TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPEDIENTE N° 3494-08.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA A-1 INVERSORA C.A. representada por su Directora ROSA CARABALLO DE PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.026.476.-

APODERADOS JUDICIALES: ABG. CAYETANO GUILLEN y DELIA CORRO, Inpreabogado N° 8.530 y 11.202.-

PARTE DEMANDADA: MASSIEL JOSEFINA SALAZAR PALMA.-

ABOGADO ASISTENTE: ABG. MAIDA SOLÁ RODRÍGUEZ, Inpreabogado N° 68.718.-

I
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda interpuesta en fecha 17 de Marzo de 2008, por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA A-1 INVERSORA C.A. inscrita por ante el Registro mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 26 de Febrero de 1.999, bajo el N° 53, Tomo 942-A, representada por su Directora ROSA CARABALLO DE PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.026.476, asistida por la Abg. DELIA CORRO, Inpreabogado N° 11.202, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; contra la ciudadana MASSIEL JOSEFINA SALAZAR PALMA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.182.497. Siendo admitida por este Tribunal en fecha 26 de Marzo de 2008, mediante auto cursante al folio 13, acordándose Emplazar a la demandada.-
En fecha 08 de abril de 2011, al folio 15, la Secretaria dejó constancia de haberse librado la compulsa.-
En fecha, 04 de junio de 2008, el Alguacil, al folio 17, consignó recibo de compulsa debidamente firmado por la parte demandada.-
En fecha 06 de Junio de 2008, la parte Demandada, mediante escrito cursante a los folios 19 al 21, dio Contestación a la Demanda y en el mismo escrito opuso cuestiones previas.-
En fecha 18 de junio de 2008 la parte demandada solicitó el avocamiento de la juez provisorio ciudadana Juana Veliz.-
En fecha 18 de Junio de 2008, la parte Demandada, mediante escrito cursante a los folios 26 y 27, promovió pruebas.-
En fecha 30 de Junio de 2008, mediante escrito cursante a los folios 30 y 31, la parte Actora, promovió pruebas. Las cuales no fueron providenciadas teniéndose en consecuencia como admitidas.-
En fecha 03 de julio de 2008 la parte demandada presentó escrito realizando peticiones.
En fecha 10 de julio de 2008 la parte actora revocó el poder que fuere otorgado al abg. CAYETANO GUILLEN.-
En fecha 16 de julio de 2008 la juez provisorio ciudadana Juana Veliz pronunció su inhibición, dándose tramite a la incidencia.
Realizadas las gestiones tendentes al nombramiento de un juez accidental se designó al abg. JESUS RAMOS, quien no se avocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 19 de Noviembre de 2010 este juzgador se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.
En fecha 29 de abril de 2011 el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, decidió con lugar la inhibición propuesta por la Abg. Juana Veliz.
En fecha 16 de mayo de 2011 se agrego al Cuaderno de incidencia de Inhibición resultas remitidas por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria.
En fecha 10 de junio de 2011 consta en autos haber realizado la última actuación tendente a obtener la notificación de las partes al haber publicado cartel y fijar el mismo en la cartelera del tribunal.
En fecha 30 de junio de 2011 se reanudo la causa en el estado procesal de dictar sentencia previo haber dejado transcurrir los lapsos de ley.
En fecha 14 de julio se realizó cómputo de los lapsos procesales en el presente expediente, dejándose constancia que la presente causa se encontraba en estado de dictar sentencia, vencido dicho lapso desde el 08 de julio de 2008.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del libelo de demanda se evidencia que la parte actora, Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA A-1 INVERSORA C.A. inscrita por ante el Registro mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 26 de Febrero de 1.999, bajo el N° 53, Tomo 942-A, representada por su Directora ROSA CARABALLO DE PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.026.476, asistida por la Abg. DELIA CORRO, Inpreabogado N° 11.202, pretende la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; contra la ciudadana MASSIEL JOSEFINA SALAZAR PALMA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.182.497, tal como se colige del libelo, aduce al efecto, que la relación arrendaticia, inició mediante contrato de fecha 05 de Junio de 2003, con una duración de 1 año prorrogable por periodos iguales; que en fecha 03 de abril de 2006 se notificó la no renovación del contrato de arrendamiento, que de seguida se computó la prórroga legal, que en fecha 26 de junio de 2007 solicitó un tiempo para desocupar hasta el día 04 de agosto de 2007, el cual le fue concedido y que vencido el mismo la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble. Razón por la cual demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento; y consecuencialmente, la entrega libre de personas y cosas, del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos hasta la total y definitiva entrega del inmueble, el pago de los gastos comunes y la entrega de las solvencias de los servicios, la indexación y las costas procesales.-
Por su parte, la demandada opuso la cuestión previa contenida en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que el poder con que actúa la accionante es insuficiente no fue autenticado y la misma no es propietaria del inmueble objeto de la pretensión de resolución.
Aduce al fondo la demandada, que son falsos los hechos narrados, que la relación arrendaticia continuó pacíficamente, por lo que se produjo una tácita reconducción, que la parte actora no sustento su demanda en torno al supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, que se encuentra al día en el pago de los cánones y que se encuentra efectuando consignaciones por ante este tribunal dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo afirma que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. Motivo por el cual los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la parte Demandada, la temporalidad contractual que incidirá en la admisibilidad o no de la demanda de resolución incoada por la parte actora y en caso de que la pretensión estuviere bien escogida toca a la parte actora demostrar que es exigible la entrega del inmueble por haberse vencido las prórrogas contractuales y legales. Y así se establece.-

III
DE LA CUESTIÓN PREVIA

Dispone el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas: 3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
Así las cosas, se observa que la parte demandada opone la causal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto aduce que el poder con que actúa la accionante es insuficiente, no fue autenticado, y la accionante no es propietaria del inmueble objeto de la pretensión de resolución.
En este sentido, se observa que la accionante Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA A-1 INVERSORA C.A. inscrita por ante el Registro mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 26 de Febrero de 1.999, bajo el N° 53, Tomo 942-A, representada por su Directora ROSA CARABALLO DE PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.026.476, asistida por la Abg. DELIA CORRO, Inpreabogado N° 11.202, demanda en su condición de arrendadora del local comercial en virtud de contrato de arrendamiento que acompaña marcado “B” y que riela a los folios 4 al 7 de la presente causa, por lo que en ningún caso la referida sociedad mercantil actúa como apoderada del propietario del inmueble, a pesar que hace saber que su condición de arrendadora deviene de un mandato de administración que le fuere concedido por el propietario acompañando al efecto documento privado emanado de dicho propietario el cual se valorara en su oportunidad procesal.
En otro sentido, se verifica una confusión por parte de la defensa técnica de la parte demandada entre la ilegitimidad del apoderado y la falta de cualidad, ya que a su vez afirma al momento de oponer la cuestión previa que la accionante no es la propietaria del inmueble, lo que en todo caso no se corresponde con la cuestión previa alegada. En este sentido dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

Por lo que, el supuesto de hecho alegado por la parte demandada, que pretende subsumir en el supuesto de hecho contenido en la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente y debe declararse sin lugar. Y así se declara.

IV
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Analizada la cuestión previa opuesta por la parte demandada, es menester proceder a revisar si la demanda interpuesta resulta admisible o no, ya que el litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado; una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
Ahora bien, para determinar la correcta escogencia de la pretensión en el presente proceso se hace necesaria la valoración de las pruebas que inciden sobre la temporalidad arrendaticia de manera que se fije el contrato en el tiempo y seguidamente determinar cual era la pretensión correcta a escoger y extrapolarla con la pretensión escogida por el accionante en la presente causa.

Valoración de las Pruebas

Cursa al folio 03, mandato de administración de fecha 03 de junio de 2003, el cual constituye un documento privado emanado de tercero que no fue reconocido por el tercero mediante la prueba testimonial conforme las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.
Cursa a los folios 04 al 07 contrato de arrendamiento celebrado entre las parte que se valora como documento privado tenido legalmente por reconocido en virtud de que la parte demandada no lo desconoció en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. Por lo que al referido contrato se le atribuyen efectos probatorios para demostrar que la parte Actora Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA A-1 INVERSORA C.A. dio en arrendamiento a la parte demandada MASSIEL JOSEFINA SALAZAR PALMA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.182.497, un local comercial ubicado en la calle Páez, Edificio El Centro, Local N° B-02, Planta Baja, La Victoria Estado Aragua, que la duración del contrato es por UN (01) año prorrogable por periodos iguales a partir del día 05 de Junio de 2003, entendiendo que para que no se produzca la renovación debía notificarse por lo menos con dos meses de antelación antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Y así se valora.-
Cursa al folio 08 comunicación de fecha 04 de abril de 2005 dirigida por la parte actora a la demandada que se valora como documento privado tenido legalmente por reconocido en virtud de que la parte demandada no lo desconoció en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. Por lo que queda demostrada la notificación del aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,°°). Y así se valora.
Cursa al folio 09 comunicación de fecha 03 de abril de 2006 dirigida por la parte actora a la demandada que se valora como documento privado tenido legalmente por reconocido en virtud de que la parte demandada no lo desconoció en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. Por lo que queda demostrada la notificación de la arrendadora de no querer continuar con la relación arrendaticia y de que vencida la prórroga convencional comenzaría a computarse la prórroga legal. Y así se valora.
Cursa al folio 10 comunicación de fecha 24 de mayo de 2007 dirigida por la parte actora a la demandada que se valora como documento privado tenido legalmente por reconocido en virtud de que la parte demandada no lo desconoció en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. Por lo que queda demostrado que la arrendadora recordaba y advertía a la arrendataria que el 04 de junio de 2007 debía entregar el local con la solvencia de CADAFE. Y así se valora.
Cursa al folio 11 comunicación de fecha 26 de Junio de 2007 dirigida por la parte demandada a la actora que se valora como documento privado tenido legalmente por reconocido en virtud de que la parte demandada no lo desconoció en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. Por lo que queda demostrado que la arrendataria pidió que le permitieran seguir usando el local hasta el día 04 de agosto de 2007, pues no había encontrado para donde mudarse. Y así se valora.
Cursa al folio 12 comunicación de fecha 11 de enero de 2008 dirigida por la parte actora a la demandada que se valora como documento privado tenido legalmente por reconocido en virtud de que la parte demandada no lo desconoció en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. Por lo que queda demostrado que la arrendadora le notificó a la arrendataria que por cuanto no había entregado el local a la fecha convenida sería pasada al departamento legal. Y así se valora.
Cursa al folio 32 comunicación de fecha 18 de Julio de 2007 dirigida por la parte actora a la demandada que se valora como documento privado tenido legalmente por reconocido en virtud de que la parte demandada no lo desconoció en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 que disponen: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. Y “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”. Por lo que queda demostrado que la arrendadora le notificó a la arrendataria que en fecha 04 de agosto de 2007 vencía el plazo solicitado para la entrega del local en la correspondencia de fecha 26 de junio de 2007. Y así se valora.

Consideraciones para decidir

De las pruebas antes valoradas se determina que el contrato era a tiempo determinado por un plazo fijo de UN (01) año prorrogable por periodos iguales a partir del día 05 de Junio de 2003¸ que en fecha 03 de abril de 2006 se notificó la voluntad de no renovar el contrato por lo que la segunda prórroga convencional venció en fecha 04 de junio de 2006, comenzando de seguida a computarse la prórroga legal a que hace referencia el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó en fecha 04 de junio de 2007, siendo que en dicha fecha venció la prórroga y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, posterior a ello la arrendataria solicita le permitan continuar en el inmueble hasta el 04 de agosto de 2007 y la parte actora acepta que continúe allí por ese plazo y así lo consintió hasta el día 11 de enero de 2008 en que le notifica que se pasará su caso al departamento legal. Interpretaciones que realiza este juzgador con forme lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece en su parte final que: “ …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”. Debiendo resaltar que la interpretación de un contrato por parte del órgano jurisdiccional constituye una actividad de apreciación de los hechos, implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento.

En efecto, apreciar los hechos, conforme a la enseñanza de la más autorizada doctrina, significa un acto de raciocinio, por medio del cual el Juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos, lo cual en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de específicas consecuencias jurídicas que, es una cuestión de hecho reservada a los Jueces de instancia.

En consecuencia el contrato si bien es cierto inició como un contrato a tiempo determinado, posteriormente la parte actora al consentir pasivamente en la permanencia de la arrendataria en el local, permitió que operara la tácita reconducción y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, calificando consecuentemente este juzgador el contrato para el momento de la interposición de la demanda como un contrato indeterminado. Y así se califica

En este orden de ideas, cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal.

En este sentido, tal como se analizo ut supra el contrato en la presente causa una vez vencida la segunda prórroga convencional o contractual y la prórroga legal que de seguida se computó se convirtió a tiempo indeterminado, ya que la arrendadora consintió la continuidad de la arrendataria en el local, por lo que al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, procedente resultaba accionar por vía de desalojo.

Por otra parte, las acciones de desalojo establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en Gaceta Oficial N° 36.687, de fecha 26 de Abril de 1.996, que creó un cuerpo normativo a los fines de resolver los problemas habitacionales, específicamente en el caso de las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley sub lite, tienen como objetivo poner fin a una relación arrendaticia indeterminada sobre bienes inmuebles urbanos o sub urbanos cuyos inquilinos o arrendatarios hayan incurrido, o su conducta contractual se ha subsumido en algunos de los supuestos que dicho artículo contempla, así dicho iter procesal, está destinado a dirimir única y exclusivamente los conflictos de intereses generados en la relación arrendaticia allí establecida.

A este respecto, el tratadista DOMINGO SOSA BRITO (Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios. Ed. UCAB,Caracas. 2009, pág.183) ha expresado que: “… en el contrato a tiempo indeterminado se aplicarán las causales del art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el contrato celebrado a tiempo determinado las reglas respectivas son las que aporta el Código Civil…”

Asimismo el autor nacional GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Pág. 193. Caracas. Año 2.000), ha expresado que: “…el desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la ley.”

Dentro de este marco, debe destacarse el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “Presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”. De allí se desprende que la acción tiene que tener identificación con su pretensión. Vale decir, no puede intentarse un desalojo, cuyo fin es la entrega del inmueble por parte del arrendatario al arrendador, con base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues es claro el contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. Asimismo no puede pedirse el cumplimiento del contrato, si este lo es a tiempo indeterminado.

Existiendo así la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, la demanda de resolución de contrato debe declararse inadmisible, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por vencimiento de término, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo.

En efecto, la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía de desalojo, establecida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la acción de resolución que, sólo es procedente en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado conforme lo dispone el artículo 1167 del Código Civil, tal cual lo ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo).

De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), ha señalado: “…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.

Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente demanda de resolución es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y siendo el presente contrato a tiempo indeterminado es por esa vía (desalojo) que se ha debido accionar y no por la de cumplimiento como ocurrió, por lo que, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley. Y así se declara.

V
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, SEGUNDO: INADMISIBLE la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA A-1 INVERSORA C.A. inscrita por ante el Registro mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 26 de Febrero de 1.999, bajo el N° 53, Tomo 942-A, representada por su Directora ROSA CARABALLO DE PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.026.476, asistida por la Abg. DELIA CORRO, Inpreabogado N° 11.202, contra la ciudadana MASSIEL JOSEFINA SALAZAR PALMA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.182.497 por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por disposición expresa de la Ley, TERCERO: Por no haber vencimiento total no hay condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso en virtud que para el momento del avocamiento de este juzgador se encontraba pasado sobradamente el lapso para sentenciar, se hace necesaria la notificación de las partes conforme las previsiones del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veinticinco (25) días del mes de Julio del año dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez temporal,

Abg. Camilo E. Chacón Herrera
La Secretaria,

Abg. Indira G. Oropeza Añez
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 03:00 p.m.-
La Secretaria,

Abg. Indira G. Oropeza Añez

CCH.-
Exp. 3494-08.