TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
201° y 152°

PARTE ACTORA: HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-5.422.932,
PARTE DEMANDADA Los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad 14.445.176 y 14.445.177.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GREDDY EDUARDO ROSAS CASTILLO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.119.372.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANA CAROLINA CAMPOS, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 8.810.567 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.66.816.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
Tipo de sentencia: Sentencia Definitiva.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
Se plantea la controversia cuando la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA aduce que se celebró como optante compradora contrato con intención de adquirir el inmueble de autos, ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO quienes a su decir, incumplieron las obligaciones derivadas del referido negocio a pesar que ella había entregado una suma mayor de la convenida inicialmente; y que vencido el lapso previsto, no se consumó la venta por causas imputables a los propietarios; especialmente por la falta de entrega de la documentación requerida como de la falta de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.
Los demandados por su parte, reconocen la existencia del contrato celebrado junto a la optante compradora, pero que fue la misma quien incumplió su obligación de redactar el documento definitivo de venta porque ellos si le entregaron la documentación requerida, y que la existencia de la hipoteca no era impedimento de realizar el negocio, toda vez que pensaban pagar el monto de lo adeudado por ese concepto, al momento de protocolizarse la venta con la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA; pero además, que la oferida “…no aportó el físico de la cantidad del dinero del crédito hipotecario solicitado por la Oferida-demandante, en el término de la relación contractual, lo que constituye un impedimento imputable a la Oferida-Demandante…” (defensa del folio 122).

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Por demanda incoada ante el Juzgado distribuidor de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la causa quedó atribuida al Juzgado 1º de Municipio de la referida circunscripción, quien admitió por auto del 10 de marzo de 2010 (folio 41 y vto.) por los trámites del procedimiento ordinario, así como acordó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble donde recae la presente acción (folio 41 y vto.), la cual debidamente participada a la oficina de registro correspondiente (folio 42).
Para agotar la gestión de citación de la parte demandada en la dirección suministrada por la parte accionante en diligencia del 08 de abril de 2010 (folios 50-51), se dejó constancia que se le entregó al solicitante para practicarla por medio de otro alguacil o notario, según la formalidad prevista en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil (folios 52-54).
Ahora bien, consta diligencia correspondiente al 01 de junio de 2010 (folio 55 y vto.), donde comparece la abogada ANA CAROLINA CAMPOS quien acreditó instrumento poder de la parte demandada (folios 56-58) y se dio por citada expresamente para las secuelas del proceso.
En la oportunidad correspondiente, la demanda presentó escrito donde, sin contestar el fondo de la demanda, oponía como cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 CPC, la incompetencia del tribunal por razón del territorio alegando el inmueble objeto de juicio se encontraba en la ciudad de Caracas, a cuyos tribunales se debe remitir la causa; y que sus representados también tienen su domicilio en Caracas.
En virtud de lo anterior, el tribunal que conoció de la causa en primer momento, declaró su incompetencia por razón del territorio según fallo interlocutorio del 09 de julio de 2010 (folios 79-80), remitiéndose el expediente a la Unidad de distribución correspondiente de los juzgados de Municipio de la ciudad de Caracas (folio 81), donde inicialmente recibe el juzgado 21º de Municipio (folio 84) quien a su vez, devuelve la causa a la distribución nuevamente que no guarda relación con el expediente que por Comisión según sistema le quedó asignado.
Luego de la distribución de turno, el 24 de septiembre de 2010 la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil del Área Metropolitana de Caracas, le asignó el conocimiento del asunto a este juzgado Octavo de Municipio en cuyo carácter, su juez titular Luis Petit Guerra dicta auto admitiendo la demanda (folio 88), lo que constituye un error involuntario, pues ya se explicó que la demanda fue admitida por el juez de Municipio del Estado Lara.
Asimismo, consta auto del 14 de octubre de 2010 (folio 88) donde este tribunal explicó que conforme el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil, al recibirse el expediente del tribunal declarado incompetente, la causa se reanudaría al tercer (3er.) día de despacho siguiente para la litis contestación.
No obstante, consta que la parte demandante presentó escrito del 21 de octubre de 2010, pidiendo del tribunal aclarare qué procedimiento era el tramitado (folios 89-94), así como en esa misma oportunidad presentó escrito de reforma de la demanda (folios 95-106). Y, en esa misma oportunidad del 21 de octubre de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda (folios 116-125).
Esta situación motivó auto del tribunal del 16 de noviembre de 2010 (folios 159-160), donde explica y decide varios puntos que se discriminan: (i) de la reforma de la demanda, decidió que no sería admitida pues conforme a la jurisprudencia pacífica aunque se hubieren opuesto cuestiones previas y no se haya contestado al fondo (ante el juzgado del Estado Lara), ello constituía como entendido actuación de parte, que al tenérsele citada, no podría reformarse ya, porque justamente había incoado defensas previas frente al libelo primigenio. Asimismo se dijo en el referido auto (ii) sobre el tipo de procedimiento, que era el ordinario (como aparece en el auto de admisión del juzgado municipal del Estado Lara), y (iii) sobre la reconvención propuesta por Bs.38.500,oo, se dedujo que se negaba la reconvención propuesta por la parte demandada por no corresponderse la cuantía al juicio ordinario, es decir, al no poder acumularse con este proceso. Y en todo caso, notificó a las partes para que tuvieran conocimiento del presente autos y opongan las defensas y recursos que correspondan.
Es así como notificadas las partes, la demandante apela del referido auto (folio 171), recurso que se oye en un solo efecto por auto del 25 de enero de 2011 (folio 172).
Asimismo, reanudada la causa consta que no obstante que la demandante ratifica unos medios probatorios fuera de la oportunidad de ley, que los mismos serían valorados en la oportunidad del fallo de mérito, por constar ya en actas conforme al principio de adquisición procesal (folio 203).
No consta que las partes hayan promovido medios de pruebas distintos a los promovidos respectivamente junto al libelo (de la actora), y junto con la oposición de cuestiones previas y contestación al fondo (de la demandada).
Conforme lo indicado, se dicta el siguiente fallo:

II. PARTE MOTIVA.
Para cumplir con el requisito de toda sentencia contenido en el artículo 243 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, se verifican los alegatos de las partes:
a.) Alegatos de la parte actora: Que suscribió el fecha 1º de junio de 2009, un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado para adquirir el inmueble identificado como apartamento 121-A, de la planta décima segunda, que forma parte del edificio residencias Santander, en la avenida Francisco de Paula Santander, en el lugar denominado como El Empedrado, parroquia San Juan del municipio Libertador del Distrito Capital.
Que el inmueble pertenece a los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO por haberlo adquirido por documento registrado el 21 de julio de 2005, con el nro.24, tomo 02, del protocolo primero, ante la oficina de registro Inmobiliario del sexto circuito.
Aduce que el negocio cuyo cumplimiento demanda por esta acción judicial, no se celebró por causas imputables a los vendedores-propietarios, que se explican adelante: Que se pactó un precio por Bs. F. 305.000,oo de los cuales, según el contrato celebrado en forma auténtica por ante notaria pública, la suma de Bs.30.000,oo serían entregados por la oferida-compradora a los propietarios-oferentes en la misma oportunidad del otorgamiento de la opción y que la suma de Bs.100.000,oo sería entregados por la optante a los propietarios al décimo día siguiente (en cheque de gerencia) contados desde el otorgamiento del documento de opción.
Que como oferente-compradora alega buena fe de su parte, ya que entregó a los propietarios al momento del otorgamiento Bs.130.000,oo es decir, más de lo que estaba obligada a pagar en ese momento.
Que conforme a la cláusula 5ª del indicado contrato, si el negocio no se llegase a producir por causas imputables a la oferente, los propietarios se quedarían con el 10% del precio total como indemnización de daños y perjuicios del dinero que hubiese aportado la oferente, y que según la cláusula 6ª, los propietarios-oferentes se obligaban a tramitar lo correspondiente para tramitar la propiedad del inmueble libre de todo gravamen, y que por la cláusula 7ª los oferentes se obligaban a tramitar una serie de recaudos para la venta, como: a.) copias de las cédulas de identidad, b.), copias del RIF, c.), solvencia de derecho de frente expedida por la alcaldía, d.), solvencia del agua, y., e.) solvencia de energía eléctrica.
Que el tiempo de la opción era de 90 días más 30 días adicionales de prórroga, que contados a partir del 01 de junio de 2009, finalizaron el 30 de septiembre de 2009.
Que los oferentes incumplieron su obligación de entregar los documentos correspondientes indicados en la cláusula 7ª, salvo las fotocopias de las cédulas de identidad suyas que si la entregaron, pero además que no tuvieron jamás la intención de liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, a pesar que la optante dio la suma de Bs.130.000,oo en la oportunidad de celebrar la opción, incumpliendo la cláusula 6ª.
Por estos motivos demanda que cumplan con el contrato, y como consecuencia, 1) le restituyan la cantidad de Bs.130.000,oo que entregó la demandante por concepto de inicial en fecha 01 de junio de 2009, y 2) le paguen la suma de Bs.30.500,oo que constituye la indemnización correspondiente a los daños y perjuicios previstos en la cláusula 5ª del contrato demandado; todo ello con la indexación monetaria correspondiente.
b.) Alegatos de la parte demandada: en su escrito de contestación reconocen como propietarios oferentes, la existencia del contrato de opción de compra venta celebrado junto a la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, como oferida, así como reconocen que la misma entregó al momento de la autenticación de la opción, la suma de Bs.F. 130.000,oo; pero niegan que deban cumplir el contrato de opción de compra venta, ya que en su decir, el incumplimiento se debió a la optante como explican.
Que conforme a la cláusula 2ª del contrato de opción, que refiere la identificación del inmueble donde se hace mención al documento de propiedad que la oferida declara conocer, ello implica –a juicio de la parte demandada- que la oferida estaba en conocimiento de la constitución de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble.
La representación judicial de los demandados, reconoce que la oferida decidió pagar a sus mandantes (propietarios oferentes) la suma de Bs.F. 130.000,oo que incluía a) la suma de Bs.30.000,oo que debía dar al momento de la firma del documento de la opción, como b) la suma de Bs.100.000,oo por la cancelación que correspondería dar al 10º día siguiente mediante cheque de gerencia.
Explica la representación judicial de la defensa, que a los fines de la protocolización del documento de venta, sus mandantes “….entregaron personalmente a la Oferida-Demandante, los siguientes documentos…”, los cuales se copian a los fines de ilustrar este fallo:
a.) copia certificada del contrato de opción de compra venta del 01 de junio de 2009;
b.) fotocopia legible de las cédulas de identidad de los propietarios;
c.) fotocopia del documento de propiedad del inmueble, emitido en fecha 24 de junio de 2005;
d.) borrador de liberación de hipoteca emitido por el actual acreedor hipotecario y estado de cuenta de la deuda;
e.) certificación de gravámenes de los últimos 10 años; emitida el 19 de mayo de 2009.
f.) cédula catastral emitida el 29 de agosto de 2008;
g.) fotocopia de certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliario Nro.0170732, con fecha de vigencia desde 26 de febrero de 2009 al 31 de agosto de 2009;
h.) fotocopia del RIF del ciudadano BASTOS ROMERO HENDER JAIRO.
i.) fotocopia del RIF de la ciudadana BASTOS ROMERO YULIMAR.
j.) fotocopia de solvencia municipal de derecho de frente, que fue entregado a la oferida, según los demandantes, el 14 de julio de 2009.
A decir de los demandados, estos documentos fueron entregados a la parte actora con 22 días de antelación a la firma del documento de autenticación de la opción de la compra-venta, y que la lista se denomina “RECAUDOS SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO CON LPH. Que con estos recaudos la oferida procedería a gestionar la solicitud de un crédito hipotecario ante la entidad financiera Banco Canarias, según la pactado en la cláusula 4ª a fin de lograr la protocolización definitiva de la venta del inmueble.
Que durante la vigencia del contrato de opción de compra venta, la oferida/demandante no aportó el dinero que por concepto de crédito hipotecario le sería otorgado.
Según la parte demandada, la oferida tenía la obligación (de hacer) redactar el documento de venta y presentarlo oportunamente para su protocolización ante la oficina de registro correspondiente.
Que como sus mandantes le entregaron a la oferida el documento de borrador de liberación de la hipoteca, el mismo tendría la importancia que al momento de redactar el documento definitivo de venta, contendría la cancelación de la hipoteca, ya que los oferentes cancelarían el monto de la hipoteca en el mismo acto de la venta de su inmueble.
Que luego de pasado el tiempo de vigencia de la opción, se comunicaron con la oferida y presentaron un documento borrador donde decía que éstos (los oferentes) le reintegrarían a la oferida el monto de Bs.130.000,oo que es la cantidad que aquella entregó como anticipo al momento de celebrarse la opción de compra-venta, cuyo texto fue redactado por la abogado Norelis Hayer Briceño, y el cual, al ser leído por la oferida, manifestó su desacuerdo y rechazó la propuesta.
Reconvienen a la demandante-oferida conforme la cláusula 5ª al pago de la indemnización prevista, de la que aducen sobre los Bs.130.000,oo que entregó a sus mandantes-oferentes, estos retendrían la suma de Bs.30.500,oo que se calcula con el 10% del monto del precio definitivo que no se concretó (a saber, de Bs.305.000,oo).

Punto previo.
De los hechos que serán objeto de pruebas
Observa quien decide que ambas partes han hecho una serie de alegatos sobre determinados hechos que dan como ciertos, los cuales deberán demostrar si no quieren sucumbir en la litis, a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Pero además, ambas han procedido a deducir del documento de opción de compra venta, unas estipulaciones que no aparecen expresamente como ser verá adelante; es decir, han intentado cada una alegar a su favor, solo la parte del documento que más conviene a sus intereses, obviando el resto.
Tenemos que los hechos aceptados por las partes son:
a.) la existencia del documento de opción de compra venta;
b.) que los oferentes eran propietarios del inmueble de autos;
c.) que la duración del contrato de opción era de 90 días más 30 días prorrogables contados a partir de la autenticación.
d.) que ese lapso venció.
Ahora bien, de los hechos en discordia según alegatos que son sobre los cuales deberá recaer la carga de pruebas, tenemos:
Para el actor:
-Los demandados no entregaron a la oferida los recaudos a que se contrae la cláusula 7ª durante la duración del contrato, que sería demostrativo de su incumplimiento.
-Los demandados no hicieron lo correspondiente para liberar la hipoteca de primer grado, que sería demostrativo de su incumplimiento.
Para el demandado:
-Los oferentes si entregaron a la oferida los recaudos a que se contrae la cláusula 7ª, que incluso entregaron antes de la celebración de la compra venta.
-Que los oferentes entregaron a la oferida el documento de liberación de hipoteca del banco acreedor, lo que sería demostrativo en su decir, que si estaban gestionando la liberación para otorgar el documento de liberación de la hipoteca el mismo día de la venta.
-Que los oferentes entregaron borrador a la oferida de un documento por medio del cual, éstos se comprometían a devolverle la suma de Bs.130.000,oo que aquella entregó.
-Que la oferida no puso a disposición de los oferentes, durante la duración del contrato, el resto del precio convenido (de Bs.175.000,oo).
Ahora bien, veamos si las partes cumplieron con la demostración de sus respectivos alegatos:

DE LAS PRUEBAS
Conforme lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a analizar todas las pruebas producidas a los autos:
a.) Pruebas de la parte demandante: Junto al escrito que contiene la demanda, produjo los siguientes medios instrumentales:
1) A los folios 20 al 23 cursa en fotocopia certificada, documento contentivo de opción de compra-venta celebrado entre NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO actuando como propietarios-oferentes, y la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA. Este instrumento auténtico se tiene por legal, al constar certificado como exige el artículo 1384 del código civil, y ser reproducción de un documento auténtico como indica el artículo 1357 del código civil.
La revisión de su contenido es fundamental, ya que ambas partes se valen del mismo para alegar sus respectivos cumplimientos de sus obligaciones e incumplimiento de las obligaciones de la otra parte. Es pertinente para acreditar, especialmente la relación entre partes, y en cuanto a los hechos litigados:
Que la cláusula 6ª obligaba a los oferentes a vender el inmueble libre de todo gravamen, y no como dicen los demandados, que como la oferida dice conocer el contenido del documento de propiedad, según la cláusula 1ª ello implique que sabía de la constitución de la hipoteca. Observa quien decide, que ese no es el asunto, una cosa es que exista la hipoteca y que esa sea una circunstancia conocida por la oferida, y otra cosa es, que los propietarios prescindan de hacer lo correspondiente para “…transmitir la propiedad del inmueble…” (cláusula 6ª) y además, “…libre de todo tipo de gravámenes…” (cláusula 6ª) tal y como se obligaron.
Tampoco dice el documento, lo que alegan los demandantes sobre el hecho que el documento de venta definitivo que debía redactar la oferida) haría mención a la extinción de la hipoteca, pues no lo dice expresamente, y menos pueden inferirlo de lo estipulado contractualmente.
Que la cláusula 7ª obligaba a ambas partes a tramitar una serie de documentos allí señalados, de los cuales, los demandantes no probaron que hayan entregado a la oferida (como alegan al folio 121), en el sentido que no hay una constancia que haga prueba fehacientemente que esos recaudos fueron entregados a la oferida. Por lo que no existiendo carta, o copias en muestra de recibo de conformidad expedido por la oferida, los mismos se tienen como no entregados. Tampoco consta que la oferida haya puesto en disposición de los oferentes, los recaudos que ella debía tramitar.
De otro lado, la cláusula 8ª está redactada en forma ambigua, lo que obliga a quien decide interpretar por facultad que otorga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se deduce que tampoco dice lo que presumen los demandados era una obligación de la oferida “elaborar el documento de venta definitivo”. En efecto, solo previno el contrato, que los gastos por honorarios de abogados con motivo de redacción de documento como los gastos de autenticación, eran a cargo de la oferida; lo que parece indicar que otro ordenaría redactar el documento definitivo.
Así que no tiene coherencia la defensa cuando dice que le correspondería a la oferida redactar (o hacer redactar) el documento de venta definitivo. Solo dice que corren por su cuenta los honorarios profesionales que se generen, lo que parece indicar lo contrario, es decir, que el documento definitivo lo ordenaría redactar los oferentes pero con cargo a la oferida. Sin embargo, esta circunstancia tampoco está previsible en la cláusula dada su ambigüedad y laguna.
Pero además, entra en contradicción la parte demandada, cuando en su contestación manifiesta que en virtud de la falta de redacción del documento definitivo por parte de la oferida, éstos (los oferentes) paralizaron lo correspondiente al trámite de los documentos establecidos en la cláusula 7ª –específicamente lo atinente a la solvencia de agua y energía eléctrica (folio 123), y antes habían alegado, que la falta del otorgamiento de la venta definitiva se debió a la oferida, y es el caso, que (i) ni demostraron haber entregado a la oferida todos estos recaudos anotados en la mencionada cláusula 7ª, pero además, (ii) que confesaron espontáneamente que de tales recaudos, respecto a la solvencia por servicio de agua y por servicio de electricidad.
Además, si la cláusula 7ª obligaba a la oferida a tramitar y entregar ciertos recaudos a los oferentes, resulta obvio que sería con el propósito que aquellos mandasen a redactar la venta definitiva, pero también, para que pudiesen presentar el documento al cálculo correspondiente derechos regístrales, esta vez, cuyos costos correrían a cargo de la oferida.
2.) A los folios 24 al 31 cursa en fotocopia certificada, documento por medio del cual adquieren el inmueble de autos los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, que se tiene por legal al constar certificado como exige el artículo 1384 del código civil, y ser reproducción de un documento público como indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Este documento es pertinente para demostrar, respecto a los hechos en litigio, que sobre el inmueble de autos se constituyó hipoteca de primer grado a favor del banco mercantil, debidamente registrada ante la oficina de registro correspondiente.
3.) Al folio 32 cursa certificación de gravámenes expedida por el registro público del sexto circuito municipio libertador del Distrito capital, que siendo original se tiene como legal por ser de carácter público, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y, es pertinente para acreditar que la oficina correspondiente deja constancia el 03 de febrero de 2010, que sobre el inmueble de autos existe un gravamen.
4.) Al folio 33 cursan fotocopias de las cédulas de identidad de los demandados, que como dijo la oferida demandada, aquellos le proveyeron de las respectivas, reproducción que se tiene relacionada con la cláusula 7ª.
5.) A los folios 34-40 cursan unas impresiones sin sello húmedo ni firmas, que en si nada prueban, por lo que siendo ilegalmente promovidas, como impertinentes en su contenido, se desechan del proceso.
b.) De las pruebas de la demandada:
Con el escrito de oposición de cuestiones previas y con el objeto de procedencia de la incompetencia alegada por el territorio del tribunal del Estado Lara quien conoció inicialmente del asunto, presentaron como recaudos: A los folios 67 al 78 documentos relacionados con el domicilio, constancias de residencias, que al no ser medios respecto al fondo no se tienen en cuenta a los fines del análisis de mérito, más que en su conjunto evidencian que a pesar que emanan de terceros (son constancias) aunque no consten que fueron ratificados por testimonio de quienes emanan (art.431 CPC), fueron indicios para el juez del Estado Lara, para junto al documento de opción de compraventa declararse incompetente por razón del territorio. Y así se declara.
En cuando al mérito, produjo junto con el escrito de contestación:
1.) Al folio 182 fotocopias de las cédulas de identidad de los demandados, lo que en sí, nada prueban.
2.) A los folios 136 al 143 cursa en fotocopia simple, documento de venta por medio del cual adquieren el inmueble de autos los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, que se tiene por legal al constar certificado como exige el artículo 1384 del código civil, y ser reproducción de un documento público como indica el artículo 429 del código de procedimiento civil.
Se recuerda, que también la parte contraria produjo este medio (folios 24-31) y ya se dijo es pertinente para demostrar, respecto a los hechos en litigio, que sobre el inmueble de autos se constituyó hipoteca de primer grado a favor del banco mercantil, debidamente registrada ante la oficina de registro correspondiente.
3.) A los folios 144-145 cursa un documento cuyo contenido versa sobre la liberación de hipoteca redactado según visado del abogado Francisco Tálamo, Inpreabogado Nro.58.349. Para valorar este medio, se hace necesario hacer las siguientes consideraciones: Si lo que quería el promovente de este medio, era demostrar su diligencia en gestionar ante el referido banco la redacción de la liberación de la hipoteca, debió cuando menos pedir por prueba de informes (art.434 CPC), que ese ente bancario respondiera que según sus registros: (i) si el abogado Francisco Tálamo redactó ese documento, (ii) la fecha en que según sus datos fue redactado ese documento, (iii) la fecha en que fue suministrado a los interesados (deudores hipotecarios) ese documento.
Lo más que podría tenerse a este medio, que está redactado en forma privada, sin firma de quienes lo suscriben, pero que al solo contener la firma de quien lo visa (en cuenta de quien lo redacta), y tener un sello húmedo del lado izquierdo del banco mercantil, se tiene como indicio al adminicular su contenido con los siguientes medios, a tenor de lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil; pues no fue tachado de falso por el contrario; ni demostró que quien redacte el documento, no sea abogado, o que no trabaje para el banco mercantil.
Debió ser más diligente el promovente y pedir, por ejemplo, que por prueba de informes el banco certificara que se redactó tal documento y quién lo hizo por su cuenta, y no confiar que sea un juez conocedor de la materia probatoria, que dedujera el valor de tal medio.
A saber se adminicula su contenido con los otros medios ya tenidos por válidos:
(i) con el contrato de opción de compra venta, específicamente con lo estipulado en la cláusula 6ª conforme a la cual, los oferentes se obligaban transmitir la propiedad de su inmueble, libre de todo gravamen, lo que probaría –en principio- gestión por su parte ante el banco acreedor.
(ii) con la certificación de gravámenes expedida por la oficina de registro correspondiente que hace constar la existencia de la hipoteca a favor del banco mercantil.
(iii) con el documento de venta donde adquieren los demandantes, donde consta además la constitución de la hipoteca sobre el referido inmueble.
Sin embargo, a fines que interesan al tribunal, no es demostrativo este documento que se haya presentado al registro correspondiente, con el objeto de levantar formalmente la hipoteca, y con ello, pudieran los oferentes vender el inmueble libre de todo gravamen como se obligaron.
4.) A los folios 146, 147 y 148 cursan recaudos relacionados con la gestión que se realiza con ocasión de solicitar la expedición de la certificación de gravámenes. La primera (folio 146) contiene constancia que emite un funcionario público, donde hace constar de la solicitud de la ciudadana NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO sobre la certificación de gravámenes, que se tiene por legal al emanar en forma pública, en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Los otros (folios 147 y 148) constituyen copias simples que por indicios se adminiculan al primero para demostrar el pago para la expedición de la certificación de gravámenes. Ahora bien, la fecha de la referida solicitud es 14 de mayo de 2009, lo que quiere decir que es anterior a la fecha en que se suscribió el contrato de opción de compra venta objeto de litis, que es del 01 de junio de 2009.
Sin embargo, ello no es demostrativo que se le haya entregado a la parte oferida como alegan los demandados.
5.) Al folio 149 cursa en fotocopia simple cédula catastral emanada de la Dirección de documentación, información catastral y asentamiento de urbanos populares, de la Alcaldía Libertador, que al constituir un documento administrativo de carácter público, se valora por analogía del artículo 429 CPC, no siendo impugnado por la parte contraria. Este recaudo se tiene por legal como se indica y además, es pertinente para demostrar que se expide el 29 de agosto de 2008, a petición del 11 de agosto de 2008.
Con relación al contrato de opción de compra venta objeto de debate, se aprecia que esta cédula catastral fue tramitada con antelación a la fecha de suscripción del contrato de opción, pero ello no significa como alegan los demandantes, que lo hayan entregado a la oferida a los fines de la elaboración del documento de venta definitivo.
6.) Al folio 150 cursa en copia simple recaudo contentivo de certificado de solvencia por aseo urbano y domicilio, expedido por la Corporación de servicios municipales de la alcaldía del Municipio Libertador (Nro.0170732), que al ser un documento administrativo de carácter público, se le tiene con pleno valor a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De su contenido puede establecerse, y de allí su pertinencia como medio, para demostrar que por solicitud hecha el 26 de febrero de 2009, se le expidió a la ciudadana NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO por el apartamento objeto de juicio. De cualquier modo, este medio acredita que aplica esa solvencia desde 26 de febrero de 2009 al 31 de agosto de 2009; lo que indica, a los fines de este proceso, que estaba vigente para el momento de celebrarse la opción de compra venta del 01 de junio de 2009.
Ahora bien, no hay prueba que acredite como alegan los oferentes, que ellos hayan entregado este recaudo a la oferida dentro del lapso previsto en la opción de compra venta. Y así se declara.
7.) A los folios 151 y 152 cursan fotocopias de RIF de los demandados, que al ser emanados de ente administrativo de carácter público, se tienen por legal al no ser impugnados por la parte contraria a tenor de lo que previene el artículo 429 CPC, y por tanto son pertinentes a los fines de este juicio, para demostrar que fueron expedidos el registro de información fiscal de cada uno de los demandados, y cuya vigencia (de ambos) correspondería desde 23 de abril de 2008 al 23 de abril de 2011 (HENDER JAIRO BASTOS MENDOZA) y desde 12 de agosto de 2008 al 12 de agosto de 2011 (NEIDA YULIMAR BASTOS MENDOZA).
Es decir, que al momento de celebrarse la opción de compra venta (1º de junio de 2009), estaban vigentes estos recaudos, pero ya se explicó, al igual que el resto de medios, que no hay constancia que los oferentes hayan puesto a disposición [entregado formalmente] a la oferida los mismos.
8.) Al folio 153 cursa en fotocopia simple certificado de solvencia municipal, expedido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (Sumat), que al ser reproducción de un documento administrativo de carácter público, se tiene por fidedigno y por ende, como legal a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Por su contenido se puede establecer su pertinencia para acreditar la solvencia expedida por el inmueble de autos por la oficina municipal correspondiente, y cuya vigencia es desde el 14 de julio de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009. Sin embargo, tampoco consta que se haya puesto a disposición del tribunal este recaudo estando en vigencia la opción de compra venta.
9.) Al folio 154 aparece un recaudo que sin fecha, sin sello, sin poder establecer la autoría debe desecharse de pleno, al tratarse de una impresión simple en una hoja de papel, y nada más, con lo cual queda desechada no solo por ser ilegalmente promovido, sino que por sí solo es irrelevante sobre lo que quiere probar. No hay manera de relacionarlo con “algo” ni con “nadie”, ya que las suposiciones escapan de la esfera probatoria del juzgador.
10.) Al folio 155 cursa en original un documento redactado por la abogado NORELIS HAYER BRICEÑO que aunque por su contenido guarde relación sobre la opción de compra venta celebrada entre las partes; desde el punto de vista legal no puede admitirse porque emanado de un tercero, debió promoverse el testimonio de la firmante del mismo para que ratificara su contenido conforme lo dispuesto en el artículo 431 CPC y además, pueda ser sometida a interrogatorio por la parte contraria sobre los hechos que se vierten en dicho documento. Por tanto se desecha del proceso.
11.) A los folios 156 al 158 cursan fotocopias simples de los libros de solicitud de expediente, que en sí nada prueban por ser impertinentes respecto al fondo de la litis. Como fueron promovidos para intentar probar, sin éxito, las gestiones realizadas ante los tribunales del estado Lara donde empezó la causa, sobre supuestos gastos generados, ya se dijo que se negó la reconvención por ese motivo. Por este motivo, se niega la admisión de tales recaudos por impertinentes.

DEL FONDO
Del material probatorio producido por las partes, pudo deducirse que ambas se atribuyen obligaciones contractuales no explícitas en el contrato de opción.
Por consiguiente, se probó:
(i.) La existencia de un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble de autos; que tuvo una vigencia de 90 días prorrogables hasta 30 días adicionales, contados desde el 1º de junio de 2009.
(ii.) Que los ciudadanos HENDER JAIRO BASTOS MENDOZA y NEIDA YULIMAR BASTOS MENDOZA son los propietarios del inmueble de autos, sobre el cual se constituyó una hipoteca de primer grado a favor del banco mercantil.
(iii.) Que hay constancia expedida por la oficina de registro correspondiente, que certifica que existe una hipoteca de primer grado sobre el inmueble de autos.
(iv.) Que la optante-oferida pagó la suma de Bs.130.000,oo a los oferentes-propietarios al momento de celebrarse la opción de compra venta, a pesar que inicialmente solo debía pagar Bs.30.000,oo (en dinero efectivo de curso legal) con la firma y Bs.100.000,oo al décimo día siguiente (en cheque de gerencia).
(v) Que los propietarios gestionaron/tramitaron algunos de los recaudos indicados en la cláusula 7ª, aunque no todos, pues los mismos oferentes-demandados reconocen y confiesan voluntariamente que “paralizaron” el trámite de otros recaudos (solvencia de agua y electricidad) motivado al incumplimiento de la oferida en redactar el documento definitivo de venta y de presentar el resto del dinero del precio en ese lapso.
(vi) Que la oferida no probó haber entregado los recaudos a que se comprometió tramitar.
(vii) Que la oferida se comprometió a gestionar crédito hipotecario para pagar el resto (Bs.175.000,oo).
(viii) No se probó gestión de la oferida para adquirir crédito hipotecario, pero tampoco se probó lo alegado por los demandados, respecto a que la misma incumplió porque había tramitado ante Banco Canarias y estaba intervenido.
(ix) Que los oferentes no pagaron la deuda correspondiente al banco sobre el crédito hipotecario garantizado con garantía hipotecaria, muy a pesar que la oferida había entregado una suma superior al momento de firmarse la opción de compra venta.
(x) Que los oferentes no presentaron documento de liberación de hipoteca dentro del tiempo convenido en el contrato de opción de compra venta, para lograr cumplir con su obligación de transmitir la propiedad libre de todo gravamen.
(xi) Que la oferida tenía la obligación de pagar los honorarios por redacción del documento de opción de compra venta.
En el presente caso, resulta obvio que ambas partes incumplieron ciertas obligaciones contraídas en el contrato, que hubieren dado lugar, por ejemplo, a que una parte (la demandada) alegara la excepción del contrato no cumplido, o exceptio non adimpleti contractus, prevista en el artículo 1269 del Código Civil, pero ello no ocurrió en actas.
Demanda la accionante que los demandados cumplan con el contrato, pero no respecto al otorgamiento de la venta definitiva a la que se comprometieron, sino que cumplan exclusivamente lo atinente a la devolución de las sumas entregadas por la oferida en el negocio fallido; con la penalización prevista en el contrato.
Y a pesar que la accionante no probó haber obtenido el crédito para obtener la suma de Bs.175.000 restante para el pago del saldo, dentro del plazo del contrato, ello es consecuencia de la omisión de los demandados como oferentes, ya que por máximas de experiencia conoce quien decide, que en el negocio bancario, cuando alguien pide un préstamo se les exige una serie de recaudos, y como existía una hipoteca a favor de quienes vendían, seguramente el banco que daría en préstamo a la oferida exigiría este recaudo (de la certificación de gravámenes o del trámite de la liberación de la hipoteca).
Por su lado, los demandados se equivocan cuando alegan que pensaban pagar el monto correspondiente de la hipoteca que pesaba sobre inmueble al momento de celebrarse la venta definitiva, por dos motivos fundamentales, primero que no hay constancia escrita que se haya notificado ni al banco acreedor [que en el momento del otorgamiento de la venta se pagaría la deuda]; ello porque en realidad no sucede así; y segundo, porque los demandados se comprometieron a vender libre de gravámenes.
Entiende quien decide, que por máximas de experiencia, para estos casos se gestiona previamente en el banco un corte de cuenta del monto de la deuda actualizado al día de la operación en que se piensa pagar (con capital, intereses, gastos y honorarios de elaboración de documento de liberación de hipoteca, etc.); y paralelamente se “notifica” (por escrito) al oferido que libre cuando menos dos cheques, uno a nombre y favor del banco acreedor por el monto de la deuda, y el otro cheque a nombre de los oferentes (o de un tercero si prefieren estipular a favor de otro).
Y nada de esto sucedió, pues los oferentes no demostraron comunicación alguna con su banco acreedor, pidiendo cuenta actualizada de lo debido, y menos, explican cómo cumplirían lo estipulado expresamente donde se obligaban a vender libre de todo gravamen; garantía que se mantenía –y se mantiene según el juicio- momentos antes de la presunta venta jamás celebrada. Pero además, si los oferentes recibieron el mismo día de la opción de compra venta una suma superior a la que debían entregar la demandada, para qué esperar el día de la venta definitiva para hacer todo junto, es decir, a) pago de deuda, b) liberación de la hipoteca, c) otorgamiento de la venta al oferido.
Entonces, los demandados deberán devolver a la oferida la suma de CIENTRO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.130.000,oo) que ella entregó con la firma del contrato de opción, y como el incumplimiento se debió a la omisión de los demandados de proveer los recaudos correspondientes, como liberar la hipoteca dentro del tiempo previsto en el contrato, deberán pagar a la demandante adicionalmente el 10% sobre el valor del precio convenido como daños y perjuicios previstos en la cláusula 5ª; que siendo el precio convenido la suma de Bs.305.000,oo, tenemos que TREINTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.30.500,oo) corresponde ese 10% indicado.
Habida cuenta de la plena prueba de autos, la demanda debe prosperar con todos sus pronunciamientos de ley, conforme indica el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentó la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA en contra de los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, todos identificados en juicio.
SEGUNDO: Como consecuencia de este pronunciamiento, en virtud del incumplimiento culposo de la parte demandada, se le condena al pago (a la parte demandada) de las siguientes cantidades:
(a.) la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.130.000,oo) por concepto de lo entregado por la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA al momento de celebrar el contrato de opción de compra venta; asimismo, pagar
(b.) la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.30.500,oo) que corresponde aplicar el 10% al precio convenido inicialmente sobre Bs. F. 305.000,oo, como indemnización o cláusula penal prevista en la cláusula 5ª.
En virtud de ser un hecho evidente el deterioro del valor dinerario, producto de la inflación, se condena a la parte demandada a pagar los montos establecidos en este fallo, previa aplicación de experticia complementaria del fallo, debiendo calcularse desde la época en que se vencieron los 120 días del contrato de opción de compra venta.
En tal sentido, deberán calcular los expertos la pérdida del valor adquisitivo de las sumas condenadas, calculadas desde 120 siguientes al 1º de junio de 2009; es decir, que se tomará en cuenta a partir de esa última fecha (ya vencidos los 120 días del contrato) y hasta el pago definitivo. Todos a tenor de lo previsto en el artículo 249 del Código de procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencido totalmente en la litis, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese esta sentencia. Notifíquese a las partes.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil once (2011). 151º y 200º
EL JUEZ TITULAR

Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA TITULAR,

Abog. FABIOLA DOMÍNGUEZ
En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m. se dictó el fallo definitivo, y dejó copia certificada en el archivo del tribunal. Quedó anotado en el libro diario bajo el No. 133.-
LA SECRETARIA TITULAR

Abog. FABIOLA DOMÍNGUEZ

Exp. AP31-V-2010-003646
LAPG/FD