuestión según la cláusula Cuarta establece una duración de seis (06) meses, los cuales se prorrogarían de forma automática y de manera sucesiva e indefinida. Que al momento de la celebración del primer contrato y en los sucesivos hasta el último de fecha febrero 2003, siempre se le exigió fianza, por lo que le fue propuesta la Empresa CHEMICAL SUPLY C.A. Que al redactar el contrato a la fiadora no la designan como tal, sin como parte para que refrendara este contrato, lo cual se hizo a través de su representante el ciudadano RUBÉN CARVAJAL BARRIA. Que en fecha 06 de febrero de 2007 la ciudadana MARIA JOSE DE ABREU DE DE GOUVEIA, copropietaria del Edificio al momento de aumentar los alquileres siempre hace un ofrecimiento de venta y la aceptación de los ocupantes la respuesta. Que en febrero 2007 correspondió a la ciudadana Jaroslava Cerny Vergara, luego de una reunión sostenida en la planta baja del edificio y del planteamiento efectuado por los propietarios y de forma personal y directa, llegar a un acuerdo de lo planteado. Que cuando se efectúo el contrato en el año 2003 los propietarios no tenían los papeles en regla del edificio y que una vez estos fueran actualizados ella ofrecería en venta el inmueble. Que en el año 2005 hubo una primera oferta de venta y fue por la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), siendo aceptada la misma por su padre, pero solo fue el planteamiento, porque siguió depositando el alquiler y nunca se llevo a efecto la venta, situación repetida en el año 2006 pero con su persona y le es ofrecida por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 50.000,00) y nada paso siempre argumentando que no tenian los papeles actualizados. Que para no incumplir con la arrendadora siguió cancelando los alquileres. Que por cuanto no había seriedad en el asunto de la venta, le ofreció la misma en varias oportunidades variando el precio. Que luego de una sana discusión admitió que había una variación en el precio del doble y para que ningún saliera perjudicado, accedió a la venta por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,00) hoy setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), siendo esta la palabra final, que hacia el negocio con su persona y que pronto obtendría la documentación de Edificio, para firmar y salir de eso. Que le manifestó que tenía que avisarle con tiempo para gestionar el crédito y cancelarle, siempre que le siguiera pagando el canon a la administradora, la cual accedió, hubo manifestación y el consentimiento de ambas partes. Que en fecha 21 de julio de 2008 se le envía comunicación a su padre, en la cual la administradora le informa, que cumpliendo instrucciones de los propietarios no se le renovaría el contrato. Que en vista de que no se llegaba a ninguna negociación formal y como no se veía seriedad, recurrió a las oficinas de INDECU para que fueran citados y así obtener una respuesta más formal y seria, presentándole la administradora y siempre se dirigió a ellos como inquilinos y no se observo que validara la venta, por lo que se le manifesté el desacuerdo para pasarlo a sustanciación. Que el 03 de diciembre de 2008 la conserje del edificio recibió una supuesta notificación hecha por la administradora en donde se le habla de la no renovación del contrato arrendamiento y por ello tenía que desalojar el inmueble. Que el caso que se demanda es un contrato de compra-venta verbal, que cumplió con todos los requisitos válidos para la existencia de un contrato, por los efectos jurídicos que producen y las obligaciones para con las partes contratantes. Que por todos los hechos narrados la relación existente entre los demandados y su persona es una convención, por cuanto una parte ofreció en venta y la otra acepto con lo que se configuró un contrato perfecto, para los cual los vendedores debieron cumplir con sus obligaciones como era sanear el inmueble dado en venta y los compradores cumplieron lo pactado como era cancelar el canon de arrendamiento, así como el monto pactado por las partes hasta la fecha de protocolización de la venta. Que solicita en el petitorio que la demandada reconozca el acuerdo verbal celebrado el 06 de febrero de 2007, que la suma a cancelar por la venta es de SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 70.000,00), que se le otorgue el documento de compra venta definitivo. Que fundamenta la demanda en los artículos 1133, 1134, 1160, 1161, 1167, 1211, 1212, 1264, 1486, 1488, 1527 y 1528 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Alega el apoderado de la parte demandada que las pretensiones de la parte actora determinadas en el petitorio se componen básicamente de dos (2) aspectos el primero referido a una mera declaración y que requiere que sus mandantes acepten la existencia del contrato verbal que mantuvo con ella, lo cual es falso y así mismo solicita el cumplimiento del supuesto contrato verbal, que las dos pretensiones se excluyen una de la otra. Que las dos pretensiones hacen que la demanda sea inadmisible ya que deben tramitarse por procedimientos que son incompatibles. Que en el libelo se evidencia que efectivamente las peticiones de la actora están subordinadas a la sola declaración de un hecho inexistente, pues las mismas dependen de la declaración de las primeras, siendo de esta forma supeditada la posible declaración del cumplimiento de un contrato a la declaración de la existencia del mismo, el cual no existe. Que de lo anteriormente descrito se demuestra que las pretensiones de la actora deben ser tramitadas por procedimientos diferentes entre si, lo cual se configura en lo que la doctrina denomina como inepta acumulación de pretensiones. Por otro lado, de los hechos que son ciertos, alega que es cierto que en fecha 13 de marzo de 1980, el ciudadano Manuel Gouveia, supra identificado le otorgó Poder de Administración a la Sociedad Mercantil CENTRAL INMOBILIARIA C.A. (CEICA), inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Aragua, en fecha 15 de diciembre de 1966, bajo el N° 120, Tomo 6to, para que administrara el inmueble de su propiedad denominado Residencias Bella Vista, situado en Avenida Bolívar Oeste, N° 75-77, Municipio Girardot del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Avenida Bolívar, SUR: Inmueble que es o fue de Vicente Conde o Vicente Conde de Ravelo, ESTE: Calle Carabobo y OESTE. Casa y solar que es o fue de Juan Camerún. Que dicha propiedad le pertenece por Titulo supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua, en fecha 27 de mayo de 2008 y posteriormente protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, bajo el N° 29, tomo 18, protocolo primero, de fecha 30 de junio de 2008. Que en fecha 26 de febrero de 2003 la Sociedad Mercantil CENTRAL INMOBILIARIA C.A (CEICA) suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Milan Cerny Tussova, antes identificado y la Sociedad mercantil CHEMICAL SUPLY C.A.., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, en fecha 13 de octubre de 1993, bajo el N° 71, tomo 2-A. Que el objeto del referido contrato es un inmueble constituido por un Apartamento ubicado en el Edificio Bella Vista, signado con el N° 4, PISO 2, Avenida Bolívar con Carabobo, Municipio Girardot del Estado Aragua, estableciéndose de mutuo acuerdo que la duración del contrato es por seis (6) meses contados desde el primero (01) de marzo de 2003, prorrogable a su vencimiento por periodos iguales. Que debido a las buenas relaciones mantenidas entre sus representados y los arrendatarios el contrato se renovaba automáticamente desde que ocurrió el primero de los vencimientos y así se mantuvo la relación arrendaticia a través del tiempo, hasta que sus representados decidieron no continuar con la relación arrendaticia y como consecuencia de ello lo notificaron de su voluntad, dejando expresa constancia que se le esta respetando la prorroga legal correspondiente. Que basados en la relación Arrendaticia existente y como consecuencia del incumplimiento de los arrendatarios de las cláusulas del contrato, sus representados incoaron acción de Resolución de Contrato en su contra. Que lo cierto es que la actora de la manera más descarada y con la intención de hacerse propietaria de algo que no le pertenece, conjuntamente con otros inquilinos del edificio han realizado una serie de actuaciones judiciales y extrajudiciales las cuales carecen de todo tipo de fundamento legal, creando un escenario poco creíble en el cual sus representados vendían los apartamentos de su propiedad. Que es falso, niega y rechaza que alguno de sus representados haya mantenido algún tipo de conversación con la parte actora para tratar algún punto sobre la titularidad del inmueble. Que lo que pretende insinuar la actora es que la Sociedad Mercantil Chemical Suply C.A., ya identificada, fuera en principio solicitada como fiadora y que fueran engañados para que firmara como arrendatario en el contrato de arrendamiento. Que rechaza y niega que su representada MARIA JOSE DE ABREU DE GOUVEIA, en alguna oportunidad haya ofrecido en venta el inmueble en referencia, a la ciudadana JAROSLAVA CERNY VERGARA TUSSOVA, así como que hubieran sostenido alguna reunión con la actora o los inquilinos del edificio. También que es falso que sus representados no mantengan documentación correspondiente a la titularidad del inmueble, que en ninguna oportunidad ofrecieron el inmueble en venta por cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), por cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) o que hayan pactado venderle el inmueble por setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00). Que es falso que en febrero de 2007 sus representados sostuvieran conversación con la actora relacionada con la negociación del inmueble y que nunca se le ha ofrecido o dado en venta el inmueble. Que en vista de lo expuesto ratifica que no existió, ni existe, ni existirá algún tipo de negociación relacionada con la venta del inmueble objeto del litigio entre sus representados y la parte actora.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre CENTRAL INMOBILIARIA C.A. (CEICA) representada por Ramón Zambrano con Milan Cerny Tussova Y Chemical Suply C.A., (folios 15 al 17).
2) Original de comunicación emitida por CEICA (Folio 18).
3) Copia simple de acta emitida por INDECU (Folios 9 al 11).
4) Copia simple de acta de notificación levantada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua (folio 12).
5) Testimoniales, (folios 98 al 107).

Por su parte los demandados, trajeron a los autos:
1) Copia certificada de poder notariado otorgado por los demandados a los abogados DORIS DE LUCA MENDOZA, LEONCIO VALERA BARRIOS, SALVADOR GAMBINO, JOHAN CASTELLANOS OSTOS, JUAN JOSE CASTRO YAMARTE Y BRENDA MEJIAS, (folios 52 al 55).
2) Copia simple de mandato de administración otorgado por Manuel De Gouveia a la Administradora CEICA, (Folios 60 y 61).
3) Copia certificada emitida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de titulo supletorio protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, (folios 62 al 73.).
4) Copia simple de contrato de arrendamiento privado suscrito entre CENTRAL INMOBILIARIA C.A. (CEICA) representada por Ramón Zambrano con Milan Cerny Tussova Y Chemical Suply C.A., (folios 74 al 76).
5) Copia simple de notificación efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, (folios 77 al 88).

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
Se desprende del libelo de la demanda que la acción intentada es la de cumplimiento de contrato de venta. Al respecto nuestro Código Civil dispone:
Artículo 1161:”En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”
Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1474: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”
Artículo 1141: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y3º Causa lícita”.
Aguilar Gorrondona en la 12° edición de su libro Contratos y Garantías Derecho Civil IV, pág. 184, expresa que en la venta, como en todo contrato, son elementos esenciales a su existencia o su validez: el consentimiento, la capacidad o poder, según el caso, el objeto y la causa.
Asimismo indica: “Pero la consensualidad de la venta no excluye que la ley exija formalidades para que ésta sea oponible a los terceros o a determinados terceros. Por lo demás, las partes, aunque ya se hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, o la redacción de un escrito ulterior (en particular de un documento registrado), la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aún antes de que se redacte uno u otro escrito. Si, en cambio, el vendedor se ha comprometido a vender o el comprador se ha comprometido a comprar la cosa por el precio convenido el día en que la otra parte esté dispuesta a suscribir el documento, hasta entonces no habrá sino una promesa unilateral de vender o de comprar. Si ambas partes han convenido en que la venta no se perfeccionará sino al suscribirse el documento- lo que no debe presumirse-hasta ese momento sólo habrá promesa bilateral de venta”.
En el caso de autos la parte demandada niega la existencia de dicha negociación, por lo que la carga probatoria corresponde a la parte accionante según lo establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento civil que rezan:
Artículo 1354 Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En este sentido constata esta juzgadora que a los folios 15 al 17, 74 al 76 cursa original y copia de instrumento privado contentivo de contrato de arrendamiento, no desconocido, por lo que se valora, del cual sólo queda demostrado que sobre el inmueble señalado las partes tienen un arrendamiento, y así se declara.
Al folio 18 cursa copia simple de carta emitida por Central Inmobiliaria, con la cual se evidencia que se notificó la no prórroga del contrato, y así se declara.
A los folios 09 y 10 cursa copia simple de actas levantadas en INDECU, suscritas por el demandante y el representante de Central Inmobiliaria donde explanan asunto respecto a la desocupación del inmueble, lo cual nada aporta al controvertido, y así se declara.
Al folio 11 cursa copia simple de actas levantadas en INDECU, suscritas por el demandante María José de Abreu donde ambas partes acuerdan fijar una nueva oportunidad para reunirse, lo cual nada aporta al controvertido, y así se declara.
Al folio 12 cursa copia de acta levantada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry donde se notifica la no prórroga del contrato, y así se declara.
Al folio 60 y 61 cursa copia simple de instrumento privado contentivo de mandato de administración entre Manuel de Gouveia y central Inmobiliaria, que nada aporta al controvertido, y así se declara
Al folio 63 al 73 cursa copia certificada de instrumento registrado de titulo supletorio expedido a nombre de los demandados, con el cual se acredita la propiedad que sobre el inmueble tienen estos últimos, y así se declara.
A los folios 77 al 88 cursa copias simples de actuaciones realizadas por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, que sólo demuestra la notificación de no prórroga del contrato, y así se declara.
A los folios 98 al 107 cursa los testimoniales de Emma Sierra, Amal Badra, Jenis Guarino y Sami Idelbi, cuyas deposiciones nada aportan al controvertido, máxime cuando en el presente caso la negociación que se pretende demostrar excede de dos bolívares, siendo la prueba manifiestamente inadmisible por imperio de lo previsto en el artículo 1387 del Código Civil que reza:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares”.
Realizado el análisis de las pruebas se concluye que no hay evidencia alguna de elementos que nos permitan ni siquiera entrar a analizar y verificar los requisitos esenciales para establecer la existencia y validez de una negociación de compra-venta cuyo cumplimiento se exige, siendo forzoso establecer que la acción es infundada, y así se declara.