TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 22 de Marzo de 2011
200º y 152º

ASUNTO: AP11-V-2009-001007

PARTE ACTORA: BLANCA EXCELINA ROLON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 6.033.503.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ALEXANDER ENRIQUE CARDOZO GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.453.495 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 80.067.
PARTE DEMANDADA: MILENA ROSA HELMEYER, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Barquisimeto, Estado Lara, y titular de la cédula de identidad Nº 1.588.618.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 7.664.205, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL
ASUNTO: AP11-V-2009-001007

- I-
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inició la presente controversia en virtud de la demanda incoada por la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON, mediante apoderado judicial, contra la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplida la distribución de Ley, correspondió el conocimiento del expediente a este Juzgado, el cual por medio de auto dictado en fecha 16 de octubre de 2009 admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, mas cuatro días que se le concedieron como término de la distancia, para que diera contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 02 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa. Igualmente solicitó se comisione a un Juzgado de Municipio ubicado en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, para que practique la citación de la demandada.

En fecha 09 de agosto de 2010 compareció la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER RAMÍREZ, y mediante diligencia consignó poder que acredita su representación. Asimismo, se dio por notificada en la presente causa. Y en fecha 11 de agosto de 2010, la mencionada abogada consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención, constante de cinco (05) folios útiles y cuarenta y dos (42) anexos.

Mediante auto dictado en fecha 01 de diciembre de 2010, este Juzgado declaró inadmisible la reconvención.

En fecha 13 de diciembre de 2010 la parte demandada consignó escrito de pruebas, constante de dos (02) folios útiles.

Por auto de fecha 18 de marzo de 2011, este Juzgado se pronunció en relación con las pruebas promovidas por la parte demandada.

- II -
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

1.- De la trabazón de la litis.

a) Alegatos de la parte actora:

El abogado ALEXANDER ENRIQUE CARDOZO GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLÓN, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente:

• Que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 61, planta séptimo piso, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, desde hace más de veinte años, siendo el último de los contratos el suscrito en fecha 03 de mayo de 2005, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Municipio Metropolitano de Caracas bajo el Nº 16, Tomo 49, y que las propietarias del inmueble son las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PAPUA, titulares de las cédulas de identidad números 3.085.309 y 3.317.558, .
• Que en fecha 20 de noviembre de 2008, las propietarias del inmueble introdujeron por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una solicitud de notificación judicial, dirigida a su representada, para ofrecer en venta el inmueble arrendado, en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 230.880,00).
• Que la referida notificación judicial nunca fue practicada por el mencionado juzgado, lo que hace que no tenga efecto jurídico alguno, y a tal efecto consignó copia certificada del expediente AP31-S-2008-002217.
• Que su representada tuvo conocimiento a través de los vecinos, que el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria fue cedido en propiedad a otra persona, lo que consideran una actitud arbitraria, ya que su representada siempre le manifestó a la ciudadana Tirsa Segura Ibarra, copropietaria del inmueble, su disposición de adquirir el mismo. Y que las propietarias del inmueble le manifestaron estar dispuestas a vendérselo, pero jamás concretaron los términos de la compra venta.
• Que las propietarias del inmueble, en fecha 14 de julio de 2009, procedieron a dar en pago el mismo a la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 385.000,00), monto muy superior al que consta en la solicitud de ofrecimiento en venta a su cliente que intentaron llevar a efecto las propietarias y que nunca se materializó.
• Que tuvo conocimiento de la dación en pago mencionada, a través de la colaboración del ciudadano JUAN DE DIOS DIAZ, quien solicitó copia certificada de la enajenación por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda.
• Que en el presente caso, ha sido burlado el derecho preferente que tiene de adquirir dicho inmueble con preferencia a cualquier otro tercero, a pesar que la arrendataria le había manifestado a las propietarias su interés en adquirirlo.
• Que al acudir la arrendataria, como regularmente lo hace los primeros días de cada mes, a cancelar el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2009 al Banco Exterior, su cliente se encontró con la novedad de que la cuenta donde realiza dichos depósitos había sido cerrada o cancelado. Y por tal motivo, acudió en fecha 07 de mayo de 2009, al Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial para aperturar el proceso de consignaciones de cánones de arrendamiento, a fin de no entrar en mora de sus obligaciones contractuales.
• Que por todos los hechos narrados, es por lo que ocurre al Tribunal para ejercer su derecho de preferencia mediante la acción de retracto legal.

b) Alegatos de la parte demandada:

La abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, en su escrito de contestación de la demanda, adujo lo siguiente:

• Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representada, ya que los supuestos de hecho son inciertos y los extremos de ley no están satisfechos para que una demanda de tal magnitud prospere en derecho.
• Negó, rechazó y contradijo que la demandada haya aceptado la oferta de venta que le fue notificada.
• Negó, rechazó y contradijo que la notificación de oferta de venta y su complemento no haya sido efectuada conforme a derecho, ya que el complemento de la notificación realizada conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece que en “dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación”, por tanto se complementó la notificación especificando la forma de pago y en pro del inquilino se le concedió nuevamente el lapso.
• Que la parte actora consignó incompleta la certificación de la notificación judicial de oferta de venta, con la sola finalidad de sorprender la buena fe del juzgador.
• Que su mandante es propietaria y adquirió el inmueble objeto de la pretensión previo cumplimiento estricto de los requisitos establecidos en la normativa legal vigente, es decir, lo consagrado en los artículos 42, 43, 44, 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, tal y como evidencia la notificación judicial de oferta de venta consignada en original.
• Por todo lo antes expuesto, solicitó al Tribunal que declare sin lugar la presente demanda.
• Finalmente, la representación judicial de la parte demandada reconvino a la actora, por cumplimiento de contrato, reconvención que fue declarada inadmisible por este Juzgado mediante auto dictado en fecha 11 de agosto de 2010.

2.- Aportaciones probatorias.

- Pruebas promovidas por la parte actora:

Junto con el libelo de demanda.

• Marcada “B” y “C”, copia certificada del expediente identificado con el Nº AP31-S-2008-2217, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada por las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA.

Por cuanto se trata de un documento público promovido en copia certificada, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.

• Marcada con la letra “D”, constancia de trabajo emitida en fecha 06 de agosto de 2009 por la empresa INVERSIONES FOTO PRADO 500 D C.A., a favor de la ciudadana BLANCA ROLON.

En cuanto a este medio probatorio, observa este Sentenciador que se trata de un documento privado emanado de tercero, el cual debió haber sido ratificado mediante la vía testimonial, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Juzgado no le confiere valor probatorio alguno. Así se decide.

• Marcada con la letra “E”, copia certificada del documento de dación en pago celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA, actuando en su propio nombre y también en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PADUA, y la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio. Dicho documento fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el Nº 2009.1386., Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.2096 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
• Marcada con la letra “F”, copia certificada del expediente identificado con el número 2000-641, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2009.
• Marcado con la letra “G”, certificación de gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, a favor de la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON.

Con relación a las documentales marcadas “E”, “F” y “G”, y por cuanto se trata de documentos públicos promovidos en copia certificada, se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.

- Pruebas promovidas por la parte demandada:

Junto con la contestación de la demanda.

• Marcada “A”, copia certificada del expediente identificado con el Nº AP31-S-2008-2217, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada por las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA.

• Marcada “2”, copia certificada del documento de dación en pago celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA, actuando en su propio nombre y también en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PADUA, y la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio. Dicho documento fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el Nº 2009.1386., Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.2096 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.

Por cuanto se trata de documentos públicos que fueron promovidos en copias certificadas, este Juzgado les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.

• Marcada con la letra “C”, copia simple del documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA, actuando en propio nombre y también en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PAPUA, y la ciudadana BLANCA ROLÓN, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, el cual fue autenticado en fecha 03 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 16, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En cuanto a este medio probatorio, observa quien sentencia que se trata de un documento autenticado en copia simple, que merece fe pública, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA, actuando en propio nombre y también en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PAPUA, y la ciudadana BLANCA ROLÓN, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 61, ubicado en el piso siete (07) del edificio denominado “Maristas”, el cual está situado en la Calle Los Maristas, Municipio Chacao del Estado Miranda. Así se declara.

En la oportunidad probatoria.

• La representación judicial de la parte demandada en su escrito de pruebas reprodujo e hizo valer el contenido íntegro del documento poder que acredita su representación; de las documentales producidas por la parte actora con el escrito libelar, y, por último, el mérito favorable de la documental marcada “A”, producida junto con el escrito de contestación al fondo de la demanda.

Con relación al mérito favorable de los autos, observa este Tribunal, que el Juez está obligado a analizar todas las pruebas cursantes en los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se inadmite como medio probatorio. Así se declara.

3.- Precisiones conceptuales.

Señala el artículo 1.546 del Código Civil que el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, esto es, en términos generales el retracto legal, empero, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere específicamente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuesto a que se refiere el artículo 48 de la referida Ley.

En este sentido, establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.”

Así, encontramos tres elementos característicos del retracto legal: (i) el derecho del arrendatario a la subrogación; (ii) la igualdad de condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y (iii) el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto.

Por otra parte, los requisitos de procedencia del retracto legal exigidos, los cuales son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, (i) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, (ii) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y (iii) satisfaga las aspiraciones del propietario.

Ha señalado el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, lo que a continuación se transcribe:

“…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente: ”
1) En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal; b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las operaciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.”
2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la LAI; b) que aún cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos, c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
3) Tratándose del tercero adquiriente: a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”

Establecido lo anterior, hay que decir que efectivamente la parte actora arrendataria tiene más de dos (2) años ocupando el inmueble a retraer, y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues la parte demandada no se opuso a ello.

Ahora bien, la parte actora alega como fundamento de la demanda, que las arrendadoras del inmueble no procedieron a realizar debidamente la notificación judicial a que se refiere el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ya que si bien las arrendatarias presentaron la solicitud de notificación por ante los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo asignada la misma al Juzgado Décimo Cuarto, este procedió a declararla desierta. Asimismo, consignó copia certificada de la mencionada solicitud de notificación.

No obstante, hay que señalar que la parte demandada consignó en original el expediente contentivo de la solicitud de notificación judicial, el cual riela en el expediente, desde el folio 84 hasta el folio 117. De la revisión de dicho expediente puede evidenciarse que en fecha 26 de enero de 2009, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó al inmueble objeto del presente juicio a los fines de practicar la notificación, dejándose expresa constancia que se procedieron a realizar los toques de ley, sin que atendiera persona alguna, por lo que se procedió a introducir por debajo de la puerta copias certificadas del contenido de la misma.

Así las cosas, observa este Sentenciador, que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha cierta de la notificación. En el presente caso, ha quedado claro que la notificación se produjo en fecha 26 de enero de 2009, por lo que al haber sido introducida la demanda en fecha 16 de septiembre de 2009, se incumplió con el plazo de cuarenta (40) días establecidos en el artículo 47 ejusdem.

En consecuencia, se debe afirmar que la presente acción de Retracto Legal intentada por la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON contra la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, no debe prosperar en derecho, en razón que la misma no fue ejercida dentro del plazo de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha cierta de la notificación, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE.

- III -
DISPOSITIVA

En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON contra la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, en virtud de haber sido dictada fuera del lapso correspondiente.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 22 días del mes de Marzo de 2011. Años 200º y 152º.
El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 12:09 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-V-2009-001007
CARR/MVA/jc