TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de Apelación interpuesto por el abogado CARLOS LUIS ANDREA NIEVES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 94.010, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil FERRECEMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el numero 35, Tomo 29-3, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 10 de febrero de 2011, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano CALOGERO LA VERDE STRAZZERI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.270.710.
Dichas actuaciones fueron recibidas en este Despacho según nota estampada por la Secretaría el día 14 de junio de 2.011, constante de una (01) pieza que contiene ciento doce (112 folios útiles (folio 113). El Tribunal mediante auto dictado el día 20 de junio de 2011, se declaró competente para conocer el presente recurso de apelación (folio 114). Luego, mediante auto de fecha 01 de julio de 2011, esta Superioridad fijo oportunidad procesal para dictar sentencia al décimo (10mo) día de despacho siguiente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (Folio 115).-
II.- DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 10 de febrero de 2011, el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, procedió a dictar sentencia (Folios 90 al 95), en la cual se puede observar lo siguiente:

“...esta Instancia Judicial ve viable que la demanda que inicia estas actuaciones DEBE PROSPERAR, de conformidad con el Articulo 34 Literal b)…
“CON LUGAR” la demanda intentada por el ciudadano CALOGERO LA VERDE STRAZZERI…
Se condena a la parte demandada:
Ala entrega del identificado inmueble a la parte DEMANDANTE, libre de personas y con los bienes y enseres como le fue arrendado y en el mismo buen estado en que le fue entregado, todo de acuerdo a lo contemplado en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios ...” (Sic)

III.- DE LA APELACION DE LA PARTE DEMANDADA
Consta al folio noventa y seis (96), diligencia mediante la cual la parte demandada Sociedad Mercantil FERRECEMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el numero 35, Tomo 29-3, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 10 de febrero de 2011, en los siguientes términos:
“…Procedo APELAR la sentencia correspondiente al expediente N° 9495-10 dictada por este Tribunal el dia (10) diez de febrero de 2011…” (sic)

IV.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, por el abogado ARMANDO DOMENICO MAURIELLO CATENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 92.590, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CALOGERO LA VERDE STRAZZERI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.270.710, en contra de la Sociedad Mercantil FERRECEMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el numero 35, Tomo 29-3, por Desalojo (Folios 01 al 03).
Luego, mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines que se diera por citada y contestara la demanda dentro del lapso legal correspondiente (folio 14 y vto.).
Posteriormente, mediante escrito de fecha 20 de diciembre de 2010, la parte demandada dio contestación a la demanda (folios 27 al 29).
En fecha 13 de enero de 2011, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y en fecha 18 de enero de 2011, la parte demandada presento escrito de pruebas (folio 43 y vto).
El Tribunal A Quo en fecha 10 de febrero de 2011, dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora (folios 90 al 95).
En razón de lo anterior, la parte demandada ejerció recurso de apelación en los siguientes términos:
“…Procedo APELAR la sentencia correspondiente al expediente N° 9495-10 dictada por este Tribunal el día (10) diez de febrero de 2011…” (sic)
Ahora bien, evidencia esta Superioridad que la presente apelación fue interpuesta de forma genérica, por lo que, esta Alzada procederá a revisar la legalidad del fallo recurrido y a tal efecto observa:
HECHOS CONTROVERTIDOS:
La parte actora en el libelo de demanda alego lo siguiente:
. Que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle López Aveledo Sur, N° 20, Municipio Girardot, Parroquia Joaquín Crespo, Maracay, Estado Aragua, dentro de los siguientes linderos: NORTE: lo que es o fue de garaje militar; SUR: Casa que son o fueron de Antonio Mas, Marisa Aguilera y Doctor José Vicente Vizcarrondo; ESTE: Que es su frente, la Calle López Aveledo y OESTE: Extremo norte del Edificio denominado Pasaje Catalán.
. Que en fecha 27 de mayo de 2005, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad de Comercio FERRECEMAR, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 03 de mayo de 2005, bajo el N° 35, tomo 29-3, relación arrendaticia que tuvo por objeto el local comercial propiedad del actor.
. Que en fecha 27 de febrero de 2009, su representado notificó a la demandada, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, que el 01 de mayo de 2009 se iniciaba el lapso de prorroga legal de un (01) año de conformidad con lo establecido en el literal b) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual al permanecer la arrendataria en el goce del local comercial y haberse negado sin justificación alguna a hacer entrega del inmueble, vencido como se encuentra el lapso de prórroga legal del contrato, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado.
. Que al actor tiene la necesidad de ocupar el local comercial por cuanto desea ampliar el negocio cuya denominación comercial es CREDI-SUCRE y gira bajo la firma personal CALOGERO LA VERDE STRAZZERI.
Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente:
. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora al solicitar el desalojo de un local comercial, que detenta la demandada, bajo relación arrendaticia a tiempo indeterminado, en el cual ha demostrado un perfecto cumplimiento de las obligaciones inherentes a su condición de arrendatario, contenidas en el contrato de arrendamiento.
. Que el actor al señalar “la necesidad de ocupar el inmueble por cuanto desea ampliar su negocio…”(sic) expresa claramente la razón económica, para solicitar el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, siendo esto contrario a la doctrina empleada en forma continua por el Máximo Tribunal de la República.
De lo anterior se evidencia, que lo hechos controvertidos quedaron limitados en demostrar la procedencia o no de la acción de desalojo interpuesta con fundamento en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.
Ahora bien, ésta Superioridad a los fines de determinar la procedencia o no de la acción de desalojo y en consecuencia verificar la legalidad o no del fallo recurrido, pasará a efectuar la valoración del acervo probatorio cursante en las actas procesales:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora junto al libelo de demanda, consignó los siguientes medios probatorios:
1) Marcado “B” original de documento de propiedad debidamente Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Primer Circuito del Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 13 de diciembre de 1994, bajo el N° 778 folio 1014 (folios 08 y 09).
El anterior documento se cataloga como documento público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizados por un Juez con las solemnidades de Ley, y que ésta Juzgadora así lo aprecia en virtud que los mismos no fueron tachados por la parte demandada de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto del presente litigio. Y así se decide.
2) Marcado “C” Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Estado Aragua en fecha 27 de mayo de 2005, bajo el N° 42 Tomo 138, suscrito entre la parte actora ciudadano CALOGERO LA VERDE STRAZZERY (arrendador) y la parte demandada Sociedad de Comercio FERRECEMAR, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 03 de mayo de 2005, bajo el N° 35, tomo 29-3 (arrendataria) (folios10 al 12).
En este sentido, ésta Superioridad constató, que el contrato de arrendamiento fue presentado junto con el libelo de la demanda, por lo que, le correspondía a la parte demandada desconocerlo en el acto de contestación, verificándose de las actuaciones, que éste no fue desconocido ni impugnado en su oportunidad por el adversario, en consecuencia se tiene por reconocida la relación arrendaticia surgida entre los contratantes y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento, por lo que, ésta Superioridad le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.
3) Marcado “D” comunicación dirigida a la Sociedad de Comercio FERRECEMAR, C.A., en fecha 27 de febrero de 2009 y suscrita por el ciudadano CALOGERO LA VERDE (folio 13).
Ahora bien, la documental antes descrita constituye un documento privado, el cual resulta inconducente a los fines de demostrar el hecho controvertido, el cual es la procedencia o no de la acción de desalojo fundada en la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la litis, razón por la cual, se desecha del proceso. Y así se decide.
Es este orden de ideas, la parte actora en el lapso probatorio, promovió los siguientes medios:
a) En el capitulo I del escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió el merito favorable de autos, y con relación a esto ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, que no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.
b) Copia certificada de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Firma personal “Credi-Sucre”, la cual esta inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 08 de noviembre de 1984, bajo el N° 60, Tomo 137-A, la cual gira bajo la firma del ciudadano CALOGERO LA VERDE, parte actora en la presente demanda (folio 38 y 39).
El anterior documento constituye un documento público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizados por un Juez con las solemnidades de Ley, y que ésta Juzgadora así lo aprecia en virtud que los mismos no fueron tachados por la parte demandada de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte actora es la propietaria de la firma personal “Credi-Sucre” y que la misma tiene su domicilio en la Avenida 10 de diciembre Este N° 115, Maracay, Estado Aragua. Y así se decide.
c) La parte actora promovió inspección judicial a los fines que el Tribunal A Quo dejara constancia de los siguientes particulares:
“…1. Si el local donde esta constituido el Tribunal funciona un establecimiento mercantil identificado con el nombre comercial “FERRECEMAR”.
2. Si al lado del establecimiento mercantil donde se encuentra constituido el Tribunal, específicamente en el lindero Norte o en sentido norte del establecimiento denominado Ferrecemar, se encuentra una edificación denominada Edificio Afimar y se encuentra el local N° 1
3. Se deje constancia si en el local comercial numero 1 del edificio Afimar que esta al lado del local numero 20 donde funciona el establecimiento comercial denominado Ferrecemar funciona un establecimiento mercantil denominado “Credi-Sucre”…” (sic)

En este orden de ideas, consta a los folios 41 y 42 resultas de la inspección judicial realizada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 10 de enero de 2011, de la cual se desprende lo siguiente:
“…Al particular Primero: este Juzgado deja plena Constancia que efectivamente se encuentra funcionando en el local nro. 20; una empresa denominada “FERRECEMAR”, al particular Segundo; Este Juzgado apreció que al lado en el edificio Afimar esta un local Nro 1 donde funciona Credi-Sucre (en una forma contigua) al lado; en la misma acera; es decir, dos (02) locales colindad uno a otro con un espacio de un estacionamiento. Al particular Tercero: Este Juzgado constató que efectivamente existe un local denominado “CREDI-SUCRE”, específicamente al lado del local Nro. 20, donde funciona “Ferrecemar”, ambos locales están separados estrechamente por una vía de estacionamiento....” (sic)
Ahora bien, observa ésta Superioridad que la inspección judicial referida, resulta inconducente, toda vez que, en nada prueba el hecho controvertido en el presente caso, el cual es, la procedencia del desalojo por la necesidad del actor de ampliar el inmueble arrendado, razón por la cual, esta Superioridad la desecha del proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En otro orden de ideas, la parte demandada promovió los siguientes medios:
1) Copia Simple de “documento de condominio” (sic), del Conjunto Residencial Afimar (folios 44 al 81). Al respecto, quien decide observa que el anterior documento promovido por la parte demandada, son copias fotostáticas simples de un documento, por lo tanto, no tienen valor probatorio alguno, toda vez, que no son las copias exigidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desechan las referidas documentales. Y así se decide.
Ahora bien, una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta sentenciadora considera pertinente traer a colación los artículos 1.159 y 1.1160 del Código Civil, el cual señala:
Art. 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Art. 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

En otro orden de ideas y de manera general, se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas de la Alzada).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
En este orden de ideas, los artículos 33 y 34 literal b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, disponen:
“…Articulo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobreaIquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…” (Subrayado y negrillas de la Alzada)
De lo anterior, se evidencia que se puede demandar por desalojo cuando estamos en presencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, del caso de autos se pudo observar que la parte demandante, demando el desalojo del inmueble objeto de la litis fundada en el literal b de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, vale decir, en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado.
Al respecto, el autor ARQUIMEDES E. GONZALEZ F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
“Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo.” Ahora bien, para la procedencia de la acción con base en la causal bajo análisis, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:
1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito.
En este sentido, del caso de marras se observa que la parte actora suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento que, al principio comenzó siendo determinado, sin embargo vencido el termino del contrato, el arrendador, dejó en el uso pacifico del inmueble arrendado a la sociedad mercantil FERRECEMAR, por lo que, el contrato se renovó en las mismas condiciones, operando la tácita reconducción, por lo que, de autos quedo verificado que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
2. La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de esta Sentenciadora, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Al respecto, del caso de marras, quedo verificada la propiedad del demandante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, según consta de documento de propiedad que cursa a los folios 08 y 09 y que fue valorado por ésta Superioridad en líneas anteriores.
3. Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba no procederá la mencionada acción, toda vez que, dicha necesidad debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual.
Con relación a este requisito, tenemos que la necesidad de ocupación tanto del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular.
Ahora bien, en el caso bajo examen las argumentaciones en que fundamentó el accionante su pretensión, son hechos totalmente distintos a lo referido al derecho o estado de necesidad que tiene el propietario para desalojar al inquilino, pues no aplicable para los casos de locales comerciales el contenido del artículo 34 literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en el solo se encuentra referido a inmuebles destinado a vivienda.
En ese sentido, la doctrina perfectamente distingue la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble para así o para sus familiares, en entendido solo para hacer uso de vivienda y no está referida a locales comerciales como es el presente caso.
Siendo así, y con relación al tercer requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo con base a la necesidad de ocupar el inmueble, esta Sentenciadora considera que no quedó demostrada la necesidad del actor de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, dado que no aportó prueba alguna al efecto, que pudiera ser tomada en consideración por esta Juzgadora, para demostrar fehacientemente su necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado. Y así se decide.
En este otro orden de ideas, es relevante señalar el contenido establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Igualmente, en Sentencia Nº 389 de la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 00-261 de fecha 30/11/2000, se dejó sentado lo siguiente:
“... Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...".

Observa ésta Alzada que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil; que establece en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
Ahora bien, analizado lo anterior, ésta Alzada considera oportuno traer a colación lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…”

Es por ello que, del presente caso, y de los medios probatorios traídos a los autos, se desprende que el demandante (identificado ut-supra), no logró probar la necesidad de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, constituyendo tales circunstancias, un incumplimiento a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, esta Alzada concluye que los alegatos de la parte actora y sus fundamentos de hecho no se subsumen dentro de los presupuestos establecidos en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, menos aun en el literal b del articulo en mención, razón por la cual, la demanda interpuesta por el ciudadano CALOGERO LA VERDE no debe prosperar, y debe ser declarada sin lugar de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso Declarar Con Lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS LUIS ANDREA NIEVES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 94.010, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil FERRECEMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el numero 35, Tomo 29-3, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 10 de febrero de 2011, en consecuencia SE REVOCA, la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 10 de febrero de 2011. Y así se decide.
V. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS LUIS ANDREA NIEVES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 94.010, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil FERRECEMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el numero 35, Tomo 29-3, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 10 de febrero de 2011.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 10 de febrero de 2011. en consecuencia:
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el abogado ARMANDO DOMENICO MAURIELLO CATENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 92.590, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CALOGERO LA VERDE STRAZZERI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.270.710, en contra de la Sociedad Mercantil FERRECEMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el numero 35, Tomo 29-3, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora en el juicio principal de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: No hay condenatoria en costas por la interposición del recurso de apelación.
Déjese copia certificada. Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veinte (20) día del mes de julio de 2011. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GÓMEZ CABRERA

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. FARANAZ ALI

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 2:50 de la tarde.-
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. FARANAZ ALI

CEGC/fcz.-
Exp. 16.928-11