TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPEDIENTE N° 3792-10.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PARTE ACTORA: DORIS ELENA VALENCIA DE SUAREZ

APODERADA JUDICIAL: MUSAUEL FIGUERA SAMIRA FATIA

PARTE DEMANDADA: FLOR FRAGACHAN

I
Se inicia el presente procedimiento en virtud de demandada incoada por la Abg. MUSAUEL FIGUERA SAMIRA FATIA, Inpreabogado N° 101.107, apoderada judicial según se evidencia de documento consistente en sustitución de poder efectuado por el ciudadano RAUL CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.151.668, quien a su vez le fuere sustituido el poder por la ciudadana LILIBETH MENDOZA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.420.255, quien a su vez fuere apoderada de la ciudadana DORIS ELENA VALENCIA DE SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.738.138, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble constituido por una vivienda ubicada en El sector Las Casitas del Cementerio, calle Principal Las Terrazas, casa N° 16, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua.
En fecha 01 de Febrero de 2010 se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada ciudadana FLOR FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.159.748.
En fecha 08 de Febrero de 2010, se libró compulsa y se le entregó al alguacil para la práctica de la citación.
En fecha 01 de Marzo de 2010, el Alguacil titular de este Juzgado, manifiesta que se trasladó a citar a la parte demandada y no le fue posible practicar la citación.
En fecha 10 de Junio de 2010 se acordó la citación por carteles.
En fecha 21 de Junio de 2010 consignaron carteles debidamente publicados.
En fecha 22 de Junio de 2010 el secretario dejó constancia de haber fijado el cartel en la morada.
En fecha 15 de Julio de 2010 se designó defensor ad-litem a la parte demandada.
En fecha 28 de Octubre de 2010 este juzgador se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha 12 de Noviembre de 2010 el alguacil consignó boleta de notificación firmada por la defensora ad litem.
En fecha 15 de diciembre de 2010 se repuso la causa al estado de juramentar a la defensora ad litem.
En fecha 13 de enero de 2011 la defensora prestó el juramento de ley.
En fecha 17 de enero de 2011 la parte demandada presentó escrito de contestación.
En fecha 18 de enero de 2011 la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, siendo providenciadas en fecha 21 de Enero de 2011.
En fecha 24 de enero de 2011 la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo providenciadas en fecha 25 de Enero de 2011.
En fecha 28 de enero de 2011 se declaró desierto los actos de testigos fijados por este tribunal.
En fecha 08 de febrero de 2011 fue diferido el pronunciamiento para el quinto (5to) día de despacho siguiente.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del libelo de demanda se evidencia que la parte actora ciudadana DORIS ELENA VALENCIA DE SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.738.138, por intermedio de la apoderada sustituta Abg. MUSAUEL FIGUERA SAMIRA FATIA, Inpreabogado N° 101.107, según cadena de sustituciones debidamente comprobada que consta de documentos debidamente autenticados, y en las cuales se encontraba prevista la facultad expresa para sustituir en abogado de confianza, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la ciudadana FLOR FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.159.748, con ocasión a un inmueble constituido por una vivienda ubicada en El sector Las Casitas del Cementerio, calle Principal Las Terrazas, casa N° 16, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua.
Afirma al efecto la accionante que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que van de julio de 2009 a enero de 2010 a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,°°) cada uno, y que a pesar de las gestiones realizadas incluso a través de la oficina de inquilinato del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, no ha logrado que la inquilina solvente la situación de morosidad supra referida.
De igual forma se verifica que en el capítulo atinente al derecho, la parte actora fundamentó su demanda en los artículos 1167 del Código Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la demandada rechaza y contradice los hechos narrados por el demandante afirma que se encuentra solvente, asimismo rechaza la cuantía por exagerada. Y así se establece.

III
PUNTO PREVIO
RECHAZO DE LA CUANTÍA

La parte demandada ciudadana FLOR FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.159.748, asistida por la Abg. ERIKA GUTIERREZ, Inpreabogado N° 115.290, en el momento de la perentoria contestación a la demanda, procedió a rechazar la cuantía de la demanda establecida en la cantidad de NUEVE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 9.100,°°), equivalente a CIENTO SESENTA Y CINCO CON CUARENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 165,45 U.T) conforme lo dispuesto en los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la cuantía es exagerada pues se encuentra al día con sus obligaciones contractuales.
En este sentido, dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

Así las cosas, es requisito indispensable para el rechazo de la cuantía que se indique de manera categórica si se hace por exagerada o exigua, así lo ha dejado sentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05 de Agosto de 1997, Ponente Anibal Rueda, sentencia N° 0276, reiterada en fecha 22 de Abril de 2003, ponente Levis Ignacio Zerpa, sentencia N° 580:

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Negrillas adicionadas).
Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que la indemnización solicitada se sustenta en una pérdida patrimonial traducida en el hecho de no haber percibido un precio anual en razón de la constitución de la servidumbre, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de estimar el valor de la demanda.
Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada.
Siendo esta la línea argumentativa de EDELCA, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide. (Negrillas adicionadas)

Nótese como el rechazo puro y simple de la cuantía resulta improcedente, pues es obligatorio no sólo rechazar sino señalar si el mismo lo hace por exagerado o exiguo y debe indicarse el nuevo monto de la estimación, así lo dejó sentado también la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15 de Marzo de 2000, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, Exp. N° 003, en la que se estableció: “…En criterio de esta Sala, el demandado al contradecir la estimación de la demanda, debe necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual está obligado a probar en juicio, por no ser posible el rechazo puro y simple…”
De tal forma, que con fundamento a todo lo antes expuesto, este juzgador observando que la demandada señaló que la cuantía era exagerada, empero no señaló un nuevo monto de la estimación, procedente resulta declarar como puro y simple el rechazo de la cuantía, declarándolo sin lugar. Y así se declara.

IV
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Cursa a los folios 4 al 14 y 17 al 19, copias de documentos poderes y sustituciones en los que se hace constar que la Abg. MUSAUEL FIGUERA SAMIRA FATIA, Inpreabogado N° 101.107, es apoderada judicial de la accionante, según se evidencia de documento consistente en sustitución de poder efectuado por el ciudadano RAUL CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.151.668, quien a su vez le fuere sustituido el poder por la ciudadana LILIBETH MENDOZA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.420.255, quien a su vez fuere apoderada de la ciudadana DORIS ELENA VALENCIA DE SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.738.138, evidenciando este juzgador que la cadena de sustituciones fue debidamente comprobada con los instrumentos debidamente autenticados, y en las cuales se encontraba prevista la facultad expresa para sustituir en abogado de confianza. Y así se valora y declara.
Cursa a los folios 15 y 16, 20 al 23 y 90 al 93, copia de justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública de La Victoria, que al no haber sido ratificado en juicio no surte efectos probatorios en la presente causa. Y así se desecha.
Cursa a los folios 24 al 29, contrato de arrendamiento privado que al no ser desconocido, ni tachado de falso ha quedado legalmente reconocido, de fecha 01 de Abril de 2009 celebrado entre la ciudadana DORIS ELENA VALENCIA DE SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.738.138 y la ciudadana FLOR FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.159.748, sobre un inmueble destinado a vivienda ubicado en El sector Las Casitas del Cementerio, calle Principal Las Terrazas, casa N° 16, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua. De dicho contrato se evidencia que el mismo se fijó por seis meses fijos prorrogables por el consentimiento de ambas partes manifestado a través de nuevo contrato. Asimismo de la cláusula tercera se desprende que el canon de arrendamiento es por MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,°°) mensuales pagado por mes adelantado el primer día de cada mes, depositado en Cuenta de Ahorros del Banco Banesco a nombre de la arrendadora en Cta N° 01340131401312236012. Y así se valora.
Cursa a los folios 30 al 38 documentales consistentes en estados de cuenta en las que no consta ni firma ni sello de la persona que emanan, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desechan.
Cursa al folio 94 constancia de cancelación expedida por el Ministerio de Estado para La Vivienda y Habitat Región Aragua, en la que consta que la parte actora, ciudadana DORIS ELENA VALENCIA DE SUAREZ y el ciudadano CARLOS SUAREZ MORALES, cancelaron el saldo del crédito otorgado para construcción de vivienda, documento administrativo que produce efectos similares a los del documento público, pero que puede ser atacado a través de cualquier medio de prueba, sin que ello hubiere ocurrido en el caso sub judice, motivo por el cual la documental surte plenos efectos probatorios en la presente causa. Y así se valora.
Cursa a los folios 105 al 111 documentales consistentes en estados de cuenta con firma y sello del Banco Banesco, documentales que se valoran como instrumentos privados emanados de terceros que para que surtan efectos probatorios en juicio deben ser ratificadas por el tercero a través de la prueba testimonial, lo cual no ocurrió en la presente causa, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desechan.
Cursa a los folios 122 y 123 actas en la que consta que los actos de testigos quedaron desiertos.
No existiendo ninguna otra prueba que este juzgador haya de valorar.

V
MOTIVA

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:
El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato que para el momento de instaurar la demanda se encontraba corriendo la prórroga legal arrendaticia, periodo dentro del cual el contrato se considera a tiempo determinado, por lo que al haber la demandante accionado por la vía de la Resolución de Contrato de Arrendamiento, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y así se declara.
Asimismo analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado que las partes en el presente juicio celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una vivienda ubicada en El sector Las Casitas del Cementerio, calle Principal Las Terrazas, casa N° 16, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua.
A este respecto, es preciso enfatizar que era una carga de la parte demandada demostrar su afirmación de hecho consistente en la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Siendo que a lo largo del proceso la demandada no demostró el pago de los meses requeridos, en consecuencia se tiene por insolvente en su obligación de pago. Y así se declara.
Y siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, la cual no demostró haber cumplido durante los referidos meses de julio de 2009 a enero de 2010 a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,°°) cada uno, por lo que procedente resulta declarar con lugar la resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que el contrato estuvo estipulado por el periodo de seis (06) meses y la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos pactados contractualmente incurriendo en el supuesto de hecho establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perdiendo la inquilina el derecho a la prórroga legal, debiendo condenarse en consecuencia a la demandada a la entrega libre de personas y enseres del referido inmueble. Y así se declara.
Asimismo en relación al cobro de los cánones de arrendamiento dispone el artículo 1616 del Código Civil lo siguiente

“Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.”

Por lo que resulta perfectamente acumulable a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, el cobro de los cánones insolutos. En consecuencia, las pretensiones de la parte actora deben prosperar. Y así se declara.

VI
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el punto previo consistente en el rechazo de la cuantía por exagerada opuesto por la demandada ciudadana FLOR FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.159.748, SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE CÁNONES INSOLUTOS, interpuesta por la ciudadana DORIS ELENA VALENCIA DE SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.738.138, por intermedio de la apoderada sustituta Abg. MUSAUEL FIGUERA SAMIRA FATIA, Inpreabogado N° 101.107, según cadena de sustituciones debidamente comprobada que consta de documentos debidamente autenticados, y en las cuales se encontraba prevista la facultad expresa para sustituir en abogado de confianza, contra la ciudadana FLOR FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.159.748, TERCERO: Se condena a la demandada a la entrega libre de personas y cosas del inmueble arrendado constituido por un inmueble constituido por una vivienda ubicada en El sector Las Casitas del Cementerio, calle Principal Las Terrazas, casa N° 16, La Victoria, Municipio José Félix Ribas, del Estado Aragua. CUARTO: se condena a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio de 2009 a enero de 2010 a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,°°) cada uno, lo cual alcanza un total de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,°°), así como al pago de los cánones que se siguieron y seguirán venciéndose hasta el momento en que la sentencia quede definitivamente firme, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,°°) mensuales. QUINTO: El inmueble deberá entregarse solvente en relación a los servicios públicos. SEXTO: Por haber resultado vencida totalmente la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se le condena en costas.
Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro del lapso de diferimiento.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los catorce (14) días del mes de Febrero del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez temporal,
La Secretaria Accidental,
Abg. Camilo E. Chacón Herrera
Ingrid Mendoza Hinojosa.
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 10:20 a.m.-
La Secretaria Accidental,

Ingrid Mendoza Hinojosa.
CCH.- Exp. 3792-10.