TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: PROMOTORA BECK DAV, C.A, empresa de este domicilio, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 24 de septiembre de 1.991, bajo el N° 10, tomo 135ª Pro.

DEMANDADOS: INVERSIONES ANJAR, C.A., empresa de este domicilio, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 29 de mayo de 2.006, bajo el N° 40, tomo 1333-APro y ROBERTO HANNA JREIGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, comerciante y titular de la cédula de identidad N° V-13.066.069.

APODERADOS
DEMANDANTES: Reyna Denys Mendivil, Moisés Amado y Jesús Arturo Bracho, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 145.164, 37.120 y 25.402, respectivamente.

APODERADO DE
LOS DEMANDADOS: Ana María Gamardo Medina, Irene Gamardo Medina, Helen Caracas Vargas y Víctor Gamardo Medina, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.944, 57.945, 68.909 y 90.712, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE LA TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL.

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-002189.

- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 3 de junio de 2.010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo de Ley a este Juzgado.
Por auto de fecha 14 de junio de 2.010, se admitió la demanda interpuesta, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda, por lo que se ordenó librar compulsas.
Tramitada como fue la citación de la demandada por cartel, conforme lo prevé el artículo 223 del Código de Procedimiento, en virtud de su infructuosidad en forma personal, y previa solicitud de parte, se designó defensor ad-litem de la sociedad mercantil INVERSIONES ANJAR, C.A., al abogado Henry Castro, inscrito en el IPSA bajo el N° 115.940.
En fecha 14 de febrero de 2.011, el defensor judicial aceptó el cargo recaído en su persona en representación de la parte demandada y juró cumplir fielmente con la misión encomendada, por lo que se ordenó su citación personal.
Citado como fue el defensor ad-litem, compareció el 9 de marzo de 2.011, la abogada Ana Gamardo, en representación de INVERSIONES ANJAR, C.A, solicitó la reposición de la causa al estado de que fuera designado defensor al codemandado como personal natural.
En fecha 10 de marzo de 2.011, dicha profesional de derecho consignó escrito de contestación a la demanda, y en cuya oportunidad el defensor judicial Henry Castro presentó su contestación en nombre de ambos codemandados.
En fecha 11 de marzo de 2.011, la abogada Ana Gamardo, en representación de INVERSIONES ANJAR, C.A presentó nuevamente su escrito de contestación a la demanda.
En fecha 15 de marzo de 2.011, el apoderado actor rechazó los argumentos expuestos por la demanda. En esa misma fecha, solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 4 al 10 de marzo de 2.011.
Efectuado como fue el cómputo solicitado, en fecha 23 de marzo de 2.011, el Tribunal ordenó notificar al defensor judicial de que había sido designado en nombre también del codemandado como persona natural, el cual fue apelado por la representación de la parte actora y negada por auto de fecha 30 de marzo de 2.011.
Notificado como fue el defensor ad litem del codemandado, ROBERTO HANNA, compareció a aceptar el cargo y prestó el juramento de Ley.
El 6 de abril de 2.011 la abogada Ana Gamardo, se acreditó como apoderada del ciudadano JOSÉ ROBERTO HANNA JREIGE y consignó escrito de contestación a la demanda de ambos codemandados.
En fecha 11 de abril de 2.011 dicha representación volvió a consignar escrito de contestación a la demanda en nombre de ambos codemandados.
En fecha 13 de abril de 2.011 el apoderado actor rechazó en todas y cada una de sus partes la promoción de cuestiones previas opuesta s por la parte demandada y rechazó la contestación a la demanda de la sociedad mercantil INVERSIONES ANJAR, C.A.
En fecha 27 de abril de 2.011, ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado el 29 del mismo mes y año.
- II -
-MOTIVA-
Antes de proceder a analizar la presente causa, este Tribunal considera pertinente destacar que el lapso para la contestación a la demanda, empezó el día siguiente al 6 de abril de 2.011, exclusive, cuando compareció la abogada Ana Marina Gamardo Medina, en su carácter de apoderada judicial de los codemandados, ciudadano JOSÉ ROBERTO HANNA JREIGE y la sociedad mercantil INVERSIONES ANJAR, C.A y consignó escrito mediante el cual se da expresamente por citada en nombre de su representado JOSÉ ROBERTO HANNA JREIGE y tácitamente en nombre de la sociedad mercantil, por lo que el acto de la contestación tendría lugar al segundo (2do.) día de despacho siguiente a ése, vale decir, el 11 de abril de 2.011, lo cual así efectuaron los referidos demandados, conforme se deriva de Calendario Judicial llevado por este Juzgado.- Así se decide.
Con base a ello observa este Tribunal los escritos de contestación a la demanda presentados por los demandados, en atención al presentado por la apoderada del ciudadano JOSÉ ROBERTO HANNA JREIGE, este Tribunal observa:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Manifiesta la parte actora en su escrito libelar, que su representada es propietaria-arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 53-E-03-/04, situado en el nivel C-2, primera etapa del Centro Ciudad Comercial Ciudad Tamanaco (CCCT) Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que dicho inmueble le fue dado inicialmente en arrendamiento mediante contrato a tiempo determinado, a la sociedad mercantil INVERSIONES ANJAR, C.A, en su carácter de arrendataria.
Que dicha arrendataria a los fines de agotar el beneficio de la prórroga legal que por ley le corresponde, en virtud de la relación arrendaticia desde el año 2006, suscribió con su representada un convenio privado para la entrega del local comercial, el cual fue autenticado el 27 de mayo de 2.008, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 40, tomo 121.
Que la arrendataria se obligó a entregar el inmueble para el día 31 de mayo de 2.010, lo que no se cumplió, lo que generó daños y perjuicios contractuales derivados del incumplimiento del acuerdo transaccional suscrito el 27 de mayo de 2.008.
Que el documento suscrito por los ocupantes del inmueble es privado reconocido que contiene una transacción extrajudicial y fijaron un plazo de entrega del inmueble propiedad de su representada que al ser incumplido por causas imputables a los ocupantes del mismo, procede la vía judicial para pretender la entrega material y definitiva del local descrito.
Que demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES ANJAR, C.A y al ciudadano ROBERTO HANNA JREIGE, para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Que se les ordene el cumplimiento de la transacción extrajudicial contenida en el documento privado autenticado el 27 de mayo de 2.008, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 40, tomo 121.
SEGUNDO: Que se acuerde la entrega material y definitiva del local comercial signado con el N° 53-E-03-/04, situado en el Nivel C-2, primera etapa del Centro Ciudad Comercial Ciudad Tamanaco (CCCT) Municipio Chacao del Estado Miranda, totalmente libre de bienes y personas, solvente en cuanto a los servicios públicos se refiere, así como en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que se encuentra.
TERCERO: En pagar por concepto de cláusula penal por la demora en la entrega voluntaria del inmueble desde el 1° de junio de 2.010, hasta la entrega definitiva del mismo, la suma de Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.1.500,00) diarios, de acuerdo a la cláusula octava, lo cual deberá calcularse por experticia complementaria del fallo.
CUARTO: Que pague las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de la acción.
Estimó la demanda en Ciento Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.160.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la apoderada de la parte demandada manifestó lo siguiente:
- Que es cierto que la parte actora es propietaria del inmueble constituido por un local comercial descrito a los autos y que su representada tenía el carácter de arrendataria y que permanece aún hasta la presente fecha en el inmueble desde el 1° de junio de 2.006;
- Que su representada suscribió un contrato por un plazo fijo de un (1) año que comenzó a correr el 1° de junio de 2.006 y culminó el 31 de mayo de 2.007, pero que el arrendador no notificó con 60 días de antelación a la arrendataria su intención de no prorrogarlo, por lo que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado;
- Que la arrendadora continuó recibiendo mensualmente el canon de arrendamiento;
- Que la arrendadora pretendió suscribir un contrato leonino con el propósito de regular el lapso de prórroga legal;
- Que no se trata de un nuevo contrato sino de un acuerdo a los fines de establecer un lapso de prórroga legal;
- Que el arrendatario debió calificar su acción, por tratarse de un acción conforme a la legislación inquilinaria, por lo que debio pretender el desalojo por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado por lo tanto le creaa aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
- Que el documento que se acciona busca regular el lapso de prórroga legal mediante un documento que el accionante calificó de documento privado;
- Que en el supuesto que el Tribunal considere válido el documento de cumplimiento de contrato de prórroga legal accionado, es decir que la arrendataria le dio a la arrendadora una prórroga legal que no está establecida en la Ley, ya que desde el 1° de junio de 2006 hasta el 31 de mayo de 2008, pasaron 2 años y de conformidad con ela rtículo 38,literal b) de dicha Ley, establece la prórroga de un (1) año;
- Que la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal resulta contraria a la normativa contenida en el título V, artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
- Que solicita se declare sin lugar la demanda.tículo 506 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Cuestión cardinal y piedra angular en los juicios de arrendamiento es la determinación de la naturaleza jurídica en relación al lapso de duración en el tiempo (determinado o indeterminado), ya que ello pudiera derivar en la declaratoria sin lugar o en la declaratoria de inadmisiblidad, por lo que, como punto previo este Tribunal procederá al análisis de la relación jurídica contractual existente entre las partes a los fines de establecer con las pruebas de autos la naturaleza jurídica del contrato en relación al lapso de duración y a tales efectos se observa:
Lo primero que hay que destacar es que el demandado admite el hecho alegado por el actor, de que los une una relación jurídica contractual consistente en un contrato de arrendamiento, el cual tuvo su punto de partida en fecha 01 de junio de 2006, con la suscripción de un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta en fecha 22 de junio de 2.006 (contrato que corre inserto en el expediente a los folios 94 al 98 en copia simple y a los folios 180 al 184 en copia certificada, copias que no fueron tachadas ni impugnadas y que al tratarse de copias de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil el mismo es ampliamente apreciado y valorado por este Tribunal, y le otorga el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil), evidenciándose que en la cláusula tercera las partes establecieron el lapso de duración del contrato en los siguientes términos:
“TERCERA: El presente contrato tendrá una vigencia a partir del día Primero (1°) de junio del año 2.006 y culminará el día treinta y uno (31) de mayo del año 2.007. En caso de que LA ARRENDADORA decidiere prorrogar dicho contrato por un (1) período igual, menos o mayor al aquí pactado, ésta notificará a LA ARRENDATARIA por escrito con sesenta días (60) días de anticipación y se suscribirá un nuevo contrato…”

Así las cosas, a los autos no consta que el arrendador hubiere notificado su intención de suscribir un nuevo contrato, y tampoco que se hubiere suscrito un nuevo contrato una vez llegado el lapso establecido en el propio contrato, es decir, llegado el 31 de mayo de 2.007.
Así las cosas, jurídicamente en el presente caso llegado el día 31 de mayo de 2007, y al no haberse suscrito un nuevo contrato comenzó a correr al día siguientes, esto es, el día 01 de junio de 2.007, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, dicha prórroga de conformidad con lo establecido en el artículo 39 eiusdem la misma opera de pleno derecho, y siendo que en el presente caso la relación arrendaticia tuvo una duración de un (1) año, de conformidad con el literal a) del artículo 38 eiusdem la prórroga legal era de seis (6) meses, es decir, que corrió desde el 01 de junio de 2.007 hasta el 01 de diciembre de 2.007. Así se establece.-
Así las cosas, una vez llegado el 01 de diciembre de 2.007, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y así lo permitió el arrendador, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil el contrato pasó a regirse en cuanto a su tiempo como un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.-
Así las cosas, estando el contrato indeterminado, las partes en fecha 27 de mayo de 2.008 suscriben ante al Notaría Pública Octava del Municipio Baruta un contrato (que corre inserto en original bajo los folios 10 al 12, y que no fue tachado ni impugnado y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil el mismo es ampliamente apreciado y valorado por este Tribunal, y le otorga el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil), en el que establecieron entre otras cosas:
“PRIMERA: El siguiente Documento tiene por propósito, regular el lapso de Prórroga Legal contenida en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, sin derivarse de él otros efectos que no sean los convenidos por las partes en el presente Documento.
SEGUNDA: El lapso de vigencia del presente Acuerdo, será entendido de manera taxativa sin dar lugar a ninguna otra interpretación y entrará en vigencia desde el 1 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009 y desde el 1 de junio de 2009 hasta el 31 de mayo de 2010, debiéndose efectuar la desocupación correspondiente una vez vencido el lapso señalado, este lapso es de carácter enunciativo y no taxativo.
TERCERA: El pago se realizará de manera mensual, los primeros cinco (5) días de cada mes, sin dar lugar a ningún tipo de incumplimiento, el monto del mismo será para el primer año de vigencia del presente acuerdo la cantidad de Bolívares SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA CON 00/100 (Bs.f.6.250,00) y para el segundo año de vigencia Bolívares SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA CON 00/100 (Bs.f.7.250,00). El incumplimiento en el pago del mencionado monto dará lugar a la inmediata desocupación del inmueble.
CUARTA: Las reparaciones mayores que hubiere de realizar el ocupante serán de un monto igual al pago de tres (3) meses.
QUINTA: Cualquier otro arreglo, convenio, transacción, acuerdo y cualquier acto de tipo consensuado del cual pueda derivar algún efecto, será realizado por las partes de manera verbal sin que esto invalide de ninguna manera lo convenido en el presente acuerdo.
(…)
SEPTIMA: A los fines del Fiel Cumplimiento de lo establecido en el presente Acuerdo, ROBERTO HANNA JREIGE, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad No. 13.066.069, sirve con Fiador Subsidiario de todas y cada una de las obligaciones de carácter dinerario establecidas en este Acuerdo.
OCTAVA: Cualquier daño Patrimonial o gastos que se le generase al propietario del Inmueble por incumplimiento de cualesquiera de las Cláusulas previstas en el presente Acuerdo, será determinado por una Cláusula Penal cuyo monto será de bolívares MIL QUINIENTOS diarios (Bs.f.1.500,00).”

Así las cosas, estando el contrato de arrendamiento indeterminado por efecto de la tácita reconducción, las partes proceden a suscribir este contrato que señalaron dentro del contrato era para “regular el lapso de Prórroga Legal contenida en la LEY DE ARRENDAMIENTO INQUILINARIO…”. De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a interpretar el mencionado contrato, y en consecuencia, lo primero que hay que señalar es que no era posible otorgarle al demandado un lapso de prórroga legal cuando el contrato era indeterminado, ya que el prórroga legal opera sólo en los contratos a tiempo determinados. Lo segundo que se deriva de este contrato es que en el mismo se colocan cláusulas que son típicas de los contratos de arriendo, tales como, la fijación de un canon, el establecimiento de un fiador por parte del arrendatario, normas sobre las reparaciones del inmueble y hasta una cláusula penal por daños patrimoniales al inmueble; por lo que, el documento suscrito es un contrato de arrendamiento, y con el mismo las partes lo que hicieron fue darle fecha cierta de terminación al mismo, es decir, en base a la libre autonomía de la voluntad de las partes procedieron a determinar el contrato, colocando su lapso de duración hasta el 31 de mayo de 2010. Así se establece.-
Así las cosas, este contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de mayo de 2.008, estableció un lapso de duración de dos (2) años, desde el 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2.010, y que sumados al tiempo contractual anterior que inició el 01 de junio de 2.006, nos da que la relación arrendaticia, para el 31 de mayo de 2.010 era de cuatro (4) años, por lo que llegada la fecha de finalización establecida en este último contrato, esto es, el 31 de mayo de 2.010, comenzó a correr de pleno derecho, el lapso de la prórroga legal, que de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un (1) año, venciendo el mismo para el 31 de mayo de 2.011. Así se establece.-
Establecido lo anterior, en el presente caso, para el momento de la presentación de la demanda, esto es, el 03 de junio de 2010, estaba comenzando a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia y siendo que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Cuando estuvieren en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.”, en el presente caso, al momento de ser presentada la demanda existía una casual para su inadmisión. Así se establece.-
En relación a la potestad que tienen los jueces de declarar la inadmisibilidad de la demanda en la propia sentencia de fondo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, así lo admitió en sentencia No 137 de 11 de mayo de 2000, al señalar que el auto de admisión de una demanda “es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fallo, bien de oficio o bien a instancia de la parte interesada. Para la admisión, lógicamente, debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley, más ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente el tema, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el Juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella”.
Visto lo anterior, se torna innecesario el análisis de las demás pruebas de auto, así como de los argumentos esgrimidos por el actor y por los co-demandados, dado que este Tribunal no procederá a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia, siendo que la demanda es inadmisible. Así se decide.-

- III -
- DISPOSITIVA -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL incoada por sociedad “PROMOTORA BECK DAV, C.A”, contra la sociedad “INVERSIONES ANJAR, C.A.” y contra el ciudadano ROBERTO HANNA JREIGE, ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTITRÉS (23) días del mes de MAYO del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Temporal
Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario Temporal
Edwin Díaz Acevedo

EJFR/eda.-
Exp. AP31-V-2010-002189