TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPEDIENTE N° 3757-09.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRORROGA LEGAL).-

PARTE ACTORA: DEYANIRA QUINTANA ALMENAR, titular de la cédula de identidad No. V-6.879.808.-

APODERADO(S) JUDICIAL(ES): Abg. LUIS FERNANDO MARTINEZ, Inpreabogado Nº 47.020.-

PARTE DEMANDADA: YULIS JOSEFINA PEÑA, titular de la cédula de identidad Nº V-10.364.629.-

-I-
Se inicia el presente procedimiento en virtud de demandada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana DEYANIRA QUINTANA ALMENAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.879.808, debidamente asistida por el Abg. LUIS FERNANDO MARTINEZ, Inpreabogado Nº 47.020; contra la ciudadana YULIS JOSEFINA PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.364.629.-
En fecha 16 de Diciembre de 2009, mediante auto cursante al folio 12, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada.
En fecha 18 de Enero de 2010, la parte Actora, mediante diligencia cursante al folio 13, dejó constancia de proporcionar los emolumentos para la reproducción de los fotostatos para la compulsa y el traslado del Alguacil.
En fecha 20 de Enero de 2010, según consta al folio 14, se libró compulsa y se le entregó al alguacil para la práctica de la citación.
En fecha 04 de Marzo de 2010, según consta al folio 15, el Alguacil titular de este Juzgado consignó recibo de constancia de citación sin firmar, por cuanto la parte Demandada se negó a firmar el mismo.
En fecha 04 de Marzo de 2011, mediante auto cursante al folio 22, se acordó la Notificación de la parte Demanda, relacionada con su citación.
En fecha 28 de Mayo de 2010, la Juez, Dra. María Gabriela Guillen Calderón, se avocó al conocimiento de la Causa.
En fecha 04 de Junio de 2010, la Secretaria de este Tribunal, dejó constancia de entregar la Boleta de Notificación de la citación a la parte demandada.
En fecha 08 de Junio de 2010, la parte demandada, mediante escrito cursante a los folios 28 al 30, ambos inclusive, dio de contestación a la demanda.
En fecha 21 de Junio de 2010, la parte Actora, ciudadana DEYANIRA QUINTANA ALMENAR, antes identificada, mediante diligencia cursante al folio 31, confirió Poder Apud-Acta, al Abg. LUIS FERNANDEZ MARTINEZ E., Inpreabogado Nº 47.020.
En fecha 21 de Junio de 2010, la parte Actora, mediante escrito cursante a los folios 32 y 33, promovió pruebas.
En fecha 25 de Junio de 2010, la parte Demandada, mediante escrito cursante a los folios 36 y 37, promovió pruebas.
En fecha 29 de Junio de 2010, mediante auto cursante al folio 38, se admitieron las pruebas promovidas por las partes en la presente Causa.
En fecha 07 de Julio de 2010, mediante auto cursante al folio 39, se difirió la sentencia para el Décimo (10°) día de Despacho siguiente.
En fecha 22 de Octubre de 2010, este Sentenciador, a solicitud de la parte Actora, se avocó al conocimiento de la Causa, ordenando la notificación de la parte demandada, quien quedó notificada en fecha 1º de Febrero de 2011, mediante cartel de Notificación publicado en el Diario El Aragüeño, consignado en fecha 17 de Febrero de 2011.-
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

-II-
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del escrito de demanda se evidencia que la parte actora, ciudadana DEYANIRA QUINTANA ALMENAR, asistida por el Abg. LUIS FERNANDO MARTINEZ, antes identificados, es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las partes y la consecuente entrega de un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la calle Libertados, Residencias El Parque, Piso 11, Torre B, Apartamento N° 11-B, La Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua; incoado contra la ciudadana YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificada. Fundamentando su pretensión en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento que comenzó a regir el día 03 de febrero de 2003, niega haber sido notificada oportunamente la voluntad de no prorrogar el contrato en cuestión, aduciendo que firmó la notificación pero no ha aceptado su contenido, que para el momento de la notificación el contrato ya se había reconducido automáticamente, que en fecha 06 de marzo de 2009, asistió al Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Bolivariano José Félix Ribas del Estado Aragua, a los fines de conciliar entre las partes con ocasión de la relación arrendaticia, levantándose un acta, según manifiesta, ilegal, donde se estableció que debía devolver el inmueble en un lapso de seis (6) meses, por cuanto la relación arrendaticia era de seis (6) años, razón por la cual le correspondían dos (2) años de prorroga legal. Asimismo, alega que ha sido perturbada en la posesión pacífica del inmueble arrendado, que el arrendador se ha rehusado a recibir el canon motivo por el cual realizó los pagos por consignación ante este Despacho mediante expediente N° 1558. Se opuso a la Medida de Secuestro solicitada. Rechaza que deba pagar monto alguno por honorarios profesionales y que se encuentre disfrutando de la propiedad en forma arbitraria. Motivo por el cual los hechos controvertidos y objeto de pruebas son la aceptación de la notificación realizada por la parte Actora de su no voluntad de querer prorrogar el contrato de arrendamiento, y que dicha notificación se haya realizado en tiempo oportuno”. Y así se establece.

-III-
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Cursa a los folios 4 al 7, ambos inclusive, copia simple de copia certificada de Documento de Compraventa, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Ricaurte (Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar) del Estado Aragua, en fecha 12 de Julio de 2002, bajo el N° 40, Folios 249 al 253, Protocolo 1°, Tomo 1, y que por estar protocolizado de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora como fidedigna de documento público. De cuyo contenido se desprende que el inmueble objeto de la pretensión es propiedad de la ciudadana DEYANIRA QUINTANA ALMENAR, antes identificada, parte Actora en la presente Causa, por venta que le hiciera el ciudadano JOSE MARTIN QUINTERO BRITO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.076.894. Y así se valora.
Cursa a los folios 8 y 9, documento contentito de contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 03 de Febrero de 2003, entre las ciudadanas: DEYANIRA QUINTANA ALMENAR y YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificadas, que al haber sido opuesto a la parte Demandada y no haber sido desconocido por la misma, surte entre las partes los mismos efectos que el documento público respecto a la declaraciones en el mismo contenidas. De cuyo contenido se desprende se trata del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cuya duración era de un (1) computado desde el día 03 de febrero de 2003, prorrogable por iguales periodos, si alguna de las partes no manifestare por escrito a la otra, con por los menos treinta días de anticipación a la finalización del contrato, su voluntad de no querer prorrogarlo. Y así se Valora.
Cursa al folio 10, Comunicación de fecha 04 de febrero de 2007, dirigida a la ciudadana YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificada, parte demandada en la presente Causa, que al no haber sido desconocido en la oportunidad legalmente establecida al efecto, se tiene como documento legalmente reconocido surtiendo entre las partes los mismos efectos que el documento público respecto a la declaraciones en el mismo contenidas. De cuyo contenido se desprende que la ciudadana YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificada, quedó notificada en fecha 06 de febrero de 2007, de la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, asimismo manifiesta que a partir del 04 de febrero de 2007 le concede la prorroga obligatoria y correspondiente al lapso de UN (1) año, que el canon de arrendamiento a partir de esa fecha sería de TRESCIENTOS CINCUENTA BIOLIVARES (Bs.350,00), y que la prorroga concluiría el día 03 de febrero de 2008. Y así se valora.
Cursa al folio 11, instrumento contentivo de Acta, levantada en fecha 06 de Marzo de 2009, por el Departamento de Inquilinato, signada con el N° 037/2009, que se valora como documento público administrativo, DEYANIRA QUINTANA ALMENAR y YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificadas, en sus caracteres de ARRENDADORA y ARRENDATARIA, manifestaron que en fecha 03 de febrero de 2003, celebraron contrato de arrendamiento, que la parte Actora le manifestó a la parte Demandada, su voluntad de no querer renovar el contrato y que por el tiempo de la relación arrendaticia la Arrendadora concedió una prorroga de seis (6) meses, que comenzó desde el 04 de febrero 2009 y finalizó 04 de agosto de 2009 y que la arrendataria aceptó desocupar el inmueble el día 04 de agosto de 2009. Y así se valora.
Cursa al folio 34, Comunicación de fecha 06 de agosto de 2009, dirigida a la ciudadana YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificada, parte demandada en la presente Causa, que al no haber sido desconocida en la oportunidad legalmente establecida al efecto, se tiene como documento legalmente reconocido, surtiendo entre las partes los mismos efectos que el documento público respecto a la declaraciones en el mismo contenidas. De cuyo contenido se desprende que la ciudadana YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificada, quedó notificada en fecha 14 de Agosto de 2009, de que el día 04 de Agosto de 2009, se cumplió la prorroga acordada por ante el Departamento de Inquilinato, contentiva en el acta N° 037/2009. Y así se valora.
No existiendo ninguna otra prueba que este juzgador haya de valorar.

-IV-
MOTIVA

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:
El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado; una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.-
En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo fijo o determinado, celebrado en fecha 03 de febrero de 2003, cuya duración era de un (1) año fijo, prorrogable si ninguna de las partes manifestara a la otra por escrito, con por lo menos 30 días de anticipación, su voluntad de no querer prorrogarlo, como consecuencia de ello el contrato de arrendamiento inició el día 03 de febrero de 2003 y finalizó el día 02 de febrero de 2004, prorrogándose consecutivamente desde el día 03 de Febrero de 2004 al 02 de febrero de 2005, desde el día 03 de Febrero de 2005 al 02 de febrero de 2006, desde el día 03 de Febrero de 2006 al 02 de febrero de 2007 y desde el día 03 de febrero de 2007 al 02 de febrero de 2008, por lo que para el momento de la notificación de la voluntad de LA ARRENDADORA, en fecha 06 de febrero de 2007, ya se había reconducido dicho contrato (en el período 03 de febrero de 2007 al 02 de febrero de 2008). Siendo esto así, la notificación en cuestión surtió sus efectos para la NO RENOVACIÓN del contrato al terminar ese lapso del contrato, es decir que una vez finalizado la prorroga, en fecha 02 de febrero de 2008, comenzaba el lapso de PRORROGAGA LEGAL, para cuyo computo debió tomarse en consideración la duración de la relación arrendaticia, que era de cinco (5) años, con continuidad desde el día 03 de febrero de 2003 hasta el 02 de febrero de 2008, por lo que seguidamente se computó la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Por lo que, conforme a la norma citada la prorroga legal inició en fecha 03 de Febrero de 2.008 y finalizó en fecha 02 de Febrero de 2010, siendo esto así, al momento de interposición de la demandada, en fecha 30 de Noviembre de 2009, el contrato se encontraba aún dentro del lapso de 2 años de prórroga legal, es decir el arrendador exigió el cumplimiento en Noviembre de 2009, cuando en realidad debía esperar hasta el 03 de Febrero de 2010, motivo por el cual al momento de interponer la demanda no había nacido la acción de cumplimiento, máxime cuando la accionante no aduce ningún incumplimiento en las cláusulas contractuales.
Ahora bien en relación al Acta levantada en fecha 06 de Marzo de 2009, por el Departamento de Inquilinato, signada con el N° 037/2009, valorada como documento público administrativo, en la que las ciudadanas DEYANIRA QUINTANA ALMENAR y YULIS JOSEFINA PEÑA, antes identificadas, en sus caracteres de ARRENDADORA y ARRENDATARIA, manifestaron que en fecha 03 de febrero de 2003, celebraron contrato de arrendamiento, que la parte Actora le manifestó a la parte Demandada, su voluntad de no querer renovar el contrato y que por el tiempo de la relación arrendaticia la Arrendadora concedió una prorroga de seis (6) meses, que comenzó desde el 04 de febrero 2009 y finalizó 04 de agosto de 2009 y que la arrendataria aceptó desocupar el inmueble el día 04 de agosto de 2009, es preciso acotar que las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son irrenunciables e irrelajables por convenio entre particulares, de tal forma que el artículo 7 ejusdem dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” Por lo que, al establecerse en el convenio notariado que la arrendataria iba a disfrutar de una prórroga de seis meses, dicha prórroga no obedece a la concedida legalmente motivo por el cual la arrendadora no puede fundarse en dicho acuerdo para exigir la entrega del inmueble, sino que es preciso conceder al inquilino el período de prórroga legal otorgado por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, que en el presente caso era de dos (2) años.
En consecuencia el acuerdo antes referido es parcialmente nulo conforme al precitado artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 38 ejusdem, debiendo en consecuencia desechar las pretensiones del actor, por encontrarse fundadas en un convenio que contraria disposiciones legales de orden público, pues no pueden las partes establecer como han de computarse las prórrogas legales ni diferirlas en el tiempo, contraviniendo la intención del legislador. Y así se declara.
Es así como de las actas del expediente subyace el hecho que el accionante no le había nacido el derecho de demandar por cumplimiento de contrato pues para el momento de la interposición de la demanda aún se encontraba en curso la prórroga legal, por lo que en consecuencia lo procedente es declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Y así se Declara.

-V-
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana DEYANIRA QUINTANA ALMENAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.879.808, debidamente asistida por el Abg. LUIS FERNANDO MARTINEZ, Inpreabogado Nº 47.020; contra la ciudadana YULIS JOSEFINA PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.364.629. SEGUNDO: Por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Se deja constancia que la presente decisión se dictó fuera de lapso en virtud que para el momento que este juzgador se avocó al conocimiento de la misma, ya los lapsos se encontraban sobradamente vencidos, no obstante el pronunciamiento se efectuó al quinto día siguiente a la reanudación, por lo que se ordena la notificación de las partes conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, mediante boletas de notificación dejada por el alguacil en los respectivos domicilios procesales.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veintitrés (23) días del mes de Marzo del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez temporal,
La Secretaria,
Abg. Camilo E. Chacón Herrera
Abg. Indira G. Oropeza Añez
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:20 p.m.-
La Secretaria,

Abg. Indira G. Oropeza Añez

CCH/igoa.-
Exp. 3757-09.