TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de marzo de dos mil once
200º y 152º
PARTE ACTORA: ROSA MARIA GUEDE, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 10.473.105.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LARIHIELY ELJURI, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 48.826.
PARTE DEMANDADA: DAMARYS ISABEL MENDEZ PAREDES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.290.157.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial está a cargo de CARLOS GUARAPO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 93.668.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la ciudadana Rosa María Guede, quien debidamente asistida de la abogada Larihiely Eljuri, demandó a la ciudadana Damaris Isabel Méndez Paredes por cumplimiento del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 117, ubicado en el piso 11 del Edificio Torre I del Conjunto Residencial Taguanes I, el cual está ubicado en la Calle María Auxiliadora, Parcelamiento Don Bosco, Boleita; jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
Adujo la demandante que en fecha 30 de enero de 2.004, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Damaris Isabel Méndez Paredes, el cual empezaría a regir a partir del 1 de febrero de 2.004, sobre el inmueble anteriormente identificado.
Que con el transcurso del tiempo el contrato de arrendamiento se fue renovando por períodos iguales, pero como la arrendataria incurrió en causal de resolución por falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril de 2.006 a octubre de 2.009, que en su totalidad ascendieron a la suma de veinte mil seiscientos cuarenta bolívares fuertes, dicha cantidad fue pagada por esta mediante convenimiento suscrito ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda en fecha 25 de noviembre de 2.009, no obstante la causa fue sustanciada ante el Juzgado Tercero de Municipio, pero en dicho juicio operó la perención de la instancia.
Que vista la morosidad de la arrendataria no le fue otorgada la prorroga legal sino que de mutuo acuerdo suscribieron un convenimiento donde la arrendataria se comprometió a entregar el inmueble el día 30 de mayo de 2.010, libre de bienes y personas.
Aclaró que el último canon de arrendamiento recibido fue el correspondiente al mes de mayo de 2.010.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1159, 1.167, 1.211, 1.264, 1579 y 1.585 del Código Civil.
Por las razones expuestas demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento originado por el convenimiento suscrito en fecha 25 de noviembre de 2.09, para que cumpla o en defecto de convenimiento el Tribunal la condene a cumplir el contrato y como consecuencia de ello entregar el inmueble y que se le condene al pago de las costas procesales.
Por auto de fecha 29 de noviembre de 2010, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 13 de enero de 2011, habiendo la parte actora realizado las actuaciones oportunamente, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien fue localizada pero se negó a firmar su recibo de citación.
En fecha 14 de febrero de 2.011, la secretaria del Juzgado dejó expresa constancia de haber dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, quedando complementada con esta actuación la citación de la parte demandada.
En fecha 16 de febrero de 2.011, compareció la parte demandada al Tribunal y manifestó no contar con abogado que ejerciera su representación en el presente proceso, por lo que con vista a dicha manifestación y en obsequio del derecho a la defensa, el Tribunal difirió la oportunidad para contestar la demanda para el quinto día de despacho y le hizo saber a la demandada los Organismos ante los cuales podía solicitar asistencia jurídica gratuita.
En fecha 23 de febrero de 2.011, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado y consignó escrito por medio del cual dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada exponiendo como fundamento de su excepción las siguientes argumentaciones fácticas:
Admitió expresamente la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 30 de enero de 2.004.
Negó que haya actuado en forma desleal con la arrendadora ya que en los periodos que ella alega en la demanda, estaba consciente de la situación precaria en que se encontraba.
Citó los artículos 1.614 y 1.600, respectivamente del Código Civil.
Precisó que en el mes de julio su representada realizó pagos de cánones negándose la arrendadora a emitir recibos y en el 2.010 pagó mayo y junio de 2.010, pero la arrendadora tampoco emitió recibos.
Añadió que la actora hostigó verbal y psicológicamente a la arrendataria, obligándola a firmar un convenio, el cual fue cumplido a cabalidad incluyendo el pago del canon de arrendamiento de los meses subsiguientes.
Señaló que se le hizo una oferta de venta del inmueble que resultó un total engaño, pues el valor del inmueble era exagerado.
Afirmó que consigna cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.
Por último sostuvo que el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
Ahora bien, para pronunciarse al fondo, el Tribunal observa que el mérito de la presente controversia, quedó centrado en la pretensión de cumplimiento instada por la parte actora, al constatarse de las actas procesales que la parte demandada si bien admitió la existencia del contrato cuyo cumplimiento se acciona, negó su naturaleza jurídica al exponer que se había indeterminado.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
En tal sentido constata el Tribunal que la parte actora aportó a los autos como instrumentos fundamentales de la demanda, dos contratos uno suscrito en fecha 30 de enero de 2.004 y otro suscrito en fecha 25 de noviembre de 2.009, cuya celebración no formó parte de lo controvertido en el proceso. Así se establece.
La parte demandada aportó a los autos copia fotostática simple de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no impugnadas en forma alguna, teniéndoseles por fidedignas conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo texto sólo se desprende que la parte demandada consigna a favor de la parte actora los cánones que allí aparecen señalados.
Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En ese orden de ideas observa el Tribunal que el artículo 1.579 del Código Civil, define al contrato de arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
De la norma trascrita se desprende que el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, de tracto sucesivo y que origina obligaciones a cada una de las partes.
En el caso bajo estudio, lo pretendido por la parte actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en el convenimiento de fecha 25 de noviembre de 2.009, que en opinión de quien aquí decide el contrato cuyo cumplimiento acciona la parte actora, tiene todas las características propias de un contrato de arrendamiento, mediante el cual la parte actora aceptó el pago de los cánones que se le adeudaban, pero a su vez ambas partes fijaron como fecha tope para la culminación de la relación arrendaticia que les vinculaba desde el día 1 de febrero de 2004, el día 30 de mayo de 2.010, de tal modo que en dicho instrumento las partes acordaron seguir vinculadas hasta mayo de 2.010, tal es el caso que la demandada se obligó continuar pagando los cánones de arrendamiento que se siguieran haciendo exigibles hasta la fecha pactada para el vencimiento.
Ahora bien, estando en presencia de un contrato de arrendamiento, debe expresamente señalarse que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de ley entre las partes.
En Venezuela la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
En el caso de marras; vencido el contrato en fecha 30 de mayo de 2.010 , tal y como fue la voluntad de las partes plasmada en el texto del contrato suscrito en fecha 25 de noviembre de 2.009 y estando la arrendataria solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para esa fecha, tal y como se afirma en el libelo cuando se señala que el último canon que recibió la arrendadora es el correspondiente al mes de mayo de 2.010; a partir de dicha fecha nació para la arrendataria su derecho a la prórroga legal que, de acuerdo con la norma es de dos años contados a partir del vencimiento, toda vez, que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco años y tres meses.
Ahora bien, prescribe el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
Ante esta situación, observa esta juzgadora que estando en curso la prórroga legal, la parte actora se encontraba impedida de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término del mismo, por así disponerlo expresamente la norma, por tanto, la demanda intentada no puede prosperar y así se decide.
III
En razón a las consideraciones expresadas, se hace forzoso declarar INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato intentó ROSA MARIA GUEDE contra DAMARYS ISABEL MENDEZ PAREDES y así será expuesto en el dispositivo del fallo.
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por ROSA MARIA GUEDE contra DAMARYS ISABEL MENDEZ PAREDES.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días de marzo de dos mil once. Años 200° Y 151°
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________
LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA.
LBR/MSG.
EXP AP31-V-2010-00004562.