REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintinueve de marzo de dos mil once 200º y 152º PARTE ACTORA: CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-4.820.594. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, VÍCTOR HUMBERTO DUARTE BLANCO Y LUIS ANTONIO RODRÍGUEZ GIMÉNEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.306, 105.369 y 50.069, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANTONIO MASTROBERARDINO VILA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-12.387.794. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS KARIM MASRIE Y JOSE LUIS VILLEGAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.009 y 28.050, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio, por demanda incoada por el abogado Víctor Humberto Duarte Blanco, quien en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Cira Ofelia Lamas De Frade demandó al ciudadano Antonio Mastroberardino Vila, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre los inmuebles que se especifican a continuación: 1.- Apartamento No. 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. 2.- Apartamento No. 07-05, ubicado en el Piso 7 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. 3.- Apartamento No. 6-D, ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. Por auto de fecha 12 de agosto de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 20 de marzo de 2009, estando legalmente citado, compareció el demandado debidamente representado por el abogado Carlos Karim Masrie, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.009 y consignó escrito dando contestación a la demanda, oponiendo cuestiones previas e intentando reconvención contra la parte actora. Por auto de fecha 20 de marzo de 2.009, el Tribunal declaró inadmisible la reconvención intentada. Mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 23 de marzo de 2009, este Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal primero (1°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la representación judicial de la parte demandada. Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. En fecha 31 de marzo de 2.009, la representación judicial de la parte demandada en el presente juicio ejerció recurso de regulación de competencia. En fecha 13 de abril de 2009, se remitió el respectivo Cuaderno de Regulación de Competencia al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de conocer el mencionado recurso y decidir conforme a derecho. Mediante Sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2009 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declaró sin lugar el recurso de regulación de competencia interpuesto por la representación judicial de la parte demandada en fecha 31 de marzo de 2009, en contra de la decisión dictada por esta Juzgadora en fecha 23 de marzo del mismo año, la cual fue confirmada en ese mismo acto por el Juzgado de Alzada. Este Tribunal, vistas las consideraciones anteriormente explanadas procede a emitir el fallo correspondiente en los siguientes términos: II RESPECTO A LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de caución o fianza para proceder a juicio, que fue promovida por la representación judicial de la parte demandada en base al argumento de que la actora está domiciliada en el Reino de España, desde hace muchos años y por ello debe presentar necesariamente una caución o una fianza para garantizar las resultas del juicio y que existe una denuncia en su contra por haberse comprometido a vender los apartamentos y nunca cumplió, el Tribunal para pronunciarse observa: Esta cuestión previa ha sido denominada por la doctrina la cautio iudicatium solvi, que establece la obligación al demandante que no se encuentra domiciliado en el País, de prestar caución o fianza para garantizar las resultas del proceso; sin embargo el artículo 36 del Código civil señala dos excepciones como son que posea bienes suficientes o que lo dispongan leyes especiales. En el caso de autos se desprende de las actas procesales que la parte actora es propietaria de los inmuebles cuya resolución acciona y la sola circunstancia que exista una denuncia en su contra, no es suficiente para considerar que los bienes que posee podrían no ser suficientes para garantizar las resultas del juicio, pues no se constata de las actas ni siquiera medida alguna en contra de los citados bienes; en razón de ello se hace forzoso desechar por improcedente la cuestión previa promovida. Así se establece. En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346, en concordancia con el 78 del Código de Procedimiento Civil, se hace forzoso para el Tribunal desecharla, pues no existe en el caso que se analiza la inepta acumulación de pretensiones señalada por la parte demandada. En tal sentido se precisa que la acción intentada en el presente proceso es una sola, referida a la resolución de tres contratos de arrendamientos suscritos sobre distintos inmuebles, pero entre las mismas partes a ser sustanciadas por un único procedimiento, situación fáctica plenamente tutelada en el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia es forzoso desechar la cuestión previa promovida por improcedente. Así se decide. DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA La impugnación del valor de la demanda realizada por la representación judicial de la parte demandada, en base al argumento de que en el presente juicio se demanda la resolución de tres contratos, cuyo canon cada uno es la suma de doscientos cincuenta bolívares y por tanto la cuantía debe establecerse acumulando las pensiones sobre las cuales se litiga y sus accesorios desde febrero de 1.999 hasta agosto de 2.008, que en su totalidad ascienden a la suma de ochenta y cuatro mil doscientos cincuenta bolívares y es esa en su opinión la cuantía que debe regir. El Tribunal para pronunciarse observa: En materia de arrendamiento, la regla para determinar el valor de la demanda está establecida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que señala que en las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y si el contrato fuere indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones de un año. En el caso bajo examen, el petitum de la pretensión contenido en el libelo se contrae a la resolución de tres contratos de arrendamiento cuya naturaleza jurídica es la de ser de los celebrados a tiempo determinado, basado en la falta de pago de pensiones de arrendamiento que en su totalidad ascienden a la suma de ochenta y cuatro mil doscientos cincuenta bolívares, tal y como señala la parte demandada y es esa la suma a tomar en consideración para el establecimiento del valor de la demanda, en consecuencia se hace forzoso para el Tribunal revocar la estimación efectuada y fijar como cuantía la suma de ochenta y cuatro mil doscientos cincuenta bolívares. Así se establece. DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR EL PRESENTE PROCESO. La falta de cualidad de la parte actora fue alegada por la parte demandada en base al argumento de que los contratos de arrendamiento fueron suscritos por ella cuando estaba casada con el ciudadano Alberto Raimundo Frade San Martín, quien falleció y dejó otra heredera. El Tribunal para pronunciarse observa: De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica. Dentro de un proceso judicial, se persigue la materialización de la ley al caso concreto, es decir, que deben concurrir a debatir pretensiones y defensas aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida, por lo que las partes, no son más que la subsunción en el caso particular de los sujetos consagrados en la hipótesis legal. Al respecto el autor Arístides Rengel Romberg sostiene: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. En concordancia con lo anterior vale indicar que en materia de contratos de arrendamiento, el propietario de un inmueble está plenamente facultado para demandar, el cumplimiento o la resolución de una determinada convención. Ha sido reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que la cualidad sólo la tienen el propietario del derecho litigioso, su mandatario legal o convencional. El Dr. ARMINIO BORJAS sostiene lo siguiente: “ Porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla... De manera que el actor para tener cualidad deber ser titular de la acción la cual surge y se origina de la norma legal o contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener. No existe en el caso que se analiza la falta de cualidad aducida, pues de las actas procesales constata el Tribunal que la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE; actúa en el presente juicio en su condición de propietaria y arrendadora de los inmuebles que son objeto de la presente demanda, hechos que no resultaron controvertidos en la secuela del proceso y esa doble condición le faculta plenamente para ejercer las acciones que se deriven de los mismos, como lo es demandar su resolución, siendo necesario precisar que en el presente caso no se están discutiendo derechos reales, en los cuales la Ley establece la obligación de instaurar conjuntamente la acción por todos aquellos que ostentan la condición de propietarios del inmueble, es decir, no existe en el caso bajo análisis un litisconsorcio necesario que los obligue a todos a proponer conjuntamente la demanda. En materia de contratos la doctrina y la Jurisprudencia Patria, si bien, han considerado que el arrendamiento cuando es realizado por un sujeto distinto al propietario, como uno de los ejercicios del derecho de propiedad, se presume hecho por cuenta y en beneficio de aquel, no obstante lo anterior, la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, atribuye al contratante la potestad de pedir el cumplimiento o la resolución de una determinada convención. En el caso de autos, la demandante además de ser copropietaria de los inmuebles, es arrendadora a su vez de los mismos, razón suficiente para considerar que la misma es titular de ese interés jurídico y está plenamente legitimada para hacerlo valer en juicio, por tanto la falta de cualidad alegada no puede prosperar por ser improcedente en derecho. Así se decide. DE LA PRESCRIPCION DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO Adujo la parte demandada como defensa previa al fondo, la prescripción de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de febrero de 1.999 a febrero de 2.006 y con respecto al último contrato desde mayo de 1.999 a febrero de 2.006 frente a lo cual observa el Tribunal lo siguiente: En el caso de autos, ciertamente como lo afirma la parte demandada, se constata de las actas procesales que esta quedó citada el día 18 de marzo de 2.009, fecha en la cual compareció su representación judicial y teniendo facultades para ello, se dio por citada en el presente juicio y ciertamente desde la fecha que se hizo exigible el derecho a reclamar pago de cánones de arrendamiento a la fecha de haberse producido la citación de la parte demandada, transcurrieron seis años, de tal modo que la acción para reclamar el pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero de 1.999 a febrero de 2.006 y de mayo de 1.999 a febrero de 2.006, se encuentra prescrita, sin embargo es pertinente precisar que la pretensión deducida en el presente proceso, si bien es la resolución del contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, no se evidencia del petitum de la pretensión contenido en el libelo que se esté reclamando el pago de dichos cánones y en modo alguno ello implica que la acción resolutoria por falta de pago se encuentre prescrita, pues los contratos cuya resolución se pretende tienen plena vigencia entre las partes y tratándose de cánones de arrendamientos, estos constituyen obligaciones de tracto sucesivo, que van haciéndose exigibles mes por mes, de tal manera que la acción para reclamar los meses subsiguientes a febrero de 2.006 así como el incumplimiento en su pago conserva plena vigencia. Así se establece. DEL FONDO En el caso de autos la pretensión deducida se contrae a la resolución de tres contratos de arrendamiento suscritos por la parte actora con la parte demandada sobre los Apartamentos distinguidos el primero con el No. 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.; el segundo como Apartamento No. 07-05, ubicado en el Piso 7 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y el tercero como Apartamento No. 6-D, ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital; basado en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada, que de acuerdo a lo afirmado en el libelo de la demanda solo pagó la mensualidad correspondiente al mes de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999) de dos (2) de los inmuebles arrendados, es decir, la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) por cada uno de ellos; precisando que por el tercero y último de los inmuebles objetos de la presente acción, el demandado no realizó pago alguno, es decir, ni siquiera efectuó el pago de la primera mensualidad correspondiente el mes de mayo de mil novecientos noventa y nueve (1999). Añadió que dichos montos, fueron fijados en los instrumentos fundamentales de la demanda, tal y como se desprende de las actas procesales. Alegó la representación judicial de la actora como fundamentación fáctica de su pretensión que su representada suscribió tres (3) contratos de arrendamiento con el ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino Vila, los cuales tuvieron por objeto los apartamentos descritos anteriormente. Afirmó que el canon mensual de arrendamiento en cada uno de los inmuebles objetos del presente juicio, se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 250,00), todo ello según la cláusula segunda de cada uno de los contratos suscritos entre las partes, sobre cada inmueble específico, en la cual también establecieron que la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento por parte del arrendatario, daría derecho a la arrendadora a demandar la resolución de cada uno de los contratos. Asimismo, señaló que el tiempo de duración de cada contrato, sería de un (1) año, prorrogable por anualidades, a partir del 1° de enero de 1999, a menos que una de las partes informara a la otra, siquiera con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no prorrogarlo, según se evidencia de la cláusula tercera de cada contrato. Basado en los hechos narrados demandó la resolución de los tres contratos de arrendamiento con la consecuente entrega de los inmuebles arrendados, reservándose la demandante, ejercer por separado las acciones de cobro de las pensiones de arrendamiento adeudadas y los daños y perjuicios que el arrendatario le ha causado, en virtud de que la acción intentada, solo pretende la resolución de los contratos respectivos y la entrega inmediata de los inmuebles correspondientes. Frente a las argumentaciones fácticas expuestas como sustento de la pretensión deducida, la parte demandada se excepcionó del incumplimiento imputado exponiendo como sustento de su excepción que no son ciertos los hechos alegados, que siempre cumplió con su deber de arrendatario con relación al pago de los cánones de arrendamiento de cada uno de los inmuebles, desde febrero de 1999 hasta el año 2003, fecha en la que declaró el control de cambio por parte del gobierno, realizando dichos pagos en dólares, en cuentas del extranjero. Precisó que su relación con la arrendadora demandante era muy familiar, al punto que cuando la actora volvió a Venezuela en enero de 2006, se instaló a vivir hasta agosto de ese mismo año en uno de los apartamentos arrendados sin problemática alguna, e incluso recibió cantidades de dinero por parte de personas interesadas en adquirir los apartamentos, sin cumplir con los compradores; siendo denunciada ante la División Contra la Delincuencia Organizada del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalisticas. Asimismo, indicó que durante su estadía en el respectivo inmueble, la demandante sustrajo todos los recibos de pago de los alquileres y documentos relacionados con los apartamentos arrendados, viajando a finales de agosto de 2006, en forma clandestina y sigilosa a España. Manifestó la parte demandada que luego de lo ocurrido y vista la actitud de la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade, procedió a consignar inmediatamente los alquileres del apartamento No. 10 del Piso 5, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el mes de octubre de 2006, hasta la presente fecha. El Tribunal de los hechos expuestos por las partes se observa que el mérito de la controversia quedó centrado en la acción resolutoria, basada en el incumplimiento que por la presente acción se imputa a la parte demandada al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a cada uno de los inmuebles arrendados por la parte actora a la parte demandada, pago al cual se encuentra obligado en virtud de los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes y cuya celebración y naturaleza jurídica no pasó a formar parte de lo controvertido, sustentándose la excepción en el pago de dichos cánones. Al respecto debe precisarse que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En tal sentido vale indicar que de la actividad cumplida por el demandado en la contestación, dependerá el desplazamiento de la carga de la prueba. Lo que hace surgir la necesidad de probar es la afirmación certera de un hecho capaz de originar una consecuencia jurídica que al haber sido afirmado, hubiere sido negado, rechazado o contradicho con la claridad que exige el artículo. En materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que precisan que; quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda, aportó la actora, tres contratos de arrendamiento cuya resolución pretende, a los cuales se les asigna pleno valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de los citados instrumentos la veracidad de la existencia de la relación arrendaticia aducida por la parte actora en su libelo, así como la naturaleza jurídica de los negocios celebrados, hecho que no resultó controvertido en la secuela del proceso. Así se establece. La representación judicial de la parte demandada promovió copia simple del pasaporte expedido a nombre del ciudadano Antonio Mastrobernardino Vila, que ningún elemento favorable aporta a la defensa esgrimida por la parte demandada en su contestación, en la cual expuso que hasta el año 2.003, pagaba a través de cheques en dólares y los depositaba en la cuenta corriente del Banco Bilbao Vizcaya y en la cuenta del Banco Pastor y Banco Caixa Galicia; a nombre de la arrendadora y que respecto a los siguientes meses no hay constancia por que ésta; en el mes de agosto del año 2006, después de estar alojada en uno de los inmuebles arrendados le sustrajo todos sus documentos, de tal suerte que mal puede aducir en una etapa superada que viajaba a España a pagar los cánones, razón por la cual dicha prueba es desechada por improcedente. Sin perjuicio de que del movimiento migratorio se desprende que la ciudad de destino no era precisamente España. Así se decide. Promovió Informes a la Entidad Banco Provincial con el objeto de demostrar que la actora abrió una cuenta en dicha entidad que es desechada, por no abonar nada a su favor, pues es lógico que siendo la parte actora propietaria de los inmuebles que son objeto de la presente demanda, haya señalado como su dirección la misma que corresponde a cualquiera de los tres inmuebles. Así se establece. Promovió prueba de informes al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador que nada abona a su favor, por cuanto la falta de cualidad alegada, fue previamente declarada sin lugar por las razones que se han dejado extendidas en el capítulo correspondiente. Así se decide. Promovió prueba de informes al Banco Bilbao Vizcaya, a los fines de que esta entidad informara al Tribunal sobre depósitos efectuados por la parte demandada a la parte actora, de cuyas resultas no existe constancia en autos, no habiendo prueba que valorar al respecto. Así se decide. Promovió prueba de Informes al Banco Pastor de cuyas resultas no hay prueba en autos, no existiendo ninguna prueba que valorar al respecto. Así se establece. Promovió prueba de Informes al Banco Caixa Galicia cuyas resultas tampoco constan en autos, por tanto ninguna prueba hay que valorar en este aspecto. Con respecto a las pruebas de informes requeridas tanto a la Fiscalía General de la República así como a la embajada de España en Venezuela, las mismas nada aportan a la excepción expuesta por la parte demandada, pues sólo se desprende del oficio emanado de la Dirección Contra la Delincuencia Organizada que existe una denuncia contra la parte actora que está siendo tramitada por la Fiscalía 52 del Ministerio Público, pero no se desprende de tal documental que persona interpuso denuncia, ni que ella tenga que ver en modo alguno con el mérito de lo que en el presente juicio se esta dilucidando; por otro lado respecto al fallecimiento del cónyuge de la actora, ha precisado el tribunal que esto no constituye fundamento de la falta de cualidad para intentar la demanda. Así se establece. Asimismo constata el Tribunal que riela en autos copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no tachadas en forma alguna por la representación judicial de la parte actora, por tanto dan fe de las declaraciones allí contenidas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y de cuyo texto se constata que la parte demandada consignó ante el citado Órgano Jurisdiccional cánones de arrendamiento correspondientes al apartamento distinguido con el 5-10, ubicado en el piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Esquina Urapal parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital y su aporte a la excepción expuesta en la contestación será analizado en la motivación del presente fallo. De las testimoniales rendidas por los ciudadanos Wilmer Partidas, Yelitza Josefina González y Ewer Arnoldo Quiñones Zambrano, no obstante no haber incurrido los mismos en contradicción, sus deposiciones ningún elemento favorable aportan a la excepción de pago expuesta por la parte demandada, pues de las mismas sólo se desprende que conocen a las partes, que la actora puso en venta los inmuebles a terceras personas; que existía entre las partes relación de estrecha amistad, que la actora fue denunciada por terceras personas que son completamente ajenas a este proceso, que la actora estuvo varios meses en uno de los apartamentos arrendados, hechos que no forman parte del mérito de lo que aquí se está discutiendo, pues evidentemente ante la existencia de los negocios jurídicos que vinculan a las partes del presente proceso, cuya celebración no formó parte de la controversia; resulta a todas luces irrelevante que las partes involucradas, esto es arrendadora y arrendatario hayan tenido una relación de estrecha amistad, de tal suerte que lo verdaderamente importante a estos efectos era demostrar, tal y como lo afirmó el demandado; que la arrendadora sustrajo las constancias de pago de arrendamientos para así poder determinar la solvencia del demandado en el cumplimiento de sus obligaciones, de tal modo pues, dichas declaraciones nada abonan a la excepción expuesta por el demandado. Así se establece. Ahora bien a los efectos de constatar la procedencia de la presente acción, se observa que la presente demanda se contrae a la resolución de tres contratos de arrendamiento suscritos entre la parte actora y la parte demandada sobre tres apartamentos identificado el primero con el No. 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.; el segundo como Apartamento No. 07-05, ubicado en el Piso 7 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y el tercero como Apartamento No. 6-D, ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital; cuya celebración no pasó a formar parte de lo controvertido situación fáctica que es plenamente tutelada en el ordenamiento jurídico venezolano. En este sentido y a los fines de resolver el Tribunal observa que de acuerdo con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 2° del 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos. En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que si la pretensión de la actora es resolver un contrato de arrendamiento; que de acuerdo con lo que aduce en el libelo, celebró con la parte demandada, de resultar rechazada la celebración del mismo, de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba; surge en cabeza de la parte actora la obligación legal de probar la existencia de ese contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, entonces corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impidieron cumplir con las obligaciones que se le imputan como incumplidas y a las cuales está obligado por virtud del referido vínculo jurídico. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En el caso de autos, no resultó controvertida la existencia de los contratos cuya resolución acciona la parte actora en el presente proceso, teniéndose por probada entonces la existencia obligación que por la presente acción reclama la parte actora. En lo que se refiere al monto que deba cobrarse por cánones de arrendamiento correspondientes a los apartamentos No. 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y Apartamento No. 6-D, ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, respectivamente; debe expresamente señalarse que a partir de la promulgación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la regulación de alquileres de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes. En ese orden de ideas, el artículo 13 de la ley en comento, establece la prohibición de pagar más de lo fijado en la regulación, de tal manera que de acuerdo con la ley especial de la materia las partes son libres de pactar convencionalmente un monto menor al establecido en la regulación, lo que no pueden es pactar un monto superior al fijado. Adicionalmente se observa que de acuerdo con la Ley vigente para la fecha en que fueron dictadas las Resoluciones que fijaron el canon de arrendamiento máximo a cobrar por el apartamento 5-10 que fue dictada el 4 de diciembre de 1.984 y por el 6-D, que fue dictada en fecha 26 de enero de 1.990, se encontraba en plena vigencia la Ley de Regulación de Alquileres y su respectivo reglamento, conforme a la cual el acto por el cual se fijaba el canon quedaba dotado de ejecutoriedad, transcurridos diez días de la notificación de los interesados, tal cual como ocurre actualmente. En el caso de autos, si bien riela en autos copia fotostática certificada de Expediente N° 77.617-F14, emanado de la Dirección de Inquilinato, en el cual se fijó el monto máximo a cobrar por el arrendamiento del l apartamento 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, no se constata de dichas instrumentales la notificación a la cual hace referencia la norma citada, esto es, la notificación a los interesados en el procedimiento de regulación; por tanto es forzoso concluir que el canon de arrendamiento a regir entre las partes es el fijado en el contrato. Así se establece. En lo que se refiere al apartamento No. 6-D, ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, riela en autos copia fotostática certificada de expediente administrativo, contentivo del procedimiento de regulación llevado por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de cuyo análisis se constata que ciertamente como lo afirmó la parte demandada en fecha 30 de noviembre de 1.989, Mediante Resolución N° 3638, fue establecido como canon de arrendamiento al citado inmueble la suma de 5.566,90 bolívares que en la actualidad equivalen a 5,57 bolívares fuertes, que al haber sido debidamente notificada a los interesados, tal y como se desprende de las actuaciones que rielan a los folios 173 al 181 del expediente, quedó definitivamente dotada de ejecutoriedad y ese es el canon a tomar en consideración como canon de arrendamiento para el citado inmueble. Así se establece. Ahora bien, en el caso bajo estudio, probada como ha quedado la celebración de los contratos que fueron suscritos entre las partes contendientes del presente proceso, que son los instrumentos que contienen las estipulaciones convenidas y de los mismos se desprende la existencia de todas y cada una de las obligaciones asumidas en el mismo y que concretamente se circunscribe al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 2.006 al mes de julio de 2.008, que son los cánones a tomar en consideración por haberse declarado la prescripción de los meses anteriores en capitulo que antecede, las pruebas aportadas por la parte demandada a los fines de demostrar los hechos expuestos como fundamento de su excepción, no producen efectos liberatorios a su favor por las razones que se expresan: En lo que respecta a los apartamentos distinguidos con los Nros. 07-05, ubicado en el Piso 7 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y el apartamento 6-D, el cual está ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital; no consta en autos elemento probatorio alguno del cual se desprenda el pago de los meses que van del mes de marzo de 2.006 al mes de julio de 2.008, por tanto, la resolución por falta de pago en lo que respecta a estos inmuebles resulta procedente en derecho y así será declarado en el dispositivo del presente fallo. Con relación al apartamento 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, que de acuerdo a lo aducido por la parte demandada, como sustento de su excepción, fue pagado directamente a la actora, pero a finales de agosto de 2.006 viajó a España sustrayendo todos los recibos de pagos y documentos relacionados con los apartamentos arrendados, razón por la cual interpuso denuncia en su contra y a para cumplir con su obligación consignó los cánones en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio; observa el Tribunal que de las probanzas aportadas, en especial del recaudo aportado a los autos marcado con la letra E, no se desprende en modo alguno que el demandado haya acudido, como el lo señala a interponer denuncia alguna contra la parte actora por las razones que expresa en la contestación; pues lo verdaderamente contenido en el citado documento es un requerimiento para que comparezca a la División Contra la Delincuencia Organizada del Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalisticas, que de acuerdo con lo que el mismo afirma está relacionado con la denuncia que fue interpuesta por terceras personas ajenas al proceso contra la parte actora y no guarda pertinencia con el mérito de lo que aquí se discute. De la misma manera, observa el Tribunal que del análisis a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial se constata la inconsistencia de los hechos alegados por el demandado, pues en su escrito dirigido al Tribunal señala que los cánones fueron pagados hasta el mes de agosto de 2.006 y le fueron sustraídos el 9 de septiembre de 2.006, situación que hace surgir duda razonable respecto a la veracidad de los hechos expuestos pues mal puede haber sustraído la actora documento alguno el 9 de octubre cuando según sus propias afirmaciones se fue del inmueble a finales de agosto, de tal modo que no aportó el demandado, elemento probatorio alguno que sanamente apreciado permita inferir en quien aquí sentencia la veracidad de sus afirmaciones. En lo que se refiere a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, debe acotarse que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes. En concordancia con lo anteriormente expuesto el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, es decir, la consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes, Debe existir mora del acreedor en recibir el pago, que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación. Las consignaciones correspondientes a los meses que van desde el mes de septiembre de 2.006 a agosto de 2.008, fueron válidamente efectuadas, al ser realizadas dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, sin embargo como se señaló anteriormente ello no enerva la pretensión de la parte actora, por que no hay constancia de que ciertamente pagó los cánones correspondientes a los meses de marzo a julio de 2.006, por tanto la presente demanda debe prosperar y así será expuesto. Ahora bien, siendo la obligación principal del arrendatario la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, las probanzas aportadas nada aportan a su favor, pues no logró desvirtuar en la secuela del proceso, las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones que le fueron imputados como incumplidos. En razón a la motivación efectuada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS, SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA y CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE contra ANTONIO MASTROBERNARDINO VILA en consecuencia se declaran resueltos los tres contratos de arrendamiento suscritos entre la parte actora y la parte demandada sobre tres apartamentos identificado el primero con el No. 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.; el segundo como Apartamento No. 07-05, ubicado en el Piso 7 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y el tercero como Apartamento No. 6-D, ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y se condena a la parte demandada: PRIMERO: Como consecuencia de haber quedado resueltos los contratos de arrendamiento que les vinculaban, deberá entregar a la parte actora completamente desocupados el apartamento identificado con el No. 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.; el Apartamento No. 07-05, ubicado en el Piso 7 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y el Apartamento No. 6-D, ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días de marzo de dos mil once. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP.AP-V-2008-2050.