TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve de marzo de dos mil once
200º y 152º

PARTE ACTORA: Ismael Luís Luís, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado y titular de la cédula de identidad No. V-1.742.728.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Nancy Linares Linares, Jesús Leonardo Romero Morales y César Enrique Romero Morales, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nos. 20.590, 46.192 y 68.797, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Noraida Fredesvinda Rodríguez Cárdenas, de nacionalidad Cubana, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil y titular de la Cédula de Identidad No. E-81.517.656.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Nerio Edilberto Volcán García, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 90.904.-
MOTIVO: Desalojo.-
SENTENCIA DEFINITIVA
I
La presente causa se inició por libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 7 de julio de 2010 y fue recibida por la Secretaría de este Juzgado en esa misma fecha.-
En fecha 19 de julio de 2010, se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento breve.
En fecha 27 de julio de 2010, se libró compulsa de citación a la parte demandada en el presente juicio.
Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2010, el ciudadano Giancarlo Peña La Marca, actuando en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial Civil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada en el juicio de marras.
Por auto de fecha 30 de septiembre de 2010, se libró cartel de citación a la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 18 de octubre de 2010, se agregaron al presente expediente, los carteles consignados por la representación judicial de la parte actora, a los fines legales consiguientes.
En fecha 22 de octubre de 2010, la secretaria titular de este Juzgado, ciudadana Marina Sánchez Gamboa, dejó constancia mediante nota de secretaría, de haberse trasladado a la dirección suministrada en autos a los fines de la fijación del cartel respectivo.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2010, se designó como defensora judicial de la parte demandada, a la abogada Karem Sánchez, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 115.161.
Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2011, la abogada Karem Sánchez, en su condición de defensora designada, aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplir bien y fielmente con las funciones inherentes al cargo.
En fecha 4 de febrero de 2011, compareció ante el Tribunal el abogado Nerio Edilberto Volcán García, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 90.904, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dándose por citado en la presente causa.
En fecha 8 de febrero de 2011, compareció el abogado Nerio Edilberto Volcán García, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consignó escrito de contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 3 de noviembre de 2010, la representación judicial de la accionante consignó a los autos, escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demanda e impugnación de documentos.
Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Por auto de fecha 22 de febrero de 2011, se proveyó en relación a las pruebas promovidas
En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 53, ubicado en el piso 5 del Edificio RESIDENCIAS NORAH, situado en la Avenida Principal de Caurimare, Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; demanda que es intentada contra la ciudadana NORAIDA FREDESVINDA RODRIGUEZ CARDENAS, en su condición de arrendataria del citado inmueble, basada en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, falta de pago de cánones de arrendamiento.
Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos:
Expuso que su representado es legítimo propietario del inmueble anteriormente identificado.
Precisó que el día 2 de junio de 2008 celebró en forma verbal con la ciudadana Noraida Fredesvinda Rodríguez Cárdenas un contrato de arrendamiento sobre el apartamento distinguido con el número 53, ubicado en el piso 5 del Edificio RESIDENCIAS NORAH, situado en la Avenida Principal de Caurimare, Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Añadió que el canon fijado fue la suma de dos mil bolívares pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes.
Que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento de cinco meses consecutivos, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.010, incumpliendo así con lo pactado entre ellos.
Por las razones expresadas demandó por desalojo a la ciudadana Noraida Fredesvinda Rodríguez, así como al pago de los cánones adeudados y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble fundando su pretensión en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 11.160, 1.166 del Código Civil
Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra.
Añadió que su difunto esposo Telesforo Edilberto Fernandez, celebró contrato escrito de arrendamiento con la parte actora hace aproximadamente 25 años y originalmente el plazo de duración pactado fue de un año fijo, pero se ha ido prorrogando por períodos iguales.
Que extrañamente la parte actora señala que el contrato es de dos años, pero lo que se propuso en esa fecha fue un aumento de canon de arrendamiento
Que la insolvencia planteada contra su mandante es falsa
Que el ciudadano Ismael Luís nunca convino con su representada un lugar específico donde realizar el pago y planificó su insolvencia al no pasar a retirar los cheques para generar un supuesto atraso.
Que su mandante siempre ha cumplido su obligación y el señor Ismael Luís siempre retiraba sus cheques en el domicilio del deudor que en su caso es la sede de la conserjería ubicada en la planta baja del Edificio.
Que por reiterados años ha retirado los cheques acumulados de dos, tres, cuatro o hasta cinco meses tal y como lo demuestra en el último recibo que corresponde al los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.009, los cuales fueron recibidos en el mes de diciembre de 2.009.
Que esta conducta confunde si la costumbre generó un pago en la relación arrendataria mensual, hecho relevante para el atraso al que hace referencia en el libelo.
Que la parte actora se ausentó de caracas durante los meses que imputa atraso.
Precisó que la mora en el presente caso es de la parte actora, pues ha colocado obstáculos para que su mandante continúe solvente como lo ha hecho durante mas de dos décadas.
Que la actora no retiró los cheques correspondientes a cada uno de los cánones arrendaticios del lugar acostumbrado, con el único fin de colocarla en mora.
Pidió al Tribunal que la carga de la prueba recaiga en la parte actora, por ser su mandante el débil jurídico de la relación.
Señaló que la conducta de la parte actora ha hecho que tenga que acudir a consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para cumplir con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último pidió que la demanda sea declarada sin lugar.

II
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que pasó a formar parte de lo controvertido la existencia del contrato de arrendamiento al cual alude la parte actora en el libelo de la demanda, quedando centrado el Thema decidendum en su existencia, la naturaleza del citado contrato y el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada que de acuerdo con las afirmaciones efectuadas en el libelo de la demanda no pagó oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de febrero de 2.010 al mes de junio de 2.010, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada que no adeuda dichos cánones por que los entregó en la conserjería que era el lugar acostumbrado para el pago , pero que este para ponerlo en mora nunca los retiró.
En cuanto a lo peticionado por la parte demandada, de que la carga de la prueba recaiga en la parte actora, debe expresamente señalarse que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, pues de la actividad cumplida por el demandado en la contestación, dependerá el desplazamiento de la carga de la prueba.
Lo que hace surgir la necesidad de probar en las partes es la afirmación certera de un hecho capaz de originar una consecuencia jurídica.
En materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Que precisan que; quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
Es decir, de acuerdo con lo anteriormente expresado, la carga de la prueba depende expresamente no de que se esté en presencia de un débil jurídico de una determinada relación o no, la carga de la prueba en nuestro derecho positivo depende exclusivamente de varias circunstancias, principalmente de los hechos afirmados de las partes tanto en el libelo como en la contestación.
En el caso de autos. encontrándonos en presencia de una demanda de desalojo fundada en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, es conveniente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Es decir, es obligación de la parte actora probar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada, que por tratarse de un contrato que se perfecciona con la sola manifestación de las partes, puede ser probado a través de cualquiera de los medios probatorios previstos en el ordenamiento jurídico y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con las obligaciones que de acuerdo con lo señalado en el libelo ha incumplido.
En este aspecto observa el Tribunal que en la etapa probatoria, la representación judicial de la parte actora, promovió copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda que da fe de las declaraciones en el mismo contenidas, de cuyo texto se desprende que la parte actora es propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, hecho que no fue controvertido. Así se decide.
Consignó documentos privados a los folios 13 al 26 respectivamente, que son desechados por tratarse de instrumentos emanados de la propia parte que las promueve. Así se decide.
La parte demandada a los fines de demostrar los supuestos fácticos en los cuales fundó su excepción promovió:
Constancias de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009 y enero de 2.010, que nada abonan a la excepción expuesta, en primer lugar por que dichos cánones no están siendo reclamados y en segundo lugar por que de dichos recibos se constata que contrariamente a lo sostenido en la contestación los cánones de arrendamiento se pagaban por mensualidades consecutivas. Así se decide.
En cuanto a las constancias consignadas a los folios 94 y 95, las mismas nada abonan a la excepción de la demandada por las razones que serán expuestas en la motivación del presente fallo. Así se establece.
En cuanto a los comprobantes de pago que aparecen consignados en los folios 97, 98 y 99, se hace forzoso desecharlos del proceso, por cuanto los mismos aparecen a nombre de un tercero que además de no formar parte del proceso, ninguna prueba aportó la demandada de lo afirmado en la contestación, respecto al vínculo matrimonial que de acuerdo con lo aducido por ella existió entre ella y el ciudadano que aparece mencionado como arrendatario. Así se decide.
Aportó Acta de Inspección Judicial practicada por la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, que nada abona a su excepción por cuanto la misma se circunscribe a dejar constancia de un testimonio emanado de un tercero ajeno al proceso quien no compareció al Juicio a los fines de garantizar a la contraparte el control y contradicción de la prueba. Así se decide.
Ahora bien, el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:
a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”.
En ese mismo orden de ideas el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En el caso bajo análisis, observa el Tribunal que la pretensión de desalojo de la parte actora estuvo fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.010, a razón de un dos mil bolívares fuertes por cada mes, frente a cuyas imputaciones la parte demandada se excepcionó y expuso que no los adeuda por que los entregó a la conserje del Edificio.
En este aspecto y a los fines de la procedencia de la pretensión deducida observa el Tribunal que respecto a la condición de propietario que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente demanda, riela en autos documento de propiedad Inscrito, que al no ser tachado en forma alguna da plena fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose del citado instrumento que ciertamente como fue afirmado, la parte actora es propietaria del inmueble que es objeto de la presente demandada de desalojo.
En lo que concierne a la existencia del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda, al cual alude la parte actora en el libelo, es menester señalar que su existencia fue admitida por la parte demanda, quien además de admitir que es arrendataria del inmueble, no aportó a los autos prueba alguna de que la verdadera relación que vincula a las partes es anterior a la señalada por la parte actora y que la misma era a tiempo determinado , de tal suerte que, la acción intentada es la acción tutelada en la Ley Especial que rige en materia arrendaticia. Así se decide.
En cuanto a la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que se hicieron exigibles a partir del mes de febrero de 2.010 hasta el mes de junio de ese mismo año, observa el Tribunal que no aportó la parte demandada prueba alguna de su alegato, en el sentido de que no aportó a los autos prueba alguna que haga surgir en quien aquí decide la plena convicción de que los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos fueron ciertamente pagados al arrendador, pues si como adujo en su escrito se los entregó a la conserje para que esta a su vez los entregara al arrendador como era costumbre, ha debido aportar cualquier elemento de prueba válido de los establecidos en el ordenamiento jurídico venezolano tendiente a la demostración de tal circunstancia, pues como se señaló anteriormente si ciertamente como lo afirmó en su escrito los cánones eran entregados a la conserje del Edificio para que esta a su vez los entregara al arrendador, ha debido entonces traer a esa tercera ajena al proceso, para que mediante la prueba testimonial rindiera su declaración al respecto, hecho que no se verificó en el caso que se analiza.
Adicionalmente constata el Tribunal que de las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial se evidencia que en mes de septiembre de 2.010, fue consignada la suma de dieciséis mil bolívares fuertes, que hacen inferir a quien aquí sentencia, que corresponden a los meses de febrero a julio de 2.010 y además hacen surgir la duda razonable de que no son ciertos los hechos expuestos como fundamento de la excepción, pues de haberse negado la parte actora a recibirlos, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala los parámetros a seguir para que pueda considerarse al arrendatario en estado de solvencia, esto es, consignarlos dentro del plazo de quince días continuos al vencimiento de cada mes y en base al canon establecido, hecho que no se constata de las copias aportadas.
Es posible que en oportunidades el arrendador por circunstancias diversas haya aceptado el pago de mensualidades en forma acumulada, pero esta situación no implica en modo alguno que el demandado quien disfruta la posesión del inmueble no pague el canon, pues evidentemente la obligación principal del arrendatario es la de pagar el canon de arrendamiento, de tal suerte que, al no aportar a los autos prueba alguna de tal circunstancia, es forzoso concluir que la parte demandada se encuentra insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones, incurriendo con ello en el supuesto fáctico previsto en el Literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, presupuesto necesario para configurar la causal de desalojo invocada por la citada norma . Así se decide.
En virtud a la motivación expresada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intento ISMAEL LUIS LUIS contra NORAIDA FREDESVINDA RODRIGUEZ CARDENAS: y condena a la parte demandada:
PRIMERO: A desalojar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 53, ubicado en el piso 5 del Edificio RESIDENCIAS NORAH, situado en la Avenida Principal de Caurimare, Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda
SEGUNDO: Como quiera que la parte demandada ha consignado las sumas reclamadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial la parte actora está plenamente facultada para retirarlas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de dos mil bolívares fuertes mensuales a partir del mes de julio de 2.010 hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los nueve (09) días del mes de marzo del año dos mil once (2.011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,
LETICIA BARRIOS RUIZ.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA
En esta misma fecha y siendo las ____________se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP AP31V2010-2683.
LBR/MSG/-