REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintitrés de marzo de dos mil once 200º y 152º ASUNTO: AP31-V-2010-004369 DEMANDANTE: ORONZO CASCARANO FERRI, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.189.630, representado en el presente juicio, por la abogada María A. Cascarano Ferri, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 72.037. DEMANDADA: CRUZ MAGDALENA DOMINGUEZ de PABON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.978.624, representada en el presente juicio por la abogada Mary E. Moschiano Navarro, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.072. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 09 de Noviembre de 2010; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 12 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve. Librándose oficio al Síndico Procurador del Municipio Libertador, cuyo acuse de recibo rielas a las presentes actuaciones. Sostiene la actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Que los ciudadanos ORONZO CASCARANO FERRI y ANNA FERRI de CASCARANO, son propietarios de un inmueble distinguido con el No. 2, quinta MORECOL, ubicada en la avenida Arturo Michelena, urbanización Santa Mónica, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana CRUZ MAGDALENA DOMINGUEZ de PABON, por el lapso de un año y dos meses fijos no renovables, desde el 08 de Septiembre de 2008 hasta el 08 de Noviembre de 2009. 2.- Que en el mismo contrato, la arrendataria, acogió la prórroga legal, la cual venció el 08 de Noviembre de 2010. 3.- Que el 08 de Noviembre de 2010, la arrendataria debía entregar el inmueble, de conformidad con lo previsto en el artículo 38, letra a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; obligación que no ha cumplido. 4.- que ante tal incumplimiento, exige judicialmente, la entrega del inmueble. De conformidad con lo indicado en el citado artículo 39, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado. 5.- Estimaron la demanda en la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000). A través de escrito presentado en fecha 16 de febrero de 2011, la demandada debidamente asistida de abogada, se dio por citada, renunció al lapso de comparecencia y dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, aduciendo que el ciudadano OROZCO CASCARANO FERRI, presentó de forma solitaria la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre el inmueble que tiene arrendado, y que el mismo, también es propiedad de la ciudadana ANNA FERRI de CASCARANO, titular de la cédula de identidad E-290.668; así como también ambos ciudadanos son los arrendadores. Hizo referencia a la representación de bienes en caso de ser cónyuges, y estableció que, si no mantienen una comunidad conyugal, existe una comunidad ordinaria tipificada en el Código Civil. Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, y que la relación iniciara el 08 de septiembre de 2008, ya que la misma comenzó el 06 de junio de 1996, en virtud de la cual se han firmado tres (3) contratos entre los propietarios y si grupo familiar, a pesar de que ella es la que siempre ha ocupado el inmueble. Que el primer contrato fue celebrado con su hija, MARIA GABRIELA PABON DOMINGUEZ, quien está domiciliada fuera del país; que el segundo contrato, fue celebrado por el mismo inmueble, con su hijo NAPOLEON PABON DOMINGUEZ; y el último contrato, fue suscrito por su persona. Que en la cláusula relativa al depósito en garantía, se alude a los tres contratos mencionados. Que no ha recibido ningún requerimiento del inmueble, y de hecho, ha pagado los cánones hasta el mes de enero de 2011. Que no se está en presencia de un contrato a tiempo determinado. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva. II Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de copropietario y arrendador del inmueble distinguido con el No. 2, quinta MORECOL, ubicada en la avenida Arturo Michelena, urbanización Santa Mónica, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de septiembre de 2008, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos. Adujo la actora que la demandada en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 08 de Noviembre de 2010, fecha en la cual venció el lapso legal que le correspondía en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse desde el día 08 de Noviembre de 2009, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia, exclusive. Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber: DE LA CUESTIÓN PREVIA: La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la personal del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, aduciendo que el ciudadano OROZCO CASCARANO FERRI, presentó la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre el inmueble que tiene arrendado, y que el mismo, también es propiedad de la ciudadana ANNA FERRI de CASCARANO, titular de la cédula de identidad E-290.668; haciendo –igualmente- referencia, como fundamento de su defensa, a la forma de representación de bienes pertenecientes a una comunidad conyugal, o en tal caso, al régimen correspondiente a una comunidad ordinaria. Dado los términos en que fue propuesta la cuestión en estudio, resulta de importancia procesal señalar, que la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del citado artículo 346, se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir, a la circunstancia, si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos. Observa este Juzgado que, el alegato que sustenta la referida cuestión previa opuesta por la representación de la demandada, además de no corresponderse con el supuesto legal establecido para su procedencia, alude a otro tipo de defensa que en nada guarda relación con lo que debe entenderse como “capacidad de la actora” que, en este caso, es una persona natural que conforme a derecho, actúa a través de su apoderado judicial; y como quiera que esa falta de capacidad de la demandante no fue probada en autos, la cuestión previa bajo estudio no es procedente en derecho, y por tanto se declara sin lugar, y así se establece. DEL FONDO: El tema discutido en el presente juicio se contrae a determinar desde cuándo inició la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio, y con vista a ello, precisar si efectivamente se cumplen los extremos legales exigidos para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento incoada, a saber: Tal como se afirmara, la actora sostiene que relación arrendaticia bajo estudio, data desde el 08 de Septiembre de 2008, tal como se evidencia del contrato, cuyo cumplimiento es exigido. No obstante, la representación judicial de la demandada, asevera por una parte, que se está en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo; y que la relación data desde mucho antes de la fecha indicada por el actor en el libelo. Señaló que el vínculo arrendaticio comenzó el 06 de junio de 1996, en virtud del cual, se han firmado tres (3) contratos entre los propietarios y su grupo familiar, los dos primeros con su hijos y el último contrato suscrito por su representada, quien es la que siempre ha ocupado el inmueble. Al libelo de demanda la parte actora acompañó como parte de los instrumentos de los cuales se deriva su pretensión de cumplimiento, los siguientes: 1.- Marcado con la letra “A”, copia certificada de documento registrado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, bajo el No. 11, Tomo 03, Protocolo 1º, en fecha 13 de julio de 1992, no tachado en forma alguna, por lo que el mismo es valorado por este Juzgado, conforme a lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo, el carácter de propietario que respecto del inmueble en litigio, tienen los ciudadanos ORONZO CASCARANO FERRI y ANNA FERRI de CASCARANO, y así se establece. 3.- Marcado con la letra “B”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador, el 08 de Septiembre de 2008, contentivo del contrato accionado en autos, y del cual se evidencia que efectivamente, en dicha fecha, los ciudadanos ORONZO CASCARANO FERRI y ANNA FERRI de CASCARANO, dieron en arrendamiento a la demandada, CRUZ MAGDALENA DOMINGUEZ de PABON, inmueble constituido por el apartamento No. 2 de la quinta MORECOL, ubicada en la avenida Arturo Michelena, urbanización Santa Mónica, por el período comprendido entre el 08 de Septiembre de 2008 hasta el 08 de Noviembre de 2009; con el lapso de prórroga legal de un año, a tenor de lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizaba el día 08 de Noviembre de 2010. La parte demandada acompañó a su escrito de contestación, los siguientes documentos: 1.- Marcado con la letra “A”, documento privado de cuya lectura se evidencia que, a través del mismo, fue dado en arrendamiento a la ciudadana MARIA GABRIELA PABON DOMINGUEZ, el inmueble en litigio, por un período de un año fijo, a partir del 06 de junio de 1996, para vivienda familiar. 2.- Copia simple de acta No. 2175, levantada por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador, la cual al no haber sido impugnada, se tiene como fidedigna, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y con la cual se demuestra en juicio, el nacimiento de una niña llamada MARIA GABRIELA, identificada como hija de José Napoleón Pabón y Cruz Magdalena Domínguez de Pabón. 3.- Marcada con la letra “B”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública 16º del Municipio Libertador, el 04 de Septiembre de 2000, no impugnada, teniéndose por tanto, como fidedigna, conforme a lo previsto en el prenombrado artículo 429; y con cuya prueba documental, se hace constar en actas, que en dicha fecha, fue dado en arrendamiento al ciudadano NAPOLEON PABON DOMINGUEZ, el inmueble en litigio, por un período de un año fijo, con prorrogas contractuales, si no mediare notificación de alguno de los contratantes. 4.- Copia simple de acta No. 504, levantada por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Catia del extinto Departamento Vargas, la cual al no haber sido impugnada, se tiene como fidedigna, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y con cuyo documento administrativo, se demuestra en juicio, el nacimiento de una niño llamado NAPOLEON TEMUCHIN, identificado como hijo de José Napoleón Pabón y Cruz Magdalena Domínguez de Pabón. Durante la etapa probatoria, además de los documentos previamente valorados, la demandada aportó al juicio, prueba documental, consistente en 69 recibos de pagos, los cuales al no haber sido desconocidos en forma alguna, quedaron reconocidos en juicio, de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Evidenciándose de los mismos, el pago de cánones arrendaticios y de otros servicios del inmueble en litigio, no sólo con anterioridad a la fecha de celebración del contrato accionado, sino con posterioridad a la fecha que según el actor vencía el término legal del contrato. En materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio; todo ello regulado por la propia ley especial en su artículo 38. En el caso analizado se constata, la existencia de varios contratos, por el mismo inmueble de autos. El primero de los mismos, que riela a los folios 40 al 43 del expediente, fue suscrito por un año fijo desde el 06 de junio de 1996, prorrogable, por la ciudadana MARIA GABRIELA PABON DOMINGUEZ, en calidad de arrendataria, leyéndose textualmente, en la cláusula cuarta: “El apartamento dado en arrendamiento mediante el presente contrato y el puesto de estacionamiento que le corresponde, serán destinado por LA ARRENDATARIA, única y exclusivamente para vivienda propia y de su familia, …”. Posteriormente, mediante documento autenticado, el mismo inmueble es arrendado al ciudadano NAPOLEÓN PABON DOMÍNGUEZ, en cuyo contrato –igualmente- se establece que el inmueble sería destinado para el uso exclusivo del arrendatario para su vivienda. Y por último, es celebrado por el mismo inmueble, el contrato cuyo cumplimiento es exigido, en este caso, identificándose como arrendataria a la actual demandada, por un lapso fijo de un año y dos meses, contado a partir del día 08 de Septiembre de 2008 hasta el 08 de Noviembre de 2009, con la expresa mención de que el lapso de la prorroga legal, fenecía el 08 de Noviembre de 2010. Del estudio de las convenciones celebradas se determina que el inmueble arrendado a través de los mismos, se corresponde con el apartamento cuya entrega es exigida en juicio; que si bien, en los tres contratos celebrados, las personas identificadas como arrendatarias no son las mismas, cabe afirmar por así haberse demostrado debidamente en actas, que lejos de tratarse de personas extrañas entre sí, se trata de los hijos de la demandada, por lo que mal podría hablarse de relaciones arrendaticias distintas, cuando precisamente quedó probado en la controversia, que quienes suscribieron los distintos contratos, conforman un grupo familiar, y para cuya vivienda, fue el destino dado al ya prenombrado inmueble. Tanto es así, que aunado a la prueba documental contentiva de tales contratos, fueron producidos en juicio, recibos expedidos por el pago de cánones correspondientes a mensualidades en las cuales tenía vigencia los contratos anteriores al suscrito por la demandada. Circunstancias que permiten afirmar que, la relación arrendaticia que se pretende extinguir data desde el año 1996, con la firma del primer contrato celebrado por la hija de la demandada, para vivienda de su grupo familiar, venciendo en consecuencia, su duración el día 08 de Noviembre de 2009, conforme a lo acordado en el último contrato suscrito; siendo lo determinante a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga, el inicio de la relación y no la fecha del último contrato celebrado. Ahora bien, al haber ocupado el inmueble de autos, la demandada, en nombre de su hija quien fungió al iniciarse la relación como la arrendataria, desde el día 06 de junio de 1996, resulta válido afirmar conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, fue a partir de dicha fecha, cuando se dio inicio a la relación arrendaticia existente entre la partes, y teniendo la misma una duración de más de 10 años, le resulta aplicable el supuesto consagrado en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es le asiste una prórroga legal de tres (3) años y así se establece. Establecido el tiempo de duración que le correspondía a la inquilina por prórroga legal, observa este Despacho, y con vista a que la última convención, puso fin contractualmente a la relación, la cual concluyó el 08 de Noviembre de 2009; debe declararse que a partir de la última fecha mencionada, comenzó a transcurrir el lapso de tres (3) años de prórroga que la correspondía a la demanda, que vencería el día 08 de Noviembre de 2012, y así se establece. Tal circunstancia conlleva a determinar que, para la fecha en que fue propuesta la presente demanda, aún estaba en curso el lapso legal de tres (3) años, que por ley, le asistía a la demandada, en virtud del mencionado beneficio inquilinario; lo que hacía inadmisible la misma, de conformidad con lo indicado en el artículo 41 eiusdem. En consecuencia, habiéndose demostrando durante el desarrollo del juicio, que la prorroga legal que le asiste a la demandada, está en curso, este Juzgado acogiendo la tesis jurisprudencial que la inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier etapa de la causa, a la luz de lo establecido en el citado artículo 41, declara que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones es inadmisible en derecho, y así se decide. III Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano ORONZO CASCARANO FERRI contra la ciudadana CRUZ MAGDALENA DOMINGUEZ de PABAON, todos identificados en el presente fallo. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES; y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 23 días del mes de marzo de 2011. La Jueza Abg. Carmen J. Goncalves Pittol La Secretaria Accidental, Abg. Karem A. Benitez Figueroa. En esta misma fecha, siendo las 2:11 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria Acc. Abg. Karem A. Benitez Figueroa.