TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: LUCILA LOZANO PRADA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.246.380.

DEMANDADO: CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 06 de Abril de 1.990, bajo el N° 22, Tomo 13-A Sgdo.

APODERADOS
DEMANDANTE: Roberto Hung y Lourdes Maria Carreño Tovar, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 62.741 y 122.895, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE No AP31-V-2010-002008

- I –
-NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 20 de Mayo de 2.010, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.
En fecha 28 de Mayo de 2.010, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., antes identificada, en la persona de su Representante Legal, ciudadano ADOLFO VERGARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.809.532, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folios 21 y 22).
En fecha 14 de Julio de 2.010, el Alguacil Miguel Bautista, consigna mediante diligencia compulsa dirigida a la parte demandada, en virtud de haberse trasladado a la dirección señalada, y no consiguió al ciudadano Adolfo Vergara, siendo imposible la practica de la citación ordenada (folios 28 al 40).
En fecha 23 de Julio de 2.010, se libró Cartel De Citación, previa solicitud de la parte actora, a los fines de practicar la citación de la sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., parte demandada en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de Noviembre de 2.010, la Abg. Niusman Romero Torres, Secretaria Titular de este Juzgado, dejo constancia de haberse cumplido con las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 61).
En fecha 13 de Diciembre de 2.010, se dictó auto mediante el cual se designó Defensor Ad-Litem de la parte demandada, al abogado en ejercicio Jorge Dickson, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 64.595, ordenándose su notificación mediante boleta.
En fecha 10 de Enero de 2.011, compareció el abogado en ejercicio José Rafael Quintero, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 49.542, quien mediante diligencia consignó documento poder que acredita su representación como apoderado de la parte demandada, y se da por citado en el presente expediente.
En fecha 12 de Enero de 2.008, compareció el abogado en ejercicio José Rafael Quintero, antes identificado y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 17 de Enero de 2.011, compareció el abogado en ejercicio José Rafael Quintero, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de Enero de 2.011, se dictó auto mediante el cual se admite el escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada, y se libró Oficio N° 11-0011, dirigido al Presidente de la Superintendencia de Bancos, de conformidad con lo establecido en los artículos 398, 433 y 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de Enero de 2.011, compareció el abogado en ejercicio Roberto Hung Cavalieri, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de Enero de 2.011, se dictó auto mediante el cual se proveyó el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, y se libró Oficio N° 11-0024, dirigido a Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de Enero de 2.011, compareció el Alguacil Grejosver Planas, y consignó mediante diligencia Oficio N° 11-0011, debidamente firmado y sellado por la Superintendencia de Bancos. En esta misma fecha, compareció el Alguacil Felwil Campos, y consignó mediante diligencia Boleta de Notificación debidamente firmada y sellada por el abogado en ejercicio Jorge Dickson, antes identificado.
En fecha 08 de Febrero de 2.011, compareció el Alguacil William Primera, y consignó mediante diligencia debidamente firmado y sellado, Oficio N° 11-0024, dirigido a la sociedad mercantil Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

Alegatos De La Parte Actora:
Manifiesta la parte actora que su poderdante, ciudadana LUCILA LOZANO PRADA, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., ambos ya identificados en la presente decisión, iniciándose dicha relación arrendaticia en fecha 16 de Septiembre del año 1.992, tal y como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando inserta bajo el No 30, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, sobre un inmueble identificado como: “Un local comercial con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60,00 m2), distinguido con las letras y números LCC1-6, situado en el Sector Comercio, Nivel 876.50, Planta Comercio, Nivel 1 del edificio denominada “Parque Cristal”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda”.
Así mismo, expresa en su escrito libelar: “Respecto de la duración de la relación contractual, se estableció en la cláusula segunda del contrato que la misma persistiría durante diecinueve (19) meses, contados a partir del día primero (01) de septiembre de mil novecientos noventa y dos (1.992), quedando luego establecido en relación con la prorrogabilidad de la relación arrendaticia, lo siguiente:
“Si LA ARRENDATARIA desea arrendar EL INMUEBLE por un período (sic) mayor de diecinueve (19) meses deberá manifestar su deseo por lo menos, con dos (2) meses de anticipación y por escrito, a LA ARRENDADORA quien deberá señalar su negativa o aprobación a seguir arrendando EL INMUEBLE, por escrito, dentro de los quince días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud. La falta de la respuesta oportuna por parte de LA ARRENDADORA, se entenderá que la solicitud ha sido denegada. En caso, de aceptación por parte de LA ARRENDADORA, se realizará un nuevo contrato en el cual se fijará un nuevo lapso de duración y un nuevo canon de arrendamiento”.
Igualmente expresa la parte actora: “…transcurrida la relación originaria, y habiéndose ajustado periódicamente los cánones de arrendamiento, encontramos que ocurrió la tácita reconducción al no existir un régimen de prorrogabilidad por períodos determinados, resultando así que la relación arrendaticia se encuentra actualmente establecida a tiempo indeterminado según lo dictamina el artículo 1.614 del Código Civil, aspecto este de interés particular toda vez que las relaciones que puedan intentar de las partes, dependerá de la correcta determinación de la relación arrendaticia.”
Que la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento, establece: “LA ARRENDATARIA queda obligada a constituir una fianza bancaria a satisfacción de LA ARRENDADORA, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que contrae, y a sustituirla por otra para los supuestos casos de que la persona jurídica que constituya la garantía dada esté en proceso de liquidación de sus actividades bancarias o para el supuesto caso de que la garantía constituida se extinga por cualquier razón legal o contractual. La no constitución o sustitución de dicha garantía dará lugar a la resolución de este contrato a elección de LA ARRENDADORA”.
Que la cláusula décima séptima del contrato in comento, establece: “Queda acordado que LA ARRENDATARIA debe cubrir EL INMUEBLE, con un seguro locativo contra incendio a satisfacción de LA ARRENDADORA. Será por cuenta de LA ARRENDATARIA la contratación y pago de la póliza de seguro cuya cobertura no podrá ser menor a la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00). El incumplimiento de lo establecido en esta cláusula dará lugar a la resolución de este contrato a elección de LA ARRENDORA.”
Que pese al compromiso expresamente adquirido al suscribir el contrato, de constituir y mantener durante toda la relación arrendaticia una garantía personal como lo es la Fianza Bancaria, en ningún momento constituyó tal garantía. Más aún, a pesar de haber quedado obligada por el mismo instrumento a la suscripción de una póliza de seguro locativo contra incendios por el monto convenido desde un principio en el señalado documento, de manera flagrante ha incumplido dichas obligaciones, de las cuales su incumplimiento de manera expresa se señaló son causal suficiente para la resolución del contrato, motivo por el cual nuestra representada se ha visto en el deber de accionar, como en efecto lo hacemos en este acto, la resolución de la relación contractual.
Que por todo lo anteriormente expuesto, se ocurre ante su competente autoridad para demandar, como en efecto se hace, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON BASE EN EL INCUMPLIMIENTO DE SUS CLÁUSULAS DÉCIMA QUINTA Y DÉCIMA SÉPTIMA, motivo por el cual se acciona sobre la sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., antes identificada, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Declarar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el bien inmueble objeto de la presente litis.
SEGUNDO: hacer entrega libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en que lo recibiera el referido bien inmueble.
TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio.
Que fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, concatenados con los artículos 33 y el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
Que estima la demanda en la cantidad de Treinta Mil Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 30.960,00), suma dineraria equivalente a la cantidad de Cuatrocientos Setenta y Seis con Treinta Unidades Tributarias (476,30 U.T.).

Alegatos De La Parte Demandada:
Por su parte la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el escrito de demanda, interpuesta por los abogados Roberto Hung Cavalieri y Lourdes Maria Carreño Tovar, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana: LUCILA LOZANO PRADA, en contra de mí representada, por ser falsos los hechos alegados en el referido escrito.
Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con las obligaciones contraídas en la Cláusulas Décima Quinta y Décima Sétima del Contrato de Arrendamiento, tal y como lo señalan los apoderados de la parte actora.
Asimismo, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, admite los siguientes hechos alegados por el actor:
- La existencia de la relación arrendaticia con la parte actora,
- Que el referido contrato se estableció en la cláusula segunda que la duración del contrato era por Diecinueve (19) meses, a partir del 01 de Septiembre de 1.992, y que transcurrida la relación originaria, y habiéndose ajustado periódicamente el canon de arrendamiento, ocurrió la tácita reconducción del mismo, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
- Que la Cláusula Décima Quinta, estableció que su representada tenía la obligación de constituir fianza bancaria, y que en la Cláusula Décima Séptima, se obligaba a amparar el inmueble bajo una póliza locativa contra incendio por la cantidad superior a Cinco Millones Novecientos Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 5.900.000,00), que en virtud de la reconvención monetaria a la presente fecha representa la suma de Cinco Mil Novecientos Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. F. 5.900,00).

Por otro lado, alega el demandado que la representación judicial de la parte actora, fundamente la presente acción en su escrito libelar, en el incumplimiento por parte de La Arrendataria, de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, lo que es falso de toda falsedad, que su representada haya incumplido con las Cláusulas Décima Quinta y Décima Séptima del contrato de arrendamiento.
Que con relación al incumplimiento de la Cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento, su representada constituyó fianza bancaria, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento, con el Banco La Guaira, S.A.C.A., hasta el día 14 de Junio de 1.994, fecha en la cual mediante Resolución N° 064-94, emanada de la Superintendencia de Bancos, publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela, N° 35.482 de esa misma fecha y con fundamento en lo establecido en los artículos 101 y 102 de la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras, fue decretada la Intervención de dicha Entidad Bancaria.
Que posterior a eso, ha tratado en todo momento de constituir otra fianza bancaria, a los fines de cumplir la obligación contraída en la Cláusula Décima Quinta, pero en virtud de los requisitos exigidos por las entidades bancarias, para la constitución de fianza de fiel cumplimiento, es que los contratos sobre los cuales se va ha constituir, deben ser contratos auténticos vigentes.
Que aunado a ello, las entidades bancarias, dejaron de constituir ese tipo de fianza, por lo cual su representada, estuvo solicitando información sobre otro tipo de fianza otorgada por una empresa de seguros.
Que su representado a pesar de haberle solicitado a la arrendadora, en varias oportunidades, suscribir un nuevo contrato, posterior al vencimiento del contrato que su resolución se demanda, no obtuvo respuesta afirmativa, motivo por el cual, su representada no pudo dar cumplimiento a la obligación contraída en la Cláusula Décima Quinta.
Que con relación a la obligación contraída en la Cláusula Décima Séptima del contrato, su representada mantiene suscrita con SEGUROS CARACAS, una póliza de incendio distinguida con el N° 1-65-2202557, la cual se encuentra vigente a la fecha, en virtud que la misma tiene vencimiento el 11 de Septiembre de 2.011, en el cual se evidencia que la suma asegurada es la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 661.645,00), suma esta en exceso muy superior a la convenida en el contrato de arrendamiento que su resolución de demanda.

- DECISIÓN DE FONDO -
Trabada de esta manera la litis, observa éste Juzgador que la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda admite que existe una relación jurídica contractual que lo une con la parte actora, sobre el bien inmueble objeto de la presente litis por lo que queda plenamente demostrada en la presente causa que entre las partes existe una relación jurídica contractual consistente en un contrato de arrendamiento, el cual fue suscrito en fecha 16 de septiembre de 1992.
Establecido lo anterior hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”, norma que se repite en el artículo 1.354 del Código Civil. Estableciendo con el mismo la carga de la prueba en el proceso, y siendo que en la presente causa ha quedado plenamente demostrada la existencia de la relación jurídica de donde emana la obligación que pretende la parte, correspondía al demandado probar el hecho por ella alegado relativo a que ha dado cumplimiento con sus obligaciones contractuales.
Para determinar si cada parte a probado sus respectivas afirmaciones de hecho, necesario es valorar todas las pruebas aportadas a los autos, y en consecuencia:

De Los Documentos Probatorios Consignados Por Las Partes Y Su Valoración:
- Cursante a los folios 10 al 12, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, de fecha 13 de Mayo de 2.010, inserto bajo el N° 22, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.-
- Cursante a los folios 13 al 20, ambos inclusive, copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana LUCILA LOZANO PRADA, y la sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 16 de Septiembre de 1.992, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.-
- Cursante a los folios 70 al 72, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de Julio de 2.010, inserto bajo el N° 22, Tomo 13-A de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.-
- Cursante a los folios 81 al 88, copia simple del Documento Constitutivo de la sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., plenamente identificada en la presente decisión, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.-
- Cursante al folio 89, original del Documento Privado suscrito por el ciudadano Nelson Trocolis, Asesor de Seguros, dirigido a la sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORT, C.A., de fecha 25 de junio de 2.010, y por cuanto dicho documento es emanado de un tercero que no es parte del juicio ni causante de las mismas, no siendo ratificado mediante la prueba testimonial, el mismo será desechado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Cursante desde el folio 90 al 95, Cuadro de Recibo de la póliza No 1-65-2202557, documento que fuere posteriormente consignado por la empresa Seguros Caracas en la oportunidad en la que diere respuesta a al prueba de informes requerida por este Juzgado, por lo tanto, dicho cuadro recibo es plenamente valorado y apreciado por este Tribunal, al igual que la prueba de informes rendida por dicha compañía y la cual cursa a los folios 137 al 138. Así se establece.-
- Cursante a los folios 96 y 108 copia simple de los baucher de depósitos efectuados por el ciudadano Adolfo Vergara, antes identificado, en el Banco BANESCO, en la cuenta corriente N° 01340411914111027175, a nombre de la ciudadana Lucila Lozano, y siendo que los mismos fueron presentados en copias fotostáticas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, admisibles en juicio son las de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que, al no pertenecer a ninguna de las anteriores categorías, las copias presentadas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante al folio 141 oficio remitido por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, mediante la cual da respuesta a la prueba de informes requerida por este Tribunal, por lo que la mismas es ampliamente valorada y apreciada por este Juzgado, así como los oficios remitidos por las distintas instituciones financieras a requerimiento de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, las cuales cursan a los folios 144, 151, 154, 157, 162, 164, 166, 167, 168, 170, 172, 174, 175, 177, 179, 181, 184, 186, 189, 192, 195, 204

Así las cosas, y como ya se ha señalado en el presente fallo, ha quedado plenamente demostrado que entre las partes existe una relación jurídica contractual, lo cual trae varias consecuencias a las partes, entre las que tenemos:
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).
Así las cosas, en el contrato locativo suscrito, y el cual cursa a los autos a los folios 13 al 20, se observa que las partes procedieron en fecha 16 de septiembre de 1.992, a suscribir contrato de arrendamiento, estableciéndose en la cláusula segunda relativa al tiempo que:
“Segunda: El lapso de duración del presente contrato es de diecinueve (19) meses, contados a partir del primer día del mes de septiembre de mil novecientos noventa y dos (01-09-1992), si LA ARRENDATARIA desea arrendar EL INMUEBLE por un período mayor de diecinueve (19) meses deberá manifestar su deseo por lo menos, con dos (2) meses de anticipación y por escrito, a LA ARRENDADORA quien deberá señalar su negativa o aprobación de seguir arrendando EL INMUEBLE, por escrito, dentro de los quince días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud. La falta de respuesta oportuna por parte de LA ARRENDADORA, se entenderá que la solicitud ha sido denegada. En caso, de aceptación por parte de LA ARRENDADORA, se realizará un nuevo contrato en el cual se fijará un nuevo lapso de duración y un nuevo canon de arrendamiento.”

Así las cosas, en relación al lapso de duración del contrato y su temporalidad, la parte actora en su escrito libelar alegó que en la misma había operado la tácita reconducción, señalando la parte demandada al respecto en su escrito de contestación que convenía sobre este hecho, observando este Tribunal que efectivamente en la presente causa, vencido el lapso original de la contratación, es decir, dieciocho (18) meses, la arrendataria quedó en posesión del inmueble con aceptación del arrendador, quien siguió recibiendo los cánones de arrendamiento, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, se produjo la tácita reconducción y el mismo pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.
Establecido lo anterior, la disolución de los contratos escritos a tiempos indeterminados se encuentra regulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:
“Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

En relación al contenido y alcance del parágrafo segundo de este artículo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció señaló en sentencia No 382/2005 del 01 de abril del 2005 que:

“Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34”

Es por ello, que este Tribunal procederá a verificar si existe el incumplimiento alegado por el actor para la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento.
En este sentido, la parte actora alegó la violación puntual de dos cláusulas contractuales, a saber la cláusula décima quinta y la décima séptima, las cuales establecen que:
“Décima Quinta: LA ARRENDATARIA queda obligada a constituir una fianza bancaria a satisfacción de LA ARRENDADORA, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que contrae, y a sustituirla por otra para los supuestos casos de que la persona jurídica que constituya la garantía dada esté en proceso de liquidación de sus actividades bancarias o para el supuesto caso de que la garantía constituida se extinga por cualquier razón legal o contractual. La no constitución o sustitución de dicha garantía dará lugar a la resolución de este contrato a elección de LA ARRENDADORA.

Décima Séptima: Queda acordado que LA ARRENDATARIA debe cubrir EL INMUEBLE, con un seguro locativo contra incendio a satisfacción de LA ARRENDADORA. Será por cuenta de LA ARRENDATARIA la contratación y pago de la póliza de seguro cuya cobertura no podrá ser menor a la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,oo). El incumplimiento de lo establecido en esta cláusula dará lugar a la resolución de este contrato a elección de LA ARRENDADORA.”

En relación al cumplimiento de la obligación contenida en la cláusula Décima Quinta, el demandado señaló que constituyó fianza bancaria para garantizar el fiel y exacto cumplimiento, con el Banco La Guaira, S.A.C.A., hasta el día 14 de junio de 1994, fecha en la cual señala que fue decretada la intervención de dicha institución bancaria y que posteriormente trató de constituir otra fianza bancaria, pero que “en virtud que uno de los requisitos exigidos por las entidades bancarias, para la constitución de fianzas de fiel cumplimiento, es que los contratos sobre los cuales se va a constituir una fianza, deben ser contratos autenticados vigentes, y a partir del vencimiento de los diecinueve meses establecidos en el contrato, o sea, el 01 de abril de 1994, pero para constituir una nueva fianza bancaria, debía mi representada, presentar ante cualquier otra entidad financiera para la solicitud de la fianza, o un documento autenticado donde se concediera una prórroga a la duración del contrato, o en su defecto, la elaboración de un nuevo contrato de arrendamiento.- Aunado a ello, las entidades bancarias, dejaron de constituir este tipo de fianza por lo cual mi representada, estuvo solicitando información sobre otro tipo de fianza, que se asemejara, mas o menos a la establecida en el contrato, como una fianza otorgada por una empresa de seguros.- Es por ello que no pudo dar cumplimiento a dicha cláusula por causas no imputables a ella, hecho que tenía la carga de probar, y a tales efecto promovió la prueba de informes a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, la cual fue respondida por dicha institución mediante oficio No SIB-DSB-CJ-PA-03167, de fecha 15 de febrero de 2011, y mediante la cual la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario informó a este Tribunal que había librado circular a todas las Instituciones Bancarias para que remitieran información a este Tribunal , y así, fueron remitidas a este Tribunal oficios provenientes de distintas instituciones bancarias, respondiendo la mayoría de ellas que no poseían relación alguna con la sociedad demandada. El Banco Provincial respondió (folio 175) que “hasta la presente fecha, esta Institución Bancaria no ha dejado de emitir Fianzas Bancarias para avalar Contratos de Arrendamiento”. Por su parte el Banco Activo, Banco Universal en oficio de respuesta (folio 184) señaló que: “En relación al otorgamiento de fianzas bancarias, cumplimos con informar a este Organismo que Banco Activo C.A., Banco Universal, si ofrece a sus clientes fianzas para avalar contratos de arrendamientos, previa solicitud emitida por los clientes y el cumplimiento de los recaudos y procedimientos respectivos”. Por su parte el Banco de Venezuela señalo que (folio 195): “En relación a la información de las fianzas bancarias, les informamos, que el Banco de Venezuela, no ha dejado de constituir las mismas, las decisiones para su aprobación se toman en función de la capacidad de pago del solicitante y los análisis propios de cada solicitud siempre que tengan fecha de vencimiento establecida. Una vez que se analiza cada caso es común que se exijan garantías, dependiendo de las condiciones propias de cada una de las solicitudes”.
Visto anterior, hay que señalar que de las pruebas de autos, la parte demandada no logró demostrar la existencia de una causa no imputable a ella que le impidiera dar cumplimiento con la obligación que le imponía la cláusula Décima Quinta, ya que de los documentos aportados no se demostró que exista una prohibición o restricción para el otorgamiento de garantías para el cumplimiento de contratos de arrendamiento, y siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “el arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste.”. Por lo que, el demandado incumplió con su obligación contractual de dar garantía en respaldo del cumplimiento de sus obligaciones. Así se establece.-
En relación al incumplimiento de la cláusula Décimo Séptima, relativa a la obligación del arrendatario de cubrir el inmueble con un seguro locativo contra incendio, la demandada señaló que mantiene suscrita una póliza suscrita con la sociedad SEGUROS CARACAS, póliza de incendio distinguida con el No 1-65-2202557, y la cual señala que se encuentra vigente para la fecha, y en este sentido, la empresa Seguros Caracas respondió a la prueba de informes que le requiriere este Tribunal, manifestando que la empresa Cristal Park Hobbies Importaciones, C.A contrató una póliza de seguros por primera vez en el año 2001, teniendo como beneficiario a la dicha compañía, es decir, a la sociedad Cristal Park Hobbies Importaciones, C.A, y que la póliza suscrita es la No 1-65-2202557 y que tenía las siguientes coberturas:
“a) Una Cobertura Básica: que cubre daños a las existencias y Mobiliario del asegurado, causados como consecuencia de Incendio (…omissis…)
c. Riesgo Locativo (Suma asegurada Bs.439.400): Cubre los daños materiales directos a consecuencia de riesgos amparados por la póliza, que se originen dentro de locales arrendados por el asegurado, siempre que, por dichos daños él resulte legal y civilmente responsable.”
Y señalando en relación al punto No 5 del informe relativo a: “Informe si la cobertura se extiende al inmueble por el local comercial con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60,00 m2), distinguido con las letras y números LCC1-6 situada en el Sector Comercio, Nivel 876.50, Planta Comercio, Nivel 1 del Edificio denominado “Parque Cristal”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda, o si por el contrario se circunscribe a su contenido tales como mobiliario y mercadería”, a lo que respondió que:
“Las coberturas de la póliza contratada se extiende por lo que respecta a la cobertura básica al contenido y mobiliario ubicado dentro del local comercial ubicado, según nuestros archivos, en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Parque Cristal, Nivel C1, Local #6, Los Palos Grandes, Estado Miranda.
Por lo que respecta a la estructura del inmueble, las coberturas adicionales lo amparan hasta la suma asegurada contratada, siempre que el daño sufrido por el inmueble provenga de una responsabilidad civil extracontractual de nuestro asegurado”

Tal como se observa, efectivamente la sociedad demandada e inquilina del local, contrató una póliza de seguros con la sociedad Seguros Caracas, la cual tuvo como objeto principal la cobertura del contenido y mobiliario que se encontraba dentro del inmueble, y en relación al inmueble, se contrató como opción de cobertura, la llamada cobertura locativa, la cual amparan al inmueble hasta la suma asegurada, siempre que el daño sufrido provenga de una responsabilidad civil extracontractual del asegurado. Así, la cláusula Décimo Séptima establecía la obligación del arrendatario de contratar una póliza de seguro locativo contra incendio, por lo que al contratarse como opcional un seguro locativo que responda de los daños que sufriere el inmueble por parte del asegurado, es decir, por parte del arrendatario, con la condición de que siempre y cuando ese daño provenga de una responsabilidad civil extracontractual del asegura, desvirtúa lo convenido, ya que la carga contractual era la contratación de un seguro “contra incendios”, y lo que se contrato fue un seguro contra los daños que ocasionare el asegurado, que en este caso es el inquilino; por lo que, el demandado incumplió con su obligación contractual. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que, en el presente caso al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda se hace procedente en derecho. Así se declara.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana LUCILA LOZANO PRADA, contra la sociedad mercantil CRISTAL PARK HOBBIES IMPORTACIONES, C.A., ambas partes ya identificadas en esta decisión, y en consecuencia. PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo objeto fue un local comercial con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60,00 m2), distinguido con las letras y números LCC1-6, situado en el Sector Comercio, Nivel 876.50, planta comercio, Nivel 1 del Edificio denominado “Parque Cristal”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes, Distrito Sucre del Estado Miranda. SEGUNDO: Consecuencia de lo anterior, se condena a la demandada a hacer entrega, libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el inmueble descrito en el particular primero de esta dispositiva.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DOS (02) días del mes de MAYO de DOS MIL ONCE (2.011). Año: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Temporal,

Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
El Secretario Temporal,

Edwin Díaz Acevedo

EJFR/NR/Edwin.-