TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA
DE CARACAS.
Caracas, 07 de marzo de 2012
Años 201º y 153º

EXP: CB-11-1227

PARTE ACTORA: ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N. º V-5.115.075.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogado JOSE GREGORIO ARVELO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N. º 53.925.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 26 de junio de 1995, anotado bajo el N. º 54, Tomo 262-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados MARÍA ANDREINA COLMENARES, ROBERTO HUNG CAVALIERI y LOURDES MARÍA CARREÑO TOVAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los N. º 34.870, 62.741 Y 122.895, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Sentencia Definitiva).

-I-
NARRATIVA
Conoce esta Alzada de los autos en virtud de la apelación ejercida en fecha 21 de diciembre de 2010 (f.200), por el abogado Roberto Hung Cavalieri, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil GREEM PUBLICIDAD, C.A., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 03 de noviembre de 2010 (f.179 al 190), mediante la cual se declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Sin Lugar la reconvención por reintegro de sobrealquileres en el juicio existente entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en contra de la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A.
Cumplida la insaculación legal, por auto de fecha 02 de febrero de 2011 (f.204), se dio entrada y cuenta a la Juez del expediente asignándosele el N. º CB-11-1227, y se fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia definitiva.
El 09 de febrero de 2011 (f.205 y 206), la parte actora-reconvenida presentó escrito de alegatos.
En esta oportunidad se pasa a dictar la decisión tomando en consideración los siguientes razonamientos.
-II-
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal a quo, dictó la sentencia recurrida en fecha 03 de noviembre de 2010, declarando Con Lugar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Sin Lugar la reconvención por Reintegro de Sobrealquileres, con la motivación siguiente:

“Ahora bien, vencida la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Durante la etapa probatoria la parte demandada reconviniente comparece y alega la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso diferente; señala que la Resolución Nº 2147 mediante la cual la Dirección de Inquilinato adscrita para la época al extinto Ministerio de Fomento de fecha 11 de junio de 1996, declaro exento de regulación el inmueble objeto del contrato, no se encuentra definitivamente firme toda que contra la misma se intentó un recurso contencioso administrativo de nulidad, que está en etapa de decisión por parte del Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital. Señala en el escrito lo siguiente:
“En estricto orden procesal, nuestra legislación adjetiva, prevé la oposición de la prejudicialidad como una cuestión previa, cuya promoción le corresponde a la parte accionada en la oportunidad fijada para dar contestación, pero ¿cómo ha de ser propuesta dicha prejudicialidad si la misma ha de ser alegada por la parte accionante como en el presente caso le corresponde a la demandada reconviniente?”.
Continúa el accionado señalando:
“En efecto, nuestra legislación adjetiva establece los modos de oponer la prejudicialidad como cuestión previa cuando es el accionado quien la ha de hacer valer, existiendo un silencio respecto a la manera en que ha de ser opuesta por el accionante, en este caso reconviniente, ya que usualmente la prejudicialidad tiende a ser confundida como una defensa y fundamento de la contestación que constituye una cuestión previa, así pues ha de concluirse que no necesariamente la prejudicialidad es únicamente una defensa, una cuestión previa, ya que también constituye, como en el presente caso, un punto de derecho que puede perfectamente ser opuesto por la parte actora en sustento de su pretensión, y en tal sentido debe ser analizada por el Sentenciador.
Considera quien aquí decide, que antes de entrar a conocer del fondo de lo debatido, debe este Tribunal emitir un pronunciamiento ante la defensa de prejudicialidad alegada, en tal sentido observa:
Establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”
Establece el artículo 884 de la norma civil adjetiva, correspondiente al trámite por el cual se sigue la presente causa:

“En el acto de contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto….omisis.”
El Tribunal Supremo de Justicia en Sala Política Administrativa, de fecha 21 de Noviembre de 1996, Ponente Magistrado Dr. ALFREDO DUCHARNE ALONZO, expediente número 12084, Sentencia número 0740, juicio Banco Provincial, S.A. Vs. Banco de Venezuela, S.A., dejó establecido lo siguiente:
“…. Se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere ó exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar ó hallarse éste subordinada a aquélla. La mayoría de las Cuestiones Prejudiciales son penales, porque de éstas nacen acciones civiles que pueden ser intentadas conjunta ó separadamente de aquéllas. Debe determinarse en el caso sub iudice si ciertamente existe una cuestión prejudicial ó dicho de otro modo, si la acción penal instaurada se encuentra tan íntimamente ligada al asunto de fondo aquí debatido que requiera para su resolución la decisión previa de aquélla.”
Igualmente en Sentencia proferida, por la misma Sala, en fecha 13 de Mayo de 1999, Ponente Magistrado Dr. HUMBERTO J. LA ROCHE, Expediente número 14.689, Sentencia número 0456, estableció lo siguiente:
“… La existencia de una Cuestión Prejudicial pendiente, contenida en el Ordinal 8 del art. 346 del C.P.C., exige lo siguiente: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la Jurisdicción Civil; b) Que esa cuestión curse en un Procedimiento distinto de aquél cual se ventilará dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la Cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la Sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla…”

Así las cosas, la prejudicialidad está referida al examen previo a la sentencia principal, se trata del antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referidas a la pretensión, en la cual han de influir. A propósito de ello, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad:
“En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a estas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso. Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro”.
Con el fin de esclarecer lo dispuesto en la doctrina, sobre dicha PREJUDICIALIDAD, es importante traer a colación lo establecido por el autor JAIME GUASP, quien distingue entre “…cuestión previa prejudicial de jurisdicción, que se origina cuando deber ser resuelta por otra jurisdicción que puede ser penal o administrativa, controversia o materia, que incide en otra que se ventila ante la Jurisdicción Civil Ordinaria; y la prejudicial de competencia, que es aquella que requiere decisión previa, por el mismo Juez o por Jueces de la misma Jurisdicción. ”
Por su parte, el profesor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, define la prejudicialidad como cuestión “sustancial autónoma que representa un necesario antecedente lógico jurídico de la resolución que debe adoptarse en la sentencia y que es indispensable resolver previamente por otra sentencia o providencia que haga sus veces, en proceso separado con valor de cosa juzgada ante el mismo despacho judicial u otro distinto, para que sea posible decidir sobre lo que es materia del juicio, sea civil o penal, razón por la cual debe ser suspendido hasta cuando aquella decisión se produzca”.
Para Ricardo Henríquez La Roche, “la prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto.” (Código de Procedimiento Civil, tomo III, pág. 63).
En este orden de ideas, Alsina expresa: “para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella... Existe cuestión prejudicial cuando debe ser resuelta antes que la cuestión principal porque constituye un antecedente lógico de la sentencia.”
Como se puede observar, la oportunidad indicada para oponer la prejudicialidad era la de la contestación de la demanda, no como lo hace la parte demandada durante la etapa procesal correspondiente al lapso de promoción y evacuación de pruebas; la prejudicialidad no está contemplada como defensa que pueda oponerse en cualquier etapa o grado del proceso. Razón por la cual este Tribunal la desecha por haber sido opuesta de forma extemporánea y así se decide.
Ahora bien, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada reconviniente de conformidad al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, propuso Reconvención en virtud de que el inmueble arrendado no se encuentra dentro de los señalados en los artículos 3 y 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “mal pudiendo los arrendatarios estar ‘obligados a pagar alquileres a los legalmente fijados’ como así lo señala el artículo 13, y en caso de que ello ocurriese, por mandato del artículo 58 y siguientes, tales sumas de dinero pagadas están sujetas a repetición y compensación con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer.”; señala que el inmueble está sujeto a regulación y que ante la inexistencia de la misma, todas las cantidades están sujetas a repetición y compensación, a tenor del artículo 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que todas las relaciones arrendaticias están sujetas a regulación, debiendo en todo caso el arrendador desvirtuar tal situación. Que las cantidades pagadas al arrendador están sujetas a repetición desde el mes de junio de 2005 hasta el mes de diciembre de 2005, a razón de Bs. 2.470.000, oo; desde enero de 2006 hasta agosto de 2006 a razón de Bs 2.815.000, oo; desde septiembre de 2006 hasta el mes de abril de 2007 Bs. 3.205.911,88; desde el mes de mayo 2007 hasta diciembre de 2007 a razón de Bs. 3.659.413, 68; desde enero de 2008 hasta mayo de 2008 a razón de Bs. 4.171.730, oo. Todo lo cual suma la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs 115.597.180, oo) que actualmente equivalen a Bs F 115.597,18. Por lo que reconviene a la actora para que repita y compense con futuros cánones de arrendamiento a causarse la suma señalada y en pagar las costas y costos de la reconvención. Fundamenta la misma en los artículos 2, 3, 4, 58, 60 y 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la contestación de la Reconvención la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, en virtud de que el inmueble objeto del contrato está completamente exento de regulación tal y como se evidencia del Resuelto Nº 2147, de fecha 11 de junio de 1996 emanado de la Dirección de Inquilinato, el cual consignó en copia simple, de lo cual dimana que la fijación de los cánones de arrendamiento del inmueble se hizo de forma justa y legal, tal y como lo establecieron las partes en el contrato, que se han hecho de acuerdo al índice inflacionario que marca anualmente el Banco Central de Venezuela; que los mismos escapan a los decretos presidenciales de congelamiento de alquileres por cuanto los mismos se refieren a viviendas mas no a inmuebles destinados al comercio; que la mencionada causa versa sobre la Resolución de un contrato de Arrendamiento por falta de pago de cánones y la única prueba pertinente es demostrar haber pagado oportunamente los cánones reclamados.
El contrato accionado establece en la cláusula tercera lo siguiente:
“El canon o pensión mensual de arrendamiento de El Inmueble objeto del presente contrato, ha sido convenido de mutuo acuerdo entre las partes contratantes, en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.470.000,oo), mensual, cantidad esta que “EL ARRENDATARIO” se obliga de manera expresa a pagar mensualmente a “EL ARRENDADOR” anticipadamente los primeros cinco (05) días calendarios de cada mes en dinero efectivo, en las oficinas de EL ARRENDADOR, cuya dirección declara conocer EL ARRENDATARIO. Es expresamente entendido por ambas partes, que dicho canon de arrendamiento regirá por los primeros ocho (08) meses de la vigencia de este contrato. Lo que quiere decir, que el canon de arrendamiento será revisado cada ocho (08) meses por ambas partes, quienes se pondrán de acuerdo sobe su aumento, tomando como base un mínimo de catorce (14%) por ciento sobre el último canon que se estuviera pagando”.
El artículo 888 el Código de Procedimiento Civil, establece:
“En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en este acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de la admisión de la reconvención será inapelable”.
Por su parte, el artículo 365 eiusdem, relativo a la regla general en materia de reconvención expresa:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.”.
La reconvención en palabras del tratadista Arístides Rangel-Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, Pag. 145 y ss.), puede definirse como “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”, continua señalando el referido autor que con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor y se le denomina demandado reconviniente, y el actor en la demanda principal, contra quien se hace valer la demanda reconvencional, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor reconvenido.
Sobre el particular nuestro Máximo Tribunal en sentencia de fecha 17 de abril de 2001, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, estableció lo siguiente:
“... Así, aún cuando la reconvención, es desde el punto de vista formal, una demanda que debe cumplir todos los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la misma surge de la pretensión del demandado respecto del demandante; y en el presente caso está sometida por su naturaleza accesoria, al régimen de atribución de competencia de la acción principal...” (Subrayado de este Tribunal; Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo II, abril 2001, Pág. 620)
A mayor abundamiento se trae a colación los siguientes criterios doctrinales:
“… En nuestro derecho, como se ha dicho, la conexión objetiva entre las pretensiones del actor y del reconviniente, no constituyen presupuesto de admisibilidad de la reconvención, sino solamente la subjetiva, que exige la identidad de sujetos;…”. (Subrayado de este Tribunal; A. Rengel-Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, Teoría General del Proceso, Pág. 147)
De lo anterior se concluye que la reconvención es un medio de ataque a favor del demandado, a través del cual hace valer contra el demandante pretensiones basadas en el mismo título de la demanda principal, o en uno diferente, y, que por razones de economía procesal y conexión el legislador permite que sea interpuesta en el mismo proceso y que sea resuelta en una sola sentencia, pero siempre una mutua petición entre demandado y demandante.
En el presente caso, la parte demandada reconviniente propone la reconvención en virtud de un supuesto reintegro de sobrealquileres que debe repetir la parte actora reconvenida por haberle cobrado cánones de arrendamiento excesivos.
Acompañó al escrito de pruebas copia certificada del juicio tramitado por ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con Sede en Caracas, contentivo del Recurso contencioso administrativo de nulidad de la resolución que declaró al exención de regulación de alquileres del inmueble objeto del contrato. Es de hacer notar que sobre dicho recurso no ha recaído ninguna decisión, si bien es cierto que la resolución de exención de regulación de alquileres no está firme, no es menos cierto que no ha sido decidido el recurso ejercido contra ella. Por lo que este Tribunal no puede apreciarla como prueba, y así se decide.
La prueba de informes promovida por la parte demandada reconviniente, si bien fue admitida y librados los oficios, como se comprueba de autos, bajo los Nros. 1110, 1111,1112, no consta que los mismos hayan sido recibidos en las entidades bancarias para las cuales fueron libradas. Siendo carga de las partes impulsar la evacuación de la prueba promovida. Por lo que este Tribunal no puede apreciar dicha prueba de informes. Así se decide
De los autos se evidencia que sobre el inmueble objeto del contrato accionado, no pesa ninguna Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato sobre la fijación del canon de arrendamiento.
Durante la etapa procesal de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada reconviniente no acompañó ningún documento que lleve a esta Sentenciadora a la convicción de que el canon de arrendamiento del inmueble se encuentre sujeto a alguna Regulación dictada por el órgano regulador.
El artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que:
“El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación en que resultare definitivamente firme”.
Igualmente la ley especial en el artículo 62 señala el lapso de prescripción para reclamar el reintegro de sobrealquileres.
Quien aquí decide, considera que la Reconvención propuesta por la parte demandada no puede prosperar en derecho, ya que nada probó en relación a la procedencia del reintegro por concepto de sobrealquileres, así se decide.
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
La cláusula décima cuarta del contrato suscrito dispone:
“La falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato por parte del “EL ARRENDATARIO” dará derecho a “EL ARRENDADOR” a dar por terminado el presente contrato de forma inmediata o exigir el cumplimiento del mismo y en ambos casos a reclamar a “EL ARRENDATARIO” la indemnización de los daños y perjuicios a que da lugar su incumplimiento a “EL ARRENDADOR”…”
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a). Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral;
b). Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c). Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución, y;
d). Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
Así, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:
“ Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”.
Así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
“ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Es así que en los contratos de arrendamiento el legislador patrio a los fines de establecer un equilibrio entre las relaciones arrendador-arrendatario, dispuso de manera clara y concisa cada una de las obligaciones que han de asumir al momento de la contratación, aún cuando no se estipulen expresamente en el cuerpo del mismo.
El artículo 1.585 del Código de Procedimiento Civil, al momento de regular las obligaciones del Arrendador, dispuso que ellas se circunscriben en:
1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. Conservar en estado de servir al fin para que se le ha arrendado; y
3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.
Y con miras a los deberes del Arrendatario, el artículo 1.592 del Código Civil, dispone como principales:
1. Servirse De la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y
2. Pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
La Relación arrendaticia, no resultó controvertida en la causa, pues así lo admiten ambas partes en sus escritos de demanda y contestación respectivamente.
Los cánones reclamados corresponden a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008; la parte demandada reconviniente alega estar solvente en el pago de los cánones reclamados; para demostrar su solvencia consigna una Certificación de Consignaciones expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde se desprende que el 10 de enero de 2008, la parte demandada realizó un depósito de los meses de noviembre y diciembre de 2007 por un monto de SIETE MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 7.318.827,36), por cuanto el canon mensual estaba estipulado en TRES MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.659.413,68); el 15 de enero de 2008, el arrendatario consigna la mensualidad correspondiente al mes de enero de 2008; el 13 de febrero de 2008, consigna la correspondiente al mes de febrero; el 10 de marzo de 2008 consigna la correspondiente al mes de marzo; el 08 de abril de 2008 consigna la correspondiente al mes de abril; el 12 de mayo de 2008, consigna la correspondiente al mes de mayo y el 4 de junio de 2008, consigna la correspondiente al mes de junio, cada una por la suma de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLIVARES CONS ETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 4.171,73).
No consta en la certificación de consignaciones, lo relativo a la consignación del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007, reclamado por la parte actora reconvenida.
Así las cosas, y siendo que la cláusula tercera del contrato, ya transcrita, estipula que los cánones de arrendamiento se pagarían por adelantado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, ante tales planteamientos y dado el argumento de solvencia efectuado por la demandada, obliga a quien decide, efectuar algunas consideraciones en torno a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ello, derivará principalmente, el cumplimiento o incumplimiento de lo pactado, donde así nacimiento o no a la acción de Resolución planteada. Por ello, tal determinación se efectúa en base a dicha norma:
“ Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Ahora bien, tal consignación conforme se infiere del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días vencido el plazo previsto en el contrato de arrendamiento para el pago del alquiler. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.
Por su parte, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Tomo I. Pág. 440.), sostiene que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, ya que, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusare recibir el pago del alquiler; en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, antes citado.
Así mismo, vierte el mencionado autor en la señalada obra, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señalando además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Evidencia la obligación del arrendatario para con su arrendadora a efectuar el respectivo pago por mensualidades adelantadas, es decir, el contrato comenzó a regir el 1 de mayo de 2005, el canon del mes lo debía cancelar el mismo mes dentro de los primeros cinco (05) días luego de su inicio, naciendo a partir del día sexto (6°) (06 del mes correspondiente), el derecho a la consignación arrendaticia, la cual debía de efectuarse para considerarse tempestiva, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento del plazo para efectuarlo; pero con la salvedad que puede haberse depositado en la cuenta del Tribunal de consignaciones, el monto o cantidad estipulada como canon de arrendamiento, dentro del lapso pero consignada en el expediente de consignaciones con posterioridad, caso en el cual debe considerarse solvente al arrendatario, pues así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 1115 de fecha 12 de Mayo de 2.003, cuando dispuso:
”…En tal sentido la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación de pago reclamado, por lo que considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el Juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los Juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia…
…Tal proceder posee lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito efectuado, el Juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución del contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado del insolvencia el arrendatario…”. Así se reitera.
Del análisis de las consignaciones efectuadas por la demandada en la causa, en el expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas bajo el Nº 2008-0044 y a las cuales se le confieren valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, fueron pagados el 10 de enero de 2008, lo a la luz de todo lo anteriormente señalado, resulta que la consignación fue extemporánea tardías, toda vez que no sólo fueron depositadas fuera del plazo legal para ello, sino que incluso su consignación en el expediente resultó efectuada pasados los quince (15) del plazo para la consignación arrendaticia, el cual expiraba, conforme a lo explicado en líneas anteriores, los días cinco (05) del mes siguiente (fecha del inicio de la mensualidad (1º de cada mes) mas cinco primeros días para el pago (día 05 de cada mes) mas plazo para la consignación (15 días luego del vencimiento del día 20 de cada mes) día veinte del mes del cual trate la consignación, igualmente la parte demandada nada probó en relación al pago del canon correspondiente al mes de octubre de 2007, que también reclama el actor; por lo que el arrendatario no podría ser considerado en estado de solvencia, deviniendo a su vez de ello, que la pretensión de Resolución deba ser declarada Con Lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
En conclusión, y visto el estado de insolvencia de la parte demandada en la causa, es evidente que la pretensión de Resolución debe ser declarada Con Lugar en la sentencia definitiva con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.”

-IV-
ANTECEDENTES EN PRIMERA INSTANCIA
Se dio inicio a este proceso mediante demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en contra de la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. correspondiendo su conocimiento al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Por auto del 09 de mayo de 2008 (f.14), se admitió a sustanciación la demanda por los trámites del juicio breve, y en consecuencia, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Citada la parte demandada, en fecha 11 de junio de 2008 (f.19 al 25), comparece mediante apoderado judicial da contestación al fondo de la demanda y reconviene a la parte actora.
Por auto del 11 de junio de 2008 (f.34), se admitió la reconvención propuesta, y en consecuencia, se emplazó a la parte actora para su contestación.
El 16 de junio de 2008 (f.35 y 36), comparece la parte actora y da contestación a la reconvención.
Abierto el proceso a pruebas, la parte demandada promovió pruebas en fecha 20 de junio de 2008 (f.41 al 44), y la parte actora hizo lo propio el 27 del mismo mes y año.
En sentencia interlocutoria del 30 de junio de 2008 (f.150 y 151), el tribunal de la causa se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas.
Finalmente, el 03 de noviembre de 2010 (f.179 al 190), la primera instancia dictó sentencia definitiva, alzándose contra la misma la parte demandada el 21 de diciembre de 2010 (f.200).
Siendo oído su recurso en ambos efectos por auto del 19 de enero de 2011 (f.201), se acordó la remisión de los autos al Juzgado superior distribuidor de turno a los fines legales consiguientes.
-V-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
1. La parte actora del sub iudice, en su libelo de demanda fundamentó su pretensión, de la manera siguiente:
Señala la parte actora, ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA que “es propietario de un inmueble constituido por una Casa denominada ‘YE-YE’, la cual está ubicada en la urbanización Campo Claro, avenida ‘E’, Municipio Sucre del Estado Miranda, de la manzana ‘K’ de dicha urbanización, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Dicha casa fue dividida en cuatro (04oficinas que forman parte de esta”.
Alega que “en fecha primero (01) de Mayo del 2005 (…) le dio en arrendamiento a la compañía GREEN PUBLICIDAD C.A., Sociedad Mercantil (…) tres (03) oficinas distinguidas bajo los Nº 2, 3 y 4, las cuales forman parte de la mencionada casa y miden aproximadamente Ciento Noventa y Cinco Metros cuadrados (195Mts2)”.
Así mismo, expresa que en el “mencionado contrato de arrendamiento se estableció que el canon mensual de arrendamiento que se comprometía a cancelar EL ARRENDATARIO fue de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.470.000,00) mensuales; los cuales serían cancelados por EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR, los primeros cinco (05) días de cada mes, por mensualidades adelantadas”.
En ese sentido, señala que “todo venía bien, hasta el mes de Septiembre del año 2007, que el Arrendador GREEN PUBLICIDAD C.A. (…) sin motivo aparente dejo (sic) de cancelar los cánones de arrendamientos (…) correspondientes a ese mes y todos los siguientes es decir: Octubre, Noviembre, Diciembre del 2007 y Enero del 2008 (…) lo que hace un total de QUINCE MILLONES CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL NOVESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CO CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 15.149.971,04) o lo que es lo mismo QUINCE MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bsf. 15.149,97) y según lo pactado debía de pagar los primeros cinco días de cada mes por mensualidades adelantadas.”
En consecuencia, procede a demandar a la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., “a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En dar por RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito y que es acompañado a la presente demanda (…).
SEGUNDO: Como consecuencia inmediata de la Resolución del Contrato de Arrendamiento, en entregar completamente desocupado libre de bines y personas el inmueble arrendado, ut supra identificados en esta demanda.
TERCERO: Para que cancele (…) la cantidad de QUINCE MILLONES CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL NOVESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CO CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 15.149.971,04) o lo que es lo mismo QUINCE MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bsf. 15.149,97) equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados por el arrendatario correspondiente a los meses de: Octubre, Noviembre y Diciembre del 2007 y Enero del 2008, así como la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 4.171.730,00) o lo que es lo mismo CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UNO BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.171,73) por cada mes que permanezca indebidamente en el inmueble arrendado hasta al real y efectiva entrega del inmueble arrendado (…)
CUARTO: Igualmente solicito que si ‘EL ARRENDATARIO’ y/o cualquier otra persona que actué (sic) en su nombre o descargo consignare cantidad alguna por cualquier Tribunal, esta sea declarada extemporánea en virtud de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como consecuencia de ello se declare de manera expresa a ‘EL ARRENDATARIO’ en estado de INSOLVENCIA.
QUINTO: Al pago de las costas y costos que ocasione el presente juicio, incluyendo Honorarios de Abogado.”

2. La parte demandada, por su lado, con motivo de su contestación a la demanda, argumentó:
Expresa que, “como en efecto la parte actora señala, se estableció que los cánones de arrendamiento serán pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes. Respecto a los cánones de arrendamiento, para la fecha en que se suscribiera la escritura contentiva de la relación arrendaticia, los cánones fueron previstos en Dos Millones Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 2.470.000,00) mensuales, hoy Dos Mil Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares (Bs. F. 2.470,00) hasta el mes de diciembre de 2005.
Continúa señalando que son “Cánones que posteriormente resultaron ajustados de la siguiente manera:
• A la cantidad de Dos Millones Ochocientos Quince Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 2.815.800,00) hoy Dos Mil Ochocientos Quince con 80/100 Bolívares (Bs. F. 2.815,80) para los meses de enero a mayo de 2006;
• A la cantidad de Dos Millones Ochocientos Quince Mil Seiscientos Cuarenta y Dos Bolívares (Bs. 2.815.642,00) hoy Dos Mil Ochocientos Quince con 64/100 Bolívares (Bs. F. 2.815,64) para los meses de junio a agosto de 2006;
• A la cantidad de Tres Millones Doscientos Cinco Mil Novecientos Once con 88/100 Bolívares (Bs. 3.205.911,88) hoy Tres Mil Doscientos Cinco con 91/100 Bolívares (Bs. F. 3.205,91) para los meses de septiembre de 2006 al mes de abril de 2007;
• A la cantidad de Tres Millones Seiscientos Cincuenta y Nueve Mil Cuatrocientos Trece con 68/100 Bolívares (Bs. 3.659.413,68) hoy Tres Mil Seiscientos Cincuenta y Nueve con 68/100 Bolívares (Bs. F. 3.659,68) para los meses de mayo a diciembre de 2007; y
• A la cantidad de hoy Cuatro Mil Ciento Setenta y Un con 73/100 Bolívares (Bs. F. 4.171,73 desde el mes de enero de 2008 hasta la actualidad.”

Señala que no es cierto que “haya dejado de pagar canon alguno de arrendamiento conforme a las estipulaciones previstas en la escritura contentiva de la relación arrendaticia, en particular el mencionado en el escrito libelar correspondiente al mes de octubre de 2007, el cual fue pagado en efecto pagado (sic) mediante cheque Nº 21406517 por Tres Millones Seiscientos Cincuenta y Nueve Mil Cuatrocientos Trece con 68/100 Bolívares (Bs. 3.659,68) hoy Tres Mil Seiscientos Cincuenta y Nueve con 68/100 Bolívares (Bs. F. 3.659,68) girado contra la cuenta corriente Nº 01340051270513028962 de la sociedad mercantil Green Publicidad C.A., en Banesco Banco Universal y cuyo beneficiario es el arrendador, el ciudadano Antonio Santambrogio. Pago éste que se efectuase tempestivamente el día cinco (05) de octubre de 2007 y ante el cual fue firmado a su entrega y así como ocurriese durante toda la duración arrendaticia, correspondiente Recibo.”
Asimismo, apunta que “luego de efectuado el referido pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007, el arrendador se negó a recibir los cánones subsiguientes, razón por la cual y conforme al artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se procedió al pago por consignación mediante depósitos efectuados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y siguiendo el procedimiento previsto en la Ley especial inquilinaria y directrices giradas por dicho juzgado especial, abriéndose asó el expediente Nº 20080044, suministrándose la información requerida necesaria para la notificación del arrendador y practicándose dicha notificación mediante telegrama de fecha 02 de enero de 2008 (…)”
Así pues, señala que “ante los efectos liberatorios en virtud de la consignación efectuada (…) se encuentra en total estado de solvencia, no sólo por lo que respecta a la mensualidad correspondiente a octubre de 2007, la cual indebidamente señala la parte actora que inicia la supuesta falta de pago, sino que (…) se encuentra en total y absoluta solvencia respecto a todas y cada una de las mensualidades subsiguientes hasta la presente fecha”.

DE LA RECONVENCIÓN
1. La parte demandada propuso un reconvención en contra de la actora, aduciendo entre otras cosas:
Señala el apoderado judicial de la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., “el principio general de las relaciones arrendaticias sobre bienes inmuebles, es que dichas relaciones y en especial los cánones a cobrar por los arrendadores es que ellos están sujetos a regulación, salvo que se trate de aquellos inmuebles excluidos totalmente del ámbito de la norma especial como lo son aquellos previstos de manera taxativa en su artículo 3, o aquellos inmuebles excluidos a los solo efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, taxativamente previstos en el artículo 4 ejusdem.”
Alega que “ha de observarse que el inmueble sobre el cual se celebró la relación contractual arrendaticia no se encuentra de forma alguna en el catálogo previsto en los artículos 3 y 4 de la Ley, mal pudiendo los arrendatario estar ‘obligados a pagar alquileres a los legalmente fijado’ (sic) como así lo señala el artículo 13, y en caso de que ello ocurriese, por mandato del artículo 58 y siguientes, tales sumas de dinero pagadas están sujetas a repetición y compensación con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer.”
Así mismo, expresa que “ante la presencia de una relación de arrendamiento de un inmueble sujeto a regulación como el de marras y ante la inexistencia de una regulación de sus cánones, todas las cantidades pagadas están sujetas a repetición y compensación, la cual deberá ser exigida como señala el artículo 61 conforme al procedimiento especial previsto en el Decreto Ley y que en el presente caso, conforme al artículo 35 se acciona mediante la reconvención en este mismo expediente.”
En consecuencia, procede a demandar al ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, “para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en:
PRIMERO: Repetir y consecuente compensar con futuros cánones de arrendamiento a causarse la hoy cantidad de Ciento Quince Mil Quinientos Noventa y Siete con 18/100 (Bs. F. 115.597,18).
SEGUNDO: En pagar las costas y costos de la presente reconvención.”

2. La parte actora reconvenida, por su lado, en su contestación señaló:
Expresa que el “demandado reconviniente manifiesta y basa su reconvención solamente en el hecho de que [se] ha venido cobrando por el alquiler de su inmueble unos supuestos canones (sic) de arrendamientos excesivos y elevados, ya que el inmueble objeto de este proceso no se encuentra regulado, por lo tanto (…) no puede venir cobrado dichos canones (sic) de arrendamiento en esa forma, sin antes no regular el mencionado inmueble; y basa dichos argumentos en los artículo (sic) 3 y 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
Señala que “es totalmente falso que el inmueble (…) objeto fundamental de esta temeraria Reconvención esta dentro del ámbito de la Ley del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto el mismo está COMPLETAMENTE EXENTO DE REGULACIÓN tal y como se evidencia del Resuelto Nº 2147, de fecha Once (11) de Junio de 2996, que se encuentra bajo el expediente Nº 517480, emitido por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento (Hoy Ministerio para el Poder Popular de Infraestructura) (…)”
Apunta que de ello se evidencia que “se ha venido ajustando sus canones (sic) de arrendamiento para con el hoy demandado reconviniente de una manera JUSTA Y LEGAL, así como lo establecieron ambas partes inicialmente en su relación contractual, dichos aumentos se han hechos (sic) proporcionalmente, y de acuerdo con el índice inflacionario que marca anualmente el Banco Central de Venezuela y no como lo pretende hacer ver la parte demandada reconviniente maliciosamente.”

DE LA CARGA DE LA PRUEBA
Conforme a los términos en que quedó trabada la litis aprecia ésta jurisdicente que al haber alegado la parte actora la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, en su condición de arrendador, y la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en su condición de arrendataria y que dicho contrato fue incumplido al haber la arrendataria dejado de pagar cuatro (04) pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero de 2008, ésta tiene la carga de probar la existencia del contrato y la naturaleza o temporalidad determinada del mismo; mientras que por su lado, la parte demandada al haber invocado en su contestación un hecho extintivo señalando que se encontraba solvente por haber realizado las respectivas consignaciones de los cánones que reclama la demandante ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, deberá probar dicho hecho extintivo de la obligación que se le reclama.
Así mismo, en relación a la reconvención de la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en contra del ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, por reintegro de sobrealquileres, corresponderá a la parte reconviniente la prueba del pago excesivo y de la resolución administrativa regulatoria de los cánones en la relación arrendaticia que nos ocupa, de lo cual, mediante una simple operación aritmética se podrá deducir si se ha dado un pago indebido de pensiones arrendaticias siendo procedente su repetición; mientras que a la parte reconvenida, quedaría solo demostrar la revocación, modificación o anulación de la resolución administrativa regulatoria de los cánones, o que pende por ante la jurisdicción contencioso administrativa un recurso impugnativo contra esta por lo que no puede considerarse como firme.
PRUEBAS EN AUTOS
1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA CON LA DEMANDA.
1.1. Copia certificada de Contrato de Arrendamiento que versa sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sub iudice celebrado entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, en su condición de arrendador y la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N.° 23, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial. La referida documental al no haber sido objeto de impugnación se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, para acreditar la relación arrendaticia existente entre las partes.
2. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA CON LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.
2.1. Resuelto N.º 2147 emanado del Ministerio de Fomento hoy Ministerio de Infraestructura en fecha 11 de junio de 1996. La referida documental constituye un documento público administrativo que merece una presunción iuris tantum de veracidad, debiendo valorarse aplicándose por analogía el artículo 1363 del Código Civil, para acreditar la existencia de una resolución administrativa emanada del Ministerio de Fomento hoy Ministerio de Infraestructura que declaró exento de regulación para vivienda, de conformidad con lo pautado en el aparte b) del Artículo Segundo de la Ley de Regulación de Alquileres, por cuanto el avalúo sobrepasa a los DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00).
3. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA EN EL PERÍODO PROBATORIO.
3.1. Invocó el mérito favorable que se desprende de las pruebas documentales acompañadas al escrito libelar y del Resuelto N.º 2147 emanado del Ministerio de Fomento hoy Ministerio de Infraestructura. Respecto del mérito favorable ha sido criterio de éste Tribunal que el mismo no constituye un medio probatorio en sí mismo debido a que conforme a las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido en el juicio.
4. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA CON SU CONTESTACIÓN Y RECONVENCIÓN.
4.1. Comprobante de Egreso emitido por la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. y que aparece suscrito por el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, de fecha 05 de octubre de 2007. La referida documental se constituye en un documento privado que al no haber sido desconocida la signatura y contenido del mismo, ni haber sido tachado, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, para acreditar que la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., el 05 de octubre de 2007 pagó el canon arrendaticio correspondiente a dicha mensualidad. Al respecto, lo que se alega es que el canon se pagó de manera extemporánea, lo cual, en todo caso, será objeto de examen en el mérito.
4.2. Recibo emitido por la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. y que aparece suscrito por el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, de fecha 05 de octubre de 2007. La referida documental se constituye en un documento privado que al no haber sido desconocida la signatura y contenido del mismo, ni haber sido tachado, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, para acreditar que la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., el 05 de octubre de 2007 pagó el canon arrendaticio correspondiente a dicha mensualidad. Al respecto, lo que se alega es que el canon se pagó de manera extemporánea, lo cual, en todo caso, será objeto de examen en el mérito.
4.3. Factura N.º 188089 emitida por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL). La referida documental constituye una Factura emitida por IPOSTEL contentiva de la remisión de un telegrama el cual no aparece en autos, de manera que se estima impertinente de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, al no evidenciarse su relación con los hechos debatidos.
4.4. Depósitos bancarios del Banco Industrial realizados por la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. en favor del ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, que se discrimen a continuación: (i) marcado con la letra “D”, depósito bancario del 10 de enero d 2008 por la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS DIECIOCHO CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 7.318.83); (ii) marcado con la letra “E”, depósito bancario del 15 de enero de 2008 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.171,73); (iii) marcado con la letra “F”, depósito bancario del 13 febrero de 2008 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.171,73); (iv) marcado con la letra “G”, depósito bancario del 11 de marzo de 2008 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.171,73); (v) marcado con la letra “H”, depósito bancario del 08 de abril de 2008 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.171,73); y, (vi) marcado con la letra “I”, depósito bancario del 12 de mayo de 2008 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.171,73). Respecto estas planillas de depósito, ha de decirse que son las normalmente utilizadas por las entidades bancarias para acreditar un depósito a una determinada cuenta, y en este caso, además, aparecen “avaladas” por el Juzgado municipal de consignaciones, por lo que se valoran no como tarjas (vid. Sala de Casación Civil, St. 00877 de fecha 20/12/2005 y ratificada en St. 305 del 13/06/2009), sino como documentos públicos al tratarse de un tribunal que tiene facultad para dar fe pública de haberse realizado la consignación bancaria del canon arrendaticio en los términos del artículo 1359 del Código Civil. En ese sentido, se evidencia del depósito bancario marcado con la letra “D” que sería el 10 de enero de 2008, cuando se cancelarían las dos mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2007, es decir, habiéndose consumado el plazo de cinco (05) días estipulado contractualmente (Cl. 3rª) y los quince (15) días previstos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, del depósito marcado con la letra “E” se evidencia que la mensualidad correspondiente al mes de enero sí se cancelaría dentro de los quince (15) días previstos en la ley. Y, los depósitos marcados con las letras “F”, “G”, “H” e “I”, se desechan por impertinentes de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil al no relacionarse con las mensualidades cuyo incumplimiento se imputa en el sub iudice.
5. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA EN EL PERÍODO PROBATORIO.
5.1. Copia certificada de expediente judicial N.º 08-512 contentivo del recurso contencioso de nulidad ejercido en contra del Resuelto N.º 2147 emanado del Ministerio de Fomento hoy Ministerio de Infraestructura cursante por ante el Juzgado Superior Noveno en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, el cual se encuentra en etapa de sentencia. En relación con el cúmulo documental sub examen que conforma un expediente judicial, se ha de señalar que las actuaciones procesales contenidas en dicho expediente judicial son esas elaboradas durante un iter procesal en determinado juicio, y que comúnmente se denominan documentos procesales latu sensu, los cuales se acostumbra asimilarlos a los documentos públicos dada la mediación del Juez y Secretario del Tribunal en su constitución (arts. 1357, 1359 y 1360 Cciv). Sin embargo, afirma la Sala Civil que en rigor técnico el documento procesal no es un documento público, sino una actuación judicial documentada que merece fe pública, lo cual es distinto (vid. CSJ, St. del 10/06/1994, tomada de Oscar Pierre Tapia, N.º 10, Pág. 265), y que, en este caso, sirve para acreditar la pendencia de un recurso de anulación por ante la jurisdicción contencioso administrativa en contra de la resolución ministerial que declaró al inmueble objeto del contrato de arrendamiento sub iudice exento de regulación, de manera que, no se encuentra definitivamente firme.
5.2. Copia certificada del Expediente N.° 2008-0044, con motivo de la consignación judicial arrendaticia realizada por la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en su condición de arrendataria, en favor del ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en su condición de arrendador por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Las referidas documentales que conforman un expediente judicial son esas elaboradas durante un iter procesal en determinado procedimiento, y que comúnmente se denominan documentos procesales latu sensu, los cuales se acostumbra asimilarlos a los documentos públicos dada la mediación del Juez y Secretario del Tribunal en su constitución (arts. 1357, 1359 y 1360 Cciv). Sin embargo, afirma la Sala Civil que en rigor técnico el documento procesal no es un documento público, sino una actuación judicial documentada que merece fe pública, lo cual es distinto (vid. CSJ, St. del 10/06/1994, tomada de Oscar Pierre Tapia, N.º 10, Pág. 265), y que, en este caso, apuntalan lo evidenciado de los depósitos bancarios aducidos y valorados precedentemente, esto es, que sería el 10 de enero de 2008, cuando se cancelarían las dos mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2007, es decir, habiéndose consumado el plazo de cinco (05) días estipulado contractualmente (Cl. 3rª) y los quince (15) días previstos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que, la mensualidad correspondiente al mes de enero sí se cancelaría dentro de los quince (15) días previstos en la ley. Las demás consignaciones devienen en impertinentes de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil al no relacionarse con las mensualidades cuyo incumplimiento se imputa en el sub iudice.
5.3. Contrato de Arrendamiento que versa sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sub iudice celebrado entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, en su condición de arrendador y la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N.° 23, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, y que cursa en autos. La referida documental ya se examinó precedentemente por lo que no tiene juicio valorativo que emitir esta sentenciadora.
5.4. Prueba de Informes requerida a Banesco Banco Universal, C.A. La referida prueba de informes no se evacuó por lo que no tiene juicio valorativo que emitir esta sentenciadora.
5.5. Prueba de Informes requerida al Banco Mercantil, C.A. La referida prueba de informes no se evacuaría por lo que no tiene juicio valorativo que emitir esta sentenciadora.
5.6. Prueba de Informes requerida a LA Alcaldía del municipio Sucre del Estado Miranda. La referida prueba de informes no se evacuaría por lo que no tiene juicio valorativo que emitir esta sentenciadora.
MOTIVACIÓN
El caso sub examine versa sobre un juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA contra la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., por el incumplimiento e insolvencia de la arrendataria en el pago de las pensiones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2007, y enero de 2008. Así mismo, la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., reconvino al ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, por reintegro de sobrealquileres pagados, señalando al respecto que existía para decidir esa acción una cuestión prejudicial la cual hizo valer.
En tal sentido, se evidencia que el Juzgado a quo mediante decisión definitiva de fecha 03 de noviembre de 2010, declaró Con Lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, al considerar que sí se había incumplido con el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2007, condenando a su pago y al de las mensualidades que se continúen venciendo. Así mismo, en cuanto a la reconvención por reintegro de sobrealquileres, la primera instancia estimó que no se demostró el pago excesivo de pensiones de alquiler.
Ahora bien, contra la indicada decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual correspondió al conocimiento de ésta alzada, así las cosas y previamente planteados los límites en que quedó planteada la litis a los fines de resolver se hacen una breves consideraciones.
DE LA ACCIÓN RESOLUTORIA
En ese sentido, se evidenció la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en su condición de arrendador con la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en su condición de arrendataria suscrito en fecha 26 de abril de 2005 y autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y del contenido clausular de dicho contrato se desprende que el término de duración del mismo se pactó por un (01) año fijo contado a partir del día 01/05/2005 por lo que su fecha de culminación tendría lugar el día 30/04/2006, pero pudiendo ser prorrogado por períodos sucesivos de un (01) año, siempre y cuando una de las partes no comunicara a la otra por escrito y con dos (02) meses de anticipación su interés de no prorrogar el contrato (Cl. 2dª). Esa temporalidad arrendaticia no ha sido controvertida por las partes, de manera que se tiene como un contrato a tiempo determinado lo que hace perfectamente procedente la pretensión de resolución demandada.
Así mismo, se evidencia que la pretensión resolutoria se fundamentó en la falta de pago de cuatro (04) pensiones arrendaticias a saber: canon de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, y del mes de enero de 2008. Siendo ello así, la parte demandada invoca en su contestación el hecho extintivo de su obligación señalando que se encontraba solvente por haber realizado el pago de la mensualidad correspondiente al mes de octubre del 2007, y en relación con las demás mensualidades estas se consignaron ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En ese orden, si bien se observa que se acreditó el pago del mes de octubre de 2007, sin embargo, se observa del cúmulo de copias certificadas del expediente de consignaciones traído a los autos que las mismas comenzaron a realizarse el 10 de enero de 2008 depositándose la suma de SIETE MIL TRESCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 7.318,83), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2007.
Ahora bien, de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda se desprende que el plazo convenido por las partes para el pago de los cánones se estableció dentro de los primeros cinco (05) días hábiles de cada mes. Y, dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo referente al pago por consignaciones arrendaticias que cuando el arrendador se rehusare expresa o tácitamente a recibir la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario realizar la consignación dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad; de lo cual resulta que el canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2007, debían ser depositados hasta el día 20 del mes respectivo.
Ello así, se genera un incumplimiento culposo por parte del arrendatario al consignar en fecha 10/01/2007, las pensiones de los meses de noviembre y diciembre del 2007 que ya se encontraban vencidas de acuerdo a lo convencionalmente pactado y al lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por ende, se estima procedente la resolución del contrato por haber la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en su condición de arrendataria, demorado culposamente en el cumplimiento de su obligación de pagar el canon arrendaticio correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del 2007.
Ahora bien, respecto a la pretensión de la actora explanada en el punto tercero de su escrito libelar en donde solicita que la demandante le cancele lo cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2007, debe acotar ésta jurisdicente que como se acotara supra el mes de octubre 2007 fue consignado oportunamente ante el Tribunal de consignaciones, mientras que los meses de noviembre y diciembre del 2007 también fueron consignados en el referido Tribunal sólo que de manera extemporánea por tardía; también quedó sentado de los medios probatorios traídos a los autos que el mes de enero de 2008 fue de igual forma consignado ante el Juzgado de consignaciones, por lo que lo procedente es que la parte actora retire de los cánones de arrendamiento que se encuentran consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas –Tribunal de consignaciones-. Y así se decide.
En este orden de ideas, respecto la pretensión de la actora de que se ordene que la demandada pague la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 4.171.730,00) o lo que es lo mismo CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UNO BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.171,73) por cada mes que permanezca indebidamente en el inmueble arrendado hasta la real y efectiva entrega del mismo; debe advertir quien aquí sentencia que de las pruebas traídas a los autos específicamente de las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias cursante a los folios 135 al 139 ambos inclusive se evidencia que dichas consignaciones se encuentran acreditadas desde noviembre 2007 hasta junio 2008; sin embargo no puede pasar por alto este Tribunal que las referidas copias certificadas fueron expedidas en fecha 18/06/2008 –según se desprende de certificación realizada por la secretaria del Tribunal de consignaciones que cursa al folio 139-, por lo que lo procedente en el presente asunto es la condenatoria a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento que van desde julio 2008 hasta la fecha de la publicación del presente fallo –marzo 2012- a razón de Bs. 4.171,73 por cada mes, toda vez que condenar a la demandada al pago de cánones de arrendamiento “por cada mes que permanezca indebidamente en el inmueble arrendado hasta la real y efectiva entrega del mismo” –como lo pretende la parte demandante- sería condicionar la presente decisión a un hecho futuro e incierto que haría inejecutable la misma.
Asimismo se advierte que si al momento de la ejecución del presente fallo la parte demandada acredita ante el Tribunal de la causa que ha seguido consignando las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses que van desde julio 2008 a marzo de 2012 ante el Tribunal de consignaciones, se debe entender que lo procedente es el retiro de las consignaciones arrendaticias hechas a favor del demandante y no la condena al pago de las mismas por la parte demandada. Y así se decide.
DEL REINTEGRO DE SOBREALQUILERES
En lo que respecta a la acción de reintegro de sobrealquileres incoada por la demandada reconviniente, sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en contra de la actora reconvenida ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en razón de que los cánones desde que se inició el contrato de arrendamiento están sujeto a repetición por no haberse hecho la regulación de cánones por el organismo inquilinario correspondiente.
Al respecto, se hace oportuno transcribir la letra del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual nos dice:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.” (Negritas y Subrayado de esta Alzada).
Nótese cómo prevé la norma citada supra, los supuestos de procedencia de la acción de reintegro o repetición, a saber: (i) que se trate de inmueble sometidos a regulación conforme a la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; (ii) que exista un canon máximo establecido por los organismos reguladores (entiéndase la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura con competencia en el Distrito Metropolitano de Caracas y las Alcaldías en el resto del país); y, (iii) que el pago del canon haya sobrepasado ese máximo impuesto por el Ejecutivo.
De modo, pues, que la acción de reintegro de sobrealquileres supone que el inmueble haya sido regulado, y si no lo ha sido, debe solicitarse imperativamente la regulación a los fines de la fijación del canon máximo de arrendamiento. En caso contrario, no podría saberse si se da o no el pago de sobrealquileres.
En este caso, se evidencia que no existe una resolución administrativa reguladora de los cánones en la relación arrendaticia sub iudice, siendo a todas luces, improcedente la interposición de una acción por reintegro o repetición. Lo que consta en autos es una resolución administrativa del Ministerio de Fomento (hoy Ministerio de Infraestructura), que declara exento de regulación el inmueble.
A tales efectos, la reconviniente aduce que ello constituye una cuestión prejudicial, la cual hace valer en su condición de reconviniente, dado que impide la resolución de la acción de reintegro de sobrealquileres, puesto que, en este caso no hay dudas de que se trata de un inmueble sujeto a la regulación administrativa inquilinaria, y que siendo así, y al no haberse regulado, los cánones pagados desde que se inició el contrato de arrendamiento deben repetirse.
Respecto la posibilidad de que la reconviniente que es quien propone la pretensión haga valer la prejudicialidad, ha de señalarse que si bien la causa prejudicial es una patología procesal que no afecta a una sola de las partes (la demandada) sino a las dos, no es menos cierto que si la parte actora (demandante o reconviniente) estima que existe una prejudicialidad el remedio es tan simple como diferir el ejercicio de su acción para después que se hubiese resuelto la causa judicial que condiciona la decisión de lo principal, lo cual, no puede hacer la demandada debiendo ineludiblemente hacer uso de la cuestión previa de prejudicialidad establecida en el artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, se observa que la sostenida prejudicialidad consiste en la pendencia de un recurso de anulación por ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa contra esa resolución administrativa que declaró exento de regulación el inmueble, no bastando su anulación, sino que se hace menester para la procedencia de la acción de reintegro de sobrealquileres la producción de una nueva resolución reguladora del canon de arrendamiento por un monto inferior al realmente pagado por la arrendataria.
En consecuencia, se desecha por improcedente la acción de reintegro de sobrealquileres interpuesta por la reconviniente sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., en contra del ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA.

Por tanto, corresponde a esta Alzada declarar en el dispositivo de este fallo, PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ; por lo que se debe REVOCAR la recurrida; declarar SIN LUGAR la reconvención por reintegro de sobrealquileres planteada por la demandada en el juicio existente entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en contra de la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A.; PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento; resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA y la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 26 de abril de 2005 y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; condenar a la parte demandada, GREEN PUBLICIDAD, C.A., a ENTREGAR a la parte actora, ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, el bien inmueble arrendado, constituido por tres (03) oficinas que aproximadamente miden ciento noventa y cinco metros cuadrados (195 Mts2) en conjunto, que se identifican con los N.º 2, 3 y 4, las cuales forman parte de una casa denominada “YE-YE” ubicada en la urbanización Campo Claro, avenida “E”, Municipio Sucre del Estado Miranda, marcada la parcela con el N.º 80 de la manzana “K” de dicha urbanización; ORDENAR la entrega a la parte demandante de las consignaciones arrendaticias desde octubre 2007 hasta junio de 2008 hechas por la parte demandada Sociedad Mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. a favor del ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; se debe CONDENAR a la demandada al pago del canon de arrendamiento de los meses que van desde julio de 2008 hasta marzo de 2012 –fecha en que se dicta el presente fallo- a razón de Bs. 4.171,73 cada uno, tomando en cuenta que si al momento de la ejecución de la presente decisión la parte demandada acredita ante el Tribunal de la causa que ha seguido consignando las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses que van desde julio 2008 a marzo de 2012 ante el Tribunal de consignaciones, se debe entender que lo procedente es el retiro de las consignaciones arrendaticias hechas a favor del demandante y no la condena a la demandada al pago de las mismas.
-IV-
DISPOSITIVA
Por estos razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 21 de diciembre de 2010 (f.200), por el abogado Roberto Hung Cavalieri, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 03 de noviembre de 2010 (f.179 al 190), mediante la cual se declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Sin Lugar la reconvención por reintegro de sobrealquileres en el juicio existente entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en contra de la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión recurrida que declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
TERCERO: Sin Lugar la reconvención por reintegro de sobrealquileres en el juicio existente entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA en contra de la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A.
CUARTO: (i) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento; resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA y la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; (ii)RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 26 de abril de 2005 y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; (iii) SE CONDENA a la parte demandada, GREEN PUBLICIDAD, C.A., a ENTREGAR a la parte actora, ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, el bien inmueble arrendado, constituido por tres (03) oficinas que aproximadamente miden ciento noventa y cinco metros cuadrados (195 Mts2) en conjunto, que se identifican con los N.º 2, 3 y 4, las cuales forman parte de una casa denominada “YE-YE” ubicada en la urbanización Campo Claro, avenida “E”, Municipio Sucre del Estado Miranda, marcada la parcela con el N.º 80 de la manzana “K” de dicha urbanización; (iv) SE ORDENA LA ENTREGA a la parte demandante de las consignaciones arrendaticias desde octubre 2007 hasta junio de 2008 hechas por la parte demandada Sociedad Mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. a favor del ciudadano ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (v) SE CONDENA a la demandada al pago del canon de arrendamiento de los meses que van desde julio de 2008 hasta marzo de 2012-fecha en que se publica el presente fallo- a razón de Bs. 4.171,73 cada uno, tomando en cuenta que si al momento de la ejecución de la presente decisión la parte demandante acredita ante el Tribunal de la causa que ha seguido consignando las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses que van desde julio 2008 a marzo de 2012 ante el Tribunal de consignaciones, se debe entender que lo procedente es el retiro de las consignaciones arrendaticias hechas a favor del demandante y no la condena a la demandada al pago de las mismas.
QUINTO: En virtud de haberse declarado Parcialmente Con Lugar la demanda y el recurso de apelación, no hay especial condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por haberse dictado la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA en el copiador de sentencias de este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los 07 de marzo del año dos mil doce (2012). Años 201° y 152°.
LA JUEZA,
DRA. ROSA DA’ SILVA GUERRA
LA SECRETARIA,
ABG. AMBAR J. MATA LÓPEZ
En esta misma fecha 07 de marzo del año dos mil doce (2012), siendo las 3:10 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencia.
LA SECRETARIA,
ABG. AMBAR J. MATA LÓPEZ
RDSG/AML/Rodolfo
exp. N.° CB-11-1227