REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Exp. No. AP31-V-2010-000499
I
PARTES Y APODERADOS:
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil OFICINA TECNICA DAVILA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de Noviembre de 1967, bajo el Nro. 51, Tomo 60-A.
DEMANDADO: MARITZA ROJAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la C.I. No V- 2.991.604.
APODERADOS: Por la parte DEMANDANTE: MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO E YVANA BORGS ROSALES, abogadas en ejercicio, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 6.755, 11.804 y 75.509 respectivamente. Por la parte DEMANDADA: el abogado JOSE LUIS VILLEGAS, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 28.050.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO.
II
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se plantea la siguiente controversia cuando la parte actora expone que desde el 31 de Julio de 2.000, ha mantenido con la ciudadana Maritza Rojas, una relación contractual arrendaticia sobre el apartamento no. 1-A y su respectivo puesto de estacionamiento del Edificio Delta, situado en la Avenida Principal de Chuao Municipio Sucre del Estado Miranda, dicha relación se inició mediante la celebración del primer contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 20, Tomo 46, de los Libros de Autenticaciones. Aunque el contrato fue celebrado por un año fijo, la relación arrendaticia se ha mantenido de forma ininterrumpida por varios años y posteriormente, el 01 de Agosto de 2.006, se celebró un segundo contrato, con duración de un (01) año, el cual venció el día 31 de Julio de 2.007.
Que en el último contrato de arrendamiento se estableció en la Cláusula Tercera lo relativo a la duración del mismo, en los términos siguientes:
“TERCERA: La duración del este contrato es de UN AÑO FIJO, contado a partir del Primero 01 de Agosto de 2006. Al vencimiento del plazo El se obliga a devolver el Inmueble objeto de este contrato libre de bienes y personas sin la necesidad de desahucio”.
Que una vez vencido el contrato de arrendamiento, comenzó a partir del 01 de Agosto de 2.007 el lapso de la prórroga legal de dos (02) años según lo establecido en el literal C del artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó el día 31 de Julio de 2.009.
Que a pesar de haber llegado a su fin el contrato de arrendamiento y vencido el lapso de la prórroga legal, la parte demandada no ha desocupado, ni entregado el inmueble arrendado.
Que en virtud de lo anteriormente expuesto es por lo que ocurre ante este Juzgado a demandar como en efecto demanda a la ciudadana Maritza Rojas, anteriormente identificada en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de que dicho contrato venció el 31 de Julio de 2.007, y su prórroga legal venció el 31 de Julio de 2.009
III
Vistas las actuaciones que conforman el presente expediente, el tribunal observa que la demanda que nos ocupa fue admitida en fecha veinte (22) de Febrero de 2010 bajo los trámites del procedimiento breve, acordándose en esa misma fecha el emplazamiento de la parte demandada, constando que en fecha 09/03/10 se libró la compulsa y se remitió a la Coordinación de alguacilazgo a los fines de gestionar la citación personal del demandado de autos.
En fecha 06/04/10 compareció por ante este tribunal el ciudadano Alguacil Titular Jean Carlos García, y dejó constancia de que en fecha 05/04/2010, siendo las 3:40 p.m. se trasladó a la siguiente dirección: Avenida principal de Chuao, Edifico Delta, piso 1, apartamento 1-A, Municipio Baruta, a los fines de practicar la citación personal de la ciudadana Maritza Rojas, quien recibió la compulsa y se negó a firmar el recibo de citación ,motivo por el cual el referido alguacil consignó dicho recibo de citación sin firmar a los fines de ley.
En fecha 13/04/10 compareció por ante este Juzgado la Abg. Yvana Borges en su carácter de apoderada Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó librar boleta de notificación, la cual fue acordada y librada por este despacho mediante auto de fecha 26/04/10.
En fecha 17/05/10 compareció la ciudadana Abg. Dilcia Montenegro Secretaria Titular de este Juzgado y dejo constancia que en fecha 12/05/2011, se traslado a la siguiente dirección: Avenida principal de Chuao, Edifico Delta, piso 1, apartamento 1-A, Municipio Baruta, a fin de practicar la Notificación de la parte demandada y que la practica de la misma resulto infructuosa por no ser atendida por persona alguna y siendo imposible el acceso al edificio.
En fecha 20/05/2010, compareció por ante este tribunal la Abg. Yvana Borges en su carácter de apoderada Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada, pedimento que fue acordado y librado los respectivos carteles por este despacho mediante auto de fecha 26/04/10, siendo los mismos consignados debidamente publicados en prensa por la referida Abogada en fecha 10/06/2010.
En fecha 12/07/2010, compareció la ciudadana Abg. Dilcia Montenegro Secretaria Titular de este Juzgado y dejo constancia que en fecha 09/07/2010, se traslado a la siguiente dirección: Avenida principal de Chuao, Edifico Delta, piso 1, apartamento 1-A, Municipio Baruta, a los fines de dar cumplimiento a las formalidades exigidas por el Articulo 223 del Código de Procedimiento Civil y que fue imposible el cumplimiento de dicha formalidad en esta oportunidad por no ser atendida por persona alguna y siendo imposible el acceso al edificio. Asimismo en fecha 11/10/2010 dejo constancia de que en fecha 08/10/2010, se traslado nuevamente a la referida dirección pudiendo en esa oportunidad dar cumplimiento a las formalidades exigidas por el Articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15/11/2010, diligenció la Apodera Judicial la parte actora Abg. Yvana Borges de y solicitó a este Despacho la designación de defensor Ad-Litem a la ciudadana Maritza Rojas parte demandada en el presente juicio, dicho pedimento fue acordado por auto de fecha 15/11/2010, recayendo dicho cargo en la persona del Dr. José Luís Villegas, quien en fecha 02/12/2010, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley correspondiente.
Practicada la citación del defensor judicial en fecha 08/02/2011 y al verificarse acto de la litis contestación de la demanda, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la sociedad mercantil OFICINA TECNICA DAVILA, C.A., en contra de su representado, por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la actora, y por no asistirle a ésta el derecho que ella invoca en el libelo.
En fecha 01/03/2011, comparecieron por ante este Juzgado las Abogadas Maria Compagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges, en su carácter de Apoderadas Judiciales de la parte actora y consignaron escrito de pruebas, el cual fue admitido por este Tribunal mediante auto de fecha 02/03/2011.
III
En su escrito de fecha 10 de Febrero de 2011, el defensor Ad-litem designado a la parte demandada dio contestación a la demanda interpuesta contra su defendida, señalándose para tal fin, entre otras consideraciones, lo siguiente:
“Rechazo, niego y contradigo en su totalidad la demanda incoada por la empresa OFICINA TECNICA DAVILA, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de Noviembre de 1967, bajo el Nro. 51, Tomo 60-A, por no ser ciertos los hechos descritos en el libelo, y por no asistirle a la actora el derecho que pretende deducir.
En efecto, cierto que la mencionada entidad mercantil arrendó a mi defendida el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº y sigla 1-A, con su respectivo puesto de estacionamiento, cuyo bien forma parte integrante del Edificio denominado “DELTA”, situado en la Av. Principal de la Urbanización Chuao, Municipio Sucre del Estado Miranda, convención esta que se inicio el día 31 de Julio de 2000 por espacio de (01) año, sustituyéndose esa convención por otra de igual naturaleza, iniciado el 01 de Agosto de 2006, con vencimiento al día 31 de Julio de 2007.
También es cierto que al finalizar el termino de duración previsto para el citado contrato, mi defendida disfrutó integralmente del beneficio de la prorroga legal que le es conocida por la ley, hasta el día 31 de Julio de 2009.
Sin embargo, llegado el momento de la finalización de ese beneficio, la actora dejó a mi defendida en posesión del inmueble arrendado, sin exigirle su desocupación en la forma indicada por el Articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario por lo que ese contrato se recondujo, pasando a ser un contrato sin determinación de tiempo y, por lo tanto, no es posible exigir la entrega del apartamento cedido en calidad de arrendamiento por la vía del cumplimiento de contrato, sino a través de la forma que indica en el articulo 34 de esa misma Ley Especial.
En consecuencia de lo expuesto, niego, rechazo y contradigo que mi defendida este obligada a entregar el inmueble arrendado, ya que al cambiar la naturaleza de ese contrato no se le puede requerir cumplimiento alguno, ni mucho menos puede ella ser compelida a sufrir los efectos económicos de este juicio.”
Para decidir, se observa:
Antes de emitir cualquier tipo de pronunciamiento vinculado con el fondo de este asunto, conviene precisar el alcance de lo preceptuado por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual:
Artículo 361.- “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”.
De acuerdo a la norma anteriormente transcrita, se infiere que la contestación a la demanda constituye un evento del proceso concebido en beneficio exclusivo del destinatario de la pretensión, por manera que el demandado, en desarrollo de las prerrogativas que le confiere los artículos 26 y 49, ordinal tercero, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pueda ejercer y desarrollar su derecho a la defensa en aras de esbozar las argumentaciones necesarias, destinadas a enervar la presunción grave del derecho reclamado por el actor.
No obstante, debe examinarse previamente la posición asumida por el demandado en esa fase del juicio, en función de considerar si el mismo se ha excepcionado en el sentido técnico de la palabra, pues la excepción constituye un medio de defensa que no contradice directamente la pretensión del actor, sino que ella consiste en la alegación de un hecho nuevo con miras a impugnar una situación adquirida. Por consiguiente, el demandado, al excepcionarse, se halla en su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de aquellos hechos que sirven de base a su demanda, y en esto radica el viejo aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’. Por tanto, en el señalado supuesto, el actor no necesita probar su acción porque ella queda implícitamente reconocida, correspondiéndole, por ende, al demandado, la carga de probar su excepción porque con ella trata de destruir la eficacia de la demanda instaurada en su contra, pues:
(omissis) “…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba…” (Sentencia N° 193, de fecha 25 de abril de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de DOLORES MORANTE HERRERA contra DOMINGO ANTONIO SOLARTE y otro, ratificada por la misma Sala en su sentencia número RC-00226, de fecha 23 de marzo de 2.004, recaída en el caso de SILVIO PÉREZ VIDAL contra JOSÉ VITO MENDOLA SÁNCHEZ).
Sentadas las anteriores premisas, se observa en autos que el objeto de la pretensión procesal deducida por la actora persigue obtener, por parte de la hoy demandada, el cumplimiento de específicas obligaciones emergentes derivadas de la terminación del contrato de arrendamiento referido en el libelo de la demanda, frente a lo cual, la parte demandada a través de su defensor judicial designado en autos, luego de admitir la existencia del contrato, adujo que no es cierto que deba satisfacer los requerimientos libelares ya que al extinguirse la prorroga legal su defendida se mantuvo en el goce pacifico de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, pero, esa circunstancia no fue demostrada en autos, ya que la demandada no promovió ningún medio de prueba tendiendo a crear la suficiente convicción en esta juzgadora sobre esa circunstancia, por el contrario, el arrendador si demostró haber sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. En consecuencia, vencida la prórroga legal a que tiene derecho la arrendataria, conforme el literal b) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria debía entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas a más tardar el 31 de julio de 2009, fecha en la que se tenia el vencimiento de esa prorroga. A mayor abundamiento, debe observarse que la vigencia contractual se mantuvo desde el 31 de julio de 2000 tal y como se evidencia contrato suscrito entre las partes en esa misma fecha , por ante la Notaria Publica Octava de Chacao , inserto bajo el no. 20, tomo 46, y finalizó al vencimiento del último de los contratos traídos a los autos marcado “C” , cuya vigencia la establecieron las partes por un año fijo contado a partir del 01 de agosto de 2006 , por lo que al vencerse ese lapso el día 01 de agosto de 2007 , debe entenderse que la arrendataria comenzaba a gozar del lapso de prorroga legal a que tiene derecho, de conformidad con el articulo 38 en su ordinal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , esto es, por el lapso de dos años calendarios los cuales comenzaron el 02 de agosto de 2007 y finalizaron el 02 de agosto de 2009. La parte demandada no demostró haber cumplido su obligación de entrega al vencimiento del lapso de prorroga aludido, y menos aun demostró que su permanencia en el inmueble con posterioridad a ese vencimiento hubiera respondido a la voluntad de la arrendadora en continuar con la relación arrendaticia ya que no consta demostrada en autos alguna actividad demostrativa de esa situación; por el contrario se evidencia, que la introducción de la demanda que nos ocupa representa la demostración de una voluntad contraria en tal sentido. En consecuencia, la parte demandada no demostró el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha por la actora, ni demostró haber cumplido con esa obligación o haber estado impedida de cumplirla por alguna causa legal, lo que en definitiva contraviene lo dispuesto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, debiendo tenerse, que respecto a la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término existe plena prueba, más aún cuando los recaudos que sirvieron de base para proponer dicha acción no fueron cuestionados en forma alguna por la parte demandada, debiendo en tal sentido prosperar la acción instaurada. Así se decide
No existiendo en autos elemento alguno que enerve las pretensiones de la parte actora, y habida cuenta de la plena prueba de los hechos por ella invocados, es de concluir que los méritos procesales se encuentran a su favor, siendo procedente la declaratoria con lugar de la demanda. Así se decide de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
IV
DECISIÓN
Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda interpuesta por Sociedad Mercantil OFICINA TECNICA DAVILA, C.A., en contra de la ciudadana MARITZA ROJAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la C.I. No V- 2.991.604. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir el contrato de arrendamiento que vincula a las partes del presente juicio , en virtud en lo cual se le condena a hacer entrega, libre de bienes y de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el bien inmueble objeto de esa convención locativa, constituido por el apartamento no. 1-A y su respectivo puesto de estacionamiento del Edificio Delta, situado en la Avenida Principal de Chuao Municipio Sucre del Estado Miranda
De conformidad con él articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida en este juicio
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil Once . Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.
Déjese copia.
La Juez,
Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO
En esta misma fecha, siendo las 10 a.m, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO
MAGC/DM/Gabriela.-
Exp. No. AP31-V-2010-000499
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