TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: MARIA BEGOÑA GUTIERREZ FERNANDEZ, venezolana mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 6.298.227.-

DEMANDADOS: Sociedad Mercantil INVERSIONES JOFE C.A, debidamente inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 17 de Marzo de 2005, bajo el Nº 84, Tomo 1061-A y modificada según documento inscrito en esa misma oficina bajo registro de fecha 13 de Agosto de 2007, bajo el Nº 26, Tomo 1638ª, RIF. Nº J-31302635-2,y SERAFÍN GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 2.804.118 en su calidad de fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que por el contrato de arrendamiento asumió la referida Sociedad Mercantil INVERSIONES JOFE C.A.

APODERADO
JUDICIAL
DEL
DEMANDANTE: LUÍS LESSEUR K. abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.170

APODERADO
JUDICIAL
DE LOS
CO-DEMANDADOS: GERMAN ANTONIO GUEVARA MENDOZA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2011-004446

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 15 de Noviembre de 2.010, la cual fuere debidamente admitida en fecha 19 del mismo mes y año, por los trámites del juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte co-demandada.
En fecha 21 de Enero de 2.011, compareció ante este Tribunal el ciudadano Cesar Martínez, Alguacil Adscrito a este Circuito y Encargado de practicar la citación de las parte co-demandada, y quien mediante diligencias hace saber a este Tribunal que consignaba compulsa librada a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JOFE C.A., en nombre de su presidente y representante legal el ciudadano Fernando Valero sin firmar con su respectiva orden de comparecencia por cuanto no se encontró al referido ciudadano, e igualmente dejaba constancia de haber hecho entrega de la compulsa librada al ciudadano Serafín Gutiérrez, indicando asimismo que el referido ciudadano se negó a firmar el recibo constancia de recibido.
En fecha 28 de Enero de 2011 se libró boleta de notificación conforme a lo dispuesto en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de Marzo de 2011 se ordenó la citación de la parte co-demandada por medio de correo certificado con aviso de recibo conforme a lo dispuesto en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de Mayo de 2011 se libró Cartel de Citación según lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil
En fecha 01 de Junio de 2.011, compareció el ciudadano German Antonio Guevara Mendoza en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y presentó escrito de contestación de la demanda
En fecha 21 de marzo de 2.011, compareció el demandado, representado por abogados y consignó escrito de contestación a la demanda junto con recaudos.
En fecha 07 de Junio de 2.011, la representación judicial de la demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado en fecha 10 de Junio de 2.011.
En fecha 08 de Junio de 2.011, la representación judicial de la demandante consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado en fecha 10 de Junio de 2.011.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda que su representado celebró contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES JOFE C.A, sobre el inmueble constituido por un (1) local comercial tipo galpón construido en la parcela Nº 13, el cual se encuentra ubicado en la calle Mara, del sector la Nava, en la carretera vieja que lleva de Caracas a Baruta vía Santa Inés Las Minas, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que dicha relación arrendaticia consta en los contratos de arrendamiento celebrados, el primera en fecha 27 de Julio de 2005, con fecha de conclusión para el 30 de Junio de 2006; y autenticado por ante la Notaría Publica Primea del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 27 de Julio del 2005, anotado bajo el Nº 05 del tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y el último contrato de naturaleza privada firmado en fecha 01 de Agosto de 2005 con fecha de finalización para el 31 de Julio de 2007.
Que el contrato de arrendamiento se fijó a tiempo determinado, el cual comenzó en fecha 01 de Agosto del 2006 y terminó el 31 de Julio de 2007, sin que hasta la fecha la arrendadora haya hecho entrega del inmueble.
Que el precio del canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de novecientos sesenta mil bolívares exactos (Bs. 960.000) tal y como se establece en la cláusula cuarta del contrato, quedando pactado igualmente que dicho pago debía hacerse de forma mensual.
Que de conformidad con la cláusula quinta del contrato, la arrendataria, debía pagar en la misma oportunidad del arrendamiento un porcentaje de gastos comunes por el hecho de existir tres plantas independientes unas de otras en el galpón.
Que en la cláusula sexta del contrato se estableció que la falta de pago de una de las mensualidades del arrendamiento o de los gastos comunes de mantenimientos dará derecho a la propietaria arrendadora a solicitar la resolución del contrato.
Que con respecto a las garantías de la relación arrendaticia, el ciudadano Serafín Gutiérrez se constituyó como fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que por el contrato de arrendamiento adquiere la arrendataria Inversiones Jofe C.A., independientemente de su monto y durante la vigencia del contrato y sus prórrogas, tal y como se evidencia de la cláusula décima quinta, siendo dicha fianza aceptada y consentida por la ciudadana Trina Pirela Gutiérrez, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.083.252 en su calidad de cónyuge del arrendador.
Que hasta el día de la presentación de la demanda, la arrendataria ha permanecido en el inmueble, sin cumplir su obligación de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos hasta el mes de Octubre de 2010, debiendo la cantidad de 37 meses de arrendamiento, los cuales representan la cantidad de treinta y cinco mil quinientos veinte bolívares (Bs. 35.520,00).
Que cabe destacar que la arrendataria utiliza todos los accesos al local para guardar y depositar sus bienes, es decir, no se limita al uso del primer piso que fue el que se le entregó en arrendamiento sino que usa lugares como las escaleras, y cualquier otro rincón del galpón como depósito de los materiales y herramientas haciendo difícil para su representada usar el resto del inmueble porque sus accesos están limitados por el desorden y el abuso en el uso de las áreas comunes que hace la arrendadora, en violación del contrato de arrendamiento.
Que en vista de lo anteriormente narrado ha incumplido con sus obligaciones contractuales, sin justificación alguna a pesar de todas las comunicaciones y esfuerzos de su representada para conseguir la entrega del inmueble, y el pago absoluto de los cánones.
Que por lo anteriores argumentos y explicaciones procede a demandar a la empresa Inversiones Jofe C.A., en su carácter de arrendataria, y al ciudadano Serafín Gutiérrez en su calidad de fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que por el contrato de arrendamiento asumió Inversiones Jofe C.A., por la vía de desalojo del inmueble establecido en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a” y en consecuencia proceda a: 1) A la entrega del bien inmueble libre de bienes y personas. 2) Al pago de la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 35.520,00) a razón de los cánones de arrendamiento generados desde Agosto hasta Noviembre de 2010 a razón de NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 960.000,00) mensuales por concepto de daños y perjuicios, mas las cantidades que se sigan acumulando hasta la entrega definitiva del inmueble. 3) A las costas y costos que se deriven del presente proceso de resultar vencida la demandada en su totalidad.

Ante esta pretensión, la parte demandada en la oportunidad de la contestación señaló:
Que alega y opone como defensa previa, tanto en nombre del demandado principal como del fiador demandado, el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Agosto de 2007 al mes de Noviembre de 2007 por cuanto los mismos fueron pagados por su representada.
Que alega y opone como defensa previa en nombre de su representada Inversiones Jofe C.A., así como en nombre del ciudadano Serafín Gutiérrez la prescripción de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Diciembre de 2007 al mes de Mayo de 2008, con fundamento el los artículos 1952 y 1980 del Código Civil.

Admite que entre las partes existió una relación arrendaticia, reglada por los contratos acompañados por la parte actora, pero niega que deban 37 meses de cánones de arrendamiento.
Que por otra parte niega que su representada utilizara todos los accesos del local para guardar y depositar sus bienes y no se limitara a usar solo el primer piso del inmueble arrendado, pues no es cierto que su representada utilizara las escaleras y cualquier otro rincón del galpón como depósito de sus materiales y herramientas, por lo que es falso que su representada hubiera incurriendo en violación del contrato de arrendamiento.
En relación al co-demandado Serafín Gutierrez, se señaló que éste debe garantiza la obligación del deudor principal de manera subsidiaria.
Señalo que: “Por último, ciudadano Juez, vistas las defensas previas opuestas de pago y prescripción, y por cuanto la demandante alega incumplimiento de 37 mensualidades, pido al Tribunal que el monto definitivo adeudado por mi representada se determine mediante una experticia complementaria, por un solo experto designado por el Tribunal…”
Finalmente pide que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

Así, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. La transcrita norma, contentiva de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.
Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:
PARTE ACTORA
- Cursante desde el folio 09 al 11, copia del Instrumento poder que acredita la representación de la parte actora, el cual no fue tachado, ni impugnado en su oportunidad legal, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se establece.-
- Cursante desde el folio 12 al 16, original de contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por la planta primer piso, del galpón industrial perteneciente a la ciudadana Maria Begoña Gutiérrez Fernández, ubicado en la parcela número trece (13) de la calle Mara del Sector La Naya, Municipio Baruta del Estado Miranda, asi como plano anexo al contrato, autenticados por ante la Notaría Publica Primera. del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 27 de Julio del 2005, anotado bajo el Nº 05 del tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría Dicho instrumento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de uno de los previstos en el artículo 429 eiusdem, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, máxime cuando fue reconocido por la demandada como el origen de la relación contractual con la actora. Así se establece.-
- Cursante del folio 20 al 22 Original de Contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por la planta primer piso, del galpón industrial perteneciente a la ciudadana Maria Begoña Gutiérrez Fernández, ubicado en la parcela número trece (13) de la calle Mara del Sector La Naya, Municipio Baruta del Estado Miranda, siendo dicho contrato de naturaleza privada, y no habiendo sido tachado ni desconocido por los co-demandados, sino todo lo contrario, fue expresamente reconocido en el escrito de contestación a la demanda, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 23 al 26 copia simple de documento de propiedad del inmueble perteneciente a la, ciudadana Maria Begoña Gutiérrez Fernández, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Distrito Sucre del Estado Miranda. Baruta, en fecha 27 de Julio de 1992, el cual no fue tachado, ni impugnado en su oportunidad legal, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se establece.-

PARTE DEMANDADA
- Cursante desde el folio 78 al 81, original del Instrumento poder que acredita la representación de la parte co-demandada, la Sociedad Inversiones Jofe C.A, el cual no fue tachado, ni impugnado en su oportunidad legal, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se establece.-
- Cursante desde el folio 83 al 86, original del Instrumento poder que acredita la representación de la parte co-demandada, el ciudadano Serafín Gutiérrez, el cual no fue tachado, ni impugnado en su oportunidad legal, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se establece
- Cursante al folio 110 y 111, originales de recibos de pago de los cánones de arriendo correspondientes a los meses de enero y febrero de 2007, y siendo que los meses reclamados como insolutos por el actor son desde agosto de 2007 hasta noviembre de 2010, por lo que éstas probanzas se tornan impertinentes y se desechan. Así se establece.-
- Cursante en los folios 112 al 115 originales de planillas de depósitos bancarios. En relación con éstas probanzas, la parte actora los admitió como ciertos y reconoció que la cuenta donde habían sido depositados esos montos le pertenece, pero alegó que los meses imputados como pagos no se corresponden con los que verdaderamente son, cuestión que será analizada más adelante.
- Cursante en los folios 91 al 106 copias simples del documento de Registro de la sociedad mercantil Inversiones Jofe C.A., el cual se encuentra inscrito en el Tomo 1061A, Nº 84, copias que no fueron tachadas, ni impugnadas en su oportunidad legal, y que al tratarse de copias de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas. Así se establece.-

Así las cosas, en la contestación de la demanda el demandado admitió como cierto el hecho alegado por el actor sobre la existencia de la relación arrendaticia, y admitió que dicha relación inició a tiempo determinado, por lo que tenía la carga probatoria de probar o demostrar que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En relación al pago, los co-demandados en su escrito de contestación se limitaron a señalar que habían pagado los cánones de arriendo correspondientes a los meses desde agosto de 2007 hasta noviembre de 2007, y que los meses desde noviembre de 2007 hasta mayo de 2008, estaban prescritos y no podían ser reclamados, pero en relación a los meses que van desde junio de 2008 en adelante, la parte demandada confeso de manera espontánea que los adeuda, al pedirle al Tribunal que los calculara mediante una experticia complementaria del fallo.
Así las cosas, en relación a la excepción de pago opuesta de los meses desde agosto de 2007 hasta noviembre de 2007, se evidencia de las planillas de depósitos bancarios aportadas por el actor, que efectivamente realizó unos depósitos bancarios en la cuenta del arrendador, por lo que debe tenerse como pagados. Así se establece.-
En relación a la defensa de prescripción opuesta, hay que señalar que el artículo 1.980 del Código Civil establece que: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”.
Por su parte el artículo 1.969 del Código Civil establece una de las formas de interrumpir la prescripción, siendo esta mediante la interposición de una demanda judicial, la cual debe ser registrada o se efectúe la citación.
En el presente caso, la citación del último de los co-demandados ocurrió por efecto de la práctica de la medida de secuestro, y siendo que en fecha 03 de junio de 2011 es que se agregan las resultas de la medida, procesalmente es a partir de esta fecha que todos los co-demandados estaban citados, por lo que, es a partir de esta fecha que se interrumpió la prescripción, por lo que, los cánones de arrendamiento que van desde diciembre de 2007 hasta mayo de 2008 están prescritos, por lo que los co-demandados quedan liberados respecto de estos meses. Así se establece.-
En relación con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el mes de junio de 2008 hasta la fecha en que se practicó el secuestro, esto es, hasta el mes de mayo de 2011, la parte demandada no aportó ninguna prueba mediante la cual demostrara que se encuentra solvente en el pago, por lo que adeuda TREINTA Y SEIS (36) mensualidades. Así se establece.-
Establecido lo anterior, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una de las causales de desalojo es que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, por lo que, en el presente caso, al haberse establecido que el arrendatario se encuentra insolvente en más de dos (2) mensualidad. Así se declara.-
En relación con el co-demandado Serafín Gutierrez, se observa que de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Quinta del contrato de arriendo, el mismo se constituyó en fiador solidario y principal pagador de todas las obligaciones que por el contrato adquiría la sociedad Inversiones Jofe, C.A., por lo que, de conformidad con lo establecido en el numeral 2° del artículo 1.813 del Código Civil, el fiador no tiene el beneficio de exclusión. Así se establece.-
Es por lo anterior que, al existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora en el sentido de que el demandado dejó de pagar dos mensualidades consecutivas del canon de arriendo, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe ser declarada procedente en derecho. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana MARIA BEGOÑA GUTIERREZ FERNANDEZ en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES JOFE C.A, y el ciudadano SERAFÍN GUTIÉRREZ partes ya identificadas en este fallo, y en consecuencia: PRIMERO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado constituido por la planta primer piso, del galpón industrial ubicado en la parcela número trece (13) de la calle Mara del sector La Naya, Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual tiene una superficie de (185 m2), totalmente libres de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a los co-demandados a pagarle a la parte actora la suma de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bsf.34.560,00), por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de junio de 2008 hasta el mes de mayo de 2011, a razón de Novecientos Sesenta bolívares fuertes (Bsf.960,00) cada uno. Así se decide.-
Dada la decisión adoptada, no hay condenatoria en costas.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECIOCHO (18) días del mes de JULIO del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Temporal
Abg. Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Temporal
Abg. Edwin Díaz Acevedo

EJFR/EDA/cf.-
Exp. No AP31-V-2011-004446