TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ANGEL LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA CAGUA
Cagua, diez y ocho (18) de noviembre de 2011.
201º y 152º

EXPEDIENTE: 10-4561.
SENTENCIA DEFINITIVA.

PARTE ACTORA: AMADA ADELA ROJAS DE YANEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-906.899.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS DELGADO, GREIBYS GARCIA y JONNY ARENAS, Inpreabogado Nros. 28.570, 125.979 y 99.575 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARIA ELIZABETH GOMEZ RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-23.790.823.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANA FRANCISCA CARVAJAL ARIAS, Inpreabogado N° 100.939.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se inicia el presente procedimiento en virtud de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta en fecha 14 de Junio de 2010, por la ciudadana AMADA ADELA ROJAS DE YANEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-906.899, asistida por la abogada en ejercicio GREIBYS GARCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 125.979, contra la ciudadana MARIA ELIZABETH GOMEZ RAMIREZ, inicialmente de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° E-81.621.657 y posteriormente nacionalizada con el número V-23.790.823.
En fecha 16 de Junio de 2010, se procede a admitir la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada y fijándose oportunidad para la celebración de acto conciliatorio.
En fecha 30 de Junio de 2010, el alguacil titular de este Juzgado Raúl Núñez, consigna boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana MARIA GOMEZ.
En fecha 07 de Julio de 2010, la parte demandada debidamente asistida de abogado presenta escrito de contestación a la demanda.
Abierto el lapso probatorio ambas partes procedieron hacer uso de su derecho correspondiente, admitiéndolas mediante auto de fecha 14 de Julio de 2010.
DE LA PRETENSION DEDUCIDA
Alega la parte actora en el escrito libelar que con su carácter de arrendadora celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado prorrogable con la ciudadana MARIA ELIZABETH GOMEZ RAMIREZ, supra identificada, sobre un inmueble de su propiedad, para uso comercial, constituido por un local que forma parte de la vivienda que habita, ubicada en la Calle Bolívar, N° catastral 005004001015002003, en la ciudad de Santa Cruz, Municipio José Ángel Lamas del Estado Aragua. Que tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: doce metros con setenta centímetros (12,70 mts) con calle bolívar que es su frente; SUR: doce metros con setenta centímetros (12,70 mts) con callejón Rojas que es su fondo; ESTE: diez metros con setenta y cinco centímetros (10,75 mts) con calle Acosta Medina y OESTE: diez metros con setenta y cinco centímetros (10,75 mts) con propiedad que es o fue de la sucesión Rojas. Que se fijo canon de arrendamiento en la cantidad de Bolívares Ochenta (Bs. 80,°°) mensual al vencimiento de cada mes. Que dicho pago los esta realizando la arrendataria en el expediente signado con el N ° 55-2008, de la nomenclatura de este Juzgado, desde el mes de septiembre 2009 hasta la fecha de la interposición de la presente demanda, pero que dichos pagos solo los realizó por la mitad de su valor, por lo que considera que dichos pagos no son válidos y se debe considerar a la arrendataria en estado de insolvencia. Igualmente señala que dichas consignaciones fueron efectuadas extemporáneas por tardías. Fundamenta su acción en los artículos 1264, 1167 y 1592 ordinal 2° del Código Civil, demanda la resolución del contrato por incumplimiento de la clausula tercera del contrato, a entregar el local comercial libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación, mantenimiento y solvente en todos los servicios públicos. Costos y costas incluyendo honorarios de abogados.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
En el acto de la contestación la demandada admite la existencia de la relación jurídica contractual arrendaticia, iniciándose en el año 2005 en el inmueble objeto de litis. Que a partir del 15 de octubre de 2008 consigna el pago de los cánones de arrendamiento en el expediente signado con el N° 55-2008, en virtud de la negativa de la arrendadora a recibir el pago en forma quincenal tal como venían haciendo. Niega que el pago ha de realizarse por mensualidades vencidas el primer día de cada mes, sino al vencimiento de cada mes. Que no es cierto que los meses de septiembre, octubre y noviembre no sean válidos. Que no es cierto que tres quincenas por ella efectuadas no sean válidas por extemporáneas. Que no es cierto que no haya cumplido con el contrato y haya incumplido la clausula tercera del mismo. Que no es cierto que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que en fecha 03 de junio de 2009, la demandante retiro los pagos depositados en este Tribunal por la suma total de todas las consignaciones por ella realizadas.

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EN APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS DE EXHAUSTIVIDAD Y COMUNIDAD

Cursa al folio 03 del expediente contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes contendientes en la presente causa, vale decir las ciudadanas AMADA ADELA ROJAS DE YANEZ y MARIA ELIZABETH GOMEZ RAMIREZ, ambas plenamente identificadas, sobre un inmueble de uso comercial constituidos por un local, Calle Bolívar, N° catastral 005004001015002003, en la ciudad de Santa Cruz, Municipio José Ángel Lamas del Estado Aragua, estableciendo en la clausula tercera “…el canon de arrendamiento se cancelará a la arrendataria al vencimiento de cada mes será la cantidad de: BOLIVARES OCHENTA MIL (Bs. 80.000,oo)…”, igualmente en la clausula cuarta se estipula el tiempo de duración del contrato de seis (6) meses, señalando: “… en todo caso si una de las partes no deseare renovar el contrato al vencimiento del plazo fijo o al vencimiento de cada periodo de prorroga, dará un aviso por escrito a la otra parte y con treinta (30) días de anticipación…”, contados a partir del 08 de diciembre de 2005 al 08 de junio de 2006, la Cláusula Octava establece que la arrendataria debe pagar los servicios de energía eléctrica, aseo comercial, agua, servicio de teléfono y cualquier otro servicio público comprometiéndose a entregar las respectivas solvencias al finalizar dicha convención. Por lo que con el análisis del mencionado contrato se demuestra la relación jurídica entre las partes, igualmente se observa que tienen por objeto el inmueble de controversia y que el contrato fue celebrado a tiempo determinado. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 1364 en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, al no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, se valora como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público; hasta prueba en contrario. Y así se valora y aprecia.

Cursa a los folio 04 al 12 del presente expediente, título Supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de mayo de 2008, las cuales se valoran como documento público al no haber sido impugnadas por la parte demandada, de las cuales se desprende la existencia de una presunción desvirtuable de derecho de propiedad por parte de la actora en la presente causa, respecto de las bienhechurías objeto de arrendamiento, las cuales dejan a salvo derechos de terceros. Y así se valoran y aprecian.
Cursa a los folios 13 al 22 y a los folios 34 al 151, copias simples de consignación arrendaticia signada con el N° 55-2008, de la nomenclatura llevada por este juzgado, donde aparece como consignataria la ciudadana MARIA GOMEZ RAMIREZ y beneficiaria AMADA ADELA ROJAS DE YANEZ, recibido por ante de este despacho en fecha 15 de octubre de 2008 y admitido mediante auto de fecha 20 de octubre 2008. Siendo recibido el primer deposito bancario N° 2048390 en fecha 23-10-2008, por un monto de Bs. 80 tal y como consta al vuelto del folio 39 y folio 40 de las copias consignadas, correspondiente a la segunda parte del mes de septiembre (del 15 al 30 de septiembre) y del 1° al 15 de octubre de 2008, tal como lo señala la ciudadana María Gómez en su escrito de consignación que realiza los pagos en dos partes, es decir los días quince y últimos de cada mes por convenido verbal entre las partes. Igualmente se observa que fue debidamente notificada la beneficiaria de tal consignación arrendaticia.
Cursa a los folios 153 al 179, recibos sin número de los años 2004 al 2008, con los que la demandada trata de demostrar que los pagos de los cánones de arrendamiento se realizaban de forma quincenal. Dichos documentos no fueron impugnados ni su firma desconocida en el plazo señalado legalmente, por lo que surte plenos efectos en la presente causa para demostrar que la ciudadana MARIA GOMEZ, pagaba los cánones de arrendamiento de manera quincenal, vale decir, los quince de cada mes pagaba Bs. 40, °° y los últimos Bs. 40, °°, correspondiente a los año 2004 al 31 de enero de 2008, mensualidades éstas que no se encuentran en controversia en la presente causa. Y así se decide.
Cursa al folio 186, inspección practicada por este Tribunal en la sede del archivo de este Juzgado en fecha 14 de julio de 2010, en el expediente de consignación arrendaticia N° 55-2008, con la presencia de la abogada Greibys García en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, donde se dejó constancia: “…El Tribunal deja constancia que en fecha 16-09-2009 consignó la cantidad de Bs. 40,00 correspondiente al mes de septiembre del año 2009 inserto al folio 76, en fecha 13-10-2009 consignó la cantidad de Bs.40,00 correspondiente al mes de octubre de 2009 inserto al folio 80, en fecha 10-11-2009, consignó la cantidad de Bs. 40,00 correspondiente al mes de noviembre de 2009 y en fecha 09-12-2009 consignó la cantidad de Bs. 40,00 correspondiente al mes de diciembre de 2009 inserto al folio (88)…”. Que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código Civil.

MOTIVA

Señala la ciudadana AMADA ADELA ROJAS DE YANEZ, que celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado prorrogable con la ciudadana MARIA ELIZABETH GOMEZ RAMIREZ, sobre un inmueble de su propiedad, para uso comercial, constituido por un local que forma parte de la vivienda que habita, ubicada en la Calle Bolívar, número catastral 005004001015002003, en la ciudad de Santa Cruz, Municipio José Ángel Lamas del Estado Aragua. Que se fijo canon de arrendamiento en la cantidad de Bolívares Ochenta (Bs. 80,°°) mensual al vencimiento de cada mes. Que dicho pago los esta realizando la arrendataria en el expediente signado con el N ° 55-2008, de la nomenclatura de este Juzgado, desde el mes de septiembre 2009 hasta la fecha de la interposición de la presente demanda, vale decir hasta el día 14 de julio de 2010, pero que dichos pagos solo los realizó por la mitad de su valor, por lo que considera que dichos pagos no son válidos y se debe considerar a la arrendataria en estado de insolvencia.
A tal efecto este Juzgador pasa a realizar las siguientes consideraciones:
La cláusula cuarta del contrato objeto de examen establece que el término fijado para el arrendamiento fue de seis (6) meses, señalando: “… en todo caso si una de las partes no deseare renovar el contrato al vencimiento del plazo fijo o al vencimiento de cada periodo de prorroga, dará un aviso por escrito a la otra parte y con treinta (30) días de anticipación…”, al finalizar dicha convención de seis (6) meses y sin constar en autos notificación alguna de la no renovación del contrato al vencimiento del plazo fijo o al vencimiento de cada periodo de prorroga, la convención se prorrogó automáticamente por periodos iguales.

Como es evidente, esta convención configura un contrato a tiempo determinado, habida cuenta que el mismo se prorrogaría automáticamente en el tiempo si las partes no ejercieren actos tendientes a resolver la relación.

Por tal razón, evidentemente no podríamos hablar de una tácita reconducción del contrato de arrendamiento, sino de la continuidad del contrato vigente entre las partes. Así se establece.

Por otra parte, tenemos establecido en la cláusula tercera del contrato ut supra que “…el canon de arrendamiento se cancelará a la arrendataria al vencimiento de cada mes será la cantidad de: BOLIVARES OCHENTA MIL (Bs. 80.000, °°)…”, vale decir, que la arrendataria debía pagar el canon de arrendamiento al vencimiento de cada mes dentro de los primeros cinco (05) días del mes siguientes. Si concordamos esta disposición con el plazo otorgado por el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, obtenemos que la parte demandada tenía derecho a consignar las pensiones arrendaticias –si el arrendador se negaba a recibirlas- hasta el día veinte (20) de cada mes siguientes al vencimiento de cada mensualidad.
Ahora bien, como es lógico, si la parte disponía hasta el día veinte (20) de cada mes para pagar ante un Tribunal competente, y alega la parte actora que dichos pago los estaba realizando la arrendataria en el expediente signado con el N ° 55-2008, de la nomenclatura de este Juzgado, desde el mes de septiembre 2009, pero que dichos pagos solo los realizó por la mitad de su valor, por lo que considera que dichos pagos no son válidos y se debe considerar a la arrendataria en estado de insolvencia, este juzgador observa que de la inspección judicial practicada en fecha 22 de julio 2010 al expediente de consignación antes mencionado y aunado a la revisión de las copias que aparecen a los autos (ambas anteriormente valoradas y apreciadas), se observa que la demandada en el folio (109) del expediente contentivo de consignación arrendaticia entrego canon de arrendamiento correspondiente al pago de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, por un monto de bolívares cuarenta (Bs. 40,°°), correspondiente a las quincenas del 01-09-2009 al 15-09-2009, 01-10-2009 al 15-10-2009, 01-11-2009 al 15-11-2009 y del 01-12-2009 al 15-12-2009; y posteriormente consigna el día 26 de febrero de 2010 la cantidad de Bs. 120,°° correspondiente a 03 quincenas de Bs. 40,°° cada una del 2009 (ver folio 130), por lo que es forzoso para este Tribunal colegir que estas actuaciones fueron incompletas aunado a su extemporaneidad. Así se declara.
En tal sentido, ha quedado evidenciado, que la arrendataria, habiendo hecho uso del derecho que la Ley confiere, no ha hecho uso del mismo de manera diligente, como ciertamente está constreñida ya que, en distintas oportunidades ha realizado la consignación del canon cuando el tiempo legal ya había precluido y de manera incompleta, tal circunstancia evidencia, una intención distinta a la de considerarse solvente; conforme a la Ley, siendo que en el presente caso, se pacto el pago de los canon de arrendamiento al vencimiento de cada mes y por un monto de Bs. 80,°° y la demandada acumuló más de dos mensualidades continuas consignadas de manera incompleta y tardía, como lo son los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, es forzoso concluir que conforme a la documentación que reposa en el expediente, para esas fechas concretas, la arrendataria había incumplido con su obligación y que el procedimiento contenido en el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se ha efectuado en forma debida, no siendo posible considerar a la arrendataria María Gómez solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se decide.
En cuanto al retiro de las consignaciones arrendaticias por parte de la actora, este Tribunal observa:
Dispone el artículo 52 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“…Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler…”
Al efecto, este Tribunal de la revisión del expediente de consignaciones llevados por este Juzgado con el N° 55-2008, constata que efectivamente cursa al folio 57 del mismo, retiro de dichas consignaciones por la ciudadana AMADA ADELA ROJAS DE YANEZ, en fecha 03 de junio de 2009. Pero ésta demanda de resolución de contrato se inicia en fecha 16 de junio de 2010, mediante escrito libelar presentado por ante la secretaría de este Juzgado. Evidenciándose que posterior a la admisión del presente juicio, la mencionada ciudadano no efectuó más retiros de las consignaciones efectuadas por la parte demandada por lo que es obvio que en el presente caso no se cumple lo establecido en el artículo ut supra. Y así se decide.

DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgador de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA, PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó la ciudadana AMADA ADELA ROJAS DE YANEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-906.899, contra la ciudadana MARIA ELIZABETH GOMEZ RAMIREZ, inicialmente de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° E-81.621.657 y posteriormente nacionalizada con el número V-23.790.823, en consecuencia, resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 08 de diciembre de 2005, cursante al folio (3) del presente expediente. SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble arrendado, constituido por un local que forma parte de vivienda ubicada en la Calle Bolívar, N° catastral 005004001015002003, en la ciudad de Santa Cruz, Municipio José Ángel Lamas del Estado Aragua, con las siguientes medidas y linderos: NORTE: doce metros con setenta centímetros (12,70 mts) con calle bolívar que es su frente; SUR: doce metros con setenta centímetros (12,70 mts) con callejón Rojas que es su fondo; ESTE: diez metros con setenta y cinco centímetros (10,75 mts) con calle Acosta Medina y OESTE: diez metros con setenta y cinco centímetros (10,75 mts) con propiedad que es o fue de la sucesión Rojas, libre de personas y cosas y en perfecto estado de conservación, mantenimiento y solvente en todos los servicios públicos. TERCERO: Se ordena a la parte demandada pagar todas las mensualidades de canon de arrendamiento insolutas que no cursen en el expediente de consignación arrendaticia con el N° 55-2008 de la nomenclatura interna de este Juzgado para las solicitudes de consignaciones arrendaticias y los que se sigan generando hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la Notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho de este Juzgado de los Municipios Sucre y Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la ciudad de Cagua, a los diez y ocho (18) días del mes de noviembre de Dos Mil Once (2.011). Años 201 ° y 152°.-
EL JUEZ PROVISORIO,

DR. WUILLIE GONCALVES

LA SECRETARIA,

ABG. BERLIX ARIAS LOZADA

En esta misma fecha se publico y registro la anterior decisión previo anuncio de ley, siendo las 3:00 p.m.
LA SECRETARIA,
EXP. N° 10-4561