TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: BIANCA ROSA SIFONTES DE SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.057.161 y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: LESLIE VIVIANA PACHECO HERMOSO, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nros. V-12.138.799, y de este domicilio.-
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: BERNARDO DIAZ GRAU, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 718.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL ENRIQUE GOMEZ Y MIGUEL RAMON LINARES, Abogados en ejercicio, Inscritos en el Inpreabogado bajo los números N° 99.788 y 128.370 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
EXP. 10.498.-
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 16 de Abril de 2010.
En fecha 08 de Julio de 2010 el Alguacil consigna compulsa sin la firma del demandado y la parte actora solicita la citación por carteles.
En fecha 14 de julio de 2010 fueron librados los respectivos carteles.
En fecha 02 de agosto la secretaria deja constancia que se traslado y fijó los carteles en la morada de la demandada.
En fecha 03 de agosto de 2010 la parte demandada asistida por el abogado Miguel Ramón Linares, se da por citada en la presente causa.
En fecha 04 de agosto de 2010, la parte demandada confiere Poder Apud Acta al Abog. Jesús Antonio Gil Blanco.
En fecha 04 de agosto de 2010, la parte demandada confiere Poder Apud Acta a los abogados Rafael Enrique Gómez y Miguel Ramón Linares.
En fecha 05 de Agosto de 2010, la parte demandada da contestación a la demanda.
En fecha 23 de Septiembre de 2010, la parte actora promueve pruebas.
En fecha 28 de septiembre de 2010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 05 de octubre de 2010, fue evacuado el testigo promovido por la parte actora.
En fecha 06 de octubre de 2010 el apoderado de la parte demandada promueve pruebas.
En fecha 13 de octubre de 2010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada.
Encontrándonos en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo que consta de documento público inscrito el 30-05-2005, ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, bajo el N° 28, Folios 189 al 193, Protocolo primero, Tomo 12, que su representada es propietaria de siguiente inmueble: Apartamento distinguido con el N° 00-06, situado en la planta baja del Bloque 06, Edificio 01, UD-14, Sector 10, Edificio 01, Urbanización Caña de Azúcar, cuyos linderos y medidas son: NORTE: con pared que da al Apartamento N° 00-05; SUR: Con pared que da al Apartamento N° 00-07; ESTE: Con fachada este del Edificio; y OESTE: con piso del Apartamento N° 01-06. Que en fecha 08 de Octubre de 1999, ante la Notaria Pública Quinta, bajo el N° 03, Tomo 335, de los Libros de Autenticaciones, que el cónyuge de su representada ciudadano David Sarmiento Garzón celebro contrato de Arrendamiento con la ciudadana Leslie Viviana Pacheco Hermoso, antes identificada, por el inmueble supra identificado. Que la duración del contrato era por períodos de seis (6) meses, prorrogable en forma automática por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogar más el contrato. Que la cuestión es que mediante documento privado en fecha 14-02-2007, el arrendador David Sarmiento Garzón notificó a la Arrendataria, su voluntad de no prorrogar más el contrato sobre el inmueble de marras, cuya última prorroga semestral venció el día ocho (8) de Abril de 2007. Que la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble arrendado con el consentimiento tácito del arrendador, prorrogándose el contrato por tiempo indeterminado hasta el presente. Que el canon mensual fue en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (BS. 80.000,00) ahora OCHENTA BOLIVARES (BS. 80,00), suma que fue incrementada a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 250.000,00), ahora DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BS. 250,00). Que el caso es que su representada necesita habitar el inmueble arrendado en unión de su cónyuge David Sarmiento Garzón y sus dos (2) hijos, por cuanto no poseen otro inmueble de su propiedad en la ciudad de Maracay, ciudad en la cual trabajan ambos y su hijo menor de edad estudia 8vo grado de educación básica. Que se han visto en la necesidad de alquilar un inmueble desde el 01 de febrero de 2010, por tiempo determinado de tres (3) meses hasta el treinta (30) de abril de 2010, pagando un canon mensual de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 1.500,00), pudiendo vivir en el inmueble de su propiedad sin tener que pagar canon de arrendamiento. Que fundamenta su demanda en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1600 del Código Civil. Que por lo expuesto anteriormente demanda a la ciudadana Leslie Viviana Pacheco Hermoso, supra identificada, por desalojo y que entregue el inmueble totalmente desocupado y libre de personas y en las buenas condiciones que lo recibió. Que estima la demanda en TRES MIL BOLIVARES (BS. 3.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Alegan los apoderados de la parte demandada, que en fecha 05 de noviembre de 1997, el concubino de su mandante ciudadano Jose Gregorio Herde Mora, titular de la cédula de identidad N° 10.000.031, firmó un contrato de arrendamiento para ese mismo inmueble propiedad de Bianca Rosa Sifontes de Sarmiento, con la Empresa Inmobiliaria Comercial “LAS AMERICAS”, dicha empresa fue representada por la ciudadana AMERICA FLORES, titular de la cédula de identidad N° 3.516.516, con un terminó de seis (6) meses fijo y un canon de arrendamiento de SESENTA BOLIVARES (BS. 60,00), y en fecha 08 de octubre de 1999, su representada firmó un contrato de arrendamiento también autenticado con el ciudadano David Sarmiento Garzon, titular de la cédula de identidad N° 17.298.799, dicho instrumento establece que el plazo de duración es de seis (6) meses renovable por un lapso igual de manera automática, hasta que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovar el contrato. Que el ciudadano Garzón llego a un acuerdo con su poderdante con respecto al aumento del canon de arrendamiento, pues su mandante acepta el aumento del canon en el año 2007 y es hasta el 30 de julio del 2010 que supo que había disconformidad, pues los años anteriores todo era armonioso entre las partes, pues la poderdante había cumplido con el canon acordado hasta la fecha de manera puntual, tal cual lo había acordado con el ciudadano David Sarmiento. Que el ciudadano Garzón después de lograr el aumento del canon de arrendamiento de manera verbal le informa a su mandante, que para su tranquilidad no le va a firmar la notificación donde le exigía la culminación del contrato. Que la relación arrendaticia de su mandante surge el 05 de noviembre de 1997, mediante documentos autenticados por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, quedando insertos bajo el N° 46, Tomo 167, así como documento autenticado en fecha 08 de octubre de 1999, inserto bajo el N° 03, Tomo 335, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que los mencionados documentos contractuales son a plazo fijos y a plazos fijos renovables en el tiempo, lo que indica que la fundamentación que se basa el demandante para solicitar el desalojo no esta acorde con la relación arrendaticia existente entre las partes. Que niegan y rechazan toda y cada una de las partes la demanda incoada con su representada. Que por lo expuesto solicita se declare sin lugar la demanda y así mismo solicita el pronunciamiento que le concede la Ley para la prorroga legal de tres (3) años que le corresponde.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Original de Poder otorgado al Abogado Bernardo Diaz Grau, suscrito por ante la Notaria Pública Segunda en fecha 21-01-2010, (Folios 6 al 9).
2) Original del documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 30 de mayo de 2005, bajo el N° 28, Folio 189 al 193, Protocolo Primero, Tomo 12, segundo Trimestre del año en curso. (folios 10 al 12).
3) Original de contrato de Arrendamiento Notariado suscrito entre DAVID SARMIENTO GARZON y la ciudadana LESLIE VIVIANA PACHECO HERMOSO (folios 13 al 16).
4) Originales de notificación (folio 17).
5) Original de documento privado de Cesión de contrato de arrendamiento suscrito entre BIANCA ROSA SIFONTES DE SARMIENTO y como cedente GREGORIA JOSEFINA GONZALEZ FAJARDO y como arrendador DAVID GONZALEZ DIAZ (folio 18).
6) Copia simple de contrato de arrendamiento del cual hace referencia la cesión anterior, suscrito entre DAVID GONZALEZ DIAZ y GREGORIA JOSEFINA FAJARDO (folios 19 al 22).
7) Original de Acta de Matrimonio de los ciudadanos DAVID SARMIENTO GARZON Y BIANCA ROSA SIFONTES DIAZ, (folio 23).
8) Copia simples de Actas de Nacimiento de los hijos de la parte actora (folios 24 y 25).
9) Originales de Recibos de Pago de Alquiler (folios 55 al 56).
10) Original de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre DAVID GONZALEZ DIAZ y BIANCA ROSA SIFONTES DE SARMIENTO, (folio 57).
Por su parte los demandados, trajeron a los autos:
1) Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay del Estado Aragua, suscrito entre empresa INMOBILIARIA COMERCIAL “LAS AMERICAS S.R.L.” y el ciudadano JOSE GREGORIO HERDE MORA, (folios 47 al 52).
2) Original de Notificación, (folio 53).
3) Original de constancia de concubinato de los ciudadanos HERDE JOSE y PACHECO LESLIE, (folio 63).

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
Se desprende del libelo de la demanda que la acción intentada es la de desalojo, fundamentada en la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble junto a su grupo familiar.
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000.)…”
De manera que podríamos establecer que a los fines que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben concurrir 1) Que se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado 2) Principalmente que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita. 3) manifestación inequívoca que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos de convicción de la necesidad y 4) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
En el presente consta a los folios 13 al 16 original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento, el cual no fue impugnado, por lo que es valorado, quedando demostrada la relación arrendaticia, y así se declara.
En la cláusula segunda del contrato se dispuso: “El plazo de duración del presente contrato es de seis meses contados a partir de la firma del mismo, renovable por un lapso igual, automáticamente al menos que una de las partes de aviso a la otra que no está interesado en renovar, con no menos de treinta (30) días de anticipación por escrito.”
Al folio17 cursa original de notificación de no prórroga del contrato de fecha 14 de febrero de 2007 suscrita por la demandada, la cual no fue desconocida, por lo que se valora, y así se declra.
De lo anterior queda entonces establecido que la relación arrendaticia se inició el 08 de octubre de 1999, y al notificarse la no prorroga el 14 de febrero de 2007, la relación arrendaticia finalizó el 08 de abril de 2007, momento a partir del cual comienza a correr la prórroga legal que por aplicación del artículo 38, literal b) es de dos años que culminaron el 08 de abril de 2009 y al continuar el inquilino ocupando el inmueble con la anuencia de la parte arrendadora el contrato se transformó en indeterminado, y así se declara.
En cuanto al contrato de arrendamiento cursante al folio 49 al 52 suscrito entre Inmobiliaria Comercial Las Américas y Jose Gregorio Herde Mora, el cual se valora por tratarse de instrumento autenticado no impugnado, traído por la parte demanda a los fines de demostrar que la relación arrendaticia data de 1997, observa esta sentenciadora que se trata de una relación arrendaticia distinta a la aquí debatida, pues en ella aparece como arrendatario una persona diferente a la aquí demandada, por lo que se desestima el alegato de la parte demandada, y así se declara.
Respecto a la propiedad se observa que la parte actora la acreditó con original del documento protocolizado contentivo de la venta del inmueble objeto de la presente acción efectuada por parte de Javier De Jesús Uzcategui Hernández, procediendo en representación de INAVI a la ciudadana Bianca Rosa Sifontes De Sarmiento, venta efectuada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 30-05-05, instrumento éste que no fue impugnado, por lo que debe ser apreciado plenamente, conforme lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil, y así se declara.
En cuanto a la necesidad manifestada en que requiere el inmueble para ser ocupado por la accionante y su grupo familiar, se constata que a los folios 23, 24 y 25 cursa actas de matrimonio y nacimiento, no desvirtuadas, quedando demostrada la relación matrimonial y filial, y así se declara.
Al folio 57 cursa original de instrumento privado suscrito entre David Gonzalez Díaz y la accionante, y recibos de alquiler cursantes a los folios 55 y 56, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, los cuales fueron ratificados, según lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, según consta en el acta de declaración de testigos cursante al folio 60. En relación a este tipo de pruebas como elemento para comprobar la necesidad ha dicho la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo lo siguiente: “En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando-directamente o por un familiar-otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y a esto fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de tercero” pues, justamente, lo que se pretende probar de ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros…” (En GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Inmobiliario, Vol. I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2002, Pág. 196), quedando demostrado que la demandante vive alquilada en un inmueble ubicado en el Limón de esta ciudad de Maracay, y así se declara.
En cuanto al instrumental cursante al folio 18 por tratarse de instrumento privado emanado de terceros, no ratificado en juicio, se desecha y así se declara.
Por otro lado, la demandada promueve constancia de concubinato, documento que no guarda relación con el hecho controvertido, por lo que se desestima y así se decide.
De igual manera tenemos que la alegada necesidad sólo fue objeto de negación por la parte accionada sin que conste en autos ninguna actividad probatoria tendente a desvirtuarla, y así se declara.
Por lo tanto para quien aquí juzga la acción de desalojo se ajusta a lo previsto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.