TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 1 de Noviembre de 2011
201º y 152º

ASUNTO: AH14-V-2005-000031

PARTE ACTORA: ROSMERI MERCEDES SILVERA MORALES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V-13.846.828.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VICTOR BERVOETS BURELLI y GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 17.495 y 62.632, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: VIRGILIA JOSEFINA LOPEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V-3.425.507.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANDRES SILVA RIOS, HUMBERTO MARVAL LUGO y ELENA ACOSTA DE ANTIAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 77.934, 2.539 y 77.301, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA
TIPO: DEFINITIVA

- I -
SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Venta, en virtud de la demanda interpuesta en fecha 03 de noviembre de 2005, por el abogado GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ROSMERI MERCEDES SILVERA MORALES, contra la ciudadana VIRGILIA JOSEFINA LÓPEZ.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento de la demanda a este Juzgado, el cual mediante auto de fecha 15 de noviembre de 2005 admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la ciudadana VIRGINIA JOSEFINA LOPEZ, para que comparezca dentro de los 20 días siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 21 de noviembre de 2005, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, e igualmente dejó constancia de haber entregado al Alguacil los emolumentos requeridos para la práctica de la citación de la demandada.
En fecha 30 de noviembre de 2005 se libró la compulsa respectiva, y mediante diligencia de fecha 09 de enero de 2006, el ciudadano Alguacil del Tribunal consignó el recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha 16 de febrero de 2006, los abogados ANDRES SILVA RIOS y ELENA ACOSTA DE ANTIAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de Contestación y Reconvención de la Demanda, constante de cuatro (04) folios útiles. Y mediante auto de fecha 21 de abril de 2006, este Juzgado declaró inadmisible la reconvención.
Mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2006, la representación judicial de la parte demandada apeló del auto que declaró inadmisible la reconvención.
En fecha 12 de junio de 2006 la representación judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas, el cual fue agregado en fecha 21 de junio de 2006, por lo que se ordenó notificar a las partes.
En fecha 11 de agosto de 2006, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la contraparte.
Mediante auto de fecha 20 de octubre de 2008, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora, con excepción de la exhibición promovida. Se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 19 de octubre de 2009, la parte actora consignó escrito de informes, siendo que la parte demandada lo hizo en fecha 20 de noviembre de 2009.
En fecha 15 de diciembre de 2009, el Juez de este Tribunal, previa solicitud de la parte demandada, se avocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación de la parte actora.
En fecha 27 de julio de 2010 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

La representación judicial de la parte actora alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
1. Que consta de instrumento otorgado por vía auténtica ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 01 de marzo de 2005, inserto bajo el N° 56, Tomo 18, que la ciudadana VIRGILIA JOSEFINA LÓPEZ, celebró con su representada una convención que denominaron “COMPROMISO DE COMPRA VENTA”, en donde la hoy demandada le ofreció vender a la actora un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número 0805, ubicado en el piso 8 del edificio 2, Bloque 13, situado en la Urbanización Ruiz Pineda, Sector UD 7, Jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2. Que el inmueble mencionado se encuentra descrito así: Tiene una superficie de cincuenta y ocho metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (58,22 mts²) y linda por el norte, con el apartamento 0804; por el sur, con el apartamento 0806; por el este, con la fachada este del edificio 2; y por el oeste, con el pasillo de circulación. Y le corresponde un cero con cuatrocientas sesenta y diez milésimas por ciento (0,0466 %) sobre las cargas y derechos comunes.
3. Que la propiedad del inmueble ofrecido en venta a su representada se la atribuyó la oferente y vendedora, citando para ello los datos particulares del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el día 16 de junio de 1.988, bajo el N° 22, Protocolo Primero, Tomo 27, folio 106.
4. Que el precio de venta fue acordado en la cantidad de TREINTA Y TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), y que su representada entregó a su vendedora la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) por concepto de arras, cantidad que sería imputada al pago del precio del inmueble al momento de otorgarse el documento de venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
5. Que las partes pactaron que en caso de incumplimiento de sus obligaciones por parte de la vendedora, esta debía reintegrar la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), recibida en calidad de arras, más otra suma igual, por concepto de penalización, por lo que la totalidad del monto a ser pagado en caso de incumplimiento es de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).
6. Que las partes acordaron, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Cuarta de la convención, que el documento de venta sería protocolizado dentro de noventa (90) días consecutivos, contados a partir del día 01 de marzo de 2005, lapso que posteriormente fue ampliado a ciento veinte (120) días, por lo que el plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas venció el día 29 de junio de 2005.
7. Que las partes manifestaron su voluntad de comprar y vender, identificaron el bien inmueble objeto de la convención y acordaron el precio de la venta, es decir, que se perfeccionó el contrato de compra venta y su representada pasó a ser propietaria de los derechos proindivisos de propiedad del inmueble objeto del contrato.
8. Que la vendedora incumplió con sus obligaciones contractuales, ya que se negó a recibir el resto del precio del inmueble y a otorgar el documento de venta.
9. Que la vendedora posee únicamente el cincuenta por ciento (50%) de los derechos proindivisos sobre el inmueble, siendo la ciudadana YAIRE ESTHER GONZALEZ, copropietaria del inmueble. Por lo que en consecuencia la vendedora asumió una calidad falsa y simulada de única propietaria, incurriendo así en el delito de fraude agravado.
10. Que fundamenta su pretensión en los artículos 1.142, 1.159, 1.160, 1.264, 1.265 y 1.474 del Código Civil.
11. Que demanda a la ciudadana VIRGILIA JOSEFINA LOPEZ, ya identificada, para que cumpla con la obligación de vender el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad que ostenta sobre el inmueble, y en consecuencia, otorgue el documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
Asimismo, la parte demandada, en su escrito de contestación alegó lo siguiente:
1. Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en derecho, todos y cada uno de los argumentos que de manera infundada esgrimió la parte demandante en el presente juicio.
2. Rechazaron, negaron y contradijeron que su representada haya cumplido el compromiso de compra venta suscrito con la parte actora, ya que vencido el plazo de noventa (90) días consecutivos establecido en la Cláusula Cuarta del documento, para que el comprador acreditara ante la Oficina de Registro correspondiente el documento definitivo de compra venta, ésta no lo hizo, incumpliendo así el compromiso escrito.
3. Alegaron que a la ciudadana ROSMERI SILVERA se le entregó copia del documento de propiedad del inmueble para entregarlo al Banco donde se tramitaba el crédito e igualmente se le entregó la certificación de gravámenes, donde se indica quienes han enajenado o gravado el inmueble, lo que evidencia la buena fe y su compromiso de vender. Y que no es creíble que la interesada en comprar no tuviera conocimiento de tal situación, ya que ha venido ocupando el inmueble desde hace siete años, sin pago alguno.
4. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya asumido una cualidad falsa y simulada de propietaria, puesto que tal carácter queda evidenciado del documento de propiedad.
5. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada estuviera vendiendo solamente el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad que le corresponden en el mencionado inmueble, ya que su hija, propietaria del otro cincuenta por ciento, le dio autorización para vender, lo cual fue requisito suficiente para que el Notario le diera formalidad al documento confiriéndole fe pública.
6. Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante esté obligada a cumplir el compromiso de compra venta, ya que la compradora incumplió con la fecha pactada, y tal efecto alegaron lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil.
7. Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante esté obligada a pagar cantidad alguna por concepto de cláusula penal, toda vez que el compromiso de compra venta no pudo llevarse a feliz término por causas imputables a la promitente compradora.
8. Que la demandante habita el inmueble de autos, junto con su padre, quien desde el año 1998 ocupaba el inmueble en calidad de comodatario, y que debido a que en reiteradas oportunidades su representada le había solicitado al señor Silvera que le entregara el inmueble, su hija le propuso a las propietarias comprarles el inmueble a través de un crédito hipotecario, informándoles que éste le sería aprobado si presentaba todos los recaudos requeridos por el ente bancario, en un plazo máximo de sesenta días, debido a que ya había obtenido toda la información y los requisitos de la entidad bancaria, propuesta ésta que las propietarias aceptaron.
9. Que el 03 de diciembre de 2004, las propietarias entregaron a la actora una notificación del Banco Mercantil en donde se informaba que su solicitud calificaba, la cual requería ser firmada por el vendedor, autorizando la inspección física del inmueble, y que después de esto, su representada no tuvo más información de los trámites de la compradora, hasta que a finales del mes de febrero de 2005, la compradora manifestó que el banco le exigía un compromiso de compra venta por escrito, para cumplir las formalidades y un plazo de noventa (90) días, solamente como protocolo ya que no sería necesario esperar todo ese plazo para obtener el crédito, porque el mismo estaba ya aprobado, compromiso éste que se autenticó el 01 de marzo de 2005.
10. Que la firma de dicho convenimiento lo hizo su representada con la autorización de su hija, ya que la misma no se encontraría en Caracas para el momento de la autenticación del documento de compromiso de compra venta.
11. Que vencido el plazo establecido en la Cláusula Cuarta del compromiso de compra venta, la compradora no presentó en ningún momento el documento de compra para la firma por ante la Oficina Subalterna de Regiostro correspondiente.

- III-
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Corresponde ahora proceder a analizar las pruebas de mérito aportadas por las partes para su defensa.
La parte actora reconvenida, en la oportunidad procesal correspondiente, a los fines de demostrar la veracidad de sus alegatos, promovió las siguientes pruebas:
1. Original de contrato de compromiso de compra venta, suscrito por las partes, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 0805 del Edificio 2 del Bloque 13, ubicado en la Urbanización Ruiz Pineda, UD-/, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 01 de marzo de 2005, anotado bajo el N° 56, Tomo 18. Dicha prueba representa un documento privado, que al haber sido reconocido por ambas partes adquiere pleno valor probatorio como lo indica el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
2. Copia simple de la prórroga de compromiso de compra venta celebrada entre las partes. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
3. Copia simple del documento de propiedad del inmueble antes identificado, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital. Y por cuanto se trata de una copia simple de un documento público, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada no promovió pruebas durante el lapso dispuesto para ello.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal, encontrándose en la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia en el presente juicio, lo hace en los siguientes términos:
El Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, ha sostenido que el contrato de compraventa es aquel por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio.
Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compraventa de la siguiente manera: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Del estudio de lo anterior, y en concordancia con la posición sostenida por la doctrina mayoritaria venezolana, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compraventa, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa, y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado. Observa este Tribunal, que ambas partes habían manifestado su consentimiento, tanto en la transmisión de la propiedad del inmueble, como en la adquisición del mismo, y el pago de la cosa.
Considera este Tribunal, que en el caso de marras ha quedado perfeccionado el contrato de compraventa, al estar determinados en dicho contrato todos y cada uno de los elementos esenciales del mismo, a saber: el objeto del contrato, el precio y el consentimiento. Así pues, al haberse transmitido la propiedad de la cosa, lo que estaba diferido era la tradición o entrega del inmueble, la cual surgiría al momento de la protocolización, que en ningún caso es requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, toda vez que el mismo ha quedado perfeccionado con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, siendo que dicha protocolización sólo tiene efectos de oponibilidad frente a terceros.
Ahora bien, la parte actora alega que la parte demandada ha incumplido con su obligación de realizar la entrega del inmueble de marras, según lo establece el contrato suscrito por las partes, toda vez que no fue otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble.
En razón del alegato anterior, la parte actora demandó el cumplimiento del contrato suscrito, específicamente las cláusulas relativas a la entrega del inmueble y el pago de la penalización acordada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada a la actora reconvenida.
En virtud de lo anterior, considera este Tribunal pertinente traer a colación lo establecido el artículo 1.167 del Código Civil, el cual reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Después de analizar la norma anterior, observa este juzgador la existencia de dos elementos para la procedencia de la acción intentada por la parte actora, a saber: (i) la existencia de un contrato bilateral, y (ii) el incumplimiento de una de obligación por la parte demandada.
Al analizar el contrato de compraventa suscrito por las partes, no puede dejar de observar este Juzgador, que la obligación siguiente al otorgamiento de dicho contrato iba dirigida a la parte actora.
Respecto a lo anterior, cabe recordar la disposición contenida en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Expuesto el artículo anterior, observa este Tribunal que la parte actora no logró demostrar haber cumplido con la obligación a la cual se encontraba compelida, conforme al contrato, en razón de lo cual, el incumplimiento de la parte demandada alegado por la demandante resulta ser consecuencia del incumplimiento de la parte actora, toda vez que el pago de la totalidad del inmueble debía ser realizado por la parte demandada, una vez verificada la solvencia del inmueble y demás obligaciones establecidas en el contrato.
En razón de lo anterior, considera este Juzgador improcedente la demanda intentada por la parte actora, toda vez que no logró demostrar haber cumplido con su obligación de presentar el documento definitivo por ante la Oficina de Registro, a los fines de su protocolización, lo cual era de su exclusiva carga. Así se decide.
-V -
DISPOSITIVA

En virtud de los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de venta interpuesta por la ciudadana ROSMERI MERCEDES SILVERA MORALES contra la ciudadana VIRGILIA JOSEFINA LOPEZ, ambas identificadas.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora, al haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
TERCERO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, en virtud de haber sido dictada fuera del lapso correspondiente.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, al primer (1er) día del mes de Noviembre de 2011. Años 201º y 152º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince

En esta misma fecha, siendo las 12:55 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince

Asunto: AH14-V-2005-000031