TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de Julio de 2011
201º y 152º

ASUNTO: AH14-V-2004-000110
PARTE ACTORA: Ciudadana JUSTA ELIZABETH BEGAZO DE LUGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la cedula de identidad Nº V-14.965.014.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano MARCEL ANTONIO LEAL OQUENDO, Abogado de este domicilio y debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 30.340.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil BIENES RAICES BERFEDO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Distrito Capital, bajo el Nº 50, tomo 24-A, Segundo, de fecha 20 de Julio de 1.993; representada por su representante legal ciudadana DORIS JOSEFINA VELASCO DE COLMENARES, Venezolana, mayor de edad y titular de la cedula V-3.223.610.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana, MARIA ANTONIETA BERLIROZ ROJAS, abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 10.702.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

Se inició la presente causa por Libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el Ciudadano MARCIEL ANTONIO LEAL OQUENDO, antes identificado, en representación de la ciudadana JUSTA ELIZABETH BEGAZO DE LUGO, también identificada en los autos; y que previo los trámites administrativo de ley, fue asignado a este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su debida sustanciación y decisión y revisadas como han sido las actas que conforman el expediente, este Juzgado pasa a detallar los actos del proceso:
La controversia viene dada en razón de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoara la Ciudadana JUSTA ELIZABETH BEGAZO DE LUGO, en contra de la Sociedad Mercantil BIENES RAICES BERFEDO, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
Alegó la parte actora que suscribió un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, con la Sociedad Mercantil BIENES RAICES BERFEDO, C.A., representada por la ciudadana DORIS JOSEFINA VELASCO DE COLMENARES, Venezolana, mayor de edad y titular de la cedula V-3.223.610, sobre un inmueble ubicado en la avenida Andrés Bello, Urbanización Guaicaipuro, entre la Primera y Segunda Transversal Sur, Quinta denominada “YAJAIRA”, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, constituida una casa y el terreno donde se encuentra construido, el cual esta Registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de Junio de 1.999, bajo el Nº 20, Tomo 26, Protocolo Primero.
La presente demanda, fue admitida por este Juzgado, mediante auto de fecha 10 de Noviembre de 2004, acordándose la citación de la parte demandada y tramitándose dicha demanda por el procedimiento ordinario
Cumplidos los trámites inherentes a la citación personal de la parte demandada, en fecha 17 de Enero de 2.005, este Tribunal acordó, la citación por carteles, a tal efecto, el mismo fue elaborado en esa misma fecha.
Así mismo, y luego de darse por citada la parte demandada en el presente Juicio, la misma dio contestación a la demanda de marras; en tal sentido, y de pleno derecho, se dio apertura al lapso probatorio donde ambas partes promovieron escritos de pruebas para que fueran admitidas y luego evacuadas.
Por ultimo en fecha 12 de Agosto, quien aquí narra los hechos, se avoco al conocimiento del presente Juicio, dejándose transcurrir íntegramente los lapsos indicados. Por otra parte, la representación Judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencias, en varias oportunidades, que este Juzgado dictara sentencia en el presente caso.
-II-
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este Juzgador a dictar sentencia, lo cual lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente las pretensiones que hace valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1º- Contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de Octubre de 2.000, anotado bajo el Nº 63, Tomo 121, del Libro de autentificaciones llevado por ese despacho. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
2º- Titulo de propiedad del inmueble objeto del presente Juicio, debidamente autenticado, por ante la Notaria Publica Décima Octava del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 03 de Marzo de 1.994, quedando anotado bajo el Nº 47. Tomo 05; Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECLARA.
3º- Así mismo, la representación Judicial de la parte actora consignó a los autos, junto a su escrito Libelar, la Resolución Nº 008273, emanada del Ministerio de Infraestructura, Dirección general de Inquilinato Unidad Legal, sustanciado en el expediente 21.633-271; Con vista a esta probanza, se observa que dicha resolución administrativa, no fue tachada, ni impugnada en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECLARA.
4º- Por otro lado, la representación Judicial de la parte actora consignó una serie de copias certificadas, contentivas de un Juicio de Desalojo incoado por la Sociedad Mercantil BIENES RAICES BERFEDO, C.A., contra el ciudadano RODRIGO HERNANDEZ, mayor de edad, de este domicilio titular de la cedula Nº V-5.118.729; en dichas copias se puede develar, que el mismo trata sobre un juicio Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, el cual se encuentra terminado, y con el resultado negativo para el accionante, es decir fue una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento declarada sin lugar en su definitiva; A este respecto, se observa que dichas copias no fueron tachadas, ni impugnadas en forma alguna en su oportunidad legal por la parte contaría, razón por la cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE ESTABLECE.
Bajo este mismo contexto, la representación Judicial de la parte actora en el lapso probatorio, promovió el merito favorable de los autos; en este sentido, este Sentenciador hace un pronunciamiento en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos realizado por la parte actora en la presentación de las pruebas:
En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:

“…El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”

En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:

“… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas” una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir, que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, tanto lo favorable, como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Y ASÍ SE DECLARA.
Por otro lado, la representación Judicial de la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas reprodujo documentos que trajo el actor a juicio, en tal sentido, este Sentenciador le aclara a la representación Judicial de la parte demandada, que dichos documentos ya fueron examinados y valorados por este Juzgador y los mismos fueron declarados como prueba suficiente, en lo que de ellos mismos se desprende.
De igual modo, la misma parte promovente, promovió inspección ocular o judicial, al expediente Nº 29.118, llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta misma Circunscripción, contentivo del Juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentado por la Sociedad Mercantil BIENES RAICES BERFEDO C.A., contra el ciudadano RODRIGO HERNANDEZ, quien es el inquilino o arrendatario del inmueble objeto de la presente acción. Con respecto a esta prueba, se observa que la misma no fue evacuada por este Tribunal, en el respectivo lapso probatorio, en tal sentido, quien aquí decide considera que por cuanto no se pudo evacuar la prueba en cuestión, este Tribunal desecha la misma por inexistente y no es apreciada para decidir. Y ASI DE DECLARA.
Ahora bien, observa este Sentenciador que la presente controversia viene dada en razón de una demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que incoara la ciudadana JUSTA ELIZABERTH DE LUGO contra, la Sociedad Mercantil BIENES RAICES BERFEDO, ambos plenamente identificados en los autos, por cuanto según aduce la parte demandante, la empresa demandada incumplió con su obligación de otorgar el documento traslativo de la propiedad, por cuanto la vendedora hoy parte demandada, no ha desalojado a los inquilinos que poseen una de las plantas del inmueble dado en opción de compra venta, razón por la cual no se pudo llevar a cabo, la venta final del inmueble de marras.
Así pues, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En este orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil implanta que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito en fecha 03 de Octubre de 2.000, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el Nº 63, Tomo 121, del Libro de autentificaciones llevado por este despacho. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la parte actora demostró con el referido Contrato de promesa de Venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión ésta aceptada por la parte demandada; así mismo, este Tribunal, de una revisión minuciosa y exhaustiva del presente expediente, pudo constatar que el contenido de la cláusula “CUARTA” del contrato objeto de estudio, es condicional para el cumplimiento de la obligación principal, por cuanto la misma depende de un hecho futuro; a mayor abundamiento, este Sentenciador considera necesario citar el contenido de la cláusula CUARTA del contrato de marras, y en tal sentido, la misma reza lo siguiente:
CUARTA. El plazo de duración de esta opción de compra venta será de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del presente documento de opción compra venta, quedando plenamente establecido que este lapso se prorrogara automáticamente, sin necesidad de convenio expreso entre las partes y así queda lo establecen, hasta tanto el inmueble objeto de la presente opción, que hoy se encuentra arrendado, este totalmente desocupado de personal y bienes. Una vez que las dos plantas de la quinta estén totalmente desocupado de personas y bienes. Una vez que las dos plantes de la quinta estén totalmente desocupadas, se procederá a materializar la compra venta a que se refieren el presente documento, para lo cual LA OPCIONANTE VENDEDORA notificara a LA OPCIONANTE COMPRADORA que se han cumplido con las condiciones a que se refiere la presente cláusula y cláusula Décima de este mismo contrato, como es la desocupación del inmueble y que una vez realizada esta notificación a LA OPCIONANTE COMPRADORA, se establece un lapso de Veinte (20) días prorrogables por igual termino, veinte (20) días, previo acuerdo entre las partes, dentro del cual deberá otorgarse el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, entendiéndose que la fecha de vencimiento de esos veinte (20) días o de la prorroga, si la hubiese, será el vencimiento de la presente opción de compra venta.

Con vista a la cláusula antes transcrita, podemos afirmar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. En este sentido dispone el Artículo 1.159 del Código Civil vigente que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato. Una vez perfeccionado el contrato, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad unilateral, a menos que la ley lo autorice expresamente. El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia. Y ASI SE ESTABLECE
En este mismo orden de ideas, se sostiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la ley. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena conforme al artículo 1.264 del Código Civil Venezolano que reza: LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAIDAS; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
Es este el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. Así pues, el Juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Así las cosas, abordando el caso que nos ocupa, tenemos que la Cláusula CUARTA, del contrato de marras, en la que sin duda alguna, obliga al vendedor a desalojar a los inquilinos que se encuentran poseyendo una de las plantas del inmueble ofrecido en venta, no es menos cierto, que dicha cláusula o en el cuerpo de dicho contrato, no se estipulo el tiempo para cumplir con tal obligación, lo que trajo como consecuencia que el contrato de marras se viniera prorrogando automáticamente, por el lapso estipulado en dicha cláusula es decir, por ciento ochenta días (180), hasta tanto el vendedor, hoy parte demandada, desaloje a los arrendatarios del inmueble objeto del presente juicio; con esto se quiere decir, que el contrato in comento, se encuentra vigente, y no se denota ningún tipo de incumplimiento por parte del vendedor, hoy parte demandada, por cuanto, al carecer dicha cláusula, de la fijación de un tiempo determinado para ejecutar o cumplir con la obligación allí contenida, deja un espacio en el tiempo, convirtiendo dicha obligación a tiempo indeterminado y obligando a quien aquí decide, a apartarse de opinar o modificar lo pactado y convenido en dicho acuerdo, por cuanto dicha intromisión por parte de este Organismo Jurisdiccional, atentaría directamente, al principio de autonomía de la voluntad de las partes; en consecuencia y bajo los argumentos antes explanados, se observa que la presente acción, no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE

-III-
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, sigue la ciudadana JUSTA ELIZABETH BEGAZO DE LUGO,, contra la Sociedad Mercantil BIENES RAICES BERFEDO, C.A todas las partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente Juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil.-
TERCERO: Por haber sido dictada fuera de lapso la presente decisión, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233, ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 27 días del mes de Julio de 2011. Años 201º y 152º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Acc,

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince

En esta misma fecha, siendo las 11:31 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Acc,

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince

Asunto: AH14-V-2004-000110
CARR/JLCP/cc