TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: ALFREDO ALOISIO PORCO, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.171.511 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CESAR EDUARDO CHACÓN, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.180 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JESÚS EMILIO MARULANDA LOPERA, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.342.482 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JONNY NARCISO ARENAS ACOSTA, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 99.575 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXP No.: 10.739
SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 13 de Agosto de 2010, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve.
En fecha 19 de Octubre de 2010, el Alguacil de este Despacho consigna Recibo de Citación firmado por el demandado.
En fecha 15 de Octubre de 2010, la parte demandada, confiere Poder Apud Acta Abogado JONNY NARCISO ARENAS ACOSTA.
En fecha 21 de Octubre la parte demandada consignó escrito de contestación.
En fecha 27 de Octubre el apoderado del demandado consigna escrito de pruebas.
En fecha 29 de Octubre de 2010, este Tribunal admite, las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 05 de noviembre de 2.010 la parte actora le otorga poder Apud - Acta al Abogado CESAR EDUARDO CHACÓN.
En fecha 05 de Noviembre el apoderado de la parte Actora promueve pruebas siendo admitida en la misma fecha.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que en fecha quince (15) de abril del 2009, su ex cónyuge, Ciudadana SARA BEATRIZ NODA LA SALVIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.581.617, suscribió un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano Jesús Emilio Marulanda Lopera, sobre un inmueble que era de parte de la comunidad conyugal, por el hecho de estar casados, tal como consta de documento Registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha cinco (05) de Junio del año 2002, registrado bajo el N° 25, Tomo 8, folios 124 al 127 del protocolo Primero, ubicado en la Avenida 106 del Barrio la Democracia, N° 12, del Municipio Girardot del Estado Aragua. Que el inmueble antes señalado se dividió en dos locales comerciales signados con los números 12 y 12-A, que posteriormente fueron individualizados uno del otro. Que para los efectos de esta demanda de desalojo es el inmueble identificado con el N° 12-A, como se evidencia del contrato de arrendamiento. Que el inmueble le pertenece por adjudicación de acuerdo a Sentencia Firme emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción del Estado Aragua por Partición de Bienes de la Comunidad Conyugal, pasando a ser el dicho inmueble de única y exclusiva propiedad de la parte actora, manteniéndose la parte demandada en calidad de arrendatario. Que en fecha veintidós (22) de Enero de 2.010, se efectúo por ante el Juzgado Primero de los Municipios del Estado Aragua, Notificación Judicial al arrendador, donde se informaba que el nuevo arrendatario era Alfredo Aloisio Porco, así como de su prorroga legal y el aumento del canon de arrendamiento al termino del mismo, por un monto de UN MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 1.040,00) mensuales, los cuales serian pagados los primeros cinco (05) días de cada mes, tal como lo estipula el contrato en la cláusula tercera. Que si no cancela el canon a la fecha a partir del sexto día tendrá un recargo de cinco mil bolívares (Bs. 5,00) diarios. Que la duración del contrato es por un año fijo a partir del Primero (01) de Marzo del 2.009 hasta el Primero (01) de Marzo del 2.010, siempre y cuando estén cancelados todos los canon de arrendamientos, y que este notificado con treinta (30) días de anticipación al vencimiento. Que en fecha Quince (15) de abril del 2.010 se celebro un contrato de Arrendamiento en donde estipulada la cláusula tercera: Que igualmente el pago debería ser cancelado los primeros cinco (05) días de cada mes por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800, 00). Que posteriormente en fecha 20 de Enero del 2.010, el arrendatario en donde hizo una Notificación Judicial en donde se le informaba el incremento del canon de Arrendamiento en donde el ciudadano Emilio Marulanda Lopera hizo caso omiso. Que desde la firma del contrato el le estaba depositando en una cuenta personal de la Entidad Bancaria Banesco a nombre del ARRENDADOR. Que desde el Quince (15) de Abril del 2.009 hasta la presente fecha ha realizados pagos Parciales. Que el ciudadano supra ya identificado ha incumplidos con las cláusulas Tercera estipuladas en el contrato. Que desde que fue modificada la notificación en donde se le participo que el canon establecido era por la cantidad de UN MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs.1.040, 00) mensuales el cual ha hecho Pagos Parciales por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800, 00) mensual y así mismo en donde se le informo el incremento del mismo. Que también deberá cancelar un diferencial de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs.240, 00) por cada mes. Que quebrantando el canon de Arrendamiento y el cumplimiento del mismo desde la introducción de la demanda deberá cancelar los meses correspondientes Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio 2.010 .Que ARRENDATARIO no ha cancelado del pago de diferencia del canon de arrendamiento por ningún de los Juzgado Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot Del Estado Aragua. Que fundamenta la Demanda con Artículo 1592 Ordinal 2°, 1159, 1160,1167, 1205, 1264, 1269 del Código Civil. Que fundamenta con los Artículos 33,56 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que demanda la resolucion del contrato. Que cancele las Costas del presente Juicio. Que Estima la demanda en Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000, 00) o 230,76 U.T.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación, Niega, Rechaza y contradice que se trate de una demanda de desalojo cuando el actor demando la resolución del contrato, que el actor pasó a ser el ARRENDADOR, cuando existió una Subrogación del referido contrato. Que niega y rechaza y Contradice que había cancelado el aumento del canon de Arrendamiento cuando gozaba de la Prorroga legal en donde hice caso omiso a la notificación judicial ya que seguí cancelando el canon de Arrendamiento estipulado en el contrato ya que gozaba de la Prorroga legal. Que Niega Rechaza y Contradice que haya hecho pagos unilaterales y parciales ya que estoy al día como así lo especifica el contrato de arrendamiento y que también se le debe una diferencial de los meses antes señalados por el ARRENDADOR, y que posteriormente los pagos en vías de depósitos son ilegítimos en donde se expreso la voluntad de los contrayente y también alega en los hechos narrados en la demanda que sean ciertos y los correspondientes de insolvencias alega que no es cierto que e dejado de cancelar mas bien e desmostado y e cumplido el contrato. Que Niego y Contradice cancelar las costa del presente procedimiento y la demanda la estimo en Quince mil millones (Bs.15.000, 00).Que la demanda no puede ser intentada porque el ARRENDATARIO, esta disfrutando se Prorroga Legal y que tiene ya que tiene un vencimiento hasta el Primero (01) de Marzo del 2.011, y si en caso que estuviera vencida podría intentar por Resolución de Contrato. Que el arrendador no podrá privar el aumentó del canon de Arrendamiento porque la ley lo prohíbe y el decreto de los sobres alquileres.

DE LAS PRUEBAS.

La parte actora promovió:

1. Copia instrumento registrado (folios 08 al 10)
2. Copia Simple de informe de Partición.(Folios 11al 24)
3. Copia del Contrato de Arrendamiento, (folios 25 y 28)
4. Copia simple de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Y Mario Briceño Iragorry Del Estado Aragua (folios 29 al 36).
5. Originales de Estados de Cuentas, emitidos por Banesco (folios 37 al 42).
6. Originales de certificaciones de consignaciones emitidas por los Juzgados 1ero, 2do y 3ero Municipios del Estado Aragua (folios 43 al 53).

La parte demandada promovió:

1. Original de Documento de autenticado contentivo de Contrato de Arrendamiento (folios 63 al 66).
2. Copia Certificada del Libelo de la Demanda y Auto de Admisión (folios 67al 72).
3. Original de Notificación Judicial (folios 73 al 74).

PARA DECIDIR SE OBSERVA
La parte demandante pide la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en la falta de pago de los cánones de los meses de febrero a julio de 2010 por el arrendatario, los cuales fueron fijados en la cantidad de Bs. 1.040,oo) por el propio arrendador a través de una notificación judicial. A más de ello, pide también el pago de la diferencia entre los Bs. 1040,00 y los Bs. 800,00 que viene pagando el arrendatario desde el mes de abril de 2009; sobre ello la parte demandada niega el referido incremento.
En este sentido se constata que cursa al folio 25 al 27 copia simple de instrumento autenticado, no impugnado contentivo de contrato de arrendamiento, quedando así plenamente demostrada la relación arrendaticia, y así se declara.
En la cláusula tercera del contrato las partes pactaron: “El canon de arrendamiento es por la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) mensuales que el arrendatario pagará durante los primeros cinco días de cada mes a la arrendadora por adelantado…”
Cursa a los folios 29 al 36 copia simple de notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción judicial, no impugnada, por lo que se valora, conforme a la cual el referido Juzgado notifica al demandado entre otras cosas que el canon de arrendamiento será por la cantidad de Bs. 1.040,00.
A los folios 43 al 53 cursa originales de certificaciones arrendaticias, donde consta que la parte demandada no está realizando consignaciones, y así se declara
Del análisis del material probatorio concluye esta juzgadora que el único instrumento suscrito por el demandado donde adquiere la obligación de cancelar el canon de arrendamiento es el instrumento cursante al folio 64 al 66, contentivo del contrato de arrendamiento, en cuya cláusula tercera se fijó un canon de ochocientos bolívares, por lo es este el precio contractualmente acordado. No puede el propietario del inmueble pretender realizar, en forma unilateral, incrementos al canon de arrendamiento, pues el arrendamiento es un contrato bilateral, es decir, hay dos partes quienes consensualmente fijan el precio.
En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil, norma pertinente aplicable al hecho alegado por la parte demandante, establece:
”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
La referida norma consagra la pretensión por resolución de contrato bilateral con fundamento en el incumplimiento de su obligación por la otra parte. Consagrando igualmente, la opción para el demandante de acumular la pretensión indemnizatoria de los daños derivados del incumplimiento.
A su vez, el artículo 1.134 del Código Civil establece:
“El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga, y bilateral cuando se obligan recíprocamente.”
Asimismo, el artículo 1.579 del Código define el contrato de arrendamiento:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”
De modo que, el contrato de arrendamiento, es un contrato bilateral que celebran dos partes donde se obligan con prestaciones recíprocas. En el contrato de arrendamiento, la principal obligación a cargo del arrendatario, es pagar el canon de arrendamiento. Finalmente, dentro de esta cadena de artículos que deben concatenarse para establecer todos los elementos de la premisa mayor, se encuentra también el 1.133 ejusdem que establece:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
De los hechos alegados por la parte demandante, como fundamento de su pretensión, se puede constatar que no tiene respaldo en nuestro ordenamiento jurídico, la fijación unilateral y arbitraria del quantum del canon de arrendamiento por una de las partes, en este caso, por el propietario, en contra de la voluntad del arrendatario, ya que, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, es requisito sine qua non, para que pueda darse el contrato, es que haya habido acuerdo entre las partes para modificar el quantum del canon, y no lo hubo, porque según lo alega el propio demandante en su libelo, lo fijó él unilateralmente; mientras que el arrendatario, no aceptó ese nuevo canon. Por tanto, no se ha producido incumplimiento por parte del arrendatario. Y si bien es cierto que en materia inquilinaria, la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su artículo 14 prevé un ajuste automático del canon de arrendamiento con arreglo a los índices de inflación del Banco Central de Venezuela, cuando las partes no se ponen de acuerdo en el aumento: En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulando para ese mismo período, sí las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.”
Sin embargo, esta no es la hipótesis aplicable al presente caso, por cuanto, hasta el mes de enero de 2.009, el arrendador, estuvo aceptando un canon por Bs. 800,00. En consecuencia, resulta lógico, que si no se produjo ningún incumplimiento por parte del demandado no ha lugar a la resolución del contrato ni a la petición de pago de diferencial alguno, y así se decide.
En virtud de los alegatos de las partes y los razonamientos expuestos y con fundamento en las normas anteriormente transcritas, se hace inoficioso entrar en mayores análisis.