TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. Maturín, 28 de Octubre de 2011

201° y 152º
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: JORGE ANTONIO LAHOUD YAMMOUNNI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.782.066 y de este domicilio, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil MICRO REPRESENTACIONES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, el día 21 de febrero de 1994, bajo el No. 20, a los folios vto. 78 al 84 del libro de registro de comercio tomo 1.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SUSANE DRESCHER REQUENA, NELLY REVOLLO CAMPOS, SAID FRANGIE M., CRUZ VILLARROEL LAREZ Y JUAN JOSE BETANCOURT, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 101.324, 16.647, 76.434, 10.230 y 12.957 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: GEORGE MASRI DRIKA, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad No. 6.107.716, y la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., Inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de julio de 1985, bajo el No. 70, tomo 14-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AQUILES G. LOPEZ RAMIREZ, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 4.023.375, e Inscrito en el Inpre-Abogado con el N° 16.668 de este domicilio

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

II
NARRATIVA

Conoce este Juzgado por distribución GEORGES MASRI DRIKA, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad No. 6.107.716, y la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., Inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de julio de 1985, bajo el No. 70, tomo 14-A-Prode fecha 14 de Enero de 2009, la demanda interpuesta, por la sociedad mercantil MICRO REPRESENTACIONES, C.A., incoada en contra del ciudadano GEORGES MASRI DRIKA, y la empresa INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., alego el actor que desde el primero de septiembre de 2005, es arrendataria de un local comercial, encontrándose solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, dicho local se encuentra identificado con las letras L-A, tiene una superficie aproximada de cincuenta y un metros con ocho centímetros cuadrados (50,08 M2), con una sala de baño de aproximadamente un metro con ochenta centímetros cuadrados (1,85 M2), vidrios de ocho milímetros (8,00 milim.) en el frente y rejas protectoras, ubicado en el edificio La Esmeralda, planta baja, en la avenida Luis Del Valle García, cruce con calle Cumana, de Maturín, Estado Monagas, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: estacionamiento común que da por la carrera Y-A ( antes Avenida Luis Del Valle García); SUR: con el local N° L-B; ESTE: con los pasillos de las oficinas de las oficinas 1-PB y 2-PB; y OESTE: con el estacionamiento común que da a la calle 4 (antes calle Cumana), al cual le corresponde un porcentaje de condominio de ocho enteros con noventa y ocho céntimos sobre las cosas y cargas comunes del edificio, cuyo documento de condominio se encuentra inscrito ante la oficina subalterna de registro público del distrito Maturín del estado Monagas, en fecha 23 de junio de 1997, asentado bajo el N° 33, protocolo primero, tomo 42.

Alego que el arrendador, vendió el local comercial antes descrito a la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., en virtud de dicha venta, se vio en la obligación de demandar, al ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, y a la empresa INGENIERIA DE PRODUCTOS MEDICOS IPM C.A., ya identificados, para que convinieran en que dicho inmueble, debió habérsele vendido a él y en consecuencia la venta que se hizo por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a la otra empresa, no es oponible a su persona y por lo tanto, debe ocupar el lugar del comprador y en razón de lo anterior el ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, otorgue o a ello sea condenado por el tribunal el documento protocolizado de compra venta en la oficina de registro público, acto en el cual pagará la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00),o que en su defecto la sentencia dictada por el tribunal, sirva de título de propiedad, en cuya fecha de registro pagará dicha cantidad y que convengan que dicha venta se haga libre de gravámenes. Solicita la condena en costas. Acompaño con la demanda en copia certificada documento de compra-venta donde el ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, vende a la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., el inmueble de marras, consigno copias de contrato de arrendamiento, depósitos bancarios.
En fecha 21 de Enero de 2009, se admitió la demanda por el procedimiento ordinario, en fecha 23-04 de 2009 se repuso la causa al estado de admitir por el procedimiento correcto, y en esa misma fecha se admitió; en fecha 09-03 de 2010, el defensor ad-litem dio contestación a la demanda, oponiéndose y rechazando las pretensiones del demandante, negando y rechazando tanto los hechos como el derecho alegado.
Es de resaltar que la presente demanda fue admitida en fecha 21-01 2009; en fecha 23 de Abril de 2009 se repuso la causa al estado de admitir nuevamente la demanda la cual fue admitida en esa misma fecha, en folio 49 riela inserta diligencia del alguacil de este juzgado donde deja constancia que en fecha dieciséis de Junio de 2009, no le fue posible lograr la citación personal del ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, ni de la otra demandada; el día 30 de Noviembre de 2009 es designado el Abogado FRANCISCO NATERA como defensor judicial, quien dio contestación el día 09-03-2010, en el lapso probatorio se presento el abogado AQUILES LOPEZ, en el carácter de apoderado Judicial de la sociedad mercantil “INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., así como del ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, y consigno pruebas

En fecha 11-03 de 2010, AQUILES LOPEZ RAMIREZ apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, y el apoderado de la parte demandante JUAN JOSE BETANCOURT SALAZAR, y la abogada JHOANA POWELL por su parte promovieron pruebas, en auto de fecha 17 de marzo de 2010 se admitieron las pruebas, habiéndose dado cumplimiento al iter procesal, la presente acción entro en etapa de sentencia, y debido al exceso de trabajo y volumen de expedientes que maneja este Tribunal la presente decisión se realiza previo las siguientes consideraciones

MOTIVA

Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, artículo que regula la carga y distribución de la prueba, en los términos siguientes: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarlo, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar, el pago o hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objetos de prueba.

En este sentido y en completa consonancia el artículo 1354 del Código Civil estipula: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

Corresponde en consecuencia la valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes, lo cual se hace en la forma siguiente:

Pruebas de la parte demandante:
-Invoco el mérito favorable de los autos y en especial la venta realizada por el ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, a la empresa INGENIERIA Y PRODUCTOS
MEDICOS IPM, C.A.,
Valoración: la venta realizada consta en instrumento público consignado con la demanda, del cual se desprende sin lugar a dudas, que el ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., el bien inmueble de marras, dicha venta fue protocolizada ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 29-08-2008, consta que el Registro se traslado y se constituyo en el edificio GALERIA MI SUERTE, a las 2:00 P.M, el documento quedo registrado bajo el N° 41, folio trescientos noventa y uno (391), al folio trescientos noventa y seis (396), protocolo primero, tomo vigésimo segundo, tercer trimestre del año 2008. Documento que no fue impugnado en ninguna forma de derecho por la contraparte, en consecuencia de ello y en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno con pleno valor probatorio. Y así se decide.
-Promovió los contratos de arrendamiento suscritos por su representada con el ciudadano GEORGE MASRI DRIKA, desde el primero de septiembre de 2002 al 31 de agosto de 2003, autenticado ante la notaría pública primera de Maturín, en fecha 17 de septiembre de 2002, inserto al N° 02, tomo 169 de los libros de autenticaciones, teniendo como objeto demostrar que su representada es la inquilina o arrendataria del local vendido, así como los contratos que sucesivamente se han firmado desde el año 2002, dicho contrato esta convertido actualmente a tiempo indeterminado, en conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.

-Promovió los recibos de pago de los cánones de arrendamiento que constan de los depósitos realizados a favor del arrendador en la cuenta corriente del Banco de Venezuela N° 01020431350009771563, por setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00), bajo la modalidad de pago convenida y aceptada por las partes, que van desde el mes de julio de 2008, al mes de febrero de 2010, de los que se evidencia la solvencia del arrendatario.
Valoración: los primeros documentos son documentos autenticados ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Maturín, documentos que no fueron impugnados por la contra parte, en conformidad con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignos y prueban sin lugar a dudas la relación arrendaticia que existe entre la vendedora y la arrendataria; los segundos documentos prueban el pago y la solvencia del arrendatario en sus obligaciones arrendaticias, por lo tanto se pueden concluir sin lugar a dudas que entre el arrendatario demandante y el vendedor existe la relación arrendaticia superior a dos(2) años y que el arrendatario se encuentra solvente y a dado cumplimiento a sus obligaciones arrendaticias. Y así se declara.

Pruebas de la parte demandada:
Promovió en original documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del primer circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 29 de Abril de 2009, bajo el N° 8, folios 62 al 67, Protocolo Primero, Tomo Noveno, donde consta que por expresa voluntad de la compradora sociedad mercantil INGENIERIA Y PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., expresada con anterioridad al vendedor y que fuera aceptada por este, de mutuo y común acuerdo se resolvió el contrato de compra venta, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 01 de septiembre de 2008, bajo el N°41, folios 391 al 396, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Segundo, dejándolo sin efecto alguno, en todas y cada una de sus partes.
Valoración: se trata de un documento público que no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno. Y así se declara.
Promovió posiciones juradas: esta prueba no fue evacuada, por lo tanto se desestima. Y así se declara.
Ahora bien, la presente acción se refiere al retracto legal arrendaticio el cual se nos presenta como una consecuencia de la preferencia ofertiva que asiste al arrendatario, por motivo de no haber sido efectuada de acuerdo a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos del arrendatario. En consecuencia le asiste la posibilidad de intentar la acción judicial en contra del arrendador que ha cedido la propiedad del inmueble, y en contra del adquiriente del inmueble, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del nuevo adquiriente. En este particular caso, el arrendatario intento su acción contra el arrendador que cedió la propiedad del inmueble y contra el adquiriente.
Corresponde en consecuencia, el análisis de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, y así tenemos como primer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio consistente en poseer la cualidad de arrendatario, durante una relación arrendaticia superior a dos (2) años. Requisito que encontramos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación con lo anterior, a criterio de este Juzgador, el arrendatario demandante probo sin lugar a dudas que posee la cualidad de arrendatario y la relación arrendaticia es superior a dos (2) años.
Los demás requisitos los podemos encontrar en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, los cuales podemos señalar: a) la notificación contentiva de la oferta prevista en el artículo 44 eiusdem b) efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
En nuestro caso en particular, el vendedor no realizo la notificación de la oferta prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este artículo dispone: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender…”
En este orden de ideas y como hilo conductor el artículo 43 Eiusdem dispone:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
En este caso especial sucedió un hecho que sirve de hilo conductor en la solución de la presente controversia; el vendedor como el comprador codemandados en la presente causa, suscribieron un acuerdo, mediante el cual dejaron sin efecto el contrato suscrito por ambos, recogido en documento que protocolizaron, documento registrado en fecha 29 de Abril de 2009, bajo el número Ocho (8), folio sesenta y dos (62) al folio sesenta y siete (67), Protocolo Primero, Tomo Noveno, Segundo Trimestre de 2009. Documento que no fue impugnado en forma de derecho alguna. Situación esta que retrotrae la situación a su estado original.

Por otra parte, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente dispone: “el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
El derecho preferente en el caso bajo análisis, es aquel que se refiere a la adquisición de inmuebles, donde los extremos exigidos son: la venta del bien sin haber notificado antes al arrendatario, debe el inquilino, ofrecer igual precio u modalidades de pago y por último que el recurso sea interpuesto dentro de los lapsos legales, de acuerdo a la situación prevista en la ley.
En cuanto a que se haya realizado la venta efectiva de la propiedad, es un hecho importante que el vendedor y comprador, antes de trabar la litis, hayan dejado sin efecto el contrato realizado entre ellos, con lo cual se llega a concluir que dicha venta quedo nula, ya que el inmueble continua en propiedad del arrendador. Y nulo significa “falto de valor y fuerza para obligar o tener efecto, en consecuencia la venta invocada por la parte demandante no tiene efecto, el propietario del bien es el mismo arrendador. En relación al alegato del arrendador, sobre que este tribunal no tiene materia sobre la cual decidir, este juzgado no comparte dicho criterio y considera que esta solicitud seria absolver la instancia. Razones suficientes para declarar que la presente acción debe ser declarada parcialmente sin lugar. Y así se decide.

DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, y de conformidad con lo preceptuado en los artículos 2, 26, 49, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 506, 529, 509 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil; artículos 42,43,44,48 y 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara Parcialmente SIN LUGAR la presente demanda por motivo de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano JORGE ANTONIO LAHOUD YAMMOUNNI, en su condición de representante legal de de la sociedad mercantil MICRO REPRESENTACIONES, C.A., ya identificados y de este domicilio en contra de los ciudadanos GEORGE MASRI DRIKA, y la sociedad mercantil INGENIERIA Y
PRODUCTOS MEDICOS IPM, C.A., plenamente identificados; Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas
PUBLIQUESE, REGISTRESE, CÚMPLASE Y DEJESE COPIA.
Dado, sellado y refrendado en la Sala de Audiencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Veintiocho (28) días del mes de Octubre de 2011. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez

Abg. Gustavo Posada Villa La Secretaria Temporal

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha, se dictó la anterior decisión, siendo las 3:25 pm. Conste.
La Secretaria Temporal

Abg. Milagro Palma
GP/