TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPEDIENTE N° 4061-10.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PARTE ACTORA: AMIRA AHMAR DJOIWAED.

ABOGADO ASISTENTE: DARRY RAFAEL CASTRO CONTRERAS.

PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA.

APODERADOS JUDICIALES: ABGS. JESUS RAFAEL RODRIGUEZ SANCHEZ y JUAN JOSÉ RODRIGUEZ AGUIRRE.

I
Se inicia el presente procedimiento en virtud de demandada incoada por la Sra. AMIRA AHMAR DJOIWAED, siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-583.384, asistida del Abg. DARRY RAFAEL CASTRO CONTRERAS, Inpreabogado N° 135.766, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio José Rafael Revenga, del Estado Aragua.
En fecha 07 de Diciembre de 2010 se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251.
En fecha 20 de Diciembre de 2010, se libró compulsa y se le entregó al alguacil para la práctica de la citación.
En fecha 11 de Enero de 2011, el Alguacil titular de este Juzgado, manifiesta que se trasladó a citar a la parte demandada y el mismo se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 13 de Enero de 2011 se libró boleta de notificación de conformidad con las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de Enero de 2011 la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados JESUS RAFAEL RODRIGUEZ SANCHEZ y JUAN JOSÉ RODRIGUEZ AGUIRRE, Inpreabogados N° 24.190 y 125.934, quedando citada tácitamente conforme lo prevé el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de Enero de 2011 la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 04 de Febrero de 2011 la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas que le fueron providenciadas por auto de fecha 08 de febrero de 2011.
En fecha 09 de Febrero de 2011 la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas a las cuales se opuso la parte demandada.
Dichas pruebas fueron providenciadas por auto de fecha 11 de febrero de 2011.
En fecha 21 de Febrero de 2011 fue diferido el pronunciamiento por un plazo de 5 días de despacho.
En fecha 28 de febrero de 2011 se dictó auto testando la foliatura.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del libelo de demanda se evidencia que la parte actora Sra. AMIRA AHMAR DJOIWAED, siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-583.384, asistida del Abg. DARRY RAFAEL CASTRO CONTRERAS, Inpreabogado N° 135.766, acciona por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio José Rafael Revenga, del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Con pared divisoria que la separa de la casa distinguida con el N° 53, PONIENTE: Con callejón en medio y casa que es o fue de los hermanos Rosales, NORTE: Con calle Los Cachos, SUR: Con calle Real de el Consejo que es su frente.

Afirma al efecto la accionante que celebró con el arrendatario contrato de arrendamiento en el año 1998, que en fecha 01 de julio de 2007 firmaron contrato por el período de un año que finalizó el 30 de junio de 2008. Que en fecha 17 de abril de 2008 por medio de la Notaría Pública de La Victoria fue notificado el arrendatario de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, que seguidamente se comenzó a computar la prórroga de tres años a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que el demandado se insolventó con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero de 2010 a Noviembre de 2010, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,°°) cada uno.

De igual forma se verifica que en el capítulo atinente al derecho, la parte actora fundamentó su demanda en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil, y los artículos 38 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, el demandado rechaza y contradice los hechos narrados, impugna las documentales acompañadas en copias simples por el actor, aduce que existe una acumulación indebida de pretensiones pues a su entender no puede reclamarse el cumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamientos insolutos, alega la violación del debido proceso pues afirma la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un fondo de comercio por ello exige la tramitación del juicio por vía del procedimiento ordinario, alegando que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no era aplicable en el presente caso, por ello el juicio breve no es el procedimiento correcto para la tramitación del presente caso. Finalmente rechaza la cuantía del juicio por exagerada afirmando debió calcularse en la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,°°).

III
PUNTO PREVIO
RECHAZO DE LA CUANTÍA

La parte demandada ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251, en el momento de la perentoria contestación a la demanda, procedió a rechazar la cuantía de la demanda por exagerada afirmando debió calcularse en la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,°°), conforme lo dispuesto en los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la cuantía es exagerada pues se encuentra al día con sus obligaciones contractuales.
En este sentido, dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

Así las cosas, es requisito indispensable para el rechazo de la cuantía que se indique de manera categórica si se hace por exagerada o exigua, así lo ha dejado sentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05 de Agosto de 1997, Ponente Anibal Rueda, sentencia N° 0276, reiterada en fecha 22 de Abril de 2003, ponente Levis Ignacio Zerpa, sentencia N° 580:

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Negrillas adicionadas).
Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que la indemnización solicitada se sustenta en una pérdida patrimonial traducida en el hecho de no haber percibido un precio anual en razón de la constitución de la servidumbre, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de estimar el valor de la demanda.
Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada.
Siendo esta la línea argumentativa de EDELCA, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide. (Negrillas adicionadas)

Nótese como el rechazo puro y simple de la cuantía resulta improcedente, pues es obligatorio no sólo rechazar sino señalar si el mismo lo hace por exagerado o exiguo y debe indicarse el nuevo monto de la estimación, así lo dejó sentado también la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15 de Marzo de 2000, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, Exp. N° 003, en la que se estableció: “…En criterio de esta Sala, el demandado al contradecir la estimación de la demanda, debe necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual está obligado a probar en juicio, por no ser posible el rechazo puro y simple…”
De tal forma, que con fundamento a todo lo antes expuesto, este juzgador observando que la demandada señaló que la cuantía era exagerada, asimismo señaló un nuevo monto de la estimación, procedente resulta pronunciarse sobre dicho rechazo de la cuantía.
En este sentido el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil dispone que “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”
En relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate, contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, dejó sentado lo siguiente:

“…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’:
‘En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado’.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:
‘El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.’
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
‘Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda’.
El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:
‘Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
La presente demanda, tal como se señaló, versa sobre el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en la misma no se demandó el pago de pensiones insolutas ni accesorios, sino el cumplimiento de cláusulas contactuales, por tanto, en acatamiento al criterio jurisprudencial ut supra transcrito, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil.
Al efecto, el ciudadano Heriberto Álvarez, demandó el cumplimiento de cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito con la Comunidad de Propietarios de la Torre Lincoln, y estimó la cuantía de la demanda propuesta en la cantidad de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00).
Conforme a lo anterior, resultando aplicable al caso bajo estudio, la disposición contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía estimada por el demandante en el libelo de la demanda, constituye el interés principal del presente juicio. Así se decide.

En el presente caso, la accionante reclama el cumplimiento del contrato pues aduce firmemente que el arrendatario incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero hasta noviembre de 2010, por lo que la parte demandada perdió el derecho a la prórroga legal otorgada por el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en estos casos procedente resulta como se colige del argumento de autoridad supra citado que “… En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse…” Pero en el caso subjudice el contrato venció en fecha 30 de junio de 2008 a partir de cuyo momento comenzó a correr la prórroga legal de tres años, tiempo durante el cual el contrato se entiende a tiempo determinado, por lo que la prórroga vencía en fecha 30 de junio de 2011. Señalando el actor que el demandado adeuda los cánones de arrendamiento de los meses que van de Enero a Noviembre de 2010, es decir, un total de once (11) mensualidades a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6000,°°) cada una, por lo que del extracto antes citado subyace que “En los contratos a tiempo determinado, sí se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía”, por lo que la cuantía de la demanda debió determinarse por las pensiones reclamadas, tal como lo asevera el demandado de autos, motivo por el cual la defensa de fondo consistente en el rechazo de la cuantía debe prosperar, en consecuencia declarar con lugar la misma y fijar el monto de la cuantía en la cantidad establecida por el demandado, vale decir, SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,°°). Y así se declara.

III
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Cursa a los folios 03 al 06 contrato de arrendamiento privado celebrado entre la Sra. AMIRA AHMAR DJOIWAED, siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-583.384, y el ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio José Rafael Revenga, del Estado Aragua, por un período que va desde el 01 de Enero de 1998 hasta el 31 de Diciembre de 1998, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, que al no haber sido desconocido, impugnado o tachado de falso, en su oportunidad legal, surte entre las partes los mismos efectos que el documento público respecto a la declaraciones en el mismo contenidas, con lo que queda demostrada la existencia de la relación arrendaticia durante dicho período. Y así se valora.

Cursa a los folios 7 al 14, copias certificadas de documento de venta con derecho de usufructo registrado por ante el Registro Público de los Municipios José Félix Ribas, José Rafael Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, en fecha 13 de junio de 1997, bajo el N° 43, folios 406 al 409, protocolo 1° Tomo 16, del segundo trimestre, por ende se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documento público, en el que consta el derecho de propiedad de la parte actora. Y así se valora.

Cursa a los folios 15 al 17 contrato de arrendamiento privado celebrado entre la Sra. AMIRA AHMAR DJOIWAED, siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-583.384, y el ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio José Rafael Revenga, del Estado Aragua, por un período que va desde el 01 de Julio de 2007 hasta Junio de 2008, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, que al no haber sido desconocido, impugnado o tachado de falso, en su oportunidad legal, surte entre las partes los mismos efectos que el documento público respecto a la declaraciones en el mismo contenidas, con lo que queda demostrada la existencia de la relación arrendaticia durante dicho período. Y así se valora.

Cursa a los folios 18 al 22 copia simple de documento autenticado que fue impugnada por el adversario, y que posteriormente en el acto de promoción de pruebas fue traído en original y cursa a los folios 72 al 77, que se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documento público, en el que consta la notificación realizada por la parte actora a la parte demandada en fecha 17 de abril de 2008, de no renovar más el contrato y de que la prórroga legal opera de pleno derecho y tiene una vigencia tope al 01 de julio de 2011, asimismo le notificó que el canon de arrendamiento fue aumentado a la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,°°). Y así se valora.

Cursa a los folios 23 al 38 copias simples de facturas (documentos privados) que fueron impugnadas por el adversario en su oportunidad legal, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desechan.

Cursa a los folios 39 y 40 copias de documentos de identificación del apoderado actor y de la parte actora, las cuales no constituyen medios probatorios sobre los cuales haya que pronunciarse.

Cursa a los folios 56 al 71 duplicado de facturas a nombre de FRANCISCO DA SILVA que no se aprecian ya que conformidad con el principio de alteridad las partes se encuentran impedidas de fabricar sus propias pruebas, esto en virtud que el actor manifiesta que los originales los tiene en su poder la parte demandada pero no solicitó al efecto la prueba de exhibición de conformidad con lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Y así se desechan.

No existiendo ninguna otra prueba que este juzgador haya de valorar.

IV
MOTIVA

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:

El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.

Afirma al efecto la accionante que celebró con el arrendatario contrato de arrendamiento en el año 1998, que en fecha 01 de julio de 2007 firmaron contrato por el período de un año que finalizó el 30 de junio de 2008. Que en fecha 17 de abril de 2008 por medio de la Notaría Pública de La Victoria fue notificado el arrendatario de la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, que seguidamente se comenzó a computar la prórroga de tres años a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que el demandado se insolventó con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero de 2010 a Noviembre de 2010, dando lugar a la acción de cumplimiento.

En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo fijo o determinado que al finalizar dio lugar al inicio de la prórroga legal. Por lo que al haber la accionante demandado por la vía del cumplimiento del contrato, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y así se declara.

Asimismo analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio.

A este respecto, es preciso enfatizar que era una carga de la parte demandada demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos demandados. Esto en virtud que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Siendo que de conformidad con las pruebas aportadas no se verificó que el demandado haya producido ninguna probanza al efecto, por lo que este juzgador lo declara insolvente.

Por otro lado quedó plenamente comprobado que la accionante celebró con el arrendatario contrato de arrendamiento que inició en 01 de Enero de 1998 hasta el mes de Junio de 2008, lo que implica que la relación contractual tuvo una duración de diez años y seis meses, momento a partir del cual comenzó a computarse la prórroga de un año a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”(Negrillas adicionadas)

Por lo que efectivamente la prórroga de la que se hizo acreedor el arrendatario era de tres años.
Que en efecto quedo comprobado que la arrendadora notificó al inquilino de su voluntad de no prorrogar y que en consecuencia comenzó a contar la prórroga legal, pero el arrendatario dejó de pagar el canon cayendo en estado de insolvencia.

Por lo que, en definitiva según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil que establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Asimismo disponen los artículos 40 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” (Negrillas adicionadas)

Y siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, la cual no demostró haber cumplido durante los referidos meses de enero de 2010 a Noviembre de 2010, procedente resulta declarar la insolvencia del inquilino, en consecuencia declarar la pérdida del derecho a prórroga legal, condenándolo a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas, así como al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas. Y así se declara.

Finalmente se desecha la defensa de la parte demandada consistente en que no era aplicable la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino el Código de Comercio, en virtud de que lo arrendado era un fondo de comercio, ya que ha quedado demostrado que lo que se arrendó fue un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio José Rafael Revenga, del Estado Aragua, independientemente de la actividad comercial que allí haya realizado el demandado, por lo que la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es perfectamente aplicable al caso. Y así se declara.

En cuanto a la supuesta inepta acumulación de pretensiones, este juzgador verifica que la pretensión de cumplimiento de contrato fundada en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es perfectamente acumulable a la pretensión de cobro de los cánones insolutos, pues se trata precisamente de una obligación exigible por el arrendador, quien tiene derecho a percibir los cánones de arrendamiento como contraprestación al uso que sobre el inmueble ha tenido el arrendatario, por lo que se desecha el referido argumento. Y así se declara.

Ahora bien, es preciso resaltar que el accionante pretendía cobrar los cánones de arrendamiento de los meses de Enero de 2010 a Noviembre de 2010, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,°°) cada uno, siendo que de los autos no quedó demostrado que el valor del canon de arrendamiento fuera SEIS MIL BOLÍVARES (bs. 6.000,°°) sino que quedó establecido según las probanzas en TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,°°) cada uno, por lo que la referida pretensión ha de ser declarada parcialmente con lugar. Y así se declara.

V
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la defensa de fondo opuesta por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251, consistente en el rechazo de la cuantía por exagerada y se fija el monto de la misma en la cantidad establecida por el demandado, vale decir, SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,°°). SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sra. AMIRA AHMAR DJOIWAED, siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-583.384, asistida del Abg. DARRY RAFAEL CASTRO CONTRERAS, Inpreabogado N° 135.766, contra el ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, incoada por la Sra. AMIRA AHMAR DJOIWAED, suficientemente identificada, contra el ciudadano FRANCISCO JOSÉ DA SILVA NAIA, suficientemente identificado. CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el particular segundo se condena a la parte demandada a la entrega libre de personas y cosas del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio José Rafael Revenga, del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Con pared divisoria que la separa de la casa distinguida con el N° 53, PONIENTE: Con callejón en medio y casa que es o fue de los hermanos Rosales, NORTE: Con calle Los Cachos, SUR: Con calle Real de el Consejo que es su frente. QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el particular tercero se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 33.000,°°) correspondientes a los cánones de arrendamiento insólitos que van desde el mes de Enero de 2010 a Noviembre de 2010, más los que se siguieron y sigan venciendo hasta el momento en que la presente sentencia adquiera firmeza a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,°°) cada uno. SEXTO: Por no haber vencimiento total no hay condenatoria en costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro de término.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veintiocho (28) días del mes de Febrero del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez temporal,

Abg. Camilo E. Chacón Herrera
La Secretaria Accidental,

Ingrid Mendoza Hinojosa.
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 2:20 p.m.-
La Secretaria Accidental,

Ingrid Mendoza Hinojosa.
CCH.-
Exp. 4061-10.