TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: JOSÉ LUÍS DE FARIA BAETA y CARMEN AUDELINA CASTILLO DE FARIA, identificados con las cédulas de identidad Nros. V-11.171.449 y V-8.155.631 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: ABOGADO MAX ALBERTO TOVAR LECLERCQ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 83.986.

PARTE DEMANDADA: DINORA LUCIA VILLALBA NAVARRO, identificada con la cédula de identidad número V-7.177.380.

DEFENSORA JUDICIAL: ABOGADA GREYDHY QUINTANA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 131.672.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 12.202-09
SENTENCIA DEFINITIVA.

I
Dio inicio al presente proceso, demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos JOSÉ LUÍS DE FARIA BAETA y CARMEN AUDELINA CASTILLO DE FARIA, venezolanos, cónyuges, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad Nros. V-11.171.449 y V-8.155.631 respectivamente, representados judicialmente por el abogado MAX ALBERTO TOVAR LECLERCQ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 83.986, contra la ciudadana DINORA LUCIA VILLALBA NAVARRO, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad N° V-7.177.380.
Alega los demandantes que; Primero: La empresa mercantil MARTIN CAPRILES & ASOCIADOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 20 de agosto de 1979, bajo el N° 23, Tomo 1-E, representada por su Presidente Martín R. Capriles, identificado con la cédula de identidad N° V-1.739.337, dio en arrendamiento mediante contrato privado de fecha 1° de enero de 2006, a la ciudadana DINORA LUCIA VILLALBA NAVARRO, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con calle López Aveledo, N° 13-A, Municipio Girardot de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, con un área de terreno aproximada de ciento noventa y ocho metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (198,45 mts²), y alinderado de la forma siguiente: Norte: En veintiún metros con sesenta centímetros (21,60 mts.) con casa que es o fue del General Juan Vicente Gómez; Sur: Su frente en veintidós metros (22,00 mts.) con la Avenida Bolívar; Este: En nueve metros con veinte centímetros (9,20 mts.) con calle López Aveledo; y Oeste: En nueve metros con cinco centímetros (9,05 mts.) con inmueble que es o fue de la Sociedad Mercantil González y Bolívar C.A. (antiguo teatro Roxi).
Que el término de duración de la mencionada relación arrendaticia fue de un (01) año prorrogable; y el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00)
Segundo: Que en ese mismo año, específicamente en fecha 20-03-2006, compraron el referido inmueble, mediante documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Aragua, bajo el N° 26, Protocolo Primero, Tomo 23, del Primer Trimestre; por lo cual se subrogaron como nuevos arrendadores conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Tercero: Que la relación arrendaticia con la parte demandada, se extendió por tres (03) años satisfactoriamente; no obstante a ello, en el transcurso del año 2009, la arrendataria ha incumplido totalmente con su obligación en el pago de los cánones de arrendamientos correspondiendo a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2009, adeudando la cantidad de Un Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.750,00).
Alega igualmente que, han gestionado en varias oportunidades el cobro extrajudicial de la cantidad adeudada, recibiendo sólo evasivas por parte de la arrendataria.
Asimismo aducen que, la arrendataria le ha ocasionado daños y perjuicios al privarlos de percibir los frutos civiles que se desprenden de los cánones de arrendamiento insolutos.
Los accionantes fundamentan su pretensión en lo contenido en los artículos 1.167, 1.264, 1.269 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante lo cual pide a este Tribunal condene a la parte demandada a: Primero: Convenir que esta en mora con el pago de las mensualidades de los meses de marzo a septiembre ambas inclusive del año en curso; Segundo: En convenir en la resolución del contrato y consecuentemente entregar el inmueble dado en arrendamiento totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia.
En fecha 17 de Diciembre de 2010, el Tribunal admitió la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, de conformidad con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se procedió a realizar el emplazamiento de la parte accionada para el acto de contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente al que constara en autos su citación.
En fecha 01 de Febrero de 2010, el Alguacil de este Tribunal, consignó las boletas de citación, sin firmar por la demandada
Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2010, este Tribunal ordena librar cartel de notificación de acuerdo a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de marzo se agregan al expediente los dos (02) ejemplares del cartel de citación
Seguidamente, en fecha 10 de mayo de 2010, este Tribunal nombra como DEFENSOR AD-LITEM a la ciudadana GREYDHY QUINTANA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 131.672; quien aceptó tal nombramiento, mediante diligencia suscrita en fecha 19 de mayo de 2010.
En fecha 10 de junio de 2010, el Alguacil de este Juzgado, consignó el recibo de citación, debidamente firmado por la defensora ad-litem.
En fecha 14 de junio de 2010, la defensora ad-litem de la parte demandada, presenta escrito de contestación a la demanda, en la cual argumenta lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho de la demanda incoada contra su defendida.
Niega, rechaza y contradice que, se haya celebrado contrato de arrendamiento privado en fecha 01 de enero de 2006 entre su defendida y la Empresa Mercantil MARTIN CAPRILES & ASOCIADOS, C.A., y que el canon de arrendamiento haya sido fijado en la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00), así como que la duración del mismo haya sido pactada en un (01) año prorrogable.
Niega, rechaza y contradice y desconoce la venta que del inmueble objeto de la demanda se hiciera en fecha 20-03-2006, mediante documento asentado en el Registro Inmobiliario del Estado Aragua.
Niega, rechaza y contradice que, el supuesto contrato de arrendamiento se haya extendido por tres (3) años.
Niega, rechaza y contradice que, su defendida deba los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009.
Niega, rechaza y contradice que, la demandante de autos haya hecho contacto con mi representada para gestionar el cobro de lo supuestamente adeudado.
Niega, rechaza y contradice que, se le haya causando daños y perjuicios a la parte demandante.
Se opone a la estimación de la demanda.

PUNTO PREVIO
Como punto previo este órgano jurisdiccional debe resolver el alegato realizado por la defensora Judicial de la parte demanda referente a la oposición que hiciera de la estimación de la demanda, en este sentido, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

Asimismo; es criterio reiterado por parte de nuestro máximo Tribunal que una vez que es rechazada la estimación de la demanda, el juez decidirá al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva la impugnación si la hubiese u otra incidencia que concurra, mediante una decisión expresa, positiva y precisa por mandato del artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil.
Respecto a esto nuestro Máximo Tribunal de la República, ha establecido lo siguiente:

“...la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
(Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, Sala de Casación Civil).

De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, en el presente caso la defensor judicial del demandado hizo oposición de la estimación de la demanda de forma pura y simple, es decir, no alegó las razones para ello, aunado a que lo hizo sin aportar medio de prueba alguno que evidenciara tal argumento.
Siendo así, dado que la defensora judicial de la parte demandada al rechazar la estimación de la demanda, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, y al no cumplir con tal imperativo procesal, debe sucumbir en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la oposición de la cuantía propuesta por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.

Habiendo decidido sobre el punto previo, y quedado planteada en los términos precedentes la controversia, la causa quedó abierta a pruebas, promoviendo la parte demandante sus elementos, así: En el Capítulo I, promueve las documentales siguientes: Hace valer en todo su contenido el documento de venta, protocolizado en fecha 20 de marzo de 2006, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 26, Folio 188 al Folio 193, Protocolo Primero, Tomo 23, Primer Trimestre del 2006. Dicho documento fue impugnado por la defensora judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en los términos siguientes (sic) “Quedando desconocido en todo su contesto en nombre de mi representada dicho documento de venta consignado por la parte demandante al libelo de demanda, marcada y distinguida con la letra “B””.
Ahora bien; al respecto resulta pertinente para este Tribunal aclarar lo siguiente: Los mecanismos para atacar y destruir la fuerza probatoria de un instrumento privado son la tacha y el desconocimiento; mientras que para los documentos públicos, lo es la Tacha, por ello, es imprescindible que en este último caso, el tachante manifieste expresamente su voluntad de Tachar el documento, expresando de manera pormenorizada los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar, los cuales deben ser subsumidos en alguna de las causales consagradas en los artículos 1.380 o 1.381 del Código Civil, dependiendo de si se trata de tacha de documentos públicos o privados, cuyas causales son Taxativas, por lo que es necesario que el tachante encuadre la su acción en alguna de ellas.
En este orden de ideas, se aprecia claramente que, la defensora judicial de la parte accionada, pretende atacar el referido documento de venta, mediante el desconocimiento, por lo cual yerro, al no ser esta la vía idónea para tal acción, siendo lo correcto atacarlo mediante la tacha, en este caso incidental, por ser el documento medio probatorio de los promovidos en el curso de la causa, de conformidad con algunas de las causales señaladas en los artículos antes citados.
Aunado a lo anterior, debe resaltar este Tribunal, que el demandante acompañó el referido instrumento en copia simple junto con su escrito libelar (folios 9 al 10), procediendo luego a promoverlo durante la fase probatoria en copia certificada, con lo cual contradice la impugnación hecha por la contraparte y poder así servirse del referido instrumento, de acuerdo a lo señalado en el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo anteriormente expresado, este Tribunal debe desestimar el desconocimiento que hiciera la defensora judicial de la accionada, del documento de venta antes identificado. Y, ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien; una vez desestimada el desconocimiento antes reseñado, este Tribunal pasa a valorar el documento de venta, promovido en copia certificada por la parte actora, cursante del folio 53 al folio 57. A saber; el mencionado instrumento hace referencia a una venta pura y simple, que la ciudadana MARÍA MARGARITA DE JESUS DÍAZ DE CAPRILES identificada con la cédula de identidad número V-3.514.520, le hizo a los ciudadanos JOSÉ LUÍS FARIA BAETA y CARMEN AUDELINA CASTILLO DE FARIA, identificados con las cédulas de identidad V-11.177.449 y V-8.155.631, por un inmueble constituido por un lote de terreno propio y las construcciones en él edificadas, ubicado en la Avenida Bolívar Este, Nº 13-A, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, venta ésta que fue protocolizada por ante Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 20 de marzo de 2006, registrado bajo el Nº 26, Folio 188 al Folio 193, Protocolo Primero, Tomo 23º, del Primero Trimestre de dicho año. Ahora bien; este Tribunal constata que el referido documento fue debidamente autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, y por tanto el mismo debe ser apreciado en todo su valor probatorio como documento público, conforme a las reglas establecidas en el artículo 1.357 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Asimismo; la parte demandante hace valer, en todo su contenido el Contrato de Arrendamiento que en original corre inserto a los folios 50, 51 y 52 del expediente. Al respecto, constata este Tribunal, que se trata de una convención arrendaticia otorgada por vía privada y estructurada por varias cláusulas, en las cuales se establece, entre otras, el canon de arrendamiento, la duración del contrato. Contrato este, que no fue impugnado en la oportunidad respectiva, con lo cual queda demostrado la existencia de la relación arrendaticia en litigio, y por tanto, el Tribunal lo aprecia y valora como un documento privado, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1.363. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve, en originales Consignaciones Arrendaticias emanada de los tres (03) Juzgados de Municipios de esta circunscripción judicial, de los cuales de evidencia que la parte demandada, no ha consignado canon de arrendamiento alguno, por el inmueble objeto de esta acción, a favor de los demandantes. Se evidencia que al ser dichas consignaciones expedidas por funcionarios Públicos facultados para dar fe pública, y por no ser estos impugnados, en su oportunidad legal, se le da pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

Por su parte, la defensora judicial de la parte demandada, presenta su escrito probatorio, promoviendo los siguientes elementos: Ratifica el Telegrama que le enviara mediante el servicio postal telegráfico (IPOSTEL) en fecha 12 de mayo de 2010, a la parte demandada. Este Tribunal, desecha el mencionado telegrama por impertinente, por cuanto el mismo no se relaciona con los hechos controvertidos en el presente juicio. Y, ASÍ SE DECIDE.

II
Una vez estudiados y analizados minuciosamente todos los elementos probatorios, aportados por las partes en el caso de marras, esta sentenciadora pasa a pronunciarse en los términos siguientes: Se observa que el contrato de arrendamiento privado, fue suscrito en fecha 01 de enero de 2006, entre la sociedad mercantil MARTIN CAPRILES & ASOCIADOS C.A., representada legalmente por su Presidente, ciudadano Martín Capriles, identificado con la cédula de identidad número V-1.739.337, en calidad de arrendador, y la ciudadana DINORA LUCIA VILLALBA NAVARRO, parte demandada, en calidad de arrendataria. Ahora bien; se observa igualmente que, en fecha 20 de marzo de 2006, se protocolizo por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Aragua, un documento venta bajo el Nº 26, Folio 188 al Folio 193, Protocolo Primero, Tomo 23º, del Primero Trimestre de dicho año; mediante el cual la ciudadana MARÍA MARGARITA DE JESÚS DÍAZ DE CAPRILES, identificada con la cédula de identidad número V-3.514.520, actuando en su condición de cónyuge del ciudadano Martín Capriles antes identificado, y debidamente autorizado por éste, según se desprende de la parte final del mismo instrumento; le vende de manera pura y simple a los ciudadanos JOSÉ LUÍS DE FARIA BAETA y CARMEN AUDELINA CASTILLO DE FARIA identificados en autos, el inmueble objeto de la presente acción. De todo lo anteriormente reseñado, se desprende ineludiblemente para esta sentenciadora que, de acuerdo a lo expresado anteriormente, que en virtud de la venta registrada opera la subrogación arrendaticia a que se contrae el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el comprador se subroga (ope legis) y sin necesidad de notificación alguna, en los derechos y deberes del arrendador, por lo que, quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario.
Ahora bien; en base a todas las consideraciones antes expuestas, este Tribunal arriba a la ineludible convicción de que tiene que declarar con lugar la demanda, por cuanto, que los accionantes probaron sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda, es decir, existe plena prueba de los hechos alegados en ellos, quedando demostrado así el incumplimiento por parte de la demanda en el pago mensual de los cánones de arrendamiento demandados; ello aunado a que la parte demandada no promovió prueba alguna que desvirtuara o enervara tal alegato, de acuerdo con el principio de la carga probatoria contenida en el artículo 1.354 del Código Civil. Por consiguiente, este Tribunal declara con lugar la demanda. Y, ASÍ SE DECIDE.

III
Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley. DECLARA CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos JOSÉ LUÍS DE FARIA BAETA y CARMEN AUDELINA CASTILLO DE FARIA, identificados en autos, contra la ciudadana DINORA LUCIA VILLALBA NAVARRO, identificada en autos. En consecuencia se resuelve el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en fecha 01 de enero de 2006. Igualmente se CONDENA a la parte demandada hacerle entrega a los demandantes el inmueble constituido por inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con calle López Aveledo, N° 13-A, Municipio Girardot de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, con un área de terreno aproximada de ciento noventa y ocho metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (198,45 mts²), y alinderado de la forma siguiente: Norte: En veintiún metros con sesenta centímetros (21,60 mts.) con casa que es o fue del General Juan Vicente Gómez; Sur: Su frente en veintidós metros (22,00 mts.) con la Avenida Bolívar; Este: En nueve metros con veinte centímetros (9,20 mts.) con calle López Aveledo; y Oeste: En nueve metros con cinco centímetros (9,05 mts.) con inmueble que es o fue de la Sociedad Mercantil González y Bolívar C.A. (antiguo teatro Roxi).
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.-
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay . Años 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. NORA CASTILLO C.
LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ,
En la misma fecha, siendo las dos y treinta (2:30pm) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ.