TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte (20) de junio de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO : AP31-V-2010-001451

PARTE ACTORA: JOSÉ ANTONIO BOLÍVAR PÉREZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 8.192.431.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANDRÉS NUÑEZ LANDAEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.815.-
PARTE DEMANDADA: ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.145.317 y 4.765.538, respectivamente-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO CASTELLINI PÉREZ Y NORKA MARGARITA ZAMBRANO ROJAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 123.258 y 83.700, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.-
SENTENCIA: DEFINITIVA

NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentada por JOSÉ ANTONIO BOLÍVAR PÉREZ contra los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ.-
Mediante auto de fecha 13 de mayo de 2010, Se admitió la demanda por el procedimiento oral.-
En la oportunidad de contestación de la demanda, compareció el abogado en ejercicio José Gregorio Castellini Pérez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.258, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Ismenia Helena Rivas de Gutiérrez y Luís Armando Gutiérrez Ferrer, parte demandada y consignó escrito de contestación y reconvención de la demanda.-
En fecha 21-12-2010, se dictó auto mediante el cual se admitió la reconvención propuesta, de conformidad con lo establecido en el Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de enero de 2011, se recibió Escrito de contestación a la Reconvención, presentada por el Abogado Andrés Núñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123815, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora.-
En fecha 214-01-2011, tuvo lugar la Audiencia Preliminar, compareciendo el abogado Andrés Eloy Núñez Landaez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.815, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, y la abogada Norka Margarita Zambrano Rojas, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 83.700, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente.
En fecha 27-01-2011, se dictó auto fijando los hechos y el limite de la controversia en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho, al efecto que las partes presenten sus pruebas sobre el mérito, observando los términos en los que han quedado fijados los hechos.-
En la oportunidad para la evacuación y promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.-
En fecha 03 de los corrientes se realizó la audiencia oral en el presente juicio, de la cual quedó registro grabado y en la cual se dictó sentencia en la cual se declaró SIN LUGAR LA DEMANDA PROPUESTA POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA Y CON LUGAR LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE, en los términos siguientes:

II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la Parte Actora:
Alegó la apoderada judicial de la parte actora, que su representado suscribió un contrato de opción a compra-venta con los ciudadanos ISMENIA HELENA RIVAS DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.145.317 y 4.765.538, respectivamente-
Que la duración del contrato fue por sesenta (60) días contados a partir de firma del contrato de opción de compra-venta, prorrogable por treinta (30) días más.-
Que junto con la firma del contrato de opción de compra-venta su representado entregó a los demandados la cantidad de Bs. 90.000,00, monto éste que posteriormente sería imputable al precio total de la venta, y como cláusula penal se estableció que la parte que no cumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato sería condenado al pago del equivalente al treinta por ciento (30%) del monto dado como inicial, esto es la suma de Bs. 27.000,00, por concepto de daños y perjuicios.-
Que los vendedores no entregaron toda la documentación necesaria, no tramitaron la solvencia de los impuestos, ni el pago del 0,5% ante el SENIAT, que sólo los vendedores pueden gestionar dejando así transcurrir los sesenta (60) días para el otorgamiento de la venta definitiva, para luego ofrecerle a su mandante el reintegro de la inicial, menos la penalidad establecida en la cláusula sexta del contrato de opción a compra-venta, es decir ofrecían sólo el reintegro de la inicial cuando el incumplimiento del contrato ocurrió por parte de los vendedores quienes eran los obligados a tramitar los documentos correspondientes.-
Que por todo lo antes expuesto demanda a los ciudadanos ISMENIA HELENA RIVAS DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, para que sean condenados en lo siguiente: Primero: Se declare resuelto el contrato de opción de compra-venta de fecha 10 de junio de 2009, suscrito ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 73, Tomo 38, de los Libros llevados por esa Notaría.-Segundo: Para que se condene al reintegro del anticipo pagado junto a la opción de compra-venta, es decir la cantidad de Bs. 90.000,00.-Tercero: Se condene a los demandados al pago de la cláusula penal , debido a que las razones por las cuales no se perfeccionó la venta definitiva son imputables a los vendedores, esto es el pago de Bs. 27.000,00.- Cuarto: Al pago de las costas y la corrección monetaria.-
Estimó su demanda en la cantidad de Bs. 117.00, 00.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada admitió haber suscrito el contrato de opción de compra venta, en fecha 10 de junio de 2009 con el ciudadano JOSE ANTONIO BOLIVAR PEREZy de haber recibido la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.90.000), que igualmente el contrato tenia una duración de 90 días más una prórroga de 30 días., así como, que la cláusula tercera del contrato señala la penalidad del 30% del monto inicial, es decir, la suma de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.27.000) para su incumplimiento.
Negó y rechazó la demandada, tanto en los hechos como en el derecho.
Negó que no haya entregado las solvencias al comprador JOSE ANTONIO BOLIVAR , y los demás documentos como el pago del 0,5% al seniat.
Señaló que si fue tramitada toda la documentación necesaria para la compra venta: que acompaña a su contestación.
Impugnó y desconoció las documentales aportadas junto con el escrito libelar de la actora.
DE LA RECONVENCIÓN
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Alegó la parte demandada-reconviniente que suscribió un contrato de opción a compra-venta en fecha 10 de junio de 2009, con el ciudadano JOSE ANTONIO BOLIVAR, sobre un inmueble de su propiedad, identificado plenamente en el documento.
Señaló entre otras cosas que el comprador pagó en ese acto la cantidad de Bs. 90.000,00, comprometiéndose a pagar el resto Bs.110.000, en el acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa en la oficina subalterna correspondiente.
Que la duración del contrato fue por sesenta (60) días continuos calendarios contados a partir de firma del contrato de opción de compra-venta, prorrogable por treinta (30) días continuos, pero dicha prórroga tiene una condición especial que es que debe cumplir la formalidad del consenso de las partes por escrito y posteriormente su formalización notarial.
Que es pacto expreso de las partes que si al vencimiento del plazo de vigencia del contrato o de su prórroga el documento definitivo no es protocolizado por ante la Oficina de Registro correspondiente por razones imputables al comprador, este contrato quedará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de aviso especial, ni sentencia judicial, y los vendedores podrán disponer libremente de dichos lotes de terreno, en cuyo caso de la cantidad recibida en arras retendrán el TREINTA POR CIENTO (30%), es decir, la suma de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.27.000), que quedarán a beneficio de los vendedores, en calidad de daños y perjuicios.
Que en la cláusula octava, se compromete el comprador a pagar los gastos de registro del documento definitivo y, los vendedores por su parte a pagar los impuestos municipales, estadales o nacionales que los terrenos soporten.
Que por cuanto el documento se firmó en fecha 10 de junio de 2009, la fecha pactada para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo, contando los sesenta días pautados, feneció el 10 de agosto de 2009, por cuanto no se celebró prórroga alguna.
Que cumplieron con tramitar eficientemente una serie de documentos necesarios para la protocolización de la venta-
Que el demandante-reconvenido no se preocupó por trámite alguno y, que luego de tanta insistencia por su parte, éste contrató a la abogada ROSA ANNA PASCALE SCOCEZZA para la redacción del documento definitivo, que por tal razón entregaron los documentos, planos de las parcelas firmados por un ingeniero y, informe del Instituto Geodésico de Venezuela Simón Bolívar para las coordenadas correspondientes, a la abogada del actor-reconvenido, quien redactó el documento, aprobado por él, pero éste nunca más volvió a llamar a la abogada, aunque si le pagó sus honorarios y, que ese mismo día se le dijo que se necesitaba fotocopia del cheque de gerencia del primer pago, no volviendo a comunicarse más, habiéndole la abogada contratada devuelto los documentos a la parte demandada-reconviniente.
Que la parte demandada-reconvenida, procedió a llevar los documentos al Registro, entregando toda la documentación correspondiente, pero en el Registro le informaron que adicionalmente a los recaudos presentados debía presentar copia del cheque del primer pago efectuado, que se encuentra en poder del actor, habiéndolo llamado y, no haciendo nada éste para subsanar tal petición.
Que le envió telegrama en fecha 03 de agosto de 2009, a través de IPOSTEL, para manifestarle que tenía todos los documentos listos y que no lograba comunicarse con él
Que es por ello que reconvienen al ciudadano JOSE ANTONIO BOLIVAR PEREZ por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, para que convenga o sea declarado por el Tribunal resuelto el contrato celebrado en fecha 10 de junio de 2009, así como pagar el monto de Bs.27.000, que corresponde al 30% del monto entregado por el comprador, y, las costas y costos.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION
Negó, rechazó y contradijo la reconvención, tanto en los hechos como en el derecho.
Niega que deba ser condenado por cláusula penal, toda vez que desde el 10 de julio de 2009 tienen en su poder los demandados la suma de Bs.90.000, dinero que no ha sido reintegrado ni se ha hecho procedimiento de oferta.
Que los demandados-reconvinientes no notificaron oportunamente el día y la hora de la firma de la venta definitiva, obligación que tenían, por haberse encargado voluntariamente de la tramitación de la venta definitiva ante el Registro correspondiente, por lo que negó que la señora Ismenia Rivas de Gutiérrez se haya comunicado telefónicamente para pedirle copia del cheque del pago del anticipo y menos que haya sido notificado en el domicilio correspondiente y, que este haya sido el motivo de no perfeccionarse la venta
Señala que los demandados-reconviniente, se encontraban de viaje durante buena parte de la vigencia del contrato, y es por ello que por su negligencia incumplieron el contrato.
Impugna el formulario del telegrama que le fue enviado, y, que además de su contenido no se evidencia ni la fecha ni la hora de la firma o, que se solicite copia del cheque del anticipo.
Señaló además que es falso que la parte demandada-reconviniente haya tenido todo para celebrar la venta.
Por último señaló, que la abogada ROSA PASCALE fue contratada por los demandados, quienes son sus vecinos, y que los honorarios profesionales de la misma él se los pagó al ciudadano LUIS GUTIERREZ y a su esposa co-demandada, quienes posteriormente le hicieron entrega del recibo correspondiente, por lo que mal pudiera desentenderse de alguien a quien nunca contactó.
SOLVENCIA NROS.60506 Y 60507 emanados de la Alcaldía de baruta, expedidos en fecha 17 de junio de 2009.
Declaración y pago de Impuesto al seniat de fecha 28 de julio de 2009 del 0,5% sobre el precio de enajenación fueron entregados a la ciudadana ROSA AANA PASCALE contratada por el ciudadano. JOSE BOLIVAR para que redactara el documetno, y como no lu pudo contactar le devolvió los documentos a ismnia

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA
• Copia simple del contrato de opción a compra-venta suscrito entre el ciudadano JOSÉ ANTONIO BOLIVAR PÉREZ y los s ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Mirada, bajo el N° 73, Tomo 38, de fecha 01-06-2009.-
• Documento privado contentivo de una citación de fecha 02-12-2009, dirigida a los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, sin firma alguna y, Comprobante de MRW, de fecha 02-12-09.- El tribunal las desecha, toda vez que no tienen poder probatorio alguno, Y ASI SE DECIDE..
• Copia simple de un documento de finiquito de contrato de opción a compra, suscrito por los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, sin firma alguna El tribunal lo desecha del proceso por carecer de valor probatorio alguno
• Original de misivas de fechas 26-01-2010 y 11-02-2010, emitidas por el ciudadano Luis Gutierrez, dirigida al representante legal de la actora, de las cuales se desprende la voluntad del remitente de realizar finiquito y entrega de dinero a la actora.
• Copia del documento de propiedad del inmueble perteneciente a los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ.-
• Prueba de Informes al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería, a los fines de conocer el movimiento migratorio de los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, siendo recibidas las resultas y desprendiéndose de las mismas que para la fecha en que fue suscrito el contrato hasta su vencimiento, es decir, desde el 10 de junio de 2009 al 10 de agosto de 2009, los mencionados ciudadanos son salieron del pais.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
• Copia simple del contrato de opción a compra-venta suscrito entre el ciudadano JOSÉ ANTONIO BOLIVAR PÉREZ y los s ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Mirada, bajo el N° 73, Tomo 38, de fecha 10-06-2009.- El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el cual quedan demostradas las obligaciones. de las partes contratantes
• Originales de certificados de solvencia Nros. 60506 y 60507, emanados de la Alcaldía de Baruta Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, de fechas 17-06-2009.-, con vencimiento en fecha 31 de diciembre de 2009, correspondientes a los lotes de terreno propiedad de la actora, a nombre de LUIS ARMANDO GUTIERREZ FERRER. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
• Planilla de declaración de pago de impuesto de enajenación de inmuebles por ante el SENIAT, del 0,5% del precio de enajenación, de fecha 28-07-2009., a nombre de los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
• Copias de títulos de propiedad de los inmuebles objeto del contrato de opción a compra-venta, propiedad de los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ. El Tribunal las tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil-
• Dos planos denominados DATUM GEODESICO REGVEN, correspondiente al levantamiento de linderos de los bienes inmuebles objeto del contrato de opción a compra-venta.-El tribunal les otorga valor probatorio.
• Copias simples del Registro de Información Fiscal, correspondiente a los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ.- El tribunal las tienes como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil-
• Original de formulario para la consignación de telegrama ,de fecha 03-08-2009, remitente ISMENIA RIVAS DE GUTIERREZ al ciudadano JOSÉ ANTONIO BOLIVAR. Conjuntamente con la presente prueba, la demandada-reconviniente promovió prueba de informes a IPOSTEL, siendo recibidas las resultas, arrojando que efectivamente fue enviado en fecha 03 de agosto de 2010, el telegrama dirigido al actor, mediante la cual le comunica que tiene listos los documentos que le corresponden para el registro del documento. El tribunal le otorga valor probatorio a dicha prueba.
• Dos (02) originales de cédulas catastrales, de fechas 08-06-2009, emitidas por la Alcaldía del Municipio Baruta, Dirección de Planificación Urbana y Catastro, correspondientes a los inmuebles propiedad de los demandados El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
• Originales de certificaciones de no Servicio, emanado de Hidrocapital, de fechas 29-07-2009 y 06-08-2009, correspondiente a los ciudadanos ISMENIA HELENA DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ, por los inmuebles de su propiedad, objeto del contrato de opción de compra venta. demandados El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Con las pruebas aportadas la parte demandada-reconviniente demostró que dio cumplimiento a su obligación asumida en el contrato de opción de compra venta, y asi se establece.
Testimoniales de los ciudadanos DANIEL ALVARADO, JAIME MIGUEL CORONADO, YOBERLIN GARCIA, ROSA ANNA PASCALE SCOCOZZA, HERDAZAY DEL CARMEN BORGES MECIA y CECILIA DE LA COROMOTO GUEVARA RODRIGUEZ,.
Sólo declararon los ciudadanos ROSA AANA PASCALE, CECILIA GUEVARA Y YORBELIN GARCIA, desechando del proceso quien aquí decide las testimoniales de YORBELIN GARCIA , por ser una testigo referencial, que no aporta nada al mérito y de la ciudadana CECILIA GUEVARA, quien incurrió en contradicciones.

PARTE DISPOSITIVA
Analizados los hechos y las pruebas aportadas por las partes, quien aquí decide, observa que la parte actora en el juicio principal con las pruebas aportadas a los autos no logró demostrar que tenia razón en su pretensión, por lo que se declara sin lugar la demandada de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta. Intentada por el ciudadano JOSE ANTONIO BOLIVAR contra los ciudadanos ISMENIA HELENA RIVAS DE GUTIERREZ Y LUIS ARMANDO GUTIERREZ. se condena en costas a la parte actora
DE LA RECONVENCIÓN
Analizados los alegatos y defensas esgrimidos por las partes, así como las pruebas aportadas por las partes, concluye esta juzgadora que la demanda presentada por los demandados es procedente en derecho, por lo que DECLARA: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA realizada por los ciudadanos ISMENIA DE GUTIERREZ Y LUIS GUTIERREZ contra JOSE BOLIVAR. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado por las partes, en fecha 10 de junio de 2009 , por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 73, Tomo 38, de los libros de Autenticaciones.
Se condena a la parte actora reconvenida al pago de la suma de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs..27.000) a la parte actora por concepto de cumplimiento de la cláusula tercera del contrato que quedó resuelto, debiendo la parte demandada-reconviniente entregarle a esta solo la suma de bs.63.000,oo. Se condena en costas a la parte actora reconvenida
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de caracas, a los veinte (20) días del mes de junio de Dos Mil Once (2011). 201 años de Independencia y 152 Años de Federación.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARÍA BRICEÑO BAYONA.-
LA SECRETARIA TEMPORAL,

IDALINA PATRICIA GONCALVES.-